Vergleichswohnungen finden und Miete erhöhen - So geht´s!
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- Опубликовано: 30 сен 2024
- Mietanpassungen sind wichtig, damit Immobilien auch in Zeiten steigender Material- u. Handwerkerkosten technisch auf einem aktuellen Stand gehalten werden und der Wohnkomfort für die Mieter erhalten werden kann. In vielen Städten gibt der Mietspiegel allerdings nicht die tatsächlich ortsübliche Miete wieder. Als Investor kannst du alternativ auch mindestens 3 Vergleichswohnungen raussuchen, um die ortsübliche Vergleichsmiete bei einer Mietanpassung zu begründen. Wie das geht, wie du Vergleichsobjekte praktisch findest und was genau „vergleichbar“ heißt, erklären wir diesem Video. Und wir zeigen auch ein konkretes Beispiel dazu, an dem du dich bei deinen Wohnungen orientieren kannst. Wenn du Immobilien vermietest lohnt es sich für dich auf jeden Fall, dieses Videos bis zum Ende anzuschauen, damit du weißt, wie du deine Mieteinnahmen vor Inflation schützt.
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Unter Einhaltung der Fristen und Kappungsgrenzen kannst du als Vermieter eine Mietanpassung maximal bis zur Ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Und die von dir verlangte Ortsübliche Vergleichsmiete musst du gegenüber dem Mieter auch schriftlich begründen. Zum Nachweis dieser Vergleichsmiete werden in Paragraph 558a vier Möglichkeiten aufgeführt:
1. Mietspiegel
2. Auskunft aus einer Mietdatenbank
3. Mietgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
4. Vergleichswohnungen.
Über die 4. Option, dem Nachweis der ortsüblichen Miete anhand von mindestens 3 Vergleichswohnungen, sprechen wir in diesem Video und zeigen ein konkretes Beispiel, wie ein entsprechendes Mieteranschreiben aufgebaut ist.
Kriterien für die „Vergleichbarkeit“ von Mietobjekten zur Begründung von Mieterhöhungen sind gemäß Absatz 2 des §558 BGB:
• Die Art des Wohnraums,
• die Größe,
• die Ausstattung und Beschaffenheit, z.B. anhand des Baujahrs,
• sowie die Lage
• und auch die energetische Ausstattung.
Die 3 Vergleichswohnungen müssen „ähnlich“ sein - ähnlich in Bezug auf diese genannten 5 Faktoren.
Ähnlich heißt nicht identisch. Bei der Größe z.B. sind Abweichungen um bis zu 25% grundsätzlich zulässig. Aber nicht nur die absolute Wohnfläche ist wichtig, sondern z.B. auch die Anzahl der Räume. Neben der Größe, Art und Anzahl der Zimmer sollten die Objekte auch ein ähnliches Alter haben.
Welche Angaben muss der Vermieter zu den Vergleichswohnungen machen?
Dem Mieter muss die Möglichkeit gegeben werden zu prüfen, ob die vom Vermieter genannten Wohnungen tatsächlich vergleichbar sind. Dafür muss der Vermieter dem Mieter die
• genaue Anschrift nennen,
• ebenso das Baujahr, die Lage,
• die Größe der Wohnung, die Anzahl der Zimmer
• sowie die Ausstattung und das Stockwerk.
Wenn der Mieter die Vergleichswohnungen anhand der Angaben des Vermieters nicht finden kann, wäre die Mieterhöhung unwirksam.
Und natürlich muss im Erhöhungsschreiben die jeweilige Miethöhe, die Kaltmiete, auf den Quadratmeter bezogen angegeben werden.
Wie eine Erhöhung mit Vergleichswohnungen aussieht, zeigen wir im Video anhand eines praktischen Beispiels.
Und zum Schluss geben wir noch praktische Tipps weiter, wie du passende Vergleichswohnungen findest. Zum Bsp. von Miteigentümern oder anderen Eigentümern aus der Nachbarschaft.
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Tolles Video! Ich habe eben Mieterhöhungen mittels Vergleichswohnungen durchgeführt - ich habe selbst 11 Wohnungen in einem Block, so dass mir genügend Vergleichswohnungen zur Verfügung stehen. Normalerweise gehen die Mieterhöhungen, wenn sie wie von Ihnen beschrieben gut begründet sind auch problemlos durch. Derzeit habe ich aber leider ein Problem mit einem Mieter, der trotz ausführlicher Begründung, eines Telefonates und eines formalen Erinnerungsschreibens mit ausführlichem Hinweis auf die Folgen seiner Verweigerungshaltung für ihn keine Einsicht zeigt das Erhöhungsverlangen zu unterschreiben - er gibt auch keine Begründung weshalb er nicht unterschreiben will. Daher bleibt mir diesmal wohl nur der Gang zum Anwalt, um letztendlich mein Recht auf Mietanpassung vor Gericht durchzusetzen...
Danke für das schöne Feedback und dass du deine Erfahrungen hier teilst. 11 WE in einem Objekt ist natürlich bzgl. Vergleichswohnungen eine angenehme Situation. Wie du selbst schreibst, es bleibt dir in dem Einzelfall nichts anderes übrig als der Rechtsweg. Falls ein Qualifizierter Mietspiegel für deine Stadt vorliegt könntest du rein aus Interesse schauen, ob die von dir verlangte Miete auch dort hineinpassen würde. Falls das Argument von deinem Mieter kommt. Wenn kein Qualifizierter Mietspiegel vorliegt sollte es relativ einfach sein, das durchzusetzen.
