Queda nos fundos imobiliários. O que esta acontecendo?
HTML-код
- Опубликовано: 12 сен 2024
- 🚀Chegamos a mais um FIIs e Finanças com o nosso Diretor de Research, Danilo Barbosa e já adiantamos que tem muita coisa acontecendo no universo dos Fundos Imobiliários!
Prepare-se para uma verdadeira imersão em tudo o que está acontecendo no cenário dos FIIs. Desde as polêmicas sobre emissões que afetam os cotistas até as recentes quedas no mercado, neste vídeo você fica por dentro de todos os detalhes e análises que você precisa saber para entender como isso impacta diretamente nos seus investimentos.
Nos conte nos comentários o que achou deste conteúdo e o que espera dessas tendências do mercado financeiro?! 💰✨
#investimento #investimentos #investidor #analisetecnica #tesourodireto #poupar #rendafixa #renda #rendaextra #rendavariavel #investimento #investimentos #liberdade #liberdadefinanceira #independenciafinanceira #empreender #riqueza #financaspessoais #bolsa #rendavariavel #bolsadevalores #dinheiro #fiis #fundosimobiliarios #fii #investimento #investimentos #investimentoimobiliario #fundosimobiliários #mercadoimobiliario
Assista e aproveite para se inscrever em nosso canal!
Quer ter em mãos a maior base de dados e melhores ferramentas de análise de Fundos Imobiliários do Brasil? Conheça nossos planos de assinatura:
www.clubefii.c...
Quer aprender sobre como investir em FIIs? Conheça nossos cursos online e presenciais: www.clubefii.c...
Está começando agora e quer saber mais sobre FIIs? Realize o download do nosso Guia de Fundos Imobiliários: www.clubefii.c...
Estou tirando todos os gestores que fazem emissão abaixo do vp da minha carteira... Tolerância zero por aqui.
Agradeço por compartilhar sua posição. Compreendo completamente sua decisão. No entanto, é importante considerar que todas as gestoras podem ter realizado emissões abaixo do VP em algum momento. O que realmente importa é analisar se essas emissões foram de fato prejudiciais aos antigos cotistas. Um abs!
Ótimo vídeo. Grande análise... 🚀🚀🚀. Aguardando este estudo no Clube Fii. Walter Juiz de Fora MG.
Fico muito feliz em saber que você gostou do vídeo !!! um abraço
Gostaria que fizesse um estudo de quantos fundos emitiram abaixo do VP e realmente após capital investido quantos tiverem aumento consistente de renda. A planilha que fez aceita tudo. No caso da sua planilha subiu yield, não teve rescisão, não teve aumento de vacância. Faz um estudo e verifica na pratica quantos após emissão abaixo do VP geraram valor para o cotista. não me venha com a falácia de: " veja bem aumentou a diversificação após emissão", para aumentar vacância, para diminuir rendimento e diminuir valor patrimonial não serve para nada.
Seria top um estudo assim
@@kokushento Valeu Ruben!
Inicialmente, planejamos ampliar o horizonte desse estudo e disponibilizarmos para nossos assinantes no @clubefii. Em seguida, poderemos selecionar amostras que tenham realizado emissões significativamente abaixo do VP e avaliar se essas operações resultaram em benefícios para os investidores, com base nas aquisições realizadas pelos fundos! Um abs!
Top o vídeo.
Eu acho que emissão abaixo do VP, salvo quando a diferença é em pequeno percentual, como demonstrado no vídeo (tolerância de 2%), é sempre ruim.
"Ah, mas se o fundo comprar um imóvel com cap rate alto?", Hora, como em todo investimento, retorno mais alto significa mais risco. Então ou o imóvel não é tão bom, ou o inquilino não tem uma saúde financeira tão boa, etc.
Fora que emissão abaixo do VP causa uma mancha na imagem do fundo que é difícil de tirar e o mercado penaliza.
Se foi obrigado a emitir porque estava alavancado então, são dois erros, um porque errou a mão na alavancagem, o que obrigou a transferir o $ dos cotistas atuais para os entrantes. Depois de alguns anos investindo em FIIs, tenho olhado com muito critério certas práticas de gestoras e tornado a seleção mais rigorosa.
