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更正一下：最后不是粉丝留言，是观众留言，首先我没有粉丝，有的只是看我视频的观众； 还有这些观众留言也包括了其他频道主视频下的留言， 不仅仅是我视频下面的。
菊子姐太谦虚了，粉丝很多啊，我是每期都看。
我也是粉丝
加您微信了，好像还没有通过
我的微信申请也还没有通过
以前的总房价很便宜，贷款利率高也没关系。但是，现在的房价是历史最高，而贷款的利率却如此高，是极其不合经济规律的，普通老百姓是承受不起的。
是的，现在普通老百姓生活保障都是一定的问题，就不要说购置房产了
@@xiaomeimei666 主要还是政府政策极其不合，老百姓没有一技之长也是只够生活，现在佛州房价炒的很火热
资深的分析，最干货👍👍🙏🙏
特别有帮助。现在敢预测人的不多了。
谢谢橘子姐带着我们透过现象看本质，这下心里更有数了！🎉🎉🎉🎉🎉🎉另祝橘子姐母亲节快乐
其實最大因素我覺得是美元印太多了. 留現金不如留房產的比較產生現在這樣的結果. 現在利息高, 印的美元回流, 有錢人只能買房產, 因為現在股市更不靠譜...
不至于吧，纳斯达克可是屡创新高啊
谢谢深度而易懂的分析❗
谢谢菊子姐的分析。本人坐标华盛顿特区附近的北维州，我们这里还是在抢房，在21，22年的基础上加价抢，90-150万的独栋抢最凶，全现金加价15万，15个offer的，150-180万的好地段也加价抢，也有加个10几万的，价位再上去的的比较慢了。90万以下的不是老破小独栋，就是联排，新的联排都在90万左右。感觉大家都疯了一样在抢，今天钱不花完明天就变纸的感觉。我的贷款经纪和有几个房产经纪都说很多人拿5-10%的首付在买，每个月的贷款额高达收入的50%以上。（特别是印度人，中东人）他们真的不怕失业么？有个房产经纪说他帮了好多印度人在疫情期间买了很多投资房，一家买个3-4套，都是5%-10%首付的。这不是又回到07年那时候的状况了么？现在贷款卡那么松么？
美国的房产税这么贵，还有人敢抢房？
地产税根据州和城市是有不同的，加价抢房已经3年多了。因为库存低，还是在加价抢。
感谢菊子姐的全面分析！
谢谢菊子专业的分享经验的分享❤You’re so pretty in red❤
菊子姐的节目真心不错👍
舊金山我不懂, 但鄉下州的房源一直都很多而且便宜, 但有個問題是需要維修, 尤其是法拍的房子, 基本上放出來也不是正常可以買或是需要現金買, 真的能被一般消費者看上眼的房源數量並不多.現在會自己動手修房的年輕人比以後少了, 會修房的老人不是動不了就是走了.所以不是房源多, 也要考慮實際消費者能接手的房源, 畢竟大家都家知道過去這2-3年, 或是未來2-3年, 維修或是handyman非常難找, 就算找到了價格也不便宜.
拍卖其实是个坑。比普通listing还贵。
认真听完30分钟视频，菊子姐清晰分析了今后房市的走向。一个天鹅跌，一个天鹅涨，两个天鹅一起飞，不涨也不跌，谢谢🎉
谢谢认真听完， 你注意到了时间很长：）
两只黑天鹅碰上了就变成白天鹅了😂
我觉得不能只看这几个月的数据，去年下半年开始，房地产一直就很冷，刚需买家憋了半年的时间，这个是需要释放的，首次置业的，给孩子买学区房的，这些都不是说6%的利率能阻拦的。现在市场上的投资客确实少了很多，并且也没有发现他们批量的重新入场。还有一个因素还是大家手里的现金太多了，房价即使能调整回正常区间也不会是一蹴而就的，需要把买家手里的现金和耐心磨掉一些才行。
而且很多机构年初可以有条件的给到5%的利率，很亲民的价格了。
对的。首次置业啥的，还是比租房子划算。但现在买投资房的人，应该就属于数学不好。收益率低的简直没必要费那个劲买房。。再遇到个租霸，分分钟给自己找麻烦。
@@lololo1013的确如此
谢谢你的分享！
菊姐好厉害
菊子姐分析客觀有道理 房產就是得看歷史數據 故意只跟22 21年比較真只會被誤導啊！
第一次听，有收益，谢谢您！
挺强的，看什么也不如听您给讲解❤
非常有幫助，謝謝你。
我想知道之前那个BRRR的投资客怎么样了，有没有受到通货膨胀的影响
In California, homes are doubled locked by super-low mortgage rate and much-lower property tax payment.
