这位同学，这是纽约房地产交易中的转合同，法拍屋一般都会有flip contract这样，flip contract不用卖家拿到产权直接转卖他的合同是合法的，但是这个过程中你的经纪和律师不专业的地方是应该事先告诉你这是法拍屋告诉你所有相关流程，你有个心理准备，因为一般法拍屋价格会低于市场，关于延缓合同正常closing date on about 60days的意思就是60+30days. 法拍屋和flip contract对经纪人和律师的经验要求比较高，没有操作过是不了解流程的。
In the US, there are a lot of scams and frauds. But at least we have a way to seek justice. It does not matter it is Chinese or American brokers and attorneys. They are all after their interests. That is why you have to get involved and your homework from day one.
这个是assignment sale. 在很多洲是合法的，卖家不需要拿到产权，可以直接把产权过户给购房者，这样避免了多一次付过户费，同时这种房子一般是低于市场价，投资人的最爱。你应该需要签一份assignment.签合同得时候就应该知道这个产权不是卖家的。如果没有这个合同就是有猫腻。而且这个律师应该没操作过这种买卖所以才办不下来。不是所有律师都会做。
@Wai Wong 他的經歷全不可信。在過戶之前﹐ Title company must do a title search to check the owners recording to county's recording office. 產權公司必須做一個產權歷史的蒐證。如果有絲毫缺陷﹐這個交易就必須取消﹐地產公司和仲介經紀就拿不到半毛錢。 他比你買房子的還緊張。
Finally understand what you are trying to say and what you had gone through. They are not trying to cheat you. The word Cheating is too harsh to use. Just that you agent are not really familar with what he is doing and lack of managing the situation. It should be assigning case instead of sells and purchase. Your agent and yourself neglect that you have to review ownership proof before start giving an offer. There is nothing wrong with both lawyers. As of buying a property, it doesn't matter if you are using native agents or Chinese agents. However, if the whole transaction are all Chinese. There are something wrong as seems they are only capible doing Chinese business like your case. The level of professional will be in doubt. I myslelf is a property agent. I come across a lot of China buyer. Somehow, they always choose to engage those not professional ones instead of me. I realised that this group of people turn to listen to what they like to listen instead taking honest and professional opinion.The bottom line is the Greed playing a big part. When you buy unbelieveable cheap stuff, when you buy tour package with no fee... But, its sad that its somehow the Chinese culture.
You do not need to have an attorney to buy a house. There is a selling agent and buying agent. Both of them has it own broker company. However, sometimes, if you want have a good deal, you might want to work with one agent who is not only a buying agent but also a selling agent.
听起来你根本就没有买过房子。在美国买房没有这样的流程要先付给对方律师10%。钱怎么会付给律师？钱最后是付给tittle company 的。由tittle company 来安排各类款项，律师就拿4、5百律师费。我买过两套房，知道整个流程。你说的如果是真的那就不是买房受骗，而是遇到了诈骗。因为在美国买房没有先付对方律师10%这样的流程。
10年前也碰到过类似的case，我直接告诉我的客人不要买这套房子，之后我会帮他们找个更好的。应该是你的经纪人不太有经验，两边律师也都没有尽责，他们应该没有骗的成分，只是后来这套房子的产权太复杂，拖的时间太长，我记得我有一单case因产权问题拖了1年半，我的客人很喜欢这套房子，不愿放弃，在这一年半里，我们更改了2次seller的名字，第3次更改才买到。我不认为整个交易中有什么欺骗，只是一些特殊的房源要走特殊的途径。10多年过去，我还是还感谢我的客人的理解和坚持，他们得到的回报就是这套房子如今至少增值了1百万（当年是$30万的投资）。
我来美国4年多请过3个不同的律师（都是白人或西班牙裔），每次都发生了一些让人不快的插曲。有办事拖拉不上心的，也有临时加酬劳的，还有一个从头到尾就跟我面谈了一次说的天花乱坠，最后一毛钱的事情也没做但还是理直气壮收了全款。 感觉想要找个靠谱的律师不容易，好多都是抓住了当事人茫然无助的心理趁火打劫。。以上是我个人经历和观点，非喜勿喷～～
