Immobilien vermieten durchgerechnet (2/2) - 6 Szenarien
HTML-код
- Опубликовано: 9 июл 2024
- 🏡Was lohnt sich mehr: Eine Immobilie kaufen und die dann vermieten - oder von dem Geld lieber brav ETFs kaufen? Saidi rechnet das in 6 Szenarien für Euch durch!
4:31 Quelle der Karte: Postbank Wohnatlas 2019 (leicht angepasst)
Zum 1. Teil der Serie "Immobilie als Geldanlage" geht es hier: • Immobilien vermieten d...
Dr. Klein* ► www.finanztip.de/link/drklein...
Interhyp* ► www.finanztip.de/link/interhy...
PlanetHome
🏡von Finanztip empfohlene Kreditvermittler für Baufinanzierung (Stand: 11.05.2020)
DKB
Comdirect* ► www.finanztip.de/link/comdire...
Consorsbank* ► www.finanztip.de/link/consors...
Smartbroker* ► www.finanztip.de/link/smartbr...
Onvista
Trade Republic* ► www.finanztip.de/link/tradere...
🤑von Finanztip empfohlene Anbieter für Wertpapierdepots (Broker und Onlinebanken, Stand 19.05.2020)
Wenn Euch das Video gefallen hat, freuen wir uns über ein „Like“.
Abonniert unseren Kanal - damit bleibt Ihr in Verbraucherthemen immer auf dem Laufenden!
Finanztip-Newsletter - wöchentlich & kostenlos. Hier abonnieren:
newsletter.finanztip.de/
Finanztip in den sozialen Medien
Facebook - / finanztip
Instagram - / finanztip
Twitter - / finanztip
Xing - www.xing.com/news/pages/finanz...
Linkedin - www.linkedin.com/company/fina...
Tauscht Euch mit anderen Fans in der Finanztip-Community aus -
www.finanztip.de/community/
#Finanztip
Was ist Finanztip?
Finanztip ist Deutschlands größter Verbraucher-Ratgeber rund um Euer Geld. Unsere Experten unterstützen Euch dabei, Eure täglichen Finanzentscheidungen richtig zu treffen, Fehler zu vermeiden und Geld zu sparen. Kern des kostenlosen Angebots sind praktische Ratgeber und der Finanztip-Newsletter. Darin beleuchten Chefredakteur Hermann-Josef Tenhagen und das Team alle Themen, die für Verbraucher wichtig sind. Unsere Redaktion recherchiert und analysiert ausschließlich in Eurem Interesse und bietet praktische Handlungsempfehlungen.
Zudem könnt Ihr Euch in der Community von Finanztip mit den Experten und anderen Verbrauchern austauschen.
Wer wir sind & wie wir uns finanzieren - www.finanztip.de/ueber-uns/
Was der Stern* neben Links bedeutet:
Wir wollen mit unseren unabhängig recherchierten Empfehlungen möglichst viele Menschen erreichen und ihnen mehr finanzielle Freiheit ermöglichen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Internet verfügbar. Unsere aufwendige redaktionelle Arbeit finanzieren wir so:
Unsere unabhängigen Experten untersuchen regelmäßig Produkte und Dienstleister. Nur wenn sie dann ein besonders verbraucherfreundliches Angebot empfehlen, kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Solche Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*). Geld erhalten wir, wenn Ihr diesen Link z.B. klickt oder beim Anbieter dann einen Vertrag abschließt. Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Empfehlungen. Was unsere Experten Euch empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Euch als Verbraucher ist.
Weil die Frage oft kam: Ja, alle Zahlen sind nach Steuern.
Beim Vermieter:
- Versteuerung Mieteinnahmen wie in Video 1 (1) beschrieben (Abzug ZInsen, Kosten, Abschreibung), Grenzsteuersatz Vermieter 42%
- Objekt nach 10 Jahren steuerfrei verkaufbar (daher vom Endwert keine Steuern mehr abgezogen). Mit Verkauf in den ersten 10 Jahren haben wir nicht gerechnet und empfehlen wir ja auch nicht
Beim ETF-Anleger:
- laufende Versteuerung ETF-Gewinne mit 25% Abgeltungssteuer (Sparerpauschbetrag bereits ausgeschöpft, Soli wird abgeschafft, keine KiSt). Die laufende Versteuerung haben wir gewählt, um Vergleichbarkeit zu jedem Zeitpunkt zum Vermieter herzustellen. Ihr könnt ja auf Pause drücken und anhand der Kurven nachvollziehen, wie der Zwischenstand nach 10/20/30 Jahren jeweils ist.
Finanztip und habt ihr die AfA berücksichtigt? 2 bzw. 2,5% p.a.
Roman G. Kam da eine Antwort? Er hat auch nicht verglichen, wenn man eine 100 oder 110 Prozent Finanzierung macht.
@@absolutefantastic, nein, es kam keine Reaktion. Die haben keine Lust die Berechnungen neu zu machen.
Wenn man die AfA weglässt, könnte man die Immobilie auch in einer vermögensverwaltenden GmbH durchrechnen.
Ich denke finanztip hat ein generell zutreffendes und durchschnittliches Szenario geliefert, um die wichtigsten Aspekte aufzuzeigen.
Alle Eventualitäten und Abweichungen für jeden Einzelfall können sie ja nun auch nicht abdecken.
Danach ist jeder selbst gefragt, etwas Denkarbeit in sein eigenes Projekt zu investieren.
Wo habt ihr die Zahlen her, die bei 4:40 genannt werden? Also die Faktoren (-1,3 ; 4 etc)?
Wow, dieses Video war so hilfreich. Ich schleppe seit Monaten Fragen mit mir herum, die du hier alle auf einen Schlag beantwortet hast. Sehr kompetent, vernünftig, bodenständig.
Super Video!!
Bitte eine Neuauflage mit aktuellen Zinsen :)
ETFs vermieten
Super informatives Video!
Du wirst langsam zu einem meiner Lieblinge der Szene von der Qualität her 1a :)
Nur wurde leider die AfA nicht berücksichtigt.
Ich denke finanztip hat ein generell zutreffendes und durchschnittliches Szenario geliefert, um die wichtigsten Aspekte aufzuzeigen.
Alle Eventualitäten und Abweichungen für jeden Einzelfall können sie ja nun auch nicht abdecken.
Danach ist jeder selbst gefragt, etwas Denkarbeit in sein eigenes Projekt zu investieren.
Kommt zwar etwas spät, aber ein Beispiel mit einer Immobilie mit Faktor 20 wäre noch interessant gewesen. Die hätte den ETF-Anleger absolut outperformed.
Faktor 20 ist nach wie vor erreichbar, selbst bei Immobilien, die bereits im Internet verfügbar sind.
2017 habe ich eine 80qm Wohnung in Hannover für 120k gekauft, 2020 im selben Komplex für 130k eine 60qm Wohnung. Die 80qm sind (nach Renovierung in Eigenregie für 15k) für 680€ kalt vermietet und die 60qm Wohnung (nach Renovierung in Eigenregie für 10k) für 550€ kalt. Das sind (inkl. Renovierungskosten) Faktor 16,5 für die 80qm Wohnung und Faktor 21 für die 60qm Wohnung. Zudem würde ich die 80qm Wohnung mittlerweile für ca. 100% Aufschlag losbekommen und die 60qm für immerhin ca. 1/3 mehr.
Eigenkapital hatte ich jeweils nur die Kaufnebenkosten, was die Eigenkapitalrendite ins Astronomische befördert und zahle auf 30 Jahre fest deutlich weniger Zinsen als wenn ich heute auf 10 Jahre finanzieren würde.
Hätte ich die Kaufnebenkosten in ETFs gesteckt, wäre ich jetzt quasi arm.
Guten Tag Kawu. Erst mal danke fürs Erfahren Teilen. Für die erste Wohnung du hattest nämlich 15K für Renovierung als EK. Hast du ebenso EK für das Darlehen angelegt? Mir geht´s ums EK Höhe. Bin grd dabei mehr aufs Tageskonto anzulegen, mit der Hoffnung, dass ich in 3 Jahren, sowohl EK als auch Rücklagen gebaut habe.
