【房地產投資教學】首購族的第一堂課：自住房當然是負債；買房收租也不見得是資產｜房價上漲，其實你也不會變有錢｜寄望以房養老，注定成為下流老人｜國際超級房仲
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- Опубликовано: 27 июл 2024
- #房地產投資 #以房養老 #首購族買房 #自住房 #資產和負債的差別
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【房地產投資教學】首購族的第一堂課：自住房當然是負債；買房收租也不見得是資產｜房價上漲，其實你也不會變有錢｜寄望以房養老，注定成為下流老人
00:00 資產和負債的差別
01:58 自住房是負債而非資產
03:05 誰說房子漲價就等於賺錢
04:58 房價漲就能增貸投資嗎
05:50 收租房也不一定是資產
07:29 買房損失的機會成本
10:06 真實的房奴故事
12:10 繳完房貸說不定更慘
13:37 以房養老的風險
15:36 重點應該是要變有錢
18:38 IG內有隱藏乾貨
都已經快要2024年了，
如果你還以為買了一間自住房，
就認為這間房子是你的資產，
就以為能靠這間房翻身致富，
那你當然注定只有韭菜的命。
為什麼羅伯特清崎在1997年，
就在《富爸爸窮爸爸》這本書中說，
窮人以為自住房是資產，
但有錢人知道自住房是負債呢？
所有人都喜歡買房以後房價上漲，
但為什麼只有一間自住房的你，
房價上漲不但不會幫你賺錢，
反而只會讓你壓力變得更大，
而且還讓你未來變得更窮呢？
甚至很多人還抱著，
只要有了房、努力把30年房貸給撐完，
年老時就可以把房子拿去辦「以房養老」，
就能讓自己老了不但有地方住，
還可以多一筆退休金可拿。
但很多韭菜做這樣的規劃，
卻完全沒有好好去做過以房養老的功課，
完全不知道以房養老的陷阱，
以及你根本想都想不到，
銀行行員也不可能告訴你的風險。
上面這些觀點太過於顛覆你的認知嗎？
不要覺得我在危言聳聽，
因為如果你眼光夠長遠，
你就能看見上面這些，
你始終不願意去面對的真相。
今晚的影片，
就要來把「投資自住房」的最後一塊遮羞布給掀了！
幫你及早看清事實，
不要以為All in一間自住房就能改變人生了。
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其實我很同意你的說法，當初我就一直想，為什麼大家老家傳了好幾代，結果房子一直都不是愈來愈多，反而在那一直貸款增加弄新房就是這個原因。因為大家貸款新房子，又把老家賣掉，造成世代又再那只有一間房，這邏輯超級奇怪= =
我還真的沒買房，今年60了被親友嘲笑羞辱，34年沒工作沒收入，租屋20年，但每年生活費租金都靠投資撐過，手上的資產部位卻是眾親友沒有想到的數字，裝窮被歧視感覺還蠻好的！房東都覺得我可憐😂
我懂，PTT房板裡面的房蟲，也一直說我是很窮的租屋仔，哈哈
我也是靠爸族，繼承長輩房子，老屋翻修，拋售中部房子資金全部投資台股美股，每年股息早就超過薪水，每年現金流遠遠超過我的支出，薪水背房貸才是真的社畜
大大請教我～～～
@@Matrixlin 你很幸運靠爸族，我沒爸可靠，我的故事很坎坷一人扛下所有人生際遇，每個人都有不同的人生路，這些上班族也有不得已的必要，所以請不要用社畜字眼，尊重每個為自己努力負責的人!
