Ich stoße immer wieder auf Leute, die jeden Monat ein mehrstelliges Einkommen aus Investitionen erzielen, selbst in diesen verrückten Tagen auf dem Markt, und ich würde mich über Hinweise freuen, wie man erhebliche Fortschritte beim Einkommen erzielen kann. Die Lebenshaltungskosten in dieser Zeit werden wirklich hoch. brauche ich wirklich gut oder soll ich sagen wie ich am besten mein finanzielles vermehre???
Ich habe früh gelernt, wie man investiert und mehrere Einkommensquellen hat, und heute hat sich das ausgezahlt. Schade, da ich zahlreiche Investitionsströme habe, die mir riesige Gewinne einbringen. Mein Rat ist, wenn Sie noch nicht investiert haben, ist es nie zu spät, damit anzufangen, da Sie diese Entscheidung gerne getroffen haben.
Früh anfangen und Geduld haben. Die ersten 100.000€ dauern lang. Aber dann geht es schneller, bis man 200.000€ hat. Der Zinseszins schlägt dann heftig zu
Die Szenarien sind richtig hilfreich, ein Gefühl für die Zusammenhänge zu bekommen! Warte schon auf Teil 2, weil das unseren Fall exakt abbilden wird 👍
Ergo: kann man sich rechnen wie man will - außer es findet doch noch wer die verschollene Glaskugel…. Schlüssel wird sein - konsequent durchziehen, egal was.
Und wenn die Investition in die ETFs wie gewohnt mit einem Verlust endet, hat der Käufer ein Dach über dem Kopf, und der Mieter hat die Mailadresse vom Vermögensverwalter, der sich nach Panama abgesetzt hat
Ich habe zum Glück 2019 für 0,7% finanziert über 15 Jahre, mache keine Sondertilgung, spare fleißig in meine weltweiten ausschüttende ETF's und sehe der Zukunft gechillt entgegen. Buy and hold ❤
Ist das nicht sehr riskant? Wie hoch ist denn dein Tilgungssatz? Oder hattest Du ein hohes Eigenkapital bei Kauf der Immobilie und kannst damit rechnen, bis Zinsauslauf alles zurückgezahlt zu haben? Ich frage auch vor dem Hintergrund, dass Du ja heute nicht wissen kannst, wo der ETF / die ETFs bei Zinsbindungsauslauf im Jahr 2034 stehen. Muss nur in genau dem Jahr die Corona Pandemie 2.0 kommen... Da möchtest Du nicht verkaufen glaube ich...
175 Euro Instandhaltung, also ca. 0,5%??? Das heißt gemäß Eurer Annahme bleibt die Wohnung ohne Renovierung 200 Jahre bewohnbar? Das ist komplett weltfremd. 2% Instandhaltung muss man schon rechnen, das sind dann 50 Jahre Nutzungsdauer.
Dumme Frage: Wo gibt es den Fall 11€/qm Miete und nur 3500€/qm Kaufpreis? In meiner Region liegt der Kaufpreis eher bei 5000€/qm während die Miete eher so bei 10€/qm ist. Da wird dann kaufen schon echt drastisch schlechter.
In solchen Regionen ist die Miete sicher nicht bei 11€/qm für 100qm Wohnungen. Auch in der Argumentation wird beim Kaufen auf Mittelwert Preise gezeigt, beim Mieten eher auf überdurchschnittliche Mietpreise. Also erster Vergleich doch ein bisschen Apfel mit Birnen.
3500 EUR/qm für eine Eigentumswohnung? Alt od. Neubau? In deutschen großen Städten sind es bei Neubau eher 8000-10000 EUR/qm. Z.B. aktuell 1 Zi. 35 qm ca. 300000EUR, Hausgeld ca. 300 EUR pro Monat. Tiefgaragen Stellplatz ca. 35000 EUR. 75000 EUR Eigenkapital ist viel zu wenig.
Zwei kurze Anmerkungen dazu: 1.) Hier ist bisher nur bedingt berücksichtigt, dass sich die Preise für Kaufen und Mieten in den letzten Jahren extrem unterschiedlich entwickelt haben. Die Konstellation von 11€ Kaltmiete und dem Vergleich zu 3.500,00 EUR Kaufpreis pro qm - die dürfte extrem selten geworden sein. 2.) Stand jetzt fehlt noch eine Instandhaltungsrücklage des Eigentümers. Der hat bisher noch überhaupt nichts in den Werterhalt (nicht die Steigerung) seiner Immobilie investiert.
guck mal bei 5:42 . Instandhaltung ist halbwegs drin (Baupreise m.M.n. doch deutlich gestiegen). Punkt 1 von dir kauf ich aber. Außerdem ist energetisch noch viel zu berücksichtigen. Nach 30 Jahren neues Dach oder neue Heizung??? Zusammen bestimmt in Richtung sechsstellig. Beim Mehrfamilienhaus kostet ein neues Preis-Leistungs-Dach gut und gerne mal 300k bei 6 Parteien im Haus.
@@JAL1047 Energetisch wird noch viel mehr in den nächsten ca. 10 bis 15 Jahren zu berücksichtigen sein. Alles ab Energieeffizienz-Klasse D/E und schlechter wird dann nicht unwahrscheinlich ziemlich übel drangenommen.
Ich kann irgendwie nicht nachvollziehen, warum der Mieter 500€ Einsparungen im Vergleich zum Käufer hat. Wenn ich die 1100€ Miete als Beispiel nehme, dann kann der Käufer doch seine Kreditrückzahlungen so auswählen, dass er auch nicht mehr als 1100€ zahlt. Dann ist er nach 30 Jahren zwar noch nicht fertig, aber dann wäre das einzige was sich der Mieter spart die Instandhaltungskosten. Es kommt doch darauf an wie hoch die Rückzahlung ist. Oder übersehe ich hier was? Natürlich wäre Schuldenfreiheit nach 30 Jahren wünschenswert, aber ist ja kein muss.... Außerdem fehlt mir in diesen Beispielen immer, dass der Käufer nach dem abzahlen des Kredits, jeden Monat weitaus mehr Geld zur Verfügung hat, dass er auch Investieren könnte. Es wird dann oft nur der Immobilienwert verglichen. Würde ein 30 jähriger Käufer 30 Jahre lang abzahlen, hätte er noch gut 25 Jahre seines Lebens ohne Miet-oder Kreditkosten, wodurch er eigentlich fast immer besser dasteht, als ein Mieter. Da die Mietpreise bis dann ja auch immens steigen würden. Es wird nur problematisch, wenn die Immobilie bis zum Renteneintritt noch nicht abbezahlt ist. Es gibt genügend Gründe zu Mieten und bei den aktuellen Kaufpreisen und Zinsen sollte man es sich zweimal überlegen zu Kaufen. Aber der Vorteil im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen kann kaum durch nur Etf's aufgefangen werden. Der Idealfall wäre natürlich, wenn man in beides investieren kann.
Du hast da ein Fehler in der Rechnung. Wie kommst du zur Annahme, dass der Immobilienbesitzer mehr Geld zur Verfügung hat, als der Mieter nach 30 Jahren? Der Mieter hat nach 30 Jahren ca 2.6 Mio Euro in ETFs. Also mit 2.6 Mio kann der Mieter deutlich mehr machen, als der Immobilienbesitzer, der erst mit 60 das sparen anfangen kann 😂
Der Hauptvorteil von Mieten ist die Flexibilität der Wohnfläche. Das wirkt sich finanziell extrem aus. Der Remanenzeffekt bei älteren Immobilienbesitzern ist extrem. Fast alle bleiben alleine oder zu zweit auf 130-180qm wohnen. Das kostet richtig Geld. Wer seine Wohnfläche und (wenn gewollt) Wohnort (evtl. sogar Ausland) nach Bedarf verändert, spart richtig Geld. Außerdem sind die sozialen und ökologischen Vorteile erheblich. In München wohnen Zehntausende alleine oder zu zweit in großen Häusern und gleichzeitig suchen Familien Wohnraum oder hausen in kleinen Wohnungen. Wir bauen immer mehr, obwohl wir noch nie so viel Wohnfläche hatten wie heute. Wir haben in Deutschland kein Wohnungsproblem, sondern ein Verteilungsproblem. Das sieht man an der stetig steigenden Wohnfläche pro Person. Flexibles Wohnen und Anreize die Wohnfläche auf die Lebenssituation anzupassen sind m. E. der einzige Weg aus dieser Krise. Dabei ist Eigentum hinderlich. Hauptsächlich wegen den hohen Nebenkosten beim Verkauf/Kauf und der emotionalen Bindung der Eigentümer an ein Objekt.
@@nicolaspierret1574 also ich bin in der Steuerberatung tätig. Aktuell kommen renter, die sich die Renovierung nicht mehr leisten können und ihre Häuser vergammeln lassen und die kinder dann Schrott erben werden. Gute alternative, gebe ich dir recht. Und bei den Energiekosten macht es Sinn ein 150 qm Haus zu bewirtschaften und unterhalten für zwei Personen... Vorallem in Bezug auf die künftige Grundsteuer Reform und weitere Abgaben im Immobilien Sektor... Da ist das Geld bei den Enkeln besser aufgehoben, da kann man für einen Besuch schonmal etwas zusammen rücken....
@@nicolaspierret1574 meine Großeltern wohnen beide in oben genannter Situation allein. Wenn man auf Besuch kommt spielt sich das in einem einzelnen der Räume ab, wegen Platzmangel wäre ich noch nie fern geblieben.
@@floriano77 Musste doch sehr lachen bei Deinem letzten Satz. Ich muss zwar sagen, dass die Vermietung dann ja schon mit Kosten und Aufwand verbunden ist. Aber ja die Boomer bzw. fast noch mehr die Kriegsgeneration kleben an ihren überdimensionierten Einfamilienhäusern ohne jeden Sinn und Verstand. Gleichzeit wird gejammert, dass alles im Alter zu groß und zu viel wird und jetzt bekommen sie noch die Energiepreise ab...An einem gewissen Punkt hab ich dann bei allein bewohnten 150qm+ Häusern nicht mehr so das Mitleid.
Ein Aspekt der selten berücksichtigt wird ist die Art der Anlage. ETFs und Aktien lassen sich leicht verkaufen, wenn man will nur anteilig oder man kann sie ins Ausland mitnehmen. Wenn man jedoch das gesamte Kapital im eigenen Heim stecken hat, kann man nicht so einfach 3 qm verkaufen, wenn man gerade Geld benötigt. Es ist de facto ein eingefrorenes Vermögen. Der Miet-Kauf Faktor beträgt in meiner Gegend 35-40.
Top danke für die Szenarien ! :D Ich wohne mit meiner Frau in einer sehr teuren gegend (Im Dreieck Main, Wiesbaden, Frankfurt und umgebung). Wir wollen richtung 100-120qm gehen (4-5 Zimmer Wohnung, vllt einem kleinem Gärtschen) was dann Mietpreise Richtung 1800-2000 euro bedeutet. Auf der anderen Seite kosten hier schon gebaute häußer eher 500.000- 600.000 euro rum (+ steuern usw.). Unser Eigenkapital ist, mäh (100.000 euro +, wie soll das ohne Erbe mit U30 so fix gehen??). Wir wären dann eher bei Zinssätzen von 5% + was dann in dem Preisrahmen eher 3200-3400€ rum macht, ohne Nebenkosten, Versicherung oder Instandhaltungsrücklagen (unter 300 euro im Monat finde ich heutzutage etwas abenteuerlich ^^). Das heißt, 3800 rum ist hier realistisch. Gerade in einer Gegend wo die Gebäudekosten schon hoch sind erwarte ich nun keine so starken Renditen bei einem Haus (schwanken sehr stark aktuell auch nach unten). Wir haben zwar ein recht hoches Haushaltseinkommen, aber 3800 ist im gegensatz zu 1800-2000 schon echt eine hausnummer... Wenn ich mir das hier so anschaue denke ich sollten wir auf jedenfall eher in Miete bleiben. Solange die Preise nicht noch um gut 30% sinken wird das vermutlich nichts. Da wars ja noch letzte Jahr extrem günstig sich nen häußschen zu kaufen ^^
Die Entscheidung wird doch immer mehr zu einem rein theoretischen Problem. Wohne im Großraum Stuttgart und da ist Kaufen oder Mieten weniger eine Rechnung, als vielmehr Zwang. Wenn das Haus halt 800.000-1.000.000 kostet, dann ist es für die allermeisten schlicht unmöglich und es bleibt einem nichts anderes übrig, als zu Mieten.
Mein Vorschlag: steckt einfach jeden Monat die 1800€ in etfs. Und schon habt ihr in wenigen Jahren so viel Vermögen, dass ihr davon locker eine Wohnung für 2000€ mieten könnt
@@derpate1287 dass passiert auch :) Zwar nicht die vollen 1800 aber wir liegen bei 1200 rum. Unsere kleine Tochter ist nun da und wir müssen natürlich auch hier etwas für sie anlegen, damit sie ein schönen start mit 18 jahren hat und nicht ohne vermögen darsteht wie ihre eltern :)
Ich glaube die meisten überhören, dass bei Eigentum die Miete gespart wird.... wenn man kauft , kann man das gleiche Geld noch mal investieren.... ich habe bis jetzt nur wohnungen ausgesucht , die monatlich günstiger als Miete sind
Die ersten 30 Jahre hast du eigentlich die Miete nicht gespart. Du zahlst ja die Bankrate ab. Bei den jetzigen Zinsen sind das über 30 Jahre hinweg mindestens 100k-200k die du nie mehr wieder siehst. Dazu sie Kaufnebenkosten in dem Beispiel 40k
Naja, wie immer: keiner kennt die Zukunft. Zu viele variablen um das irgendwie vergleichen zu können, beides kann richtig, beides kann falsch sein. Richtiger Ort zur richtigen Zeit. Am Besten handwerklich viel lernen und begabt sein, gute Kontakte haben und dann eine Grundsanierung bedürftige Immo kaufen. Da hat man noch die einzigen und besten Chancen was günstig anzugreifen. Ich hatte noch das Glück Anfang des Jahren für 20 Jahre 1,59% bekommen zu haben. Dazu die teuren Baumaterialien (Holz, Fliesen, Bad etc) auch schon zeitlich in die Garage geliefert im Frühjahr. Jetzt könnte ich mir die Immo auch nicht mehr leisten, trotz dass sie Komplett von mir alleine Grundsanierung wird.
Kenne genügend Leute, die sich in den letzten Jahren bis zum Anschlag verschuldet haben für ihr Eigenheim. Durch Zinserhöhungen/Inflation/Gaspreise etc. geht denen jetzt der Arsch auf Grundeis. Da wohne ich lieber in nem Riesenhaus auf Miete für 5,50 Euro den Quadratmeter.
stichwort gleiches mit gleichem vergleichen in szenario 1: warum geht der mieter nicht voll in aktien, der käufer ist ja auch voll investiert in sein haus? außerdem kauft der käufer zum durchschnitt, aber der mieter mietet überdurchschnittlich.
Der Käufer hat am Ende mehr Vermögen, okay. Aber eben in einer nicht liquiden Immobilie. Der Mieter hat das Vermögen in Aktien und kann damit flexibler machen was er will. Z.b. einfach auch noch eine kleine Wohnung kaufen für die Rente o.Ä.
Ich hab meine wohnung anfang 2020 gekauft mit einem fixzinssatz von 1,2%. Es war die beste entscheidung und die kreditrate mit 493 ist relativ überschaubar.
@@Danne6und8zig damit die kreditrate sehr niedrig ist hab ich eine laufzeit von 30 jahren genommen. Der fixe ist 15 jahre. Hab aber inzwischen jedes jahr 10000 zusätzlich zurück bezahlt und somit die restliche laufzeit ordentlich verkürzt.
@@fnaticLoda nein, 3x. Hab mit 146000 im märz begonnen und bin jetzt bei ca 105000. Ich bin der meinung man sollte sich nie zu hoch verschulden. Ich spare trotzdem noch viel und wenn ich zb mal ein auto will soll das auch leistbar sein. Manche verschulden sich viel zu hoch und haben wegen 0,5% weniger damals einen variablen genommen. Das wird jetzt teuer...
