적정가를 산정할 때, 비교시세를 어떻게 보느냐는 가장 중요하고 민감한 문제입니다. 실거래가vs호가 둘다 장단점이 있음을 이해합니다. 실거래가는 시장에서 검증된 가격이라는 장점이 있지만, 시점의 차이가 있어서 '현재'매수하려는 실수요자 입장에서는 과거의 실거래가격만 놓고, 기존 주택가격을 사려고 해도 가능하지 않은 가격이라는 단점도 있습니다. 보통은 실거래된 가격이 1~2달전 가격이라 현재 호가대비 낮은 것이 일반적이지만, 급랭하는 시기에는 오히려 2달전 가격으로 지금 매물을 내놓으면 사려는 수요가 없는 경우도 있어서 실거래가를 적용하는 것이 꼭 맞는 것은 아닙니다. 이에 반해 '호가'는 수요자의 입장에서 '현재' 구매가능한 가격입니다. 그럼에도 검증된 가격이 아니라는 단점은 여전히 존재합니다. 그래서 호가중에 가장 낮은가격(낮은가격중에는 저층의 비선호호수는 제외하고, 적어도 중간정도의 상품을 최소로 구매하기 위해 지불해야하는 금액), 그것도 중개업소에 문의해서 네고가능한 금액으로 추정하는 방법이 가장 합리적이라는 판단입니다. 수요자의 입장에서 지금 검토하는 단지의 분양가로 사는 것이 더 나은 선택인지, 주변의 유사한 아파트(여러 요소는 적의보정해서)를 사는 것이 더 적정한지 추정해 보는 것입니다. 결론적으로 분석영상에서 가격을 분석하는 과정을 다 나열해보는 것은 시청자분들이 분석결론만 보지 말고, 그 '과정'을 보고 판단해 보시라는 의미입니다. 가격 분석 결론이 모두가 동의하리라고 생각하지 않습니다. 각자의 효용가치가 다르기 때문이지요. 예를 들어 교통의 배점이 영상에서의 배점보다 더 큰 수요자가 있고, 환경측면의 배점이 더 큰 수요자가 있을 것입니다. 또한 기준이 되는 시세가 실제로 확인한 시세보다 더 높을 수도 있고 낮을수 도 있습니다. 매물호가는 하루에도 나왔다 들어갔다 하는 것이니까요. 그런 부분까지 감안해서 분양주택의 효용가치가 더 크면 분양주택을 기존주택의 효용가치가 더 크면 기존주택을 매수하거나, 여전히 둘다 고 평가되어 있다고 판단되면, 다른 지역을 알아보면 된다고 생각합니다. 영상은 판단의 여려 기준중의 하나의 참고로 활용하시면 될 것이라고 봅니다.
![[AD] 과천 3기재건축 첫 주자, 프레스티어자이 | 흥청망청](http://i.ytimg.com/vi/DWHRFRENWyc/mqdefault.jpg)
잘보고있습니다 감사합니다🎉🎉
분석하고 정리하시느라 고생 많으셨을 것 같습니다~ 감사히 잘 보겠습니다😊
제가 본 부동산유튜브중에 가장 객관적인 조사자료네요.
청약넣기전에 봤으면 좋을뻔했어요 ^^ 그래도 많이 배웠습니다
좋은말씀 감사합니다.
더 유익한 컨텐츠를위해 노력하겠습니다.😅
기다렸습니다!
숨겨진 보물같은 채널입니다. ^^b
방정스러울 필욘 없는데, 좀 더 편하게 말씀해주시면 훨씬 좋을 거 같아요.
회사 전무님 pt보는 거 같긴 해요.
좋은말씀감사합니다.