Agradeço pelo feedback e por compartilhar sua opinião conosco. Concordo que emissões abaixo do VP podem gerar impactos negativos, especialmente quando a alavancagem do fundo é alta. Isso pode resultar em diluição ou aumento do risco para os cotistas existentes. É importante considerar criteriosamente as práticas das gestoras ao selecionar os fundos para investir, especialmente em situações de emissão. Vale ressaltar que nem todas as emissões são realizadas em cenários de alta alavancagem, como em fundos de papel que tolerância a essa prática deve ser ainda menor. Já em fundos de tijolos, a analise mais criteriosa ainda, pois o VP tem uma subjetividade maior. Um abs!!
A alusão que faço é: Emissão abaixo do VP significa você tem um braço de 80 centímetros de comprimento. A promessa é que dando muito certo você sacrifica 20 centímetros do seu braço ficando com 60 centímetros, para dando muito certo ganhar 60 centímetros de braço ficando com 120 centímetros de braço. Porém dando errado ou não tão bem como a maioria das vezes, você tinha um braço de 80 centímetros e vai acabar com 60 centímetros de braço mesmo. E vai repetindo o ciclo. Até que termine sem braço por exemplo.
Opa Erick, obrigado pelo seu comentário!
É uma forma interessante de ilustrar da perda do VP. De fato, como você exemplificou, essa prática pode ser comparado c/ esse ciclo onde há a possibilidade de um ganho, mas também o risco de perdas significativas. Ao sacrificar parte do valor patrimonial atual na esperança de obter um retorno maior no futuro, os cotistas estão sujeitos a um ciclo de incerteza e potencial diluição de seu investimento, sim. Como falei no videoo, emissões realizadas abaixo do VP podem, de fato, ser diluitivas e prejudiciais aos cotistas, reforçando a importância de uma análise criteriosa antes de tomar decisões de investimento. Valeu um abs!
Excelente vídeo
Valeu Ricardo!
Com cap rate alto? dificilmente, principalmente se conseguiu emitir após a pandemia, hoje estão crescendo o fundo e diminuindo o cap rate.
Agradeço por compartilhar sua visão. Concordo com seu ponto de vista. Emitir cotas para aquisição de ativos com um cap rate inferior parece contraditório, especialmente considerando a tendência de crescimento do fundo e a redução do cap rate no mercado atual. Esta métrica, o cap rate, é crucial para entender a relação entre o nível de aluguel ou NOI e o valor negociado do imóvel. Em mercados onde há uma compressão do cap rate, indicando uma valorização contínua, é essencial que as emissões de cotas estejam alinhadas com essa dinâmica. Na minha visão, não faz sentido realizar uma emissão com um cap rate inferior ao valor pelo qual o fundo está sendo negociado. A gestão ativa é remunerada precisamente para identificar oportunidades de investimento que estejam em linha com o perfil de risco do fundo e para capitalizar sobre a compressão do cap rate. Obrigado por trazer essa reflexão! um abraço!
Show de bola! Inclua FI-Infra nos próximos, pf. NUIF11 fez uma emissão +10% abaixo do VP e CPTI11 uns 3-4%, bem recentemente.
O exemplo foi dado em um FII de tijolo .. que dependendo das circunstancias pode haver a valorização do portfólio adquirido com avalição e gerando impacto positivo no patrimônio do fundo, ou a oportunidade de compra é extremamente excelente para o movimento, pelo fato do pipe line estar descontado, exemplo como foi feito no HTMX11, ou na pior das hipóteses para quitar alavancagens.. Mas faltou usar o exemplo em um fundo de papel ,ainda não consigo entender o movimento similar em um fundo do mesmo.. é só pra aumentar o percentual de ganho de administração da gestora ?
Valeu pela dúvida Nesses casos, para fundos de papel, na minha visão, a tolerância para emissões abaixo do VP poderia até ser menor, e o ganho resultante seria, idealmente, em termos de diversificação combinada com a redução do risco do fundo. No entanto, é importante considerar que combinar esses benefícios com o aumento das taxas médias praticadas em comparação com a taxa implícita atual do fundo pode ser impossível, tendo em vista que o aumento das taxas vai requerer mais risco dentro do FII. Um abs!