Ich würde die 75k als Eigenkapital für eine Wohnung als Kapitalanlage nehmen und schauen dass ich damit 500k finanziert bekomme. Das ganze vermiete ich dann (somit kann ich afa und Zins steuerlich ansetzen). Selbst würde ich zur Miete wohnen. Damit erzielt man eine ganz andere EK Rendite 😉
Du kaufst eine Immobilie samt Nachbarschaft. Das kann lebenslang auch viele nerven kosten: laute Musik, Waschmaschine um 6 Uhr, laute Kinder, unsymmetrische Gestalten... Für mich ist das eine Glückssache Wer sich 30 Jahre verschulden will, dann lieber mit einem Haus mit eigenem Grundstück. Bei unsympathischen Nachbarn, 2 Meter Zaun und dichte Thuja Bäume sieht man die nicht mehr 😅
Diese Erfahrung hab ich gemacht. Bin vor 5 Jahren in einen Neubau eingezogen. Teilweise Mieter, teilweise eigentümer. Zu Beginn das wie Wohnanlage super. Aber in den letzten 2 Jahren sind immer mehr komische Leute eingezogen, dass es dann wirklich schlimm wurde. Ich hab gesagt "okay, gefällt mir nicht mehr, hier die Kündigung, ich bin ich 3 Monaten weh von hier". Die Eigentümer, die sich für teures Geld eine Eigentumswohnung gekauft haben, bekommen jetzt ihre Wohnung nicht ohne Verlust los. Wer kauft schon eine Wohnung, wo im Aufzug Blutflecken sind und der Müllplatz aussieht wie Dresden45?
Ich finde nicht, dass man ein Haus und eine Wohnung gleicher Größe vergleichen kann. Wer baut denn ein Haus mit 70qm? Andersherum, wer 3 Kinder hat und dafür eine passende Wohnung sucht wird diese wesentlich schwieriger finden, als ein Haus in der Größe. In meiner Stadt gibt es ab 4 Zimmern genau 8 Wohnungen. Anders sieht es da mit einem Haus aus. Ob man es sich leisten kann ist was anderes. Aber der Markt für große/mehr Zimmer ist doch bei Häuser eher gegeben als bei Wohnungen?
Mich hätte noch interessiert was ihr für die Tilgung nehmt und wieviel beide Monatlich genau abschlagen. Ein bisschen genauer erklärt hätte ich super gefunden.
Das Hauptproblem wird in der Praxis wohl am häufigsten in der Disziplin besser gesagt in der fehlenden Disziplin liegen. Denn die Grundannahme ist, dass im Fall des Mietens, was ja ein Sinnbild für den besagten Lifestyle sein soll, das für den Kauf gesparte Geld für die Kaufnebenkosten leider häufig nicht gespart und in Aktien oder ähnliches investiert, sondern konsumiert wird. Aus diesem Grund vergeben Banken oft eher einen Kredit an einen Eigentümer als an einen Mieter, was vor einer Kreditvergabe oft abgefragt wird. Vielleicht wäre das noch einen Hinweis in euren sehr gut gemachten Videos wert.
Für mich sind hier mehrere Denkfehler drin: 1.) Wer sagt, dass die Immobilie immer an Wert zunimmt? Dr. Andreas Beck prophezeit in Anbetracht der demographischen Entwicklung eher sinkende Preise. Z.B. bewohnen die Babyboomer momentan wahnsinnig viel Fläche. Die werden aber irgendwann ins Pflegeheim abwandern, ihre Kinder sind zT bereits versorgt. 2.) Nein, die ETF-Schiene heißt nicht, dass man im Alter immer Miete zahlt. Man kann auch sein per ETFs angespartes Vermögen im Alter dazu nutzen, cash eine Immobilie zu kaufen. Somit zahlt man der Bank keine Zinsen und wohnt trotzdem im Alter mietfrei...
Als Denkfehler würde ich das nicht bezeichnen, da hier nichts logisch falsch ist. Prognosen basieren immer auf Annahmen. Was du schreibst, kann so kommen, muss aber nicht. Es gibt auch Faktoren die dagegen sprechen: Mehr Zuwanderung, weiter steigende Wohnflächenbedarfe pro Person etc... Es kann niemand sagen, was am Ende überwiegen wird.
Naja, ist ja schön, wenn das Haus im besten Fall im Wert steigt. Aber den Wert musst du durch Verkauf auch erstmal realisieren und dann muss man danach immernoch ein kleineres Eigenheim, Eigentumswohnung teuer kaufen oder halt zur Miete wohnen...
Ich sehe dazu auch immer das Klumpentisiko. Das ganze Geld steckt im Haus. Selbst wenn es an Wert gewinnt, kann man den Gewinn nicht teilweise realisieren, falls man Geld für andere Ausgaben benötigt.
Das Diagramm ist nicht beschriftet... Der Mieter "steht am Anfang besser da", also scheint es irgendwie die Haben-Seite zu sein. Die Differenz am Anfang der Kurven könnten die 40k Ausgabe des Käufers sein. Aber wird hier die Verbindlichkeit berücksichtigt? Wie fließt der Wert des Eigentums ein? Ich vermute, der Wert am Ende der Kurve des Käufers beinhaltet den Wert des Eigentums? Warum springt die Kurve für den Käufer nicht erstmal ins negative, weil man sich ja verschuldet?
Die aktuellen Änderungen der Zinspolitik der Notenbanken haben Auswirkungen auf die (Re-)Finanzierungskosten. Gleichzeitig können sinkende Immobilienpreise Kreditbeträge verringern und somit auch positive Auswirkungen auf einen möglichen Immobilienkauf haben. Dies sollte man sich allerdings sehr genau durchrechnen und auch die Risiken realistisch bewerten. ruclips.net/video/XKM4_4W-4UQ/видео.html
Viele Dank für das super Video!! Könntet ihr euer Excel zur Berechnung mit uns teilen, sodass wir unser eigenes Szenario eintragen können? Das würde sehr helfen 🙏
Ich finde nicht unbedingt, dass man beim Kauf und bei der Miete die selbe Wohnungsgröße beachten soll. Gerade deshalb ist Mieten ja auch oft noch günstiger, weil man nicht so sehr der Lifestyle Inflation unterliegt. Weniger Fläche heißt zudem auch weniger Ausgaben für Möbel, Betriebskosten, Strom usw :)
Man sollte zu 100 % dieselbe Wohnungsgröße bei vergleichbarer Immobilie miteinander vergleichen. Es geht im Video nur um die Frage, was günstiger/teurer ist, Kaufen oder Mieten. Dass man sich eher entscheidet eine größere Immobilie zu kaufen, tut für den Vergleich nichts zur Sache. Das ist, wie du schon angesprochen hast, keine rationale, sondern eine Lifestyle-Entscheidung.
@@Swabian_Legastanian Opportunitätskosten ganz weg lassen ist aber auch nicht fair. Wer verlässt schon das Eigenheim in dem die Kinder aufgewachsen sind für einen besseren Job in einer anderen Stadt? Mieter sind da pragmatischer, da sie kaum Nebenkosten haben beim Umzug. Flexibel seine Wohnfläche anpassen zu können wenn die Kinder raus sind etc.
Ein Szenario wäre noch interessant. Wie ist es im Eigentum zu wohnen und trotzdem weiterhin in ETF zu investieren? Vor einem Monat stand ich genau vor der selben Frage, weiterhin zur Miete Wohnen oder in meine Kapitalanlage einziehen, da meine Mieter gekündigt haben. Ich habe mich dafür entschieden etwas weniger ca. 100€ in meinen ETF einzuzahlen und bin in meine Eigentumswohnung eingezogen. Die Mieteinkünfte fallen zwar weg und ich zahle dadurch weniger in meinen ETF. Dafür Tilge ich meine eigene Wohnung und nicht die meines Vermieters und investiere weiterhin in meinen ETF.
Ich habe erst eine ETW gekauft und die Abtragung ist recht günstig. Konnte von 4.9 auf 1% Zins runter... Kann dadurch trotz Tilgung von über 3% noch recht ordentlich in ETW und Aktien investieren, da wir sehr frugal leben.
Und genau so machen wir es auch: Eigentumswohnung plus ETF-Depots. Es spricht absolut nichts dagegen, denn nutzt man es selbst, fällt das Risiko eines Mieters, der nicht zahlt oder die Wohnung ruiniert, weg. Außerdem ist so kein Klumpenrisiko, weder bei der Immo noch bei dem ETF-Depot.
@@noseudian Weil ich nicht nur die Immobilie habe, sondern auch ETFs und Aktien und auch Gold. Also liquide Mittel außerhalb der Immobilie. Und da ich keine Studentin mehr bin, so wie viele hier, sondern Ende 30, konnte ich schon mehr Geld ansparen, allein aufgrund meines Alters. Sollte ich also die Immo irgendwann verkaufen, habe ich immer noch ETFs und Gold. Wo ist also da ein Klumpenrisiko?
Ich bin mit meiner Mietwohnung zufrieden. Zwar nur 33 qm, aber reicht mir völlig aus und dafür noch nicht mal 350 € warm. Sorgen wegen steigender Heizkosten? Hab ich nicht!
1:00 Die meisten Menschen werden kurz nach dem Berufseinstieg aber keine 75.000€ Eigenkapital für eine Immobilie übrig haben... und auch nicht nach 10 Jahren, wenn sie ihr Leben genießen wollen.
Ich hatte 250k€ nach 10 Jahren mit 29. Und das obwohl ich nichts investiert hatte leider, nur zu spät (meine Aktien sind bei -30%). Hätte ich es klug investiert konnte ich jetzt Milionär sein.
Man sollte bedenken das man nachdem man 40 Jahre Miete bezahlt hat nichts besitzt. Und das die Mieten im Jahr nur um 1% steigen garantiert niemand. Sie werden eher im Prozentbereich der Inflation steigen. Also eher 3 bis 8%
@@tomsawyer502 Das ist reine Theorie. Wer sich eine Immobilie kauft für 400.000 € hat auch eine Wertsteigerung. Die Mieter werden sich noch wundern wie die Mieten steigen werden.
Solche Rechnungen sind immer Spielerei und nicht wirklich aussagekräftig. Da wird immer nur sehr grob gerechnet. Ein weiterer Punkt den man berücksichtigen müsste: Jemand, der sein Eigenkapital für die Hausfinanzierung anspart, tut dies normalerweise eher auf einem Spar-bzw. Tagesgeldkonto. Eine Summe von 75000€ muss ca. über 10 Jahre angespart werden. In den 10 Jahren investiert der Mieter aber schon verteilt seine 75000€ monatlich. Das heißt er hat 10 Jahre Vorsprung. Wenn man das noch dazunimmt verliert der Immobilienkauf.
Andererseits spricht wiederum ein erheblich höherer Wertzuwachs (wenn man sich historische Daten anschaut und nicht einfach irgendwas ansetzt) für den Immobilienkauf. Ist halt alles - wie du schon sagst - Spielerei und maximal eine Milchmädchenrechnung.
Nein, die 75.000€ haben im Rechenbeispiel ja beide. Natürlich gibt es beim Mieter anfangs mehr Rendite, die aber in den ersten Jahren natürlich kaum etwas ausmacht, wenn man beide Szenarien ohne Startkapital rechnet.
Ich hätte eine andere wichtige Frage. Aber zuerst meine Erklärung und dann zum Schluss meine Frage um mich Folgen zu können. Leider lebe ich aus Gründen auf Sozialamt, aber gehe Vollzeit arbeiten, besser als Frechheit Zuhause ab gammeln. Zum Leben habe ich 460€ Für Lebensmittel, Getränke, Internet, Mobil Phone + Meine Freizeit! Am Ende bleiben jedoch ungefähr 120-220€ übrig, die am Ende des Monats noch übrig habe. Daß Sozialamt übernimmt bei meiner Miete die Kosten, außer Strom und Wasser nicht. Ich darf zusätzlich bis 5000€ aufs Konto sparen und dabei erst jetzt die Frage! Findet man ein Wohnhaus für Einzel Person wie als zwei Raum Wohnung so zwischen 3.000 bis 10.000€? Und was ist wenn der Kaufpreis doch höher ist? Kann ich als Sozialempfänger auch so im Raten zahlen wie ich außer Essen Trinken..... Zu Verfügung habe? Bei anderen Falls muss ich wohl direkt mit Sozialamt sprechen. Auf jeden Fall weiß ich daß ich für eine Mietwohnung nur bis 50 Quadratmeter und maximal das Limit 450€ Warmkosten beziehen kann. Aber wie es bei einer Einzelperson als ein super kleines Wohnhaus aussieht, weiß ich nicht.
Tatsächlich hat das Video gut illustriert, dass die Frage nicht pauschal beantwortbar ist. Es kommt hier auf einige weniger vorhersehbare und einige subjektive Faktoren an. Kurzum sollte man sich da wohl einerseits nach den objektiven Möglichkeiten jedoch vor allem nach den individuelle Präferenzen richten.
Warum sollte der Mieter sein Aktienanteil nach 20 Jahren reduzieren, wenn es auf die Rente zu geht? Ist es nicht viel realistischer das man mit zunehmenden Jahren mehr verdient und daher mehr investiert. Zumindest ist bei mir so daß mein Lohn stetig steigt und ich immer mehr investieren kann.
Richtig, aber das kann dann der eigentümer auch. Was die beiden zusätzlich in etfs stecken macht ja keinen Unterschied. Wir haben nur die beiden "Projekte" gegeneinander gerechnet
@@finanztip wenn ihr das so seht, dann habt ihr natürlich recht. Das klingt aber im Video bei Minute 7:20 irgendwie anders. Was hier aber komplett vergessen wird, ist das man das abbezahlte Haus, dann an seine Kinder vererben kann und was diese dann sparen über meinen tot hinaus ist ja im Grunde auch mein Ersparnis. Ein Haus steht ja nicht nur für 40 Jahre.
Sehr interessantes Video! Dennoch folgend Fragen: Wie sieht das mit der Steuer aus? Ihr rechnet ja mit dem Endvermögen (also Immobilienpreis und ETF-Depot). Immobiliengewinne sind ja nach 10 Jahre steuerfrei, ETF-Gewinne aber mit 25% zu versteuern. Ist das mit eingerechnet? Und ihr geht ja von 6 bzw. 4% Rendite aus. Die sind ja nicht inflationsbereinigt. Der Immobilienkaufpreis auch nicht?
Das eine Immobilie nach 10Jahren steuerfrei verkauft werden kann, steht hier nicht zur Debatte. Es ging ja um die Altersvorsorge. Also "Buy and Hold" auch in Betongold ;-)
@@feelinggrape ohne Eigenkapital war schon immer kaum machbar meine Eltern haben 2000 gebaut und brauchten auch Eigenkapital . Die Bank hat das damals verlangt.
1)Naja erstmal möchte ich jemand sehen der Anfang 30 ein Eigenkapital von 75K mit bringt . 2)eine Wohnung 100qm für 350K wo? mitten in der pamper ? Bitte nicht falsch verstehen, ich finde nur dass etwas zu schön geredet wird . Die meisten können grade mal die kauf nebenkosten aus ihrem eigenkapital decken ..... und da wäre zb ein vergleich langfristig anders ausgesehen, im vergleich zu Miete. Ich Besitze selber eine Immobilie die ich mit meinen Eltern mit finanziert habe, und kann euch sagen das in 20 jahren viel passieren kann, Job Verlust, Berufswechsel, ehe Kinder usw usw....
An den nachgereichten Varianten ab 10:22 kann man eines ganz deutlich sehen: Nämlich dass selbst relativ kleine Veränderungen der Annahmen hinten raus große Auswirkungen haben. Und da keiner weiß, wie stark Mieten steigen werden, wie sich Zinsen für Baukredite entwickeln, wie ETFs am Ende wirklich künftig (!) performen werden, ist das alles graue Finanztheorie bzw. Glaskugelei. Wäre schön, wenn es anders wäre, aber das ist es nicht. Man sollte also sein eigenes Lebensmodell finden und leben und sich nicht verzetteln.
So sieht es aus. Was man aber auch sieht, ist dass die Immobilie sich hinten raus kaum verändert. Man weiß also schon vorher recht genau was man später haben wird. Ob das jetzt besser oder schlechter ist als Mieten+ETF ist die große Frage. Die fehlende Veränderung liegt zwar auch daran, dass man die Wertentwicklung der Immobilie nicht geändert hat. Aber 1%pa dürfte schon sehr konservativ sein und über einen längeren Zeitraum eigentlich immer zu erreichen sein.
@@Najxi Also was die Wertentwicklung der Immobilie angeht, sollte man mal nicht von den letzten zehn Jahren ausgehen. Nach wie vor haben wir in DE eine Altersstruktur mit der Babyboomer Generation (55 - 70 J), die aktuell auch zahlreiche Immobilien halten. Ich befürchte, dass wir in zwanzig Jahren über eine großflächige Entvölkerung ländlicher Regionen (hier im Osten) sprechen werden und etwaige Neubaugebiete, die aktuell dort noch entstehen inkl. entsprechend teurer Immobilien Kaminöfen der Kapitalvernichtung darstellen. Dies gilt nicht für Großstädte und Boomregionen, aber Deutschland hat auch zahlreiche solcher Regionen.
@@YkRsZ Die letzten 10 Jahre sind die Immobilienpreise um insgesamt 102% gestiegen. Das wäre ein Anstieg um ca. 7% bis 8% jedes Jahr. Das ist weit von dem angenommen 1% entfernt. Ich komme selber von einem Dorf und sehe die Entwicklung eher entspannt. Es ziehen immer wieder Menschen aus der Stadt her, die genug vom Stadtleben haben und Kinder werden auch immer wieder mal gezeugt.