房東還勸領租屋補助 可能還大於租金
我覺得所謂房子增值，應該比較像老人家講的好的起家厝那種
一間房子和你的磁場是符合的，你買了，住下之後，一切都很順利
工作，家庭，人際關系，社交圈，興趣圈，事業，投資，健康，所有生活的一切都很順心也越來越好
待在這間房子裡，你的心能夠感受很寧靜，很有智慧的去思考和做出人生和生活上的所有抉擇
這種房子才叫做增值
你不會知道你的一個影片可以救到多少小資韭菜….有時候看著你的影片我幾乎感動到快哭，像你這樣真心願意幫助人的RUclipsr真的不多了….請繼續努力，我也會繼續支持！
不客氣喔，我只希望能救一個是一個，也讓更多人相信「不是每個房仲都愛說謊騙人」。
真的 很謝謝zack的良心
完全認同Z大的說法！現在每個月的房貸越繳越懷念之前租屋的時候，因為租屋的時候生活品質好太多了！不過還是要感謝Z大在我買房的時候給我的觀念，讓我忍住等到空頭時買到實價登錄八折的房子，現在光想到省了不少錢就滿是感激
我覺得吧，95%的人有筆小錢還是買間能安身的小房子比較安全跟實際吧！
不要妄想沒買房靠投資致富，不要陷入倖存者偏差裡面
我先後投資賠了2500多萬現金，多頭多空行情下都跟他拼過
到頭來最穩的投資就是我那兩間房子
永遠不要相信人性，股票就是賭博，不是投資標的，不要相信你就是那個倖存者
房子不管漲或跌，至少你住在裡面
你每個月要多繳的只不過是比租屋多繳個六七千
各位要認清自己，每個月把這六七千拿去投資你也是不會致富的
不要動不動就覺得自己是股神巴菲特
我在多頭行情一個月賺過800萬
現在一樣還回去了，人阿不要心存僥倖
我覺得我買房是很正確決定
下了班才是真正回自己家
我也是租屋租了10年，遇到疫情勇敢進場
真的過得開心比那些管它資產還是負債，房貸跟薪資比可以接受，還是有正常娛樂
給自己目標薪資往上調，房貸越來越輕鬆
如果全壓股市，難免10-20年遇到股災，你抱得住嗎!?
現在閒錢投資ETF，債券當避險
房價會不會漲，但至少是跟著通膨走
自住是剛需,能帶來安心,穩定,愉快的生活,怎麼能算負債.學習也是剛需,難道付出的學費也是負債? 過度裝潢才是負債吧?
能心安就是最好的決定！
我也是結婚1 2年後才決定買房，結束一家四口擠在一個房間痛苦的日子，十年過去了真心不後悔⋯⋯。
買對時機讚讚👍
這則影片說得很理想，但現實是不懂得買房累積資產的人，通常也沒有能力透過持續投資累積財富，所以這只是一個很簡單的題目，懂投資就去投資，不懂投資，那就按部就班，一方面定期定額投資，另一方面買棟自住宅作為資產分配的一環，這反而還比較安穩踏實。
就: 懂投資就投資,不懂投資就買房。沒有更好的方法。
任何投資都有風險
自住房在可以負擔房價，我還是建議買
B.如果年輕不能讓現金有彈性運用、那就沒辦法創造更多機會成本！
如果100萬可以分成三份（積極型投資商品、債券商品、外幣高利存（活用））
那時間長、複利效果絕對比買房投資來得高、
買房投資隱性成本太多了、每年要地價稅、房屋稅、每月要管理費、水電瓦斯費、租給人住還要承擔每年耗損的傢俱、如果買的家電又爛沒幾年又要花錢出來修繕、如果大樓大夏又老舊，還有可能要多付公社電梯燈具維修費⋯⋯
我覺得買房投資是適合有多的閒置的錢拿來非常穩定的資產、再來買房、不然光找租客看屋你就翻白眼到後腦勺了…..