Danilo,acho que cabe revisar as contas. O yield calculado ali me parece que seria anual. Entao o tempo pra recuperar seria em anos
O que só reforça o quão detratora são emissões dessa forma
Muito obrigado pela sua observação atenta e pela contribuição para a discussão.
Após revisar as contas, posso confirmar que o cálculo do yield está correto. De fato, a análise considera um período anual para recuperar a perda do PL com o aumento de cotas. No entanto, ao refazer a conta por outra abordagem, mantendo o mesmo período de referência, cheguei aos mesmos resultados. Isso significa que, independentemente da abordagem utilizada, a projeção para recuperar a perda do PL continua sendo de aproximadamente 1 mês (arredondando).
Essa é uma conta básica, e é importante destacar que pode haver variações dependendo dos ativos adquiridos pelo fundo e do incremento na receita decorrente de uma eventual emissão abaixo do VP. Esses fatores podem influenciar no período necessário para recuperar a perda do PL.
Mais uma vez, agradeço pela sua participação e por contribuir para enriquecer o debate sobre esse tema tão importante.
Pode ser que estejamos fazendo contas diferentes. Mas no exemplo de uma emissão de 2050 cotas por 97,56 com um cap de aquisição de 11%, chegaria a um resultado anual que passaria de 10,00 por ano para 10,12 por ano.
Com os 12 centavos ao ano incrementais, levaria aprox 3,5 anos pra compensar a perda de VP só com o incremento de renda para o cotista que não subscrevesse a emissão
Perfeito, mas acho que teria que haver uma separacao entre tijolo e papel. No tijolo dá até pra "dar um desconto" pois o VP é só referencia, agora... papel abaixo do VP é sacanagem
boa tarde
“Antes que me chamem de passador de pano” Não passe pano que não iremos te chamar! 😂😂
kkkkk, obrigado pelo comentário. A ideia do vídeo foi exatamente essa, trazer uma abordagem mais analítica e embasada em números. Aqui não temos nenhum lado específico, apenas buscamos analisar os fatos de forma imparcial.
Parabéns pelo vídeo , deu pra entender bem . Só não entendo o porquê fazer isso , por que não emitir menos cotas e manter dentro do vp? Quais situações levam a essa decisão ?
Agradeço pelo seu feedback positivo!
Sobre sua dúvida, esses casos, o fundo pode decidir realizar uma emissão próxima do preço de mercado da bolsa, mesmo que seja abaixo do valor patrimonial (VP). A decisão é tomada com a expectativa, na visão de alguns gestores, de que essa estratégia traga benefícios para os cotistas no longo prazo, mesmo que possa parecer diluitiva. Como mostrei no vídeo, alguns gestores acreditam que há uma compensação e benefícios advindos dos novos investimentos que serão realizados. Um abs!
São poucas emissões abaixo do VP porque os gestores sabem que isso destrói valor para o cotista. 2% é muita coisa para desprezar, afinal isso feito várias vezes no mesmo fundo nos faz perder nosso suado dinheiro. Todos sabemos que esta prática é para aumentar o PL do fundo para o gestor ganhar mais taxa de adm. Não compro fundo que faz emissão abaixo do VP em hipótese alguma, para quem trabalha é muito difícil ganhar dinheiro.
Existe alguma lei que impossibilite a gestão cobrar a taxa de gestão sob os rendimentos, ao invés de valor de mercado ou VP? Acho que se fosse dessa forma, evitaria muito emissões detratoras!
Agradeço pelo comentário! Não existe uma lei que impeça a gestão de cobrar a taxa de gestão sobre os rendimentos em vez do valor de mercado ou VP. No entanto, é importante lembrar que o dinheiro dos dividendos é o mesmo dinheiro que o fundo aufere de suas receitas, e a taxa de administração normalmente incide sobre o valor de mercado ou PL do fundo. Um abs!!
*Eu gosto do BRCO11, gestão bem tranquila*
"Diluição de patrimônio é bom para cotista, entenda." Danilo Leitão
Exatamente!! A cara de pau não tem limites!