@najxi Hallo! Warum ändert sich das vermögen ab ca min 12:20 ständig beim mieter/etf(blau) obwohl doch da am zins verglichen wird die der hauskäufer zu zahlen hat. Müsste sich nicht der vermögenswert des käufers(rot) ändern????
Wie kommt Ihr darauf (Minute 14:21) das man nach 30 Jahren in Rente gehen kann? Habe jetzt schon 40 Jahre voll und muss Minimum noch 10 Jahre Arbeiten um volle Rentenbezüge zu erhalten. Wenn unsere Regierung so flott weitermacht, mit dem Geldverschenken, dann werden wir wohl eher 60 Jahre arbeiten müssen. Da solltet Ihr wohl die Zahlen nochmal überarbeiten.
Also bei uns kriegt man für 11€ pro qm keine Mietwohnung. Nicht einmal kalt reichen 1100€ dafür aus. Ein wichtiger Aspekt in umkämpften Wohnlagen/Städten ist auch, dass man als Mieter einfach gekündigt werden kann, wenn Eigenbedarf angemeldet wird. Und dann steht man da und muss man erstmal etwas finden und findet deutlich höhere Mieten vor. Vor allem diese Sicherheit war für uns der Grund für uns noch Anfang diesen Jahres zu kaufen...auch dank eurer Videos wurde uns bewusst dass wir schnell handeln müssen. Nochmal vielen Dank an der Stelle.
So ganz einfach wirft einen Niemand wegen Eigenbedarf raus. Aber kaufen ist eben nach wie vor eine emotionale Lifestyle Entscheidung. Keine solcher Sorgen, kein Vermieter der einen Sachen verbieten kann usw
@@jlnkln7027 einer guten Freundin von mir, die in der gleichen Stadt wohnt, ist das schon drei mal passiert innerhalb der letzten 5 Jahre, dass sie wegen Eigenbedarf gekündigt wurde. Zusätzliche Umzüge, all das geht auch gut ins Geld. Das Risiko ist auf jeden Fall vorhanden, erst recht wenn wie in den Beispielrechnungen über 30 Jahre skaliert wird. Ggfs. wird die Immonilie verkauft und die neuen Eigentümer haben andere Pläne. Oder eben sie treffen auf böswillige Vermieter die Eigenbedarf vorgeben, um höhere Mieten durchzusetzen (kündigen und neu vermieten), weil die Altverträge mit den Jahren unterhalb der üblichen Marktmiete liegen. 30 Jahre sind lang.
@@jlnkln7027 ich wurde schon wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Wohnung wurde verkauft an ein Junge Mann, der bisher zur Miete gewohnt hat. Also Eigenbedarf war in Ordnung. Ich habe mir dann was gekauft.
"Also bei uns kriegt man für 11€ pro qm keine Mietwohnung." Es geht ja um einen Durchschnitt, auch beim Kauf. Bei dir bekommt man nix für 11€, ich hab vor kurzem ne renovierte Wohnung mit Balkon in Stadtrandlage für 6,8€/m² gemietet. Da wo du lebst gibt es aber ein äquivalentes Haus allein aufgrund der Grundstückskosten aber eben auch nicht für 350k.
Also in meiner Region Landkreis Heilbronn/Sinsheim sind Mietobjekte auch auf dem "Land" nicht für 11 Euro zu haben. 14-17 Euro sind leider normal, je nach Ort. Und es wird weiterhin nicht besser. Ich habe eine ähnliche Rechnung gemacht und kam daher auch zum Entschluss definitiv zu kaufen -> 0,8% bis zum Schluss bei 3% Tilgung. Kaputt gehen kann immer etwas, das ist klar, jedoch hilft aktuell die Inflation und auch die Lohnsteigerung welche unweigerlich kommen wird! Das unser Haus uns bald statt 31,5% des Haushaltseinkommens wie 2019 gerechnet und durch Beförderung und Lohnsteigung der IG Metall durchschnittlichen X Euro Haushaltseinkommen ohne Steuerausgleich zu 24,6% und das obwohl meine Frau in Elternzeit sich befindet und es bei ihr nun auch noch eine Lohnsteigerung ansteht. Wenn der Käufer jedoch vorher schon gekauft hatte dann wird der Käufer dem Mieter weit davon ziehen.
Ich bin 26 und studiere dual. Ich möchte bald mit meinem Partner ein Haus kaufen. Aber wie sollen wir das Eigenkapital aufbringen? Wir können froh sein, wenn es um die 10.000 € sind! Er ist auch gerade erst mit dem Studium fertig.
Warum muss man sich früh für oder gegen eine Immobilie entscheiden? Ich kann doch genau so gut mein Geld in ETFs investieren und wenns gut läuft das Geld immer noch für eine Liegenschaft verwenden. Wenns halt nicht so gut läuft, warte ich eben etwas länger mit dem Kauf.
Ab nem gewissen Punkt wirds halt (wenns mit ETF eher nicht so gut läuft) auch schwierig einen langfristigen Kredit zu bekommen. Zusätzlich entscheiden sich die meisten mit der Entscheidung für ein bzw. mehrere Kinder für oder gegen den Kauf, das ist biologisch i.d.R. relativ früh.
@@markusz4447 wenn es nicht so gut läuft, dann muss man ja nicht kaufen. Und wenn es gut läuft dabei braucht man keinen langfristigen Kredit. Dumm ist, wenn man in jungen Jahren eine Immobilie mit langfristigen Kredit gekauft hat und nach einigen Jahren stellt man fest dass das Leben nicht so läuft wie geplant.
Gutes Video! Aber, ob Mieter übriges Geld in ETFs packen, wie Eigentümer den Kredit zahlen müssen (und hier nicht auskönnen), bezweifle ich. Die Sparrate kann angepasst werden und ich kann auch das Geld entnehmen (zB für Urlaube oder anderen Konsum). Beim Kredit für das Eigentum geht das nicht, weswegen Studien zeigen, dass Eigentümer auch im Alter in der Regel vermögender sind. Wenn Mieter aber so vernünftig sind, ist das sicher häufig besser als kaufen...
So ist es. Ich hab auch schon Geld aus meinem ETF-Depot für eine größere Anschaffung genommen, obwohl das ja nicht das Ziel war. Aber ich wollte halt einen Camper 🙂Bei unserer Wohnung kann ich einfach nix rausnehmen, ich kann ja kein Fenster verkaufen oder ein Stück Wand
Genauso ist es... Ich war am Anfang echt motiviert mit ETFs aber jetzt dass ich merke wie schlecht es geht habe ich meine Motivation verloren. Die Rate wird aber monatlich abgezogen...
Kann man die Rechnung anpassen mit negativer Entwicklung des Immobilienwerts und Steuereffekt (Belastung durch ETF-Besteuerung, Entlastung durch Absetzen der Finanzierungskosten)?
Ich wohne jetzt seit ca. 3 Jahren im Haus meiner Freundin und beteilige mich mit einer Kaltmiete und natürlich den Nebenkosten. Ich bekomme live mit, was neben den monatlichen Kreditraten sonst so in die 4 Wände reinfließt. Vom Stabmattenzaun über die gepflasterte Terrasse bis hin zu Reparaturen am Kamin sind viele zusätzliche Tausend Euro in das Haus geflossen. Dach und Heizung waren zum Glück noch nicht dabei. Beim Thema Kaufen vs. Mieten rechnet Sie jedoch immer noch ihre Darlehensraten gegen ein Mietshaus. Es ist einfacher, sich als Eigentümer selbst zu beschei*en als einzugestehen, dass Eigentum finanzieller Mist ist.
Komische Zahlen in diesem Rechenbeispiel. Hier sind die Kaufpreise pro Quadratmeter erheblich höher, die Mieten hingegen deutlich günstiger. Aber so unterscheiden sich die Gegebenheiten eben regional. Ich denke, diese Rechnung muss jeder für sich individuell machen.
Viele Menschen kaufen sich das selbst bewohnte Eigentum aus einem emotionalen Grund: Gesellschaftliche Anerkennung. In diesen Zeiten, in denen Kaufpreise überbewertet und Sanierungskosten sowie Baukosten total überhöht sind, werden unwirtschaftliche Fehlentscheidungen getroffen, die Auswirkungen auf das gesamte Leben haben. Der Altersstrukturwandel wird in nahen Zukunft massive Abwertungen fordern. Das muss man sich bewusst machen.
Man rechnet eigentlich so mit 1.4% des Kaufpreises als Instandsetzungskosten. Damit ist man auf Nummer sicher! Immobilienpreise werden in Zukunft stagnieren. Den Zinsverlust habt ihr auch nicht berücksichtigt. ~100.000 Euro zahlt der Hausbesitzer als Zinsen.
Mich würde mal interessieren, welchen Einfluss der demografische Wandel auf diese Frage hat. Schätzungen gehen ja davon aus, das bis zur Mitte des Jahrhunderts Deutschland um fast 20 Millionen Einwohner (vor allem ältere) schrumpfen wird. Das müsste doch schon einen messbaren Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. 🤔
Das wird primär in ländlichen Regionen EXTREMEN negativen Einfluss auf Immo-Preise haben. Es ist davon auszugehen, dass (Binnen)Migration in Großstädten die Preise stabil oder leicht steigend hält.
Also da wir alle keine Glaskugel haben genisse ich die Freiheit und Flexibilität einer Mietwohnung. :) Habe auch Spasseshalber mal den Faktor hier ausgerechnet und bin bei 46 gelandet ... .
Saidi… dein beispiel bzw. Die Berechnung hinkt. Ausgehend davon, dass ein Mieter ja nicht an einem Ort dauerhaft bleiben will (er ist ja vom Lifestyle her eher weniger sesshaft) dadurch wechselt er vielleicht alle 10 oder 15 Jahre die Wohnung und wie bekanntlich macht auch hier „hin und her die Taschen leer“ denn Wohnungswechsel bringt immer eine Teuerung der Miete mit sich, außer man zieht in günstigere Wohngegenden. Dadurch würde sich der Mieter jedoch gänzlich ins abseits schießen, denn Mieten von 11 oder gar 13 Euro werden in 30 oder 40 Jahren außerordentlich günstig sein und nur für Bestandsmieter möglich die schon über Jahrzehnte an einem Ort wohnen…
Und du rechnest dir was schön. Ein Mieter zieht doch auch nur um wenn es sich für ihn lohnt. In der Regel für einen besser bezahlten Job, oder um einem ungesunden Arbeitsklima zu entkommen. Der Käufer hingegen macht sich abhängig und geht ein hohes Klumpenrisiko mit seinem Investment ein.
@@MHWUU Naja eine ungeplante Schwangerschaft, oder eine endende Beziehung oder eine Kündigung vom Betrieb sind aber auch sehr häufige Umzugsgründe, nicht alles wird besser^^
Naja, dafür kann der Mieter alle 10 Jahre eine Wohnung nach aktuellen Stand der Technik raussuchen, während der Eigenheimbesitzer noch in seiner Wohnung lebt, die technisch noch auf dem Stand vor 40 Jahren ist
Jährliche Mietsteigerung vom 1% ist mittlerweile leider völlig unrealistisch. Viele Vermieter schröpfen die Mieter mittlerweile ordentlich, weil's kaum Zinsen gab. Und nun, wo sie das einmal für sich entdeckt haben, geht die Steigerung munter weiter! Realistischerweise sollte hier eher mit 4-5% jährlich gerechnet werden.
Oder noch viel einfacher: Wenn man eine Immobilie zu einem guten Preis bekommt, und auch noch eine günstige Finanzierung, kann/soll man das machen. Man darf sich aber nicht bis über beide Ohren verschulden. Ganz wichtig: Welche Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindung übrig, und welche Rate ergibt das, wenn man den Spitzen-Zinssatz der letzten 30 Jahre anlegt? Nur kaufen, wenn man sich auch das noch leisten kann. Übrigens, auch aus einer gekauften Immobilie kann man freiwillig wieder raus. Nennt sich verkaufen. Etwas aufwändiger als das verlassen einer gemieteten Immobilie, aber kein völlig unmöglicher oder undenkbarer Vorgang.
Ganz genau. Man muss wissen was man tut. Und niemand wird gezwungen, für immer in seiner Immobilie wohnen zu bleiben. Immos sind auch wieder verkäuflich.
Wenn man sich die Mietsteigerungen in den Großstädten ansieht, frage ich mich, was für einen Aussagewert angenommene 1% jährliche Mietsteigerung für die Kalkulation haben. Muss man da nicht sehr auf die Region schauen und den Zeitraum?
sofern man sich noch ein Video wünschen dürfte, wäre der Vergleich, vermieten zum Vergleich mieten + vermieten und vllt später selbst einziehen oder eine zweite Immobilie kaufen. Danke.
Also, die Mieterhöhung von 1% p.a. ist viel zu niedrig angesetzt. Die Vermieter mit Indexmieten lachen sich dich derzeit ins Fäustchen und erhöhen um 8-10% und konnten die letzten Jahre um 2% jährlich erhöhen. Da Indexmieten zum neuen Trend der Vermieter geworden sind (Mietpreisbremse damit ausgehebelt), dürfte die Kalkulation von 1% leider völlig daneben sein. Daher würde mich die Kalkulation interessieren was passiert wenn man an dieser Schraube dreht und von einer Mietsteigerung von 3-4% p.a. ausgeht, da die Ökonomen davon ausgehen, dass die Inflation in den nächsten Jahren eher dort stagnieren wird.
Ich wohne seit 20 Jahren zur Miete und die einzige Mieterhöhung die ich je bekommen habe war durch Umzüge. Ich vermute daher das hier vom durchschnitt ausgegangen wird und da kann ja 1% hinkommen. Und ja, ich wohne in einer Großstadt und war nie kürzer als 5 Jahre in einer Wohnung.
@@Grinsekatze62 Es fehlt weitere Szenario für Berlin, München oder etc. Meine Kaltmiete hat sich in den letzten 6 / 7 Jahren um 40% erhöht. Es wurde nichts renoviert, sondern nur repariert. Wohnungen werden fast luxussaniert für neue Mieter. Das Haus hat 2 Weltkriege gesehen, also aus 1900. In der Nähe gibt es ein Bauboom, doch erst seit Coronabeginn.
Die Mietsteigerung wird vor Inflation angegeben sein, genau wie Instandhaltungssteigerung und Wertsteigerung, sonst müsste man ja von einem realen Wertverlust ausgehen, selbst bei nur 2% Inflation.
Für ein Haus 600K und mehr zu bezahlen ist schon wahnsinn in D da fragt man sich lohnt sich das heutzutage noch ich denke eher nein einen Wertgewinn wirds kaum noch geben! Eine kleine 60-70m2 Wohnung ist hier eine gute Entscheidung denke ich wenn überhaupt.
Heutzutage sind die Immobilien in Stadt und Stadtnähe sowie auf dem Land in Flughafennähe ja eh unbezahlbar. Ich zahl doch nicht 500k über 45 Jahre lang ab um dann nach dem ganzen Stress (und am Ende meiner Lebenszeit) einen Herzinfarkt zu bekommen. Ich zahle jetzt eine normale Miete, aber dafür nur 100€ Pauschale Nebenkosten inkl. Wasser, Strom, Heizen, Internet, Parken und Müllabfuhr. Spätestens diesen Winter ist das voll der Gewinn für mich.
Ich höre nur ich ich ich....Nicht jeder ist alleinstehender Single und möchte den Rest seines Lebens in einer Hundehütte leben will. Lebens- und Wohnqualität, soziales Umfeld für die Kinder, Leben und Wohnen nach eigenen Vorstellungen. Schaffung von Sachwerten die generationenübergreifend sind. Was du nicht verstehst ist dass du auch LOCKER 500.000 bis 800.000 Euro an Miete in 50 Jahren zahlst. Dein Problem ist nur dass dieser gigantischen Summe 0,0 Vermögenswert gegenüber steht. Dümmer kann man sein Geld nicht ausgeben.
@@frankheels Du komischer Komiker! also 50k pro Jahr, wie soll das gehen...zahlt dir Mami und Papier etwa noch Taschengeld hmm? ...so 10k im Monat? also wirklich, ich arbeite für mein Geld, wohne nicht bei den Eltern, hab keinen Sugar-Daddy wie so manche Gold-Digger da draußen und komm gut über die Runden. Aber einfach so 500k geht nicht und 400k wäre eine Lebensaufgabe (für nichts...denn wenn man erstmal endlich tot ist, kann man sein Haus ja auch nicht mitnehmen)
Gutes Video, hatte schon die früheren Teil gesehen. Wie ihr sagt, ist es letztlich eine Lebensstil-Frage. Habe mich jetzt mit Mitte 30 bewusst gegen die eigene Immobilie entschieden. Kann mir einfach nicht vorstellen, den Rest meines Lebens an einem Ort zu verbringen. Und habe auch keine Lust, später Vermieter zu werden. Heute ist es wegen Kind ein Raum in der Mietwohnung mehr, in ein paar Jahren einer weniger. Der Stadtteil oder die Stadt ändert sich und man kann flexibel auf sein aktuelles Bedürfnis reagieren. Evtl. soll es in ein paar Jahren in eine höherpreisige Gegend gehen, später dann doch eher wieder an den Stadtrand im Grünen, wo es günstiger ist oder evtl. auch mal ins Ausland? Die Dimension Klimawandel noch gar nicht mitgedacht. Dazu die Frage: mal möchte man im Altbau, mal im Neubau wohnen. Es gibt einfach viele Optionen, die das Leben und das eigene Bedürfnis je Lebensphase bereithält.
