안녕하세요 댓글 남겨주셔서 감사합니다 ^^ 일반적으로는 3층까지는 임대 세대이고, 4층은 주인세대 구성을 많이 하죠~ 근데 이 매물의 경우는 북도로를 접하지 않아 4층부터는 일조권 영향이 있는데.. 그 부분이 제법 커서 3층과 4층을 통으로 주인세대로 구성했습니다. 그 부분은 그 이상으로 매매금액에 반영되어 있다고 판단됩니다 ^^
안녕하세요. 댓글 남겨주셔서 감사합니다 ^^ 건축비를 산정할 땐 중요한 몇 가지가 있습니다. 1. 건축시기 2. 건물 연면적 3. 주택과 상가의 비중.. 크게 봤을 땐 3가지로 나누어서 보면 됩니다. 1. 건축 시기 관련해서는.. 2021년에는 평당 500만원 내외면 가능했는데, 2022년에 우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 가격이 가파르게 상승하여 평당 550만원 내외로 올랐고, 2023년에는 평당 600만원 선은 들어가는 거 같습니다. 2. 건물 연면적 관련해서는.. 연면적 100평 이하면 평당 건축비가 더 들어가는 편입니다. 자재 값은 차이가 없지만, 상대적으로 인건비가 더 들어갑니다. 인부들이 작은 공사는 잘 안하려고 해서 일당을 좀 더 챙겨줘야 한답니다.. 연면적이 200평 정도 되면 평당 금액으로 계산했을 땐 좀 덜 들어가는 걸로 계산이 되구요. 그리고 또 하나 체크하실 게.. 평당 건축비 계산할 땐 건물 연면적 이외는 계산하지 않습니다. 예를 들면 복층 면적, 발코니 확장 면적 등이요. 3. 주택이 많으면.. 가구수가 많을수록 건축비가 더 들어갑니다. 반대로 상가가 많으면 건축비가 덜 들어가구요. 2018년에 종합건설면허가 필수가 되면서 기존 건축비에서 가파른 상승이 이루어졌어요. 그 전에는 개인 자격으로 건축하는 경우가 많았고, 그러면 부가세도 (주택은) 면세입니다. 종합건설회사에서 건축을 하게 되면 모든 건축비를 자료화해야 해서 투명해지고 부가세도 별도로 끊어야 합니다. 그리고 2018~9년부터는 엘리베이터가 거의 들어가기 시작했고, 주인세대 위의 복층도 점점 더 발전하여 요즘엔 1층 더 공사하는 개념으로까지 생각해야 될 필요가 있답니다. 전 예전에 건축 경험이 있어 대략 알고 있는 내용이구요. 아마 지금은 많이 달라졌을 겁니다. 그래서 많은 건축주분들과 대화도 꾸준히 나누고 해서 건축비 등을 추정하고 있습니다. 제가 왜 원가정리.. 이런 개념에 얽매여서 계속 말씀드리는지 조금만 제 입장을 헤아려 주시면 감사하겠습니다~ 오늘도 좋은 하루 보내세요 ^^ PS : 너무 내용이 길어 죄송합니다....