Both supply and demand are going down, home price crash in bay area is not likely going to happen.
疫情的改變就是遠距離在家工作，很多人去郊區買房，價廉物美。
Why so many people cash offer house? Because of bank run!
对于利率跟上市数量的关系分析，👍与你的看法不谋而合。相当于一种“限售限购”政策
是啊，限售限购，高位横盘
可是疫情间不正常的情况造成的多购买的房子会消耗未来的购房需求，这点没有考虑到。既有不正常的多的年份，就会有不正常的少的年份。否则这样用怡情以前的数据和23年预计的数据去比是有偏颇的。
是的，疫情后一直都有各种大小的黑天鹅，到现在还是这样，规律都乱了
那还要考虑美元的贬值，如果要考虑，那很多因素都要考虑，可不止买卖供需关系
法拍房会越来越多，前几年积压的还没来得及出来。
应该看货币供应量，疫情打破了这个长期忽略的因素，比如国内，只要不停印，房子一直涨
你好，方便加入你的房产交流群吗？
麻烦您有时间讲讲凤凰城的房地产市场的走势，谢谢🙏！
好
这个市场下行还是上行，要分地区。火热的地区，好的房子，还是涨价还是抢。但靠这波飞起来的猪，很多都跌下来了。就跟北京，最好的二环内肯定跌不了太多，而通州甚至河北燕郊，我没查数据但个人估计是价格腰斩。如果说错了请指正一下。
为什么现在会房价利率双高？
法拍屋的高潮在2024。
最近低价房还是有市场的，比1年前要高，很多出cash offer的。
只能cash offer了， 利率太高了
@@菊子说房产 7%是有点高。
还是和location 有关。俄州州府哥伦布买房是件痛苦的事，抢爆头，加价也非常夸张！有一点菊子说的一致：50万以上的不抢，挂得久且可砍价。
从美国房产的统计以及人口的统计，房产量远高于人流量的15倍，而现在媒体都把炒作量定位于人口数量是房产量的150倍，特别是佛州和德州，接下来往后继续限制中国人买房的法案继续更新，很多房子都在房产机构手中，终究会放手.
