Hodilo by sa video, ako daňovo optimalizovať, pred niekoho s prenajimanim prveho bytu, čiže od začiatku. Nejaky priklad , konkretna kalkulacia pre predstavu
Chápem ťa Milan, že je to tvoj podcast a si/chceš byť dominantný, máš možno rýchlejšie tempo prejavu, čo asi sám neovplyvníš a keby si bol sám, tak sa poslucháč nastaví a ideš,ale veľmi ťa prosím, neskáč Romanovi stále do reči a nechaj ho dopovedať! Je to neskutočne rušivé a dehonestujúce voči Romanovi… Všímam si to už dlhšie a nezmenilo sa to doteraz…. Inak ďakujeme za námahu a čas motivovať každého, kto chce!
Investovanie do nehnuteľností nie je pre 99% ľudí, netreba zbytočne navádzať dojem, že je to jednoduché. Dnes vidíte výsledok Romana, ale uniká Vám to najzákladnejšie - ten začiatok a cesta. Ak robíte to čo robia všetci ostatní, tak neočakávajte iný výsledok. Ak budem chodiť do práce s mojimi kolegami a budem zarábať presne to isté čo oni, tak vo väčšine prípadov to postačuje na jednu svoju nehnuteľnosť, ktorú si kúpim raz za život. A to nie je len o Romanovi, ale o každom úspešnom podnikateľovi. Na začiatku nepracovali 8 hodín denne a nerobili len to čo museli. Takže konkrétne - pracoval som 8 hodín denne v práci a zarábal som to isté čo moji kolegovia, akonáhle skončila moja pracovná doba, tak som si našiel ďalšiu prácu po večeroch a víkendoch, ktorá bola lepšie platená. Takto som sa dostal do príjmovej výhody, zobral som si hypotéku, býval v podnájme a kúpil si 4 byty v menších mestách s dostupnosťou do 30-40 minút cesty. Stále som chodil do práce a po práci sme muklovali na bytoch (s priateľkou, mamami atď.). Keď som byty prenajal, tak som sa opäť vrátil do svojich brigád vo voľnom čase, aby som stále vytváral ďalší príjem a mohol kúpiť ďalšiu nehnuteľnosť. Nečakal som pasívne, že vzrastie hodnota nehnuteľností a len z toho rastu si kúpim ďalší byt. A hlavne žil som ďaleko, ďaleko, ďaleko pod svoje možnosti, takže som mal minimálne náklady. Dnes sa na tom s manželkou zasmejeme, ale už jej to postupne vraciam čo som jej vtedy nedal... 😂 Napísal som postupne, teda nie naraz, ak by to čítala... 😊 A teraz tu môže byť výmena názorov, že sa to už nedá lebo sú také ceny alebo hentaké úroky. Nikto si nepamätá, keď tu bola 36% nezamestnanosť a na úver ste potrebovali 2 ručiteľov a to ste si brali nejakých smiešnych 40 tis. korún. Úrokové sadzby ani nespomínam, lebo pred desatinou čiarkou nebola len jedna číslica... 😂 Ako sa hovorí - Prekážka je cesta. Ak sa na to necítite, tak sa do toho nepúšťajte, len prosím nerozprávajte o niečom čo ste nikdy nevyskúšali, že SA TO NEDÁ...
Dobrý den, děkuji za skvělé video. Mám na Vás otázku, kterou aktuálně hodně řeším. 6 bytu = prijem 59.000 Kč / měsíc hypoteka na byty = 57.000 Kč / měsíc ( 20 let: splatka dluhu + urok ) = rozdil 2.000 Kč / měsíc. Nasleduje ale take dan z prijmu a kdyz pouziju skutecne vydaje ( coz je dle propoctu ta vyhodnejsi varianta ) vychazi mi k platbě dan z prijmu pronajmu 46.800 Kč / rok. To pro me znamena, že musím vzít každý rok 46.800 Kč ze svých vydělaných peněž a daň zaplatit. Takže ve finále to skončí tak, že čím více bytů koupím, tím více budu muset platit na dani z projamu ze svých vydělaných peněz ( moji práce ).. Nepotřebuji mít z projamu extra výnos ( nyní mám cca 5,5% ) ale potřebuji aby náklady z bytů nezatěžovali můj příjem ze zaměstnaní. Prosím nějaký nápad jak z toho ven / jak se to řeší? Děkuji a těším se na Vaši odpověď a pohled.
Super pozerám vás od začiatku. Podľa mňa by finančná gramotnosť mala byt v škole povinná vrátane maturitnej skúšky 😊 btw aj mňa ste nakopli … od kedy vás pozerám tak som kúpil na úver samozrejme tri nehnuteľnosti 🍷
@@dubecmilan áno, samozrejme. Mal som možnosť kúpiť lacno s pomocou [ drahej hypoteky] ale zas keď budú hypotéky lacné tak nehnuteľnosti budú drahé. Inak podľa mna pre mladých investorov alebo investorov čo začínajú je ideal kúpiť napr garáž a to nie len koli nízkej obstarávacej cene, ale koli tomu že elektromobilita príde na Slovensko skôr než si mnohí myslia. Viem to lebo podnikám v elektrike a vidím ako narastajú nabíjacie body , proste infraštruktúra nabíjacich staníc. Hovorím zo preto lebo taká garáž so zavedenou elektrikou bude o päť rokov veľmi žiadaná nehnuteľnosť s dôvodu že ľudia v panelákoch nemajú možnosť nabiť auto doma ako ľudia v rodinných domoch. A podľa mna naša mentalita je taká že keď už mám ten elektromobil tak budem si ho nabíjať doma vo svojej garáži a ešte dám na strechu aj fotovoltiku :D
Super. Konečne niekto našiel spôsob, ako odstrániť chudobu. Poďľa vás by si mal každý, aj upratovačka s 800€ platom kúpiť investičnú nehnuteľnosť, riadiť sa vašími pokynmi a o 19 rokov bude mať hodnotu majetku 7 miliónov eur ako vy. A stačí na to len 10 000€. Super. Takže ak by každý Slovák kúpil nehnuteľnosť na prenájom, ako radíte, o 20 rokov bude zo Slovenska krajina milionárov a už nikto nebude musieť pracovať? Všetci budú milinári ako vy pán Kružliak? Tak toto je potom na NOBELOVU cenu, aj Švajčiari nám budú závidieť....
Dobry den prajem. Dakujem velmi pekne za podporu. Ucelom podcastu je naznacenie zmyslania a sposobu uvazovania, pre tych, ktori sa chcu uberat touto cestou. Zaroven investor by mal byt pripraveny znasat riziko zotrvania, ktore moze prinasat veci, ktore investor v tejto chvili ani nepozna. Zelam vsetko dobre a spravne investicne rpzhodnutia
Kľúčové je byť FIRE od konca štúdia na strednej škole po 25. rok života, samozrejme netreba to prehánať ako ja :D, občas treba aj žiť spoločenský život a podobne ak máte na to chuť a máte ľudí s ktorými si rozumiete .. :)
Pri plate 800€ uspory na urovni 600€. Pan Kruzliak zije na akej planete prosim? Akoze nastastie som davno nad urovnou tejto smiesnej sumy. Ale je to velmi dehonestujuce voci ludom co zarabaju 800€. Akoze coze?!
Dobry den prajem. Rozumiem velmi Vasmu pohladu a stotznujem sa s tym, ze je to nekomfortne. Chcel som priortine ukazat kontext a zaroven poukazat na priority, ktorymi sa moze zaciatny investor uberat. Verim, ze to bolo pochopene spravne a v sirsom kontexte. Zelam vsetko dobre
@@Ronaldinho2907 Ak zijeme s rodicmi a podobne, je to realizovatelne. Dodnes mlady clovek nemal prijem a fungoval. Viem, ze to moze byt velmi narocne. Vysku nekomfortu si stanovuje kazdy sam. Mozeme ist aj pomalsie. Dakujem velmi pekne za podporu
Neviem, ci tam mate takuto otazku, ale zaujimalo by ma ako zacinajuceho investora do nemovitosti, aky by mal byt spravny postup od Chcem byt investor az po Prve najomne...ide mi o to, ze mozem kupit byt a mozem ho dat ako inzerat do nejakej realitky alebo bazos...ale ake kriteria treba splnit, aby ten byt bol co najlepsie prenajatelny? kolko vlastne cca treba ratat za premalovanie/rekonstrukciu a pod?