Ja, ganz genau. Der Besitzer hat dazu mehr Verantwortung und Arbeit, deshalb kommt er günstiger weg. Einen fiesen Nachteil hat der Mieter aber leider: Man renoviert seine Wohnung, richtet sich alles schön ein und dann möchte der Vermieter dort einziehen...
@@maxmeier787 Ob das für alle Zeiten so bleiben wird? Selbst wenn es weiterhin nominal der Fall sein wird, schlägt die (erwartbar langfristig relativ hohe) Inflation doch zu...
@@maxmeier787 Da musst du nominal vs. reale Steigerung unterscheiden. Wenn das Haus bei 10% Inflation nach einem Jahr 550.000€ statt 500.000€ kostet, ist der Preis nur nominal gestiegen, real ist er gleich geblieben (vorausgesetzt, Löhne haben auch um 10% angezogen).
Danke für das Video! Wollt ihr nicht einen Rechner bereitstellen, in dem man selbst an diesen Variablen spielen kann? Etwas niedrig finde ich die Instandhaltungsrücklage von 0,6% des Kaufpreises.
Wieso sollte Miete nicht rausgeschmissenes Geld sein? Wenn meine monatliche Miete (sagen wir 1500 Euro) exakt so hoch ist wie meine Kreditrate + monatliche Rücklagen (1200 + 300 Euro), dann hab ich in beiden Szenarien zumindest in der Theorie gleich viel Geld ausgegeben und gleich viel übrig für zb ETFs. Das Haus gehört irgendwann mir, das Mietobjekt nicht. Eigentlich völlig logisch, oder? Und ich rede hier von einer Vollfinanzierung. ich verstehe nicht, warum es immer heißt: Entweder Immobilie finanzieren ODER ETFs. Wenn man ein passendes Objekt zum Kauf gefunden hat, welches keinen finanziellen Rahmen sprengt und die Ausgaben im Verhältnis zur Miete gleich sind (also das gekaufte Haus nicht wesentlich teurer im Gesamtpreis ist, als wenn ich zb in den 30 Jahren Miete zahle), dann schließt sich Finanzierung und ETFs doch gar nicht aus. Das sieht man im Video ja auch gut bei dem Punkt "teure Miete". Der zweite für mich wichtige Punkt: Es geht nicht immer nur um Rendite, Rendite, Rendite sondern ist auch einfach eine Livestyle-Entscheidung. Aber insgesamt ein gutes Video mit verständlichen Vergleichen! Vor allem finde ich die neutrale und sachliche Art sehr angenehm.
So einfach ist die Rechnung halt nicht. Beim Hauskauf hast du zum Einen Kaufnebenkosten und danach Instandhaltungskosten, die du dazurechnen musst. Und das macht dann wie im Videobeispiel zB 500€ monatlich aus, die der Mieter mehr zum Investieren hat.
@@Keekkse Korrekt. Zumal man auch bedenken muss, die Kaltmiete mit der Kreditrate zu vergleichen, denn Nebenkosten hat man als Eigentümer ja trotzdem. Man kann genauso von der anderen Seite argumentieren und sagen "Kaufen ist rausgeschmissenes Geld", denn wenn ich für 400k ein Haus kaufe, kommen bis der Kredit abbezahlt ist >100k Kosten (Kaufnebenkosten, Kredit, Instandhaltung, Versicherungen) dazu, die dann auch einfach weg sind.
@@patrickbateman6647 hallo...ganz zu schweigen bezüglich dem Klumpenrisiko bei einer Immobilie und den Risiken bescheuerte Nachbarn zu haben oder das sich die Wohngegend aus irgendwelchen Gründen verschlechtert...wer weiß was die Immobilie in 20 Jahren wert ist
Teils valide Argumente. Jetzt Mal aus der Praxis: 1600 Euro Kaltmiete macht in 30 Jahren (ohne Mietsteigerung, was unrealistisch ist): 576k Euro. Ein Kredit in Höhe von 300k (zum Kauf, Renovierung von Erbobjekt whatever inkl Kaufnebenkosten) mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zins von 3,5% ergibt: 1350 monatliche Rate / insgesamt 485k Rückzahlung. Die Differenz von Kaltmiete und Kreditrate wird für Instandhaltung zurückgelegt. Wieso sollte man in diesem Fall mieten? Jetzt Mal abgesehen von der Nachbarschaft. Edit: Denn viele entscheiden sich gegen die Miete in einer Großstadt und für den Kauf auf dem Land. Vielleicht in der Heimat bei der Familie, Home-Office ist möglich etc. Das ist nun Mal in den meisten Fällen günstiger. Dass ich in München zur Miete wohne heißt ja nicht, dass ich in München kaufen möchte.
@@gamesandmultimedia Das ist halt ein konstruiertes Beispiel, bei dem der Kaufpreis ziemlich niedrig ist. Vorallem wenn da schon Nebenkosten UND Renovierung dabei sind. Ja, in dem Falle lohnt sich Kaufen natürlich.
Bei immer weiter ansteigenden Baukosten, Sanierungszwang, erneuerbaren Energien auf dem Dach etc. wird zukünftig auch die Miete signifikant steigen müssen damit es sich auch nur Ansatzweise lohnt noch zu bauen. Wenn ich jetzt einen Neubau kaufe, kann ich zumindest sicher sein das meine Rate die nächsten 20 Jahre gleich bleibt. Es kann auch gut sein das die nächsten 10 Jahre deutlich weniger Wachstum im Aktienmarkt entsteht. Das GDP Ratio zeigt in den USA immer noch eine Überbewertung von ca. 50%. Das kann sich auch wieder ausgleichen
Ja, unsere Wohnung war quasi neu, als mein Mann sie gekauft hat. Die Vorbesitzer haben das DG ausgebaut, war vorher ja ein Dachboden und alles war neu: Gedämmtes Dach, Bad, Böden, Fenster, Türen usw. Ging ja nicht anders. Die sind dann pleite gegangen und es stand vor der Zwangsversteigerung. Die Bank war froh, dass sie die Wohnung ohne Verluste an jemand Anderen geben konnte, der es gekauft hat und mein Mann war froh, eine neue, schöne Wohnung zu haben, an der lange Zeit nix zu machen ist.
Der erste Punkt wird meiner Meinung nach viel zu wenig berücksichtigt in den ganzen Diskussionen. Wir leben aktuell mit unserem Kleinkind in einer quasi ungedämmten Altbauwohnung zur Miete und sind "aus Gründen" aktuell auf der Suche nach was Modernerem. Die wenigen Angebote, die es da bei uns gibt sind jetzt schon so astronomisch teuer, dass wir genauso gut hier wohnen bleiben können und dafür trotz explodierten Gaspreisen noch die Heizung aufdrehen können. Diese ganze Entwicklung spricht im Übrigen auch ganz klar gegen das Argument im Alter braucht man dann weniger Platz und kann sich als Mieter leichter kleiner setzen. Wenn sich in der Zwischenzeit die Mietpreise verdoppelt haben, hat man auch nichts von.
@@BimbesKhan85komisches Argument zum Schluss. Eine kleine Mietwohnung ist immer günstiger, als ein riesiges Haus, was man als Rentner alleine bewohnt.
Liebes Finanztip-Team, super Video und sehr hilfreich! Ich habe eine Frage zu den 500€ ETF-Sparplan des Mieters bei 6:58: wie setzt sich die Rechnung genau zusammen? Woche Einsparungen sind das genau? Kann man das vielleicht sogar in einem groben Prozentsatz ausdrücken, um leicht seinen ETF-Sparplan zu berechnen? Vielen Dank!
@@dr4acula sehe ich genauso, und vor allem die Veränderungen an der Immobilie machen zu können was man eben selbst machen will. Und die Heizung auf maximal 20 Grad einstellen zu müssen passiert auch nur im Mietswohnungen
Ich schaue mir die Videos kaufen vs mieten gerne an. Aber letztlich ist es immer eine Bauchentscheidung zu kaufen oder nicht wenn es finanzierbar ist. Mit selbst bewohntem Eigentum kauft man Emotionen. Ja man kann es sich schön reden, ich spare Miete, bezahle meine Immobilie ab und bin vor Mieterhöhungen und Eigenbedarf sicher.
Wir können unsere Eigentumswohnung auch vermieten oder verkaufen. Wenn ich 3000 Euro pro qm rechne, kriege ich bei 80 qm 240.000 Euro. Nicht schlecht, oder? Mein Mann sind übrigens beide 37 Jahre alt, in einem Jahr ist abgezahlt. Zeig mir das ETF-Depot eines 37-Jährigen Angestellten, das 240.000 Euro beträgt... Wirst du nicht viele finden. Also kann man sich auch auf Miete leben schönrechnen.
Woher kam das Eigenkapital zum Kauf. Wie hoch war der Kaufpreis. Wie hoch Zins und Darlehen? Ich hätte unser Haus auch nach der Sanierung für deutlich mehr verkaufen können als Kaufpreis war. Aber mein Ziel war ja Eigennutzung. Und letztlich hat was du schreibst, nichts mit dem zu tun was ich geschrieben habe. Wer mit Eigenkapital und ETF begonnen hätte als ihr gekauft habt hätte jetzt auch eine ordentliche Summe auf dem Konto.
@@markusluczak3385 Vor 19 Jahren gab es keine ETFs. Bitte bezieh das mit ein. Da hat man entweder in Einzelaktien oder in teuer gemanagte Fonds gemusst. Und diese gemanagten Fonds damals mit 2% jährlichen Kosten erzielten nicht die Rendite, die ETFs heute erzielen können. Kaufpreis damals: ca. 120.000 Euro INKLUSIVE Zinsen. Quasi ist das die Summe, die wir dann insgesamt getilgt haben. Zustand der Wohnung war neu, musste nix gemacht werden, weil die Vorbesitzer das komplett neu ausgebaut haben, pleite gingen und mein Mann das gekauft hat. Eigenkapital hatte er damals gar keins, der war 18 Jahre alt und ausgelernt, hat Vollzeit gearbeitet und die Bank war froh, dass es jemanden gab, der die Restschulden dieser Wohnung übernahm, sonst wäre sie in die Zwangsversteigerung gekommen. Eigenkapital, das irgendwo anders angelegt hätte sein können gab es also nicht. Und da wir mit 500 Euro monatliche Rate schon jetzt unter der ortsüblichen Miete von 800 Euro für eine vergleichbare Wohnung liegen, hat sich das gelohnt. Die Differenz von 300 Euro ist für Sanierung da und in einem Jahr keine Raten mehr und das Geld (die 500 Euro Tilgung) für ETFs da. Also können wir in einem Jahr sogar mehr Geld in ETFs stecken als eine Familie, die 800 Euro Miete zahlt. Denn wir brauchen dann nur noch 300 Euro Rücklagen monatlich für zukünftige Sanierungen. Also haben wir 500 Euro mehr wie der Mieter.
bei 7:12 wird gesagt, der Mieter spart 500 Euro gegenüber dem Käufer. Wie setzt sich das zusammen? 315.000 Euro x 4% Zinsen sind 1.050 Euro Zinsen plus 175 Euro Instandhaltung, also 1.225 Euro pro Monat für den Käufer. Kaltmiete 11 Euro x 100 qm sind 1.100 Euro für den Mieter. Der Unterschied beträgt anfangs 125 Euro und wird jeden Monat mit zunehmender Tilgung kleiner.
Ich stoße immer wieder auf Leute, die jeden Monat ein mehrstelliges Einkommen aus Investitionen erzielen, selbst in diesen verrückten Tagen auf dem Markt, und ich würde mich über Hinweise freuen, wie man erhebliche Fortschritte beim Einkommen erzielen kann. Die Lebenshaltungskosten in dieser Zeit werden wirklich hoch. brauche ich wirklich gut oder soll ich sagen wie ich am besten mein finanzielles vermehre???
Ich habe früh gelernt, wie man investiert und mehrere Einkommensquellen hat, und heute hat sich das ausgezahlt. Schade, da ich zahlreiche Investitionsströme habe, die mir riesige Gewinne einbringen. Mein Rat ist, wenn Sie noch nicht investiert haben, ist es nie zu spät, damit anzufangen, da Sie diese Entscheidung gerne getroffen haben.
Bots werden immer wilder 😂
🤣
Früh anfangen und Geduld haben. Die ersten 100.000€ dauern lang. Aber dann geht es schneller, bis man 200.000€ hat. Der Zinseszins schlägt dann heftig zu
Die Szenarien sind richtig hilfreich, ein Gefühl für die Zusammenhänge zu bekommen!
Warte schon auf Teil 2, weil das unseren Fall exakt abbilden wird 👍
Ergo: kann man sich rechnen wie man will - außer es findet doch noch wer die verschollene Glaskugel….
Schlüssel wird sein - konsequent durchziehen, egal was.
Und wenn die Investition in die ETFs wie gewohnt mit einem Verlust endet, hat der Käufer ein Dach über dem Kopf, und der Mieter hat die Mailadresse vom Vermögensverwalter, der sich nach Panama abgesetzt hat
Ich habe zum Glück 2019 für 0,7% finanziert über 15 Jahre, mache keine Sondertilgung, spare fleißig in meine weltweiten ausschüttende ETF's und sehe der Zukunft gechillt entgegen. Buy and hold ❤
Gut gemacht!
Ist das nicht sehr riskant? Wie hoch ist denn dein Tilgungssatz? Oder hattest Du ein hohes Eigenkapital bei Kauf der Immobilie und kannst damit rechnen, bis Zinsauslauf alles zurückgezahlt zu haben?
Ich frage auch vor dem Hintergrund, dass Du ja heute nicht wissen kannst, wo der ETF / die ETFs bei Zinsbindungsauslauf im Jahr 2034 stehen. Muss nur in genau dem Jahr die Corona Pandemie 2.0 kommen... Da möchtest Du nicht verkaufen glaube ich...
Die Anschaffungskosten sind einfach so eine Frechheit! Für paar Unterschriften so viel Geld zahlen zu müssen.
175 Euro Instandhaltung, also ca. 0,5%??? Das heißt gemäß Eurer Annahme bleibt die Wohnung ohne Renovierung 200 Jahre bewohnbar? Das ist komplett weltfremd. 2% Instandhaltung muss man schon rechnen, das sind dann 50 Jahre Nutzungsdauer.
Dumme Frage: Wo gibt es den Fall 11€/qm Miete und nur 3500€/qm Kaufpreis? In meiner Region liegt der Kaufpreis eher bei 5000€/qm während die Miete eher so bei 10€/qm ist. Da wird dann kaufen schon echt drastisch schlechter.
vermutlich sehr ländlich oder weit im Osten, da wo es auch kaum Arbeitsplätze gibt und somit eher Abzug und wenige Käufer.
In solchen Regionen ist die Miete sicher nicht bei 11€/qm für 100qm Wohnungen. Auch in der Argumentation wird beim Kaufen auf Mittelwert Preise gezeigt, beim Mieten eher auf überdurchschnittliche Mietpreise. Also erster Vergleich doch ein bisschen Apfel mit Birnen.
3500 EUR/qm für eine Eigentumswohnung? Alt od. Neubau? In deutschen großen Städten sind es bei Neubau eher 8000-10000 EUR/qm. Z.B. aktuell 1 Zi. 35 qm ca. 300000EUR, Hausgeld ca. 300 EUR pro Monat. Tiefgaragen Stellplatz ca. 35000 EUR. 75000 EUR Eigenkapital ist viel zu wenig.
1% Mietsteigerung? Mutige Annahme in Städten mit Wohnungsknappheit (was die Regel ist)
Zwei kurze Anmerkungen dazu:
1.) Hier ist bisher nur bedingt berücksichtigt, dass sich die Preise für Kaufen und Mieten in den letzten Jahren extrem unterschiedlich entwickelt haben. Die Konstellation von 11€ Kaltmiete und dem Vergleich zu 3.500,00 EUR Kaufpreis pro qm - die dürfte extrem selten geworden sein.
2.) Stand jetzt fehlt noch eine Instandhaltungsrücklage des Eigentümers. Der hat bisher noch überhaupt nichts in den Werterhalt (nicht die Steigerung) seiner Immobilie investiert.
guck mal bei 5:42 . Instandhaltung ist halbwegs drin (Baupreise m.M.n. doch deutlich gestiegen). Punkt 1 von dir kauf ich aber. Außerdem ist energetisch noch viel zu berücksichtigen.