其實現在nyc 30 年自住房mortgage已可以做到5.5-5.8.5%了
菊子，你分析的太棒了🌟 我有些事情想咨询你，怎么样可以联系到你呢？
你加我助手微信Centrystonejuzi
好的。谢谢！
菊子姐姐，我就是您的粉丝啊还是老乡！
老乡见老乡两眼泪汪汪😂
同意疫情期間是非正常銷售時代。
现在的问题是卖了房子钱投到哪里去？股市不行，银行没准儿倒闭，利率不到3%买的，脑袋没进水的谁也不会卖，留着房子租出去起码不赔钱😂
股市行情不好静观其变 今年的银行就不要碰了 商业房地产下半年会因为经济衰退而跌 跟着市场的趋势走目前想黄金，BTC等一些衍生品的价值投资来跑赢通胀
因为疫情期间的超低房贷利率所以房子不肯卖？难道美国的房子不用付本金吗？
不是很明白到底贷款利率低到5%之下会影响房价，如果贷款利率到5%以下，买家卖家都出来了，那不就是平衡了供需，所以房价不涨也不跌
我自己觉得：你说的前提都有可能，你说的结论不一定，因为有很多的因素影响到价格，要动态并且结合当地的情况看
然而利率低的时候我根本抢不到房。也不知道现在哪来这么多有钱人，加10w眼睛都不眨，100w+的房都能现金买。
感谢
Good thank you😊
裁员和经济衰退是房子大量上市的原因，低利率一时还看不到
房子大量上市反而销售不出去 当然也会有人会通过大量的购置来把房价抬高 建议今年先不要入手房地产
非常同意中低端市场没有问题。
平实客观的分析👍
去年這時候還沒有大量升息，銷售量下降是必然的，
每一个有良知的国家绝不会纵容房地产疯长而不让老百姓住不起，绝对不会把房地产当成经济增长的唯一驱动力
说的很对
所以政府不得不靠拼命加息来抑制住房的购买从而稳住房价，但房价由于卖家不卖和买家需求量太大而出现高位横盘的怪像。
菊子姐，利率下跌，入场的买房人是不是也会多，那房价还会下跌吗？
利率下跌通常会对房价产生一定的影响，但也并不是一定会导致房价下跌
细分市场，市场不同，反应不同
你好老师，我给你发邮箱了
你最怕的，就是我最開心的！
为什么贷款利率下降到5.5%，会有大量房屋供应呢？这还是比锁住的利率高很多呀
下降到5%， 不是5.5%，是比锁定的利率高，我自己觉得有些人憋别不了那么久的（30年固定之前的大部分是4% 左右)
所以今年要賣房的最好等到2024，因為那時有可能利率回到5%，買方開始又一輪的搶房?
不贷款的人肯定抢，怕到利率下降时房价又上升了
😂
我也这么担心
投资人还啥拿着钱冲进市场啊？现在美元存银行都有5-6%的利息，谁还买房出租啊？跟房客都烦不起啊！回报率也到不了5%
感谢菊子姐的分析。您怎么看那些锁定低利率,但贷款该renew 的时候，他们负担不起高利息的那些房源对市场的影响？
商业贷款有这样的问题，住宅很少。 商业地产因为有这个会有个潜在的雷
为什么说贷款利率下降之后，前期低息贷款买房的业主会把房子拿出来卖？逻辑好像不通呢
这样他们再买下一个住房贷款利率就低了呀
我是来点赞天鹅儿的
阿姐，在經濟下滑的兩年後才是最差的時候。現在經濟還沒有轉差，所以現在仍很好！
我们小区最近卖出一个房子，比去年年底涨了70％
尔湾我关注的一套新房子一季度比年底的价也涨了10%
不能拿30年的历史来预言今后的利率，以前的美债是多少啊？7%的利率利息都付不起。
经过对过往的分析，能预测未来三年利率会是多少么？房价会跌还是涨么？如果不能，这分析意义不大呀
房地产未来经济发展、通货膨胀、货币政策、国际贸易等等，这些因素的变化是不可预测的
😀，我只敢说我看见的，我不敢说预测， 具体还是看你当地的市场，全美国的房市不会走势一样的
这沈阳口音太接地气了
什么时候中低端不紧缺？把受众把握的死死的。用历史利率说平均，算未来？不说离谱，就算是，光谈房是不屈才了？如果连看利率都不懂都，还想听了别人意见就急于出手买房的就等着后悔吧。买房还是分析自己情况别想着分析外界了。