Musíte tým stráviť kopec desiatok až stovák hodín a na všetko sám prídete. Dnes Vám napíše Roman nejaké sumy a nebudú Vám k ničomu. Najdôležitejšie je sa zamyslieť či naozaj Romanovi spadli nehnuteľnosti z jedného dňa na druhý alebo začínal ako každý úspešný človek v tomto biznise - chlapec / dievča pre všetko a hlavne v lacnej lokalite, aby si nevybúchal celý kapitál na jeden byt. Ak niekto začína a chce sa tomu venovať profesionálne, tak nedá 100% kapitálu do bytu v BA, ZA, KE atd., kde bude rásť veľmi pomaly, keďže výnosové percento je v týchto mestách úplne chabé. Viete si za tie peniaze kúpiť viac bytov v menších mestách, kde síce môžu nehnuteľnosti rásť rovnako rýchlo ako vo veľkých mestách, ale hlavne máte aj dvojnásobnú výnnosnosť na nájomnom. Prečo? Pretože je tam napr. menšia dostupnosť bývania.
Zase nerealne priklady. Pan ma 60 bytov a v Bratislave ma 1. Preco asi. Ako je efektivne prenajimat byty v inom meste, kde vznika kopec nakladov navyse. Priklad, kde vypocital 4,9% vynosove % a potom povie, ze 4,5% je minimum. Ale zabudli zaratat do nakladov dane, poistenie, amortizaciu, cas bez najomnika, problemy s najomnikom ked nebude platit....hlavne, ze to "vychadza" :) aj tych 100€ naklady su dosiahnutelne len ak mam len 1 a este aj sporobliveho najomnika v byte, pri dvoch to je urcite viac. Skratka toto nema s realitou vela spolocne. Dufam, ze moj koment zase vymazu a budeme si zit americky sen 😁
Dobry den prajem. Asi ste mali na mysli dan z nehnutelnosti. Ta je v priklade modeloveho bytu priblizne 4 EUR/mesiac, poistenie proti zivelnej pohrome bude velmi podobnym nakladom. Tieto povazujem za zanedbatelne pre ucely vzdelavania. Co sa tyka amortizacie (odpisov) tak tieto pri zaradeni nehnutelnosti do obchodneho majetku a uplatneni nakladov na uroky dovolia to, ze dan z prijmu FO prenajimatela bude nulova. V idealnom (realizovatelnom) pripade je nehnutelnost kontinualne prenajata. Za mna, mam dnes prenajate vsetky bytove jednotky (okrem tych, ktore su vo faze nadobudania). Tymto chcem povedat, ze rozumiem Vasmu komentaru a rizikam, ktore spominate. Zaroven proces sa da realizovat tak, ako je v modelovom priklade uvedeny. Uloha je hladat cestu. Zelam Vam vsetko dobre a spravne investicne rozhodnutia
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Dakujem za odpoved. Ano v idealnom scenari je to vsetko fajn, ale na to, aby sa tomu scenaru clovek aspon priblizil, musi mat minimalne Vase skusenosti s dlhodobym prenajimanim. Preto mi pride vtipne hovorit o 20rocnom zacinajucom "podnikatelovi". Staci neplatic hned v prvom byte a je vymalovane :) A ked sa povie, zaradit do obchodneho majetku, treba povedat aj B, ze nehnutelnost v obchodnom majetku je maximalne nelikvidna zalezitost. Zase sme pri dani z prijmu pri predaji + odvody alebo drzbe dalsich 5rokov, kedy na tieto vynosove % nedosiahneme. Takze zisk 6% z rastu cien nehnutelnosti je tiez len sen. Ale rozumiem, ze senzacia predava, len by sem tam bolo fajn spomenut ludom aj tie rizika, nie len vzdusne zamky, ako bude kazdy milionar :D
@@MT-rj6sx Dobry den prajem. Rast ceny nehnutelnosti 6,2%p.a. za poslednyc 18 rokov vychadza z udajov NBS. Su verejne dostupne. Zacinal som s prenajmom ako 25 rocny, preto verim dnesnym dvatsiatnikom, ze to mozu dat. Kratko spomeniem o sebe, ze som bol v danom veku velmi ustrachany, mal vela predsudkov a nebolo ziadne dostupne vzdelavanie. Dnes su mladi ludia v danom veku ovela sikovnejsi, preto im doverujem a velmi fandim. Byt mozete do obchodneho majetku zaradit a kedykolvek neskor aj vyradit z obchodneho majetku. Potom ziskavate subeh vyhod pocas trvania vlastnictva ako i pri predaji. Ucelom podcastov je vytvorit inspiraciu pre tych, ktori maju tuzbu uberat sa tymto smerom. Zelam vsetko dobre
@@MT-rj6sx Aj keď je komentár písaný Pánovi Kružliakovi a Dubcovi tak si dovolím zareagovať ja ako fanúšik. Vo svojich 21 rokoch v roku 2020 sme s priateľkou (19 rokov) kúpili byt. Minulý rok sme dosiahli výnosové percento 8,7% a tento rok to nude predbežne “len” 5,7 % lebo sme menili nájomníka + sme využívali nehnuteľnosť aj my + sa pokazila chladnička 🙂 takže áno, nie vždy to ide perfektne, ale určite by som 6% neoznačoval za sen. Celé video ale treba pozorne počúvať lebo viac krát tam je spomenutá tvrdá práca, životná úroveň pod svoje možnosti a plánovanie. Takže si dovolím nesúhlasiť s Vašim tvrdením, že vytvárajú vzdušné zámky, lebo na reálnych príkladoch hovoria ako môžete byť milionár ale aj čo všetko pre to musíte spraviť. Na začiatku to Pán Kružliak povedal, či to je pre Vás možné alebo nemožné, tak máte pravdu. Prajem veľa úspechov.
Hodnota peňazí je 4,5% za ktoré nám banka dá peniaze ako bolo spomenuté a však celkové RPMN je 6,18% takže by nemal byť výnos vyšší ako 6,18% aby to dávalo zmysel ?
Marek mal fajn dotaz ale bol veľmi rýchlo hodený do koša…Poukazoval na to, že ak má nadobudnúť nehnuteľnosť s 80 % financovaním od banky nemá šancu mať kladné výnosové percento.. 110000 cena nehnuteľnosti, z toho 88000 je financované moment. so 4% úrokom so splátkou 420 eur. Ak započítam náklady 100 eur, poistenie, atď a hlavne dane, v tomto prípade okolo 90 eur mesačne, tak Marek mal pravdu. (toto bola ukážka pre začínajúceho investora v tejto dobe), tz. áno, budete musieť nehnuteľnosť dofinancovávať. Ale aj tak sa Vám to z dlhodobého hľadiska oplatí :)
Dobry den prajem. Len kratko zopakujem komentar vyssie: Dan z nehnutelnosti 4 EUR/mesiac, poistenie nehnutelnosti proti zivelnej pohrome: 4 EUR/mesiac, dan z prijmu fyzickych osob pri zaradeni nehnutelnosti do obchodneho majetku a uplatneni nakladov na uroky: nula. Toto dovoluje to, aby modelovy priklad v podcaste sa velmi podobal realite. Vela zdaru a spravnych investicii
@@martinandrej8542 ako to že za posledný 3/4 rok som kúpil byty 3 byty so 100% financovaním a som v pluse na každom jednom? Je to pod Tatrami . Hľadajte cestu . Venujte tomu čas aj keď sedíte na záchode ….
V akom čase považujete investora ako dostatočne “skúseného” začať v tejto dráhe. Inak povedané, kedy viem, že som dostatočne vzdelaný vydať sa ústrety investičným bytom. Vopred ďakujem za odpoveď
Dobry den prajem. Odporucam sa intenzivne vzdelavat v oblasti aspon polroka a nasledne zacat realizovat obhliadky, z ktorych budu pramenit prve prilezitosti. Ak bude prilezitost prinasat primerane vynosove percento v meste, ktore neklesa poctom obyvatelov, mozete nadobudat
strasny nezmysel ,, moje naklady su pri najskromnejsich odhadoch cca 600e v Nitre v dvojizbaku, vedel by som tento byt prenajimat za cca 700e .. cize 100e "zisk" co je rocne 1200e co cca mozu stat aj rozne opravy bytu po najomnikovi ... co je absooluitne nerentabilne .. bud teda kupovat byty niekde v zadku sveta co potom vychadza lepsie, ale tam sa zas straca to caro nadobudania ceny nehnutelnosti .. preco asi pan nema byty v BA ?
