11. Mieszkanie pod wynajem za gotówkę czy na kredyt? | Kuba Midel
HTML-код
- Опубликовано: 11 фев 2018
- Konsultacje indywidualne
Kursy online Fundamenty Finansowe, Manufaktura Milionerów, Aktywny Rentier, Arentia
Tel. 530-317-314 email: magda@kubamidel.pl Współpraca na kanale marketing@kubamidel.pl
Te filmy lepiej się ogląda niż seriale :)
Racja
Naiwnych odsyłam do raportu przygotowanego przez NBP dotyczącego zwrotu z zainwestowanego kapitału własnego w rynek nieruchomości w Warszawie (za przykład uznano 50 mkw). Zwrot przy zakupie w 100 proc za gotówkę wynosi 3 proc rocznie. Przy udziale kredytu pow 80 proc wartości LTV>80%,stopa zwrotu (wskaźnik ROE) wynosi -0.8%. JEST UJEMNY. Proszę nie wprowadzać ludzi w błąd. Odsyłam do raportu NBP.
Dziękuję za dzielenie się wiedzą!👍😎💥👏
Super filmy. potrzebna wiedza !!!
Ciekawy kanał i podejście do tematu. Tego brakowało na polskim YT :) Pozdrawiam i życzę powodzenia w prowadzeniu kanału! :)
sprzedaży szkoleń*
Cześć Kuba, świetne połączenie doświadczenia z biznesem.. Lubię oglądać twoje nagrania..👌
co za piękna mądra pokora u tak bardzo inteligentnego i doświadczonego inwestora. Chylę czoła Panie Kubo, oby więcej tak mądrych ludzi w Polsce. Pan jako jeden z pierwszych porównał kredyt na 10 i 30 lat. Bardzo często na szkoleniach dotyczących nieruchomości bierze się pod uwagę kredyt 30 letni i mówi się o opłacalności inwestycji, nie mówiąc o fakcie,że to jest ogromny szmat czasu i wszystko może się zmienić , nie mówiąc o tym, że zysk z takiej inwestycji jest naprawdę odłożony w czasie bardzo długo.
no to lecimy i sie uczymy pozdrawiam i dziekuje za material
Kuba ty jesteś niesamowity gościu normalnie no👍👍👍👍👍
Odnośnie podejścia do kwot, jak spłacać mieszkania... 5, 15, 30 lat....Osobiście wybrałem opcję "hybrydową". Pierwsze trzy mieszkania są w mniejszym lub większym stopniu kredytowane, dwa lokale są na polskiej hipotece na 15 lat. Trzecie kupiłem w całości za gotówkę (tak jak to widział sprzedający) posiłkując się promocyjnym kredytem konsumenckim na kwotę kilku tysięcy EUR w banku zagranicznym. Oprocentowanie okazało się o 2% wyższe, ale mam pełną swobodę nadpłacania (dla poduszki bezpieczeństwa będę część lokali "uwalniał" z długu, a czysty zysk z nieruchomości będę odkładał na kolejne zaliczki/wkłady własne) oraz dzięki pieniądzom w ręce udało mi się przekonać sprzedawcę abym to ja kupił mieszkanie, a nie osoba która wolała kredyt hipoteczny, a także zrobiłem to prawie 10 000 PLN taniej niż osoba bez gotówki ;), także te 2% po części same się spłaciły w momencie zakupu. Reasumując, kredyt powinien być zawsze dopasowany do konkretnego mieszkania, rynku i naszych możliwości.
Nie jest wymagane, o czym chyba nie wspomniał Pan Kuba, aby trzymać się jednego wzorca do wszystkich inwestycji w portfelu. Ogólnie swietne materiały, pozdrawiam!
Kuba Szacunek;) Już jesteś moim Idolem ;)
Apropo rat malejących i równych, warto jednak zwrócić uwagę że wybierając równą ratę można dowolnie nadpłacać kapitał "sterując" przebiegiem spłaty, czyli bardziej elastycznie ale trzeba dyscypliny. Poza tym w późniejszej fazie spłaty po kilku, dziesięciu latach pieniądz traci na wartości i 1000 zł po 10 latach nie boli tak jak 1000 na poczatku splaty
Słuszna uwaga, inflacja robi swoje. Z drugiej strony to jest oprocentowanie zmienne, więc jak szybciej spłacimy kapitał, to mniejszy skok raty po podniesieniu stóp.
Bardzo obrazowo wytłumaczone, super
Dziękuję :)
Co do opodatkowania. Osoby fizyczne mają wybór. Ryczałt 8,5% płacony miesięcznie, kwartalnie lub rocznie ( zeznanie podatkowe pit 28A) wady brak możliwości odliczania kosztów. Można rozliczać się również na warunkach ogólnych, obecnie 18% i tu możliwe jest odliczanie jako koszty uzyskania odsetek oraz kosztów remontu, wady: brak możliwości rozliczania się ze współmałżonkiem oraz niekorzystania z odliczeń np. na dzieci. tak przynajmniej do niedawna było/
Dobra robota
Generalnie lepiej zawsze brać ratę równą, bo na początku inwestycji, czy przy kupnie mieszkania dla siebie, potrzebujesz też pieniędzy na remont. W miarę jak poprawi się Twoja sytuacja,(za rok, czy kilka lat) po prostu nadpłacasz kredyt ( zmniejsza się dzięki temu koszt kredytu)
Od dawna myślałem o takim biznesie , bo trzymając oszczędności na lokacie oprocentowanej ledwo ponad 1% jest wielkim nieporozumieniem. Fajnie, że się pojawił Ktoś taki jak Ty, kto szczerze i rzetelnie rozjaśnia sytuacje i przybliża temat najmu i zakupu mieszkań :) Szacun i Pozdrowienia :) Poza tym fajnie się Ciebie słucha.
I co wymyśliłeś?
I jak? Udalo sie?
Taka rada mała: Prosze kupić statyw dla Pana Piotra by go ręce nie bolały 🙂😁
Hajs dostaje, to niech trzyma :D
Łukasz To sie nie oplaca, a tak buła rośnie 💪
Piotrek daje radę! Stabilny jak skała.
Jak bedzie statyw, to jakoś bedzie niższa. Hollywood nie wymienia statywów w napisach końcowych...
Łukasz pracujesz w realu na kasie?
Kuba. Dzięki wielkie za informacje. Bardzo przydatne.
Ps. Spraw operatorowi kamery szerszy obiektyw. Tak małe mieszkania ciężko się filmuje tym co ma.
Nie jest podejrzane, że odsetki na początku są takie same, gdyż odsetki płaci się od ilości kapitału, który jesteśmy dłuzni bankowi. Na początku więc w każdym wariancie jesteśmy dłużni tyle samo kapitału w kazdym przypadku.
Dlatego kredyt się nadpłaca i po 5 latach masz spokój.
obejrzałam już chyba piąty filmik jeden za drugim i wiedza to jedno a brak nadęcia to drugie. Super się ciebie sucha i widać że nie traktujesz ludzi z góry. Powodzenia i kolejnych zer na koncie :)
Jedna uwaga, kalkulujac okres zwrotu z inwestycji (zakup mieszkania na kredyt 10 letni) powinien Pan doliczyc jeszcze koszt pierwotnego remontu: 40.000 zl oaz koszty remontow/liftingow posrednich, zakladam 5.000 zl w tym okresie oraz koszt notariusza, jakies 1% wartosci mieszkania i pcc 2%.