尤先生把这件事曝光出来是一件大大的好事，给你点个赞。华人坑华人太让人失望了。应该把这几个人曝光。让所有人可以避开这几个人和他们的公司。
xin lu 谢谢您的支持，给大家提个醒，有则避之，免得重蹈我的覆辙。
没用的 只要不犯法沒被抓去关 他们换个公司改个电话号码 继续骗 傻子年年有
遇到渣人了，真的不幸 运 谢谢您把真相说出来了，提醒了我们
谢谢你的分享👍
个人观点： 第一：法拍屋 要在签合约之前经纪人和买家律师要公开给买家。
第二： 法拍屋的 合约和正常的合约不一样的。律师刚开始给您解读合约之前会告诉你这是转合约法拍屋，10% 怎么退，等等
第三，法拍屋 会有三个律师，买家律师，卖家律师，法院的律师。因为这个房子是法院拍下来的。三个律师可以一起联系 跟进过户进展。
第四，卖家如果已经从法院拍下来了他也放了 10% 给法院的话，他可以转出去，在纽约 皇后区的话 拍下来的人是有权转让出去的，如果产权有问题的话，法院是肯定会退你的10% 订金的。至于 卖家为什么 不退 我也很好奇，也没有说明理由，因为这是不可能不退的钱，律师执照有可能吊销的事情，我想没有一个律师会为了帮自己客人，而做断送自己职业生涯的事情。是租客没走？还是 有其他的原因？
第五. 其实不需要 打官司的， 只要你聘请的律师 郑重的严厉的一句话跟对方要求退10% 就可以了。还是上面的话 10% Escrow 钱他不退会影响他的执照被吊销的。所以什么理由不退 为什么后来又说退一部分 比较关键（所以纽约买房子一定要找专门做地产的律师，不要找综合性律师或移民律师或离婚律师等等）
还有地产经纪人 做的20 年还是 30 年， 如果没有做过法拍屋 也是跟新人一样，纽约地产也分很多，专门做 租的地产经纪，住宅经纪人，商业地产经纪人，等等。所以找到一个合适的经纪人也很重要。
遗憾的点：法拍屋便宜点，但找一个懂的人去做就没这么多曲折了，律师也是找了一个做过法拍屋很多的律师就好了。当时准确的搞清楚为什么卖家没办法过户就好了，卖家缺钱没办法先跟法院过户？还是？， 了解清楚了那就有解决的办法。最起码 当时如果 78万 买了 这个房子 现在这个房子已经增值了，而且皇后区小学也有很多10分满分的，至于买到长岛学区房 应该没有太大的涨幅。以上就是个人观点了，无聊写一写罢了。
john li 非常感谢您的专业解读！是的，我认为这件事经纪和律师最根本的过失就是在签约前没有向我披露法拍屋这个信息。至于不退10%的事我也没搞清楚。记得交涉中，对方律师代表卖家提出过：要我赔偿一些损失就把10%退还的要求。
主要责任在于list agent, 卖家必须是property owner 才有权签约买卖合同、这个案例显然是卖家暂时还不是owner 所以sales agent 是不应该list for sale. 在国外跟2类行业人打交道需要小心：1是Real Estate Agent, 2: Car Dealer
還有律師
还有所有人
You can report the seller’s broker and his license can be revoked.
谢谢老尤，你的慷慨解说，可以帮助很多人
陈强 谢谢你的关注！
这位同学，这是纽约房地产交易中的转合同，法拍屋一般都会有flip contract这样，flip contract不用卖家拿到产权直接转卖他的合同是合法的，但是这个过程中你的经纪和律师不专业的地方是应该事先告诉你这是法拍屋告诉你所有相关流程，你有个心理准备，因为一般法拍屋价格会低于市场，关于延缓合同正常closing date on about 60days的意思就是60+30days. 法拍屋和flip contract对经纪人和律师的经验要求比较高，没有操作过是不了解流程的。
我很同意你的看法。这关键是对方的问题，不是华人骗华人的案例，是专业知识和经验不足的案例。
老尤，我是房产经纪。我在德州，按照我在德州的从业经验，你说的这个是经济人的责任。我们这边如果是卖房，在与卖家签约放在市场上之前就会找title company的escrow officer来做产权调查。在此之间还会在county的网站上找到Tax record, 基本就会排除你的那种情况。因为你这种情况，在最后也是不能close。作为经济人，还有title company，最后不能close的房子是拿不到钱的，相当于白干活。对你的经历表示遗憾！从你的经历，感觉纽约那边也太不规范了，你也是遇人不淑吧。
这样比较专业
👍！紐約這邊也很規範，他说的情況好像有些不可思議。
纠正你一下，这不叫法拍房，而是叫power sale（银行拍卖房，不是法院拍卖房），另外在你下OFFER时你的经纪或律师没有事先告诉你？不可思议，不可思议，不可思议！我很怀疑你是要么说谎，要么你没有把事实的全部说出来。你应该从中学会一些东西，估计你现在还不明白美国的文化和正规的做法，比如你说账单的问题，律师是不可能事先告诉你打官司所要的具体价格，明白吗？看来你还有很多东西要学习。
我在美国从来不找华人办事，看太多坑华人的事件. 买房子我都是自己在网上找所有的房子信息.
我在法国从来不找华人办事
中国人这么坏？
畸形的改革开放下的畸形人
我也是……出来前就有不少人这么跟我说，因为我们英语可以，所以来了都是自己网上找信息，接触的都是西人。
其实 吃不到大多数的华人律师都是坑自己华人的钱，我知道有一位香港的人在英国都是坑了不少华人的钱，因为都是不懂英语，也不想木方，生意明知是被坑的都要找她，诶！
我觉得出于道义，老尤你应该曝光这个经济和律师呀
林肯说：律师与骗子是同义词。
精辟吧？👍👍👍
但社会还是需要律师
所以社会上有很多骗子
還有廣告人天生就有一張唬爛嘴啦！
这个案例最主要的问题就是他的第一个经纪人不应该介绍法拍屋给新来美国买第一套急着自住的客人。
法拍 便宜很多 不排除本人图便宜
朋友。如果你认为律师有问题，你可以向当地的律师协会提出complaints。当然前提条件是你确认你的律师有问题。这是非常严重的，是肯定会被律师协会调查的。
In the US, there are a lot of scams and frauds. But at least we have a way to seek justice. It does not matter it is Chinese or American brokers and attorneys. They are all after their interests. That is why you have to get involved and your homework from day one.
