Kaufen oder mieten durchgerechnet (2/2): Die 4 wichtigsten Faktoren
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- Опубликовано: 24 июл 2024
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Im zweiten Teil von "Kaufen oder mieten?" rechnet Saidi mit Euch die vier Faktoren durch, die bei der Entscheidung Eigenheim vs. Mietwohnung am wichtigsten sind. Denn wer sich bei Kaufpreis, Wertentwicklung der Immobilie, Rendite des Mieters und Instandhaltungskosten verzettelt, kann einige tausend Euro verlieren.
Teil 1 von "Kaufen oder mieten durchgerechnet": • Kaufen oder mieten dur...
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Ey ne du bist n Ehrenmann. Ich suche schon seit langem nach solchen Immobilien Kauf Videos, obwohl ich nur 15 bin. Danke👌
Ziemlich eindeutig mein RUclips Kanal des Jahres. Echt super gemacht - herzlichen Dank! :)
Super erklärt. Richtig interessant das auch aufzugliedern ob man eher der Eigenheim- oder Mieter-Typ ist. Danke für den Gedankenanstoß, dass ist mir noch nie in den Sinn gekommen. Voll der Hammer was ihr tut. Ihr seid eine Bereicherung für die Welt 🤗
Da habt ihr euch ja echt viel Mühe gemacht mit dem Beitrag. Daumen hoch 👍
Ich bin richtig begeistert habe mir lange lange keine vorgeschlagenen Videos so ausgiebig angesehen. Danke!
Aufklärung in der Finanzwelt... Eure Videos sind für mich persönlich einfach mega!!! Vielen Dank für all die äüßerst hilfreichen, sehr professionell erstellten und dann auch noch KOSTENLOSEN "Lehrvideos"!!! :-) Liebe Grüße
Danke!!
U
Vielen Dank für eure Mühe👍🏼
Endlich mal jemand, der es auf den Punkt gebracht hat. Top Video!
die Krypto Community ist eingetroffen, einfach ne kleine wohnung und monatlich in krypto sparen is die beste lösung zur zeit :)
Sehr gutes Video. Aus meiner Sicht werden alle notwendigen Aspekte angesprochen und durchgespielt. So geht seriös!
Ein nicht zu unterschätzender Aspekt ist zudem das "Zwangssparen" des Immobilienkäufers durch die obligatorischen Zins-/Tilgungszahlungen. Beim Mieten ist die Gefahr groß, das zuviel Geld konsumiert statt investiert wird. Ein Renditekiller waren früher die hohen Zinssätze und heute die doch häufig überteuerten Immobilienpreise, die natürlich ein entsprechendes Wertentwicklungsrisiko bergen.
Flexibilität kann je nach (teilweise unvorhersehbarer und plötzlicher ) Veränderung der Lebensumstände viel Wert sein. Das ist ein wichtiger Aspekt der in Zahlenspielen nicht adäquat erfasst werden kann.
Die Lage ist wichtig! Sehr wichtig. Danke für das super Video
Überlege aktuell mir ein Haus zu kaufen. Diese zwei Videos haben wirklich sehr geholfen und viele wichtige Punkte offen gelegt! Richtig dicken Lob 👍🤗 weiter so!
nächste Woche kommt ein Video konkret zur Immobilienfinanzierung
@@finanztip sehr gut! Wird zu 100 % angeschaut! 🙌👍
Das erste und das zweite Video sind super. Die Erklärungen schlüssig und komplett nachvollziehbar. In meinem Umfeld kenne ich einige, die sehr wenig Eigenkapital haben und auf eine 100% bis 110% Finanzierung gehen.
Ich wohne seit 5,5 Jahren in einer Mietwohnung und die Miete hat sich seit dem Einzug verringert und ist zu diesem Jahr um insgesamt 6€ gestiegen. Trotzdem liege ich bei unter 5€ pro qm kalt.
Hallo Finanztip, vielen Dank für dieses großartige Video. Ich beschäftige mich aktuell intesiv mit der Frage eines Immobilienkaufs und eure Videos sind dabei eine große Hilfe. Es gilt noch ein weiteres wichtiges Szenario zu betrachten. Hier wird davon ausgegangen, dass der Mieter lediglich die 75000 € investiert. Aber grade zu Beginn können die Raten beim Abbezahlen eines Kredits und die Instandhaltung moderat bis deutlich höher als die Mietraten eines gleichwertigen Objekts sein. EIn kluger Mieter kann einen Teil dieser Differenz zusätzlich investieren und sein Vermögen so deutlich steigern.
Hi! Was findet Ihr am wichtigsten bei der Entscheidung "Kaufen oder mieten? - Kaufpreis, Wertentwicklung oder doch die Rendite beim Mieter, der sich das Geld für den Kauf spart und es woanders anlegt? Und wie findet Ihr eigentlich unsere Grafiken - könnt Ihr das alles gut erkennen?
90% aller deutschen Sparer legen ihr Vermögen unproduktiv (Sparbücher, Tagesgeld, LVs etc. an). Das ist statistisch belegt.
Nur eine Minderheit investiert direkt in Aktien oder ETFs oder bestenfalls noch in einen teuren Investmentfonds.
Insofern spielt die Überlegung "was ich an Vermögen im Fall der Miete flüssig habe, investiere ich an der Börse" doch gar keine relevante Rolle.
Insofern ist zumindest was das Anlageverhalten in DE angeht, immer der Kauf vorzuziehen da die finanzielle Bildung des Großteils der Deutschen nahe des Gefrierpunkts liegt.
@@CK7985 Und genau deswegen machen wir unseren Kanal ja: Damit sich das ändert!
@@finanztip und die Leute endlich auftauen. :-) Klasse Video, vielen Dank.
Wenn ich alles nach Wirtschaftlichkeit durchrechnen würde, würde ich noch immer bei Mama am Rockzipfel hängen. Stattdessen lebe ich mit Frau und Kind in einer großen Wohnung (arbeite zufälliger Weise auch von dort) und zahle bereits den Kredit für unser Grundstück ab. Sicher könnte ich noch mehr sparen für's Alter; Die aktuelle Quote reicht mir aber bisher. Ich ziehe quasi die Investition ins Haus vor, statt sie erst in 3-4-5 Jahren zu tätigen.
