40대 직장인 아파트 대신 '이것' 선택한 이유! 월수입 560만원 인생 대역전! (단희쌤)
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- Опубликовано: 8 фев 2025
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#부동산 #경매
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입찰하려고 서울에서 구미까지 실제 임장갔던 물건이네요. 리모델링은 되어 있지만 위치가 큰길과 먼 뒷쪽에 언덕이라 입찰을 포기했었습니다. 구미 입찰을 여러번 했던터라 원룸, 미투 시세를 알고 있는데 말씀하신 금액은 너무 높게 잡으셨네요. 보증금 100-300선이고 월세 20-30 입니다. 보증금 500을 어떻게 잡으신건지 참.. 그리고 구미는 부동산이 담합을 해서 복비가 다른지역보다 많이 나갑니다.. 다가구 투자를 하고 있는 사람 입장에서 이 영상 내용은 사실과는 괴리가 좀 있는 내용이라 댓글 님깁니다.
이거는광고로봄니다 경매교육광고😂😂. 저도이정도월세안나온다고봅니다 다가구경매많이보고있는대. 10억주택 4억낙찰? 건물문제없으면 젤대안됨 이거는광장하게애기한거같음
감사합니다
다 좋은데 구미가 전월세 수요가 되나요? 구미공단 시절도 아닌 듯 한데 수도권도 아닌데 35만은 ㄷㄷ. 공실 없어도 여러비용 제외하면 리스크대비 큰 수익도 아닌듯 합니다. 가장. 큰 문제는 공실률일 듯.
공실만 없다면야. 할만 하겄지만
말도 안됩니다. 요새도 낙찰을 그렇게 받는다굽쇼? 초보자들은 조심하세요. 그렇게 쉬웠으면 다하게?ㅎㅎ
임차인들은 어떻게 처리했는지도 궁금하네요
원 투룸 7~8가구 정도 운영하는데, 소모품이 낡고 집이 낡기 시작하면 생각보다 월세 운영하는거 손품이 많이 듭니다.
손품 안들고 그냥 모든걸 기사님 부른다면 생각보다 돈 많이 깨집니다.
수전 하나 고치는데 기사님 일단 출장오면 10~20만원 그냥 날라갑니다.
그게 16개의 원룸에서 돌아가면서 터지면 1달에 한두번씩은 연락 무조건 옵니다.
한번은 수전 한번은 보일러, 한번은 옵션으로 넣어놓았던 가전제품.
절대 편안하게 돈이 돈을 벌어오는 구조가 아니고, 실제로 해보면 내가 어느정도 노동력은 넣고 운영을 해야 돌아가는 구조임.
거기다가 집이 낡으면 제법 큰돈 들어가는게
1) 옥상 방수 유지비용--> 이거 안해주면 집이 더빠르게 노후화 되고 어딘가에서 누수가 터져서
몇호실에서 스물스물 곰팡이 올라오기 시작함.
2) 수전, 보일러 배관 누수문제 --> 마찬가지로 기사부르면 작게는 수십~수백씩 깨짐.
직접 설비를 하거나 어느정도 집수리가 가능한사람 아니면 웬만하면 안하는걸 추천드림...
차라리 미국 주식에 돈 넣고 꾸준히 배당금 타는게 더 이익임....
마찬가지말로 기서 나온 이익금도 "(월세-이자)/투자금" 가 아니고 1년에 드는 수리비용까지 마이너스 치면 실제로 3%나오면 잘나오는 구조임...
수익률을 올리려면 웬만한 수도공사 전기공사는 쉽게하고, 가전제품도 오래 쓸 수 있는 제품, 하나의 브랜드로 맞춰서
최대한 반자동으로 돌릴 수 있는 구조 만들어야 돌아갑니다...
저는 노션으로 수리비용 도배장판 비용 전부 발생할 때마다 꼼꼼하게 다 적고
그리고 처음엔 어떤 기사를 어떻게 불러야할지도 막막합니다.