Ich finde es schade das die Bundesregierung diese Mieterhöhung legalisiert hat nur damit Vermieter nicht arbeiten müssen
Ein Video zu Mietdatenbanken wäre interessant. Wäre das zB der Preisatlas von IS24?
Nein, Mietdatenbanken privater Anbieter sind nicht relevant, weil sie nicht den Vorgaben des §558e BGB entsprechen. Verwendbare Mietdatenbanken müssen von einer Gemeinde oder Vermieter- u. Mieterverbänden gemeinsam geführt werden. In der Praxis ist die Bedeutung dieses Instruments, das 2001 eingeführt wurde, gering geblieben, u.a. aus Datenschutz- u. Kostengründen. Lt. IS24 ist von den größeren Städten nur von Hannover bekannt, dass dort eine solche Datenbank geführt wird.
Als Vermieter ist es immer schwieriger, seine Miete überhaupt einzufordern. Die Lebenshaltungskosten sind deutlich gestiegen und die Menschen haben kein Geld mehr. Das Geschäft mit Immobilien ist einfach nur nervig. Lieber alles Verkaufen und in einen ETF stecken.
Wir erleben in der Praxis das Gegenteil. Bezahlbarer vernünftiger Wohnraum in Großstädten u. Umland ist sehr knapp, daher achten die Mieter extrem darauf, ihre Mieten pünktlich zu zahlen. Dazu sind auch die Löhne u. Gehälter aufgrund der Inflation der letzten 2 Jahre gestiegen. Situation hat sich also eher verbessert für Vermieter, das ist die Praxis. Wieviele Wohnungen vermietest du, bei denen du Mietausfälle hast? Und wo sind die?
2 Apartments und 1 Mehrfamilienhaus. Ich habe jedoch wegen der Immobilienblase 2021 alles verkauft. Die Situation hat sich nicht verbessert. Ganz im Gegenteil. Makler neigen dazu, die Tatsachen zu beschönigen, Dinge, die gegen Immobilien sprechen, klein zu reden und wichtige Details zu verschweigen.
Tatsächlich erleben wir auch bei unseren Ankäufen, dass Makler sich nicht genug mit den Objekten beschäftigen und einfach wichtige Details nicht kennen u. Unterlagen nicht haben. Lässt sich nicht ändern, wenn die Obj. interessant sind, dann muss man halt selbst Infos zusammen suchen.
Nutzt die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen etwas wenn es einen qualifizierten Mietspiegel und Mietpreisbremse gibt? Eigentlich dürften ja die Vergleichswohnungen nicht sonderlich abweichen und falls doch sind diese ggf. nicht repräsentativ bzw. würden vor Gericht nicht standhalten. Daher habe ich diese Erhöhungsform noch nie genutzt.
So schätze ich das auch ein, bei Mietpreisbremse fallen mir auch kaum Bsp. ein, bei denen Vergleichswohnungen helfen. Da helfen noch eher freie Vereinbarungen nach §557 BGB, über diese Variante sprechen wir im nächsten Video am 19.5.2024.
Wer hat heutzutage noch Bestandsmieten unter dem Mietspiegel ?
In meinen Standorten um Düsseldorf liegt die Mietspiegel-Miete 50% unter den üblichen Marktmieten bei Neuvermietung.
Das Problem ist, die Bestandsmieten auf auf Höhe der aktuellen Marktmieten zu bringen.
Bei Bestandsmietern geht dies nicht über Vergleichswihnungen.
Gibt es für diesen Fall eine Idee ?
Wir haben noch sehr häufig Bestandsmieten unter dem Mietspiegel, wenn Voreignentümer 20 Jahre nicht erhöht haben. Die Situation, die du aus Düsseldorf schilderst, kann es bei legaler Vermietung ja nicht geben. In Düsseld. gilt die Mietpreisbremse, d.h. Vermietung max. 10% über dem Mietspiegel erlaubt. Insofern können Mieten bei Neuvermietungen nicht so stark abweichen, Ausnahme Neubauten seit 2014 (die aber im Mietspiegel auch wieder anders einzuordnen sind). Warum sollen denn Mieterhöhungen über Vergleichswohnungen nicht funktionieren, wenn es ausdrücklich im Gesetz steht? (Zumal in Düss. nur ein einfacher u. kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt) Andere Ideen: Alle 4, die im Gesetz stehen u. die wir im Video aufgelistet haben. Z.B. Mietgutachten.
Wieso sollte eine Erhöhung mittels Vergleichs Mieten nicht möglich sein? Wenn keine eigenen Vergleichs Wohnungen vorhanden sind am besten wie im Video beschrieben bei der nächsten ETV die Miteigentümer bzw. den Verwalter ansprechen. Ich finde die Mit Anpassung mittels Vergleichs Mieten am besten, und Neuvermietungen immer mit Indexmiete, dann kann regelmäßig und für beide Parteien transparent und ohne großen Aufwand angepasst werden.
@@m.b.9839 Vergleichswohnungen habe ich genügend im Bestand. Die Erhöhung ist deswegen nicht möglich, weil man mit Vergleichsmieten nur bis zum Mietspiegel erhöhen darf.
Mietspiegel von Okt. 2023 sagt genau wie Mietspiegel aus 2017 7,65€/m2. Bei Neuvermietung sind 12€ marktüblich.
@@eodearlofdorincourt4719 "Die Erhöhung ist deswegen nicht möglich, weil man mit Vergleichsmieten nur bis zum Mietspiegel erhöhen darf." Bist du dir da sicher?? Ich habe eben nochmals recherchiert und konnte nichts dergleichen finden. Wo steht das / wo ist das geregelt??