Die belgische Küstenimmobilie: Steuern beim Erwerb, der Veräußerung und der Schenkung

Lassen Sie uns zunächst mit den zivilrechtlichen Bestimmungen zum Erwerb von Immobilien beginnen.
Erwerb: Verträge, Makler, Kosten, Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer
Zum zivilrechtlichen Erwerb werden jeweils unter notarieller Mitwirkung zwei Verträge abgeschlossen, nämlich zu einem das schuldrechtliche Geschäft, auch „ compromis “ genannt, und zum anderen das Erfüllungsgeschäft. Beide Verträge sollten Sie im Hinblick auf etwaige juristische Altlasten und auf für Deutsche ungewohnte Inhalte juristisch überprüfen lassen. Die Vereinbarungen stehen unter der Geltung einer ausländischen Rechtsordnung und sind in einer für Sie nicht verständlichen Sprache abgefasst. Die deutsche Übersetzung wird Ihnen zur vollständigen Erfassung des Gehaltes dieser Vereinbarung nicht entscheidend weiterhelfen. Unser Büro kann für derartige Arbeiten auf eine mehr als 20-jährige Tradition zurückblicken.
Die Notarkosten werden nach der staatlichen Gebührenordnung erhoben. Die Maklerkosten trägt in der Regel der Verkäufer. Die durch den Erwerb entstehenden Steuern trägt bei Verwendung der Klausel „kosten Kooper“ der Käufer, dabei handelt es sich um die Grunderwerbsteuer oder auch die Umsatzsteuer. Wird ein bereits errichtetes neues Gebäude mit Grund und Boden verkauft, ist anstelle der Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer in Höhe von 21 % zu zahlen.
Diese Umsatzsteuer kann vom Erwerber zurückverlangt werden, wenn er die Immobilie umsatzsteuerpflichtig nutzt. Eine umsatzsteuerpflichtige Nutzung liegt zum Beispiel vor, wenn die Immobilie der touristischen Nutzung durch häufige Vermietung zugeführt wird, oder aber als Standort für ein Unternehmen dient. Die vorbesprochene Zurückforderungsmöglichkeit der Umsatzsteuer gilt nur dann, wenn es sich um eine neue Einheit gehandelt hat. Neu ist eine Immobilie, wenn sie bis zum Ende des dritten, auf die erstmalige Ingebrauchnahme folgenden Jahres, erworben wird.
Exkurs: Erwerb und Ehe
In Bezug auf das Eigentum an der Immobilie aufseiten des Erwerbers gilt bei bestehenden Ehen deutsches Güterrecht. Dies bedeutet, dass nur der bei dem Notar erschienene oder vertretene Ehegatte Eigentum an der Ferienimmobilie in Belgien erwirbt. Ein Erwerb alleine aufgrund ehelichen Güterrechtes ist dem deutschen Recht fremd. Ist die Immobilie im Zeitpunkt der Eheschließung bereits im Eigentum eines Ehegatten vorhanden, so zählt sie zu dessen Anfangsvermögen. Bei einer etwaigen späteren Scheidung ist die Immobilie mit dem dann festzuhaltenden Wert dem Endvermögen zuzurechnen. Regelungen des belgischen Rechtes spielen bei Güterrechtsfragen zwischen deutschen Ehegatten keine Rolle.
Spekulationssteuer
Wie auch das deutsche Recht kennt das belgische Recht eine Spekulationssteuer bei der entgeltlichen Veräußerung von privatem Immobilienvermögen. Die Spekulationsfrist beträgt allerdings nur fünf Jahre. Die Berechnung des Spekulationsgewinnes erfolgt ähnlich dem deutschen Recht unter Anwendung der Formel „Veräußerungspreis abzüglich Veräußerungskosten minus Anschaffungskosten“. Zu den Anschaffungskosten gehören pauschal 25 % des seinerzeitigen Ankaufspreises als Nebenkosten. Zusätzlich wird noch für jedes volle Jahr seit dem Erwerb eine Inflationsbereinigung von 5 % gewährt. Damit kommen wir in der Summe auf eine Erhöhung des Ankaufspreises um 45 %. Die Spekulationsteuer, im Belgischen „Meerwaardebelasting“ genannt, beträgt 16,5 %. Es kann zur Konkurrenz mit der deutschen Spekulationsteuer kommen, wenn der Erwerb der belgischen Ferienimmobilie nach Ablauf von fünf Jahren geschieht. Bekanntlich beträgt in Deutschland die Spekulationsfrist 10 Jahre.
Der Konflikt im Besteuerungsrecht entsteht dadurch, dass Belgien nach Ablauf von fünf Jahren keine Steuern mehr erhebt und damit ersichtlich auf ein Besteuerungsrecht im deutschen Umfang verzichtet. Der deutsche Fiskus könnte wie in anderen Fällen mit den Niederlanden auch der Auffassung sein, dass bei Nichtausübung des Besteuerungsrechtes durch den zunächst berufenen Staat, dieses wieder an den Wohnsitzstaat zurückfällt. Wenn Sie vor einer solchen Entscheidung stehen, ist die Einholung steuerrechtlichen Rates vorab unerlässlich.
Vorweggenommene Erbfolge
Es entspricht deutscher Gewohnheit, schon zu Lebzeiten Vermögen, insbesondere Immobilienvermögen, in die nächste Generation zu übergeben. Dafür sieht der deutsche Gesetzgeber auch Zusammenrechnungsfristen und geräumige Freibeträge vor. Belgien sieht für die unentgeltliche Übertragung von unbeweglichem Vermögen durch Steuerausländer die Erhebung einer Schenkungsteuer vor.
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