Tiez som z NR a premyslal som nad tym viackrat, pocital som si to a ten zisk mi tam pride v desiatkach € ročne s tym že ak tam treba niečo raz ročne opraviť čo bude pár stoviek, myslím tým nová sedačka alebo niečo takéto tak už som v strate.
Dobry den prajem. Vzdy hladte prosim na vynosove percento. Byty v NR funguju priblizne ako v ZA. Takze velmi dobre. V BA je vynosove percento statisticky nizke. To je prevda. Spominate 2izbak. Odporucam malometrazne byty. Cize jednoizbak, alebo garzonka. Zaroven si prosim uvedomte to, ze splacanim uveru vytvarate hodnotu splatenia istiny, Rastie Vam cena nehnutelnosti a mate preinvestovane len 20 percent hodnoty. Ked toto vsetko zohladnite, tak vynosove percento na vlastne zdroje z pohladu piatich rokov je cca 25 percent rocne. Mne to velmi k spokojnosti postacuje
@@RomanKruzliak_realitnyinvestorDoplnim, zaroveň si treba uvedomiť že zo začiatku je nájom ako prijem približne rovnaky ako splatka hypoteky, po par rokoch už ten najom je diametralne odlišny ako uplne rovnaka splatka hypoteky. Až časom prichadza aj ten mesačny čisty prijem z prenajmu
@@markocancinov1364 Zdravím, po pár rokoch...môže stúpnuť aj splátka hypo a môže byť výška nájmu a hypo rovnaká. Alebo máte nejakú aspoň 10 - 15 ročnú skúsenosť na porovnanie?
Dobry den prajem. Mesto ma pokles poctu obyvatelov. Buste narocny na vynosove percento. Ak Vam nevychadza aspon nad 7 percent rocne, neodporucam investiciu
Kupil som byt, zacal prenajímať ako FO - nepodnikatel a zaregistroval som sa na danovom urade a dostal DIČ. Samozrejme ho idem zaradit do obchodného majetku kvoli odpisom (40rokov) cim legalne minimalizujem dan. Ako ale realne spravit to zaradenie do obch. majetku? Je to nejaky evidenčný ukon voci d. uradu, alebo si len sam sebe poviem ze od dnes to uctujem ako obchodny majetok a maximalne si to začnem pisat do excelu a potom si to len dam ako vydavok v danovom priznani ? Vďaka
Presne tak - len si to zaznacite do excelu, t.j. danova evidencia, ktora nema predpisanu formu. No a potom v danovom priznani vyplnite policko Stav obchodneho majetku na zaciatku obdobia a stav na konci obdobia (rozdiel = odpis uplatneny v danom roku)
@@lukasplx9330 ďakujem veľmi pekne za odpoveď. Je to jednoduchšie ako som čakal. Myslel som si, že ten byt ako obchodný majetok musí byť niekde evidovaný (či už kataster alebo DÚ) kvôli tomu 5 ročnému obdobiu pri predaji, ktoré sa počíta od vyradenia z obch. m. a nie od kúpy. Nie je predsa tajomstvom, že kataster posiela finančnej správe zoznam nehnuteľností predaných skôr ako do 5 rokov a tá už potom kontaktuje ľudí, ak nepodali daňové priznanie. Myslel som, že niečo podobné existuje aj pri tomto prípade a kvôli tomu musí byť moment zaradenia a vyradenia konkrétneho bytu do obchodného majetku striktne evidovaný štátom - aby sa nestalo, že niekto predá byt za situácie, že 5 rokov od kúpy ubehlo, ale 5 rokov od vyradenia ešte nie.
Zdravím pán Kružliak. Investoval by ste v meste Tornaľa alebo Rimavská Sobota ? Alebo je lepšie mesto na investíciu Košice s Nitra ? Stretávam sa s názorom, že Košice a Nitra sú na vrchole a za napriklad 10 rokov nevyjde ich hodnota tak, ako hodnota napriklad v Tornali alebo Rimavskej Sobote. Vopred Ďakujem za odpoveď. Zoli
Rimavska Sobota ma pokles poctu obyvatelov za poslednych 10 rokov 13,79%., Tornala ma pokles poctu oyvatelov za poslednych 10 rokov 9,68%. V tychto mestach neodporucam investovat do nehnutelnosti urcenych na byvanie. NR ma pokles 2,34% a KE ma pokles 6,38%. NR je natom z toho hladiska v bezpecnej zone. NR a KE by som sa urcite nebal v kontexte toho, ze su to krajske mesta a v nachadzaju sa v ich blizkosti automobilky
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Ďakujem Vám veľmi pekne. Tak som v tom prípade urobil dobre. V Košiciach v širšom centre mesta byt mám v prenájme a som veľmi spokojný. A v NR mi odovzdali teraz byt, novostavbu, tak uvidíme, ako sa bude prenajímať tá nehnuteľnosť. Každopádne som rád, že ste ma v mojich ktoroch utvrdil aj Vy, ako odborník, že som sa rozhodol investivať síce do drahších nehnuteľností v oboch prípadoch na hypotéku, ako do lacnejsích ale v nie zaujímavých lokalitách. Ďakujem a budem sledovať Vaše videá aj naďalej, robte ich spolu aj s Milanom, sú TOP. Pozdravujem, Zoli
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Dobry den zaujal, ma vypocet vynosoveho percenta ktore pan Dubec vypocital v 36minute videa. Neodpocitava od toho dan 19% (predpokladam tuto treba uvazovat pri FO) cize ked odpocitate este dan mate vynos namiesto 4,9% cca 3,92%? lebo do nakladov si mozete tusim jedine energie a uroky uvazovat a ak napriklad nemate hypoteku do nakaldov davate len tie energie sedi? Alebo by bolo super spraviť Q/A s danami :)
Zdravím páni, chcel by som sa opýtať ako a či počíta Roman výnosové percento, pri dlhšie nadobudnutých nehnuteľnostiach, teda napr. pri tom prvom 4 izbovom byte? Je to z kúpnej ceny + rekonštrukcia? Alebo aktuálnej ceny a ako to vyhodnocuje ?, či taký byt nemá zmysel predať a radšej kúpiť 2 jednoizbaky nakoľko pri tých ako hovoríte vychádza najlepšie výnosové percento. Druhá otázka koľko rokov v priemere je životnosť prerábky bytu? Teda po koľkých rokoch treba znova urobiť po nájomcovi komplet rekonštrukciu aj s výmenou nábytku? Ďakujem za odpoveď
Dobry den prajem. Vynosove percento ROI sa pocita s Kupnej ceny plus rekonstrukcia. Vynosove percento ROA sa pocita s aktualnej trhovej ceny. Pri nadobudani je ROI a ROA totozne. Plynustim casu sa ROA zacne prtoti ROI znizovat. Pri nakupe je vzdy rozhodovacim kriteriom ROI. Pri tom, ci nehnutelnost predat, alebo drzat je rozhodujuce ROA. Byty s najnizsim ROA odporucam predat. Rekonstrukciu mam naplanovanu na zivotnost 15 rokov. V skutocnosti Vam moze bydrzat mozno aj dlhsie, ale ak netrafite dizajn, stava sa moralne stara a znizuje to Vase sance uspiet na trhu za maximalne Najomne
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor ďakujem za odpoveď, keď ROI vychádza 9%, ROA 4,5% predal by ste to alebo držal? Nehnuteľnosť mám viac ako 5 rokov na FO, aká je za Vás ideálna hodnota ROA kde je výhodné to ešte drzať a kedy to už predať? Ďakujem
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Tak to dakujem velmi pekne, uplne ste mi otvoril oci...spolu s tym vypoctom ROI z videa...konecne zacinam chapat investovaniu do nehnutelnosti
@@jurajsarzik9518 Dobry den prajem. Ak je ROA minimalne 4,5% mozete pokojne drzat nehnutelnost dalej. Ak je nizsie, zvazte. Oproti tomu by ste mali nakupit nehnutelnost s vyssim ROI
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor je to pochopené,ale z 300 eur mesačne vyžije jedine keď má stále mama hotel,nemá priatelku a s kamarátmi sa vidí raz za čas a takto dva až tri roky,teda potom to nekonči,pretože si má stále odkladať na ďalši byt....mna hlavne zaujíma odkial nadobudnúť 10% prípadne 20% cash,nakolko žijem v Prahe a planujem kupiť do dvoch rokov 3izbák,ale ceny sú cca 450 tisíc,čo je dosť náročne
1i byt naklady 100eur? V Ziline kde sa pomerne viac kuri ako v Ba? V novostavbe v garsonke v ba mam cca 110 naklady a to najomnicka tam vikendy nie je, cez tyzden tam len spi, vodu ma spotrebu minimalnu...este mi tam chyba poistenie bytu odratat, dan z nehnutelnosti odratat, aspon 50eur/mesiac nejaky fond na udrzbu a rekonstrukciu samotneho bytu a uz sme na 550-100-10-10-50=380../110 a to uz sme na 4,1% a z toho este minus dan atd....a naozaj neverim, ze 1i byt ma naklady 70eur spravca a elektrina 30eur alebo teda celkovo 100eur neverim pri dnesnych cenach...zaroven myslienka prenajimat za vyssie vynosove percento ako je cena na trhu..ze 3,8% napriklad sa neoplati ak su uroky 4,5%...trosku ste tam zabudli aj na zhodnotenie nehnutelnosti samotnej ktore je v priemere rocne viac ako samotny prenajom...teda ak zoberieme 5% zhodnotenie nehnutelnosti + 3,8% prenajom celkovy vynos je 8,8% a peniaze mam pozicane za 4,5%...nie?