如果錢不多、現在兩人租房平坦怎樣都比買房來的負擔小、還可以隨時換工作換地方住、有選擇才有好生活、沒得選擇哪來的生活品質
E其他：在台中買房，就ㄧ般上班族，家人沒給任何資源，買房我覺得是資產，但的確要先求有再求好，105年買房，這2年用換房方式，思考一下選繳利息給房東或銀行，不管房市跌或漲，選一間適合自己的比找一間100分的房子好，再來就是作好資產配置，這幾年看Zack影片 得到了更多房產資訊
認同Z大的觀點,現在也是把錢拿去投資,創造被動收入,等之後有急迫需求再考慮買房
B
身為北漂小資女其實很想擁有一間房，但是經過10年的觀察還有Zack老師的分享，做好理財規劃和增加被動收入真的很重要😊
你的論述，有破綻的地方真的很多，投資自己如果這麼簡單，那每個人早就財富自己了，每年4%的固定報酬是過去20年的還境，你敢確定開始縮表的美國，未來也是4%的報酬，另外你的投資現金所得，就不計算通膨，賣屋所得，就計算通膨，同樣的都是現金會不會太大小眼，最後通膨是貨幣現象，如果你認同未來還是萬物齊長的年代（每年2%通膨），你怎麼會認為房價不會一起漲，如果未來房價沒有漲的那麼利害，代表貨幣環境不同，你又怎麼認為你可以隨便找就有4%的投資標的，股市發畢業文的一堆，投資失敗的一堆，你怎麼不說，我只同意你，買房量力而為，而不是all in 買房。還有不買房 還是要花錢租房，你也沒有考慮進去
表示你很少看我的影片，對吧
自住房是負債，同意，除非你住家裡，不然你外面租房子也是負債，這個就是你論述最大的盲點，就是要一輩子租房，另外房子增值出來的錢，為什麼不能用無腦投資你的4% ETF，而是就賠掉。重點只有一個，不要買你負擔不起的房子，如果有錢是終點，那些買房的有錢人，是爲了讓自己變窮才買的嗎，並不是，房地產本來就是資產配置中的一個重要選擇，只是當你現金或收入不足時，要不要把房地產當做配置的首選，要自己考量一下
@@superzack 並沒有喔，你的很多影片我都有看
@@zoozoomanhong6590 增貸你還是要繳利息，剩下的錢拿去ETF套利就只剩一點點，我不認為高風險低獲利是合理的投資方式。
推這樓，你注意到的所有不平衡的比較點我也有注意到，
要挑好的方式算，就兩邊都要這樣算；要挑壞的地方講，就兩邊也都要講。
我不抱持哪邊好的立場，但看到 Zack 在論述時不夠嚴謹以及對等的地方，我就先覺得稍微可惜一點。但我相信 Zack 絕非惡意偏袒哪邊，也是真的為了大家好，單純只是計算這種東西有點小複雜，要很小心計算
其實每次看zack的影片都覺得講的非常有道理
我很多朋友都買自住房覺得以後賣掉就是自己賺錢了 還幾個月就去看自己房子漲了多少
但老實說這就是負債，你賣掉也要花更多錢去買下一間房
但也老實說 大部分人投資都是賠錢居多，對他們來說買房還算是會賺錢的工具
1. 買一間房子自住
2. 房子漲價了，增貸當第二間的頭期
3. 買第二間房子
4. 房子又漲價了
5. 把第二間房子賣掉
6. 數錢
@@user-je3md2eb5d 大哥，增貸出來的款項並不能再投入房地產
我外甥八年內，靠買賣房屋把現金700萬元滾成1500萬元。
我覺得您講得很對！
只是我想得是：在我能力負擔內，老的時後有一個窩，畢竟住養老院也要付錢，自己一個沒貸款的房子不必看別人臉色，僅此而已！
重點是不要超出自己的負擔，謝謝😊
有窩的人不一定有錢，有錢人一定有窩! 當有錢人比當有窩人重要!
養老院比較貴吧？？
@@minkuchen209 曾經窮的只剩一間房，賣了才知有錢和有房哪個舒服，很累很累時可以在搭捷運或計程車直接選擇；當然有錢又有沒貸款的房最好！
@@gaeola0027這可不一定，照之後超高齡社會+少子化，政府在政策上一定會有配套（選票），加上商業競爭，各種不同消費層級的安養院到樂活村都會有，有需求就會有供給，不一定價格比較貴喔！若想要好的生活品質，退休後身上有錢還是最實在，畢竟羊毛出在羊身上😂
養老院可能比繳房貸還貴.
而且這個問題很單純啊 就看資金投入房地產報酬比較高還是股票就對了。大部分這幾年的人都是房地產賺贏股票：因為房地產本金大、開槓桿、不會被斷頭、長期持有。如果自認投資股票更厲害當然就不要買房啊😂
敲碗Zack退休規劃! 我自己當年評估只能買一個老老的舊公寓去解決當年的需求，雖然很羨慕很多人住預售、電梯車位華廈，但也是因為較低的房貸壓力，才能夠穩健的存現金/定期定額買穩定的股票去適應生活變化。近年家庭成員陸續增加、家庭成員求學需求變化下，未來會面臨換屋需求，心裡想換屋卻不甘願賣掉現在自住的屋子…這篇真的敲醒我自己，不要再冒險開槓桿，該處理掉的負債就不應該留著!