Was bringt mir eine theoretische Verfügbarkeit des Geldes bis 95 Jahren, wenn ich dann doch mit 75 den Arsch zukneife?
Versteht mich nicht falsch, Vorsorge ist (insbesondere in Zeiten rapide abfallender Rentenquoten) ein sehr wichtiges Thema. Man muss aber nicht alles auf Heller und Pfennig rechnen. Man will schließlich auch jetzt schön leben und nicht erst in 40 Jahren.
Hi. Also bei den Mietpreisen hier in Berlin zum Beispiel, bleibt eigentlich nichts oder kaum etwas über, was man sich in irgendeiner Weise ansparen könnte, erst recht wenn man wie ich alleinerziehend ist und sich die Miete mit niemandem teilen kann. Ich hatte das "Glück" vor einigen Jahren eine größere Erbschaft zu machen. Habe damals das Geld in eine Immobilie investiert, was sich aus heutiger Sicht als goldrichtig erwies. Wegen mehreren Faktoren, u.a. auch ein teures Darlehen, habe ich die Immobilie letztes Jahr gewinnbringend verkauft und bin gerade dabei ein neues Eigenheim etwas außerhalb der Großstadt zu bauen. Dabei spielte der Kaufpreis natürlich eine große Rolle aber auch die zukünftige Wertentwicklung. Letztendlich werde ich mit der neuen Immobilie am Monatsende mehr Geld übrig haben als vorher mit dem alten Haus und auch jetzt als Mieter einer Wohnung.... was ich dann natürlich sinnvollerweise in ETF's anlege.
Bester Mann auf RUclips, danke für euren Channel
Du hast an die wichtigsten Punkte gedacht. Gut gemacht.
Auch dieser zweite Teil ist wieder ein richtig gutes Video zum Thema kaufen oder mieten. Interessant wäre es zu wissen, wie viele Menschen tatsächlich 40 Jahre in einer günstigen Mietwohnung leben und parallel ihr Geld in EFTs anlegen. Wahrscheinlich wird das eine relativ kleine Gruppe sein. Die Entscheidung ob kaufen oder mieten wird unserer Meinung nach mehr durch den Lifestyle einer Person getroffen. Trotzdem ein schöner zweiter Teil, mit guten Vergleichen.
Sind definitiv viel zu wenige derzeit. Wir versuchen das ein wenig zu ändern...
Wer 40 Jahre in derselben günstigen Mietwohnung wohnt hätte besser die Wohnung gekauft weil er in den 40 Jahren auf jedenfall den Kaufpreis getilgt hätte. Gleichzeitig kann er ja noch ETF Hoffnung kaufen wenn er mag. Nach 40 Jahren hat er dann den Verkaufserlös von der Wohnung plus die ETF Gewinne.
@@kariesistansteckend2196 ganz genau, so muss man das eigentlich sehen...
Wenn man sich für den Kauf entscheidet, wäre es steuerlich gesehen natürlich vorteilhafter mit einer fremdvermiteten Wohnung zu starten. Dort kann man später immer noch selbst einziehen. Ich fahre immer nach dem Motto: "Wenn ich selbst in die Wohnung einziehen würde, dann ist das ein guter Indikator für einen Kauf".
"Saidi von Finanztip" da liegt Adel im Namen
läuft voll blau raus, wenn ich mich aufschneide ;)
@@finanztip kannst du bitte ein video machen das man sich ein haus kauft und dann vermietet
@@finanztip erstmal mit Dr. h. c. anfangen oder?
...Joke stiebitzt von Finanzfluss...!?
Wenn ich es richtig verstanden habe, dann fehlt in der Berechnung eine Komponente, die vielleicht entscheidend sein kann: damit man nicht Äpfel mit Birnen vergleicht, sollte die Mieter "eingesparte" Instandhaltungskosten (monatlich 150€) ebenfall in einen ETF reinstecken, also genau so konsequent sparen, wie der Eigentümer es ja machen muss. Dann gibt es für den Mieter nämlich nicht nur eine Einmalanlage von 75k, sondern noch eine monatliche Sparrate von 150€ über den gesamten Zeitraum
Dazu kommt noch, dass sehr warscheinlich niemand das Eigenkapital einfach so rumliegen hat, sondern der Mieter in der Ansparphase ebenfalls schon in einen ETF investiert und damit mehr Rendite macht, als der Käufer mit seinem Festgeld.
Ich glaube das war eingerechnet, wird nur durch die Steuern wieder aufgefressen....
Ist natürlich riskant: kommt schlagartig eine größere Investition und die Anlage hat gerade einen Tiefpunkt, dann hat es einen blöde getroffen.
Vielen Dank für die tollen Infos von Euch. Super spannend erklärt, viel veranschaulicht.
Gerne hätte ich gesehen in welchem Alter der einzelnen Berechnungen die eine die andere Kurve übersteigt.
Debnoch finde ich persönlich 40 Jahre zum abbezahlen eines Hauses sehr schwierig, weil das immens lange dauert um es abzuzahlen.
Dann haben viele Menschen kein Privatvermögen mehr, woher auch, in der Ausbildung verdient man nichts, dann erste eigene Wohnung, Auto, da fließen dann die Einnahmen der nächsten 5 oder mehr Jahre hinein. Sprich erst mit 25 oder später mit 30 wäre Geld da im worst case Szenario.
Auch sie soft Faktoren wie umziehen, Flexibilität wurden genannt, ein Haus bindet, hätte ich mit gewünscht, noch ein bisschem mehr angesprochen zu bekommen.
Trotzdem vielen Dank und tolle Arbeit!
Gute Videos. Was mir noch dazu einfällt:
-Es kommt auch darauf an, in welcher Gesellschaft man lebt. In einer mit relativ starkem Mietrecht, wie bspw. Österreich, ist Mieten mit weniger Risiko und Ausgaben verbunden als in einer mit schwächerem Mietrecht (bspw. Großbritannien). Gleichzeitig sinkt oder steigt dadurch auch für Käufer die Attraktivität der Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten.
-Zu der Instandhaltungsrücklage kann man auch die selbst aufgewendete Zeit rechnen, die man als Käufer investiert. Ich kenne persönlich niemanden, der alles von Handwerkern machen lässt (das geht unglaublich ins Geld und ist oft nur von großen Immobilienesellschaften stemmbar), während ich in meiner Mietwohnung praktisch noch nie einen gröberen Finger gerührt habe, wenn es nicht um mein eigenes Zeug ging.
