房地產投資！如何買法拍屋？金拍屋和銀拍屋是什麼？Feat. 法拍教父|| Ms. Selena
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- Опубликовано: 26 июл 2024
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法拍教父黃正雄老師已經經手 2200 多間法拍屋，有 35 年的資歷。透過團隊 55-60 人，目前每年平均經手 150-180 間，從北中南到羅東都有在做法拍屋，真是太厲害了！
今天的內容主要分成三大重點，從最基礎的說明何謂法拍屋、買法拍屋需要注意的事項，到新手買法拍屋需要注意的事項，如果你想要便宜買到房，這集值得你好好看完！
0:00 歡迎法拍教父：黃正雄老師
0:47 怎麼接觸到法拍屋的？法拍屋的經歷？
2:17 這支影片主要會和你分享三大重點
2:32 Q：什麼是法拍屋？
2:53 Q：金拍屋&銀拍屋的不同？
3:21 Q：什麼是銀行承受的法拍屋？
3:48 Q：遇到難處理的法拍屋的比例高嗎？
4:31 Q：法拍屋適合投資或自住購買嗎？
5:38 Q：聽說法人要改規則？
6:09 Q：各類型法拍屋的優缺點？
6:38 Q：銀拍屋跟法拍屋的價格不同嗎？
7:09 Q：什麼情形下，法拍屋會遇到所謂的「海蟑螂」？
7:47 Q：一般會用什麼方式把海蟑螂請走？
8:11 Q：在法拍屋裡面，有所謂一拍、二拍、三拍，要在第幾拍的時候可買到相對便宜的價格？
9:47 Q：假如底價是 1000 萬，市價是 3000 萬，照老師的經驗來說，你會出多少？
11:39 Q：法拍屋貸款成數跟中古屋有差別嗎？
13:27 Q：想要開始買法拍屋，在哪裡可以找到法拍屋相關資訊？
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這集含金量太高，以下幫大家重點回顧：
一、什麼是法拍屋？
簡單來說，就是屋主欠銀行錢，沒辦法繳房貸，所以房子被銀行拿來拍賣。
Q：金拍屋跟銀拍屋有何不同？
拿來拍的房子有三種：
1. 法拍屋
是大家最常聽到的，跟金拍屋一樣，只是名字不同。
2. 欠稅屋
就是欠政府稅金的。
3. 銀拍屋
在拍賣當中，銀行承受的法拍屋叫做銀拍屋，銀拍屋的「銀」是指銀行。
Q：什麼是銀行承受的法拍屋？
在法院拍賣的時候，銀行是債權人，拍得太低的時候，銀行捨不得，會自己買回來，所以銀行所承受的法拍屋就是銀拍屋。銀行把房子拍下來再上架到資產管理公司，只要搜尋「銀放屋」、「銀拍屋」就能找到了。
Q：遇到難處理的法拍屋的比例高嗎？
大約 5-8%，法拍屋我們最怕買到三種類型：
1. 凶宅
2. 海砂屋
3. 輻射屋、地震屋、漏水屋
所以如果要買法拍屋，看屋非常重要。
但是你可能會問：通常不是都看不到嗎？黃正雄老師說：「看不到的是常識，看得到的是專業知識。」
Q：法拍屋適合投資或自住購買嗎？
當然適合啦！會買法拍屋有三種人：
1. 自住客
2. 投資客
(1) 長期收租
(2) 短期轉手
我們的團隊會教你如何合法節稅，因為現在有一種稅叫做「房地合一稅」（持有 1 年以內：45%、持有 2 年以內超過 1 年：35%、持有 10 年以內超過 2 年：20%、持有超過 10 年：15%）
Q：各類型法拍屋的優缺點？
法拍屋跟金拍屋：基本上是一樣的，住在裡面的叫作債務人或現住人，都是欠人家錢，所以 90% 都拒絕人家進去看。
銀拍屋：由於是銀行承受的法拍屋，它已經把現住人清理得乾乾淨淨，所以銀拍屋看得到裡面。
Q：銀拍屋跟法拍屋的價格不同嗎？
銀拍屋會比較貴，因為銀行還要把裡面的現住人請走，要花一點錢，且通常銀拍屋都會裝潢一下。
法拍屋就比較算是陽春屋，債務人或現住人 90% 房子被查封拍賣，它不會把房子打掃乾淨，畢竟想跑路怎麼會想把房子弄乾淨。
Q：什麼情形下，法拍屋會遇到所謂的「海蟑螂」？
有兩種情況：
1. 他希望大家都不要標，他自己標回去
2. 萬一給人標走，他可能會要求買到的人給他一點搬家費
其實海蟑螂的目的只是要錢，海蟑螂通常不是住在裡面的人，而是第三人，類似用不同的方法來強佔法拍屋，大部分都是用租約。
Q：一般會用什麼方式把海蟑螂請走？
1. 法律途徑（打官司）
2. 跟他溝通協調
3. 邊打官司邊協調
只要在預算之內，我們請他搬家，這是最好的方法。
面對海蟑螂，通常「和氣生財，求財不求氣。」
二、如何買法拍屋？有哪些注意事項？