충분이 일리 있는 의견이십니다. 개인적으로 부동산 투자는 아는만큼 보이고, 또 성공할 수 있다고 봅니다. 솔직히 전 대구 이외의 지역은 투자 조언해 드릴 만큼은 잘 모릅니다. 다만, 제가 있는 대구 지역은 그 어느 누구보다도 전문가라 자부하고 있는데요. 말씀하신 수익적인 접근을 하면 지금 매수 고려할 만한 건 거의 없다고 생각합니다. 대출금리가 올라가니 금리만 올라가는 게 아니라 임대금액의 하락에도 영향이 아주 크더라구요. 반대로 대출금리가 내려가면 이자 감소, 임대 금액 상승과 더불어 전반적인 부동산 가격 상승이 이뤄지니 그 때를 준비하는 시기가 지금이 적기라고 보는 입장입니다. 아파트는 아직도 공급이 많이 남아 있지만 신축원룸, 신축상가주택은 공급이 이뤄지고 있지 않고 향후도 몇 년간은 비슷할 거라 예상됩니다. 좋은 투자하시길 기원합니다 ^^
안녕하세요 ^^ 당연히~ 물론 전봇대는 없는 게 더 좋지만~ 고압 변압기가 아니라 그렇게 우려할 만한 전봇대는 아닌 거 같아요. 신도시급 정도 되면 지하화 작업을 하지만, 기존 단지들은 아무래도 좀 감안해야 될 거 같아요. 근데, 주인세대에서 가리는 건 하나도 없답니다~~
늘 잘 보고 있습니다. 조만간 건물 사고 싶은데 현 거주 아파트 매도계약되면 소장님 통해서 좋은 건물 매수하고 싶네요. 영상 계속 보고 있습니다
안녕하세요 댓글 남겨주셔서 감사합니다 ^^
매도 안되더라도 천천히 보세요~~
아파트처럼 쉽게 사면 안되는게 원룸, 상가주택이랍니다 ^^
힘이 되는 댓글 너무너무 감사드려요 ^^
연말 마무리 멋지게 잘하세요~~ ^^
차라리 3층 원룸가구 만들고 4층하면 단독주택 하면 진짜 좋은건물일듯
안녕하세요 댓글 남겨주셔서 감사합니다 ^^
일반적으로는 3층까지는 임대 세대이고, 4층은 주인세대 구성을 많이 하죠~
근데 이 매물의 경우는 북도로를 접하지 않아 4층부터는 일조권 영향이 있는데.. 그 부분이 제법 커서 3층과 4층을 통으로 주인세대로 구성했습니다.
그 부분은 그 이상으로 매매금액에 반영되어 있다고 판단됩니다 ^^
좋네요
감사합니다 ^^
피드백을바로 말씀해주시니 감사합니다. 여러 영상을보다보면 평당 공사비가 500이고 다른영상은 600도있던데 기준이 있나요?
안녕하세요. 댓글 남겨주셔서 감사합니다 ^^
건축비를 산정할 땐 중요한 몇 가지가 있습니다.
1. 건축시기 2. 건물 연면적 3. 주택과 상가의 비중..
크게 봤을 땐 3가지로 나누어서 보면 됩니다.
1. 건축 시기 관련해서는.. 2021년에는 평당 500만원 내외면 가능했는데, 2022년에 우크라이나 전쟁으로 인해 원자재 가격이 가파르게 상승하여 평당 550만원 내외로 올랐고, 2023년에는 평당 600만원 선은 들어가는 거 같습니다.
2. 건물 연면적 관련해서는.. 연면적 100평 이하면 평당 건축비가 더 들어가는 편입니다. 자재 값은 차이가 없지만, 상대적으로 인건비가 더 들어갑니다. 인부들이 작은 공사는 잘 안하려고 해서 일당을 좀 더 챙겨줘야 한답니다.. 연면적이 200평 정도 되면 평당 금액으로 계산했을 땐 좀 덜 들어가는 걸로 계산이 되구요. 그리고 또 하나 체크하실 게.. 평당 건축비 계산할 땐 건물 연면적 이외는 계산하지 않습니다. 예를 들면 복층 면적, 발코니 확장 면적 등이요.
3. 주택이 많으면.. 가구수가 많을수록 건축비가 더 들어갑니다. 반대로 상가가 많으면 건축비가 덜 들어가구요.
2018년에 종합건설면허가 필수가 되면서 기존 건축비에서 가파른 상승이 이루어졌어요. 그 전에는 개인 자격으로 건축하는 경우가 많았고, 그러면 부가세도 (주택은) 면세입니다. 종합건설회사에서 건축을 하게 되면 모든 건축비를 자료화해야 해서 투명해지고 부가세도 별도로 끊어야 합니다.
그리고 2018~9년부터는 엘리베이터가 거의 들어가기 시작했고, 주인세대 위의 복층도 점점 더 발전하여 요즘엔 1층 더 공사하는 개념으로까지 생각해야 될 필요가 있답니다.
