Die neun wichtigsten Eckpunkte beim Erwerb einer Ferienimmobilie an der belgischen Nordseeküste

Erwerbsphase
1) Jeder Bürger eines EU-Staates kann in Belgien ohne besondere Genehmigung eine Immobilie erwerben. Dies ergibt sich aus dem EU-Grundrecht der Freizügigkeit.
Vorbehaltlich gemeindlicher Regelungen im Einzelfall kann auch in allgemeinen Wohngebieten eine Immobilie zur Nutzung als Zweitwohnung erworben werden
2) Der Eigentumserwerb geschieht durch notarielle Mitwirkung. Dabei werden jeweils unter notarieller Mitwirkung zwei Verträge abgeschlossen:
Zunächst steht der vorläufige Vertrag schuldrechtliher Art an, der die Hauptpunkte des Geschäftes regelt an. Dieser Vertrag wird auch compromis genannt. Bei seinem Abschluss ist regelmäßig schon eine Anzahlung von 5-10% fällig. Danach folgt die Eigentumsübertragungsakte und die Meldung des Notares an das zuständige Register.
3) Die Grunderwerbsteuer beträgt in Flandern für eine Zweitwohnung 12 Prozent und ist mangels anderer Vereinbarung vom Käufer zu zahlen.
Nutzungsphase: Für Details zu den Punkten 4) und 5) verweisen wir auf unseren Video • Die Besteuerung der Fe...
4) Der Eigentümer oder dinglich Berechtigte muss die „onroerende vorheffing“ zahlen.
Dies ist eine Art von wiederkehrender Grund-oder Besitzsteuer auf der Basis des kadastralen inkomen der Immobilie nach den Wertverhältnissen im Kalenderjahr 1975. Um den Wert für die Gegenwart nutzbar zu machen, wird er jährlich mit einem die Inflation abbildenden Multiplikator indexiert.
Gläubiger der onroerenden vorheffing sind die Gemeinde, die Provinz und der Teilstaat Flandern.
5) Einkommensteuer auf Vermietungsüberschüsse.
Wird gegen Entgelt vermietet, ist zusätzlich zu der onroerenden voorheffing
Einkommensteuer, die personenbelasting ,zu zahlen.
Diese wird für die Immobilie und das darin befindliche Inventar in unterschiedlicher Weise ermittelt.
Näheres dazu erfahren Sie in unserem gesonderten Beitrag „ Die Besteuerung der Ferienimmobilie in Belgien während der Nutzungsphase“
6) Umsatzsteuer: Von den Entgelten für die Vermietung der Immobilie müssen Sie 6% Umsatzsteuer abführen. Sie sind berechtigt, die von Ihnen an andere Untermehmer gezahlte Umsatzsteuer abzuziehen. Ab 2025 gelten EU-weit neue Regeln für den Kleinunternehmer, so dass es für Sie vielleicht Sinn macht von dem Ihnen gewährten Optionsrecht auf Nichtbesteuerung Gebrauch zu machen.
7) weitere Gemeindesteuern: Die Gemeinden haben das Recht auf die Erhebung eines Zuschlages auf die Einkommensteuer für die Vermietung des Objektes. Davon wird im Umfang von ca 6-9% vielerorts Gebrauch gemacht.
Ferner kann die Gemeinde eine Zweitwohnungsteuer, die verblijfsbelasting erheben.
Veräußerung und Vererbung
8) Veräußerung: Spekulationssteuer in Form der meerwardebelasting zu zahlen, wenn der Verkauf innerhalb 5 Jahren seit der Anschaffung erfolgt.
Die Steuer beträgt 16,5 Prozent. Hier kann es zur Konkurrenz mit der deutschen Spekulationssteuer kommen, die bekanntlich einen Spekulationszeitraum von 10 vorsieht
9)Vererbung: Stirbt der Eigentümer oder der dinglich Nutzungsberechtigte, fällt die Immobilie in den Nachlass. In unserem Falle eines Eigntümers mit Lebensmittelpunkt in D bestimmt sich die Erbfolge nach deutschem Recht.
Die belgische Steuergesetzgebung sieht auch für ausländische Eigentümer in Belgien gelegener Immobilien die Erhebung von Erbschaftsteuer vor. Es handelt sich um das sogenannte „recht van overgang“.
Die Bewertung der Objekte erfolgt im Vergleichswertverfahren.
Kinder und Ehegatten werden bei einem auf sie entfallenden Immobilienwert bis 250tsd mit 9 %, darüberhinaus mit 27 Prozent besteuert. Die vom Gesetz bei der Erbschaftsteuer vorgesehenen Freibeträge werden bei Vererbung von Immobilieneigentum durch einen Steuerausländer nicht praktisch.
Es gibt kein DBA mit D.
Die Anrechnung der belgischen Erbschaftsteuer erfolgt in D nach §21 ErbstG.