找到一个华人的律师事务所，他们不按时间收费。预约的时候他们说要预约就要付100美金，接下来的金额要看谈论的内容是什么... 感觉就是一个坑。
这个是assignment sale. 在很多洲是合法的，卖家不需要拿到产权，可以直接把产权过户给购房者，这样避免了多一次付过户费，同时这种房子一般是低于市场价，投资人的最爱。你应该需要签一份assignment.签合同得时候就应该知道这个产权不是卖家的。如果没有这个合同就是有猫腻。而且这个律师应该没操作过这种买卖所以才办不下来。不是所有律师都会做。
美國房的主要讯息是公開的，只要有住址就可查出谁是拥有人，房子何時建造，多大，到那時一共轉過幾手每次價格是多少，一目了然。
Wai Wong 哪可以看呢？
早陣子拥新择西州豪宅周立波夫妇与住長岛蠔湾的鄢軍在打口水戰時，他两家就是被花生友查到房屋住址再查到其他资料的，想查房屋资料進入google.com即可。
@Wai Wong 他的經歷全不可信。在過戶之前﹐ Title company must do a title search to check the owners recording to county's recording office. 產權公司必須做一個產權歷史的蒐證。如果有絲毫缺陷﹐這個交易就必須取消﹐地產公司和仲介經紀就拿不到半毛錢。
他比你買房子的還緊張。
@Amy Gmail 在當地縣市政府的登記處 (recording office)。該處負責登記存儲所有市民的資料﹐包括房地產紀錄﹑婚姻登記﹑犯罪紀錄﹐等等。
阿阮Aaron 老行尊，有那人食飽飯沒事做嗎，講到正題，👍👍
謝謝分享，立功在加州已 35 年，1991 年開始從事傳媒業的主持人、管理人員20多年，2007年跨行從事房地產業。
過去35 年中的確見過許多華人欺騙、恐嚇、詐騙華人等案子。做了房地產後更發現有少數不靠譜或不肖份子為了賺佣金，很多客戶該知道的事都避而不談，甚至欺騙我們自己中國/華人朋友。所以七八年前開始，為了提升我們南加州華人地產經紀的素質與服務的職業道德，特別創立了「美國立功地產學院」，希望能傳遞自己熱忱、誠實、正派、專業的地產經驗給對房地產有興趣的客戶及朋友，希望能夠提醒大家千萬小心，不要再被欺騙或是走冤枉路。趁居家避疫時，立功也錄製了一些房地產需要注意/法律相關事項的短片，提醒朋友們小心不靠譜經紀、誇大不實的廣告、小心法拍屋騙局/黑道恐嚇、及買房的保護條款等短片，希望利用一點經驗與時間，提醒朋友們小心，保障華人朋友的權益，提升華人服務的精神！加油💪
你如果是全现金买房不用贷款，一般合同会签nomortgage contingency 意思就是你如果不买就要扣除10%的deposit，如果是卖家的原因不等过户是完全可以讨回的
Finally understand what you are trying to say and what you had gone through.
They are not trying to cheat you. The word Cheating is too harsh to use. Just that you agent are not really familar with what he is doing and lack of managing the situation. It should be assigning case instead of sells and purchase. Your agent and yourself neglect that you have to review ownership proof before start giving an offer. There is nothing wrong with both lawyers.
As of buying a property, it doesn't matter if you are using native agents or Chinese agents. However, if the whole transaction are all Chinese. There are something wrong as seems they are only capible doing Chinese business like your case. The level of professional will be in doubt.
I myslelf is a property agent. I come across a lot of China buyer. Somehow, they always choose to engage those not professional ones instead of me. I realised that this group of people turn to listen to what they like to listen instead taking honest and professional opinion.The bottom line is the Greed playing a big part.
When you buy unbelieveable cheap stuff, when you buy tour package with no fee... But, its sad that its somehow the Chinese culture.
好不容易理清你说的事。以为是爆料，其实是抱怨。
看来看去看不到有欺骗，至少你的第一个经记和律师没有。你说经纪没告诉你卖家是个公司，就是罪状，这个谈不上。在美国从法律层面，你从个人和从公司手里买房子，没区别，本质上都是私产。接下来你说产权调查发现问题，产权调查中的任何问题，在合同期包括延展期内解决掉，就完事大吉。如果合同期内解决不了，就是卖家违约，退还你的钱，没二话。如果卖家在违约同时涉嫌欺诈，那就再告！让卖家赔偿损失。所以，你说你的第一个经纪建议你，等到合同到期再告，是正解。从你的描述看，反而是你等不及（实际上你是反悔了），所以70天便撕毁合同，所以千条理，也变成了你违约在先，一手正常的牌打得稀烂，后边的曲折就是不可避免了。话说你一听说产权调查有问题，就认定自己被骗，认定你的经纪和律师在合谋骗你，估计他们的建议你也听不进去。
你这就是刚来美国水土不服，搞出一个乌龙吧。也许在美国多呆几年，你会想明白。不管怎样，你凭感觉，好像怎样或可能怎样，就说人家不诚信，不好。
我也觉得到不了欺诈的程度.
美国不动产普通老百姓都可以查询到具体权属,事主自己前期功课没做足,就贸然出手.
退一步真觉得对方欺诈,直接报警,在视频里公开骗子信息啊.
啰哩啰嗦，真是没人骗他，只怪自己英文差。既然不懂英文，就不要买short sell.