전 예전에 건축 경험이 있어 대략 알고 있는 내용이구요. 아마 지금은 많이 달라졌을 겁니다. 그래서 많은 건축주분들과 대화도 꾸준히 나누고 해서 건축비 등을 추정하고 있습니다.
제가 왜 원가정리.. 이런 개념에 얽매여서 계속 말씀드리는지 조금만 제 입장을 헤아려 주시면 감사하겠습니다~ 오늘도 좋은 하루 보내세요 ^^
PS : 너무 내용이 길어 죄송합니다....
상세한 정보 감사합니다
감사합니다 ^^
아깝네요 3층 4층 따로 출입구라면 세를 줄 수있을텐데요,,아쉬워요
아마 그렇게 했다면 주인세대가 넘 작아졌을 거예요~ ^^
좋은 의견 감사합니다 ^^
너무좋아욧ㅏ면좋은데
7억에 올매수 가능 할까요?
@@로마군 어렵습니다..
자기돈 5억 투자하고 임대완료해도 은행빚 이자에도 못 미치는데 이게 도대체 뭐지
주인세대 살고 그렇죠. 빼먹으셨네요..
그리고 내역 그대로 인수하는 분은 없을거라 생각합니다.
아마 이 매물 검토하는 분은..
대출은 일부 갚는다고 생각하실 겁니다.
매매 금액 싼 게 포인트입니다~!
@@RichTogether좋은 물건들 잘보고 있습니다 근데 항상보면서 궁금한게 있어서요 왜 다들 원가정리인데 수익률이 3% 내외일까요?? 3%면 공실 적은 서울 경기상권 사는게 맞다고 생각해서 궁금해서 여쭈어 봅니다^^ 30억 내외로 상가 하나 사고싶은데 어렵네요참!
충분이 일리 있는 의견이십니다.
개인적으로 부동산 투자는 아는만큼 보이고, 또 성공할 수 있다고 봅니다.
솔직히 전 대구 이외의 지역은 투자 조언해 드릴 만큼은 잘 모릅니다.
다만, 제가 있는 대구 지역은 그 어느 누구보다도 전문가라 자부하고 있는데요.
말씀하신 수익적인 접근을 하면 지금 매수 고려할 만한 건 거의 없다고 생각합니다.
대출금리가 올라가니 금리만 올라가는 게 아니라 임대금액의 하락에도 영향이 아주 크더라구요.
반대로 대출금리가 내려가면 이자 감소, 임대 금액 상승과 더불어 전반적인 부동산 가격 상승이 이뤄지니 그 때를 준비하는 시기가 지금이 적기라고 보는 입장입니다.
아파트는 아직도 공급이 많이 남아 있지만 신축원룸, 신축상가주택은 공급이 이뤄지고 있지 않고 향후도 몇 년간은 비슷할 거라 예상됩니다.
좋은 투자하시길 기원합니다 ^^
@@RichTogether네 급한건 없어서 천천히 원하는 물건 기다려 볼게요~ 급매나오면 연락주세요 소장님~ 항상 잘보고 있어요!
대구에 반등은 없어요… 지방은 앞으로 점점 가속화 될거에요ㅠㅠ
의견은 존중합니다..
다만, 그런 생각을 가지고 있다면 시간 아깝게 대구 부동산 영상을 왜 보시나요?
진심 궁금합니다 ㅎㅎ
전봇대우얍니까..
안녕하세요 ^^
당연히~ 물론 전봇대는 없는 게 더 좋지만~
고압 변압기가 아니라 그렇게 우려할 만한 전봇대는 아닌 거 같아요.
신도시급 정도 되면 지하화 작업을 하지만, 기존 단지들은 아무래도 좀 감안해야 될 거 같아요.
근데, 주인세대에서 가리는 건 하나도 없답니다~~
대구는 아니지 싶네요
그럼 그냥 지나가세요~~
힘 빠지게 하지 마시구요 ㅎㅎ
조만간 대구도 반등하겟지요 ㅎㅎ
첫번째로 금리인하를 기다리고
두번째로는 신축 아파트 미분양 소진 및 입주완료를 기다립니다.
지금 사시는 분들은 그 때를 기다리며 준비하시는 거죠~
진정 고수분들이십니다 ^^