Noch etwas Für die erste Wohnung -> 120k / 8160 (680*12) macht : 14,7 Faktor nicht 16,5
Für die zweite -> 130k / 6600 (550*12) macht : 19,6 Faktor nicht 21
...oder hab ich was falsch verstanden?
Danke für deine Zeit
@@supermarios8er hat die Renovierungskosten zu den Erwerbskosten gerechnet, deswegen ist sein Faktor höher.
Was ja auch richtig ist, da es seine Ausgaben für die Wohnung waren.
Erstklassige Videos! Verständliches Grundwissen vermittelt! Super.......👍
Vielen Dank für diese sehr informativen Einblicke!
Großartiges Video und super erklärt! Ein Vorteil der Immobilie, der möglicherweise unberücksichtigt geblieben ist, ist der Sparzwang durch die Immobilie. Leider halten kaum ETF-Anleger 40 Jahre lang durch, da das Geld flexibel verfügbar ist. Da kann das Depot schnell mal für eine Autoreparatur oder eine neue Waschmaschine genutzt werden, was die Rendite zu ungünstigen Marktphasen enorm schwächen kann.
Saidi, schöner Auftritt von dir beim Finanzrockerpodcast (y).
Zum Thema Eigentümerkosten ( Verwaltungskosten + Instandhaltungsrücklage ) bei einer Immobilie kenne ich noch diese Daumenregel:
Hausgeld meist 20 bis 30 Prozent teurer als die Nebenkosten eines Mieters
Bei Immobilien ist halt der Kredithebel das Interessante. Die Skalierung (von 1 Immobilie auf X Immobilien) ist auch möglich. Beim ETF-Depot langfristig mit immer mehr Fremdkapital zu arbeiten ist dagegen eher schwierig.
Warum du kannst doch dein Depot zu 50-60% als Sicherheit hinterlegen. Wenn du mit 35 50.000€ im Depot hast, kannst du 25.000€ als Wertpapierkredit bekommen. Wenn du das bis 50 aushalten kannst (auch mal eine Finanzkrise), ist das OK. Du kannst mit 40/45 das gleiche nochmal machen. Du bekommst günstige Kredite.
Jeder „Otto“ (haha Anspielung) kauft sich seine Kaffee Maschine auf Raten. Was ist denn mit Autofinanzierungen? Da hast du ein katastrophalen Wertverlust, aber Hauptsache der Benz steht vor der Tür. Kredite für den MSCI World sind aber böse, weil es Aktien sind🤦♂️🤦♂️🤦♂️🤦♂️
@@blush9921 das ist überhaupt nicht vergleichbar mit dem hebel bei der Immobilie.
Ich habe in 2 Jahren 1,4 Millionen Euro in Immobilien investiert mit nur 50.000€ Eigenkapital.
Das geht nicht bei etfs
@@sascha5560 Das stimmt aber nicht jeder möchte Großinvestor werden. Es geht darum als Arbeitnehmer eine veritable Altersversorgung zu haben.
Fußnote: Die Immobilienmärkte liefen in den letzten 10 Jahren in den größeren Städten fantastisch. Demographische Kennzahlen sprechen dafür, dass das bald ein Ende hat. Es war auch schonmal anders.. Aktienmärkte lieferten durchschnittlich 5% inflationsbereinigt. Immobilienrenditen waren hingegen teils negativ (inflationsbereinigt).
@@blush9921 meine Renditen sind gut, das reicht mir 😊
Ich wollte nur sagen, dass der hebel bei Immobilien viel größer ist als bei Aktien und etfs. Dort gibt es ein kleinen bis keinen hebel.
Da stimmst du mir doch zu oder?
@@blush9921 Es gibt auch 15 Jahreszeiträume, bei denen haben die Aktienmärkte - 5 % p.a. durchweg gemacht. Alles der Frage des eigenen Einkaufs und Einstiegszeitpunkt.
Mit meinen zwei Immos habe ich in 5 Jahren bereits aus 30k Startkapital ein Reinvermögen nach Schulden von 300k gemacht. Und das nur bei Berücksichtigung meiner derzeitigen Mietrendite, die ich nicht mal zum Mietspiegel angehoben habe.
wie bei allem: man kann das nicht derart pauschalisieren.
Klar kannst du deine Wertpapiere beleihen. Jedoch ist a) der Zinssatz und die Tilgung weitaus höher und b) kommst du dennoch nicht an den Hebel der BauFis ran. Zumal der Immobilienmarkt nicht so volatil ist wie der Aktienmarkt. Was gut und schlecht sein kann. Es aber planbarer (in Großstädten).
Sehr gutes und informatives Video. Danke
Beim Thema Lage und Haus für eine Familie (mit Kindern) kann man das noch konkretisieren. Eine (junge) Familie wird beim Hauskauf zu allererst schauen, welche Schulen in der Nähe sind und welche Qualität diese Schulen haben. Dann folgt das Thema, wer in der Nachbarschaft wohnt und welches "Image" der Ortsteil hat. Danach schaut man auf den Fahrtweg zur Arbeit. Danach schaut man auf den Weg für die Befriedigung des täglichen Bedarfs, also Supermärkte, Ärzte etc. Danach schaut man auf den Freitzeitwert (Parks, Restaurants etc.).
Warte nicht darauf in Immobilien zu investieren- investiere in Immobilien und warte. - T. Harv Eker
Ich würde da eher das Wort Immobilien durch ETFs ersetzen :D
Danke für das informative Video :) ich bin eindeutig Team ETF :)
Same here. Mit ETFs ist man beweglicher, aber ein eigenes Dach über dem Kopf ist auch viel wert. Muss am Ende des Tages jeder für sich selbst entscheiden, würde ich sagen.
Für mich persönlich erscheint es (nach grundlegenden Erfahrungen mit Aktien) am sinnvollsten und vorallem am risikoärmsten sich mit konstanten Einnahmen und Kusrgewinnen erstmal ein höheres Kapital aufzubauen und dann mit mehr Eigenkapital die Immobilie zu kaufen. Dann kann man immer noch entscheiden, ob man selbst billig mietet und die Immobilie zur Tilgung vermietet oder selbst einzieht, wenn die andere Miete zu teuer wird..
Renditetechnisch nicht sinnvoll aber in einer eigenen Wohnung kann man eben auch notfalls selbst wohnen und an der Börse nicht^^
Oder wird die Immobilie hier rein als Zweitimmobilie gesehen? Weil dann würde ich das Geld immer allein schon aus liquiditätsgründen und wegen der Kontrollierbarkeit lieber in Aktien stecken
199Bubi bin gleicher Meinung.
Nicht jeder hat Grund Kapital fur Immos und nicht jeder hat Zugang zu vernüftigen Preisen. 🤓
Tilgung würde ich eher als geeignet bezeichnen, als Aktien Invest wenn die Entscheidung steht das eine oder andere.
Das kann dauern bei Etfs ab mindestens 10jahren anlegung sinnvoll
Wieder zwei super Videos! Zwei Gedanken, die mit dazu kamen: als Vermieter muss man zwangsweise immer liquides Geld zur Verfügung haben. Dieses Geld sinkt mit der Inflation und kann anderweitig nicht investiert werden. Wertsteigerungen bleiben hierbei aus. Im Falle von Krypto sind 10.000 ne Menge.
Saidi
Super!!
Hallo Finanztip,
Danke einfach super! Meine Frage: Was ändern die aktuell höheren Zinsen an den Aussagen in Video 1 und 2 zum Thema vermietete Immobilien? Was muss ich beachten oder neu berechnen? Vielen Dank!
Sehr interessantes Video. Ich finde Eure Beispiele immer sehr gut und bei solchen Kalkulationen kann man natürlich nicht alles berücksichtigen.
Aber ein sehr entscheidender Punkt ist doch die Rentenzeit für die man vorsorgen will.
Bei ETFs sinkt die Summe in der Rente durch das Entsparen. Dies gilt nicht für die Immobilie. Und in diesem Zusammenhang muss man sich weniger Gedanken machen ob das Geld bis zum Lebensende reicht. Auch könnte man das mögliche Erbe bedenken, was man hinterlässt.