-Das Vererben. Das geht in beide Richtungen: Der Mieter kann natürlich nichts vererben, der Käufer schon. Das kann ein Vorteil oder ein Nachteil sein; ich merke das selbst gerade in meiner Familie. Es ist nicht wenig Aufwand und mit emotionalem Risiko behaftet, die Immobilie bei mehreren Kindern fair aufzuteilen. Das kommt aber immer auch auf die Personen an; ist also eher ein periphäres Risiko.
Sehr gut fand ich, dass hervorgehoben wurde, wie sehr das ganze eine Lifestylefrage ist. Auch wenn ich am Ende 100k mehr an Vermögen hätte, diese 100k müsste ich persönlich mir durch Unglück erkaufen, denn ich hab die Motivation für die Instandhaltung einer Immobilie nicht. Ich bin kein Bastler und genieße es, dass Reparaturen vom Vermieter durchgeführt und bezahlt werden müssen und ich unterdessen mehr oder weniger Freizeit habe. Mieten ist halt nicht rausgeschmissenes Geld; es ist der Kauf einer Dienstleistung. Man ist quasi im Hotel, aber günstiger und dafür mit nicht so gutem Service (vorausgesetzt, man lebt in einem Land mit starkem Mietrecht und hat einen guten Vermieter - das ist auch nicht selbstverständlich).
Schöne Übersicht und Vergleich!
Evtl. noch grundsätzliche Überlegung, dass man sich als Eigentümer "anders fühlt" UND besonders am Anfang oft stark spart - was man als Mieter nicht muss, und so weniger Geld spart, anlegen kann.
Im städtischen Raum (z.B. Dresden) gibt es vergleichsweise günstige Mieten. Ein Haus zu bekommen, kostet dort aber trotzdem min. 450.000 EUR. Das Kaufpreis zu Miete Verhältnis ist da mal gut und gern über 40. Trotzdem ist kaum ein Grundstück bzw. Haus zu bekommen, da die Nachfrage so groß ist.
Ist beim Immobilien Käufer auch berücksichtigt, dass er nach 25 Jahren, wenn er die Immobilie abbezahlt hat, die eingesparte Miete ebenfalls in ETF anlegt?
Sieht nicht danach aus. Beim ETF-Anleger wird ja auch nicht davon ausgegangen, dass er regelmäßig spart. Die Betrachtung wäre aber sehr interessant und vermutlich auch realistischer.
Der Mieter der die selbe Summe in ETFs angespart hat, kann seine Miete dann aber vermutlich genau so aus den Erträgen seines Portfolios zahlen. Beide sind zum Endpunkt also in der Gleichen komfortablen Situation.
Sehr gut erklärt alles 👍
Gutes Video 👍
Ich rechne für meine Kunden die Immobile immer sehr sehr Konservativ mit Ausfall hohe Rücklagen usw. mit dem Geld von andern spielt man nicht.
Lieber Arm gerechnet und Reich geworden als umgedreht 👍
Natürlich muss ein Eigentümer mit ungeplanten Ausgaben rechnen, kann diese aber in einem gewissen Rahmen beeinflussen ( günstigen Handwerker, Reparatur statt Neukauf, Eigenleistung usw.). Der Mieter ist dem Vermieter gegenüber in vielen Fällen hilflos ausgeliefert wie z.B. Kündigung, Mieterhöhung, schlechte oder zeitverzögerte notwendige Reparaturen. Auf diese Dinge wurde in dem Beitrag nicht oder zu wenig eingegangen
Auch ein häufiger Denkfehler ist, das man mit niedrigen Zinsen schneller abbezahlt. In unserem Fall war es mit kaufen oder mieten alternativlos. Sind zu 4. Und es gibt bei uns so gut wie keine 4 zimmerwohnungen oder Häuser zur Miete. Wenn dann 4 zi Wohnung für 1200euro kalt. Unser Haus hat 5 zi 2 Bäder Keller und dachspeicher und haben 350k bezahlt inkl kaufnebenkosten. Mit 2.5% anfänglicher Tilgung und 1,3 % Zinsen zahlen wir wesentlich weniger als in Miete. Zudem wir extrem bessere wohnqualität haben. Garten etc.
Was noch fehlt ist das System mieten und ETFs bis genug Kapital da ist um das Haus/die Wohnung ohne Kredit und mit einem Restbestand an ETFs im Wert von ca. 20% des Immobilienwerts nach dem Kauf. Dadurch spart man sich das Thema Kredit und die Zinsen komplett.
Super angenehmer Typ
Die beiden Videos muss ich mir jährlich anschauen um mich von dem Gedanken abzubringen ein Haus zu kaufen.
Habe das Video im Juli 2022 gesehen. Die damals angenommenen Entwicklungen der Finanzierungskosten ging von "normalen" Zeiten aus. Zwei Jahre Corona, zerrissene Lieferketten, Handwerkermangel und ein Krieg in Europa könnte sich damals keiner Vorstellen. Bei den überzogenen Immobilienpreisen (in Berlin) und Zinsen >3% würde mich jetzt einmal ein Vergleich Kaufen vs. Mieten interessieren. Denn die Mieten sind in den letzten Jahren nicht im gleichen Maße gestiegen wie die Kaufpreise.
Danke für eure Arbeit!
2 sehr gute Videos habt ihr da Produziert. Vielen Dank dafür. Gruß Pascal von PG-Finanzen
Wieder super erklärt. Vielen Dank!
Sehr gutes Video!
Hervorragend erklärt, danke!
Sehr informatives Video mit verschiedenen Szenarien und Perspektiven - gefällt mir!
Zwei Faktoren kommen mir jedoch zu kurz, bzw. bleiben unerwähnt:
1. Wohnungseigentümer (egal ob man vermietet oder selbst bewohnt) tragen zusätzlich noch die nicht-umlagefähigen Nebenkosten. Diese trägt ein Mieter nicht. Das müsste man ähnlich wie die Rücklagenzuführung berücksichtigen und wirkt letztlich schmälern auf die Vermögensentwicklung des Eigentümers.
2. Der Vergleich basiert auf der Annahme, dass alternativ in einen ETF investiert wird. Macht im Grundsatz auch Sinn. Psychologisch betrachtet bin ich jedoch davon überzeugt, dass es den meisten Menschen leichter Fällt 75T€ EK in ihre eigengenutzte Immobilie zu stecken, als den gleichen Betrag in einen ETF anzulegen.