ak mate naklady na 1i novostavbu viac ako 100€, tak je nieco zle. Bud vas obtiahol developer (napr. slabe izolacne vlastnosti a pod) alebo vas obtahuje niekto iny (teraz je moderne ku novostavbam robit napriklad komunitne zahrady, kde sa ale najme firma za obrovske peniaze, ktora tam kosi a podobne). Prejdite si jednotlive poplatky po polozkach a musite vediet, kde ide vacsina sumy. Pripadne mate iba vysoke preddavky ale pri zuctovani sa vam to vrati.
@@martinKuch v tych 100€ je aj elektrina, kolko, 25€? Teda zalohove platby, hovorim o realnych na zaklade vyuctovania, do 75€? 1i ratate garsonku, ano? To moze byt naozaj len vtedy ak tam ten najomnik skoro nebyva. Najvacsi naklad je kurenie, v garsonke je asi stale otvorena vetracka a zapnute kurenie, to asi neovplyvnim velmi a druha polozka je tepla voda cca 9€ 1m3 co ictujem mesacne podla spotreby.Verim ze viete o com hovorite, ja som prenajimal len 4 byty postupne, uz len jeden teraz a to % nevychadza v ba ani na starom ani na novom byte. Novostavbu mam z 2020, Slnecnice v Ba lde to ltt vychadza s tym ze garsonka so zariadenim vysla cca 90tis €, teraz aj 115-120
@@mudryp1 ano, 1i som ratal ako garzonku, kedze ste pisali o novostavbe. A preco tvrdim, ze to su velke naklady? Pretoze to porovnavam so svojimi bytmi, kde som v kazdom byval/byvam (jeden starsi velky 2i, druhy novostavba 2i) a aj v tom starsom som mal naklady cca 100€ (pracujem HO - v byte som bol stale). Byty su v okoli ZA. Nasledne som to pouzil ako referencnu spotrebu pri nastavovani ceny za najom a energie. Ked bude mat najomca vyssiu spotrebu, tak si to doplati. Rovnako ked mensiu, tak sa mu aj znizi jeho celkova cena za najom (preplatky vraciam). U vas ak najomnicka vetra a kuri zaroven, nemoze ocakavat, ze bude mat cenu (najom+energie) rovnake ako v inom byte, kde sa najomca sprava zodpovedne. A nakoniec, ano, v BA za aktualne ceny bytov urobit pouzitelny vynos bude velmi tazke. Cele je to iba o tom, najst/vyjednat nizku nadobudaciu cenu nehnutelnosti, to je cela magia. Keby to bolo take lahke, robil by to kazdy :)
Dobry den prajem. Pre ucely modelu sme sa bavili o vynosovom percente ROI. Toto percento odporucame na urovni 4,5% a viac. Poplatky 100 EUR na jednoizbovy byt su primerane. Ak su oddelene od cisteho Najomneho Najomca ich optimalizuje vode sa do tejto sumy. Posite nie proti zivelnej pohrome a dan z nehnutelnosti na byt z modelu stoji kazde priblizne 4 EUR/mesiac, cize je to zanedbatelne. Rast cien nehnutelnosti na byvanie na SK je za poslednych 18 rokov na urovni 6,2% p.a.
Dobry den prajem. Ano to cislo priblizne sedi. Tento naklad prenajimatel musi znasat tak ako uvadzate. Dan z nehnutelnosti a poistenie nehnutelnosti proti zivelnej pohrome
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor dobry den, budem hrat diablovho advokata, sam prenajimam aj ked len 1 byt: Naklady na 1.byt 100 eur mesacne mi pridu velmi nizke, mozno ak by sa jednalo o novostavbu ale tam nebude nakupna cena 110k Dan z prijmu je podla mna tak isto treba zaratat, pretoze rozhoduje o tom ci je pozitivny alebo negativny cash flow Nejake pecento za mna aspon 10% z najmu si treba odkladat na rekonstrukcie, opravy atd, pokazi sa chladnicka atd takze nakoniec z 550 najmu zaplatim podla mna aspon 130 naklady, 10 poistku a dan z nehnutelnosti, 80 dan z prijmu a 50 si odlozim na rekonstrukcie, cize cisty prijem mi ostane 270 a to na 80% hypo nevychadza- cize negativny cash flow
A este treba pripocitat taku drobnosť ako je urok pri 80% hypo a aktualnej sadzbe = minimálne 250 eur mesacne. Hned mame vynosove percento 2%. Ale ked zohladnime uplne vsetky naklady, dostaneme sa s vynosovym percentom pod 0,5%
prosim vas este mi povedzte kde na slovensku su naklady na chod bytu 100e ???? :)))) + kde je zahrnuty uver na ten byt ? to je kalkulacia bytu UZ v osobnom vlastnictve niekde na lazoch ..
Hodilo by sa video, ako daňovo optimalizovať, pred niekoho s prenajimanim prveho bytu, čiže od začiatku. Nejaky priklad , konkretna kalkulacia pre predstavu
Chápem ťa Milan, že je to tvoj podcast a si/chceš byť dominantný, máš možno rýchlejšie tempo prejavu, čo asi sám neovplyvníš a keby si bol sám, tak sa poslucháč nastaví a ideš,ale veľmi ťa prosím, neskáč Romanovi stále do reči a nechaj ho dopovedať! Je to neskutočne rušivé a dehonestujúce voči Romanovi… Všímam si to už dlhšie a nezmenilo sa to doteraz…. Inak ďakujeme za námahu a čas motivovať každého, kto chce!
To sa ešte utrasie. aspoň nezaspíte pri nás. :)
súhlasím.... je to asi náročné vieš diskusiu a rozhovory... snád sa to zlepší :)
Skvělý podcast🎉 prosim o zodpovězení dotazu u vynosoveho procenta. Jakou cenu nemovitosti započíst pri 30% financovani z vlastnich zdrojů?