Nach 30 Jahren neues Dach oder neue Heizung??? Zusammen bestimmt in Richtung sechsstellig. Beim Mehrfamilienhaus kostet ein neues Preis-Leistungs-Dach gut und gerne mal 300k bei 6 Parteien im Haus.
@@JAL1047 Energetisch wird noch viel mehr in den nächsten ca. 10 bis 15 Jahren zu berücksichtigen sein. Alles ab Energieeffizienz-Klasse D/E und schlechter wird dann nicht unwahrscheinlich ziemlich übel drangenommen.
Ich kann irgendwie nicht nachvollziehen, warum der Mieter 500€ Einsparungen im Vergleich zum Käufer hat.
Wenn ich die 1100€ Miete als Beispiel nehme, dann kann der Käufer doch seine Kreditrückzahlungen so auswählen, dass er auch nicht mehr als 1100€ zahlt. Dann ist er nach 30 Jahren zwar noch nicht fertig, aber dann wäre das einzige was sich der Mieter spart die Instandhaltungskosten. Es kommt doch darauf an wie hoch die Rückzahlung ist. Oder übersehe ich hier was? Natürlich wäre Schuldenfreiheit nach 30 Jahren wünschenswert, aber ist ja kein muss....
Außerdem fehlt mir in diesen Beispielen immer, dass der Käufer nach dem abzahlen des Kredits, jeden Monat weitaus mehr Geld zur Verfügung hat, dass er auch Investieren könnte. Es wird dann oft nur der Immobilienwert verglichen. Würde ein 30 jähriger Käufer 30 Jahre lang abzahlen, hätte er noch gut 25 Jahre seines Lebens ohne Miet-oder Kreditkosten, wodurch er eigentlich fast immer besser dasteht, als ein Mieter. Da die Mietpreise bis dann ja auch immens steigen würden.
Es wird nur problematisch, wenn die Immobilie bis zum Renteneintritt noch nicht abbezahlt ist.
Es gibt genügend Gründe zu Mieten und bei den aktuellen Kaufpreisen und Zinsen sollte man es sich zweimal überlegen zu Kaufen. Aber der Vorteil im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen kann kaum durch nur Etf's aufgefangen werden. Der Idealfall wäre natürlich, wenn man in beides investieren kann.
Du hast da ein Fehler in der Rechnung. Wie kommst du zur Annahme, dass der Immobilienbesitzer mehr Geld zur Verfügung hat, als der Mieter nach 30 Jahren?
Der Mieter hat nach 30 Jahren ca 2.6 Mio Euro in ETFs. Also mit 2.6 Mio kann der Mieter deutlich mehr machen, als der Immobilienbesitzer, der erst mit 60 das sparen anfangen kann 😂
Der Hauptvorteil von Mieten ist die Flexibilität der Wohnfläche. Das wirkt sich finanziell extrem aus.
Der Remanenzeffekt bei älteren Immobilienbesitzern ist extrem. Fast alle bleiben alleine oder zu zweit auf 130-180qm wohnen. Das kostet richtig Geld. Wer seine Wohnfläche und (wenn gewollt) Wohnort (evtl. sogar Ausland) nach Bedarf verändert, spart richtig Geld.
Außerdem sind die sozialen und ökologischen Vorteile erheblich. In München wohnen Zehntausende alleine oder zu zweit in großen Häusern und gleichzeitig suchen Familien Wohnraum oder hausen in kleinen Wohnungen. Wir bauen immer mehr, obwohl wir noch nie so viel Wohnfläche hatten wie heute. Wir haben in Deutschland kein Wohnungsproblem, sondern ein Verteilungsproblem. Das sieht man an der stetig steigenden Wohnfläche pro Person. Flexibles Wohnen und Anreize die Wohnfläche auf die Lebenssituation anzupassen sind m. E. der einzige Weg aus dieser Krise. Dabei ist Eigentum hinderlich. Hauptsächlich wegen den hohen Nebenkosten beim Verkauf/Kauf und der emotionalen Bindung der Eigentümer an ein Objekt.
Das wird viel zu oft vernachlässigt. Die Bedürfnisse und Anforderungen ändern sich.
Ja, das verstehe ich auch nicht warum die in den großen Häusern bleiben und nicht einfach verkaufen und sich was kleineres suchen
@@nicolaspierret1574 also ich bin in der Steuerberatung tätig. Aktuell kommen renter, die sich die Renovierung nicht mehr leisten können und ihre Häuser vergammeln lassen und die kinder dann Schrott erben werden. Gute alternative, gebe ich dir recht. Und bei den Energiekosten macht es Sinn ein 150 qm Haus zu bewirtschaften und unterhalten für zwei Personen... Vorallem in Bezug auf die künftige Grundsteuer Reform und weitere Abgaben im Immobilien Sektor... Da ist das Geld bei den Enkeln besser aufgehoben, da kann man für einen Besuch schonmal etwas zusammen rücken....
@@nicolaspierret1574 meine Großeltern wohnen beide in oben genannter Situation allein. Wenn man auf Besuch kommt spielt sich das in einem einzelnen der Räume ab, wegen Platzmangel wäre ich noch nie fern geblieben.
@@floriano77 Musste doch sehr lachen bei Deinem letzten Satz. Ich muss zwar sagen, dass die Vermietung dann ja schon mit Kosten und Aufwand verbunden ist. Aber ja die Boomer bzw. fast noch mehr die Kriegsgeneration kleben an ihren überdimensionierten Einfamilienhäusern ohne jeden Sinn und Verstand. Gleichzeit wird gejammert, dass alles im Alter zu groß und zu viel wird und jetzt bekommen sie noch die Energiepreise ab...An einem gewissen Punkt hab ich dann bei allein bewohnten 150qm+ Häusern nicht mehr so das Mitleid.
Ein Aspekt der selten berücksichtigt wird ist die Art der Anlage.
ETFs und Aktien lassen sich leicht verkaufen, wenn man will nur anteilig oder man kann sie ins Ausland mitnehmen. Wenn man jedoch das gesamte Kapital im eigenen Heim stecken hat, kann man nicht so einfach 3 qm verkaufen, wenn man gerade Geld benötigt. Es ist de facto ein eingefrorenes Vermögen.
Der Miet-Kauf Faktor beträgt in meiner Gegend 35-40.
Top danke für die Szenarien ! :D Ich wohne mit meiner Frau in einer sehr teuren gegend (Im Dreieck Main, Wiesbaden, Frankfurt und umgebung). Wir wollen richtung 100-120qm gehen (4-5 Zimmer Wohnung, vllt einem kleinem Gärtschen) was dann Mietpreise Richtung 1800-2000 euro bedeutet. Auf der anderen Seite kosten hier schon gebaute häußer eher 500.000- 600.000 euro rum (+ steuern usw.). Unser Eigenkapital ist, mäh (100.000 euro +, wie soll das ohne Erbe mit U30 so fix gehen??).
Wir wären dann eher bei Zinssätzen von 5% + was dann in dem Preisrahmen eher 3200-3400€ rum macht, ohne Nebenkosten, Versicherung oder Instandhaltungsrücklagen (unter 300 euro im Monat finde ich heutzutage etwas abenteuerlich ^^). Das heißt, 3800 rum ist hier realistisch. Gerade in einer Gegend wo die Gebäudekosten schon hoch sind erwarte ich nun keine so starken Renditen bei einem Haus (schwanken sehr stark aktuell auch nach unten).
Wir haben zwar ein recht hoches Haushaltseinkommen, aber 3800 ist im gegensatz zu 1800-2000 schon echt eine hausnummer... Wenn ich mir das hier so anschaue denke ich sollten wir auf jedenfall eher in Miete bleiben. Solange die Preise nicht noch um gut 30% sinken wird das vermutlich nichts.
Da wars ja noch letzte Jahr extrem günstig sich nen häußschen zu kaufen ^^
Die Entscheidung wird doch immer mehr zu einem rein theoretischen Problem. Wohne im Großraum Stuttgart und da ist Kaufen oder Mieten weniger eine Rechnung, als vielmehr Zwang. Wenn das Haus halt 800.000-1.000.000 kostet, dann ist es für die allermeisten schlicht unmöglich und es bleibt einem nichts anderes übrig, als zu Mieten.
Mein Vorschlag: steckt einfach jeden Monat die 1800€ in etfs. Und schon habt ihr in wenigen Jahren so viel Vermögen, dass ihr davon locker eine Wohnung für 2000€ mieten könnt
@@derpate1287 dass passiert auch :) Zwar nicht die vollen 1800 aber wir liegen bei 1200 rum. Unsere kleine Tochter ist nun da und wir müssen natürlich auch hier etwas für sie anlegen, damit sie ein schönen start mit 18 jahren hat und nicht ohne vermögen darsteht wie ihre eltern :)
Ich glaube die meisten überhören, dass bei Eigentum die Miete gespart wird.... wenn man kauft , kann man das gleiche Geld noch mal investieren.... ich habe bis jetzt nur wohnungen ausgesucht , die monatlich günstiger als Miete sind
Die ersten 30 Jahre hast du eigentlich die Miete nicht gespart. Du zahlst ja die Bankrate ab. Bei den jetzigen Zinsen sind das über 30 Jahre hinweg mindestens 100k-200k die du nie mehr wieder siehst. Dazu sie Kaufnebenkosten in dem Beispiel 40k
Naja, wie immer: keiner kennt die Zukunft. Zu viele variablen um das irgendwie vergleichen zu können, beides kann richtig, beides kann falsch sein. Richtiger Ort zur richtigen Zeit.
Am Besten handwerklich viel lernen und begabt sein, gute Kontakte haben und dann eine Grundsanierung bedürftige Immo kaufen. Da hat man noch die einzigen und besten Chancen was günstig anzugreifen.
Ich hatte noch das Glück Anfang des Jahren für 20 Jahre 1,59% bekommen zu haben. Dazu die teuren Baumaterialien (Holz, Fliesen, Bad etc) auch schon zeitlich in die Garage geliefert im Frühjahr. Jetzt könnte ich mir die Immo auch nicht mehr leisten, trotz dass sie Komplett von mir alleine Grundsanierung wird.
Ehrlich? Bevor ich meine gesamte Freizeit in eine Immobilie stecke, mach ich lieber Urlaub von diesem Geld und dieser Zeit 😂
Könnt ihr mal diese Spam-Kommentare entfernen?
Kenne genügend Leute, die sich in den letzten Jahren bis zum Anschlag verschuldet haben für ihr Eigenheim.
Durch Zinserhöhungen/Inflation/Gaspreise etc. geht denen jetzt der Arsch auf Grundeis.
Da wohne ich lieber in nem Riesenhaus auf Miete für 5,50 Euro den Quadratmeter.
Danke für das Video
Finanzielle Bildung wird immer wichtiger 👍🏻 Grüsse gehen raus
Eigentlich schon immer wichtig ;)
@@KloaJunior ja aber heute noch wichtiger 👍🏻
stichwort gleiches mit gleichem vergleichen in szenario 1:
warum geht der mieter nicht voll in aktien, der käufer ist ja auch voll investiert in sein haus?
außerdem kauft der käufer zum durchschnitt, aber der mieter mietet überdurchschnittlich.
Der Käufer hat am Ende mehr Vermögen, okay. Aber eben in einer nicht liquiden Immobilie. Der Mieter hat das Vermögen in Aktien und kann damit flexibler machen was er will. Z.b. einfach auch noch eine kleine Wohnung kaufen für die Rente o.Ä.
Ich hab meine wohnung anfang 2020 gekauft mit einem fixzinssatz von 1,2%. Es war die beste entscheidung und die kreditrate mit 493 ist relativ überschaubar.
Glückwunsch, aber diese Zeiten mit diesem Zinssatz sind vorbei.
Fixzins über wieviele Jahre? Und nach wie vielen wäre die Wohnung abbezahlt?
@@Danne6und8zig damit die kreditrate sehr niedrig ist hab ich eine laufzeit von 30 jahren genommen. Der fixe ist 15 jahre. Hab aber inzwischen jedes jahr 10000 zusätzlich zurück bezahlt und somit die restliche laufzeit ordentlich verkürzt.
@@bmwmani87 "jedes jahr" also bisher 2x?
@@fnaticLoda nein, 3x. Hab mit 146000 im märz begonnen und bin jetzt bei ca 105000. Ich bin der meinung man sollte sich nie zu hoch verschulden. Ich spare trotzdem noch viel und wenn ich zb mal ein auto will soll das auch leistbar sein. Manche verschulden sich viel zu hoch und haben wegen 0,5% weniger damals einen variablen genommen. Das wird jetzt teuer...
Ich würde die 75k als Eigenkapital für eine Wohnung als Kapitalanlage nehmen und schauen dass ich damit 500k finanziert bekomme. Das ganze vermiete ich dann (somit kann ich afa und Zins steuerlich ansetzen).
Selbst würde ich zur Miete wohnen. Damit erzielt man eine ganz andere EK Rendite 😉
Du kaufst eine Immobilie samt Nachbarschaft. Das kann lebenslang auch viele nerven kosten: laute Musik, Waschmaschine um 6 Uhr, laute Kinder, unsymmetrische Gestalten... Für mich ist das eine Glückssache
Wer sich 30 Jahre verschulden will, dann lieber mit einem Haus mit eigenem Grundstück. Bei unsympathischen Nachbarn, 2 Meter Zaun und dichte Thuja Bäume sieht man die nicht mehr 😅
Diese Erfahrung hab ich gemacht. Bin vor 5 Jahren in einen Neubau eingezogen. Teilweise Mieter, teilweise eigentümer.
Zu Beginn das wie Wohnanlage super. Aber in den letzten 2 Jahren sind immer mehr komische Leute eingezogen, dass es dann wirklich schlimm wurde.
Ich hab gesagt "okay, gefällt mir nicht mehr, hier die Kündigung, ich bin ich 3 Monaten weh von hier". Die Eigentümer, die sich für teures Geld eine Eigentumswohnung gekauft haben, bekommen jetzt ihre Wohnung nicht ohne Verlust los. Wer kauft schon eine Wohnung, wo im Aufzug Blutflecken sind und der Müllplatz aussieht wie Dresden45?
Ich finde nicht, dass man ein Haus und eine Wohnung gleicher Größe vergleichen kann. Wer baut denn ein Haus mit 70qm? Andersherum, wer 3 Kinder hat und dafür eine passende Wohnung sucht wird diese wesentlich schwieriger finden, als ein Haus in der Größe. In meiner Stadt gibt es ab 4 Zimmern genau 8 Wohnungen. Anders sieht es da mit einem Haus aus. Ob man es sich leisten kann ist was anderes. Aber der Markt für große/mehr Zimmer ist doch bei Häuser eher gegeben als bei Wohnungen?
Erstmal gesund bleiben und so alt werden! Das ist die Hauptsache. Und mit 70 Jahren brauch ich auch keine 800.000 € mehr.
bei der aktuellen Inflation reicht das für einen Coffee to go im Monat :D
Isso
Mich hätte noch interessiert was ihr für die Tilgung nehmt und wieviel beide Monatlich genau abschlagen. Ein bisschen genauer erklärt hätte ich super gefunden.
Das Hauptproblem wird in der Praxis wohl am häufigsten in der Disziplin besser gesagt in der fehlenden Disziplin liegen. Denn die Grundannahme ist, dass im Fall des Mietens, was ja ein Sinnbild für den besagten Lifestyle sein soll, das für den Kauf gesparte Geld für die Kaufnebenkosten leider häufig nicht gespart und in Aktien oder ähnliches investiert, sondern konsumiert wird. Aus diesem Grund vergeben Banken oft eher einen Kredit an einen Eigentümer als an einen Mieter, was vor einer Kreditvergabe oft abgefragt wird. Vielleicht wäre das noch einen Hinweis in euren sehr gut gemachten Videos wert.
Ein Mieter braucht in der Regel keinen Kredit und muss sich deswegen auch nicht Verschulden
Für mich sind hier mehrere Denkfehler drin:
1.) Wer sagt, dass die Immobilie immer an Wert zunimmt? Dr. Andreas Beck prophezeit in Anbetracht der demographischen Entwicklung eher sinkende Preise. Z.B. bewohnen die Babyboomer momentan wahnsinnig viel Fläche. Die werden aber irgendwann ins Pflegeheim abwandern, ihre Kinder sind zT bereits versorgt.
2.) Nein, die ETF-Schiene heißt nicht, dass man im Alter immer Miete zahlt. Man kann auch sein per ETFs angespartes Vermögen im Alter dazu nutzen, cash eine Immobilie zu kaufen. Somit zahlt man der Bank keine Zinsen und wohnt trotzdem im Alter mietfrei...
Als Denkfehler würde ich das nicht bezeichnen, da hier nichts logisch falsch ist. Prognosen basieren immer auf Annahmen. Was du schreibst, kann so kommen, muss aber nicht. Es gibt auch Faktoren die dagegen sprechen: Mehr Zuwanderung, weiter steigende Wohnflächenbedarfe pro Person etc...