分析棒。被害妄想症。
谢谢尤老师关于买房子受骗的分享。以后我再买房子也可以因为您这个问题给自己提个醒。我生活在明尼苏达州，我这边在郡官网上是可以查到每个房子的ownership，还有这个房子建造于哪一年，房产税是多少钱。不知道您那里怎么样。如果能提前这样自己从政府的开放网址上查出来，可能也能一定程度上避免这个问题。祝好
在美國和加拿大的房市如果很夯的時後，千萬不要和別人搶購。有些雙方經紀人也會套好招，讓買家多貼上很多錢。奉勸剛來的新移民，先租房子住一年，慢慢看地點和了解，比較不會吃虧。
Laura Chen 谢谢您的建议！
過去两三年纽约房子火，中國人由其是大陸人亂搶房，亂像叢生，租房更甚，往往失去定金。
@@laoyou 这就是为什么中国长期被美国欺诈的原因！美国是个诚信的社会？博主是三岁小孩吗？我就是个出色的房产经纪，但几乎不可能赚钱除非诈骗顾客。broker紧跟在背后像疯狗一样地cut deal就像穷凶极恶的盗匪，而他们的背后有着强大的美国政府撑腰。美国的角角落落都是诈骗，从华尔街，保险业，银行业，地产业，服务业...... 美国几乎没有正当职业，除了诈骗就是诈骗！当我在拿了几个执照之后发现根本无法做，因为我不愿诈骗任何顾客在美国就干不了这一行。世界上没有邪恶的事美国社会做不出来的，只有华人自己的头脑里的严重媚洋思维在作祟！经济最想抓住机会骗的就是你这样的新移民！
第一没决定买房子前看房产中介多用几家，反正看房不用钱。其次看中某个标的不要马上签约，记下地址有物管先调查资费到市政府打个记录，里面包括违章citation tax link 还有title owner都可以查到。这些经纪是不会帮你查的，房屋检查也不要用经纪人介绍的，因为挑毛病讲价嘛！（房地产经纪别打我）不要小看去市政府查记录这个建议哦，它不但买之前能让你避免被骗，之后你的房子可以怎样改建装修，老房子的话以前作过什么样的改动都可以查到。特别是面积，很多房地产经纪的建筑面积是夸大的。然后就是房间分配，例如洗手间，特别是在加州你去看的时候是有两个，但市政府记录就只有一个，那就意味你有一个洗手间是违章，市政府有权给你citations 让你改正。这些都是会影响房子的售价的记录，售价直接影响中介费和律师费。律师和中介肯定不会帮你查的。
主要是對方律師的責任，他知道房子的問題，還接你的訂金。你的經紀人只管做生意職業操守有問題，你的律師不盡職存在與對方律師互通的嫌疑。
第一个，在Title Company close the deal.
第二， 把钱放在Title company 的escrow account!
房子的owner自己上网都能查到，下次买房可以自己做一下research
作为持牌经纪人，这种交易叫：Double Closing (双重过户）也是合法的，卖家没有法律责任事先声明是法拍或过户没成功。卖家签了合同就有权再卖给第三方从而可以几千定金就可以赚几十万，过户当天用老尤的钱来支付法拍房的欠款。这种交易风险大。最好别碰
我就觉得你的case太离奇了。如果对方不是房主，你当初签的合同就是无效的。其它的什么都不用说了。估计你买房子是不用贷款的吧，要不然贷款银行也能查出问题。总觉的你还有什么没说的，要不然很难走到这么离谱的地部。还有我记得按金并不是方在对方律师那的。忘了是自己这方的经纪公司，还是自己的律师那吧。而且他们只是保留支票，并没有把钱转帐走。因为我弟弟当年有经历过对方房产证有问题，他退出买卖的事情。后来对方并没有动到他的一分钱。他损失的手续费，律师费，他自己上小额法庭向对方要回来。当然我有一点很赞同你的是。律师都是吸血鬼。有时候吸了你的血，还误了你的事。
我在沙特，巴基斯坦生活过几年，中国人骗中国人的这种事情在国外时有发生，但也不是所有的人都是靠行骗度日。公司的注册，房屋的租赁等一系列的事情都还是要找到靠谱的小伙伴。这个期间切记不能着急，人心险恶，事事都要多留意。祝你一切顺利！
你说得对, 你的房产经理人要负最大责任。卖房子的屋主会给你的房产经理 人3%佣金。(通常你的房产经理 人会回馈你1%) 他当然希望你快速完成这项交易可以收到佣金。其次是房产产权证的 Title company。他们收到你的定金后在60天交易完成之前, 会检查产权证的合法性, 所以没有理由你的房产经理人会不知道你想买的房子产权证的正确性和合法性
让Title 公司安排所有产权调查和 closing 交易，即使事后有诈骗，是也是属于title 公司失职，title 公司也负责赔偿客户损失，正常情况，这里面不需要律师加入。
律师哪有好东西，都是吃人连骨头都不带吐的
祝博主一切順利，一切成功。
买法拍房是很麻烦的，等一年也是正常的。而且法律问题多多等等也是正常的。
老尤讲得好!深入浅出,挺复杂的事让您给简单叙述完。谢谢您的经验分享!学习了!