굉장히 운이 좋게 집상태가 깨끗한걸 낙찰받은거임.
세입자 임차 관련은 주인에게 연락오는경우는 극히 드뭅니다. 수전 보일러 문제도 거의 없습니다 ^^ 비용 생각보다 마니 저렴합니다
이게팩트임
공실이없을시계산이고
제명대로못살아요
☆☆사람다잇고 사람상대가 가장피곤!
과연 그렇게수익율좋고관리쉬운데 왜 경매로나왓을까... 생각도 해보고 요
저는방 19개 1층상가2개에서
계산상 1000만원정도 나오는 상가원룸주택 그냥 7에에 팔아버렸어요
집수리에 툭하면 물샌다 뭐고장이다 연락와서 집수리학원까지 다녔네요
사람부르면 너우돈이많이꺼져서요
공실 스트레스도 만만치않아요
복비도 많이줘야 하고
1년사는사람 계약도 힘들었어요
저 주인도 경매까지나오게 할땐
그만한 이유가있을거에요
오래된 빌라 월세 줬더니 자주 연락와요.ㅠㅠㅠㅠ
단희쌤님 구미의 다가구에 대해서 너무 희망에 부풀은 셈법입니다.
실제로 200/30 정도이고
공실율은 30%수준입니다.
이것이 구미, 창원 등 1세대 흥했던 경남 북 지역의 산업이 쇠퇴하면서 공실율이 더욱 가중 되고 있어요
낙찰이 왜 3.9억이 되었는지 이해할 수 있을 겁니다.
대출을 풀로 땡겨서 공실이 늘어나면 환장합니다.
그리고 수도권에 있으면 관리비용이 가구당 월 5-10만원의 비용이 추가로 들어가요
그러면 남는 것은 별로없어요
산업의 이동하는 곳을 선택해서 해야합니다.
단희쌤 안녕하세요.
올해72세 입니다.
남편은80세 누워서 지내구요. 이나이가 되니 정말 가진건 집한채입니다. 세입자가3가구 3억전세구요. 월45만원 월세 나옵니다. 팔려고해도 팔리지는 않구요. 동네가 재개발한다고 행워금지구역이라 매매가 않되구요. 몇년 걸릴지 모르니까~~~ 저같은 하람은 어떻게 하면좋을까요
조언 부탁합니다~~^^
계산시 원룸에 세입자가 다들어 왔다는 가정하에 계산하면 안되요.
방이 안 나가 비는 경우도 많아요.
단순 계산만 하다간 큰 코 다쳐요
그쵸
자금월세랑보증금. 많이잡고있어요. 500? 구미에서100-300. 월세35? 20-30로봄
안녕하세요 . 부동산투자는 긍정적인분들이 많이 성공하는거같습니다 . 항상 보수적으로 투자하시고 긍정적으로 넓혀나가시기를 응원하겠습니다 감사합니다 ^^
언젠가 꼭 한번 선생님을만나 조언을 듣고 싶네요.
희망이 보여 좋습니다. 감사 합니다.
말그대로 성공한 사례이네요
성공하기가 하늘별따기 입니다
좋은정보 감사합니다
저도 과거 화성에서 다가구 운영해봤는데 그리 희망만 있는것은 아니었습니다. 공실율도 문제고 비싼 중개수수료.
각종세금에 수리비등...
거기에 월세 미납되고 도망가는 외국인들로 스트레스가 이만저만이 아닙니다. 덕분에 10년은 늙었네요. 지금은 처분했지만 시세차익은 생각도 못하고 팔았습니다.
부동산에 내놓은지 6년걸리고 팔았어요. 오히려 손해보고 팔았죠.
막상 운영해보면 이대로 안됩니다. 공실율도 고려해야 하고 수리비도 고려해야 합니다. 그냥 이 수익의 절반이라고 보심 됩니다.