Es kann niemand sagen, was am Ende überwiegen wird.
Ich hab Glück und bezahle 7,20€/m² Miete im Moment. Der Kaufpreis hier in der gegend liegt bei 5000€/m².
Kaufen macht für mich keinen Sinn.
Naja, ist ja schön, wenn das Haus im besten Fall im Wert steigt. Aber den Wert musst du durch Verkauf auch erstmal realisieren und dann muss man danach immernoch ein kleineres Eigenheim, Eigentumswohnung teuer kaufen oder halt zur Miete wohnen...
Wertsteigerung bei Immobilien werden von den Eigentümern meistens nicht inflationsbereinigt berechnet. Wird gerne unterschlagen.
Ich sehe dazu auch immer das Klumpentisiko. Das ganze Geld steckt im Haus. Selbst wenn es an Wert gewinnt, kann man den Gewinn nicht teilweise realisieren, falls man Geld für andere Ausgaben benötigt.
Und der Wert steigt auch nur, wenn man renoviert und das Haus instandhält.
Das Diagramm ist nicht beschriftet...
Der Mieter "steht am Anfang besser da", also scheint es irgendwie die Haben-Seite zu sein. Die Differenz am Anfang der Kurven könnten die 40k Ausgabe des Käufers sein.
Aber wird hier die Verbindlichkeit berücksichtigt?
Wie fließt der Wert des Eigentums ein? Ich vermute, der Wert am Ende der Kurve des Käufers beinhaltet den Wert des Eigentums?
Warum springt die Kurve für den Käufer nicht erstmal ins negative, weil man sich ja verschuldet?
Die aktuellen Änderungen der Zinspolitik der Notenbanken haben Auswirkungen auf die (Re-)Finanzierungskosten. Gleichzeitig können sinkende Immobilienpreise Kreditbeträge verringern und somit auch positive Auswirkungen auf einen möglichen Immobilienkauf haben. Dies sollte man sich allerdings sehr genau durchrechnen und auch die Risiken realistisch bewerten. ruclips.net/video/XKM4_4W-4UQ/видео.html
Buy and hodl... Das ist der Plan. 🙌
Viele Dank für das super Video!! Könntet ihr euer Excel zur Berechnung mit uns teilen, sodass wir unser eigenes Szenario eintragen können? Das würde sehr helfen 🙏
+1
Mich würde nämlich auch interessieren, ob die Steuern beim ETF berücksichtigt sind (inkl. beim Verkauf 2042 und 2062).
Das wäre echt nice
JulemitderSpule
Leute zahlen 40 Jahre ein Haus ab wovon sie nur 20 Jahre die gesamte Wohnfläche benötigen … bihindert
Wir haben das Haus in drei Jahren bezahlt, brauchen aber 0 Jahre die gesamte Wohnfläche.
Ich finde nicht unbedingt, dass man beim Kauf und bei der Miete die selbe Wohnungsgröße beachten soll. Gerade deshalb ist Mieten ja auch oft noch günstiger, weil man nicht so sehr der Lifestyle Inflation unterliegt. Weniger Fläche heißt zudem auch weniger Ausgaben für Möbel, Betriebskosten, Strom usw :)
Man sollte zu 100 % dieselbe Wohnungsgröße bei vergleichbarer Immobilie miteinander vergleichen. Es geht im Video nur um die Frage, was günstiger/teurer ist, Kaufen oder Mieten.
Dass man sich eher entscheidet eine größere Immobilie zu kaufen, tut für den Vergleich nichts zur Sache. Das ist, wie du schon angesprochen hast, keine rationale, sondern eine Lifestyle-Entscheidung.
@@Swabian_Legastanian Opportunitätskosten ganz weg lassen ist aber auch nicht fair. Wer verlässt schon das Eigenheim in dem die Kinder aufgewachsen sind für einen besseren Job in einer anderen Stadt? Mieter sind da pragmatischer, da sie kaum Nebenkosten haben beim Umzug. Flexibel seine Wohnfläche anpassen zu können wenn die Kinder raus sind etc.
@@noseudian wenn die Kinder ausm Haus sind warum nicht? Ist doch vielzuviel Platz
@@Killua607 weil die meisten zu bequem sind sich zu verkleinern und die (ver-)Kaufnebenkosten scheuen
@@Killua607lohnt einfach nicht sich zu verkleinern. Man verschenkt nur wieder Geld an den Lieben Vater Staat.
Ein Szenario wäre noch interessant. Wie ist es im Eigentum zu wohnen und trotzdem weiterhin in ETF zu investieren? Vor einem Monat stand ich genau vor der selben Frage, weiterhin zur Miete Wohnen oder in meine Kapitalanlage einziehen, da meine Mieter gekündigt haben. Ich habe mich dafür entschieden etwas weniger ca. 100€ in meinen ETF einzuzahlen und bin in meine Eigentumswohnung eingezogen. Die Mieteinkünfte fallen zwar weg und ich zahle dadurch weniger in meinen ETF. Dafür Tilge ich meine eigene Wohnung und nicht die meines Vermieters und investiere weiterhin in meinen ETF.
Würde mich auch interessieren! :-)
Ich habe erst eine ETW gekauft und die Abtragung ist recht günstig. Konnte von 4.9 auf 1% Zins runter...
Kann dadurch trotz Tilgung von über 3% noch recht ordentlich in ETW und Aktien investieren, da wir sehr frugal leben.
Und genau so machen wir es auch: Eigentumswohnung plus ETF-Depots. Es spricht absolut nichts dagegen, denn nutzt man es selbst, fällt das Risiko eines Mieters, der nicht zahlt oder die Wohnung ruiniert, weg. Außerdem ist so kein Klumpenrisiko, weder bei der Immo noch bei dem ETF-Depot.
@@aschenputtelgermany3307 Inwiefern ist eine selbstgenutzte Immobilie deswegen kein Klumpenrisiko?
@@noseudian Weil ich nicht nur die Immobilie habe, sondern auch ETFs und Aktien und auch Gold. Also liquide Mittel außerhalb der Immobilie.
Und da ich keine Studentin mehr bin, so wie viele hier, sondern Ende 30, konnte ich schon mehr Geld ansparen, allein aufgrund meines Alters. Sollte ich also die Immo irgendwann verkaufen, habe ich immer noch ETFs und Gold. Wo ist also da ein Klumpenrisiko?
Ich bin mit meiner Mietwohnung zufrieden. Zwar nur 33 qm, aber reicht mir völlig aus und dafür noch nicht mal 350 € warm.
Sorgen wegen steigender Heizkosten? Hab ich nicht!
1:00
Die meisten Menschen werden kurz nach dem Berufseinstieg aber keine 75.000€ Eigenkapital für eine Immobilie übrig haben... und auch nicht nach 10 Jahren, wenn sie ihr Leben genießen wollen.
Ich hatte 250k€ nach 10 Jahren mit 29. Und das obwohl ich nichts investiert hatte leider, nur zu spät (meine Aktien sind bei -30%). Hätte ich es klug investiert konnte ich jetzt Milionär sein.
Man sollte bedenken das man nachdem man 40 Jahre Miete bezahlt hat nichts besitzt.
Und das die Mieten im Jahr nur um 1% steigen garantiert niemand. Sie werden eher im Prozentbereich der Inflation steigen. Also eher 3 bis 8%
@@tomsawyer502
Das ist reine Theorie.
Wer sich eine Immobilie kauft für 400.000 € hat auch eine Wertsteigerung.
Die Mieter werden sich noch wundern wie die Mieten steigen werden.
Solche Rechnungen sind immer Spielerei und nicht wirklich aussagekräftig. Da wird immer nur sehr grob gerechnet. Ein weiterer Punkt den man berücksichtigen müsste: Jemand, der sein Eigenkapital für die Hausfinanzierung anspart, tut dies normalerweise eher auf einem Spar-bzw. Tagesgeldkonto. Eine Summe von 75000€ muss ca. über 10 Jahre angespart werden. In den 10 Jahren investiert der Mieter aber schon verteilt seine 75000€ monatlich. Das heißt er hat 10 Jahre Vorsprung. Wenn man das noch dazunimmt verliert der Immobilienkauf.
Andererseits spricht wiederum ein erheblich höherer Wertzuwachs (wenn man sich historische Daten anschaut und nicht einfach irgendwas ansetzt) für den Immobilienkauf. Ist halt alles - wie du schon sagst - Spielerei und maximal eine Milchmädchenrechnung.
Nein, die 75.000€ haben im Rechenbeispiel ja beide. Natürlich gibt es beim Mieter anfangs mehr Rendite, die aber in den ersten Jahren natürlich kaum etwas ausmacht, wenn man beide Szenarien ohne Startkapital rechnet.
Ne das Szenario ist anders: jemand hat 75000€ und entscheidet sich zwischen ETW und ETF
wer 10 Jahre sparen muss um 75.000€ zu sparen sollte nicht über den Kauf einer Immobilie nachdenken
@@frankheels Das kommt auf die Anschaffungskosten an. Kostet die ETW nur 200.000€ ist das durchaus realistisch.
Ich hätte eine andere wichtige Frage.
Aber zuerst meine Erklärung und dann zum Schluss meine Frage um mich Folgen zu können.
Leider lebe ich aus Gründen auf Sozialamt, aber gehe Vollzeit arbeiten, besser als Frechheit Zuhause ab gammeln.
Zum Leben habe ich 460€ Für Lebensmittel, Getränke, Internet, Mobil Phone + Meine Freizeit!
Am Ende bleiben jedoch ungefähr 120-220€ übrig, die am Ende des Monats noch übrig habe.
Daß Sozialamt übernimmt bei meiner Miete die Kosten, außer Strom und Wasser nicht.
Ich darf zusätzlich bis 5000€ aufs Konto sparen und dabei erst jetzt die Frage!
Findet man ein Wohnhaus für Einzel Person wie als zwei Raum Wohnung so zwischen 3.000 bis 10.000€?
Und was ist wenn der Kaufpreis doch höher ist?
Kann ich als Sozialempfänger auch so im Raten zahlen wie ich außer Essen Trinken..... Zu Verfügung habe?
Bei anderen Falls muss ich wohl direkt mit Sozialamt sprechen.
Auf jeden Fall weiß ich daß ich für eine Mietwohnung nur bis 50 Quadratmeter und maximal das Limit 450€ Warmkosten beziehen kann.
Aber wie es bei einer Einzelperson als ein super kleines Wohnhaus aussieht, weiß ich nicht.
Tatsächlich hat das Video gut illustriert, dass die Frage nicht pauschal beantwortbar ist. Es kommt hier auf einige weniger vorhersehbare und einige subjektive Faktoren an. Kurzum sollte man sich da wohl einerseits nach den objektiven Möglichkeiten jedoch vor allem nach den individuelle Präferenzen richten.
Warum sollte der Mieter sein Aktienanteil nach 20 Jahren reduzieren, wenn es auf die Rente zu geht? Ist es nicht viel realistischer das man mit zunehmenden Jahren mehr verdient und daher mehr investiert. Zumindest ist bei mir so daß mein Lohn stetig steigt und ich immer mehr investieren kann.
Richtig, aber das kann dann der eigentümer auch. Was die beiden zusätzlich in etfs stecken macht ja keinen Unterschied. Wir haben nur die beiden "Projekte" gegeneinander gerechnet
@@finanztip wenn ihr das so seht, dann habt ihr natürlich recht. Das klingt aber im Video bei Minute 7:20 irgendwie anders.
Was hier aber komplett vergessen wird, ist das man das abbezahlte Haus, dann an seine Kinder vererben kann und was diese dann sparen über meinen tot hinaus ist ja im Grunde auch mein Ersparnis. Ein Haus steht ja nicht nur für 40 Jahre.
Sehr interessantes Video! Dennoch folgend Fragen:
Wie sieht das mit der Steuer aus?
Ihr rechnet ja mit dem Endvermögen (also Immobilienpreis und ETF-Depot). Immobiliengewinne sind ja nach 10 Jahre steuerfrei, ETF-Gewinne aber mit 25% zu versteuern. Ist das mit eingerechnet? Und ihr geht ja von 6 bzw. 4% Rendite aus. Die sind ja nicht inflationsbereinigt. Der Immobilienkaufpreis auch nicht?
Bei ETFs mit mehr als 51% Aktien enthalten, fallen ”nur” auf 70% die Kapitalertragssteuer an.
@@Didi-ih2wu Korrekt, dennoch die Frage, ob das hierbei eingerechnet ist. Denn wenn nicht, macht das ja schon einen großen Unterschied
Das eine Immobilie nach 10Jahren steuerfrei verkauft werden kann, steht hier nicht zur Debatte. Es ging ja um die Altersvorsorge. Also "Buy and Hold" auch in Betongold ;-)
Steuer ist beim Depot abgezogen, alles netto. Hab ich vergessen zu sagen, sorry.
Inflation ist auf beiden Seiten nicht abgezogen aber ist ja auf beiden Seiten gleich (abgesehen von Miete und Instandhaltung)
Ist es denn für junge Leute (also Jg >1995). Überhaupt noch möglich sich Eigentum zu finanzieren? Wie sind eure Erfahrungen/Meinungen?
Würde mich auch interessieren
Ich bin Jahrgang 1992 und dachte bis eben noch das ich Jung bin 😅
Ohne Eigenkapital schwierig.
@@feelinggrape ohne Eigenkapital war schon immer kaum machbar meine Eltern haben 2000 gebaut und brauchten auch Eigenkapital . Die Bank hat das damals verlangt.
@@volkaracho478 bin auch 92, fast 93 und dachte dass ich noch jung bin 😢 aber ich habe zwei Wohnungen
die Instandhaltungskosten des Hauses hören in der Rente nicht auf.
Gerade da geht es los. Und dann sitzt man da als Rentner in der eiskalten Wohnung, weil man sich die neue Heizung nicht mehr leisten kann
1)Naja erstmal möchte ich jemand sehen der Anfang 30 ein Eigenkapital von 75K mit bringt .
2)eine Wohnung 100qm für 350K wo? mitten in der pamper ?
Bitte nicht falsch verstehen, ich finde nur dass etwas zu schön geredet wird . Die meisten können grade mal die kauf nebenkosten aus ihrem eigenkapital decken ..... und da wäre zb ein vergleich langfristig anders ausgesehen, im vergleich zu Miete.
Ich Besitze selber eine Immobilie die ich mit meinen Eltern mit finanziert habe, und kann euch sagen das in 20 jahren viel passieren kann, Job Verlust, Berufswechsel, ehe Kinder usw usw....
An den nachgereichten Varianten ab 10:22 kann man eines ganz deutlich sehen: Nämlich dass selbst relativ kleine Veränderungen der Annahmen hinten raus große Auswirkungen haben. Und da keiner weiß, wie stark Mieten steigen werden, wie sich Zinsen für Baukredite entwickeln, wie ETFs am Ende wirklich künftig (!) performen werden, ist das alles graue Finanztheorie bzw. Glaskugelei. Wäre schön, wenn es anders wäre, aber das ist es nicht. Man sollte also sein eigenes Lebensmodell finden und leben und sich nicht verzetteln.
So sieht es aus.
Was man aber auch sieht, ist dass die Immobilie sich hinten raus kaum verändert. Man weiß also schon vorher recht genau was man später haben wird. Ob das jetzt besser oder schlechter ist als Mieten+ETF ist die große Frage. Die fehlende Veränderung liegt zwar auch daran, dass man die Wertentwicklung der Immobilie nicht geändert hat. Aber 1%pa dürfte schon sehr konservativ sein und über einen längeren Zeitraum eigentlich immer zu erreichen sein.
@@Najxi Also was die Wertentwicklung der Immobilie angeht, sollte man mal nicht von den letzten zehn Jahren ausgehen. Nach wie vor haben wir in DE eine Altersstruktur mit der Babyboomer Generation (55 - 70 J), die aktuell auch zahlreiche Immobilien halten. Ich befürchte, dass wir in zwanzig Jahren über eine großflächige Entvölkerung ländlicher Regionen (hier im Osten) sprechen werden und etwaige Neubaugebiete, die aktuell dort noch entstehen inkl. entsprechend teurer Immobilien Kaminöfen der Kapitalvernichtung darstellen. Dies gilt nicht für Großstädte und Boomregionen, aber Deutschland hat auch zahlreiche solcher Regionen.
@@YkRsZ Die letzten 10 Jahre sind die Immobilienpreise um insgesamt 102% gestiegen. Das wäre ein Anstieg um ca. 7% bis 8% jedes Jahr. Das ist weit von dem angenommen 1% entfernt.
Ich komme selber von einem Dorf und sehe die Entwicklung eher entspannt. Es ziehen immer wieder Menschen aus der Stadt her, die genug vom Stadtleben haben und Kinder werden auch immer wieder mal gezeugt.
@najxi
Hallo!