Fiona Tran 感谢您的关注与鼓励。不少留言说我讲得太啰嗦，把事情说复杂了。😄
@@laoyou 这就是为什么中国长期被美国欺诈的原因！美国是个诚信的社会？博主真是三岁小孩！我就是个出色的房产经纪，但几乎不可能赚钱除非诈骗顾客。broker紧跟在背后像疯狗一样地cut deal就像穷凶极恶的盗匪，而他们的背后有着强大的美国政府撑腰。美国的角角落落都是诈骗，从华尔街，保险业，银行业，地产业，服务业...... 美国几乎没有正当职业，除了诈骗就是诈骗！当我在拿了几个执照之后发现根本无法做，因为我不愿诈骗任何顾客在美国就干不了这一行。世界上没有邪恶的事美国社会做不出来的，只有华人自己的头脑里的严重媚洋思维在作祟！
老尤你才是有誠信的好人, 美國人十位只有一位像你一樣, 美國人不講人品, 只講你有沒有現金, 才有人品
mostly, It happened in Chinese communities!!!
只有纽约有这个问题，我们州wa不是跟律师签，是跟escrow company签，并且强制买escrow insurance。escrow company 查title，有问题title insurance赔，赔不够escrow company赔。
Thanks for sharing your story! It’s one of l valuable lessons learned the hard way 🙏. BTW, 第一次知道在紐約買房子要請律師. 在加州目前還沒碰過.
纽约买房是给律师？加州预付款是给title company
对，为人有底线，任何一个职业都要有底线。谢谢分享。
我买房的时候是同事的老婆执照买的，西裔人事，收我0.5%，其他退我。因为确定买新房，看了两个周末就定下来了。他给我看这些sales给他老婆发的邮件，有一个说如果今天带来的客人买了他们返中介费4%，有一个说额外给除了中介费+3000 bonus，有些讨价还价给多少中介费可以给客人压到多少（这个是地理位置最好走路上学的），我全都看了。现在看到房产中介在网上发布新房也要找agent，因为价格跟你自己去一样，他们保护你的利益，看完我笑了。
沒聽懂你的意思。
You do not need to have an attorney to buy a house. There is a selling agent and buying agent. Both of them has it own broker company. However, sometimes, if you want have a good deal, you might want to work with one agent who is not only a buying agent but also a selling agent.
Don’t write in English, OP is illiterate
But the listing agent represents the seller, and seller's interests only. The buyer is not protected.
您的经纪人和律师没骗您 只是没花心思在这案子上或是经验不够。尤其是房产经纪人。买法拍屋在美是很平常的。 公司花小钱先拿到手再以低于市价出售也就是卖权力给买家。发拍屋其实是银行的。它们没心力 所以委托给第三者（房产公司，或者法人等)卖. 卖掉后等收到尾款（尚未还清的贷款） 自然会释出产权。那时地产律师 （注意，律师很多种。地产律师常接触这类案子 会比较事半功倍）就会着手产权的转移。您应该在发现事情不对时 立即咨询另外的律师。花些咨询费 （也就2-300） 就不会平白损失那10% 您可能觉得没什么，对我们这些受薪阶级来说是很大一笔钱。这经验有些贵。
这太正常了，我买房买车都被骗了两次，总共四次，华人三次，美国人一次，失望😔
我想说说我的认识，买房有买家中介，卖家中介和过户公司进行买房过户这个过程， 没有律师参与其中。经纪人帮你找到喜欢的房剩下的都是过户公司帮你把关和各种费用结算。 押金呢很容易拿回来甚至买家贷不到款也得返还（当然过了考虑期买家反悔不行的），让自己中介去要就OK根本不需要找律师。
赞！楼主的提醒对广大群众起道积极作用，尤其 是新移民。不良经纪 律师 以及没有道德人士都因为丑行的暴露使出各种手段扔砖头
@z tian 扔磚頭大概只有在中國才行得通﹐這完全符合中國人的沒有法治精神﹐不論何事都情緒化解決。在美國﹐被騙了﹐用法律來對付﹐比用扔磚頭對付所獲得的收益更大。
再說了﹐你的磚頭尚未出手﹐警察的子彈已經先擊中你的胸膛。
新移民千萬別相信流言﹐萬勿嘗試。
我也是纽约的。纽约房产经纪，是有执照的哦。每个行业总会有老鼠屎的。买房很简单。简单的说你那次就是倒霉。