물론 그것도 감지덕지하지만요. ^^
하지만 무엇보다 이후 매매가 차익 실현은 정말 달달하죠.
좋은정보감사해요나중에할려해요
모든 조건에서 완벽한 투자인데, 물음표는 1. 지방 2. 인구감소지역 3. 일자리감소지역 4. 미래유효수요 감소 예상. 현재 수도권 원룸 월세대비 수익률 저조로 들 수 있게는데요. 지방 인구감소 리스크는 유효수요가 감소된다는 말인데 대비책은요???
인구는 중소도시로도 모이기때문에 리스트는 인구리스크는 없습니다 ^^
물음표가 해결됐을때 향후 리스크가 사라질것 이라고 봅니다. 참고로 인구 50만 미만 구미는 중소도시이며 매년 3,000명가량 인구가 감소하고 있습니다. 원인은 공단의 대기업 및 중견기업이탈 이구요.
구미는 월세방 계약시 주인이 부동산에 복비를 월세2달치는 줘야 방을 보여준다고합니다. 실제 운영자한테 들은얘기임.. 워낙 공실이 많아서요.....잘 참고하세요
수도권도 원룸이 20만원대까지 떨어저브렸다,,,정부정책이 정부에서 임대주택이 계속해서늘어나무로 월세10만원짜리 정부임대주택세상이되어부려서 다세대주택 똥값세상이되어부렸다,,,
세입자 보증금은 낙찰자가 주어야 하는 것 아닌가요? 그럼 초기비용이 1500만원이 아니라 1500만원+세입자 보증금 아닌가요?
나중에 인구 줄어들면 빈방이 넘쳐난다.조심, 조심!
부풀린게 많은 듯...
잘둘었습니다
좋은의견 !감사
말씀 조금만 늦춰주세요
말씀이 너무 빨라요!
말이 빠르면 유튜브 재생 속도를 늦추시면 됩니다. 유튜브는 그런 기능이 있습니다. 설정에서 확인하셔요.^^
16호 전부 대항력이 하나도 없었나요?
이게 제일 중여한 부분일 텐데요?
네 대항력이 없는부분이였습니다 그래서 명도처리되었습니다
@@Justonehouse 빠른 답변 감사합니다
전체 공실에서 보증금을 받은 걸로 계산하면 안되죠. 이미 살고 있는 사람들의 보증금은 어쩌나요
방 한개당 최우선변제금 각각 뺄텐데 대출이 그렇게 많이 나오나요?
부동산경매로 살경우는 낙찰가의 80프로가 대출이가능합니다 ^^
담보대출은 말씀대로 방빼기합니다
그래서 신탁으로 대출을 받습니다
경락대출은 실제 건물의 가치가 낙찰가액보다 높다는걸 대출해주는 기관에서도 알기 때문에 해주는걸거에요.
실제 주택 시세 - 방빼기 금액해도 충분한 마진이 있기에 대출해주는 겁니다.
절대 안나옵니다. 제가 알아봤는데 구미쪽 신탁은 받을라고도 안하고 일반경락대출은 방공제하고나면 대출안나옵니다.
은행이 ㅂㅅ도 아니고 나중에 경매나오면 낙찰금정도 나오는거 아는데 기준가로 대출해주겠나요?
무조건 낙찰가 기준에서 은행이 70~80퍼에 방공제 다하면 거의 안나온다 보면됩니다.
수도권은 그나마 신탁쪽에서 받는데 지방갈수록 신탁안받습니다
@@Justonehouse공부좀하고애기하세요 😂😂😂.
그래도 단희 선생님은 말씀속도가 나에게는 알맞음, 그런데 이상하게도 유투브 진행자50 프로는 말이 너무 빨라 누가 쫓차오나 듣는걸 포기합니다. 나만 그러는게 아니네요
종잣돈이 있어야 가능한일이겠죠? 5천 1억으로는 될수도있겠지만 그만큼 떨어지는 매물에 투자를하는격일거고 유용한 영상 감사드립니다.