Investovanie do nehnuteľností nie je pre 99% ľudí, netreba zbytočne navádzať dojem, že je to jednoduché. Dnes vidíte výsledok Romana, ale uniká Vám to najzákladnejšie - ten začiatok a cesta. Ak robíte to čo robia všetci ostatní, tak neočakávajte iný výsledok. Ak budem chodiť do práce s mojimi kolegami a budem zarábať presne to isté čo oni, tak vo väčšine prípadov to postačuje na jednu svoju nehnuteľnosť, ktorú si kúpim raz za život. A to nie je len o Romanovi, ale o každom úspešnom podnikateľovi. Na začiatku nepracovali 8 hodín denne a nerobili len to čo museli. Takže konkrétne - pracoval som 8 hodín denne v práci a zarábal som to isté čo moji kolegovia, akonáhle skončila moja pracovná doba, tak som si našiel ďalšiu prácu po večeroch a víkendoch, ktorá bola lepšie platená. Takto som sa dostal do príjmovej výhody, zobral som si hypotéku, býval v podnájme a kúpil si 4 byty v menších mestách s dostupnosťou do 30-40 minút cesty. Stále som chodil do práce a po práci sme muklovali na bytoch (s priateľkou, mamami atď.). Keď som byty prenajal, tak som sa opäť vrátil do svojich brigád vo voľnom čase, aby som stále vytváral ďalší príjem a mohol kúpiť ďalšiu nehnuteľnosť. Nečakal som pasívne, že vzrastie hodnota nehnuteľností a len z toho rastu si kúpim ďalší byt. A hlavne žil som ďaleko, ďaleko, ďaleko pod svoje možnosti, takže som mal minimálne náklady. Dnes sa na tom s manželkou zasmejeme, ale už jej to postupne vraciam čo som jej vtedy nedal... 😂 Napísal som postupne, teda nie naraz, ak by to čítala... 😊
A teraz tu môže byť výmena názorov, že sa to už nedá lebo sú také ceny alebo hentaké úroky. Nikto si nepamätá, keď tu bola 36% nezamestnanosť a na úver ste potrebovali 2 ručiteľov a to ste si brali nejakých smiešnych 40 tis. korún. Úrokové sadzby ani nespomínam, lebo pred desatinou čiarkou nebola len jedna číslica... 😂 Ako sa hovorí - Prekážka je cesta. Ak sa na to necítite, tak sa do toho nepúšťajte, len prosím nerozprávajte o niečom čo ste nikdy nevyskúšali, že SA TO NEDÁ...
Dobrý den, děkuji za skvělé video. Mám na Vás otázku, kterou aktuálně hodně řeším. 6 bytu = prijem 59.000 Kč / měsíc hypoteka na byty = 57.000 Kč / měsíc ( 20 let: splatka dluhu + urok ) = rozdil 2.000 Kč / měsíc. Nasleduje ale take dan z prijmu a kdyz pouziju skutecne vydaje ( coz je dle propoctu ta vyhodnejsi varianta ) vychazi mi k platbě dan z prijmu pronajmu 46.800 Kč / rok. To pro me znamena, že musím vzít každý rok 46.800 Kč ze svých vydělaných peněž a daň zaplatit. Takže ve finále to skončí tak, že čím více bytů koupím, tím více budu muset platit na dani z projamu ze svých vydělaných peněz ( moji práce ).. Nepotřebuji mít z projamu extra výnos ( nyní mám cca 5,5% ) ale potřebuji aby náklady z bytů nezatěžovali můj příjem ze zaměstnaní. Prosím nějaký nápad jak z toho ven / jak se to řeší? Děkuji a těším se na Vaši odpověď a pohled.
Super páni, ďakujeme za to čo pre nás robíte !
Dakujeme velmi pekne za podporu
zboznujem vaše rozhovory a motivuju ma este viac pozdrav z CH
Diky moc :)
Super pozerám vás od začiatku. Podľa mňa by finančná gramotnosť mala byt v škole povinná vrátane maturitnej skúšky 😊 btw aj mňa ste nakopli … od kedy vás pozerám tak som kúpil na úver samozrejme tri nehnuteľnosti 🍷
Super, hlavne výnosové percento treba strážiť ;)
@@dubecmilan áno, samozrejme. Mal som možnosť kúpiť lacno s pomocou [ drahej hypoteky] ale zas keď budú hypotéky lacné tak nehnuteľnosti budú drahé. Inak podľa mna pre mladých investorov alebo investorov čo začínajú je ideal kúpiť napr garáž a to nie len koli nízkej obstarávacej cene, ale koli tomu že elektromobilita príde na Slovensko skôr než si mnohí myslia. Viem to lebo podnikám v elektrike a vidím ako narastajú nabíjacie body , proste infraštruktúra nabíjacich staníc. Hovorím zo preto lebo taká garáž so zavedenou elektrikou bude o päť rokov veľmi žiadaná nehnuteľnosť s dôvodu že ľudia v panelákoch nemajú možnosť nabiť auto doma ako ľudia v rodinných domoch. A podľa mna naša mentalita je taká že keď už mám ten elektromobil tak budem si ho nabíjať doma vo svojej garáži a ešte dám na strechu aj fotovoltiku :D
@@Motorestore Na garáž sa nedáva hypo. Iba spotrebák alebo cash.
Ďakujem za info. = )
Ako vzdy super rozhovor....
👍
Super. Konečne niekto našiel spôsob, ako odstrániť chudobu. Poďľa vás by si mal každý, aj upratovačka s 800€ platom kúpiť investičnú nehnuteľnosť, riadiť sa vašími pokynmi a o 19 rokov bude mať hodnotu majetku 7 miliónov eur ako vy. A stačí na to len 10 000€. Super. Takže ak by každý Slovák kúpil nehnuteľnosť na prenájom, ako radíte, o 20 rokov bude zo Slovenska krajina milionárov a už nikto nebude musieť pracovať? Všetci budú milinári ako vy pán Kružliak? Tak toto je potom na NOBELOVU cenu, aj Švajčiari nám budú závidieť....
Dobry den prajem. Dakujem velmi pekne za podporu. Ucelom podcastu je naznacenie zmyslania a sposobu uvazovania, pre tych, ktori sa chcu uberat touto cestou. Zaroven investor by mal byt pripraveny znasat riziko zotrvania, ktore moze prinasat veci, ktore investor v tejto chvili ani nepozna. Zelam vsetko dobre a spravne investicne rpzhodnutia
Kľúčové je byť FIRE od konca štúdia na strednej škole po 25. rok života, samozrejme netreba to prehánať ako ja :D, občas treba aj žiť spoločenský život a podobne ak máte na to chuť a máte ľudí s ktorými si rozumiete .. :)
Tak tak 🔥📈
Pri vypocte vyn. percenta nepocitate so splatkou uveru ako nakladom? Ci to sa uz bavime o dalsom ukazovateli? Dakujem
Pri plate 800€ uspory na urovni 600€. Pan Kruzliak zije na akej planete prosim? Akoze nastastie som davno nad urovnou tejto smiesnej sumy. Ale je to velmi dehonestujuce voci ludom co zarabaju 800€. Akoze coze?!
Dobry den prajem. Rozumiem velmi Vasmu pohladu a stotznujem sa s tym, ze je to nekomfortne. Chcel som priortine ukazat kontext a zaroven poukazat na priority, ktorymi sa moze zaciatny investor uberat. Verim, ze to bolo pochopene spravne a v sirsom kontexte. Zelam vsetko dobre
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Pán Kružliak, je to nereálne, nie nekomfortné. Nalejme si prosím čistého vína. Inak ste SUPER.
@@Ronaldinho2907 Ak zijeme s rodicmi a podobne, je to realizovatelne. Dodnes mlady clovek nemal prijem a fungoval. Viem, ze to moze byt velmi narocne. Vysku nekomfortu si stanovuje kazdy sam. Mozeme ist aj pomalsie. Dakujem velmi pekne za podporu
Neviem, ci tam mate takuto otazku, ale zaujimalo by ma ako zacinajuceho investora do nemovitosti, aky by mal byt spravny postup od Chcem byt investor az po Prve najomne...ide mi o to, ze mozem kupit byt a mozem ho dat ako inzerat do nejakej realitky alebo bazos...ale ake kriteria treba splnit, aby ten byt bol co najlepsie prenajatelny? kolko vlastne cca treba ratat za premalovanie/rekonstrukciu a pod?
