상가주택 양도시의 부가세와 양도소득세

(상담내용)
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상가주택을 양도하였습니다.
양도가액은 약 10억원이고 5층건물로 1층은 상가 2층이상은 다가구주택(국민주택규모25.7평85㎥이상)입니다.
1층 상가에 대한 사업자등록증은 4년전 말소하여 비사업자 상태입니다.
이 경우 건물에 대한 부가가치세와 양도소득세는 어떻게 계산되는 것인지요?
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(질의사항)
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1. 양도소득세는 어떻게 되나요?
2. 부가세는 어떻게 되나요?
3. 양수인이 사업자라면 사업포괄양수도에 해당되는지요?
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(답변)
​1. 양도소득세
양도세 신고시 상가주택의 경우 주택의 면적이 상가의 면적보다 더 크면 모두 주택으로보고 계산합니다.
해당건물은 주택의 면적이 상가면적보다 크므로 모두 주택으로 봅니다.
그러므로 만약 1세대1주택 혹은 일시적 2주택의 비과세 대상이라면 9억원 이상의 양도가액에 대한 양도소득세만 납부하면 되고 과세대상이라면 1층은 상가로 본 양도차익에 대하여, 2층 이상은 주택에 대한 양도차익에 대한 양도차익을 계산하여 과세표준을 계산하고 양도소득세를 납부하게 되겠습니다.
과세시 양도차익을 계산함에 있어 상가와 주택을 별도로 계산하는 실익은 취득가액을 환산가액으로 하는 경우가 되겠습니다.
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2. 부가가치세
1) 상가부분
부가세를 계산하여 납부하여야합니다(양도소득세가 비과세라 하더라도 부가세는 부가세법에 따라 부과되는 세금이므로 별도로 따져야합니다.)
그런데 양도인은 1층 상가에 대한 사업자등록이 되어있지 않다고 했습니다.
미등록사업자에 대한 세금의 부과는 사업자등록여부에 따른 것이 아니라 사실관계에 따라 이루어지는 것이므로 만약 양도자가 실질적으로 상가임대사업자라면 사업자등록이 되어있지 않아도 임대사업자로서 상가건물에 대한 부가세를 납부하여야 하는 것입니다.
그런데 양도인은 4년전에 사업자등록을 말소한 것이 양도에 의한 말소가 아닌 임대사업을 포기하였기에 사업자등록을 말소하였다고 하였습니다.
이럴 경우 사업목적의 건물이 아니기에 부가가치세 과세대상이라고 볼 수 없는 것인가 하는 것입니다.
거기에 대한 의견으로는 상가의 경우 자가로 쓰든 공실기간이 길어 사업자등록을 폐업했다고 하더라도 미등록사업자의 해석에 따라 양도시 건물에 대한 부가세납부의무는 있는 것으로 보입니다.
또한 양도인은 4년전 사업자등록은 말소하였지만 제3자인 임차자에게 댓가없이 사용하도록 하였으므로 부동산무상사용으로 보아 증여세로 과세될 수도 있을 것입니다.
하지만 양도인과 양수인이 특수관계인은 아니므로 부당행위계산이 적용될 여지는 없을 것입니다.
이 경우에는 양도자와 양수자 모두 임대사업자가 될 것이므로 무상증여에 따른 증여세과세와는 별론으로 사업포괄양수도의 조건에 해당되면 건물에 대한 부가세가 해당될 여지는 없을 것입니다.
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2) 주택부분
첫번째, 국민주택규모 이하라면 부가세면제대상이므로 부가세납부의무는 없습니다.
두번째, 국민주택규모 초과라면 몇가지의 경우에 따라 부가세납부의무가 달라지게 됩니다.
① 양도인이 부동산매매사업자이거나 법인이라면 부가세를 징수납부하여야합니다.
② ①의 경우 4년 이상 장기주택임대사업자라면 부가세 납부의무가 없습니다. 이 경우 사업자등록은 지자체임대사업등록과 세무서임대사업자등록을 함께 하여야합니다.
③ 양도인이 개인이라면 부가세는 해당이 없습니다.
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(관련법령 및 해석자료)
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※ 부가가치세법 제14조(부수 재화 및 부수 용역의 공급)② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역
2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화
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※ 미등록사업자란 신규로 사업을 개시한 자는 사업장마다 당해 사업의 개시일로부터 20일 내에(신규사업자의 경우 사업개시일 전이라도 등록 가능) 사업자등록신청서를 관할세무서장에게 제출하여야 하며 신청을 받은 세무서장은 등록번호 또는 고유번호가 부여된 사업자등록증을 발급하는데 사업을 개시하였으나 법 소정의 등록의무를 이행하지 아니한 사업자를 미등록사업자라 한다.
사업자등록제도는 세적관리의 원활화와 과세자료 양성화를 통한 근거과세 · 공평과세의 실현을 위한 제도이므로 미등록사업자에 대해서는 세무서장이 조사하여 직권으로 등록시킬 수 있으며, 등록의무의 이행을 확보하기 위하여 부가가치세법에서는 미등록가산세, 매입세액불공제의 불이익을 가하고 있으며 조세범처벌법에 의한 벌금 또는 과료의 처분도 할 수 있다.
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* 상증법제37조(부동산 무상사용에 따른 이익의 증여) ① 타인의 부동산(그 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 무상으로 사용함에 따라 이익*
상증법시행령제27조③법 제37조제1항에 따른 부동산 무상사용에 따른 이익은 다음의 계산식에 따라 계산한 각 연도의 부동산 무상사용 이익*
제10조(부동산 무상사용 이익률 등) ② 영 제27조제3항 계산식 및 영 제32조제3항제1호에서 "기획재정부령으로 정하는 율"이란 연간 100분의 2를 말한다.
을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액*
상증법시행규칙③ 영 제27조제3항 전단에서 "기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음의 계산식에 따라 환산한 금액의 합계액*
상증법시행규칙제10조(부동산 무상사용 이익률 등) ③영 제27조제3항 전단에서 "기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음의 계산식에 따라 환산한 금액의 합계액을 말한다.
을 말한다.
으로 한다. 이 경우 해당 부동산에 대한 무상사용 기간은 5년으로 하고, 무상사용 기간이 5년을 초과하는 경우에는 그 무상사용을 개시한 날부터 5년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 무상사용을 개시한 것으로 본다.