Zack真的是好人...敢說很多人不敢說的真心話，
5年前我25歲時，被家人逼著看房、買房子，因為父母覺得我薪水算高，但我真的沒有信心去扛20-30年的房貸，而且父母說一定要買雙北，先買小房再換大房，我畢竟只是上班族...領死薪水，覺得生活品質會降低很多所以不願意買房！但父母那一輩都覺得現在年輕人是怎樣，不願意吃苦，誰不是扛20幾年房貸買房子？！你只想著生活品質要好，不早點買怎麼能早點付完房貸，真心覺得老一輩都很有自虐傾向....而且我更想拿手上僅有的資金創業、投資美股，
幸好我堅持不聽父母的（他們也不幫忙付頭期款，還希望我給孝親費...），五年之後的今天，美股持續獲利，創業也更加穩定，整體收入提升，生活品質也更好，幸好我五年前沒有被焦慮的父母逼著跟風亂買房子！
現在我和老公跟兩隻貓咪過的幸福快樂又有生活品質❤ 兩人收入都提升以後現在慢慢看房也不遲，重點還是要變得更有錢，因為有錢人一定有房子！超級認同您的觀點！！
完全支持您的論點「變得有錢比變成屋主更重要！！」
PS: 我父母就是被房貸綁死無法活用金錢的人，但終生也還是認為無殼蝸牛很丟臉，所以逼著我買房子，就是那個要面子活受罪的人....
太為妳的堅持與獨立思考感到開心了，買房子真的是一個沒有對錯、只有是否適合自己的決定，恭喜你做出一個非常適合自己又相當成功的決定！
過去創造房價高漲的狀況未必能再複製，但投資指數ETF或股市長期高回報這件事，也很難說一定會複製喔！如果有人說ETF一定能複製過去的高獲利，那這個人可能也不是真正懂投資⋯慎之。
完全正確
你根本精算師，太屌了！
我鄰兵昨天才剛買房
默哀..
Zack的影片很神奇
還沒買房前看影片覺得好爽
在買房後看留言區覺的好爽
😂😂😂
哈哈! 超傳神
笑死 懂的就懂
以房養老，銀行只願意給七成，我阿姨去問過...最後他放棄，台北房子賣掉，回南部買間小套房住我們家附近，因為超不划算， 剩下一些錢他全投etf 和基金，勉強過生活，她也是房貸背了快二十年，好在去年的房價算高，不然如果以2016年左右的價格，她說她大概也沒什麼賺，錢是變多，但東西都變貴了，後來買套房也是覺得現金比較重要，改投會生錢的基金和etf
你阿姨應該沒告訴你賺多少😂😂台北投報率不好啦，但是如果當初沒有買，她說不定都存不到這筆抗通膨的錢。
謝謝老師給的正確觀念...很喜歡你的影片，很實用
看了下面的言論感覺還滿有趣的，一堆反駁的人難道都沒先去看一下，別在是在什麼假設前提下來做出自住房是負債的這個說法，只在那邊拿定義以外的東西來說別人說錯，自住宅的假設前提就是指不另外拿來做一切投資理財行為的狀況下看作是負債，但完全根本沒人說看成負債項目所以就叫你不要買不要碰，只是要慎買，然後淨挑負債這部份說事
我今年45歲，不會投資，賺的錢全部都存銀行，也是因為年輕時賺太少所以根本沒考慮過投資。
退休後有規劃，但不是可以躺平全靠被動收入支應的狀況，還是要付出一點勞力。
40歲之後收入有好轉。目前房子是自有，但因為我跟老婆上下班通勤來回要三小時，所以考慮買房。
有看到一間房子屋齡25年，屋況不錯，重點是地點距離我跟老婆上班的地方單程都只要15分鐘內。
而且房貸負擔差不多剛好等於收入1/3。
這樣的物件是屬於有迫切需求又千載難逢的嗎？是寧願賠錢也可以買的嗎？
物件適合是一件事，但這樣的物件有沒有很少見，才是判斷千載難逢的依據喔
09年朋友買了新竹某重劃區100坪大樓豪宅一坪18萬。住了14年付了14年貸款。23年售出每坪60萬出售. 目前已財富自由退休了。租房子生活。真實故事
Zack 投資觀念很好
如果這些人聽得進去就不會被騙了
以指數或高股息etf 來說長期要每年5%以上是辦得到的
但很多人抱不住是問題😂
寧可被房蟲騙也不好好學習理財
當然以上不包含有繼續自住需求
不買老婆就跑了的人