Musíte tým stráviť kopec desiatok až stovák hodín a na všetko sám prídete. Dnes Vám napíše Roman nejaké sumy a nebudú Vám k ničomu. Najdôležitejšie je sa zamyslieť či naozaj Romanovi spadli nehnuteľnosti z jedného dňa na druhý alebo začínal ako každý úspešný človek v tomto biznise - chlapec / dievča pre všetko a hlavne v lacnej lokalite, aby si nevybúchal celý kapitál na jeden byt. Ak niekto začína a chce sa tomu venovať profesionálne, tak nedá 100% kapitálu do bytu v BA, ZA, KE atd., kde bude rásť veľmi pomaly, keďže výnosové percento je v týchto mestách úplne chabé. Viete si za tie peniaze kúpiť viac bytov v menších mestách, kde síce môžu nehnuteľnosti rásť rovnako rýchlo ako vo veľkých mestách, ale hlavne máte aj dvojnásobnú výnnosnosť na nájomnom. Prečo? Pretože je tam napr. menšia dostupnosť bývania.
110 000 je cena celkova cena bytu, alebo vyska hypoteky pri 80/90 percentnom financovani?
Zase nerealne priklady. Pan ma 60 bytov a v Bratislave ma 1. Preco asi. Ako je efektivne prenajimat byty v inom meste, kde vznika kopec nakladov navyse. Priklad, kde vypocital 4,9% vynosove % a potom povie, ze 4,5% je minimum. Ale zabudli zaratat do nakladov dane, poistenie, amortizaciu, cas bez najomnika, problemy s najomnikom ked nebude platit....hlavne, ze to "vychadza" :) aj tych 100€ naklady su dosiahnutelne len ak mam len 1 a este aj sporobliveho najomnika v byte, pri dvoch to je urcite viac. Skratka toto nema s realitou vela spolocne. Dufam, ze moj koment zase vymazu a budeme si zit americky sen 😁
Dobry den prajem. Asi ste mali na mysli dan z nehnutelnosti. Ta je v priklade modeloveho bytu priblizne 4 EUR/mesiac, poistenie proti zivelnej pohrome bude velmi podobnym nakladom. Tieto povazujem za zanedbatelne pre ucely vzdelavania. Co sa tyka amortizacie (odpisov) tak tieto pri zaradeni nehnutelnosti do obchodneho majetku a uplatneni nakladov na uroky dovolia to, ze dan z prijmu FO prenajimatela bude nulova. V idealnom (realizovatelnom) pripade je nehnutelnost kontinualne prenajata. Za mna, mam dnes prenajate vsetky bytove jednotky (okrem tych, ktore su vo faze nadobudania). Tymto chcem povedat, ze rozumiem Vasmu komentaru a rizikam, ktore spominate. Zaroven proces sa da realizovat tak, ako je v modelovom priklade uvedeny. Uloha je hladat cestu. Zelam Vam vsetko dobre a spravne investicne rozhodnutia
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Dakujem za odpoved. Ano v idealnom scenari je to vsetko fajn, ale na to, aby sa tomu scenaru clovek aspon priblizil, musi mat minimalne Vase skusenosti s dlhodobym prenajimanim. Preto mi pride vtipne hovorit o 20rocnom zacinajucom "podnikatelovi". Staci neplatic hned v prvom byte a je vymalovane :) A ked sa povie, zaradit do obchodneho majetku, treba povedat aj B, ze nehnutelnost v obchodnom majetku je maximalne nelikvidna zalezitost. Zase sme pri dani z prijmu pri predaji + odvody alebo drzbe dalsich 5rokov, kedy na tieto vynosove % nedosiahneme. Takze zisk 6% z rastu cien nehnutelnosti je tiez len sen. Ale rozumiem, ze senzacia predava, len by sem tam bolo fajn spomenut ludom aj tie rizika, nie len vzdusne zamky, ako bude kazdy milionar :D
@@MT-rj6sx Dobry den prajem. Rast ceny nehnutelnosti 6,2%p.a. za poslednyc 18 rokov vychadza z udajov NBS. Su verejne dostupne. Zacinal som s prenajmom ako 25 rocny, preto verim dnesnym dvatsiatnikom, ze to mozu dat. Kratko spomeniem o sebe, ze som bol v danom veku velmi ustrachany, mal vela predsudkov a nebolo ziadne dostupne vzdelavanie. Dnes su mladi ludia v danom veku ovela sikovnejsi, preto im doverujem a velmi fandim. Byt mozete do obchodneho majetku zaradit a kedykolvek neskor aj vyradit z obchodneho majetku. Potom ziskavate subeh vyhod pocas trvania vlastnictva ako i pri predaji. Ucelom podcastov je vytvorit inspiraciu pre tych, ktori maju tuzbu uberat sa tymto smerom. Zelam vsetko dobre
@@MT-rj6sx Aj keď je komentár písaný Pánovi Kružliakovi a Dubcovi tak si dovolím zareagovať ja ako fanúšik.
Vo svojich 21 rokoch v roku 2020 sme s priateľkou (19 rokov) kúpili byt. Minulý rok sme dosiahli výnosové percento 8,7% a tento rok to nude predbežne “len” 5,7 % lebo sme menili nájomníka + sme využívali nehnuteľnosť aj my + sa pokazila chladnička 🙂 takže áno, nie vždy to ide perfektne, ale určite by som 6% neoznačoval za sen. Celé video ale treba pozorne počúvať lebo viac krát tam je spomenutá tvrdá práca, životná úroveň pod svoje možnosti a plánovanie. Takže si dovolím nesúhlasiť s Vašim tvrdením, že vytvárajú vzdušné zámky, lebo na reálnych príkladoch hovoria ako môžete byť milionár ale aj čo všetko pre to musíte spraviť.
Na začiatku to Pán Kružliak povedal, či to je pre Vás možné alebo nemožné, tak máte pravdu.
Prajem veľa úspechov.
aj mne zmazali. Nemozete poukazovat na chyby a ani na lepsie prilezitosti, ako ponukaju oni...
Hodnota peňazí je 4,5% za ktoré nám banka dá peniaze ako bolo spomenuté a však celkové RPMN je 6,18% takže by nemal byť výnos vyšší ako 6,18% aby to dávalo zmysel ?
V ideálnom prípade mal, dnes viete zohnať hypo aj za 4% ináč
Marek mal fajn dotaz ale bol veľmi rýchlo hodený do koša…Poukazoval na to, že ak má nadobudnúť nehnuteľnosť s 80 % financovaním od banky nemá šancu mať kladné výnosové percento..
110000 cena nehnuteľnosti, z toho 88000 je financované moment. so 4% úrokom so splátkou 420 eur. Ak započítam náklady 100 eur, poistenie, atď a hlavne dane, v tomto prípade okolo 90 eur mesačne, tak Marek mal pravdu.
(toto bola ukážka pre začínajúceho investora v tejto dobe), tz. áno, budete musieť nehnuteľnosť dofinancovávať. Ale aj tak sa Vám to z dlhodobého hľadiska oplatí :)
Dobry den prajem. Len kratko zopakujem komentar vyssie: Dan z nehnutelnosti 4 EUR/mesiac, poistenie nehnutelnosti proti zivelnej pohrome: 4 EUR/mesiac, dan z prijmu fyzickych osob pri zaradeni nehnutelnosti do obchodneho majetku a uplatneni nakladov na uroky: nula. Toto dovoluje to, aby modelovy priklad v podcaste sa velmi podobal realite. Vela zdaru a spravnych investicii
@@martinandrej8542 ako to že za posledný 3/4 rok som kúpil byty 3 byty so 100% financovaním a som v pluse na každom jednom? Je to pod Tatrami . Hľadajte cestu . Venujte tomu čas aj keď sedíte na záchode ….
V akom čase považujete investora ako dostatočne “skúseného” začať v tejto dráhe. Inak povedané, kedy viem, že som dostatočne vzdelaný vydať sa ústrety investičným bytom. Vopred ďakujem za odpoveď
Dobry den prajem. Odporucam sa intenzivne vzdelavat v oblasti aspon polroka a nasledne zacat realizovat obhliadky, z ktorych budu pramenit prve prilezitosti. Ak bude prilezitost prinasat primerane vynosove percento v meste, ktore neklesa poctom obyvatelov, mozete nadobudat
PVVážim si čas a vašu odpoveď, pokračujte v tvorbe a nadobúdaní bytov, ide Vám to vynikajúco
Otázka mi vznikla že kedy je vhodne si kúpiť auto ? Keď príjem z aktív presiahne hodnotu splátky za auto ?