Warum ändert sich das vermögen ab ca min 12:20 ständig beim mieter/etf(blau) obwohl doch da am zins verglichen wird die der hauskäufer zu zahlen hat. Müsste sich nicht der vermögenswert des käufers(rot) ändern????
Wie kommt Ihr darauf (Minute 14:21) das man nach 30 Jahren in Rente gehen kann? Habe jetzt schon 40 Jahre voll und muss Minimum noch 10 Jahre Arbeiten um volle Rentenbezüge zu erhalten. Wenn unsere Regierung so flott weitermacht, mit dem Geldverschenken, dann werden wir wohl eher 60 Jahre arbeiten müssen. Da solltet Ihr wohl die Zahlen nochmal überarbeiten.
lacht in indexmiete
ihr werdet nichts besitzen aber glücklich sein ...
Besitz macht aber Glücklicher und entspannter.
Mit Eigentum lebt man günstiger.
@@volkerblume238 du hast es leider nicht verstanden.
@@a.miegow Oh das weiß ich dass ich es verstanden habe.
@@danielkoch4552 Deshalb wollen die dass wir kein Eigentum haben.
Könnt ihr auch einen Vergleich machen vs. eines Käufers der vermietet? Denn die Afa sollte das Bild sehr wahrscheinlich verändern?
Also bei uns kriegt man für 11€ pro qm keine Mietwohnung. Nicht einmal kalt reichen 1100€ dafür aus.
Ein wichtiger Aspekt in umkämpften Wohnlagen/Städten ist auch, dass man als Mieter einfach gekündigt werden kann, wenn Eigenbedarf angemeldet wird. Und dann steht man da und muss man erstmal etwas finden und findet deutlich höhere Mieten vor.
Vor allem diese Sicherheit war für uns der Grund für uns noch Anfang diesen Jahres zu kaufen...auch dank eurer Videos wurde uns bewusst dass wir schnell handeln müssen. Nochmal vielen Dank an der Stelle.
So ganz einfach wirft einen Niemand wegen Eigenbedarf raus. Aber kaufen ist eben nach wie vor eine emotionale Lifestyle Entscheidung. Keine solcher Sorgen, kein Vermieter der einen Sachen verbieten kann usw
@@jlnkln7027 einer guten Freundin von mir, die in der gleichen Stadt wohnt, ist das schon drei mal passiert innerhalb der letzten 5 Jahre, dass sie wegen Eigenbedarf gekündigt wurde. Zusätzliche Umzüge, all das geht auch gut ins Geld. Das Risiko ist auf jeden Fall vorhanden, erst recht wenn wie in den Beispielrechnungen über 30 Jahre skaliert wird. Ggfs. wird die Immonilie verkauft und die neuen Eigentümer haben andere Pläne. Oder eben sie treffen auf böswillige Vermieter die Eigenbedarf vorgeben, um höhere Mieten durchzusetzen (kündigen und neu vermieten), weil die Altverträge mit den Jahren unterhalb der üblichen Marktmiete liegen. 30 Jahre sind lang.
@@jlnkln7027 ich wurde schon wegen Eigenbedarf gekündigt. Die Wohnung wurde verkauft an ein Junge Mann, der bisher zur Miete gewohnt hat. Also Eigenbedarf war in Ordnung. Ich habe mir dann was gekauft.
"Also bei uns kriegt man für 11€ pro qm keine Mietwohnung."
Es geht ja um einen Durchschnitt, auch beim Kauf. Bei dir bekommt man nix für 11€, ich hab vor kurzem ne renovierte Wohnung mit Balkon in Stadtrandlage für 6,8€/m² gemietet. Da wo du lebst gibt es aber ein äquivalentes Haus allein aufgrund der Grundstückskosten aber eben auch nicht für 350k.
Sag das mal den Leuten im Ahrtal, wie sicher wo eine eigene Immobilie sein kann 😂
Also in meiner Region Landkreis Heilbronn/Sinsheim sind Mietobjekte auch auf dem "Land" nicht für 11 Euro zu haben. 14-17 Euro sind leider normal, je nach Ort. Und es wird weiterhin nicht besser.
Ich habe eine ähnliche Rechnung gemacht und kam daher auch zum Entschluss definitiv zu kaufen -> 0,8% bis zum Schluss bei 3% Tilgung. Kaputt gehen kann immer etwas, das ist klar, jedoch hilft aktuell die Inflation und auch die Lohnsteigerung welche unweigerlich kommen wird! Das unser Haus uns bald statt 31,5% des Haushaltseinkommens wie 2019 gerechnet und durch Beförderung und Lohnsteigung der IG Metall durchschnittlichen X Euro Haushaltseinkommen ohne Steuerausgleich zu 24,6% und das obwohl meine Frau in Elternzeit sich befindet und es bei ihr nun auch noch eine Lohnsteigerung ansteht.
Wenn der Käufer jedoch vorher schon gekauft hatte dann wird der Käufer dem Mieter weit davon ziehen.
Ich bin 26 und studiere dual. Ich möchte bald mit meinem Partner ein Haus kaufen. Aber wie sollen wir das Eigenkapital aufbringen? Wir können froh sein, wenn es um die 10.000 € sind! Er ist auch gerade erst mit dem Studium fertig.
Junge mach erstmal dein Studium fertig 😂
Die frage kannst du dir ganz einfach selbst beantworten. Nix Geld = Nix Haus.
Wen es geht 2.bis 3 Eigentum Wohnung kaufen 2Mieten 3ten selbst bewohnen
POV: Du willst eine Immobilie in einer Großstadt in NRW kaufen💀
Warum muss man sich früh für oder gegen eine Immobilie entscheiden?
Ich kann doch genau so gut mein Geld in ETFs investieren und wenns gut läuft das Geld immer noch für eine Liegenschaft verwenden. Wenns halt nicht so gut läuft, warte ich eben etwas länger mit dem Kauf.
Haben wir genauso gemacht. Ich war schon 55 Jahre als wir gebaut haben.
Ab nem gewissen Punkt wirds halt (wenns mit ETF eher nicht so gut läuft) auch schwierig einen langfristigen Kredit zu bekommen. Zusätzlich entscheiden sich die meisten mit der Entscheidung für ein bzw. mehrere Kinder für oder gegen den Kauf, das ist biologisch i.d.R. relativ früh.
@@markusz4447 wenn es nicht so gut läuft, dann muss man ja nicht kaufen. Und wenn es gut läuft dabei braucht man keinen langfristigen Kredit.
Dumm ist, wenn man in jungen Jahren eine Immobilie mit langfristigen Kredit gekauft hat und nach einigen Jahren stellt man fest dass das Leben nicht so läuft wie geplant.
Gutes Video! Aber, ob Mieter übriges Geld in ETFs packen, wie Eigentümer den Kredit zahlen müssen (und hier nicht auskönnen), bezweifle ich. Die Sparrate kann angepasst werden und ich kann auch das Geld entnehmen (zB für Urlaube oder anderen Konsum). Beim Kredit für das Eigentum geht das nicht, weswegen Studien zeigen, dass Eigentümer auch im Alter in der Regel vermögender sind. Wenn Mieter aber so vernünftig sind, ist das sicher häufig besser als kaufen...
Richtig. Aber wir arbeiten daran dass sich die Anlagementalität von Mietern ändert. Und das tut sie m.e. auch schon. G Saidi
So ist es. Ich hab auch schon Geld aus meinem ETF-Depot für eine größere Anschaffung genommen, obwohl das ja nicht das Ziel war. Aber ich wollte halt einen Camper 🙂Bei unserer Wohnung kann ich einfach nix rausnehmen, ich kann ja kein Fenster verkaufen oder ein Stück Wand
Genauso ist es... Ich war am Anfang echt motiviert mit ETFs aber jetzt dass ich merke wie schlecht es geht habe ich meine Motivation verloren. Die Rate wird aber monatlich abgezogen...
Kann man die Rechnung anpassen mit negativer Entwicklung des Immobilienwerts und Steuereffekt (Belastung durch ETF-Besteuerung, Entlastung durch Absetzen der Finanzierungskosten)?
Ich wohne jetzt seit ca. 3 Jahren im Haus meiner Freundin und beteilige mich mit einer Kaltmiete und natürlich den Nebenkosten. Ich bekomme live mit, was neben den monatlichen Kreditraten sonst so in die 4 Wände reinfließt. Vom Stabmattenzaun über die gepflasterte Terrasse bis hin zu Reparaturen am Kamin sind viele zusätzliche Tausend Euro in das Haus geflossen. Dach und Heizung waren zum Glück noch nicht dabei. Beim Thema Kaufen vs. Mieten rechnet Sie jedoch immer noch ihre Darlehensraten gegen ein Mietshaus. Es ist einfacher, sich als Eigentümer selbst zu beschei*en als einzugestehen, dass Eigentum finanzieller Mist ist.
Komische Zahlen in diesem Rechenbeispiel. Hier sind die Kaufpreise pro Quadratmeter erheblich höher, die Mieten hingegen deutlich günstiger. Aber so unterscheiden sich die Gegebenheiten eben regional. Ich denke, diese Rechnung muss jeder für sich individuell machen.
Viele Menschen kaufen sich das selbst bewohnte Eigentum aus einem emotionalen Grund: Gesellschaftliche Anerkennung. In diesen Zeiten, in denen Kaufpreise überbewertet und Sanierungskosten sowie Baukosten total überhöht sind, werden unwirtschaftliche Fehlentscheidungen getroffen, die Auswirkungen auf das gesamte Leben haben. Der Altersstrukturwandel wird in nahen Zukunft massive Abwertungen fordern. Das muss man sich bewusst machen.
Man rechnet eigentlich so mit 1.4% des Kaufpreises als Instandsetzungskosten. Damit ist man auf Nummer sicher! Immobilienpreise werden in Zukunft stagnieren. Den Zinsverlust habt ihr auch nicht berücksichtigt. ~100.000 Euro zahlt der Hausbesitzer als Zinsen.
Mich würde mal interessieren, welchen Einfluss der demografische Wandel auf diese Frage hat.
Schätzungen gehen ja davon aus, das bis zur Mitte des Jahrhunderts Deutschland um fast 20 Millionen Einwohner (vor allem ältere) schrumpfen wird.
Das müsste doch schon einen messbaren Einfluss auf den Immobilienmarkt haben. 🤔
Das wird primär in ländlichen Regionen EXTREMEN negativen Einfluss auf Immo-Preise haben. Es ist davon auszugehen, dass (Binnen)Migration in Großstädten die Preise stabil oder leicht steigend hält.
@markusz444
Aber müsste sich ab ca. min 12 nicht das vermögen des käufers ändern statt des mieters?
Ich nehme den deutschen Durchschnitt beim Kaufen und den Durchschnitt plus 20% beim Mieten. Weil wir rechnen ja gleich.
Also da wir alle keine Glaskugel haben genisse ich die Freiheit und Flexibilität einer Mietwohnung. :)
Habe auch Spasseshalber mal den Faktor hier ausgerechnet und bin bei 46 gelandet ... .
Saidi… dein beispiel bzw. Die Berechnung hinkt. Ausgehend davon, dass ein Mieter ja nicht an einem Ort dauerhaft bleiben will (er ist ja vom Lifestyle her eher weniger sesshaft) dadurch wechselt er vielleicht alle 10 oder 15 Jahre die Wohnung und wie bekanntlich macht auch hier „hin und her die Taschen leer“ denn Wohnungswechsel bringt immer eine Teuerung der Miete mit sich, außer man zieht in günstigere Wohngegenden.
Dadurch würde sich der Mieter jedoch gänzlich ins abseits schießen, denn Mieten von 11 oder gar 13 Euro werden in 30 oder 40 Jahren außerordentlich günstig sein und nur für Bestandsmieter möglich die schon über Jahrzehnte an einem Ort wohnen…
Und du rechnest dir was schön. Ein Mieter zieht doch auch nur um wenn es sich für ihn lohnt. In der Regel für einen besser bezahlten Job, oder um einem ungesunden Arbeitsklima zu entkommen. Der Käufer hingegen macht sich abhängig und geht ein hohes Klumpenrisiko mit seinem Investment ein.
@@MHWUU Naja eine ungeplante Schwangerschaft, oder eine endende Beziehung oder eine Kündigung vom Betrieb sind aber auch sehr häufige Umzugsgründe, nicht alles wird besser^^
@@markusz4447 Auch in deinem Beispiel lohnt es sich für den Mieter. Gelitten hat der Käufer.
So ist es.
Naja, dafür kann der Mieter alle 10 Jahre eine Wohnung nach aktuellen Stand der Technik raussuchen, während der Eigenheimbesitzer noch in seiner Wohnung lebt, die technisch noch auf dem Stand vor 40 Jahren ist
Nicht kaufen oder Mieten ihr müsst etf kaufen und normal kaufen kaufen kaufen 🤣👍
Jährliche Mietsteigerung vom 1% ist mittlerweile leider völlig unrealistisch. Viele Vermieter schröpfen die Mieter mittlerweile ordentlich, weil's kaum Zinsen gab. Und nun, wo sie das einmal für sich entdeckt haben, geht die Steigerung munter weiter! Realistischerweise sollte hier eher mit 4-5% jährlich gerechnet werden.
Mag natürlich im Einzelfall sein, entspricht aber nicht dem langfristigen durchschnitt
Oder noch viel einfacher: Wenn man eine Immobilie zu einem guten Preis bekommt, und auch noch eine günstige Finanzierung, kann/soll man das machen. Man darf sich aber nicht bis über beide Ohren verschulden. Ganz wichtig: Welche Restschuld bleibt am Ende der Zinsbindung übrig, und welche Rate ergibt das, wenn man den Spitzen-Zinssatz der letzten 30 Jahre anlegt? Nur kaufen, wenn man sich auch das noch leisten kann.
Übrigens, auch aus einer gekauften Immobilie kann man freiwillig wieder raus. Nennt sich verkaufen. Etwas aufwändiger als das verlassen einer gemieteten Immobilie, aber kein völlig unmöglicher oder undenkbarer Vorgang.
Ganz genau. Man muss wissen was man tut. Und niemand wird gezwungen, für immer in seiner Immobilie wohnen zu bleiben. Immos sind auch wieder verkäuflich.
Die 1% Mietsteigerung hast du leider nicht simuliert erhöht. Denn da waren wohl eher gut 3% realistisch.
Eine Wohnung kostest 2062 an die 500K. Da schau mal an..🙂
Wie schaut's denn mit Inflation aus? Ist die in Depotwert, Miete und Immobilienwert mit einberechnet?
Wenn man sich die Mietsteigerungen in den Großstädten ansieht, frage ich mich, was für einen Aussagewert angenommene 1% jährliche Mietsteigerung für die Kalkulation haben. Muss man da nicht sehr auf die Region schauen und den Zeitraum?
Ihr solltet mit der Kappungsgrenze von 15 Prozent alle 3 Jahre als Mieterhöhung rechnen. 1 Prozent unter zu wenig
sofern man sich noch ein Video wünschen dürfte, wäre der Vergleich, vermieten zum Vergleich mieten + vermieten und vllt später selbst einziehen oder eine zweite Immobilie kaufen. Danke.
Also, die Mieterhöhung von 1% p.a. ist viel zu niedrig angesetzt. Die Vermieter mit Indexmieten lachen sich dich derzeit ins Fäustchen und erhöhen um 8-10% und konnten die letzten Jahre um 2% jährlich erhöhen. Da Indexmieten zum neuen Trend der Vermieter geworden sind (Mietpreisbremse damit ausgehebelt), dürfte die Kalkulation von 1% leider völlig daneben sein. Daher würde mich die Kalkulation interessieren was passiert wenn man an dieser Schraube dreht und von einer Mietsteigerung von 3-4% p.a. ausgeht, da die Ökonomen davon ausgehen, dass die Inflation in den nächsten Jahren eher dort stagnieren wird.
Ich wohne seit 20 Jahren zur Miete und die einzige Mieterhöhung die ich je bekommen habe war durch Umzüge. Ich vermute daher das hier vom durchschnitt ausgegangen wird und da kann ja 1% hinkommen. Und ja, ich wohne in einer Großstadt und war nie kürzer als 5 Jahre in einer Wohnung.
@@Grinsekatze62 Es fehlt weitere Szenario für Berlin, München oder etc. Meine Kaltmiete hat sich in den letzten 6 / 7 Jahren um 40% erhöht. Es wurde nichts renoviert, sondern nur repariert. Wohnungen werden fast luxussaniert für neue Mieter. Das Haus hat 2 Weltkriege gesehen, also aus 1900. In der Nähe gibt es ein Bauboom, doch erst seit Coronabeginn.
Genau. Wien ist ein Chaos...
@@chih-weilan9035 Man sollte dort einfach nicht wohnen. Ist viel zu teuer, egal was man macht.
Die Mietsteigerung wird vor Inflation angegeben sein, genau wie Instandhaltungssteigerung und Wertsteigerung, sonst müsste man ja von einem realen Wertverlust ausgehen, selbst bei nur 2% Inflation.