Ob du etwas aus dem "ETF" oder aus dem "Ertrag deiner Immobilie" entnimmst ist letzten Endes das Gleiche. Es ist natürlich schön wenn man für das Kind eine Wohnung hat, damit es Eigenkapital aufbauen kann. Aber du könntest ja auch mit ETF eine Wohnung kaufen. Von Gebühren(und Ertrag) abgesehen ist das Alles ein und das Selbe.
Palavra Du darfst dann theoretisch nur die Zinsen aufzehren und so vergleichen.
Danke für das Video!
Was ich interessant finde, ist, dass der ETF die immobilie fast jedes mal outperformt, wenn er bei 5% konstant gehalten werden würde. Man kann in der ETF-Kurve bei an der Stelle der Renditeänderung nämlich einen leichten Knick nach unten erkennen. Z.B. 2:57 (Jahr 2048, 2058).
Super tolles Video! Vielen Dank 💖 Für mich sind ETFs und Aktien deutlich risikoärmer. Bei Immobilien verpflichtet man sich auf ewig lange Zeit und dann ist das Vermögen gebunden… Wenn man früher stirbt, geht das auch alles nicht aif und hinterlässt einen Haufen an Problemen. Ich bin lieber halbwegs liquide :) Das Leben ist spontan und ich kann mich nicht für 40 Jahre committen. Sonst kann man nicht zurück an die Uni, umschulen, Sabbatjahr einlegen, 3 Kinder kriegen, den Job verlieren…
Komischer Text,aber jedem das seine!
Hallo, sind in den betrachteten Instandhaltungskosten, die Instandhaltung für das Allgemeingut enthalten, welche von der Hausverwaltung verwaltet werden? Danke!
warum ändern sich die ETF Zahlen nach 50 Jahren obwohl man nur die Immobiliensituation neu bewertet hat?
Hm... Ich mache beides: Immobilien + ETF und beides funktioniert, aber der finanzielle Vorteil bei der Immobilie ist meiner Ansicht nach höher, da ich zum Vermieten niemals eine Wohnung oder Haus mit nem Faktor 30 (Anschaffungskosten/Jahresnettokaltmiete) kaufen würde, sondern realistischerweise zwischen 17 und 24 (--> Meine eigenen Erfahrungen bei Immobilienkäufen in und um Berlin bei solider Lage und Instandhaltungszustand). Dadurch erziele ich Eigenkapitalrenditen um 10% nach Steuern!
Aber, der Faktor Streß ist nicht zu unterschätzen! Vermieten ist Arbeit und das nach Feierabend im Hauptberuf...
Hi Klaus, kann man dich irgendwie kontaktieren?
Würde mir gerne als sehr junger Mann Know how einholen, bevor ich investiere.
Danke dir :-)
Dann zeige mir bitte mal eine Immobilie (in der Großstadt) mit Faktor 20 !
Kauf: zb 80m2 ca 400.000€
Geteilt 20 = 20.000€ p.a
-> die 1.667€ kalt pro Monat = 21€ kalt/m2 wird dir wohl im Durchschnitt keiner zahlen, 12-16€ sind da realistischer
Die größten Vermögen entstehen durch den Hebeleffekt.
Der Fremkapitalhebel, den man bei Immobilien ausnutzen kann, ist für mich das KO-Kriterium.
Richtig aber lohnt sich das eben auch erst bei 4-5 Wohnungen ... und dann hast du gleich wieder das Risiko das du dein geld nur in Immobilien hast
@@haubaubloginfo9620 Schlaumeier. Daher beides haben, Immobilien und Aktien.
@@sonnenseitevideos4859 dann musst du doch auch das nötige Geld dafür haben. Du bist hier der Schlaumeier... wenn ich 5k pro Montag zu Verfügung habe kann ich auch ganz anders aufstellen also wenn ich nur 1k oder weniger habe ...
@finanztip
Es würde mich mal interessieren inwiefern die Kapitalertragssteuer, bzw. der Steuersatz auf die Erträge der Mieteinnahmen hier berücksichtigt wurden ?
alles berücksichtigt, auf beiden Seiten, siehe auch Video 1. Grenzsteuersatz Vermieter 42%
Finanztip Aber wenn du Abschreibung und Renovierungskosten, die mitfinanzierbar sind, ansetzt, drückst du die Steuerlast. Und dann bitte auch schauen, dass man bei guten Deals seine Bonität erhöht und auch mehr Immobilien kaufen könnte.
@@absolutefantastic eben nicht !!! In diesem Beispiel vielleicht in den ersten max 5 Jahren, danach zahlst Du bereits Steuern.
Das ist die Wohnbauförderung unseres Staates :(
@finanztip
Wieso wurden die Krankenkassenbeiträge, die man auf private Mieteinnahmen zahlen muss, vergessen??? Nicht jeder Anleger ist privat versichert und auf private Mieteinnahmen zahlt man Krankenkassenbeiträge auch im Rentenalter, sofern man NICHT in der KVdR ist.
Danke für das Video. Also ich gehe in das Immo-Team. Wenn alle im ETF-Team sind, gibt es keine Wohnungen. Dann habe ich den Vorteil auf meiner Seite und kann vom ETF-Team richtig hohe Mieten verlangen. 😉
Kreativ nach 5 Du musst aber bedenken, dass das „ETF-Team“ nicht groß ist in Deutschland. Etfs haben zwar einen „Hype“, aber dennoch liegt der Gesamtmarktanteil noch im unteren einstelligen Prozentbereich. Und da in Deutschland Immobilien als sicher und beste Anlage gilt, ist glaube ich Team Immo größer. Aber nur meine Meinung.
Gruß
Mich würde ein Vergleich interessieren, inwiefern sich die Situation ändert, wenn man ein Leben lang in der Immobilie selnst wohnt.
Inwiefern wirken sich die "günstigere Eigenmiete"? und die Miete des reinen ETF-Anlegers aus?
Außerdem:
Nach der teilweisen Tilgung kann ein neues Objekt gekauft werden. Bei der neuen Finanzierung kann nicht nur das alte, sondern auch das neue Obejkt als Sicherheit hinterlegt werden -> Der Zins ist als bedeutend geringer. Wirkt sich dies ebenfalls auf das Gesamtvermögen anders aus ?
Tolles Video. Es hat sehr zum Nachdenken angeregt. Besonders gut finde ich wie vielseitig und neutral ihr an die Sache rangeht.
Gerade die Faktoren wie Standort etc. können ja dazu führen, dass eine Immobilie als Anlage für den einen nicht lohnt, für den anderen schon.
Kennst du unsere Videos zu kaufen oder mieten?
Das ist die Eigenheim Variante
Wenn man den Stress nicht hat wie: Mieter suchen, Reparaturen, Leerstand, Mietnomaden usw. lohnt sich die Immobilie alle man.
Die Immobilie zahlt sich nach 25-27 Jahren ab und man profitiert danach den den Mieteinnahmen oder wenn man Geld braucht, vom steuerfreien Verkauft.
Beim ETF ist der Kurs sehr wichtig und im Durchschnitt erzielt man langfristig 8%.
Zusätzlich hab ich ein Sachwert was Inflationsgeschützt ist und man einen Nutzen davon hat. Größter Plus Punkt ist der Hebel-Effekt. Ein weitaus größeres Kapital arbeitet von Anfang an.
Die Frage ist hauptsächlich welches Ziel verfolge ich mit der Investition?
Sie vergessen Sanierungen. Auflagen der Politik. Brandschutz, CO2 usw.
04:44 also generell in abgehängten Regionen.
Eigentlich gibt es viel Potential im Ruhrgebiet, wenn man denn politisch an einem Strang ziehen würde.
Durchgehende ÖPNV-Infrastruktur, weniger Autos, attraktivere Bedingungen für Firmen, höhere Lebensqualität, Uniabsolventen vor Ort halten und nicht abwandern lassen (durch gute Jobs), Abbau von Bürokratie zwischen den Städten etc.
Grüße aus dem Ruhrgebiet.
Wo finde ich die benutzten Formeln?