40대중반에 직장인 하면서 4억 모은게 대단하네..
대출이 3억 넘던데요...
@대운커몬 🤣🤣🤣
경북구미 10여년전인가 여기 다가구원룸 건물 매물 엄청나왔던곳인데
서울사는 지인도 매수했다가 얼마안있다 손절하고 나왔습니다
그때당시 수요대비 공급이 많았던걸로아는데ᆢ
케바케지만 가격도 오히려 빠졌네요
10년이 넘은지라 지금은 모르겠습니다
저도 그 생각했음...
2010년대 후반만해도 구미 다가구 원룸 투룸 남아돌아서, 공장 주변의 월세 10만원도 안한다고 들었어요....
지금은 안알아봐서 500/35할수도 있을지 몰라도... 항상 공실과
집의 노후화로 인해 꾸준한 투자로 돈을 넣어 인테리어와 가전 을 바꿔주고 관리 안해주면 뒤쳐지고 공실나고 월세 떨어집니다...
10년 넘게 전월세 7가구정도 운영해봐서 알아요...
가격이 빠진게아니라 저렴하게 받은게 포인트입니다 현제도 구미도 신축물건은 15억이 넘어갑니다. 전국적으로 다가구 신축가격은 10억이상이긴합니다 건축비가 많이 올라서요 ^^
감사합니다.
1. 방공제하면 대출 저리 안나옴
2.구미 공실 엄청 많음
경매대출이라서 대출이 나오긴합니다 .
@Justonehouse
경매는 좀 다르군요...
정상적인 구매의 경우 가능대출액이 넘 적더군요
@@YonghwanShin 일반적으로는 대출60-70프로에 방공제해야되니 거의대출이 안나오긴합니다
@@Justonehouse 네
방공제가 하나당 5천이니 16가구면 이미 8억이라..
좋은 사례입니다.그 반대도 있습니다.
행워금지구역이 무슨뜻인지요?
한일합병이되기전까지는 부동산은 잠수한다,,,
기존 세입자들 내보낼때 비용은 얼마나 들었을까요...궁금합니다... 그리고 세입자가 잘 구해지는지도 궁금하구요
16세대 다 들어있는데 우째 대출이 그많큼나오는지 ?
좋은강의 잘 듣고 손잡고 갑니다~~💗❤️👍
감사합니다 🙆♀️
우리는 70 다됐는데도4억을못 모았는데ㆍ그런데혼자살면 모으지요ㆍ아이들있으면 못모읍니다ㆍ생활비 다들어가고 결혼할때는목돈이없어서 집 팔아서 치루는게지금현실이분말씀도맞지만 상화이 만드는것같네요
나도 그렇게 되고싶다
대출이 저정도 안되는데 다가구 방 갯수 대출제한
대출 받으실때 방공제를 안하신걸까요? 전세가 많은 갭투자는 많이 위험할까요?
네~위험합니다
요새는 전세거의 안나가 경매나오는 다가구 주택 많아요
차포떼고 월200짜리
공실도있고 이자내고
이것저것 빠지는게 또있다.
전세 내줘야할것은 쏙 빼고 이야기 하면 어떻합니까 ;;
1주택자의 다가구경매는 취득세 차이 뿐인가요?
아닙니다
매도시 양도소득세율도 다르고
무주택-> 1주택자 된 경우 월세 맞추었을 때, 월세 소득에 대한 세금을 안내지만
2주택자부터는 과세 대상이 된다고 알고 있어요.
자세한건 잘 알아보시고 하세요
구미가 옛날 구미가 아닐텐데...
이젠 그런대출도 다가구 전세 놓기도 힘드니 선별하세요
다가구는 월세를 놓아서 수익을 만드는 구조로가야됩니다 ^^
선생님 낙찰가 외에 기존 인수받는 보증금이 전혀 없었나요? 그냥 모두 공실인 상태의 다가구면 훨씬 경쟁률도 쎄고 낙찰가도 더 높았을것 같다는 생각이 들어서요.