Daher ist der vergleich zwar konsequent und inhaltlich richtig, ich bin jedoch davon überzeugt, dass in der Realität viele Anleger einen nicht geringen Anteil ihres EKs auf dem Konto liegen lassen würde und dieser somit nicht mit 5% verzinst wird, was letztlich den Vermögensaufbau des Mieters schmälert.
Zweitens ist natürlich schwierig rechnerisch zu berücksichtigen, daher keinerlei Kritik am Video sondern vielmehr als Denkanstoß gedacht
Super Video! Glasklar erklärt, auf den Punkt und mit den Berechnungen absolut nachvollziehbar! Vielleicht eine technische Frage: Mit welchem Programm macht ihr denn die Slides? SIeht auf jedenfall Bombe aus! Vielen Dank für dieses tolle Video!
Danke! Mit Adobe After Effects.
Sehr tolle Ergänzung zum ersten Video. Man muss ganz klar sagen, dass in den meisten Fällen, momentan eher die im Video genannten „ungünstigeren“ Konstellation für Eigentümer eintreten. Das heißt die Immobilienpreise sind schlicht weit über Miet-Niveau. Selbst hier im Osten bewegt man sich kaum unter Faktor 35. Damit sind natürlich Gegenden gemeint, wo sich ein Kauf überhaupt lohnt und eine Wertentwicklungen möglich wäre. Auf dem Dorf ist es billiger aber da ist das Haus nach 30 Jahren sicher weniger wert, als man in Finanzierung, Instandhaltung und Co. gesteckt hat.
Wenn man schon zwei mal zu einer unglücklichen Zeit wegen Eigenbedarfs die Wohnung gekündigt wurde denkt man anders über Mietwohnungen nach.
Genossenschaften wären auch eine Option.
@@chocola4llusion ja
Ja, es ist zwar korrekt aber unsere Freunde haben sich Wohnung zu 70% per Kredit finanziert gekauft. Dann kam die Kurzarbeit bei beiden. Und da lagen die nerven blank. Fragen: wie lange wird die Kurzarbeit andauern? Was machen wir wenn es über 1 Jahr geht oder wenn jemand gekündigt wird? Was ich damit sagen will, Eigentumswohnung die auf Kredit finanziert ist, kann auch Kopfschmerzen bereiten.
@@dariadavid4390 das ist halt immer das Problem. Deswegen möglichst kurze Laufzeit wie früher aber hier macht die Preisanstieg von 116% bei den Immobilien ein Strich durch die Rechnung. Also am Ende kann man zusammenfassend sagen: Erbt einfach!
Tolles Video und super nachvollziehbar gestaltet!
Eine weitere entscheidende Sache wurde mMn zu Unrecht vernachlässigt: Wie hoch ist die montl. Rate + Instandshaltungskosten vs. die monatliche Miete? Also wie viel spart der Mieter jeden Monat?
Ist die Miete günstiger und der Mieter verprasst das Geld nicht, was er dort einspart, sondern legt es natürlich gewinnbringend in ETFs an, gewinnt der Mieter in allen Szenarien ganz klar. Zahlt er sich das Vermögen dann am Ende außerdem als Auszahlungsplan aus und zwar nur die Zinsen, bekommt er eine sehr hohe monatliche Rente und das Vermögen bleibt gleich.
Wow das hat mir definitiv die Augen geöffnet - vor allem wie wichtig es ist das Geld anzulegen! Das hätte ich nicht gedacht das die Inflation so massiv Geld auffrisst!
Yes! Hauptsache man macht eines von beiden - nur rumliegen lassen ist das Schlimmste
Doch, tut sie... aber sie frisst auch Schulden massiv auf... :)
Vielen Dank. Sehr interessant.
Hallo Finanztip,
Vielen Dank für das Video. wäre es möglich, dass ihr mal das dahinterliegende Excel Model teilt? wäre super hilfreich etwas mit den Annahmen selbst zu spielen!
Vielen Dank im Voraus
sehr coole Rechnung und Erklärungen zumindest bei Wohnungskauf bzw. Wohnungsmiete... bei Hauskauf gibt es oft kein passendes vergleichbares Haus zu mieten... wir sind heilfroh nicht mehr in einer Wohnung zu wohnen, wo ma mindestens 2 angrenzende Nachbarn hört... hier siegt einfach die Lebensqualität!
miete dir doch einfach eine wohnung wo du keine zwei nachbarn direkt nebenan hast. ich verstehe das argument nicht.
Danke für eure Videos! Diese 2-teilige Serie finde ich wirklich hilfreich, auch wenn ich in einem anderen Land wohne. Man kann die Struktur der Analyse folgen und für sich selbst berechnen. Die Frage ist nun, falls sich Mieten auch in meinem Land eine bessere Option zu sein erscheint, wie bzw. wo investiere ich Geld? Hab die ersten zwei Videos über ETFs angeschaut, ich dachte, dass es jedem überall in der Welt zugänglich ist, aber dann gab es etwas mit Gesetzen, die den Investor (sagt man Geldanleger?) schützen und ich bin da unsicher geworden. Müssen es in meinem Land solche Gesetze geben oder gilt dann internationales Recht oder Ähnliches? Und noch eine Frage :) gibt es vielleicht Finanztips für diejenigen, die unabhängig davon, in welchen Ländern sie leben oder leben werden, ihre Altersvorsorge finanziell sichern wollen? Danke 😊
sehr gutes Video - es geht nur etwas unter das in Städten außerhalb der A Städte ein Verkauf sehr schwierig ist
Vielen Dank für die Videoreihe.
Danke für diesen wertvollen Beitrag. Das Thema wird immer emotional diskutiert. Mich interessiert noch, wie sie die Inflation auf den Kaufkredit auswirkt. Bei konstanter, bei steigender und bei fallender.
Dazu bringen wir demnächst ein video
Schön erklärt. Könntest Du mal ein Update machen, sprich zur jetzigen Situation.
Mach doch bitte mal was über das Thema kaufen und dann vermieten.