Czyli w sumie, gdy juz z wynajmu zostanie splacony sam kredyt, to jeszcze trzeba doliczyc ok 47000 zl kosztow jak powyzej, czyli 47.000/900 (miesieczny zysk z wynajmu), czyli dodatkowe 52 miesiace, czyli dodatkowe 4,5 lat.
I dopiero WTEDY (przy niezmienionych czynnikach zewnetrznych, braku powaznych awarii w mieszkaniu, doskonalej ciaglosci najmu) jest Pan na czysto: ma kapital w mieszkaniu i dodatkowo zysk z wynajmu.
Też mi tego brakowało, zastanawiam się czy po takim okresie 10 lat spłaty kredytu + 4-5 lat pokrycie kosztów remontu, łącznie 15 lat nie trzeba będzie zrobić kolejnego remontu, aby wystój mieszkania był zgodny z przyszłymi trendami/modą...
Dobże zauważone!!
Tak to zostało pominięte a to bardzo ważna sprawa. Suma summarum słabo widzę wynajem tym bardziej że teraz wszystkie mieszkania w górę a za chwilę mogą mocno spaść co daje dodatkowe niepotrzebne wydane pieniądze bądź zapożyczone przez bank.
Dzięki dobry Człowieku ❤❤❤
Odsetki takie same? To jest koszt pożyczenia pieniądza który pobiera bank, przy pierwszej racie zawsze będzie równa kwota ponieważ w pierwszym miesiącu, w każdej sytuacji mamy identyczną wartość długu (kapitału do spłaty). Niezależnie od okresu kredytowania (nie wchodząc w szczegóły przypadków brzegowych, np. kredytów krótszych niż rok).
Zobacz, że jeżeli masz kredyt który możesz nadpłacać bez prowizji (częściowe nadpłaty obecnie w większości banków są bezkosztowe) to samemu możesz sobie zrobić z rat równych, raty malejące i tym samym też sobie obniżysz koszt całego kredytu, bo każda rata liczona jest co miesiąc od pozostałej kwoty kapitału. Ale dzięki tej strategii nie tworzysz sobie na początku kamienia który będziesz musiał "dźwigać". Bo w miesiącach jak będziesz miał super wpływy to będziesz spłacał więcej, ale w miesiącach w których np będziesz miał problemy finansowe to nikt Cię nie zmusi do spłacania wyższej raty niż ta równa wynikająca z umowy (która jeżeli będziesz nadpłacał kredyt i nie zmniejszał okresu kredytowania może być też niższa co miesiąc). Jest jeszcze jedna ciekawa strategia, ale o niej narazie nie chcę pisać publicznie (muszę ją przetestować i sprawdzić) Podpowiem tylko że bank zarabia na nas większość kasy do ok 14roku przy kredycie na 30lat
Ciekawa jestem tego rozwiązania.
A to nie jest tak, że przez pierwsze 5 lat nie możesz nadpłacać raty kredytu? Chyba stąd ta różnica...
Wszystko zależy od umowy jaką podpiszesz z bankiem. Jeden daje tak, drugi inaczej
Niektorzy pozwalaja lekko nadpacac( jakies gorne widelki) ale nie mozesz go splacic w calosci
Potwierdzam. Dziś zaciągnięty kredyt. Zero prowizji za nadpłaty.
A co powiesz na to, jeżeli ktoś odłożył 50k na mieszkanie, to pewnie jest w stanie odkładać regularnie. Powiedzmy, że 50k odkłada w 4 lata. Przy kredycie na 10 lat, po 4 latach (r. malej.) jest spłacone 40k kapitału, więc można nadpłacić 50k, spłacone będzie 90k a reszta zamieni się w bardzo małe raty i mieszkanie praktycznie jest spłacone, można potem dozbierać i nadpłacić znowu i mieć mieszkanie całe po 6 latach. Z tego co wiem, weszła ustawa, że okres karencji w banku (czas w którym jest kara za nadpłatę) to max. 3 lata, potem można nadpłacić bez dodatkowych kosztów. Jak mieszkanie jest spłacone można szybciej uzbierać na drugie. Oczywiście można też nie nadpłacać i kupić drugie za te 50k i czekać aż najemca spłaci. Które rozwiązanie uważasz za lepsze? Jedno mieszkanie szybko spłacone i drugie kupione trochę później, czy dwa na kredyt?
Kilkukrotnie zastanawiasz się czemu rata odsetkowa jest taka sama przy racie równej i malejącej- a jaka ma być? :)
Przy malejącej spłacasz szybciej kapitał, ale odsetki dalej masz np. 3,5%, podobnie jak przy równej. Różnica zaczyna być widoczna w kolejnych miesiącach w harmonogramie, bo przy malejącej spłacasz szybciej kapitał, więc w kolejnych miesiącach zgodnie z nazwą masz malejące raty, bo jest mniej kapitału, a więc te przykładowe 3,5% liczone jest od niższego salda.
Racja oczywiście, na gorąco umysł nie zatrybił, matematycznie to proste, pozdr!
Jeszcze jedna kwestia o której chyba nie wspomniałeś, to jaka rata ma być definiuje definiuje w danym momencie rynek jakie są czynsze miesięczne wtedy odpowiednio rozciągasz siebie w latach odpowiednio żeby nie dopłacać do raty bo ludzie nie zapłacą więcej niż rynek definiuje za dany metraż . Po pewnym okresie jak rynek się zmienia można sobie zmienić bank, zmienić raty j dostosować. Taka mała dygresja ;) przecież to jest proste, klient płaci spłaca kredyt, do momentu spłaty cały czas zarabiasz bo oddajesz bankowi, sprzedajesz za kwotę x i reszta dla ciebie albo czekasz aż spłaci się kredyt a później już czysty zysk. Są różne sytuacje w życiu i młodzi ludzie potrzebują zbudować zdolność a do czasu muszą wynajmować ale to jest wyrzucanie pieniędzy komuś do kieszeni. Też wynajmowałem 2 lata może, dziś place na swoje a później oddam to na podwynajem jak ty. Dobry biznes jak nie ma załamania ale przeważnie na ruchomościach nie ma aż znacznego ;)
Witam ,
Czy warto wziąść kredyt na działalność i, jeżeli kupię mieszkanie pod sprzedaż i odliczyć VAT z remontu i części odsetek czy lepiej na osobę prywatną on wtedy remontować bez odliczania i sprzedać wtedy bez płacenia Vatu?
super kanał, mam pytanie może sie gdzieś już powtórzyło ale gdzie w tych wyliczeniach czynsz - te opłaty do 1150 zł?