律师你可以自己找。不用经纪介绍。报纸上一大堆。
你可以把律师和经纪列出来。让大家警惕一下。
真的你要凭感觉，能不能相信这个经纪，他是哪一个公司的。一定要做自己这边的功课。
MommyRoarlife 非常赞同你的观点，谢谢你的提醒！
典型的中国人，越忍让只会让对方越觉得你好欺负。也不是说遇到的人都是坏人，只是你的忍让才让对方变成了坏人，这就是人性。还有为什么这么急买房搬家啊，我在美国租房住了7，8年没觉得怎么样，而且大把房子都能短租的。
您还算不错了，我的朋友在洛杉矶被骗更惨，贷款打到委托律师账户后就找不到律师了，化妆整容跑回中国，2年后绳之以法，也没拿回钱。找个经验丰富又有职业道德的经纪人不容易。有的经纪人代理你卖方，骗你说卖不掉让你降价。
YingShan Manning 那比起来我还算小幸运的。非常为您的朋友而难过！
首先，你不应该同时找多个经纪人，这非常不诚信也不道德。因为美国房地产和中国不一样，美国的经纪人是可以交易市场上所有的房源的，不是说房源是谁的就必须找谁。相反，有房源的叫listing agent, 他们一般代表卖方利益，你应该找一个buyer agent，代表自己利益。不知道你是在哪个州，感觉是碰到wholesaler, 在Oklahoma房产交易不用律师, 签完合同只需要付不到1%订金，在房屋检测期内（10-15天），买家是可以随便退出合同的，即使过了检测期，只要有修理项目谈不拢，也是可以退出合同，如果发现有产权问题，而卖家又不能处理掉的话，合同就作废了，订金会全数退回，Oklahoma的合同非常保护买家。买家损失的就是几百块钱房屋检测费而已，法律规定检测费是买家付的。
bonnie liang 非常感谢您的专业指点！我在纽约。
bonnie liang 同時找幾個經紀人也是正常的。
@@anniegong1555 买房讲究loyalty, 一个buyer一个中介，如果你这样做，那更加没有中介愿意为你服务了。
不建议您有多个经济人，因为关系到经济人合同，有可能造成的结果就是您要多付一笔佣金给那些跟你签过合同的经济人。当然，这要根据合同内容决定。我是宾洲地产经纪，这种多个经济人的事很常见 特别是中国人经常有。
bonnie liang 他們会更賣力.lol.其實多跟幾個经紀去看房。多學習多了解之後再決定找谁買。這樣被骗的機率就大大減少了。
找过很多律师买房，华人最坑，洋人也有不负责的，但最终找了一个超级认真负责的洋人律师，每次下单之前都提出房子法律上的问题，虽然可能错过好机会，但也避免了伤害！最后还退了我们都不知道的多余钱！所以还是看人。
可否介绍一下，谢谢
这段分享很有价值 谢谢您
所有专业人士都不可以找华人，像医生，保险经纪，律師，会计师，等等，我刚来美国，朋友第一件事就告诉我这件事。
非常认同你的观点，你讲出我的心声，买屋保险同车保险每一个华人经纪都当我是水鱼叫我买人受保险，买屋保险同车保险有事找他们都不见人啦，还叫我买人受保险，现在办事都是找白人不懂英文就叫女儿帮我。
你把美国想的太好了，所有人都是只关心自己的利益。 尤其经纪 和律师，他们是 靠这个吃饭的。
關心自己的利益沒錯, 但是要走正道不能坑人, 他們賺取服務費, 要為客戶的權益把關.
@@yuhwei1953 为什么要走正道， 如果不走正道 能赚多的多，而且完全没有任何惩罚，当然趋向利益。
@@zhizhihhh9400 夜路走多了總會遇到鬼, 貪不當的利益只會讓自己的路越走越窄, 因為別人也不是傻子, 法律上或許沒有懲罰, 但人心自有一把尺, 人各有志, 尊重你的看法.
@@yuhwei1953 说得好
这就是为什么中国长期被美国欺诈的原因！美国是个诚信的社会？博主是三岁小孩吗？我就是个出色的房产经纪，但几乎不可能赚钱除非诈骗顾客。broker紧跟在背后像疯狗一样地cut deal就像穷凶极恶的盗匪，而他们的背后有着强大的美国政府撑腰。美国的角角落落都是诈骗，从华尔街，保险业，银行业，地产业，服务业...... 美国几乎没有正当职业，除了诈骗就是诈骗！当我在拿了几个执照之后发现根本无法做，因为我不愿诈骗任何顾客在美国就干不了这一行。世界上没有邪恶的事美国社会做不出来的，只有华人自己的头脑里的严重媚洋思维在作祟！
在美国买房， 不要轻易去碰法拍屋，更何况你是刚来美国没多久，经常有人问我可以不可以买了房子拆了重建，问这些问题的往往都是刚来美国的朋友，记住你看到的别人也早看到了，所以想占便宜的人往往吃亏。既浪费精力又浪费时间。法拍屋也是你以为往往能占便宜，其实不然！在美国买正常的房屋，谁也不会占便宜谁也不会吃亏。法拍屋不要轻易碰！
Leon洛杉矶地产专家 没想碰。关键是经纪根本没有向我披露这是个法拍房的信息。作为专业经纪人，以他的专业知识，是不是应该知道这是法拍房？并应该在最初就告知我这个信息？
这么重要的事情没有说？太夸张