A análise é baseada em números e imparcialidade, sugere sim que uma emissão ligeiramente abaixo do VP pode potencialmente trazer benefícios ao fundo quando combinada com a diminuição do risco na expansão do portfólio e/ou a melhoria do retorno. No exemplo do vídeo, observamos que a diluição resultante é recuperada em cerca de 1 mês. No entanto, reconhecemos que este é um cenário hipotético e que cada caso deve ser analisado individualmente. Se nossa opinião não atende às suas expectativas, peço desculpas, um abs r obrigado por nos acompanhar.
Danilo, parabéns pela abordagem mais cientifica sobre essa questão de emissão abaixo do valor patrimonial. É muito importante botar o dedo na ferida para os gestores entenderem que os investidores tem baixa tolerância para esse tipo de pratica, afinal se isso se torna comum na indústria de fundos, sejam eles imobiliários, agrícolas ou infra a tendência é dilapidar o patrimônio do cotista em geral.
Nessa suruba de porcentagens, fica claro que o cotista leva a pior em 200% das vezes...
Emito abaixo do vp pra uma promessa de aumento de dy. Nao obrigado
Enquanto os influenciadores do mercado passarem pano para esse tipo de problema em nome de manter uma boa relação com os gestores isso não vai acabar ou diminuir significativamente. Fez muito arrodeio para justificar esse péssimo vício do mercado. Temos que atacar os problemas reais do mercado e esse é um deles. Emissão abaixo do VP na sua GRANDE MAIORIA destrói valor.
Compreendo sua frustração e respeito sua opinião. O objetivo do vídeo não foi defender nenhum lado, mas sim mostrar, por meio de dados empíricos, o que ocorre em cada cenário. Como analista CNPI, minha postura é independente e imparcial. Lamento que o conteúdo não tenha atendido às suas expectativas.
@@dancnpi Não é frustração Danilo. Meu dinheiro suado e minha aposentadoria que está em jogo. Não posso me dar ao luxo de ver meu patrimônio suado ser destruído ou minha aposentadoria adiada. Gosto muito do seu conteúdo, mas espero uma posição mais dura de pessoas sérias como você e do clube FII.
Muito bom.
Valeu Wagner!
Muito interessante o estudo
Obrigado Fernado! um abraço!
Bons argumentos. Mas gestoloide fez isso, eu caiu fora do fundo, seja qual for o argumento....
A dor e ver os preços das cotas caírem e não conseguir comprar mais cotas. Minha missão é receber mais dividendos/proventos em 2024 do que recebi em 2023.
Mas vemos o FED estressando a economia global. O nível de emprego lá não cai e eles aumenta as taxas dos BONDS de 10 anos.
Ótimo conteúdo. Muito obrigado.
,
Passa pano demais.
Resumindo... Descobri que nenhuma gestora presta ...
E que o produto fundo imobiliário com essas gestoras não presta ...
Segunda feira vou vender todos meus 200k de reais em fii.. quem quiser comprar vai no booking
Barsi sempre esteve certo...😕
Booking? aquele de hospedagem?
O Clube dos FIIs passa muito pano para gestoras ruins! Emitir abaixo do VP sem uma proposta de investimento fenomenal ou uma alavancagem que justifique não passa de ambição de crescimento da gestora! Não se justifica! Seja mais ou menos de 2%! Se acham tão pouco abram mão da taxa de perfomance e de uma parte da taxa de administração para compensar então!!
Compreendo sua perspectiva e agradeço pelo comentário. Reconheço sua frustração e discordância. Gostaria de esclarecer que as opiniões expressas pelo Clube FII Research não refletem necessariamente as opiniões do Clube FII Entidade. Em relação às emissões abaixo do VP, nossa análise sugere que, quando combinadas com uma alocação eficiente dos recursos, podem potencialmente beneficiar o fundo. Entendo que o foco deve ser na qualidade da alocação dos recursos, e não apenas na emissão em si. Minha abordagem é imparcial e baseada em dados, e cada emissão deve ser avaliada individualmente. Um abs!
Excelente vídeo
Valeuuuuuu