Ich selbst habe z.B eine Wohnung die ich vermiete (Verkehrswert ca. 200.000€) (Abzahlung dürfte noch so ca. 10 Jahre dauern und sie macht nach Abzug der Kosten so ca. 150€ Gewinn im Monat) und wohne gleichzeitig zur Miete in einem Haus.
alles was er hier aufgezählt hat, kannst du in 5 min in eine excelformel tippen und über einen zeitstrahl durchrechnen lassen und du kannst dich kreativ austoben mit was wäre wenn fällen
Ein Haus zu mieten lohnt sich meines Erachtens nach nicht, da die Kosten dafür bei weitem zu hoch sind. Die Mietpreise für Häuser übersteigen die Rate des Immobilienkredites für ein Haus oftmals bei weitem, da kann man gleich das Haus kaufen und abzahlen aber ist nur meine Meinung dazu.
@@orientalboy86 das ist sehr stark davon abhängig wo du kaufst und wie der markt aktuell ist .. in münchen z.b. kaufst du aktuell zu preisen die ca 30-35jahre miete benötigen um wieder reingeholt zu werden, was sich absolut nicht lohnt, außer die immobilie ist in 10 20 30 jahren spürbar mehr wert als jetzt (eine wohnung kostet schnell 500k€ .. also müsste sie steil auf die mio zu gehen obwohl sie dann 10 20 30 jahre älter ist)
@Escherichia Coli dann zeig mir doch mal jemanden der nicht reich ist und sich in München ein Haus mit Grundstück leisten kann
@@TheyCalledMeT In München bezahlst du ja für eine Eigentumswohung schon über 600.000. Ein Haus in München? Viel Spaß! Da brauchst du unter 1,5Millionen gar nicht anfangen. Das kann sich ein normaler Angestellter innerhalb seines Lebens niemals leisten.
Danke für die Videos. Stand jetzt: ganz klar Miete! 🤑
Das Problem an der Rechnung ist mMn die unglaublich günstige Miete. 10€/qm ist schon günstig, 8€ in den meisten Städten unrealistisch. Aber selbst wenn wir den Preis finden, kannst du bei deiner Miete mit einer Steigerung von 5-6,67% pro Jahr rechnen (in 3 Jahren max. 15% bzw. 20% -> abhängig von Region welche Mietpreisbremse zählt).
Man sieht: Richtig prognostizieren kann man nicht, da sind zuviel Unwägbarkeiten. Was allerdings immer vergessen wird: Wenn ich eine neue Heizungsanlage installiere oder neue Fenster einbaue, dann kann ich das meist innerhalb der Laufzeit gleich noch einmal machen. So eine Heizungsanlage hält ja nicht ewig.
Und wer eine Eigentumswohnung hat und die Mehrheit der anderen Eigentümer beschliesst das neue Fenster eingebaut werden sollen, dann zahlt man ob man will oder nicht. Nicht zuletzt ist auch ein Aspekt (der nicht selten ist) unberücksichtigt geblieben. Wenn man als Eigentümer (egal ob Haus oder Wohnung) vermietet und dann an einen Mietnomaden gerät der vielleicht auch noch Schäden anrichtet, dann kann man eigentlich nur noch beten.
Wurden die steuerlichen Aspekte für ein selbstgenutztes Eigenheim eigentlich berücksichtigt ?
Danke für die ausführliche und anschauliche Zusammenstellung.
Jedoch vermisse ich einen Punkt, der meiner Meinung nach auch hätte berücksichtigt werden sollen. Und zwar ist es die monatliche Gesamtbelastung. Diese setzt sich aus Tilgung, Zinsen und Nebenkosten zusammen und ist in der Regel insgesamt höher als die Miete. Diese Mehrbelastung wird hingenommen, da man durch die Tilgung ja in sein „eigenes Vermögen“ einzahlt.
Der Mieter kann diesen Mehrbetrag in ein Anlageprodukt, wie ETF besparen und somit zusätzlich sein Vermögen aufbauen.
Sehr gute Videos. Sehr lehrreich und schön andere Aspekte mit einzubeziehen. Was allerdings noch angesprochen werden sollte ist, dass der Käufer nach Ende der Keditlaufzeit keine Zinsen+Tilgung mehr zu bezahlen hat. Dem Mieter hingegen seine monatliche Miete bestehen bleibt. Trotzdem Abbo+Daumen hoch von mir.
Danke! Bitte beachten, dass der Tilgungsanteil vorher schon immer höher wird = das Immobiliensparen wird immer höher. Siehe auch Folgevideo dazu
Unter der Brücke wohnen + ALL IN Bitcoin.
Bald gibt's von uns auch n Bitcoin-Video 😂
@@finanztip Sehr gut :D
Ach komm, ein Friseubesuch muß noch drin sein.
@@b.2693 All-In Bitcoin könnte in der Tat dazu führen.
Wie man geld für kleidung ausgibt: "brauche ich dieses t-shirt für 10 euro wirklich. Ich hab doch noch zwei."
Wie man geld für Bitcoin ausgibt: "Der Kurs ist gerade um 7% gefallen. WAS HAB ICH NOCH AUFN KONTO?!!"
:D :D
Irgendwie vermisse ich hier den Moment, ab dem der Käufer das Eigenheim abbezahlt hat und nur noch Instandhaltungskosten vs Mietkosten zählen. Denn ab dem Zeitpunkt hat der Käufer (hoffentlich) mehr Sparpotential fürs Depot als der Mieter. Das wären zwar ein paar mehr Graphen (zB 5 Jahresschritte von 15 bis 40 Jahre Tilgung), aber was in Video 1 & 2 zu dem Thema angenommen/eingerechnet wurde, blieb für mich unklar.
Wenn Der Käufer das Eigenheim abbezahlt hat, ist er Rentner und wird dann froh sein, wenn er überhaupt noch Rücklagen für die Instandhaltung bilden kann.
Das Video ist zwar schon etwas älter, aber trotzdem Dank dafür. Vielleicht noch ein paar Anmerkungen:
- Ein Vorteil von einer abbezahlten Immobilie im Alter ist, dass man sein Dach über dem Kopf selbst in der Hand hat. Man muss ja keine Instandhaltung machen, wenn man bereit ist, in einer Immobilie im schlechten Zustand zu leben. Ist dann zwar nicht ideal, aber immer noch besser, als gar keine Bleibe, weil man aus irgendeinem Grund die Mieten nicht mehr zahlen kann.