Leon洛杉矶地产专家 这就是我所说的受骗的最根本的问题。他要是披露了，我根本不会碰，也就不会有后面的损失了。
@@leon3477 一看就知道经纪人自己参加做的法拍屋，揣着明白装糊涂，想要不止赚佣金，还可以直接吃差价。
@@UPchuan 法拍屋的屋主已经是银行了才叫法拍屋，所以你的命题不成立
买房子的确很耗费精力，前前后后都需要花费大量时间，房屋非事故维修费用保险公司不管，也是很麻烦的事情。
为什么不把产权搞清楚在交首付？不是美国的房屋产权可以自己在网上查到吗？
支持纽约老尤！应该公布这三个人的姓名和律师楼，不要让他们再骗别人。
在初始的五天律师和检验阶段，如果卖家不disclose, 你的经纪人和律师不会查这个房子的ownership的。在进展阶段菜查。对方经纪人的问题。
谢谢你 买房经历视频 ，太好了有这样视频 我也希望多看这些视频。
我刚来美国第一周的时候也碰见过垃圾房产中介。开始带我看了一间2500的房子，我说3天后来付款。结果去付钱了，说房子没了，只有3500的了，你就租这个吧。因为他要收一个月的房租作为中介费的，我直接不理他了。结果我后来自己网上查租房信息，自己去和物业公司谈，搞定租房。省了中介费
对方在你讨要10%预付款时要你补偿他一部分，属于心理战的一部分，他知道你可能在拿到退款后会控告他，所以他们才提出苛刻要求。
大家好，我才开始建立我的youtube频道。希望能达到100个订阅者。我一般聊我在美国的生活和经历，谢谢支持！😄
价格便宜的房子, 一般情况下不要碰! 除非在美国生活居住时间长 对查相关资料有了解,这些资料都可以自己查得到的 不一定需要律师因为都是公开的 311 就可以查
有的发生过恶性案件的，住的就恶心了😂
律师是指escrew company，钱进入第三方公司。contingency指
双方的后悔期，如果买家不同意这个期限一但过是没有延期的。如果是60天的怎么会延期到90天? 延期的过程如果不是买卖双方同意并合约更改本身就是违法 买家何以要答应延期的呢？ 其实没怎么听懂整个故事。
deboy26 感谢你提供的专业信息。我现在才明白，延展到90天，我是可以不同意的。当时，经纪告诉我，90天的延展期是属于正常的程序，所以我就被延展了。这是不是意味着，经纪在这里，又一次欺骗了我？
纽约老尤 只能说，你的这个经纪人太不靠谱！连法拍屋都不告诉你！你说的律师我不太明白，纽约买房子还需要律师的吗？
@@laoyou 卖家要延期买家不同意生意就结束。买家为了保持交易会迁就卖家。但就算成交了钱在escrow公司时都不算完成。escrew公司会把title查清楚双方各自知道自己的权利后由escrew转账完成交易。再未完成前双方随时可以不接受， 延期，找借口等等。您的买方经济人是希望最终完成交易获得佣金。所以告知您可以接受延期，因为目的是要买到便宜的房子。
出国以后一定远离所谓华人圈，老乡会之类，切记，切记!
非常认同你的观点，远离华人圈就幸运啦。
首先你自己签字的购房合同具体是什么条款自己都不清楚，怎么就见得对方不是按照合同规定做的呢？
博主很不错，加油继续出好的视频
我居然听完了，怕以后遇到类似的情况预防下，但越听越觉得是抱怨，其中的欺诈成分我认为主要是卖方律师。简单的理了下这事儿，有不对的还请轻喷：
1: 重要信息提前披露是卖方那边的责任，这里存在卖方律师隐瞒事实的情况，那么就和咱们华人无关了，请勿恶意诋毁美国华人。
2: 30天的时候你的律师也跟你说过这个问题了，是你自己选择了延期到90天，这也不存在欺诈。
3: 你的经纪人感觉更多的是经验不足导致的，经纪人主要靠佣金，太复杂的case本身对他们也不太有利，我觉得当初你选择法拍屋应该也是多少有贪小便宜的心态在里面吧。
4: 第二个律师要加$1000多的问题，类似的情况我也遇到过，互相包容下，people make mistakes，但既然别人真的花费了时间帮你做事情，那就应该支付相应的劳务费用，没必要上升到道德的层面，而且$1000对于律师而言真不算多，别人没必要为了你这么点儿钱而伤了自己的名誉。以上所有的问题我觉得完全没有说要上升到道德，欺诈的层面，更多的是经验不足和工作疏忽导致的。
我在美国这么些年，学到人总会犯错的，而不是以自己为中心，包容理解下，同时自己也要多做一些research，特别是当你想占小便宜的时候
Ronggui Chen 感谢你那么长的评论！此事我已经咨询了其他房产经纪人，对于法拍房的问题，房产经纪人完全应该知道的。就是因为他的刻意隐瞒导致了后来对我造成的一些列麻烦。仅从隐瞒法拍屋这一事实，他已经构成了严重欺骗。这个是根源性问题。他当时要是披露这一事实，我就不会介入这个房子，也就不会有后面的一系列问题了。
感谢尤老师分享的所有！
很正常， 人家公司做投资，像炒房一样， 人家花钱买资源， 先找到的房子， 转手卖掉抽点利润而已， 有时候他们会给装修一下，多赚点， 有时就是转个手! 没什么骗不骗的!