Für ein Haus 600K und mehr zu bezahlen ist schon wahnsinn in D da fragt man sich lohnt sich das heutzutage noch ich denke eher nein einen Wertgewinn wirds kaum noch geben! Eine kleine 60-70m2 Wohnung ist hier eine gute Entscheidung denke ich wenn überhaupt.
Was ist mit Renovierungen + Versicherungen ?
Das sind die Instandhaltungskosten
Inwieweit wurde die steuerliche Belastung der ETFs mit einbezogen?
Die ist so individuell, deswegen macht es keinen Sinn, hier etwas anzunehmen.
Heutzutage sind die Immobilien in Stadt und Stadtnähe sowie auf dem Land in Flughafennähe ja eh unbezahlbar. Ich zahl doch nicht 500k über 45 Jahre lang ab um dann nach dem ganzen Stress (und am Ende meiner Lebenszeit) einen Herzinfarkt zu bekommen. Ich zahle jetzt eine normale Miete, aber dafür nur 100€ Pauschale Nebenkosten inkl. Wasser, Strom, Heizen, Internet, Parken und Müllabfuhr. Spätestens diesen Winter ist das voll der Gewinn für mich.
Ich höre nur ich ich ich....Nicht jeder ist alleinstehender Single und möchte den Rest seines Lebens in einer Hundehütte leben will. Lebens- und Wohnqualität, soziales Umfeld für die Kinder, Leben und Wohnen nach eigenen Vorstellungen. Schaffung von Sachwerten die generationenübergreifend sind. Was du nicht verstehst ist dass du auch LOCKER 500.000 bis 800.000 Euro an Miete in 50 Jahren zahlst. Dein Problem ist nur dass dieser gigantischen Summe 0,0 Vermögenswert gegenüber steht. Dümmer kann man sein Geld nicht ausgeben.
Zahl halt nur 10 Jahre ab
@@frankheels Du komischer Komiker! also 50k pro Jahr, wie soll das gehen...zahlt dir Mami und Papier etwa noch Taschengeld hmm? ...so 10k im Monat? also wirklich, ich arbeite für mein Geld, wohne nicht bei den Eltern, hab keinen Sugar-Daddy wie so manche Gold-Digger da draußen und komm gut über die Runden. Aber einfach so 500k geht nicht und 400k wäre eine Lebensaufgabe (für nichts...denn wenn man erstmal endlich tot ist, kann man sein Haus ja auch nicht mitnehmen)
@@frankheels Diesen Tipp solltest du an alle geben. Dass da noch niemand drauf gekommen ist....
@@frankheels Warum nicht in 5? Geringverdiener sollten einfach die Finger von Immos lassen.
Gutes Video, hatte schon die früheren Teil gesehen. Wie ihr sagt, ist es letztlich eine Lebensstil-Frage. Habe mich jetzt mit Mitte 30 bewusst gegen die eigene Immobilie entschieden. Kann mir einfach nicht vorstellen, den Rest meines Lebens an einem Ort zu verbringen. Und habe auch keine Lust, später Vermieter zu werden. Heute ist es wegen Kind ein Raum in der Mietwohnung mehr, in ein paar Jahren einer weniger. Der Stadtteil oder die Stadt ändert sich und man kann flexibel auf sein aktuelles Bedürfnis reagieren. Evtl. soll es in ein paar Jahren in eine höherpreisige Gegend gehen, später dann doch eher wieder an den Stadtrand im Grünen, wo es günstiger ist oder evtl. auch mal ins Ausland? Die Dimension Klimawandel noch gar nicht mitgedacht. Dazu die Frage: mal möchte man im Altbau, mal im Neubau wohnen. Es gibt einfach viele Optionen, die das Leben und das eigene Bedürfnis je Lebensphase bereithält.
Ja, ganz genau. Der Besitzer hat dazu mehr Verantwortung und Arbeit, deshalb kommt er günstiger weg. Einen fiesen Nachteil hat der Mieter aber leider: Man renoviert seine Wohnung, richtet sich alles schön ein und dann möchte der Vermieter dort einziehen...
Ja, wobei man Wohneigentum durchaus auch wieder verkaufen kann. Teilweise mit sehr hohem Gewinn.
@@maxmeier787 Ob das für alle Zeiten so bleiben wird? Selbst wenn es weiterhin nominal der Fall sein wird, schlägt die (erwartbar langfristig relativ hohe) Inflation doch zu...
@@scientistMUC79 Steigen Immobilienpreise nicht mit steigender Inflation?...
@@maxmeier787 Da musst du nominal vs. reale Steigerung unterscheiden. Wenn das Haus bei 10% Inflation nach einem Jahr 550.000€ statt 500.000€ kostet, ist der Preis nur nominal gestiegen, real ist er gleich geblieben (vorausgesetzt, Löhne haben auch um 10% angezogen).
Wer sagt denn, dass ich als Käufer nicht auch in ETFs investieren kann?
Also eindeutig Mieten gerade weil 6 % pro Jahr Rendite lächerlich sind wenn man etwas Ahnung vom Aktienmarkt hat.
Danke für das Video! Wollt ihr nicht einen Rechner bereitstellen, in dem man selbst an diesen Variablen spielen kann?
Etwas niedrig finde ich die Instandhaltungsrücklage von 0,6% des Kaufpreises.
Wieso sollte Miete nicht rausgeschmissenes Geld sein? Wenn meine monatliche Miete (sagen wir 1500 Euro) exakt so hoch ist wie meine Kreditrate + monatliche Rücklagen (1200 + 300 Euro), dann hab ich in beiden Szenarien zumindest in der Theorie gleich viel Geld ausgegeben und gleich viel übrig für zb ETFs. Das Haus gehört irgendwann mir, das Mietobjekt nicht. Eigentlich völlig logisch, oder? Und ich rede hier von einer Vollfinanzierung.
ich verstehe nicht, warum es immer heißt: Entweder Immobilie finanzieren ODER ETFs. Wenn man ein passendes Objekt zum Kauf gefunden hat, welches keinen finanziellen Rahmen sprengt und die Ausgaben im Verhältnis zur Miete gleich sind (also das gekaufte Haus nicht wesentlich teurer im Gesamtpreis ist, als wenn ich zb in den 30 Jahren Miete zahle), dann schließt sich Finanzierung und ETFs doch gar nicht aus. Das sieht man im Video ja auch gut bei dem Punkt "teure Miete".
Der zweite für mich wichtige Punkt: Es geht nicht immer nur um Rendite, Rendite, Rendite sondern ist auch einfach eine Livestyle-Entscheidung.
Aber insgesamt ein gutes Video mit verständlichen Vergleichen! Vor allem finde ich die neutrale und sachliche Art sehr angenehm.
So einfach ist die Rechnung halt nicht. Beim Hauskauf hast du zum Einen Kaufnebenkosten und danach Instandhaltungskosten, die du dazurechnen musst. Und das macht dann wie im Videobeispiel zB 500€ monatlich aus, die der Mieter mehr zum Investieren hat.
@@Keekkse Korrekt. Zumal man auch bedenken muss, die Kaltmiete mit der Kreditrate zu vergleichen, denn Nebenkosten hat man als Eigentümer ja trotzdem.
Man kann genauso von der anderen Seite argumentieren und sagen "Kaufen ist rausgeschmissenes Geld", denn wenn ich für 400k ein Haus kaufe, kommen bis der Kredit abbezahlt ist >100k Kosten (Kaufnebenkosten, Kredit, Instandhaltung, Versicherungen) dazu, die dann auch einfach weg sind.
@@patrickbateman6647 hallo...ganz zu schweigen bezüglich dem Klumpenrisiko bei einer Immobilie und den Risiken bescheuerte Nachbarn zu haben oder das sich die Wohngegend aus irgendwelchen Gründen verschlechtert...wer weiß was die Immobilie in 20 Jahren wert ist
Teils valide Argumente.
Jetzt Mal aus der Praxis: 1600 Euro Kaltmiete macht in 30 Jahren (ohne Mietsteigerung, was unrealistisch ist): 576k Euro. Ein Kredit in Höhe von 300k (zum Kauf, Renovierung von Erbobjekt whatever inkl Kaufnebenkosten) mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einem Zins von 3,5% ergibt: 1350 monatliche Rate / insgesamt 485k Rückzahlung. Die Differenz von Kaltmiete und Kreditrate wird für Instandhaltung zurückgelegt. Wieso sollte man in diesem Fall mieten? Jetzt Mal abgesehen von der Nachbarschaft.
Edit: Denn viele entscheiden sich gegen die Miete in einer Großstadt und für den Kauf auf dem Land. Vielleicht in der Heimat bei der Familie, Home-Office ist möglich etc. Das ist nun Mal in den meisten Fällen günstiger. Dass ich in München zur Miete wohne heißt ja nicht, dass ich in München kaufen möchte.
@@gamesandmultimedia Das ist halt ein konstruiertes Beispiel, bei dem der Kaufpreis ziemlich niedrig ist. Vorallem wenn da schon Nebenkosten UND Renovierung dabei sind.
Ja, in dem Falle lohnt sich Kaufen natürlich.
Super Video.
Die Frage ist aber: Wie hat Emre entschieden?
Hauptsache Alessio geht's gut
Was ist mit Hausgeld? Das macht bei vielen inzwischen 400 euro im monat aus
Käufer haben halt auch meistens eine Familie und wollen etwas für die Kinder und Enkelkinder geben. Mieter denken da halt anders.
Bei immer weiter ansteigenden Baukosten, Sanierungszwang, erneuerbaren Energien auf dem Dach etc. wird zukünftig auch die Miete signifikant steigen müssen damit es sich auch nur Ansatzweise lohnt noch zu bauen. Wenn ich jetzt einen Neubau kaufe, kann ich zumindest sicher sein das meine Rate die nächsten 20 Jahre gleich bleibt.
Es kann auch gut sein das die nächsten 10 Jahre deutlich weniger Wachstum im Aktienmarkt entsteht. Das GDP Ratio zeigt in den USA immer noch eine Überbewertung von ca. 50%. Das kann sich auch wieder ausgleichen
Ja, unsere Wohnung war quasi neu, als mein Mann sie gekauft hat. Die Vorbesitzer haben das DG ausgebaut, war vorher ja ein Dachboden und alles war neu: Gedämmtes Dach, Bad, Böden, Fenster, Türen usw. Ging ja nicht anders. Die sind dann pleite gegangen und es stand vor der Zwangsversteigerung. Die Bank war froh, dass sie die Wohnung ohne Verluste an jemand Anderen geben konnte, der es gekauft hat und mein Mann war froh, eine neue, schöne Wohnung zu haben, an der lange Zeit nix zu machen ist.
Der erste Punkt wird meiner Meinung nach viel zu wenig berücksichtigt in den ganzen Diskussionen. Wir leben aktuell mit unserem Kleinkind in einer quasi ungedämmten Altbauwohnung zur Miete und sind "aus Gründen" aktuell auf der Suche nach was Modernerem. Die wenigen Angebote, die es da bei uns gibt sind jetzt schon so astronomisch teuer, dass wir genauso gut hier wohnen bleiben können und dafür trotz explodierten Gaspreisen noch die Heizung aufdrehen können.
Diese ganze Entwicklung spricht im Übrigen auch ganz klar gegen das Argument im Alter braucht man dann weniger Platz und kann sich als Mieter leichter kleiner setzen. Wenn sich in der Zwischenzeit die Mietpreise verdoppelt haben, hat man auch nichts von.
Ich habe gehört, dass auch Instandhaltungskosten inflationär steigen. Wieso vergessen das die Eigenheimbesitzer immer?
@@BimbesKhan85komisches Argument zum Schluss. Eine kleine Mietwohnung ist immer günstiger, als ein riesiges Haus, was man als Rentner alleine bewohnt.
Habt ihr bei der Kapitalanlage auch die 25% Ertragssteuer mit eingerechnet?
Ne, weil das keinen Sinn macht, weil der Steuersatz gesamt nie 25% ist
Liebes Finanztip-Team, super Video und sehr hilfreich! Ich habe eine Frage zu den 500€ ETF-Sparplan des Mieters bei 6:58: wie setzt sich die Rechnung genau zusammen? Woche Einsparungen sind das genau? Kann man das vielleicht sogar in einem groben Prozentsatz ausdrücken, um leicht seinen ETF-Sparplan zu berechnen? Vielen Dank!
Grundsätzlich Immobilie VERMIETEN, aber SELBST zur MIETE wohnen.
Das ist natürlich der Meisterweg. Dennoch emotional ist es schon ein Traum im abbezahlten Eigenheim zu leben 😅
Es möchte auch nicht jeder unternehmerisch als Vermieter tätig sein, aber wer's kann für den ist das schon lohnend.
Mir gefällt der Ausschlieslichkeitscharakter des kommentares nicht: in der eigenen Immobilien wohnen und Vermietbare Immobilien erben geht ja auch.
Es ist einfach auch schön sein eigener Herr zu sein und selbst zu werkeln.
@@dr4acula sehe ich genauso, und vor allem die Veränderungen an der Immobilie machen zu können was man eben selbst machen will. Und die Heizung auf maximal 20 Grad einstellen zu müssen passiert auch nur im Mietswohnungen
Vielen Dank für das sehr informative Video. Das setzte ich im Unterricht ein:-)
Ich schaue mir die Videos kaufen vs mieten gerne an. Aber letztlich ist es immer eine Bauchentscheidung zu kaufen oder nicht wenn es finanzierbar ist. Mit selbst bewohntem Eigentum kauft man Emotionen. Ja man kann es sich schön reden, ich spare Miete, bezahle meine Immobilie ab und bin vor Mieterhöhungen und Eigenbedarf sicher.
Wir können unsere Eigentumswohnung auch vermieten oder verkaufen. Wenn ich 3000 Euro pro qm rechne, kriege ich bei 80 qm 240.000 Euro. Nicht schlecht, oder? Mein Mann sind übrigens beide 37 Jahre alt, in einem Jahr ist abgezahlt. Zeig mir das ETF-Depot eines 37-Jährigen Angestellten, das 240.000 Euro beträgt... Wirst du nicht viele finden.
Also kann man sich auch auf Miete leben schönrechnen.
Woher kam das Eigenkapital zum Kauf. Wie hoch war der Kaufpreis. Wie hoch Zins und Darlehen?
Ich hätte unser Haus auch nach der Sanierung für deutlich mehr verkaufen können als Kaufpreis war. Aber mein Ziel war ja Eigennutzung. Und letztlich hat was du schreibst, nichts mit dem zu tun was ich geschrieben habe. Wer mit Eigenkapital und ETF begonnen hätte als ihr gekauft habt hätte jetzt auch eine ordentliche Summe auf dem Konto.
@@markusluczak3385 Vor 19 Jahren gab es keine ETFs. Bitte bezieh das mit ein. Da hat man entweder in Einzelaktien oder in teuer gemanagte Fonds gemusst. Und diese gemanagten Fonds damals mit 2% jährlichen Kosten erzielten nicht die Rendite, die ETFs heute erzielen können.
Kaufpreis damals: ca. 120.000 Euro INKLUSIVE Zinsen. Quasi ist das die Summe, die wir dann insgesamt getilgt haben. Zustand der Wohnung war neu, musste nix gemacht werden, weil die Vorbesitzer das komplett neu ausgebaut haben, pleite gingen und mein Mann das gekauft hat. Eigenkapital hatte er damals gar keins, der war 18 Jahre alt und ausgelernt, hat Vollzeit gearbeitet und die Bank war froh, dass es jemanden gab, der die Restschulden dieser Wohnung übernahm, sonst wäre sie in die Zwangsversteigerung gekommen. Eigenkapital, das irgendwo anders angelegt hätte sein können gab es also nicht.
Und da wir mit 500 Euro monatliche Rate schon jetzt unter der ortsüblichen Miete von 800 Euro für eine vergleichbare Wohnung liegen, hat sich das gelohnt. Die Differenz von 300 Euro ist für Sanierung da und in einem Jahr keine Raten mehr und das Geld (die 500 Euro Tilgung) für ETFs da. Also können wir in einem Jahr sogar mehr Geld in ETFs stecken als eine Familie, die 800 Euro Miete zahlt. Denn wir brauchen dann nur noch 300 Euro Rücklagen monatlich für zukünftige Sanierungen. Also haben wir 500 Euro mehr wie der Mieter.
bei 7:12 wird gesagt, der Mieter spart 500 Euro gegenüber dem Käufer. Wie setzt sich das zusammen? 315.000 Euro x 4% Zinsen sind 1.050 Euro Zinsen plus 175 Euro Instandhaltung, also 1.225 Euro pro Monat für den Käufer. Kaltmiete 11 Euro x 100 qm sind 1.100 Euro für den Mieter. Der Unterschied beträgt anfangs 125 Euro und wird jeden Monat mit zunehmender Tilgung kleiner.
Tilgungsrate dürfte in deiner Berechnung fehlen.
Und über die Zeit wird der Unterschied noch kleiner, weil die Mieten steigen