身為一個北漂的40+中年人，要顧自己的生活還要負擔孝親費，更擔心勞退即將大幅縮水而要慎重準備退休金(我選B)，因此常常在買與不買之間焦慮著... 感謝Zack提供這麼多想法，我要再好好思考了! 也想聽聽Zack的退休規劃~ 感恩
20年前台北市一坪30萬，29年後1坪130萬！你賺錢有比通膨快？魯蛇就是魯蛇～他只是講給失敗者愛聽的話
北漂40年沒有買房，真的是遜到爆炸了！ 40年前的房價可以入手真的賺爆了
@@Kazu-kv7wp 你的國文老師在哭泣
@@Kazu-kv7wp 20年前才剛畢業準備要當兵...你說我哪來的30萬
@@EvanChan01 別理他，他只是地產商的一條狗而已
自住是不是負債會有不同的解釋方式，但這幾年QE所帶來的大多頭行情真的讓太多人（尤其是年輕人）低估了股市（包含ETF)投資會帶來的潛在風險了…，多元且不偏頗的資產配置才是真正的長久之道。
我是在疫情時買房的人，閒錢資金有在台股2/3，有些則是美債1/3
在這留言大多是年輕人，不買房把所有錢投入股市，
任何投資都是有風險，如果家裡沒有房子，再可以負擔的房貸範圍，至少要有地方住，我還建議買房優先
當股市遇到大跌，你是否可以抱不抱得住是很大問題
@@sirlin5893 現在買在高點當盤子嗎 要住用租的就好
@@dreamaker1不要預期股市高低點，現在台股兩萬點了，三個月前買股票的現在都至少30%的獲利，笑死
給人間清醒的Zack一個大大大姆哥👍🏻感謝分享❤
上次還有人跟我說買自住房三十年之後漲價賣掉再用賣掉的錢去住養生村可以住三十年的。然後他設定的報酬率是400%
對漲幅這麼看好我也是醉了
400%比李嘉誠還厲害
有一陣子沒來，Zack的話題好像變辛辣了😆。
可是我喜歡🥰，有些事情就是需要這樣被揭發。
選B,原則上我是屬於雞蛋絕不放在同一個籃子的人。
今天這支影片讓我很有感，為了死薪水忍氣吞聲的同道中人真的非常多，人往往都只羨慕別人有好工作，殊不知許多人都是為了五斗米折腰苟延殘喘的苦命人，Zack的影片內容常讓我有很多啟發，不管如何大家真的得好好思考未來的生活。
我覺得講得很棒，因為還有一堆腦粉支持，20年後我的房不怕租不出去了
感謝，發人省思的影片！
我選E 從台中南飄嘉義置產，目前房貸還有20年已婚無小孩，目前每月資金規劃 25000還房貸，25000定期定額(已投入180W)，其餘生活費大概15000，希望退休後能安心無憂!!!
重點在房子要買的夠便宜~
Zack解決了我的煩惱，讓我不再糾結買房，但還是想知道Zack的買房計畫
最簡單的標準是租金純利回報率大於銀行利率1%左右
本來還能買房的結果幾年之後了買不起 或者只能買鄉下了 那怎麼辦阿~~
@@1234sankyo先去買墳，認定有歸西之處
我倒覺得買房自住的機會成本也得要考慮有些人是有租房需求。假設一千萬房子可以一個月租兩萬，那麼拿兩百萬本金去買房等於利息支初期一個月是1.3萬。差額的七千大概就是本金放在投報有4%左右的投賌上。這種方式缺點當然彈性低且每月都有一定的本金支出，但在過去房地產多數處時候都是漲或不怎麼跌的狀況下，某個程度上也算是相當受歡迎的的懶人投資法。
不過這個的前提也得是房子本身的投報也得維持在某個水準之上就是，當太多人只看到資產價格上漲那就又是另外一個問題了、就像Zack在節目中講的。
謝謝，我很認同你的觀念，機會成本這部分的討論也讓我受益良多。
題外話，我現在在外租房累積14年左右，大部分都是在偏鄉，從來沒遇過房東趕人，相反的剛好附近有大學倒閉沒有大學生租房反而有些房東的房子會有租不出去的窘境，很希望有人趕快去租房，也不敢漲房租，我覺得租房市場也要看你的區域，如果你觀察是供過於求就比較不用擔心
越偏僻的快要倒要倒的學店 房東不敢太要求啦
我朋友在淡水租到三千塊的=. = ，還跟房東要了一個車位，但簽了二年約，房東叫他住長一點，說學生都沒了
長期沒學生租房,社會人士有限的情形下,只能租外勞了,生活品質環境就要考慮,這例子不是沒有.