Mieszkanie za 160.000 (z remontem) po 10 latach przyniesie 108.000 zł. W związku z tym jesteśmy 54.000 na minusie. 2 takie same mieszkania na kredyt będą kosztować 320+50 tys. Nie przyniosą dochodu przez 10 lat. Następnie wynajmujemy przez kolejne 10 lat. W wersji pierwszej, zarabiamy kolejne 108tys. Stać nas na drugie takie same mieszkanie +56 tys. Przypadek drugi w ciągu następnej dekady przynosi 108tys x 2 czyli 216 tysięcy. Stać nas na kolejne mieszkanie +56 tysięcy. Finalnie, w wersji pierwszej posiadamy 2 mieszkania przynoszące co miesiąc 1800 zł. W wersji drugiej posiadamy 3 mieszkania które przynoszą 2700zl. Teoretyczny rachunek jest bardzo prosty. Zaciągnij pasa przez 10 lat, a będziesz odcinał kupony. Problemem jest jednak zdolność kredytowa. Czy bank jest w stanie udzielić mi kredytu na dwa mieszkania i ile muszę zarabiać żeby takie dwa kredyty dostać. W związku z tym, w sytuacji, kiedy mogę sobie pozwolić na jedno mieszkanie zarówno na kredyt jak i w gotówce, kupno mieszkania w gotówce jest bardziej korzystne. (Chyba, że nadmiar gotówki przeznaczymy na inne inwestycje, ale omawiam przykład inwestycji w samo mieszkanie) Dodatkowo dwa kredyty to dwa problemy, co jeżeli nie wynajmę jednego z mieszkań przez kilka miesięcy itp. itd. Tego rachunku troszkę mi zabrakło w tych rozważaniach. Oczywiście jest pewnie wiele zmiennych, które mogą wpłynąć na plus i na minus każdego rozwiązania.
Witam jaki rodzaj działalności prowadzisz pod wynajem nieruchomości ?
W przypadku starych mieszkań nie opłaca się być na ryczałcie, przy zasadach ogólnych naszym kosztem jest część odsetkowa raty kredytowej + amortyzacja mieszkania. Przy dg nawet możemy mieć stratę księgową do użycia w naszym biznesie :) Lecę Twoje filmiki od początku i jeszcze ani razu nie wspomniałeś o amortyzacji Twoich kilkunastu mieszkań, naprawdę ich nie amortyzujesz czy jest jakaś inna przyczyna, przez którą nie wspominasz o amortyzacji? :)
Jak się ma gotówkę to za gotówkę, jak nie to kredyt. Ja wzięłam w kredyt, udało się dostać dzięki pomocy doradców z Bold Invest choć miałam obawy że się nie uda bo nie mam super zarobków.. Ale jest :) I się wynajmuje, kasa idzie na spłatę raty
Wydaje mi się, że jeżeli ktoś traktuje wynajem jak Ty czyli jako hobby, a obok ma parę biznesów które ciągną go do góry to wszystko ok. Ale jak ktoś ma jedynie kaskę oszczędzoną na wkład własny to nie może kupować mieszkania które da mu 4-5% w skali roku bo nie dorobi się nigdy. Musi polować na okazję która po remoncie da mu z wynajmu 10% lub więcej w skali roku.
Co myślisz o kredycie na wielopokojowe mieszkanie pod wynajem: 5-6 pokoi dla studentów/osób pracujących powinno dać ładny zwrot z inwestycji. Jak już wziąć kredyt mieszkaniowy (i zablokować swoją zdolność kredytową) to może lepiej zamiast w kawalerki uderzać od razu w coś dużego? Co myślisz o takim podejściu?
Tez chcialbym znac odpowiedz na to pytanie :) sam mysle nad takim zakupem, lecz patrzac na kwote takich mieszkan i gotowke ktora potrzeba na wk.w. remont i reszte to chyba lepiej kupic pare mieszkan na te min 10 lat (ktore minie nawet nie bd widac kiedy) i po tym czasie otrzymywac tylko zysk tak naprawde. Jest duzo "inwestorow", ktorzy daja przyklad takich inwestycji tylko na zasadzie kawalerki, z jednej strony cos musi, w tym byc a z drugiej moze obawiaja sie inwestycji jednorazowej na tak duza skale.. jesli otrzymujemy np zysk z tego duzego mieszkania powiedzmy 5 pokoi - typowo pod wynajem studenta, to liczmy sie ze wiekszosc cen za dany pokoj jest podawana z mediami czyli ok dajmy na to 700 zl x 5 = 3500 zl. Teraz trzeba odliczyc na pewno czynsz do spoldzielni (bo takie duze mieszkania maja glownie spoldzielnie), a oni wyliczaja go patrzac na zamieszkale osoby.. wiec mysle ze ok 1000-1200 zl na 5 osob powinno byc podajże z cieplą woda, smieci i chyba zaliczka na ogrzewanie (bo tak w wiekszosci czynsz jest chyba liczony) do tego dochodzi prad ok 500-600 zl za 5 osob mysle min i jakas oplata za wode ok 200 rowniez.. 3500 - 1200 - 600 - 200 = 1500 zl (liczac koszta pesymistycznie - mozna oczywiscie czynsz brac na poziomie 800-900 zl z mediami i cos nam zostanie ale to wszystko zalezy od lokalizacji i miasta) i dalej.. 1500 - rata kredytu a mysle ze za takie mieszkanie to ok 300 - 350 tys wiec kredyt w wysokosci ok 1200 -1400 rata rowna na 30 lat...;/ nie mowiac o podatku od wynajmu itd.. a jak WIBOR naprawde wskoczy do gory dosc sporo? (bo jest to nawet pewne patrzac na ostatnie lata spadku) to jestesmy z kredytem w wysokosci ok 450-500 tys - do oddania juz z odsetkami - na 30 lat..;/ czyli mowiac krotko.. w czarnej dup... :) takie inwestycje wedlug mnie mozna przeprowadzac jesli ma sie juz wiekszy wklad wlasny badz wiecej mieszkan ktore przynosza nam zyski aby w najgorszym wypadku pokryly raty przez jakis okres kiedy WIBOR je podniesie.. ale jestem laikiem i tylko sugeruje i mysle ( po swojemu :) ) jak moze byc i czego sie trzeba obawiac przy takich kwotach :)
PS. chetnie poslucham opinii specjalistow (ktorzy "robia to" znacznie dluzej) i posiadaja wieksza wiedze na ten temat:) prosze bez krytyki i smialo poprawiajcie bledy w liczeniu i sugestiach bo czlowiek wlasnie na nich sie uczy:) - a ja jestem rzadny wiedzy :)
Dzięki za radę. W tym roku planuję kupić pierwsze mieszkanie w jednym z miast wojewódzkich. Na razie zbieram informacje:) Za 280-300 tys. (juz z remontem) mogę kupić 60-70 metrowe 3 pokojowe mieszkanie do przerobienia na 5 pokoi - wg schematu ile okien tyle pokoi (czyli kuchnia na korytarz). Z tego co widzę takie rzeczy dzieją się również we Wrocławiu: ruclips.net/video/oUJP_cFCK8M/видео.html
Pozdrawiam
Wiesz nie ma za co i to moze nie porada ale moja opinia wiec zeby nie bylo pretensji decyzja zawsze nalezy do Ciebie ale mozesz wszystkie za i przeciw przeanalizowac :) a tak skoro wspomniales "te rzeczy" dzieja sie pewnie w calej Polsce a im bd tego wiecej to na 100% RPP predzej czy pozniej podniesie WIBOR patrzac ile kasy ucieka na kredyty itd.. dlatego tak duze inwestycje to w razie co musze miec zabezpieczenia finansowe z innego porfela inwestycyjnego.. ale to tak poza tym.. :) mimo wszystko powodzenia:)
To jasne, że każdy sam odpowiada za swoje czyny:) Dlatego ja planuję wziąć kredyt na 30 lat aby jak najszybciej uzbierać na kolejne mieszkanie. Jeżeli plan się powiedzie to za 2 lata będą 2 mieszkania pracujące na 1 kredyt. WIBOR na pewno kiedyś wzrośnie. Wydaje mi się, że w większych tarapatach niż inwestorzy będą zwykli kowalscy którzy mają często kredyty "pod korek" na własne cele mieszkaniowe. A to może oznaczać wysyp tanich mieszkań gdy nie będą w stanie spłacać raty. Pozdrawiam
Fajnie, pięknie to wszystko brzmi... tylko jak ja wejdę na jakąkolwiek stronę to 30m kosztuje 260 tyś. Nie wiem skąd te historie z mieszkaniami po 120 tyś. Aczkolwiek przekaz wiedzy jak najbardziej na plus ! :)
kilka lat temu po tyle były mieszkania
za 5 lat będziesz miał po 400...