只一般商業行為, 只是存貨管理不效率而已。
我以前的老板总说律师是个拿正牌的流氓！🤣
老尤你讲的真好，是一堂非常好的教材
漲了很多這方面的知識，謝謝你！
楼主说的很好，干货满满，买房还有一点就是千万避免硬伤房以及千万不要住在你忌讳的地方周边，比如墓地，硬伤房确实要避免，但是就是查起来比较麻烦费事，最近我发现一个叫HousesInsider.com 的网站，一分钟查一下就可以看到房子是否在这些洪水污染地震高压线区域，周边homeless，sex offender，demographics，以前房子是不是毒品工厂，之前里面有没有凶杀自杀，以及周边一些不太好的地标如水泥厂，墓地等，好方便，大家可以去HousesInsider那里看看，一查就看到好多内幕，节省太多时间了。请问博主可以帮忙和观众们也share一下吗？
非常好的內容，👍讚
谢谢你的观看，欢迎关注和定阅我的频道。
你好，请问您现在住的房子邮政编码是多少？我想了解一下，谢谢
这就是个很普通的转合同的case 60天过户时间30天之内都算是合法的 不管任何一方有任何问题 规定时间内如果不过户就是违约 你退出就是你被动了
你好 你用的拍摄设备是啥 能否分享一下
多伦多地产余浩 我平时用的就是iPhone 7，还有一个佳能D80。设备很简单。
感谢分享！！
在加州好像不需要律師，由escrow，即交易公证行进行交易。
學到了知识。谢谢！
纽约很乱，以前也听过不少故事，买房卖房必须用律师。
加州从没听过用律师的，一切通过产权公司来办，产权会买保险，很正规。
当然加州也要看是哪里，洛杉矶就比较乱。
新移民一来被骗了.住一段时间什么都知道熟悉一下大概法规多问一个两律师，多找一两个经纪
谢谢老尤的分享
感觉经纪，律师都是中国人。除了发生在美国，跟美国人没什么关系。
Rongchuan Yan 我是被两个白人律师骗过，人性是相同的！
Rong Chang 白人律师也骗人 ？ 满嘴的仁慈 、爱心 、信仰 、说的比唱的都好听 、天下乌鸦一般黑是 太有道理了。
松下雪 天下政经塾 是的，非常的黑，第二个白人律师实在把我骗急了，我决定要去所有的美国律师协会投诉，这孙子慌了，退了我一半费用，亚裔律师也好不到那里去，美国律师常常把你的事情复杂化，不断的拖延，不停的要钱，职业道德非常的坏，跟律师打交道一定要谨慎对待！
Rong Chang 您真聪明 、最终还能反败为胜 、抓住他的要害 、没经历过的人怎么会想到律师协会呢 、高 ✨👍✨ 就得这么整治他们这些违法的律师 。
松下雪 天下政经塾 但是您不知道，他们把咱们的事情给耽误了，这一点非常可恶！
大家好。我就是在美国专门做银行房产回收和法院拍卖的。我们公司不会把合同卖给散户买家，原因如下。我听完整个事情后，认为这整件事情的折腾一开始是1. 散户买家不懂交易常识，图便宜要买明显比市场价低那么多的房子。不是因为买家图便宜，哪里有后来的事情。你一个没有任何交易经验的买家，妄想和祖祖辈辈的犹太“卖家”斗智斗勇，当然一路被骗。2. 卖家自认为自己很明白，很懂整个事件，所以一再被律师和经济人利用。法拍屋，银行屋没有经验还是不要碰。看不了那么多买家被骗，最后给自己打个广告：对法拍屋有兴趣的投资者可以加我微信：423430704。散户买家可绕道。
公布这些律师的名字和公司的名字，让华人警惕它们！
David Shen 律师名字叫周政宏，
有些骗子公司也一起开了律师所，有专业的骗子团队 律师也是专业从事诈骗……
谢谢你分享❤
首次购房没有经验难免问题百出•律师好·坏是看人性·西方国家法律法规比较严谨·不对可以投诉·你的视频受益匪浅•赞👍赞👍谢谢
虽然过去两三年了，你仍然可以去给American Bar Association 写信陈述情况。举报那个律师。
ABA是美国律师管理机构，会处理和惩治不道德律师。
感觉和中国人打交道比和美国人还难
中国人最操蛋了窝里斗
英国也是这样
@@bangli4983 哪里都这样，在海外就要提防中国人
@@petpetnetpet 哎 真的心疼 中国人之间啥时候才能坦诚相待
其實，就是非華裔也會把華人到外國人，就會比較假客氣，更華人對非華人的態度一樣假客氣。白人欺負白人，亞洲人欺負亞洲人，黑人欺負黑人，更華人總體素質無關！
美国各个州法律不一样。尤其是房地产买卖更加是州法为依据。你的故事我在路易斯安娜州做经纪的听起来很离谱。在路州，如果你不是业主，就不可能挂牌售卖。第二，买卖合同签订后，最多是收百分之一的押金。首付款是房屋过户那一天带银行本票，而且是付给过户律师行。过户律师是中立的，不代表任何一方。他们更象一个公证人。他们的工作包括产权检索，起草过户法律文件。销售产权保险给买家。而且你的故事最离谱的是，所以的时间，细节都在买卖合同里白纸黑字写的清清楚楚。怎么会出现该过户的时候卖家不能过户。。。太离谱。要么就是你没把全部事情说清楚，不是你故意，而是你到今天也没彻底搞明白。要么就是纽约太牛，好像无法可依。
听起来你根本就没有买过房子。在美国买房没有这样的流程要先付给对方律师10%。钱怎么会付给律师？钱最后是付给tittle company 的。由tittle company 来安排各类款项，律师就拿4、5百律师费。我买过两套房，知道整个流程。你说的如果是真的那就不是买房受骗，而是遇到了诈骗。因为在美国买房没有先付对方律师10%这样的流程。
没错 买房根本不需要律师，付个1000的定金，买不了，定金拿回。不知道他遇到的什么经纪人。
是title company，先生，tittle是小奶头的意思吗？ ：）
David Sun 可能是纽约州和加州的法律不一样吧。纽约是需要10%订金的，我后来的那套也是这个流程。
静好岁月 sorry, “title company “
纽约老尤 几千块定金在你出你的offer 时付给你的realtor 公司，并签一个合同。如果你毁约这几千块钱就没了。1.绝对和对方律师无关。2.绝对不可能是10%。请不要再忽悠别人也不要忽悠自己了。
谢谢分享！
这个不能算骗。你之所以能接受这个房子价格，因为是法拍房，价格低。价格低本身就因为有很多不确定因素，包括法拍房就有很多的lien，你买个title insurance就得了。
對，foreclosure肯定要買TITLE INSURANCE，不買穩死。
老尤，您提到的这房产经纪和律师都是华人？
cyrus Wang 是的