ZACK大大！真的非常感謝你的影片！我今年終於想通把手上的七間房子都賣掉了，現在開始過起租屋的生活！我真的覺得人生很充足。
朋友都笑我笨，但是我都推薦你的影片給他們看，他們最近也慢慢想通了，謝謝你的分享。
@@mmaden9070 我反串的
假設不漲確實是掌握不跌的風險，因為沒房貸壓力慢慢存股持續買！
不管股/房 都是要看時機點進股票持續買會贏
房子出租持續持有
買對房地產出租頂多打平開銷！
大都是賺增值與通膨與時機財
北中南市場都不同
就業多房地產噴快
市中心保值
置產/投機/自住/投報/都跟天時地利人和有關
需配比例分散持有！
置產/存股/救急/自住
分散持有才是投資上道！
感謝Z大 我從頭看到尾 後面說的話真的是當頭棒喝 ''應該變有錢''
我真心建議都別買房，那有房子的就可以爽收租金了。房價跌跟利率漲，影響就是動搖國本。租房還要一天到晚祈禱房東別叫我搬家別漲我租金。這個專家超專業的，如果以後搬家或是被漲租金，一定要感謝這位專家。如果講到不買房去創業或是投資，我這邊就更有看法了。台灣創業成功率撐過五年只有1%。拿錢去買股票一定賺錢嗎?買ETF一定賺錢嗎?我倒是看到買房子收租肯定賺錢。
加油，那記得多買幾戶來分享喔！不要光說不練打嘴砲喔。
@@superzack等我賣掉再繼續買，今年五月就賣，買800賣1100。乖乖去繳35%等於105萬，賺195萬再繼續買。想辦法一間變兩間，之後好好收租。
其實不用辯，就是負債。因為資產的定義是指會創造現金流的，自住從定義上就是一種消費，不會創造現金流，不會是資產。自有的自住房只是把居住的費用用不同形式呈現，經濟型態上可以想成租賃的另一種形式，只是法律形式不同。
從結果論來說，三十年前在雙北買房的人至少漲四倍，租房子的還在租，然後租金也漲了四倍
@@My055187那就要看下一個三十年還有沒有可能翻四倍了。我是覺得有點難啦。
@@My055187 ㄟ 不是，現在講的是自住房是屬於資產還是負債，不是在講會不會漲，我的文裡有寫到會不會漲這件事嗎？是你有天眼，還是閱讀太爛？
什麼叫做雙標？投資買ETF就沒有通膨的風險，買房子10年後就有通膨的風險這什麼道理我看不懂。
@@Kazu-kv7wp我也看不懂你寫的跟我說的關聯性在哪？
那個公務員同學，跟他說沒關係啦
公務員考績只有甲跟乙，一年只差半的月的薪水
沒有特別去犯罪，主管幾乎不會考績打丙
所以不用擔心保不住鐵飯碗
至於錢不夠用，叫老婆出去工作啊
錢不夠用就代表沒有當無薪家庭主婦的能力
我今年剛繳完房貸，所以目前我是是選B，我離退休（假設65歲退休）還有20年左右...目前規劃就是一直存ETF(0056/00929/00712/0050)，反正每個月就買～配息也繼續買（目前就是把原本繳房貸的錢拿去存ETF）
B
感謝Zack
有你真的真的很好，我再也不急著買房了 ^^
不予置評，我覺得有房是很幸福的！
這時關鍵問題就是，甚麼時機點買房子才不會是負債？
我個人認為不管房價多少，收入高到可以存到房價的一半以上再買房會比較健康
但儘管如此，光２％的三十年房貸利率就可以讓最終付款金額多１／３左右，也就是要多15%的總額
所以房子在台灣絕對是非常不好的投資，而且加上未來的人口老化並下跌，空屋數，房屋租價比等數值觀看起來
買房的風險非常高，未來幾乎一定會下跌，畢竟台灣房市不可能無限一直上漲，到一個程度政府也會出手把泡沫戳破