Odsetki (miesięczne) te same bo dług taki sam ;)
lecz potem odsetki maleją, bo spłacasz kapitał
Oczywiście. Tylko w pierwszej racie sa takie same. Przy ratach malejacych spadają znacznie szybciej bo bo każda rata spłaca więcej kapitału.
Zasada prosta pierwsza rata malejaca to A i B gdzie A to kwota kredytu przez liczbę rat a B to kwota kredytu razy % przez 12 miesięcy.
Korzystasz z kalkulatora 10bii przy szacowaniu potencjalniej stopy zwrotu?
...na co dzień udzielam kredytów hipotecznych w jednym z popularnych banków w Polsce i mam taką małą dygresję, zgadzam się, że rata malejąca jest ogólnie rozsądniejszym wyborem ale z doświadczenia wiem głównym powodem wyboru raty stałej jest to, że przy takich samych zarobkach mamy większą zdolność kredytową niż przy ratach malejących bo np.przy dochodach 3000 PLN przy ratach równych dostaniemy około 260 tys PLN a przy ratach malejących około 200 tys PLN ( dla okresu 25 lat). Często mam doczynienia z taką sytuacją, że Klient aby kupić w ogóle swoje wymarzone mieszkanie nie ma wyboru bo jedyna zdolność mu wychodzi tylko przy ratach równych, dodatkowym problemem który się pojawił w 2018 to coraz większy wymóg jeżeli chodzi o wkład własny bo na poziomie 20 % ( choć możliwy jest,przy określonej wycenie nieruchomości cały czas 10%) .Dobrą wiadomością dla kredytujacych jest cały czas niski poziom WIBORu i w coraz większej liczbie banków 0% prowizji....:) Pozdrawiam.
Akurat licząc malejącą wartość pieniądza w czasie (inflacja) to rata stała jest tańsza (za 10lat będzie realnie 20% mniej warta). Zasadniczo jeśli pieniędzy z inwestycji nie przejadamy to, jak autor filmiku wspomniał, lepiej reinwestować kapitał niż nadpłacać dług.
jak inflacja rosnie to podnoszą stopy % i rata w gore.
czy jest jakiś powód dlaczego warto brać kredyt na 10lat nawet jeżeli mnie na to stać - zamiast 30 letniego który będzie nadpłacany ? pomijając aspekt własnej dyscypliny w nadpłacaniu
W Gdańsku koszt kawalerki ok 33m2 to 265000 zł i to nie w centrum
No to przecież w górce się nie kupuje. Pan Kuba już ma spory tzw. poetfel bo kupowal 10 - 15 lat temu jak te ceny były śmieszne w porównaniu do tego co mamy dzisiaj. 33m za 265000 to wtopa a nie inwestycja. Trzeba szukać mieszkań sprzedawanych przez desperatów, którzy mają długi do spłacania - do remontu rudery.
Szczerze mówiąc wolałbym wziąść kredyt gotówkowy w wysokości 100 tysiecy bez wpisu banku do kw i mieć możliwość w każdym momencie sprzedać mieszkanie
Lichwa, lichwa i jeszcze raz lichwa -takie mamy w Polsce Banki, to jest smutne
Gdzie masz film o kupnie bez gotowki
Co myślisz o opcji kupna kawalerki za gotówkę na wynajem + wzięcia kredytu na mieszkanie (takie do zamieszkania dla siebie) ? Czy po propstu tą kasę włożyć we kład własny ?
Nie wziąłeś pod uwagę inflację mieszkanie splacane przez 30 lat które wyniesie w/g Ciebie 190 tys. zł faktycznie wartość tego pieniądza średnio może wynieść np. 140 tys. zl
Jednakowe odsetki przy każdym z przykładów to nic podejrzanego, w końcu założyłeś jednakowy kapitał do spłaty przy takim samym oprocentowaniu. Różnice wyjdą po rozpoczęciu spłacania, bo kapitał do spłaty już będzie różny dla każdego z tych 4 przypadków.
dokładnie, dzięki za uwagę!
Bez względu na to czy rata jest malejąca czy annuitetowa (stała) koszty kredytu są jednakowe. Nie traci się więc absolutnie nic na tym wyborze. Zasada jest prosta - tani kredyt skłania nas do wyboru annuitetu. Natomiast drogi kredyt do jak najszybszej ucieczki z niego t.j. wyboru malejącej raty i jeśli się da - szybkiej spłaty zadłużenia.
Autor nic absolutnie nie stracił , choć twierdzi, że podpis kosztował go 100 000 plnów.
Nie zgodzę się zrób sobie symulację w excelu ze wzorów na liczenie rat stałych i malejący. Na 30 lat spłacasz mniej w przypadku rat malejących. A do tego jako ciekawostkę - przy racie malejącej zaczynasz od 1500pln. Przy racie stałej masz powiedzmy 1200pln. Ale po 12.5 roku przy założeni niezmienności stóp. Twoja rata malejąca jest niższa niż stała. Czyli po 12.5 roku będziesz płacił powiedzmy 1180 i coraz mniej, przy stałych cały okres kredytowania płacisz 1200.
Mniej wiecej wiadomo jakie beda stopy procentowe juz dawno powinny byc podwyzszone tyle ze PiS forsuje ten temat choc bezprawnie bo rada polityki powinna byc niezalezna . Obligacje amerykanskie 30 letnie to pewien wyznacznik
Autor za bardzo nie ogarnia, po 10 latach kredytów dziwi się np. że odsetki w pierwszej racie malejącej i równej wyszły tak samo. No co za zbieg okoliczności. Coś niesłychanego. Warto to sprawdzić 12min 35 sek. Ciekawym jest fakt, że chcąc finansować nieruchomość pod wynajem zgodził się na raty równe (zakładam, że raz, chociaż nie wiadomo). Dowodzi to faktu, że osoby niezbyt inteligentne także mogą dojść do zgromadzenia znacznego kapitału (a przynajmniej do czasowego obracania znacznym kapitałem). Świadczy to o ogólnej poprawie sytuacji gospodarczej Polski. Nie trzeba po prostu należeć do elit umysłowych, aby do czegoś dojść. Oczywiście nie jest to coś złego, wręcz przeciwnie, jest to jak najbardziej w porządku, weźmy przykład USA. Jednak próby edukowania kogokolwiek w tym konkretnym przypadku uważam za niezbyt trafiony pomysł.
Czy możliwe jest sfinansowanie remontu razem z kredytem hipotecznym w banku?
Tak
Jaki to nowy bank komercyjny ???
