一次搞懂，都市計劃內農地可以蓋房子嗎?｜農地可以變建地嗎?｜農地除了農用外，還有其他用途嗎?

🚧 ( 影片中1:10的地方引用數據有誤 ) 🚧
依農業發展條例第16條規定，都市計畫內農地最小分割面積為0.25公頃
2023年5月23日 面積必須達0.25公頃，約為2.57分
什麼是都市計畫內農地?所謂都市計畫內農地 ，是指劃定在都市計畫法農業區內的農地，除了保持農業生產外，僅可申請興建農舍、農業產銷必要設施，休閒農業設施、自然保育設施，綠能設施及農村再生相關公共設施．
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那麼都市計畫農業區農地與一般農地有何不同?
依照民國92年2月7日所修正的
“農業發展條例”規定
都市計畫內農地分割
不受分割後每筆需達0.25公頃的限制
而一般農地則限制每筆面積
需達0.25公頃才准許辦理分割
那麼位在都市計畫內的農地有什麼優點呢？
都市計畫內農地的優點有下列四項:
1.周邊環境單純：
都市計畫區內農地，因城市規劃的關係，
周邊較不會受到畜牧業汙染影響、
或是緊鄰墓地、電塔…等等的設施。
2.沒有分割限制：
一般農地要進行分割時，
有每筆須達 2.5 公頃的限制，
而都市計畫內農地則不在此限制之下，
沒有分割的限制。
3.重新規劃機會高：
按照規定，當政府發起重大開發案時，
都市計畫內農地有可能被重新規劃為住宅區或者商業區。
4.土地的價值較高：
同樣以一般農地進行比較對照，
兩者最大的差異在於用途與限制，
用途較多、限制又較少的都市計畫內農地，
加上前項政府重新規劃的預期期望，
土地價值的價值相對較高。
那麼都市計畫內農地的用途有哪些呢？
根據「都市計畫法施行細則」，
都市計畫內農地的許可開發可透過交通局、
環保局、體育局、農業局等不同目的事業主管機關的審核，
進行不同的廠地、場館的開發，提升土地利用價值。
我們整理下列8種用途，提供給您參考:
1. 農業生產
都市計畫農業區的土地，原本的天然條件就是適合農業生產
您可以種植各種農產品
從蔬菜到水果 甚至特殊的有機農產品
以滿足市場需求
2.建設農舍
如果符合相應法規和政府單位核准
您可以在這些區域建設農舍
提供住宿設施或農業經營
3. 農業產銷必要設施
您可以建設農業產銷必要的設施
包括倉庫 加工廠等 以協助您的農業業務
4. 休閒農業設施
:這些土地可用於休閒農業
例如農場遊樂區 動物園 葡萄園等
發展現階段熱門的觀光產業
5. 自然保育設施
如果土地具有特殊的生態價值
可以用於自然保育設施 促進生態多樣性
6.綠能設施:
您可以考慮將土地用於太陽能或風能發電場所
以促進可再生能源的發展
7. 農村再生相關公共設施
這些土地也可以用於農村再生計劃
例如修復歷史建築，創建文化和藝術中心等
8. 設置經過各地縣市政府核准的設施:
如果經過當地政府的審查和核准，
可以設置公用事業設施、
例如土石方資源堆置處理、廢棄物資源回收、
貯存場、汽車運輸業停車場（站）、
客（貨）運站與其附屬設施、汽車駕駛訓練場、
社會福利事業設施、幼兒園、兒童課後照顧服務中心、
加油（氣）站（含汽車定期檢驗設施）、
戶外球類運動場及運動訓練設施、
溫泉井及溫泉儲槽等等。
請問都市計畫內農地可以蓋房子嗎？
如果都市計畫內農地，已編定為「建」地
就是所謂的農建地，就可以蓋房子
如果不是的話
必須先申請變更地目，就可以蓋房子了
買農地的好處有以下幾項：
1、多項免稅，免課徵土地增值稅（需農地農用證明）、
房地合一稅（需農地農用證明）、
贈與稅、遺產稅、所得稅等。
2、所有不動產投資商品中，
唯一沒有納入房地合一稅的項目，
但需有農地農用證明。
3、未來買農地因為綠環保種樹，可申請國家補助，
以及做碳權交易買賣。
4、一般農業區的農地可申請變更為特別目的事業用地，
例如安養院、交通用地、幼稚園、加油站、廟宇…等。
5、農地若劃入都市計劃內，未來可能變為住宅區、
工業地與商業地。
請問申請都市計畫農業區變更的限制有哪些？
農地如果想變更為建地
通常要有被道路、水溝
建地、學校等包圍
或農地有部分延及周圍建地的情況
會比較容易通過審核
可變更的面積在363坪以下
此外，若都市計畫內農地登記為「田」或「旱」
須先經過農業主管機關同意變更為非農業使用
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