Wieder ein super Video- für mich sind Immobilien nichts; viel zu viele unberechenbare Faktoren, bis hin zum worst case von Mietnomaden... lieber in Etfs investieren und ruhig schlafen können (wenn man die Aktienmarktschwankung aushält) 😊
Ich suche aktuell nach einer ersten Immobilie, aus Gründen der Diversifikation. Wenn man halbwegs gut spart hat man nach einigen Jahren relativ schnell ein großes Klumpenrisiko auf den Aktienmarkt. Neben Cash (gar keine Rendite und für Liquidität) und Gold (zumindest Inflationsausgleich) bleiben dann fast nur noch Immobilien als nach Aktien renditestärkstes Investment übrig (mittlere Rendite angenommen, ohne Off-Market Deals).
Hallo! Super Video.
Ein Nachteil der Immobilien ist allerdings,
- dass man schwer den " Grundkapital" verzehren kann.
- im Alter kann man schlechter hinter Mietern laufen.
Wie Du empfehlst: wenn es geht, parallel einen ETF-Depot aufbauen.
Das habe ich jetzt angefangen, um für "schlechte" Zeiten vorzusorgen... wer kann schon bis 67 Jahre arbeiten...
Hallo Saidi und Finanztip
Ich habe bereits zwei ETF Sparpläne, aber interessiere mich auch für Immobilien.
Ist es sinnvoll zweigleisig zu fahren? D.h. ETF Depot teilweise für die Immobilie (Eigenkapital) zu plündern und dann aber weiterzubesparen. Die Rate wird ja idealerweise von dem Mieter übernommen.
Danke vorab :-) Eure Mai
Ich denke finanztip hat ein generell zutreffendes und durchschnittliches Szenario geliefert, um die wichtigsten Aspekte aufzuzeigen.
Alle Eventualitäten und Abweichungen für jeden Einzelfall können sie ja nun auch nicht abdecken.
Danach ist jeder selbst gefragt, etwas Denkarbeit in sein eigenes Projekt zu investieren.
und noch eine frage: was ist denn mit der immer wieder genannten hebelwirkung bei der investition in immobilien?
Bei Beispiel 1 mit Kaltmiete 600€ und Kaufpreis 200.000€ gibt es auch nur 3,6% Bruttorendite, niemand der sich ein bisschen auskennt würde da investieren. Wenn man sich nicht grade in München umguckt sollte es kein Problem sein auf 6-8% zu kommen, was einen riesigen Unterschied machen würde.
schwierig für viele Leute
Hey Super Video aber versteh ich das richtig....das Eigenkapital wird hier in ETF's investiert und über Die Zeit liegen gelassen oder is das Beispiel hier Eigenkapital + monatliches besparen des etfs ?
Wäre dankbar für eine kurze Antwort
Mfg
EK + ansparen jährlich iHv Investitionen des Immobesitzers
@@finanztip wie wurde mit dem Geld gerechnet, das der Vermieter am Ende eines Monats übrig hat? Könnte der Vermieter nicht über die gesamte Zeit in einen ähnlich hohen Sparplan in ETFs investieren wie der Anleger? Um dann die Höhe des möglichen ETF-Sparplans des Vermieters zu errechnen, müsste man doch die Höhe des ETF-Sparplans des Anlegers minus die Höhe der Instandhaltungskosten etc., die ein Vermieter hat rechnen - die Tilgungen des Kredits zahlt im Beispiel ja größtenteils der Mieter ab. Oder ist das zu einfach gedacht?
was mir bei der berechnung aber fehlt ist:
- wenn ich vermiete habe ich im alter dauerhaft einen cashflow von x nach steuern. bei etf muss ich die ganzen gewinne bei auszahlung zu 27,5% versteuern. ersteres läuft "automatisch" und letzteres müsste iimmer davon abhängen wie bei mir die etfs im jahr performen und wie viel ich mir dann letztendlich auszahlen kann. das ist doch ein vorteil bei der immobilie oder nicht?
Wie sieht die steuerliche Seite in den Beispielen aus? Mieteinnahmen muss ich mit meinen persönlichen Steuersatz versteuern und der kann hoch sein und bei der Börse nur die Abgeltungssteuer?
Genau andersrum. Mieteinnahmen sind praktisch steuerfrei (Abschreibungen, Zinskosten, sonstige Aufwände).
@@ImmoSammler Wieso sind sie denn fast steuerfrei. Wenn die Zinskosten und sonstige Aufwände so hoch sind das fast nichts mehr übrig bleibt und ich somit keine Steuern zahlen muss habe ich ja auch nichts gewonnen oder?
@@vnmfxfreemontages9430 Doch, du hast ja durch die Tilgung Vermögen aufgebaut.
Was wirklich ein bisschen untergeht im Video ist das du die Instandhaltungskosten ja auch noch steuerlich absetzen kannst. Ein neuer Aufzug kann schon mal ne satte Steuerrückerstattung bringen, vorallem wenn er komplett aus der Rücklage bezahlt wurde.
333000€ / qm2 🌚 #günstig
😂😂😂
hallo Finanztip, gibt es auch ein Video von euch, wo im Vergleich durchgerechnet wird, was sich mehr rentiert : ETF oder Immo, wenn ich keine Finanzierung für Immo brauche sondern alles mit EK bezahle ?
Das ist überhaupt nicht schlau
Wenn du Ruhe willst dann in etf investieren.
Wenn du Geld verdienen willst dann z. B. Mit 200.000€ ca 2-3 Millionen Kredit für gute Immobilien nehmen
Okay danke dir für den Tipp 👍😄
Was mir in der Betrachtung etwas fehlt ist der Punkt Selbstdisziplin. Der mag nicht für alle gleich wichtig sein - aber mich würde der in jedem Fall treffen. Soll heißen, falls ich irgendwann im Laufe der Zeit einen finanziellen Engpass habe würde ich als Vermieter nie auf die Idee kommen einen Teil meiner Altersvorsorge aufzugeben (geht ja nur Ganz oder gar nicht) während ETF oder Aktienvermögen doch dazu verlocken können sich schnell eines Problems zu entledigen. Arbeitslosigkeit ist dann natürlich eine andere Hausnummer.
Ist ein guter Punkt. Habe Mal ein extra Video gemacht zum Thema Freiheit und Selbstverantwortung
Ich denke finanztip hat ein generell zutreffendes und durchschnittliches Szenario geliefert, um die wichtigsten Aspekte aufzuzeigen.
Alle Eventualitäten und Abweichungen für jeden Einzelfall können sie ja nun auch nicht abdecken.
Danach ist jeder selbst gefragt, etwas Denkarbeit in sein eigenes Projekt zu investieren.
Das großartige bei Immobilien ist, dass sofort das gesamte Kapital für einen arbeitet, z.b. 200,000EUR können sofort 7200EUR Einahmen erzeugen. Wenn man die 200,000 EUR erst ansparen muss hat man viel weniger Einnahmen. Ausserdem hilft die Inflation beim Absparen... und erschwert das Ansparen.
Ich kann nur Jedem von einer Immobilie als Kapitalanlage abraten. Ich habe 2020 eine kleine Einheit in Köln-Ehrenfeld erworben und es ist einfach nur die Hölle. Es liegt hauptsächlich daran, dass die Kaufpreise zu hoch und meine Berater zu optimistisch waren, was die Mieterhöhungen angeht. Die Kaltmiete, die ich nehmen muss, um die Darlehensrate zu decken, ist den Leuten zu teuer. Und dabei lege ich für die Finanzierung monatlich sogar aus meiner eigenen Tasche ordentlich drauf, Trotz AfA etc… . Ständig ziehen Mieter wieder aus, weil sie etwas Günstigeres finden. Jetzt soll die Heizung im Gebäude ausgetauscht werden, bedeutet für mich: Sonderumlage in Höhe von 8000 €. Und das schlimmste kommt zum Schluss: Ich habe das Objekt Anfang des Jahres schätzen lassen und es ist im Wert sogar leicht gesunken. Ich bin einer der wenigen Eigentümer, die da ganz ehrlich mit umgehen: Es lohnt sich nicht! Zum Glück ist es nur eine kleine Einheit. Ich versuche jetzt das Objekt trotz Spekulationssteuer zu verkaufen.