Inwestor a pisze po scianie tot dopiero oszczednosc
Witak Kuba, zobaczyłem kilka Twoich odcinków a nawet więcej niż kilka i bardzo ciekawe jest to o czym mówisz o czym opowiadasz itd ale , co byś polecił gościowi który tak na prawdę nie ma żadnej gotówki a chciałby w taki właśnie sposób wyrobić sobie przyszłą "emeryturę" . Opiszę Ci jak wygląda po krótce moja sytuacja. mieszkam w wynajętym mieszkaniu i jestem w trakcie budowy własnego domku więc jakiekolwiek oszczędności wiadomo pakuję w budowę , za sam wynajem mieszkania to jest to 1100 za wynajem plus około 400 do wspólnoty prąd 150 , telewizja internet 100 więc 1750. Co drogi Kubo proponujesz w mojej sytuacji . PS dzięki za fajne filmy i pozdrawiam
I co, odpisał?;)
@@jutublizard nic nie odpisał
@@marekkuzel788 budowa zakończona?
@@jutublizard jeszcze nie ale teraz to trochę wykończeń i upiększanie ale to mój konik więc to robię z chęcią sam
@@marekkuzel788 powodzenia
Jaki maly biznes oplaca sie dzis otworzyC?
akademię bogactwa :)
Niech Pan doda do swojej akademi kilka tematow:
1. Amortyzacja - dla mieszkania w ktorym Pan stoi 10% w skali roku. Robi duza roznice
2. Rata odsetkowa kosztem
3. Rata stala, tez moze sie zmienic, wahania WIBORU jezeli kredyt jest pod niego podpiety, a zakladam, ze jest
4. Koszty transakcyjne, okolo 4%-5% ceny kupna
Witam,
1. mieszkanie w którym stoję będzie się amortyzować 40 lat, lokale użytkowe 10, przynajmniej tak jest u mnie
2. odsetki jak najbardziej idą w koszty pod warunkiem, że mieszkanie kupione jest na firmę
3. wahania 1-3% zawsze należy uwzględnić
To tylko model działania, ale dzięki za sugestie. Serdecznie pozdrawiam!
ad 1
Indywidualna stawka amortyzacji wynosi maksymalnie 10% wartości początkowej, a jej wysokość określamy my sami. Możliwa jest do zastosowania tylko w przypadku, gdy nieruchomość przed nabyciem była użytkowana przez co najmniej 60 miesięcy (i jesteśmy w stanie to udowodnić) lub nakłady na nią przekroczyły 30% jej wartości.
ad 2 rowniez jako osoba fizyczna jak rozliczam sie dochodowo a nie ryczaltem to mam prawo wliczyc wszystkie koszty uzyskania przychodu w koszty. Tutaj wtedy 10% amortyzacji pozwala mi na duza elastycznosc.
Ja wiem, ze to model i sa rozne modele, ale pomija Pan wazne aspekty i dlatego o nich wspominam, moze kilku osobom to bardziej rozjasni sprawe.
Do oszacowania ryzyka oprócz wzrostu WIBOR, dołożyłbym jeszcze pkt 5. Podatek katastralny - który można by uwzględnić.
Pytanie.mam ziemię pod Szczecinem warta z 300tys ale nie mieszkam w Polsce...sprzedać to, dołożyć ,i kupić z 3 kawalerki pod wynajem??zastanawiam się też nad flipem bo ogólnie zajmuje się budowlanka dokładnie tym...i odpadnie mi za robocizne.chcemy wrócić i w Pl coś zacząć.dziękuję i miłego dnia życzę 😎
Niektorzy maja mozliwosc kupienia mieszkanie bez banku.Jest to mozliwe Bo Dana osoba umie zarzadzac pieniedzmi.Jest taki pan w internecie ktory mowi o inteligencji finansowej.Wiekszosc osob nie stac na mieszkanie Bo nikt ich nie nauczyl co robic.
Witam.
Mówisz biznes - Handel, usługi. A co z produkcją? czy to nie może być biznes? Jak się odnosisz do produkcji?
Konrad jak jestes fachowiec to i miesięcznie zarobisz 30 tys. tyle ze bedziesz w delegacjach - nie mówię że w Polsce. Wszystko jest biznesem - zbieranie jagód też, zależy jakich sum oczekujesz (nie smieje sie ze zbieraczy jagód, w 2005 dniówki miałem jako mlody chłopak nieopodatkowanego 250 zł )
nigdy nie kupowałam nic na kredyt z banku,albo mnie na cos stać albo nie,
budowaliśmy z mężem dom za gotówkę przez pięć lat, niektórzy się znas smiali bo wzięli kredyty we frankach i wprowadzali się po 2latach teraz to ja się smieję ,a oni płaczą bo frank poszybował w górę
Prosze nie wierzyc w to ze ludzie placa bo frank poszybowal. Kredyty we frankach sa o wiele atrakcyjniejsze obecnie niz w chwili gdy je zaciagano, frank zdrozal ale oprocentowanie spadlo. Kredyty sa dla ludzi ale trzeba je brac z glowa.
@@masakrator123 a gdzieś jeszcze są w ogóle kredyty we frankach? tak po prawdzie to nie są to ani kredyty, ani we frankach :)
a mam pytanie warto robic pod wynajem mieszkanie po mamie ?? na 3 pietrze w bloku w Bydgoszczy?
sprzedać i kupić nową betę
Czy warto wg ciebie wstawiać własnie pralkę lodówkę meble do mieszkania na wynajem? Daje to większy zysk niz by ich nie było czy łatwiej wynając?
We wcześniejszych filmach autor mówił, że warto.
w żadnym video nie porusza Pan kwesti tego że w mieszkaniach w bloku są składki remontowe. które trzeba płacić miesiąc w miesiąc . Np. u nas w mieście są kawalerki do remontu po 100k zł, które będę w stanie wynająć za te 800-1000 zł + opłaty gdzie opłat remontowych miesiąc w miesiąc trzeba płacić np. od około 400 lub nawet do 600 zł :O
W moich mieszkaniach są wliczone w opłaty dla administracji lub spółdzielni, pozdrawiam!
Treściwe te filmiki nie to co tego farfocla sugcespl
Taka mała rada: Skoro nie jest obciachem jeździć starym autem, nie powinno też być problemem sięgnąć do dawnych metod i pisać po ścianie węglem, jak Wiktor Zin. Tego flamastra po prostu nie widać.
Zdecydowanie, na szybko robiliśmy film. :) Nie widziałem, że więcej niż 200 osób go obejrzy. Pozdrawiam!
Ludzie wynjamowali , wynajmuja i beda wynajmowac ...
Planuję kupić parę mieszkań 220tys, wynajem 1400zł lub więcej (pokryje w pełni kredyt+czynsz), kredyt na 25lat, ale spłacę po 15latach (obniżenie odsetek i chęć przejścia na emeryturę), dobrze kombinuję?
Który kredyt lepiej nadpłacać 10-letni czy 30-letni i dlaczego??? Zilustrujesz??
Za 200 tysięcy nie kupi się nawet 1 mieszkania chyba że ruderę na peryferiach:p a 4 to chyba garaże. Proszę znaleźć mi 4 mieszkania w centrum Krakowa za 200 tysięcy każde. Chętnie kupię
Nie wiem czy ktoś zadał to pytanie, skąd taka zdolność do tyłu kredytów?
Duże pity przed laty.... Pozdr!