- Was man als Familie auch mit einrechnen könnte, insbesondere bei einem Haus, ist zumindest die Möglichkeit, dass die Kinder länger daheim wohnen bleiben und sich somit Geld für die Miete der Kinder gespart wird.
- Weiterhin könnte man, je nach Haus, einen Teil des Hauses in eine Einliegerwohnung oder dergleichen umwandeln /oder Eigentumswohnung zur WG machen und so noch zusätzlich Geld reinholen, dass geht als Mieter ebenfalls nicht.
- Weiterhin hat man als Hauseigentümer die Nebenkosten mehr im Griff als zur Miete in einem Mietshaus, wo die Nebenkosten auf alle umgelegt werden.
- Weiterhin könnte man im Garten, sofern vorhanden, teilweise sein eigenes Essen anbauen, wenn es hart auf hart kommt und/oder man daran Spaß hat.
Man sollte auch beachten das man als Mieter wesentlich flexibler auf Veränderungen reagieren kann. Als jüngeres Paar benötigt man keine große Wohnung, bleibt mein Arbeitsplatz wo er ist, mit Kindern benötigt man mehr Platz, die Kinder ziehen dann aber nach spätestens nach ca. 20 Jahren wieder aus und man kann wieder in eine passendere Wohnung ziehen.
Schönes und informatives Video. Leider sind die bis auf die Instanhaltungsrücklage, die lfd. Kosten eines Eigenheims nicht aufgeführt. Deshalb müsste der Vergleich explizit mit der reinen Kaltmiete (ohne umlagefähigen Betriebskosten) der Mietwohnung verglichen werden. Ausserdem wird bei der Finanzierung eine standartiserte Berechnung durchgeführt. Hier gehen Sie davon aus, dass einmal im Jahr verzinst wird. Verträge werden aber sehr individuell abgeschlossen. Und finanzmathematisch spielt es schon eine Rolle ob vorschüssig oder nachschüssig getilgt wird und zu welchem Stichtag eine Tilgung bzw. die Zinsen verrechnet werden.
Finanztip ist finanztop!
Das Problem was ich sehe ist, dass ich über lange Zeiträume weder Zinsen noch Mietpreisentwicklungen vorhersagen kann. Man kann nur schauen, was für ein Typ man ist und ob das Kauf bzw. Mietobjekt günstig ist oder?
Richtig gut erklärt! Danke dafür.
Und paar Monate später kam Corona. Und das sollte einiges drastisch verändert haben. Leider!
Sehr interessant, aber dank eurer Rechnung, Wert über 30=zu teuer bei uns in Berlin nun viel einfacher,sich zu entscheiden. Momentan kommen wir im Durchschnitt auf einen Wert deutlich über 50, somit weit von der Idee entfernt,eine Immobilie kaufen zu können.
freut mich dass wir helfen konnten
Eigentlich ist es recht klar, dass man günstig mieten und viele ETFs kaufen und diese über viele Jahre wertsteigern sollte. Das Problem nur ist, das man dann als sehr wohlhabender Mensch in einfachen Verhältnissen wohnt und dann plötzlich stirbt. Bei einem Eigenheim kann man es voll mit (sinnvollem Solar, Pool etc) Luxus knallen und sein Geld JETZT genießen und der Wert bleibt einigermaßen erhalten. Denn eine luxoriöse Mietwohnung (oder teures Auto) macht in meinen Augen finanziell keinen Sinn, wenn man nicht gerade in Geld schwimmt (auch dann tuts ein Fahrrad :-) )
Extrem gutes Video!! Für Leute die in München wohnen liegt die Miete pro qm bei ~20€ heutzutage, also eine 400.000€ 80qm Wohnung zu kaufen lohnt sich deutlich besser als mieten
Bei 20.- Euro pro qm in München, werden sie diese 80 qm wohl kaum für 400.000.- Euro kaufen können.
@@hannes9684 Da muß er schon mindestens das doppelte hinlegen !
Was auch finanziell zu beachten ist: wenn ich um mein Einfamilienhaus herum einen schönen Garten habe und verbringe dort viel Zeit mit Freunden spare ich mir doch auch regelmäßig eine Menge Geld für Kino essen gehen und Restaurant. Es ist eine Frage des Lebensstils. Manchmal spart man sich auch einfach einen Urlaub. Wozu soll man in Urlaub fahren, wenn man es sich für teures Geld zu Hause schön gemacht hat? Dafür bezahlt man vielleicht auch mehr Geld für Mobilität weil man sein Haus nicht an eine andere Arbeitsstelle mitnehmen kann. Es ist immer eine Frage der persönlichen Vorlieben und auch dessen, was das Leben für einen bereithält. Das kann man nicht kalkulieren.
Bei und in der Stadt ist die Miete seit einem Jahr bei vielen Mietern um 15% auf einmal gestiegen
Schönes Video mal wieder, Danke.
Was auch interessant wäre zu wissen wie sich die ganze Sache verhält wenn man die Immobilie nicht selbst bewohnt.
Und dabei vielleicht sogar nebenbei noch am Aktienmarkt vorsorgt?
So wahnsinnig anders ist die Rechnung als Vermieter nicht, steuerlich ein paar Faktoren... Wichtiger ist: Du bist nicht örtlich gebunden, hast dafür aber die Risiken und den Aufwand eines Vermieters...
schön gemachtes Video ... wäre mal interessant zu sehen wie die Rechnungen heute aussehen bei Immobilien die ca 35-40 überbertet sind die Mieten enorm gestiegen sind und die Zinsen über 3% liegen ... übrigens hinkt das Beispiel bei 9:50 im 2ten Video ... das setzt voraus, dass er seine 75TEUR nicht weiter anspart ... aber in der Regel spart man zur Verzinsung und Geldanlage auch weiter an!
Ein Risiko des Käufers sollte noch erwähnt werden: das Risiko eines Totalverlustes des Hauses und aller geleisteter Zahlungen bei Jobverlust/wirtschaftlicher Krise und schlimmstensfalls überteuerter Immobilie. Wünscht sich niemand, Gefahr ist aber real --> siehe Zwangsversteigerungen.
Vielen Dank für dieses geniale Video mit sehr schönen Grafiken, die interessante und verschiedene Perspektiven beleuchten.