Top Video! Wo werden beim ETF die Dividenden berücksichtigt? Das kann ja bei der Allianz mal 5% ausmachen und im Schnitt irgendwo je nach Portfolio zwischen 2-4 %. Das lässt doch den ETF noch besser performen. Dividenden sind unsere „Mieteinnahmen“.
Habe ein Haus geerbt mit fünf Wohnungen, soll ich es behalten oder für einen guten Preis verkaufen ?
Super inormative Videos, vielen Dank Finanztipteam. Es scheint für mich so, dass ihr eine Excelvorlage für alle diese Berechnungen habt. Kann man die Quelle haben um verschiedene Fälle durch zurechnen?
Leider nein, wir haben da schlechte Erfahrungen damit gemacht sowas rauszugeben. Leider stark erklärungsbedürftig
Hi Saidi, denkst du das eine mcsi w etf für 100€ monatlich für 15 Jahre lohnen?
Na klar. Besser als nichts.
Was, wenn der Kreditzins bei unter 1,5% liegt? Wäre es ne gute Idee dann teils zu tilgen und teils langfristig passiv anzulegen? Oder trotzdem zuerst Kredit abbezahlen? Danke!
Ich hatte genau diese Frage meinem Bankberater gestellt - bei ca.1% Dahrlehen- Zins für eine vermietete Immobilie hat er mir dazu geraten, statt mehr Tilgung lieber auf eine Anlage in Aktienfonds und ETFs zu gehen, die über Jahre mehr als 4% Rendite bringen. Seit 1.5 Jahren und mit der Krise hat mir diese Anlage immerhin 8.9% Durchschnittsrendite eingebracht.
Wie sieht es denn aus, wenn man bsp. 1 mio€ geerbt bekommt. Wäre dann ein Kredit noch notwendig? Oder sollte man "aus eigener hand" Immobilien kaufen/vermieten.
Naja, kommt erstmal drauf an, was du dir kaufen willst ;) Wenn unter 1 Mio., dann ist der Kredit eigentlich eine Spekulation auf steigende Immobilienpreise
Ihr sagt das steigende Immobilienpreise in der Vergangenheit nicht bedeuten, dass es so in der Zukunft auch weitergeht.. Aber soll man dann auch sagen, das selbe geht auch für ETFs/Aktien.. Es gab auch Zeiten in der Vergangenheit wo die Aktienrendite 10-15 Jahren 0% oder sogar negativ war.. Also ich würde nur sagen, dass es mit ETFs auch Risiken gibt die man beachten muss..
Immobilien haben ein höheres Klumpenrisiko, Aktien dagegen können sehr breit streuen über Länder und Branchen. Wenn die Immobilie durch die Lage im Wert fällt wird diese wahrscheinlich nicht wieder steigen außer die Region oder das Viertel erleben einen Boom.
Bei einem sehr breit gestreuten ETF nimmst du die Marktrendite mit, diese muss zwangsläufig positiv sein. Wäre sie es nicht, gäbe es keine Wirtschaft.
Mit Immobilien kann man wirklich viel Geld verdienen: Der Makler bekommt seine Courtage, der Bankberater einen Bonus für seine erfüllten Jahresziele, die Bank ihre Zinsen, der Notar seine Gebühren, der Staat seine Steuern, Handwerker und Energiesanierer ihren Umsatz und der Baby-Boomer seinen Mondpreis, von dem er sich ein schönes Wohnmobil kaufen kann. Alles zu Lasten eines naiven Käufers, der sich auf die derzeitige Situation einlässt.
Habe ich das übersehen oder wird der ROI nicht erwähnt? Während ich bei ETFs Eigenkapital verwende, zahlt den Großteil der Kosten einer vermieteten Immobilie der Mieter. Risiken wurden zwar erwähnt, aber iwie habe ich den ROI verpasst.
Sorry, auch bei Instandhaltung kann man gut ein Darlehn aufnehmen und kommt dann in den Genuss des Leverag-Effektes. Lohnt sich aber zugegebener weiße nur bei einer Großen Maßnahme, wie einmal Strom + Heizung und davon dann auch Betroffen die Wände.
Erhöht halt das Risiko, wie immer bei leverage Geschichten
Tolle Videoreihe. Könntet ihr mal ein aktuelles Update rausbringen? Wie ändern sich die Rechnungen, wenn man jetzt > 4% Zinsen zahlen muss und auch mehr Zinsen in sicheren Anlagen erhält? Ist dann weniger EK trotzdem noch besser? Und welche Zinssenkungen kann man aktuell durch bessere Beleihungsausläufe erhalten?
Ein paar Anmerkungen: 1. Eigenkapital kann bei Immobilien auf 0 gesetzt werden, bei entsprechender Bonität
2. Immobilien werfen steuerliche Verluste durch Abschreibungen ab.
Ergebnis: ich Bürge zwar der bank gegenüber für meine mieter, mit meinem Einkommen, aber bekomme sowohl die Immobilien durch die Mieter bezahlt und kann zusätzlich Verluste durch Abschreibungen generieren. Somit sind Immobilien stark lohnend.
Wenn die Mieteinnahmen in etwas die Darlehensleistung decken, muss das Hausgeld vom Eigentümer bezahlt werden, aber durch AFA und Zinszahlungen sowie diverse andere Abschreibungen, werden diese steuermindend gegengerechnet. Somit wird die Immobilie zu 100% fremd finanziert und eine Steuerrückerstattung in top.. das lohnt beim Spitzensteuersatz
Sehr schöne Ergänzung!
Was noch vergessen wurde ist die Inflation, diese hat bei Immobilien hat einen großen Vorteil gegenüber Etfs. Das vermögen im Eft verliert an Kaufkraft. Umgekehrt wird das Darlehen der Immobilie auch weniger wert.
@@Toni-xo8gbdanke Toni, das hatte ich so noch nicht betrachtet... das Darlehen ist in 10 Jahren inflationär 10-20% weniger ..während die Immobilie ca 10-20% durch die Inflation+Änderungen im Markt, im wert gestiegen ist ...
Leute, Vorsicht mit der Inflation: wirkt sich v.a. darin aus, dass durch Gehaltssteigerung das Darlehen leichter abgezahlt werden kann. Dann kann der Anleger aber auch mehr wegsparen. Sonstige Inflation wie Wertentwicklung oder Mietsteigerungen sind berücksichtigt
Ich denke finanztip hat ein generell zutreffendes und durchschnittliches Szenario geliefert, um die wichtigsten Aspekte aufzuzeigen.
Alle Eventualitäten und Abweichungen für jeden Einzelfall können sie ja nun auch nicht abdecken.
Danach ist jeder selbst gefragt, etwas Denkarbeit in sein eigenes Projekt zu investieren.
Danke für die informativen 2 Videos. Ich werde bald beides machen, Immo + ETF. Ich hoffe, das ist dann eine schöne Balance.
Ich habe aber die Sache mit dem Fremdkapitalhebel noch nicht ganz verstanden. Bei 2% Tilgung wäre bei mir die monatliche Rate knapp unter der Kaltmiete. Das scheint mir steuerlich nicht sinnvoll, deswegen werde ich eher auf 3% Tilgung gehen. Klingt das logisch? 😅😊
Entscheidend ist bis wann du fertig sein willst oder musst. Kuck mal unser video zur Baufinanzierung.
Fremdkapitalhebel ist immer auch risiko: kann funktionieren muss aber nicht. Je mehr Kredit du hast, desto mehr Rendite kannst du machen, desto mehr Risiko trägst du
@@finanztip Und was ist wenn ich aus Nächstenliebe die 60m² Wohnung um 300€ Kaltmiete vermiete? 🤔
Denn ich meine 5€ pro m² sind genug.
Und dann aus Nächstenliebe die Miete auch höchstens um 0,5%, wenn überhaupt, erhöhe? 🤔
Super video!
Wie im ersten ist meine Frage was ist der richtwert als Vermieter anzulegen 10000 oder 20000 am ende wie ich raus höre soll man ehe die Reparatur kosten auf ein tagesgeldkonto oder sparbuch ansparen statt ein etf!?