네 인수받는 보증금은없었습니다 . 감사합니다
@Justonehouse 정말 깔끔한 물건이었네요~^^ 그 여자분이 너무 부럽습니다
기회는 열려있는데 그걸잡는게 포인트긴하죠 ^
안팔리면 골병들어요
무서워요 역전세 다가구는
다 월세로 셋팅해서 안정적인 월세흐름을 받는구조입니다
' ㄸ ' 은 누구신지요? 일일이 리플 하시던데... 투자자 본인 이신가요?
@@user-jm1fo9ci2d 그 경매 학원 운영자 같으네요..
윈룸 주택
망가진 경우 많다
대기업 떠나고 폭망각 구미인데
인구는 많이있습니다 .
경매당시 전호실이 공실이었나요?
그게 제일 중요할텐데 그 내용이 없네요
세입자들이 다있었는데 명도를 다 했습니다
찾아보니 정말 모든 세입자가 대항력이 없네요.. 대박..전세권자도 꽤많던데..헐..
ruclips.net/user/shortsAtsNYDo784Y?si=bA0IIf4nyELffBFt
리모델링 한 방은 그나마 잘나갑니다.
집상태가 대부분 깔끔합니다
구미 세가 잘나가나요?
월세 5만원 10만원짜리 쌓였어요 전국서 가장 싼 원룸입니다. 검색해보세요
구미시 원룸 골칫거리 입니다 인구35만에 원룸 도시입니다 유튜브 꿈같은 소리 합니다 우리형님 구미에서 국밥집 하는데 서울에서 구미에 원룸 투자 했다가 밥먹다가 우는 아줌마들 보았다고 이야기 하던데 ㅋㅋㅋㅋㅋ 😂
네 임대수요는 잘나갑니다 ^^
본 경매물건 1가구당 평균 약 10평...
주변시세 10평 보100/월14/관5 정도네요..
임대수익 월세30 만원 힘든데 계산 왜 이렇게 하시나요
단희쌤 너무쉽게 말씀 하시네요 .
대부분 그렇게 되지않습니다
와🎉
음...저도 경매로 취득한, 구미와 인근 도시에 다가구3채 운영 중이고 구미 물건은 방 18개짜리 보유하고 있습니다.
태클은 아니지만, 구미 임대료 싼건 원룸 100/23 미투 200/35 투룸500/45선 입니다
여기서 신탁대출인 경우 보증금은 좀더 떨어집니다.
참고 하십시요.
미니투룸 10개에 원룸6개입니다 ^^
1615님 구미는 방놓을때 복비를 많이 지급하던데. 그렇게라도 했을때 공실은 없나요,?
80% 대출이요 !!!! 말이되나요
도대체! 어디서 80%가 나오나요
알려주세요?
신탁대출 아닐까요~~
@@리아로사소소원 당연히 안되죠
요새 아파트도 60%~70%밖에 안나와요
명도비용 등 들어간게 많을거 입주중개 수수료 공실 등
광고 😂😂😂😂
진짜 궁금한게 구미 인구감소로 매물 ㅈㄴ많고 리모델링안하면 기껏 20만원 초반이던데 말하는게 현실성이 없어보입니다.지역별 편차가있긴한데 리모델링한 10평대1.5룸이 30나오던데
제가 경매로 이것저것 임장다니고 알아본바로는 절대 저리안나옵니다.구미 지금 공실도 ㅈㄴ많고요
그리고 대출이 80퍼가 나왔다는데 일반대출은 무조건 안되고 신탁통해 받아야하는데 신탁도 지방은 거의 안된다는데 저게 말처럼 저리 되는게 아닙니다.
방공제 생각하면 절대 다가구 쉽게 못들어갑니다 일단 경매 낙찰받아도 대출안나와요. 거진다 현금박치기해야합니다.
대출은 다나왔습니다