SCI à l'IR : vendre l’usufruit temporaire des parts (vivre à l'IS, sortir à l'IR ?)

Le chef d’entreprise détient les parts d’une SCI à l’IR qui détient l’immeuble d’exploitation.
Il vend l’usufruit des parts à sa société à l’IS pour une durée temporaire (15 ans le plus souvent).
La Société civile à l’IR détient l’immobilier d’entreprise.
L’associé, chef d’entreprise, vend l’usufruit des parts de la SC à l’IR à la société d’exploitation à l’IS, pour une durée temporaire, 15 ans.
La SCI emprunte 1 million € pour financer l’acquisition d’un immeuble valant 1 million €.
Conséquences fiscales
La valeur des parts est faible puisque la société est endettée ; la vente de l’usufruit des parts de la société civile par l’associé n’est pas imposée.
Lorsque l’usufruit est détenu par une société à l’IS, le résultat de la société à l’IR suit les règles de l’IS (CGI, art. 238 bis K) : les revenus sont imposés à l’IS (l’associé de la SCI à l’IR n’a plus de revenus fonciers à déclarer durant la durée de l’usufruit), la comptabilisation des amortissements réduit le bénéfice imposable…
Après l’extinction de l’usufruit, la SC à l’IR suit les règles de l’IR ; la cession de l’immeuble bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Quel est le risque fiscal ?

[@HenryRoyalFormation]

Clara B. de Primonial, que je remercie, me précise que les droits d’enregistrement liés à la cession d’usufruit temporaire de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont désormais de 125€ et non 5%.
En effet, selon la jurisprudence, l’usufruitier n’a pas la qualité d’associé. Donc, la cession de l’usufruit de droits sociaux ne peut être qualifiée de cession de droits sociaux. Donc, la cession d’usufruit est soumise au droit fixe des actes innomés, 125 € (CGI 680).
Cass. com., 30 nov. 2022, n° 20-18884 et Cass. com., 4 janv. 2023, n° 20-10112
Merci Clara !