Mein gedabke wäre 5000 euro auf Sparkonto oder sparbuch oder tagesgeld und 5000 oder 15000 auf etf?! Würdet ihr mir zustimmen?
Rücklage: 1,60€ pro Quadratmeter pro Monat.
Tages-/Festgeld oder ETF: alles in einem ETF sollte mind. 15 Jahre lang "liegen" bleiben. Alle Ausgaben, die Du vorher für Deine Immobilie benötigst: ab damit in Tages- bzw. Festgeld
Habe ich es übersehen, oder wurden die Abschlusskosten bei Immobilienkauf in Höhe der typischen 15% unterschlagen?
Wurden berücksichtigt, siehe Video 1. Ich meine mit 12%
Tja und dann haben Sie mal Mieter drin, die nicht pünktlich oder gar nicht zahlen... und schon geht die gesamte Kalkulation hoch. Dann hat man erst einmal Mietausfälle... dann noch Gerichtskosten + Anwaltskosten und im ungünstigen Fall noch Räumungskosten und erhebliche Renovierungskosten.
Sehr professionell erklärt. Ich persönlich finde es komfortabler den Vermögensaufbau mit Aktien zu betreiben.
Mieter können sehr anstrengend und unzuverlässig sein.
Eine eigene Immobilie kommt für mich nur zur Eigennutzung in Frage, in Pension kann ich sie dann verkaufen. Ich verzichte zwar auf den Hebeleffekt, aber wenn ich durch Spekulation, einen Gewinn von 100% und mehr habe, fahr ich besser mit Aktien.
Wie ist dies möglich?
Im Crash möglichst tief zu kaufen und dann mindestens ein Jahr zu warten. (Spekulationsfrist).
Für Leute mit schwachen Nerven empfehle ich ETF. Dauert länger, aber in 20 Jahren kommt auch das zusammen, was in 2 bis 3 Jahre mit gezielter Spekulation erbeute.
Erbeute, deshalb, weil ich mit der Angst der Schwachen sehr viel Geld mache, nicht verdiene...
Aber wer an der Börse moralische Bedenken hat, der soll lieber Rosen züchten und sich an deren Wachstum erfreuen 😉
5% Rendite finde ich jetzt sehr konservativ für den Anleger...
Gut erklärt! Nur leider kein einziges Wort über die Kapitalertragsteuer verloren.
Im Jahr der Auszahlung der ETF Erträge, entfallen 25% Steuer auf die Gesamtrendite an.
Wenn man das außenvor lässt hört sich das natürlich schön und gut an mit den ETF Sparplänen ..
Ist bereits eingerechnet inkl. 30% Teilfreistellung sowie 801€ Freibetrag p.a.
Sehr geil erklärt aber, dass Wohngeld muss man auch mit beachten oder? Somit wären 600 kalt nicht genug.
Ist berücksichtigt: Umlegbare kosten (Versicherung) sind rausgerechnet, Rücklagen im Hausgeld sind in der Instandhaltung drin
Guck dir das Video auf jeden Fall mal an
ruclips.net/video/UVD3k-ZQ7cg/видео.html
Restschuld bar bezahlen oder neuen Kreditvertrag aufnehmen und in ETF investieren? Bin momentan für den ETF...
Die alte frage: ETF auf Pump finanzieren? Bei halbwegs gesicherten mieteinnahmen kann ich das noch vertreten. Aber über 15 Jahre denken!
@finanztip wenn jemand hat seine eigene Lohn im Jahr mehr als 50000€ Brutto ist. Und plus er hat Mieteinnahme 21000€ im Jahr und nur 6000€ zinsen im Jahr. Wie viel ubgefähr muss er Steuer zurückzahlen?
Hätte es sehr Cool gefunden wenn Ihre eine Excel Tabelle zum eigenen berechnen zu Verfügung gestellt hättet. Ich weiß aber das so etwas komplex und aufwendig ist, kannn verstehen, dass Ihr das nicht gemacht habt. Finde die Scenarios zwar gut aber nicht Individuell übertragbar genug um wirklich ein Fazit ziehen zu können.
ja, sorry, dazu haben wir keine gute Möglichkeit, die Sachen zu individualisieren. Haben leider die erfahrung gemacht, dass sehr viel nicht mit Excel umgehen können
Ist es aktuell nicht so, dass man auch die Inflation und die dadurch sinkenden Summen des Kredits mitberechnen müsste?
Ich verstehe den Vergleich nicht so ganz. In diesem Beispiel würde durch die Mieteinnahmen der Kredit getilgt, bedeutet ich lasse mir den Kauf vom Mieter bezahlen und auf der anderen Seite zahle ich persönlich monatlich in Höhe der Mieteinnahmen in ETF ein. Dann stehen doch am Ende zwei völlig unterschiedlich entstandene Vermögen zum Vergleich. Wie kann man das dann miteinander vergleichen?
Wie aber schaut das aus wenn man das objekt selber auch nutzt und den kredit durch mieteinnahmen decken kann 150€ zahle ich noch selber die gesparrte miete die ich zahlen müsste schlägt da ja auch noch zu buche?? Ich habe zb ein haus für 250.000 € gekauft kredit rate knapp 900€ eine wohnung 207qm die nutze ich selber dann eine 130qm und eine 53qm 2 mieteinheiten sind vermietet...
Wenn nach 39,5 Jahren plötzlich eine weltweite Pandemie passiert, seh ich als ETF-Anleger aber alt aus, wenn ich auf das Geld angewiesen bin ;-)
Möglicherweise wird die Nachfrage aufgrund des demografischen Wandels auch irgendwann wieder zurückggehen und gerade die überteuerten Ballungszentren in Einklang mit den niedrigen Zinsen sind wohl eher ein Nullsummenspiel.
Die Zuwanderung wird das Problem lösen... sofern der Bedarf an weiteren Arbeitskräften anhält.
Szenario 1 (Faktor 29) kann ich noch vertreten. Aber ganz ehrlich: Wenn man mit Faktor 33 kauft, muss man fairerweise davon ausgehen, dass man in einer Lage kauft, in der die Wertsteigerung deutlich über 1% ist. Die 1% die du für beide Szenarien angenommen hast, sind am Ende geringer als die Inflation, sprich ein Wertverfall!
Beim Immobilien Investment heißt es entweder
- hohe Rendite und wenig Erwartung an Wertsteigerung (bspw. D-Lage, dann Wertsteigerung zwischen 0 und 1% - unter Inflation)
oder
- niedrige Rendite mit hoher Erwartung an Wertsteigerung (bspw. A oder B-Lagen, dann Wertsteigerung zwischen 2 und 4% - über Inflation, mind. gleich!)
... Modernisierungsmaßnahmen die die Immobilie zusätzlich im Wert steigern (satt einfach nur auf Stand zu halten) inkl. daraus resultierende Steuervorteile tragen beim Immobilien Investment ebenfalls zum erheblichen Renditeanstieg bei Verkauf ab 10 Jahre!
Grundsätzlich richtig, aber die 1% sind durchaus realistisch. Immobilien hatten lange Phasen mit realem Verlust. Siehe zb bei Gerd Kommer
Eine Frage zum "Fremdkapitalhebel:" wenn jemand mehr Eigenkapital hat, als er braucht, würdest du demjenigen also raten, sich soviel zu leihen, wie die Bank verleihen möchte, und den Teil des Eigenkapitals, den man gar nicht unbedingt braucht, lieber in ETFs zu stecken? Das ist der Schluss, zu dem ich komme, wenn ich dir zuhöre, oder habe ich da was falsch verstanden?
Spricht etwas dagegen, die Immobilie zu 100% zu finanzieren und das Eigenkapital (nach Abzug Kaufnebenkosten) für Instandhaltungskosten, etc. zurückzulegen? Man hat dadurch doch einen höheren Fremdkapitalhebel.
Die Bank muss da natürlich mitspielen, was aber bei Einkommen >2500€ und den Rücklagen kein Problem darstellen sollte.
Video dazu in Vorbereitung :)
also im großen und ganzen lohnt sich das nicht
da ich ja kaum patte mache über 40 jahre
Warum nicht beides machen. Immobilien kaufen und etf besparen?