Q：在法拍屋裡面，有所謂一拍、二拍、三拍，要在第幾拍的時候可買到相對便宜的價格？
買法拍屋當然希望便宜取得，投標的時候，我們要注意法拍一定會公告一個底價，公告出來後，我們一定要知道「底價」與「市價」的差別。
市價有幾個方法可以評估：
1. 實價登錄
2. 詢問仲介
到法拍屋附近的仲介公司去詢價，例如詢問五家不同的仲介公司，一定有不同的價錢，加起來總和除以五，就等於房子的平均均價。
3. 詢問銀行
說：「這間房子我想跟你貸款，能貸多少錢？」
因為我們標到法拍屋，一定要貸款。
4. 現場看屋
不只地點要好，左鄰右舍更重要，大環境、中環境、小環境一定都要看。有句話說：「百萬買房子，千萬買鄰居。」
Q：如果看公告現值是不是不準的？
一般公告現值比市價偏低，所以是不準的。
那這樣怎麼知道底價呢？司法院的網站會公告這間房子的底價是多少。
Q：假如底價是 1000 萬，市價是 3000 萬，照老師的經驗來說，你會出多少？
要標多少錢是很大的學問。我在還沒開標之前，就大概可以預估有多少人去標，且最高標是多少錢。
為什麼呢？面對物件時，我們都會：
1. 評估人氣指數
評估物件的人氣指數，人氣指數越高，去投標的人就越多。
2. 觀察鄰居反應
看看左鄰右舍對房子有沒有很喜歡，因為標法拍屋有 80% 都是地緣性，像中山區的房子，高雄人不太可能會標，都是中山區附近的人才會標。
而且在法拍屋拿出來標之前，幾乎都會先拿出來賣，拍賣時，左鄰右舍會先知道，但是大家都不買，因為他們知道它已經要拍賣了。
3. 代標公司
有人委託代標公司去代標
4. 確認銀行
與銀行確認，因為標法拍屋一般都要跟銀行貸款，所以老師有五間銀行特別熟，他都會打去問說，這個物件大概能貸多少、有多少人詢問這個物件，越紅的物件越難標到。
所以在標場上拿捏價錢非常重要，老師可說是價金的「預言家」。
Q：法拍屋貸款成數跟中古屋有差別嗎？
買中古屋時，銀行在看到權狀時就願意貸款了，且有 99.9% 的銀行都願意貸款。
法拍屋目前則只有 5-6 家銀行貸款，聯邦銀行、安泰銀行、板信商業銀行、華泰銀行這四間是主力，少數的像是第一銀行、彰化銀行，或是信用合作社有在貸款。
為什麼這麼少銀行能貸款呢？
因為法拍屋有個可怕的地方，假設今天是禮拜二投標，下禮拜二就要繳尾款了，理論上七天之內就要繳尾款，但實際上只有五天，因為只算工作天。
剛開始銀行會代墊，因為當時權狀還未下來，繳完尾款後才會有權狀，所以銀行是用「信用貸款」。
總結來說，等於是法院給我們一個月的時間，將權力轉移證明書到地政換權狀，有權狀設立抵押權時，就轉成房貸。
Q：想要開始買法拍屋，在哪裡可以找到法拍屋相關資訊？
除了司法院的網站之外，有兩到三個手機 APP 是要付費的，但是可以看到法拍屋的內容、圖片、位置圖。
三、新手如何買法拍屋？有哪些注意事項？
#更多精彩內容請期待下集
這集含金量真的超高，很多都是年輕人或外行不會懂的，看來得多看幾次複習到熟了😂
我自己也要多複習幾次！真的太多乾貨！
這集好！好讚！一直很想瞭解法拍，謝謝Selena ～期待下集！
哇！黃老師耶！分享的好詳細喔！敲碗下一集
滿滿乾貨啊 謝謝Mickey麻麻～
謝謝selena拍這集🥰
喜歡房地產投資系列 第一次關注到Selena是關島投資,跟著Selena學習更多,創造被動收入 謝謝你
不客氣！很開心你有收穫！
老師好可愛
含金量超高，感謝Selena分享!
沒有辦理保存登記的建物，會有建物謄本嗎？
Selean ! 中午好！
黃老師講得比35線上賞屋好多了，非常詳細！35線上賞屋亂講一通，觀念完全錯誤，只想嚇一般民眾小白，誤導大家！
沒辦法，法拍黃老師已是法拍活字典😂
可惡居然一半卡掉，坐等下一集
居然要去敲門嗎
哈哈哈 敬請期待❤️
笑抿笑抿欸，慈愛的長輩
請問~如果地號 超過投標單的數量~該怎填寫~~ 比如投標單地號欄只有3項 可是標案上面有4項 我該怎填寫投標單呢!
嗨嗨專業問題可以詢問黃老師喔
同樣的物件，有時銀拍屋比法拍屋便宜。
黃正雄
看完影片對法拍屋有了觀念，還是要多做功課。
会有下一集吗？
會呀！下週一喔
@@MsSelenaMrWayne目前 看了觉得大部分和马来西亚的情况都差不多一样，就银行尾款那边马来西亚的就期限120天内缴清，比较长时间来筹集资金
老師還滿可愛的噎ＸＤ
買法拍屋太危險，還是買法拍地讓黑道去站哨餵蚊子比較好
日本 美國
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