Habt Ihr die Instandhaltungsrücklagen des Eigentümers auch beim Mieter berücksichtigt? Also wie das Ergebnis aussieht wenn dieser Betrag monatlich der Geldanlage in die ETFs zugeführt wird? Oder habt Ihr diesen wesentlichen Faktor nicht berücksichtigt?
Wie meint du das genau?
@@finanztip Ich meine: Wenn der Mieter seine Geldanlage durch einen monatlichen Sparplan in die ETFs ergänzt um die Höhe der Instandhaltungsrücklage des Eigentümers. Wie verändern sich die Kurven? Meine Vermutung wenn man bei beiden absolut identisch hohe Zahlungsströme unterstellt, dann liegt der Mieter immer vorne!
In den großen Städten wie z. B. Frankfurt, ist das Kauf- Mietpreis Verhältnis weit über 25. Eher 30-50. Ich habe gesehen, die Mieten steigen weniger stark an als die Kaufpreise. Was heißt das nun? Trotzdem kaufen, die Immobilienwerte scheinen ja nur nach oben zu gehen? Oder doch besser weiter mieten, weil die Preise schon viel zu hoch sind?
Ich aboniere euch mal,daa höchst informativ. Frage: Ich habe ein abbezahltes Haus in München, welches aber für 2 Personen zu groß ist. Eine Expertise zum Verkauf (nurungern) habe ich auch scon vorliegen. Lohnt sich da eine Vermietung zzgl. Instandhaltung und eine Mietwohnung zu nehmen? Ich weiss, pauschal kann man das so nicht beeantworten aber mit mit dem Thema beschäftige ich mich schon seit 2 Jahren. Merci, macht weiter so!
Danke 🙏🏽
Also ich habe mal anhand der Formel durch gerechnet was für mich und meine Familie günstiger ist. Ergebnis ich bleibe überzeugter Mieter. 😁😁
Der Wertanstieg einer eigengenutzten Immobilie wird erst dann relevant, wenn der Eigentümer die Immobilie verkauft und im Gegenzug in ein Mietobjekt zieht. (Beim Kauf einer neuen gleichwertigen Immobilie würden ja auch viel höhere Erwerbungskosten anfallen.) Insofern sind das alles Milchmädchen-Rechnungen, die zwar theoretisch korrekt sind, aber kaum in der Praxis greifen. Im aktuellen Szenario des Immobilienmarkts muss man schlichtweg sagen, dass jene von Glück reden können, die sich noch vor der enormen Steigerung der Immobilienpreise eine oder mehrere Immobilien gekauft haben.
Super Video. Vor allem gefallen mir diese grafischer Darstellung der Berechnungen. Kann man irgendwo die Vorlagen dafür als Excel oder so runterladen und mit eigenen Werten befüllen?
Käufer vom Buch Kaufen oder Mieten von Gerd Kommer erhalten im Buch einen Link zu einem solchen Excel-Rechner. Dieser wird im folgen Video für weitere Vergleiche herangezogen: ruclips.net/video/-Pu3jgewCXs/видео.html
Danke. Und sorry, derzeit leider nein. Vielleicht mal in der Zukunft...
100 m2 Wohnung in meiner Stadt in Österreich (Tirol) ....da musst ohne Übertreibung mit knapp ner halben Million rechnen mittlerweile 🤦♂️
Krank
Tobi Jo noch mehr krank die Leute haben Vogel, noch mehr Vogel haben Leute die das kaufen
Rhein-Main Gebiet ist auch nicht ohne. In meinem Ort (25k Einwohner. Bekommst du keine 3 Zimmer Wohnung für unter 400k. Durchschnitt liegt eher so bei 420k
Hi,
Super Video aus meiner Sicht. Könntet ihr die Berechnungen (Formeln, etc) als Excel oder Ähnliches zur Verfügung stellen? Dann könnte man die Variablen auf seinen persönlichen Fall anpassen
sorry, leider derzeit nicht möglich. Vll. mal in der Zukunft
Ein Rechenszenario, dass noch interessant wäre, wäre Kaufen und nach einigen Jahren dann Vermieten, bei einem Steuersatz der oberen Mittelklasse, viele nehmen nämlich an Bruttokaltmiete wäre Nettokaltmiete. Eventualitäten wie das Ende einer Beziehung, ein Schicksalschlag oder eine bessere Stelle in einer anderen Stadt betreffen ja auch bei Häuslebauern bestimmt mehr als die Hälfte der Bevölkerung.
Eigenheim ist mir zu kompliziert, wie man sieht ist es auch kaum ein Unterschied zum simplen ETF-Investieren, zumal beim aktuellen Arbeits- und Immobilienmarkt.
Gerade eine Immobilie ist eine Perfekte Altersversorgung, immer vorausgesetzt man hat vor dem Renteneintritt denn Kredit zurückgezahlt. Weil in dem Falle spart man sich im Alter die Kaltmiete die man natürlich nicht komplett auf denn Kopf hauen darf sondern immer genug Instandhaltungsrücklagen hat. Nur schaut man sich die Mietpreise heute an und auch die Rentenentwicklung sowie der Kapitalmarkt an ist es die Stabilste Variante um für das Alter Vorzusorgen.
Kuck mal das Video zu Mietersparnis im alter
was ist mit der Flexibilität? wenn man 50 000 € braucht kann man nicht ein Teil der Bude verkaufen.
Danke für den Tipp, nachdem die Zinsen aktuell so massiv gestiegen sind sehe ich für mich aktuell in der Region Stuttgart keinen Grund mehr mir eine Standard 3-4 Zimmerwohnung zu einem normalen Kaufpreis für den Eigennutz zu erwerben. Finanziell wäre es trotzdem noch möglich, aber wie du schon sagst die Instandhaltungen und ganz kritisch wird es bei Sonderumlagen....., diesen Punkt vergessen so viele Käufer...., man kann sie nur bedingt steuerlich geltend machen und wenn es dann heißt... ,,zahlen sie mal bitte in den nächsten 2 Wochen 5000 Euro Sonderumlage,, ist das für viele schon ein Genickbruch..., ich wäre aktuell sehr vorsichtig beim Eigenheimkauf
Eine Frage hätte ich noch.. Wenn der Mieter keine zusätzlichen kosten trägt kann er zu den 75k ja Monatlich noch Kapital Aufbauen somit is er in allen Fällen vorne.150€ Instandhaltungskosten im Monat sind sehr niedrig angesetzt ein neuer Rasenmäher, Werkzeug etc. das der Mieter nicht braucht verschlingt schon einige Jahre Instandhaltungskosten .