2500万套也不可能一下子都跑出来卖吧。其中有多少自住房，多少投资房呢！？你有定量分析吗？卖了自住房，他们不还的买房子吗。没有定量分析，都是属于瞎猜。
大姐，分析来分析去的，物价涨了一半，房子就是商品涨了一半有毛病吗？判跌的如果物价跌回去再谈房价跌回去，要看底层原因
没有定量分析都是屁话，她这样分析完全只是为了流量和吸引那些没接触过的人
市场上现金多了！从国外也进入了很多现金(中国等)房子大降不了！
美国银行暴雷后 资金都流向市场上多，中国大部分资金也都在流向国外，短期内是降不了多少，但未来就不一定了
还有大部分资金也是流向股市
y
視頻目的就是叫人進場搶房！
75万以上高端？南加起价100
我想的是亚特兰大
前后矛盾
历史最高利率，历史最高房价，历史最严厉移民政策，不跌天理不容啊！谁还在看多房价，真乃黑嘴啊！
的确如此
观察时间短相当于摸大象屁股😂
好听的东北话
m
你丫长得跟法排屋似的，还是个红皮天鹅
这里数据对比有个问题- 过去40年平均利率是7%, 所以你说现在30年固定不高。但是别忘记，40年前房子只要几万块。
几万块的7% 是 3500， 一百万的7%的是7万，这两不可同日而语？ 我觉得关键的还是借来的7% 成本的钱你的收益是多少？ 中间是亏还是赚？ 这样比较价格不太好说如何下结论
@@菊子说房产 几十年前的几万块钱乘以如今的7%。你觉得这符合逻辑么？对比是要根据相同base来的。
40年前几万块，也是很大一笔钱。
40年前的工资多少钱？现在的工资多少钱？那时候的股票多少钱？现在的股票多少钱？不能这么比好吗！
洛杉矶涨价多的房子不卖，还等什么。 全世界那么大
感谢菊子姐分享
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以前的总房价很便宜，贷款利率高也没关系。但是，现在的房价是历史最高，而贷款的利率却如此高，是极其不合经济规律的，普通老百姓是承受不起的。
是的，现在普通老百姓生活保障都是一定的问题，就不要说购置房产了
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其實最大因素我覺得是美元印太多了. 留現金不如留房產的比較產生現在這樣的結果. 現在利息高, 印的美元回流, 有錢人只能買房產, 因為現在股市更不靠譜...
不至于吧，纳斯达克可是屡创新高啊
谢谢深度而易懂的分析❗
谢谢菊子姐的分析。本人坐标华盛顿特区附近的北维州，我们这里还是在抢房，在21，22年的基础上加价抢，90-150万的独栋抢最凶，全现金加价15万，15个offer的，150-180万的好地段也加价抢，也有加个10几万的，价位再上去的的比较慢了。90万以下的不是老破小独栋，就是联排，新的联排都在90万左右。感觉大家都疯了一样在抢，今天钱不花完明天就变纸的感觉。我的贷款经纪和有几个房产经纪都说很多人拿5-10%的首付在买，每个月的贷款额高达收入的50%以上。（特别是印度人，中东人）他们真的不怕失业么？有个房产经纪说他帮了好多印度人在疫情期间买了很多投资房，一家买个3-4套，都是5%-10%首付的。这不是又回到07年那时候的状况了么？现在贷款卡那么松么？
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舊金山我不懂, 但鄉下州的房源一直都很多而且便宜, 但有個問題是需要維修, 尤其是法拍的房子, 基本上放出來也不是正常可以買或是需要現金買, 真的能被一般消費者看上眼的房源數量並不多.現在會自己動手修房的年輕人比以後少了, 會修房的老人不是動不了就是走了.
所以不是房源多, 也要考慮實際消費者能接手的房源, 畢竟大家都家知道過去這2-3年, 或是未來2-3年, 維修或是handyman非常難找, 就算找到了價格也不便宜.