Tanie macie te mieszkanka w Łodzi... Chciał bym po tyle w Lublinie kupić
To jest film sprzed kilku lat chłopie
@@konradbob7660 mój komentarz też 😂
Co za różnica, czy równa, czy malejąca ? Jak będziesz miał malejącą, to będziesz miał mniej gotówki w bliskiej przyszłości i będziesz musiał brać więcej kredytów i płacić od nich prowizje (zakładając, że cały czas dobierasz kolejne mieszkania i kredytujesz się). To czego nie zapłacisz w kredycie z ratą malejącą, i tak zapłacisz w drugim kredycie. Różnicy nie ma.
Zauważ, że odsetki w momencie, gdy kwoty są identyczne (pierwsza rata) i tak są takie same. Zabawnie się tym ździwiłeś na filmie :).
1100 za mieszkanie? chyba gdzieś we wiosce
ja płace troche mniej za wynajem pokoju w centrum 300tys miasta
W łodzi tyle kosztuje wynajecie kawalerki +opłaty do administracji oczywiscie i media
Gdzie znajdę film, w którym wypunktowane jest dlaczego nie warto kupować mieszkania pod wynajem za gotówkę?
Jak masz 200 tys to za gotówkę kupisz sobie jedno mieszkanie a jak zainwestujesz z kredytami to sobie kupisz 4, 3 na wynajem i jedno dla siebie, najemcy zapłacą za kredyt na wszystkie 4 mieszkania i jeszcze Ci zostanie.
Nie wspomnial Pan o podatku przy zakupie mieszkania, to dodatkowe pare tysiakow. Swoja droga film pokazuje ze dla zwyklego zjadacza chleba kupno mieszkania pod wynajem z finansowaniem z kredytu jest ryzykowne i przez okres 10 lat nieoplacalne. Skoro do jednego mieszkania trzeba dokladac miesiac w miesiac to zakup w ten sposob 3 mieszkan i dokladanie do tego interesu przez 10 lat 3 razy wiecej jest powaznym problemem. 10 lat to bardzo dlugi horyzont czasowy. Przez ten okres moze sie tyle wydarzyc ... Swoja droga ciekawe jest to ze koszt wynajmu kawalerki w Lodzi podobny do tego w Warszawie, podczas gdy w Warszawie mieszkania przynajmniej 2 razy drozsze... Az trudno w to uwierzyc.
Ludzie czy Wy naprawde nie widzicie ze ten gosc ma kase z tych wlasnie szkolen??? Jesli by to sie tak oplacalo to by sie tym nie chwalil i nie instruowal tak szczegolowo... Branie mieszkania na kredyt to ogromne ryzyko i obarczanie sie duzymi zobowiazaniami wobec bankow.. Takie szkolenia sa po to zeby napedzac jeleniow do bankow i zeby brali wszystko na kredyt.. a banka mieszkaniowa wciaz rosnie... ceny nieruchomosci sa duzo zawyzone, a dzieje sie to tak ze ludzie biora wszystko na kredyt ... nie badzcie naiwni i nie sluchajcie tego cwaniaczka!
debil.k
To stary filmik. Ale jakby to nie było jasne, to odsetki muszą być takie same jeżeli są od tej samej kwoty...
Ile kosztowało cię, uśredniając, wyremontowania mieszkania? Czy jest to właśnie 40 tysięcy?
Robota plus materiały plus sprzęt ok 40 000, pozdr!
Czesc .dopiero rozpoczelem biznes z mieszkaniami pod wynajem .mam juz pierwszych chetnych i zastanawiam sie nad dobrze skonstruowana umowe taka ktora zabezpieczy mnie na wypadek nie placenia przez najemce .moje pytanie jest takie czy miales juz problem z najemcami jesli tak jak z niego wybrnales .na pewno pojde do radcy prawnego ale znajac polskie prawo moze sa jakies kruczki prawne ktore moze wykorzystac najemca przwciw mnie .bardzo prosilbym o odpowiedz .mysle ze to wazny aspekt przy tego typie biznesu .pozdrawiam ciekawy kanal
Najem Okazjonalny
Witam, mam pytanie. Czy 1150 to czysty zysk ? załóżmy, że miałem te 150k na wydanie i nie mam kredytu. To w opłatach są media i czynsz ?
1150 - 8.5% - to w miarę czysty zysk
Hej. Wiem, że już odpowiadałeś na to pytanie.. Ale przecież trzeba zapłacić czynsz, powiedzmy 300zł. Pisałeś Kuba, że czynsz jest już wliczony w cenę wynajmu, ale nie jest on Twoim dochodem, tylko spółdzielni. Wiec powinno być 1150 - 300 = 850 i od tego - 8.5procent. Chyba, że podajesz liczbę już po odjęciu czynszu i rzeczywista kwota wynajmu to 1450zł.
Cxy bedac osoba fizyczna mozna od 8.5% podatku odpisac koszty kredytu?
Nie mozesz. 8,5% płacisz od przychodów jakie osiągasz a nie od dochodów.
Jeszcze jedno. Jak mam mieszkanie za 1600 zł wynajem. 1050 + czynsz 550 = 1600. (do tego dochodzą opłaty oczywiscie według zuzycia klienta) to od której kwoty mam naliczać 8,5 % podatku ?
od 1050 oczywiście... Pozdro!
Akademia Bogactwa dzieki wielkie
jezeli dobrze zrozumialem zapytanie to kwota ktora placi wynajmujacy to 1600. Ryczalt 8,5% placi sie od calosci, przy oprocentowaniu 19% mozna koszt czynszu, rat kredytu odliczyc od podstawy opodatkowania - tak mnie przynajmniej poinformowano w US :)
Niemożliwe by kapitał spłaty wynosił 120 zł a odsetki 416. Oznaczałoby to, że przy 30-stoletnim kredycie spłacamy 3,5 krotność mieszkania.....
Witam, przy racie równej to możliwe, przynajmniej jeśli tak wynikało z kalkulacji, jeśli źle przeczytałem, sorry, szczegóły na arkuszu na bankier.pl. Pozdrawiam!
Sprawdziłem, miałem rację, 120zł kapitału w pierwszej racie, potem rośnie, przy 5% oprocentowania i 1,5 % prowiazji banki, płacimy prawie dwa razy przy racie równej ale nie 3,5 pozdr!
Rata równa oznacza iż kwota raty jest stała, ale zarówno rata kapitałowa jak i odsetkowa zmienia się w czasie. na początku kredytu rata kapitałowa jest niska a odsetkowa wysoka Im bliżej końca to rata kapitałowa jest duża a odsetkowa minimalna. Kredyt taki jest interesujący jesli nie planujemy wcześniejszej jego spłaty/ nadpłaty. Dla kredytu malejącego rata kapitałowa jest stała, a odsetki są wyliczane od pozostałego kapitału w każdym miesiącu. Jeśli założymy że będziemy nadpłacać kredyt ten wariant jest lepszy.
Cześć Kuba, czy możesz mi podać email do Ciebie? Dzięki
kuba@akademiabogactwa.pl
A gdzie jeszcze czynsz w tym wszystkim ? nawet w spólnocie to za takie mieszkanie jakies 200-150 zł
Czynsz płaci wynajmujący to nie jest problem dla inwestora
czy nie jest tak, że jeszcze do tych kosztów należy dodać czynsz?
czynsz do spółdzielni lub administracji najemcy płacą osobno. pozdrawiam
W jaki sposób rozwiazujesz kwestie jeśli najemcy maja mieszkanie na 6m i przez te pół roku nie płacili czynszu do spółdzielni?