Was spricht dagegen?
Finanziere die Immobilie möglichst hoch in Prozent und gebe als Sicherheit meine etf?
Ich könnte mir vorstellen, dass es nicht schlau es nur ETF oder Immobilien als Kapitalanlage zu verwenden, sondern beides zu kombinieren. Vom ETF Depot kann ich ja eine Immobilie kaufen und vermieten. Die Miete kann ich ja zurück ins Depot investieren.
Ich könnte mir vorstellen, dass sehr viele Menschen nicht verstehen, dass Vermietung Arbeit bedeutet. ETFs sind auch eine schöne Sache, wenn man zum falschen Zeitpunkt verkaufen muss. Was also machen. Am besten in die eigene Bildung investieren. Nur eine Wohnung für den Eigenbedarf kaufen und den Rest in Gold.
Ihr habt in euren Videos schon des Öfteren das Thema Inflation bearbeit. -> was ist mein Geld in 40 Jahren wert?! (Stichpunkt: Kaufkraft) Wenn man diesen Punkt bei ETF und ETW vergleicht, müsste die Immobilie doch deutlich vorne liegen oder nicht?
200.000€ / 2% Inflation über 40 Jahre:
Zukünftiger Preis: 441.607,93€ (potentieller Wert der Immobilie)
Zukünftige Kaufkraft: 90.578,08€ (potenzieller Wert der Anlage)
Ich hoffe, dass meine Frage verständlich formuliert ist.
Nein, denn du nimmst einfach an, dass die Immobilie mit der Inflation mitsteigt, die Aktien aber nicht. Das kann aber beides auch anders verlaufen
Das gute ist Verluste aus Mieteinnahmen werden ja zum Haupteinkommen bsp aus nichtselbst. Arbeit angerechnet was dazu führt das man dann für die Haupttätigkeit weniger Steuern zahlt, leider was bei den Verlusten aus Kapitalvermögen nicht der Fall ist sein kann.
Aber für 200.000€ Wohnung kann man nicht 570€ Kaltmiete verlangen das kommt mir etwas unrealistisch vor.
Zu letzterem: das hängt ganz von der Region ab. Wir haben so mit ner mittleren Kleinstadt gerechnet
ich verstehe Versteuern von ETF/Aktien nicht. Zum Beispiele, ich lege 1000 EUR jedes Jahr für 20 Jahren ab und verkaufe Porttolio in 20 Jahren. Mit 5 % Rendite nach 20 Jahren wird meine erste 1,000 EUR in 2,653 EUR. Wird es dann ein ganzer Gewinn von 1,653 mit 25% verseuert? Also von 1000 bekomme ich nur 2,653-1,653*0,25=2,240? (bedeutet 4% effektive Zinsen). Und dann müsse ich für jedes Jahr diese Kalkulation ausübe?
nein.
Bei Aktien-ETFs sind 30% der realisierten Gewinne steuerfrei. Die restlichen 70% werden mit 25% Abgeltungssteuer plus Soli (und ggf. Kirchensteuer) versteuert.
In Deinem Beispiel:
1.635€ x 0,7 (die zu versteuernden 70%) x 0,26375 (26,375% Abgeltungssteuer+Soli) = 302€ die ans Finanzamt abgeführt werden.
Die Kalkulation übst Du nicht jedes Jahr aus, sofern Du nicht verkaufst bzw. keinen ausschüttenden ETF hast.
Versteuert wird erst bei Verkauf/Ausschüttung.
Guck Dir sonst dieses Video mal an: ruclips.net/video/eAY6iZ6mlyw/видео.html
Der Gag bei der Immobilie ist das Fremdkapital mit z.B. 100 %. Das geht nicht mit ETF. Der Wert der Immobilie kann sinken, aber die Mieten steigen. Damit ist man als Vermieter wenn man langfristig investiert immer auf der sicheren Seite. Mit den freiwerdenden Grundschulden kann man die nächste Immobilie finanzieren. Das geht mit ETF auch nicht. Nach 10 Jahren ist der Verkauf Steuerfrei.
Bei einer Haltedauer von über 10 Jahren ist jedoch der Immobilienverkauf steuerfrei. Das wurde leider nicht miteinberechnet, außer ich hätte etwas übersehen
Wieso nimmt ihr einen hohen EK Anteil?
20% sind dass was Banken gerne HÄTTEN, aber das ganze würde bei halbwegs guter Bonität auch mit 5-15% gehen (EK für Kaufnebenkosten)
Wir hatten gar kein Eigenkapital und es hat trotzdem geklappt.
Bilal K. Bilal hast du insta? Kannst du mir schreiben damit wir drüber sprechen können?
Heiße exmrez_ auf insta
@@emre3608 nein, habe ich nicht. Muss dazu sagen, wir sind beide verbeamtete Lehrer .
Bilal K. Falls du wirklich Bilal heist dann Respekt dass du als Türke Lehrer bist.
Die meisten Türken sind eher auf der Baustelle :D
@@emre3608 klar heiße ich Bilal, bin aber Marokkaner.
Interessant wäre noch der Sonderfall mit einer Ferienimmobilie.
Mich würde interessieren wie das aussieht wenn man ein günstiges Objekt kauft und dieses schnell abbezahlt. So hätte man schneller Gewinn von den Mieteinnahmen und kann diese in weitere Immobilien investieren
Brauchst ja keine Zahlen dafür, das Szenario ist dann eben zum Vorteil des Immobilienkaufs.
Dann nutzt du den Kredithebel aber nicht wirklich zu deinem Vorteil. Weitere Immobilien kannst du auch mit laufenden Krediten finanzieren. Sofern du es richtig anstellst. Eine schnelle Abzahlung ist in der Regel nicht ratsam bzw. von Vorteil
Sofern es halt positiv läuft! Nicht vergessen: mehr Kredit = mehr Risiko = mehr renditechancen
@@finanztip Naja, ob man bei den aktuellen Zinssätzen sagen kann, dass mehr Kredit mehr Risiko bedeutet ist fraglich.
Die Frage ist eben ob man bei steigenden Zinssätzen aus dem Kredit heraus kommt. Also was wenn der Zinssatz auf 10 oder mehr % steigt.
Also wenn man einen Kredit über 10 Jahre laufen lässt, dann muss man nach 10 Jahren dazu in der Lage sein unter Umständen die Restschuld abbezahlen zu können.
Oder sonst einen sinnvollen Plan B haben.
PS. Wenn man sich bei der Immobilie verz... Ähm verkalkuliert hat, dann ist das Risiko in meinen Augen nicht von der Frage "Kredit oder nicht" abhängig, sondern davon welche Summe man in diese Fehlkalkulation gesteckt hat.
Was hat es denn konkret mit dem Hausgeld auf sich? Welche Kosten sind darin enthalten und kann man diese auf den Mieter umlegen?
Nur teilweise sagen wir mal 150euro Hausgeld für Wasser Heizung Siel Rauchmelderwartung Grünanlagenpflege Müll Zählermiete Wasser Instandhaltung von ca
35 Euro Plus Verwaltergebühren da hat der Mieter genauso wie mit Reparaturen nichts zu tun steht aber in Einzelpositionen in der Abrechnung des Verwalters
Weshalb sprecht ihr stets von „Stress mit Mietern“? Sind das reale Erfahrungen oder einfach Annahmen? Ich habe aktuell wieder einen Mieterwechsel. Die bisherigen Mieter haben die Wohnung insgesamt noch aufgewertet und wirklich gut gepflegt. Sie hat mich angerufen, um mich über den Auszug zu informieren und direkt angeboten einen Nachmieter zu suchen (tip top gemacht, mit Schufa und allem). Ich musste nicht eine Besichtigung durchführen, nur hinfahren um kennenzulernen, 1-2 Dinge besprechen, Mietvertrag unterschreiben… und natürlich wieder etwas mehr Miete 👍
Ich finde aber auch ein großer Punkt ist, auf den du meiner Meinung nach nicht genug drauf eingegangen bist, dass ein Haus bzw. eine Immobilie ein REALER Wert ist und man damit praktisch Wohnraum schafft und etwas für die Gesellschaft tut.