의견참고하겠습니다😅
@@smartdonasss 잘 보겠습니다. 감사합니다. ^^
일반 분양 70%이상이 5층이하 저층 84A 18세대 중 1~4층 16세대 분양 5층 1세대 6층 1세대 분양 이걸 22억 주고 청약하는 흑우 있을까? 주변 11~15층 신축 사는게 정답
쏙쏙 핫한 곳을 소개해주시네요! 도움많이받았습니다
잘봤습니다. 가격 비교 하실때 호가가 아닌 실거래로 하셔야 하는거 아닌가요~
적정가를 산정할 때, 비교시세를 어떻게 보느냐는 가장 중요하고 민감한 문제입니다.
실거래가vs호가 둘다 장단점이 있음을 이해합니다.
실거래가는 시장에서 검증된 가격이라는 장점이 있지만, 시점의 차이가 있어서 '현재'매수하려는
실수요자 입장에서는 과거의 실거래가격만 놓고, 기존 주택가격을 사려고 해도 가능하지 않은 가격이라는 단점도 있습니다.
보통은 실거래된 가격이 1~2달전 가격이라 현재 호가대비 낮은 것이 일반적이지만,
급랭하는 시기에는 오히려 2달전 가격으로 지금 매물을 내놓으면 사려는 수요가 없는 경우도 있어서
실거래가를 적용하는 것이 꼭 맞는 것은 아닙니다.
이에 반해 '호가'는 수요자의 입장에서 '현재' 구매가능한 가격입니다.
그럼에도 검증된 가격이 아니라는 단점은 여전히 존재합니다.
그래서 호가중에 가장 낮은가격(낮은가격중에는 저층의 비선호호수는 제외하고,
적어도 중간정도의 상품을 최소로 구매하기 위해 지불해야하는 금액), 그것도 중개업소에 문의해서
네고가능한 금액으로 추정하는 방법이 가장 합리적이라는 판단입니다.
수요자의 입장에서 지금 검토하는 단지의 분양가로 사는 것이 더 나은 선택인지,
주변의 유사한 아파트(여러 요소는 적의보정해서)를 사는 것이 더 적정한지 추정해 보는 것입니다.
결론적으로 분석영상에서 가격을 분석하는 과정을 다 나열해보는 것은 시청자분들이 분석결론만 보지 말고,
그 '과정'을 보고 판단해 보시라는 의미입니다.
가격 분석 결론이 모두가 동의하리라고 생각하지 않습니다.
각자의 효용가치가 다르기 때문이지요. 예를 들어 교통의 배점이 영상에서의 배점보다 더 큰 수요자가 있고,
환경측면의 배점이 더 큰 수요자가 있을 것입니다. 또한 기준이 되는 시세가 실제로 확인한 시세보다
더 높을 수도 있고 낮을수 도 있습니다. 매물호가는 하루에도 나왔다 들어갔다 하는 것이니까요.
그런 부분까지 감안해서 분양주택의 효용가치가 더 크면 분양주택을
기존주택의 효용가치가 더 크면 기존주택을 매수하거나, 여전히 둘다 고 평가되어 있다고 판단되면,
다른 지역을 알아보면 된다고 생각합니다.
영상은 판단의 여려 기준중의 하나의 참고로 활용하시면 될 것이라고 봅니다.
취득세까지 생각하면 예상 마진이 1억정도로, 거의 없는 셈인가요?ㅜ
취득세는 기존주택매수시에도 부과되는 동일한 조건이기 때문에 추가로 감안할 비용은 아니고,
분양주택에 추가되는 비용은 중도금 이자후불제 금액을 별도로 감안해야 합니다.
과천실거주자를 위한 분양이군요.
실거주용으로 자세히 살펴보면, 여러가지 보이는 것들이 많이 있습니다.
청사역 gtx'c등 학군이 젤편리 상가이용 가장편리.
공원 시민회관 등 가장편리.
4단지가 젤 장점 많습니다.
특히 가장 rr은 청계산 관악산 조망되는 곳이라고 봅니다.
4단지 고층 살면서 청계산뷰 진짜 좋았는데 두 산이 주방과 거실 모든방뷰인 곳이 탐나네요.