Mam inaczej skonstruowaną umowę. Kwotę dla mnie i spółdzielni czy administracji płacą bezpośrednio na mój rachunek z góry do 10-tego każdego miesiąca, więc do takich sytuacji nie może dojść. Na szkoleniach będziemy właśnie analizować warianty umowy i konkretne przypadki. Pozdrawiam serdecznie!
Mam pytanko. Co by Pan zrobił z 200 tys złotych pod warunkiem ,że nie ma Pan żadnej nieruchomości ,własnego domu ani mieszkania?Lepiej kupić sobie za gotówkę własne i brać kredyt na inwestycję,czy inwestować wszystko w mieszkania pod wynajem?
Kup pod wynajem, jak ustabilizujesz sobie sytuacje z pierwszym mieszkaniem, tzn nauczysz się je obsługiwać i będziesz miał z niego stały dochód na czysto, kupisz sobie drugie na kredyt.
Niestety jak zwykle bywa teoria co nieco rozjechała się z rzeczywistością. Rynek łódzki psuje się z miesiąca na miesiąc (najszybciej w Polsce) i te piękne wyliczenia aktualne dwa lata temu dziś nie jednemu mogłyby napytac biedy. Ciekawe ile dzieciaków żadnych kasy za nic poszło "na dźwigni" a teraz drży o to kto wynajmie i po jakieś cenie. Niestety wszyscy patrzyli na liczby - nikt nie przejmował się demografia, a już zupełnie nikt nie przewidział pandemii.
Obie raty to pompowanie bańki i świadome przepłacanie zarówno za mieszkania, jak i materiały i robociznę, a także napędzanie kabzy banksterów, którzy zysk zachowają dla siebie, ale ewentualną stratą zawsze obarczają Państwo oraz Klientów, którzy im zaufali. Jedyne sensowne rozwiązanie to kupno za gotówkę, gdy mnie na to stać. Ewentualnie krótkoterminowe pożyczki pomiędzy członkami rodziny. O jakiej stopie zwrotu mówimy godząc się na 93 tysiące straty na samym kredycie? O, to to: 21:18
Kamil Sz Wez jednak pod uwage biezaca wartosc pieniadza, na pierwszy rzut oka to wyglada jak zupelne zlodziejstwo, ale musisz wziac pod uwage ze bank pozyczajac pieniadze musi powstrzymac sie od innych sposobow zarabiania na tym kapitale, jak inwestycje czy rynek kapitalowy, nie jest siec dziwne ze bank nie tylko odbiera spowrotem pozyczone pieniadze, ale rowniez oplate za usluge i za utracone korzysci. A z obracaniem 100 tysiacami przez 30 lat mozna uzyskac spore zyski. Do tego dochodzi ryzyko niewyplacalnosci kredytobiorcy przy jednoczesnej utracie wartosci hipoteki, ktore tez na siebie bierze bank.
Kilka mieszkań do remontu - może kogoś zainteresuje :) www.olx.pl/oferta/inwestycja-docelowo-6-mieszkan-dom-z-dzialka-lobez-bez-posrednikow-CID3-IDsg8CH.html
Cześć! Bardzo fajny materiał, jeśli pozwolisz - dodam swoje trzy grosze. W zeszłym roku kupowałem mieszkanie (na własny użytek) + garaż jako osobna nieruchomość. W związku z tym nabyłem kilka doświadczeń. Po pierwsze, kiedy opowiadałeś o kosztach zakupu, uderzyło mnie wielkie uproszczenie. Niestety przy zakupie należy się liczyc z kosztem podatku od czynności cywilno prawnych w wysokości 2%. Moje mieszkanie kosztowało powiedzmy 300.000, więc niespodziewanie (z mojej niewiedzy) musiałem wyłożyć ekstra 15.000. W skali całego przedsięwzięcia wydaje się niewiele, ale biorąc pod uwagę, że miałem środki 'na styk' (bo kupowałem za gotówkę), nagle zrobiło się gorąco. Do tego kupowałem przez nienajtańszego pośrednika, który za swoje usługi pobrał 7.000. Do tego oczywiście koszt notariusza - tak na oko jakieś 3.000. Czyli ni z tego ni z owego robi się o 25.000 więcej niż planowano. Ponad to od tego samego sprzedawcy kupiłem garaż wolnostojący (zabudowa szeregowa) za 25.000. To już była kwota, której nie miałem w gotówce, a ponieważ o garaż jest bardzo ciężko (serio - na normalny garaż może znajdziesz 5 - 10 ogłoszeń na całe miasto, a gdzie tam żeby mieć ten garaż gdzieś w pobliżu). Postanowiłem więc garaż skredytować. I tutaj miałem do wyboru kredyt hipoteczny albo konsumpcyjny. Ja, wbrew logice, wybrałem konsumpcyjny. Nie chciałem się użerać z dostarczaniem dokumentów z księgi wieczystej, umawianiu rzeczoznawców itp. Wyliczyłem, że przy kwocie kredytu 30.000 jego koszt to 3.000 dla hipotecznego i 6000 dla gotówkowego (na 3 lata). Dlaczego więc gotówkowy? Dlatego, że mogłem go spłacać w bardzo elastyczny sposób. Mogę płacić zwykłą ratę stałą (kapitał + odsetki) ale w dowolnym momencie mogę też nadpłacać kredyt o dowolną kwotę (tym sposobem spłacam sam kapitał). Dzisiaj, po równym roku od zaciągnięcia kredytu do spłaty pozostały 4.000, bo mogłem szybko go nadpłacić. Wyznaję zasadę, że kredytów brać nie należy a jeśli już to trzeba się ich pozbyć jak najszybciej. Przerażają mnie zobowiązania na 10 lat, nie mówiąc o kredytach na 30..
ja kupiłem moje 2 mieszkania za gotówke, czysty zysk, nie zgadzam sie, na kredyt wezme 300k oddam po 20 latach 600. Za 600 gotówką mam dwa.
Krzysztof P opłaca się przy 10 latach.
Piotr zainwestuj w inny obiektyw! Zbyt małe mieszkania na tak wąski kąt obiektywu. Gdy byś zastosował szerokokątny bądz rybie oko dużo lepszy efekty byś uzyskał.
Lada chwila moze wejc podatek katastralny... i co wtedy z kilkunastoma mieszkaniami w kredytach?
Jeśli prowizja banku wynosi 2% i oprocentowanie kredytu 5% to koszt kredytu wynosi nieco ponad 7% :) Czysta matematyka.
Gowno prawda. Prowizje placisz raz
Zasugerowałeś że raty na 30 lat mogą być niekorzystne, ja widzę to inaczej. Zacząłem swoją przygodę z nieruchomościami właśnie od zakupu w 100% za gotówkę co wydało się z późniejszego punktu widzenia nie korzystne. Następne jednak kupiłem już w kredycie z pierwszego przykładu na 10 lat bo stwierdziłem tak ja w filmiku że lepiej będzie dopłacać przez ten okres czasu do rat niż mieć zysk już od momentu wynajmu. Trzecie mieszkanie po przeliczeniu postanowiłem kupić na jak najniższe raty, czyli równe - 30 lat. Powód takiej decyzji był prosty, zaczynałem właśnie od kupowania nieruchomości (nie mam innych firm), miałem zwyczajną pracę jak większość polaków na etacie mniej lub więcej płatną a kredyt na równe raty i na 30 lat dawał mi dodatkowe możliwości kupienia kolejnych mieszkania czy zaoszczędzenia na wkład własny do kredytu, opłaty związane z kupnem mieszkania i podstawowy remont. Obecnie będę kupował na 30 lat, raty równe bo jeśli tylko bank będzie współdziałał i jak do tej pory uznawał dochód z najmu to każda kolejna nieruchomość będzie napędzać kupno kolejnej.