Ja, kam leider nicht raus. Wir haben so gerechnet, dass der Mieter die Differenz zum Käufer anspart. Ist aber nicht so viel wie man denkt.
Instandhaltung: es gibt ja auch viele Jahr wo nichts anfällt
Alles hat sein Risiko, eine Immobilie die abbezahlt ist, können Sie dir schwer nehmen. Eine Immobilie aber, die auf Kredit noch abzuzahlen ist, wird immer eine Risiko sein. Ein etf ist ebenso ein Risiko Faktor. Ein Gesetzes Entschluss(in Zukunft soll über eine finanztransaktionssteuer a la Frankreich diskutiert werden) und dein Reichtum wird wieder gekürzt bzw. Kontrolliert.
Danke für die tolle Videoserie zu dem Thema. Mir fehlt allerdings ein Aspekt, der meiner Ansicht nicht zu unterschätzen ist, der aber leider in den Videos nicht beleuchtet wurde: wenn ich mich für den Kauf einer Immobilie (zur Selbstnutzung, nicht zur Geldanlage) entscheide, dann tue ich das ja in der Regel auch, um in einigen Jahrzehnten den Kredit abbezahlt und dann mietfrei wohnen zu können, was meine monatlichen Kosten natürlich deutlich reduziert, sowohl im Vergleich zum Mieter, als auch im Vergleich zu der Zeit, als ich den Kredit noch abbezahlt habe. Hier sehe ich einen deutlichen Vorteil des Käufers im Gegensatz zum Mieter. Wie sieht ihr das?
Sehe ich genauso - vor allem dann, wenn man sich die aktuelle Miete bei Renteneintritt nicht mehr leisten kann. Die Kosten der eigenen Immobilie sind durch die Rente aber locker zahlbar und bieten dadurch eine Sicherheit, die man als Mieter schlicht nicht hat.
@Finanztip
Ein wichtiger Aspekt fehlt noch. Am Ende der Berechnung haben Mieter und Käufer ein gewisses Vermögen aufgebaut. Aber der Käufer kann sein Vermögen nicht einfach ausgeben. Nicht mal einen Teil des Vermögens kann der Käufer ausgeben, da er ja schlecht nur ein Zimmer verkaufen kann. Der Käufer müsste sein Haus erst verkaufen und vermutlich ausziehen. Der Mieter hingegen kann alles nach Lust und Laune ausgeben.
Der Käufer kann seine unbelastete Immobilie beleihen und sich Liquidität verschaffen. Selbst die Darlehensrate könnte er von dem Darlehen bedienen. Nachteil: Zinsen fallen an. Nichtsdestotrotz ist das ein möglicher Punkt.
Danke!
Wenn ich Instandhaltung etc. konstant auf einem hohen Niveau halte und in das Objekt investiere, spiegelt sich dies auch in dessen Wert wieder.
Der Mieter zahlt ebenfalls für Inszandhaltung oder Modernisierung durch die Umlage des Vermieters. So kann auch eine vermeintlich günstige Mieter innerhalb weniger Jahre rasant ansteigen. Nur das ich dann wieder die Modernisierung für den Vermieter zahle und die Miete dauerhaft hoch bleibt.
Ebenso ist man der Willkür des Vermieter ausgesetzt was ebenfalls sehr in dem Faktor Lebensqualität/Wohnqualität niederschlägt.
Die Rücklagen sind mit 1,50€/2,50€ pro qm 0,6%/1% zu niedrig angesetzt. Denn das würde bedeuten, dass ein Haus ohne Renovierung erst nach 166 bzw. 100 Jahren wertlos wäre. 2% darf ein Vermieter absetzen, entstandene Kosten kommen da noch drauf.
Zudem liegt die Wertsteigerung von Immobilien bei 0,5% im Schnitt, siehe „Gerd Kommer - Kaufen oder mieten?“
Und die durchschnittliche Rendite wird in den Börsenvideos auf diesem Kanal mit 6-7% statt 5% genannt.
Viele Annahmen werden zugunsten der Immobilie genannt, daher das knappe Ergebnis:(
Das Video gefällt mir sehr gut, denn es werden die entscheidenen Fragen gestellt, die sich jeder einmal stellen sollte. Und zwar unter anderem, welcher Typ man ist. Käufer oder Mieter.
Der Rest sind nur Modellrechnungen, die so viele Variablen enthalten, dass eine genaue Prognose der Wertentwicklung schlicht unmöglich ist. Leben ist halt nicht vorhersehbar.
Aus meiner Sicht sind die Modellrechnungen aber durchaus irreführend. Das fängt z.B. schon mit dem Eigenkapital von 75k an. Ausgehend davon, dass man mit Eintritt des Rentenalters die Immobilie abbezahlt haben sollte/auf seine ETF-Altersvorsorge zurückgreifen muss und weiterhin, dass in diesen Modellrechnungen mit 40 Jahre Tilgung/ETF-Ansparen gerechnet wird, stellt sich mir die Frage, wie man mit einem Alter von 25-27 Jahren ein Eigenkapital von 75k verfügbar haben will. Ohne Mama/Papa/Oma/Opa ist das kaum zu leisten. Realistisch wird es doch eher so sein, dass zu Beginn kein fixer Betrag als Altersvorsorge investiert wird, sondern vielmehr die eigene Altersvorsorge angespart wird. Hier hätte mich mal der Vergleich interessiert.
Insgesamt dennoch eine tolle Reihe und ich freue mich schon auf die kommenden Videos. Mein Abo habt ihr.
Absolut genialer Zweiteiler über den Vergleich der beiden Geldanlagen Immobilie und ETF!
Finanztip, ihr habt einen neuen Fan!
Würdet ihr die genauen Berechnungen (Google Sheet o.ä.) für die verschiedenen Vergleiche (Teuer/günstig eingekauft, hohe/niedrige Wertentwicklung, normale/hohe Instandhaltungskosten, hohe/niedrige erzielte Rendite des Mieters) offenlegen? Ich würde gerne mit verschiedenen Zahlen spielen.
Danke Dir für das Kompliment!!
Leider haben wir derzeit keine Möglichkeit, solche komplizierten Excels für alle leicht bedienbar zugänglich zu machen.. leider :(