ETF‘s sind nur ein virtueller Wert der erstmal eingetauscht werden muss, in Fiat Währung und letztendlich in einen echten Wert, um es in etwas echtes ,,umzuwandeln‘‘. Nicht falsch verstehen bin selbst in ETF‘s investiert.
Wohnraum schaffen, indem ich eine Wohnung kaufe? Wohl eher kaum, dazu müsste man schon bauen :D
Wie sieht es mit Immobilien aus, die ich nicht ständig, sondern als Ferienhaus vermiete?
Worauf ist da zu achten?
Da habe ich häufig wohl Leerstand, muss immer wieder Geld reinbuttern - rentiert es sich dann überhaupt?
Bitte dazu mal ein Video, würde mich interessieren:)
Ein Video dazu haben wir bisher noch nicht geplant. Auf finanztip.de haben wir aber ein paar Tipps für Vermieter, z. B. diesen hier: www.finanztip.de/steuertipps-vermieter/
@@finanztip Vielen Dank!
10:18 Ich verstehe die Unterscheidung Wohneigentum/Vermietung hier nicht. Die Mieteinnahmen kommen ja nicht in einem Fall on-top und in dem anderen bleiben sie aus. Das wäre nur so, wenn man sich bei Vermietung entscheidet, auf der Straße zu wohnen. Ansonsten spart man sich die Miete, wenn man selbst die Immobilie bewohnt und kann im anderen Fall die Mieteinnahmen nutzen, um einen Teil der eigenen Miete zu zahlen. Wenn man selbst die Immobilie bewohnt, hat man also eine Reduktion der Ausgaben. Im anderen Fall generiert man zu versteuernde Einnahmen bei gleichbleibenden Ausgaben. Unter steuerlichen Gesichtspunkten ist das Bewohnen der Immobilie also sogar sinnvoller.
Wer schaut es im März 2021🔥🔥🔥 Respekt ✌🏻✌🏻✌🏻
Bist du aus dem Kindergarten entlaufen ?
Ich würde sehr gerne mehr in ETFs und Aktien anlegen, jedoch höre und lese ich vermehrt dass ein riesiger Finanzcrash bevorsteht, kann das Risiko eines bevorstehenden Crashes für Anleger beleuchtet werden?
Ist doch super, kannst du günstiger einsteigen.
@@owen1014 nicht so super wenn du jetzt schon investieren möchtest
@@SciStone aus meiner Sicht machen Anlagen in ETFs nur mit großem Anlagehorizont (20-30 Jahre) Sinn. Dann ist es super, time in the market > timing the market :)
Fakten: 1.) Irgendwann kommt der Crash 2.) Niemand weiß, wann 3.) Wenn du mit dem Einstiegszeitpunkt auf den Crash wartest, verschenkst du viel Zeit, während derer du nicht investiert bist 4.) Langfristig betrachtet wird der Crash nicht sonderlich relevant sein
Dazu gibt es schon zahlreiche Videos:
Finanztip ruclips.net/video/wHLmAzZm3mE/видео.html
Finanzfluss ruclips.net/video/fSF8N5vEDdY/видео.html
Talerbox ruclips.net/video/CUDWCOVyOmA/видео.html
8:26 Gutes Video! Aber an der Stelle muss ich mal etwas loswerden: Du gehst auf potenzielle 7% ein, aber wer sagt dass man in den nächsten 40 Jahren 5% bekommt? Die Erfahrung in den letzten Jahrzehnten vielleicht, ja. Aber eine Immobilie braucht der Mensch in 100 Jahren auch noch, vor allem in einer Stadt. Wie sich der MSCI World entwickelt, das kann man nicht sagen. Oder kannst du mir helfen etwas klarzustellen? Gruß
Solange es Aktien gibt, wird es auch den MSCI World noch geben. Und solange es Unternehmen gibt, wird es auch Aktien geben. Verstanden?
Wenn die Weltwirtschaft über die Jahre stetig berab geht, dann hilft dir deine Immobilie wohlmöglich auch kaum weiter. Bei einer solchen Krise gibt es kaum noch leute die deine Miete zahlen können.
Und wer weiß was in 100 Jahren ist?! Da kann man besser Aktien haben und die liquidieren oder die erträge in einem anderen land genießen. Deine Immobilien im Bayerischen Dorf kann ich 100 Jahren auch einen Wert von null haben
Ich hab ja nicht das Problem eine Immobilie kaufen zu müssen, weil diese von meiner Familie übernommen habe . Aber auf Grund meines Aufwands an Sanierungen, und der Tatsache einen Mietnomaden mit einem beträchtlichen Schaden geerbt zu haben wir mein Minus immer auch bestehen bleiben. Und da ich zudem auch noch sehr ländlich wohne, ist an eine Wertsteigerung erst gar nicht zu denken. Und darum vermietet ich auch nicht mehr, weil ich so auch fast keine Unkosten wegen Reparaturen habe. Und die Heitzöl kosten sind überschaubar: kleine Wohnung.
Erstmal herzlichen Glückwunsch zum Erbe in. Der Genlotterie. Wenn Sie nicht vermieten wollen, werden viele Menschen keine Wohnung finden. Mieter, die keine Miete zahlen sind sicher nicht in der Überzahl. Wenn sie nicht vermieten wollen, dann verkaufen sie wenigstens an einen Selbstnutzer.
@@riesenbuhai Ja wer schon ein Meinung vertreten will so es nicht anonymisiert tun!. Und dann auch noch zu meinem Leute belehren zu wollen/ müssen. Und davon auch einmal abgesehen, wohne ich auch noch in diesem Haus. Und " Mieter die nicht zahlen wollen sind nicht in der Mehrheit " kann ich so über die Jahre gesehen nicht bestätigt. Weil was mir im Verlauf der letzten Jahre schon selber, wie auch von anderen berichtet wurde. Muss ich aber davon ausgehen dass es sich schon sehr zum negativen verändert hat. Darüber hinaus stehen hier in meiner Region um die 1000 Wohnungen leer. Und einige wurden aber auch von privat an Menschen aus Hochwasserregionen zur Übernachtung und, teil Vermietung genutzt. Und auf Grund deiner Wortwahl in deiner Antwort an ich lässt mich darauf schließen, dass es sich in deiner Reaktion um Sozialneid handeln könnte.
Wenn der Immobilien Besitzer Nacht 45 Jahren verkauft zahlt er aber keine Steuern drauf
Weil diese fiskalische Ungerechtigkeit garantiert in 45 Jahren noch der Fall sein wird?
In 45 Jahren wird sich so viel ändern...
Wie heißt es so schön: Prognosen sind schwierig, vor allem, wenn's um die Zukunft geht. 😉
Ich hätte mir mehr Informationen dazu gewünscht, wie man das genau berechnet. Die ganzen Grafiken sind toll, aber für mich war das nicht detailliert genug.
Insbesondere interessiert mich, wie hoch Instandhaltungskosten, Steuern und Notarkosten etc. im Schnitt sind und was ihr von solchen Daumenregeln haltet, wie zum Beispiel der 5%-rule, die Ben Felix auf seinem Kanal besprochen hat.
Außerdem hätte ich gern gesehen, wie sich das ganze im Alter verhält, wenn die Immobilie komplett abgezahlt ist und man die Mieteinnahmen nahezu vollständig behalten kann. (sozusagen als zeitliche Zäsur)
Ich hätte es auch besser gefunden wenn sie mir gleich eine geeignete Immobilie samt Finanzierung rausgesucht hätten ohne das ich mich darum jetzt selber kümmern muss...
Diese Dinge wurden aber doch auch in vorherigen Videos zu dem Thema angesprochen, oder nicht? Alles in einem Mega-Video zu machen wäre etwas viel geworden.
Nur kurz:
- Instandhaltungskosten 1,50€/qm, Steigerung 1% p.a.
- Kaufnebenkosten (Notar etc.) 12%
- abgezahlte Immobilie im Alter wirkt sich für Vergleich nicht aus, weil Vermögen über Tilgung schon laufend gesteigert. Siehe hier ruclips.net/video/F7wCxQjtEKU/видео.html
333.000€/ m² bei 60m² für 200.000€, alles klar :D