을 얻은 경우에는 그 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산 무상 사용자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 *
상증법시행령제27조④ 법 제37조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 1억원을 말한다.
미만인 경우는 제외한다.
② 타인의 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 이익
상증법시행령제27조⑤법 제37조제2항에 따른 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은 차입금에 제31조의4제1항 본문에 따른 적정 이자율*
상증법시행령 제31조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산방법 등) ① 법 제41조의4제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "적정 이자율"이란 당좌대출이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율*
상증법시행규칙 제10조의5(금전 무상대출 등에 따른 이익의 계산시 적정이자율) 영 제31조의4제1항 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 이자율"이란 「법인세법 시행규칙」 제43조제2항*
법인세법시행규칙제43조② 영 제89조제3항 각 호 외의 부분 단서에서 "기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율"이란 연간 1,000분의 46을 말한다.
에 따른 이자율을 말한다.
을 말한다. 다만, 법인으로부터 대출받은 경우에는 「법인세법 시행령」 제89조제3항에 따른 이자율*
법인세법시행령 제89조③ 제88조제1항제6호 및 제7호에 따른 금전의 대여 또는 차용의 경우에는 제1항 및 제2항에도 불구하고 기획재정부령으로 정하는 가중평균차입이자율(이하 "가중평균차입이자율"이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 해당 각 호의 구분에 따라 기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율(이하 "당좌대출이자율"이라 한다)을 시가로 한다.
1. 가중평균차입이자율의 적용이 불가능한 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우: 해당 대여금 또는 차입금에 한정하여 당좌대출이자율을 시가로 한다.
1의2. 대여기간이 5년을 초과하는 대여금이 있는 경우 등 기획재정부령으로 정하는 경우: 해당 대여금 또는 차입금에 한정하여 당좌대출이자율을 시가로 한다.
2. 해당 법인이 법 제60조에 따른 신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 당좌대출이자율을 시가로 선택하는 경우: 당좌대출이자율을 시가로 하여 선택한 사업연도와 이후 2개 사업연도는 당좌대출이자율을 시가로 한다.
을 적정 이자율로 본다.
을 곱하여 계산한 금액에서 금전 등을 차입할 때 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다. 이 경우 차입기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 차입기간은 1년으로 하고, 차입기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날부터 1년이 되는 날의 다음 날에 새로 해당 부동산의 담보 이용을 개시한 것으로 본다.
을 얻은 경우에는 그 부동산 담보 이용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익에 상당하는 금액을 부동산을 담보로 이용한 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만*
상증법시행령⑥ 법 제37조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 1천만원을 말한다.
인 경우는 제외한다.
③ 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우에 한정하여 제1항 및 제2항을 적용한다.
④ 제1항 및 제2항을 적용할 때 부동산의 무상 사용을 개시한 날 및 담보 이용을 개시한 날의 판단, 부동산 무상 사용 이익 및 담보 이용 이익의 계산방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
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(참고) 부당행위계산의 부인 (법인세법시행령88조,소득세법제101조,소득세법시행령167조), 고가양도·저가양수에 따른 이익의 증여세 과세(특수관계자,상증법35조1항), 고가양도·저가양수에 따른 이익의 증여세 과세(특수관계자 이외의 자,상증법35조2항), 부동산무상사용이익관련증여규정(상증법37조)

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매도인이 4년전 사업자등록을 말소 하였는데..부가세는 위 설명대로면 납부해야 한는것으로 설명 하였습니다
그러면 사업자등록이 없는데 매도인이 부가세받고 세금계산서 발행은 어떻게 하나요?

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사업자등록증이 없으니 세금계산서 발행은 되지 않고 부가세는 납부를 하되가산세를 물어야 할 것 같습니다

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@@세무연구소텍스살롱 매도인이 사업자가 없으면 계산서 발행은 안되고 부가세는 계산서 없이 매수인한테 어떻게 받나요?매수인이 지급할 이유가 없는것 같은데요(계산서발행이 안돼서요)
그렇다면 매도인이 매수인한테 받는게 아니고 자기가 부가세를 내면서 가산세를 추가로 납부 하는 건가요?

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@@세무연구소텍스살롱 매도인이 부가세를 물고 가산세도 내야 한다는 말씀이지요?매수인은 무관하고요?

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@@yusungTV 부가세 거래징수를 못한 것은 매도인의 책임입니다

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@@yusungTV 부가세는 매도인과 매수인간에 해결할 문제이고 일단 매도인은 가산세를 포함한 부가세는 납부를 하셔야겠죠.