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认真听完30分钟视频，菊子姐清晰分析了今后房市的走向。一个天鹅跌，一个天鹅涨，两个天鹅一起飞，不涨也不跌，谢谢🎉
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我觉得不能只看这几个月的数据，去年下半年开始，房地产一直就很冷，刚需买家憋了半年的时间，这个是需要释放的，首次置业的，给孩子买学区房的，这些都不是说6%的利率能阻拦的。现在市场上的投资客确实少了很多，并且也没有发现他们批量的重新入场。还有一个因素还是大家手里的现金太多了，房价即使能调整回正常区间也不会是一蹴而就的，需要把买家手里的现金和耐心磨掉一些才行。
而且很多机构年初可以有条件的给到5%的利率，很亲民的价格了。
对的。首次置业啥的，还是比租房子划算。但现在买投资房的人，应该就属于数学不好。收益率低的简直没必要费那个劲买房。。再遇到个租霸，分分钟给自己找麻烦。
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我想知道之前那个BRRR的投资客怎么样了，有没有受到通货膨胀的影响
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是的，疫情后一直都有各种大小的黑天鹅，到现在还是这样，规律都乱了
那还要考虑美元的贬值，如果要考虑，那很多因素都要考虑，可不止买卖供需关系
法拍房会越来越多，前几年积压的还没来得及出来。
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为什么现在会房价利率双高？
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因为疫情期间的超低房贷利率所以房子不肯卖？难道美国的房子不用付本金吗？
不是很明白到底贷款利率低到5%之下会影响房价，如果贷款利率到5%以下，买家卖家都出来了，那不就是平衡了供需，所以房价不涨也不跌
我自己觉得：你说的前提都有可能，你说的结论不一定，因为有很多的因素影响到价格，要动态并且结合当地的情况看
然而利率低的时候我根本抢不到房。也不知道现在哪来这么多有钱人，加10w眼睛都不眨，100w+的房都能现金买。
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所以政府不得不靠拼命加息来抑制住房的购买从而稳住房价，但房价由于卖家不卖和买家需求量太大而出现高位横盘的怪像。
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利率下跌通常会对房价产生一定的影响，但也并不是一定会导致房价下跌
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我们小区最近卖出一个房子，比去年年底涨了70％
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不能拿30年的历史来预言今后的利率，以前的美债是多少啊？7%的利率利息都付不起。
经过对过往的分析，能预测未来三年利率会是多少么？房价会跌还是涨么？如果不能，这分析意义不大呀
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什么时候中低端不紧缺？把受众把握的死死的。用历史利率说平均，算未来？不说离谱，就算是，光谈房是不屈才了？如果连看利率都不懂都，还想听了别人意见就急于出手买房的就等着后悔吧。买房还是分析自己情况别想着分析外界了。
2500万套也不可能一下子都跑出来卖吧。其中有多少自住房，多少投资房呢！
？你有定量分析吗？卖了自住房，他们不还的买房子吗。没有定量分析，都是属于瞎猜。
大姐，分析来分析去的，物价涨了一半，房子就是商品涨了一半有毛病吗？判跌的如果物价跌回去再谈房价跌回去，要看底层原因
没有定量分析都是屁话，她这样分析完全只是为了流量和吸引那些没接触过的人
市场上现金多了！从国外也进入了很多现金(中国等)房子大降不了！
美国银行暴雷后 资金都流向市场上多，中国大部分资金也都在流向国外，短期内是降不了多少，但未来就不一定了
还有大部分资金也是流向股市
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我想的是亚特兰大
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历史最高利率，历史最高房价，历史最严厉移民政策，不跌天理不容啊！谁还在看多房价，真乃黑嘴啊！
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这里数据对比有个问题- 过去40年平均利率是7%, 所以你说现在30年固定不高。但是别忘记，40年前房子只要几万块。
几万块的7% 是 3500， 一百万的7%的是7万，这两不可同日而语？ 我觉得关键的还是借来的7% 成本的钱你的收益是多少？ 中间是亏还是赚？ 这样比较价格不太好说如何下结论
@@菊子说房产 几十年前的几万块钱乘以如今的7%。你觉得这符合逻辑么？对比是要根据相同base来的。
40年前几万块，也是很大一笔钱。
40年前的工资多少钱？现在的工资多少钱？那时候的股票多少钱？现在的股票多少钱？不能这么比好吗！
洛杉矶涨价多的房子不卖，还等什么。 全世界那么大
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