Dlaczego płacisz 19 % dochodowego na działalności jak przez sp. z o.o. mógłbyś płacić 9 % dochodowego ?
I później jeszcze 19 przy wypłacie z firmy a raczej 17, tyle chyba jest obecnie.
@@DanielDaniel-ok3tk dochodzi Ci zus z miesiąca na miesiąc a w spółce nie. Można wybierać ze spółki kasę bez podatków. A wtedy masz kredyty na spółke, koszty na spółke a wypłatę możesz zrobić dodatkowo.
@@prezeslasu5605 Nie można. Można lecieć na wałach do jakiejś kwoty wpisując wszystko na firmę, ale gdy chcesz co miesiąc wybrać na własne potrzeby po kilkadziesiąt tysięcy to nie przejdzie, a prowadzić działalność żeby zarabiać po kilka tysięcy to jest dla mnie bez sensu. ZUS masz stały w okolicach 1400 i coś tam rośnie co roku więc to żaden koszt przy prowadzeniu biznesu. Spółka z.o.o to przede wszystkim oddzielenie majątku firmy od prywatnego i to jest główna zaleta.
Proszę mnie poprawić jak rozpisałem jakiś BŁĄD?: Czy coś tutaj brakuje ?
MIESZKANIE Kosztuje: 100.000 zł
WKŁAD WŁASNY 20%: 20.000zł
Notariusz/Agencja: 10.000zł/12.000zł
RAZEM: 20 tyś + 10 tys= 30 tyś. zł
KREDYT: 70.000zł (okres 15 lat )
RATA: 670zł (czy ta KWOTA RATY jest prawidłowa ?)
Czynsz: 330zł
RATA + CZYNSZ: 660zł + 330zł = 1.000 zł
NA CZYSTO WYCHODZI NAM = 1.000zł - 300 zł= 700zł
700 zł x 12 miesięcy = 8400zł
WYCHODZI NA TO ŻE MIESZKANIE BEDZIE SIĘ SAMO SPŁACAĆ ?
Witaj, nie do końca rozumiem Twoje obliczenia, ale chciałbym żebyś zrozumiał tok rozumowania.
Czynsz do spółdzielni płaci najemca, więc bym go w obliczeniach pominął.
Mieszkanie 100.000
Twój wkład: 20.000 - twoja gotówka
Notariusz, pośrednik, mały remont - 20.000 - twoja gotówka
Zostaje 80.000 kredytu na np. 10 lat, rata ok. 1000
Od najemcy bierzesz 1000zł miesięcznie.
Niby kredyt "SAM" się spłaca...
Jak takich strzałów zrobiłem kilkanaście, i praktycznie są spłacone, ale ten wynajem to dużo więcej niż samospłacanie.
Zobacz, że w powyższym przykładzie 40.000 to sama gotówka - a jest to najtańszy wariant. Do tego 10-15 lat czekania na pewien zwrot z inwestycji. To bardzo długo.
Na spotkaniach (szkoleniach) będziemy ćwiczyć różne warianty i liczyć kiedy inwestycja ma w ogóle sens.
Niestety tak jak wiele osób przekonałem do wynajmu, tak wielu osobom wybiłem go z głowy.
Decyzje podejmuj na chłodno. Kredyt i akt podpiszesz w kilka godzin, z problemami będziesz się stykał przez lata. Pozdrawiam!
Jako najemca nigdy nie płaciłem sam czynszu do spółdzielni, zawsze robil to właściciel. Na pewno jest to szeroko stosowana i akceptowalna praktyka?
Pozdro
Wszystko ładnie pięknie wygląda tylko proszę powiedzieć jaki ma Pan scenariusz na taką sytuację. Wynajmuje Pan mieszkanie rodzinie z małym dzieckiem. Dorośli pracują. Jeden, oboje, nie ma to akurat takiego znaczenia. Jedno z nich traci pracę. Być może był jedynym żywicielem rodziny. Przestają płacić za wynajem i co wtedy? Ludzie są coraz bardziej kumaci i cwani. Żeby móc ich legalnie "wyrzucić" z mieszkania trzeba założyć im sprawę o eksmisję. Dziecko z urzędu ma lokal socjalny. Rodzice nie pracują, więc też dostają lokal socjalny. Gmina musi im go zapewnić a nie ma takich lokali, albo odmawiają przejścia do tego lokalu, a mają takie prawo. I co wtedy? Trzeba płacić kredyt, ludzie mieszkają za darmo i nie można im nic zrobić. Pomijam opcje bezprawnego pozbycia się lokatorów.
Dokładnie mam te same przemyślenia. Kobiety w ciąży też nie można eksmitować. Chętnie się dowiem, jak to rozwiązać w praktyce. Odciąć prąd,gaz,wodę żeby sami się wynieśli ?
Karolina nie można takich rzeczy zrobić bez zgody sądu. Temat jest trudny i od jakiegoś czasu wykorzystywany przez wynajmujących. Jedyny pomysł kupować mieszkania ta gdzie są studenci i im wynajmować oraz firmom. Problem tylko polega na tym, że jak nie mieszkasz w takim mieście to trudno robić to na odległość. A jak komuś to zlecisz to będą dodatkowe koszty, albo ktoś będzie robił Ciebie w balona.
A nie da się tak skonstruować umowy, żeby się zabezpieczyć przed takimi sytuacjami?
AntoniVideoYT nie da się bo niby jak. Ktoś nie wychodzi to musisz założyć sprawę o eksmisję. Mówi o "dozwolonych" sposobach. Nawet jak skonstrujujesz umowę, że ktoś nie płaci to musi opuścić lokal, albo umowa jest nieważna to i tak jak nie wyjdzie to będzie korzystał bezumownie.
Paweł Skiermański znam dwa realne przypadki z życia, o których słuchałem kątem ucha, w oby dwóch przypadkach lokator nie chciał się wyprowadzić, 1 był taki w którym eksmisja trwała kilka miesięcy, 2 z powodu dobrze skonstruowanej umowy osoba wyprowadziła się wręcz natychmiast. Zdaje sobie sprawę że wejście do wynajętego mieszkanka nawet jako właściciel może skończyć się wizytą policji. Mozliwe po prostu ze dobrze skonstruowana umowa, sprawia że nieplacacemu klientowi nie opłaca się zostawać w mieszkaniu. Możliwe że względu na kary finansowe zawarte w umowie itp. Przy czym tak czy siak, wydaje mi się, że warto mieć wiedzę komu powinno się wynajmować, rodzina z dzieckiem wynajmująca kawalerkę to chyba po prostu nie jest wiarygodny klient. Para która "wpadła" nie od razu ma dziecko, a umowa trwa konkretną ilość miesięcy, może mniej niż 9?, strata pracy? Wszystko zależy kim był klient, jeżeli ktoś jest hm.. Lekarzem, jest prawie pewnym że taka osoba szybko pracę odzyska, jeżeli ktoś jest hm... Nie chcę nikogo tutaj obrazić, ale powiedzmy woźnym, albo przedstawicielem handlowym w wątpliwej firmie, z kredytem na samochód droższy niż mieszkanie, to po prostu nie wynajmuje się mu mieszkania.