Ano vtedy smelo mozete. Urcite Vam auto velmi prajem. Ale postavte najprv pevny zaklad a potom sa posunte aj tymto smerom
strasny nezmysel ,, moje naklady su pri najskromnejsich odhadoch cca 600e v Nitre v dvojizbaku, vedel by som tento byt prenajimat za cca 700e .. cize 100e "zisk" co je rocne 1200e co cca mozu stat aj rozne opravy bytu po najomnikovi ... co je absooluitne nerentabilne .. bud teda kupovat byty niekde v zadku sveta co potom vychadza lepsie, ale tam sa zas straca to caro nadobudania ceny nehnutelnosti .. preco asi pan nema byty v BA ?
Tiez som z NR a premyslal som nad tym viackrat, pocital som si to a ten zisk mi tam pride v desiatkach € ročne s tym že ak tam treba niečo raz ročne opraviť čo bude pár stoviek, myslím tým nová sedačka alebo niečo takéto tak už som v strate.
Dobry den prajem. Vzdy hladte prosim na vynosove percento. Byty v NR funguju priblizne ako v ZA. Takze velmi dobre. V BA je vynosove percento statisticky nizke. To je prevda. Spominate 2izbak. Odporucam malometrazne byty. Cize jednoizbak, alebo garzonka. Zaroven si prosim uvedomte to, ze splacanim uveru vytvarate hodnotu splatenia istiny, Rastie Vam cena nehnutelnosti a mate preinvestovane len 20 percent hodnoty. Ked toto vsetko zohladnite, tak vynosove percento na vlastne zdroje z pohladu piatich rokov je cca 25 percent rocne. Mne to velmi k spokojnosti postacuje
@@RomanKruzliak_realitnyinvestorDoplnim, zaroveň si treba uvedomiť že zo začiatku je nájom ako prijem približne rovnaky ako splatka hypoteky, po par rokoch už ten najom je diametralne odlišny ako uplne rovnaka splatka hypoteky. Až časom prichadza aj ten mesačny čisty prijem z prenajmu
@@markocancinov1364 Zdravím, po pár rokoch...môže stúpnuť aj splátka hypo a môže byť výška nájmu a hypo rovnaká. Alebo máte nejakú aspoň 10 - 15 ročnú skúsenosť na porovnanie?
Zdravím, oplatí sa investovať v meste Prievidza ??? Áno alebo nie a prečo
Vďaka
Dobry den prajem. Mesto ma pokles poctu obyvatelov. Buste narocny na vynosove percento. Ak Vam nevychadza aspon nad 7 percent rocne, neodporucam investiciu
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor ďakujem za info
Ako zistim kolko bude cisty najom pred nakupom nehnutelnosti?
Vlastny prieskum, makleri, realitne portaly. Toto je zakladna informacii
Kupil som byt, zacal prenajímať ako FO - nepodnikatel a zaregistroval som sa na danovom urade a dostal DIČ. Samozrejme ho idem zaradit do obchodného majetku kvoli odpisom (40rokov) cim legalne minimalizujem dan. Ako ale realne spravit to zaradenie do obch. majetku? Je to nejaky evidenčný ukon voci d. uradu, alebo si len sam sebe poviem ze od dnes to uctujem ako obchodny majetok a maximalne si to začnem pisat do excelu a potom si to len dam ako vydavok v danovom priznani ? Vďaka
Presne tak - len si to zaznacite do excelu, t.j. danova evidencia, ktora nema predpisanu formu. No a potom v danovom priznani vyplnite policko Stav obchodneho majetku na zaciatku obdobia a stav na konci obdobia (rozdiel = odpis uplatneny v danom roku)
@@lukasplx9330 ďakujem veľmi pekne za odpoveď. Je to jednoduchšie ako som čakal. Myslel som si, že ten byt ako obchodný majetok musí byť niekde evidovaný (či už kataster alebo DÚ) kvôli tomu 5 ročnému obdobiu pri predaji, ktoré sa počíta od vyradenia z obch. m. a nie od kúpy. Nie je predsa tajomstvom, že kataster posiela finančnej správe zoznam nehnuteľností predaných skôr ako do 5 rokov a tá už potom kontaktuje ľudí, ak nepodali daňové priznanie. Myslel som, že niečo podobné existuje aj pri tomto prípade a kvôli tomu musí byť moment zaradenia a vyradenia konkrétneho bytu do obchodného majetku striktne evidovaný štátom - aby sa nestalo, že niekto predá byt za situácie, že 5 rokov od kúpy ubehlo, ale 5 rokov od vyradenia ešte nie.
@@marekhrabovsky283 ....pssst, neradte im.. :)
Zdravím pán Kružliak. Investoval by ste v meste Tornaľa alebo Rimavská Sobota ? Alebo je lepšie mesto na investíciu Košice s Nitra ? Stretávam sa s názorom, že Košice a Nitra sú na vrchole a za napriklad 10 rokov nevyjde ich hodnota tak, ako hodnota napriklad v Tornali alebo Rimavskej Sobote.
Vopred Ďakujem za odpoveď.
Zoli
Rimavska Sobota ma pokles poctu obyvatelov za poslednych 10 rokov 13,79%., Tornala ma pokles poctu oyvatelov za poslednych 10 rokov 9,68%. V tychto mestach neodporucam investovat do nehnutelnosti urcenych na byvanie. NR ma pokles 2,34% a KE ma pokles 6,38%. NR je natom z toho hladiska v bezpecnej zone. NR a KE by som sa urcite nebal v kontexte toho, ze su to krajske mesta a v nachadzaju sa v ich blizkosti automobilky
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Ďakujem Vám veľmi pekne. Tak som v tom prípade urobil dobre. V Košiciach v širšom centre mesta byt mám v prenájme a som veľmi spokojný. A v NR mi odovzdali teraz byt, novostavbu, tak uvidíme, ako sa bude prenajímať tá nehnuteľnosť. Každopádne som rád, že ste ma v mojich ktoroch utvrdil aj Vy, ako odborník, že som sa rozhodol investivať síce do drahších nehnuteľností v oboch prípadoch na hypotéku, ako do lacnejsích ale v nie zaujímavých lokalitách.
Ďakujem a budem sledovať Vaše videá aj naďalej, robte ich spolu aj s Milanom, sú TOP.
Pozdravujem, Zoli
Zdravím
ako rieši ručiteľov pri toľkých hypotékach ?
Dobry den prajem. Nepouzivam rucitelov. V pripade pouzivania rucitelov, mozete ist rychlejsie
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Dobry den zaujal, ma vypocet vynosoveho percenta ktore pan Dubec vypocital v 36minute videa. Neodpocitava od toho dan 19% (predpokladam tuto treba uvazovat pri FO) cize ked odpocitate este dan mate vynos namiesto 4,9% cca 3,92%? lebo do nakladov si mozete tusim jedine energie a uroky uvazovat a ak napriklad nemate hypoteku do nakaldov davate len tie energie sedi? Alebo by bolo super spraviť Q/A s danami :)
Toho bežného zamestnanca bude vždy limitovať príjem či ? Teda message by mala byt okrem výnosoveho % aj navyšovať príjem
Dobry den prajem. Prijem urcite navysujte velmi makajte. Zaroven sa Vam bude prijem navysovat aj Najomnym z bytov
Zdravím páni, chcel by som sa opýtať ako a či počíta Roman výnosové percento, pri dlhšie nadobudnutých nehnuteľnostiach, teda napr. pri tom prvom 4 izbovom byte? Je to z kúpnej ceny + rekonštrukcia? Alebo aktuálnej ceny a ako to vyhodnocuje ?, či taký byt nemá zmysel predať a radšej kúpiť 2 jednoizbaky nakoľko pri tých ako hovoríte vychádza najlepšie výnosové percento. Druhá otázka koľko rokov v priemere je životnosť prerábky bytu? Teda po koľkých rokoch treba znova urobiť po nájomcovi komplet rekonštrukciu aj s výmenou nábytku? Ďakujem za odpoveď
Dobry den prajem. Vynosove percento ROI sa pocita s Kupnej ceny plus rekonstrukcia. Vynosove percento ROA sa pocita s aktualnej trhovej ceny. Pri nadobudani je ROI a ROA totozne. Plynustim casu sa ROA zacne prtoti ROI znizovat. Pri nakupe je vzdy rozhodovacim kriteriom ROI. Pri tom, ci nehnutelnost predat, alebo drzat je rozhodujuce ROA. Byty s najnizsim ROA odporucam predat. Rekonstrukciu mam naplanovanu na zivotnost 15 rokov. V skutocnosti Vam moze bydrzat mozno aj dlhsie, ale ak netrafite dizajn, stava sa moralne stara a znizuje to Vase sance uspiet na trhu za maximalne Najomne
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor ďakujem za odpoveď, keď ROI vychádza 9%, ROA 4,5% predal by ste to alebo držal? Nehnuteľnosť mám viac ako 5 rokov na FO, aká je za Vás ideálna hodnota ROA kde je výhodné to ešte drzať a kedy to už predať? Ďakujem
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor Tak to dakujem velmi pekne, uplne ste mi otvoril oci...spolu s tym vypoctom ROI z videa...konecne zacinam chapat investovaniu do nehnutelnosti
@@jurajsarzik9518 Dobry den prajem. Ak je ROA minimalne 4,5% mozete pokojne drzat nehnutelnost dalej. Ak je nizsie, zvazte. Oproti tomu by ste mali nakupit nehnutelnost s vyssim ROI
7:20 z 800 eur si má mesačne odložiť 500 a za dva,tri roky našetriť volných 20tisíc?....wau 😮
Ano takto je to myslene. Za nekomfort velka odmena. Tak som to myslel. Verim, ze to bolo pochopene spravne
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor je to pochopené,ale z 300 eur mesačne vyžije jedine keď má stále mama hotel,nemá priatelku a s kamarátmi sa vidí raz za čas a takto dva až tri roky,teda potom to nekonči,pretože si má stále odkladať na ďalši byt....mna hlavne zaujíma odkial nadobudnúť 10% prípadne 20% cash,nakolko žijem v Prahe a planujem kupiť do dvoch rokov 3izbák,ale ceny sú cca 450 tisíc,čo je dosť náročne
1i byt naklady 100eur? V Ziline kde sa pomerne viac kuri ako v Ba? V novostavbe v garsonke v ba mam cca 110 naklady a to najomnicka tam vikendy nie je, cez tyzden tam len spi, vodu ma spotrebu minimalnu...este mi tam chyba poistenie bytu odratat, dan z nehnutelnosti odratat, aspon 50eur/mesiac nejaky fond na udrzbu a rekonstrukciu samotneho bytu a uz sme na 550-100-10-10-50=380../110 a to uz sme na 4,1% a z toho este minus dan atd....a naozaj neverim, ze 1i byt ma naklady 70eur spravca a elektrina 30eur alebo teda celkovo 100eur neverim pri dnesnych cenach...zaroven myslienka prenajimat za vyssie vynosove percento ako je cena na trhu..ze 3,8% napriklad sa neoplati ak su uroky 4,5%...trosku ste tam zabudli aj na zhodnotenie nehnutelnosti samotnej ktore je v priemere rocne viac ako samotny prenajom...teda ak zoberieme 5% zhodnotenie nehnutelnosti + 3,8% prenajom celkovy vynos je 8,8% a peniaze mam pozicane za 4,5%...nie?
ak mate naklady na 1i novostavbu viac ako 100€, tak je nieco zle. Bud vas obtiahol developer (napr. slabe izolacne vlastnosti a pod) alebo vas obtahuje niekto iny (teraz je moderne ku novostavbam robit napriklad komunitne zahrady, kde sa ale najme firma za obrovske peniaze, ktora tam kosi a podobne). Prejdite si jednotlive poplatky po polozkach a musite vediet, kde ide vacsina sumy. Pripadne mate iba vysoke preddavky ale pri zuctovani sa vam to vrati.
@@martinKuch v tych 100€ je aj elektrina, kolko, 25€? Teda zalohove platby, hovorim o realnych na zaklade vyuctovania, do 75€? 1i ratate garsonku, ano? To moze byt naozaj len vtedy ak tam ten najomnik skoro nebyva. Najvacsi naklad je kurenie, v garsonke je asi stale otvorena vetracka a zapnute kurenie, to asi neovplyvnim velmi a druha polozka je tepla voda cca 9€ 1m3 co ictujem mesacne podla spotreby.Verim ze viete o com hovorite, ja som prenajimal len 4 byty postupne, uz len jeden teraz a to % nevychadza v ba ani na starom ani na novom byte. Novostavbu mam z 2020, Slnecnice v Ba lde to ltt vychadza s tym ze garsonka so zariadenim vysla cca 90tis €, teraz aj 115-120
@@mudryp1 ano, 1i som ratal ako garzonku, kedze ste pisali o novostavbe. A preco tvrdim, ze to su velke naklady? Pretoze to porovnavam so svojimi bytmi, kde som v kazdom byval/byvam (jeden starsi velky 2i, druhy novostavba 2i) a aj v tom starsom som mal naklady cca 100€ (pracujem HO - v byte som bol stale). Byty su v okoli ZA.
Nasledne som to pouzil ako referencnu spotrebu pri nastavovani ceny za najom a energie. Ked bude mat najomca vyssiu spotrebu, tak si to doplati. Rovnako ked mensiu, tak sa mu aj znizi jeho celkova cena za najom (preplatky vraciam).
U vas ak najomnicka vetra a kuri zaroven, nemoze ocakavat, ze bude mat cenu (najom+energie) rovnake ako v inom byte, kde sa najomca sprava zodpovedne.
A nakoniec, ano, v BA za aktualne ceny bytov urobit pouzitelny vynos bude velmi tazke. Cele je to iba o tom, najst/vyjednat nizku nadobudaciu cenu nehnutelnosti, to je cela magia. Keby to bolo take lahke, robil by to kazdy :)
Dobry den prajem. Pre ucely modelu sme sa bavili o vynosovom percente ROI. Toto percento odporucame na urovni 4,5% a viac. Poplatky 100 EUR na jednoizbovy byt su primerane. Ak su oddelene od cisteho Najomneho Najomca ich optimalizuje vode sa do tejto sumy. Posite nie proti zivelnej pohrome a dan z nehnutelnosti na byt z modelu stoji kazde priblizne 4 EUR/mesiac, cize je to zanedbatelne. Rast cien nehnutelnosti na byvanie na SK je za poslednych 18 rokov na urovni 6,2% p.a.
Chalani ešte pripočítajte 10€ k nákladom za poistenie a dane
Dobry den prajem. Ano to cislo priblizne sedi. Tento naklad prenajimatel musi znasat tak ako uvadzate. Dan z nehnutelnosti a poistenie nehnutelnosti proti zivelnej pohrome
@@RomanKruzliak_realitnyinvestor dobry den, budem hrat diablovho advokata, sam prenajimam aj ked len 1 byt:
Naklady na 1.byt 100 eur mesacne mi pridu velmi nizke, mozno ak by sa jednalo o novostavbu ale tam nebude nakupna cena 110k
Dan z prijmu je podla mna tak isto treba zaratat, pretoze rozhoduje o tom ci je pozitivny alebo negativny cash flow
Nejake pecento za mna aspon 10% z najmu si treba odkladat na rekonstrukcie, opravy atd, pokazi sa chladnicka atd
takze nakoniec z 550 najmu zaplatim podla mna aspon 130 naklady, 10 poistku a dan z nehnutelnosti, 80 dan z prijmu a 50 si odlozim na rekonstrukcie, cize cisty prijem mi ostane 270 a to na 80% hypo nevychadza- cize negativny cash flow
A este treba pripocitat taku drobnosť ako je urok pri 80% hypo a aktualnej sadzbe = minimálne 250 eur mesacne. Hned mame vynosove percento 2%. Ale ked zohladnime uplne vsetky naklady, dostaneme sa s vynosovym percentom pod 0,5%
Ale keď už všetci budeme landlordi, komu to budeme prenajímať? 🤔
Kazdy to moze urobit. Nie kazdy to urobi? Urobis to? :) Vela zdaru pri investovani
prosim vas este mi povedzte kde na slovensku su naklady na chod bytu 100e ???? :)))) + kde je zahrnuty uver na ten byt ? to je kalkulacia bytu UZ v osobnom vlastnictve niekde na lazoch ..
ja platim za vsetko dokopy 150 eur dvojizbovy byt novostavba
@@86joko86 aj ja. Ale staršie byty majú náklady aj 200€.
kto rusi lajk?