不是政府良心發現，而是不戳破死更慘
真的如ＺＡＣＫ講的，風險真的存在，而且會越來越大．．．
又或者說，房子佔你總資產的比例，你有十家公司的股票，短期有一二家下跌對你是沒有影響的， 但如果你幾乎全部的資產都在同一家，那個問題就很大了
B，Zack分析的很精闢，簡言之，自住房造成負現金流，無庸置疑就是負資產。
Zack總是用最直接的話, 最熱切的心, 對房市小白做最真誠的提醒
剛好正在重新翻閱這本書，第一次看完富爸爸窮爸爸這本書的感想，如果有人能在我15歲的的時候告訴我這本書就好了
我是30歲看到富爸爸窮爸爸這本書，了解到原來房子不是只有住的功能，不到一個月就買了一間15坪套房，靠租金付房貸，再四年就可以還清房貸了。不過當時房價沒這麽高。
18歲時我爸拿富爸爸窮爸爸給我看，但是我真正領略其中奧義是32歲了。
超級謝謝Zack😢❤我真的差一點就要全部all in下去了…還好今天有看到這部影片幫我踩了煞車🥹
四個月過去了還慶幸自己沒有買嗎？
新清安又讓房蟲 活起來了 ??
我剛出社會就已經選B或D了
不用想就知道買房根本只是在迫害自己而已，比起那些無聊的有房有車人生勝利組的刻板印象，我寧願選擇長期投資在跟隨大盤指數的標的，每個月幫我工作穩定領股息，隨便算總報酬成長率都比房產報酬成長率還高，除非是那些要養家養車養孩子的人，否則年輕買房還不如年輕投資自己或股市❤
我是投入股票，長期持有，反正因工作性質會調動，也很難買一間房
租房子才方便，不爽或環境差隨時能走
目標年股息50萬元，差不多是10年後吧，退休後再輪流到高雄或是台中租每個月2-3萬的屋
等真正合理的房價出現(台灣受薪中位數50-60萬元，我認為合理房價為500-600萬，甚至更低，看看先進國家)，再用股利來購入也不遲
自住房只要有貸款就是負債、但可以依靠房地產漲幅給你的機會成本去增貸 研究投資理財、創造被動收入去打造退休條件
聽到大部分不會理財聽說哪個好賺就被騙了
總算看到一個中肯的留言 樓主說得很好 房貸的本金及增值明明就是自己的錢 為何要傻傻放在那裏給銀行運用 然後才說買房自住是負債 關鍵點都只是懂不懂得理債 懂不懂得活用資產 懂不懂得憑藉財務槓桿去運用在合適標的罷了 在我的觀點裡買房沒貸款才是最大的風險 因為通貨膨脹是一個經濟高度發展國家中不可逆的遊戲方式 因為一旦通縮會導致....(這部分不贅言 谷哥大神會告訴你) 也就是說 當你不願意持有負債 而只傾向擁抱現金時 是讓自己的資產一直緩慢地在虧損的(當然這三年疫情戰爭QE是意外 理論上速度不會這麼快) 換個角度說 貨幣貶值的同時債務也是一樣在貶值的 那要如何不讓自己手上的現金貶值 那就是變相的投資負債 再用負債買入非法定貨幣的其他資產 來穩定住自己在通膨趨勢中的貨幣購買力 而最容易投資負債且持有成本最低 槓桿最大 還款期限最長的 就屬不動產 不是說全現金不貸款買房完全不行 而是在這過程中 你就喪失了使用不動產投資負債的最大優勢 因而縮限了能創造出的現金流投報 那如果是這種保守型的投資操作 大可以直接投資ETF 美元 債券 或其他保守型的股票就好 根本不需要大費周章地去買房了......以上個人淺見
我現在自己自住的房子(105年購入) 貸款金額已經大過當初買入的成本了 也就是說不只是八成貸款都沒還 我連兩成自備都已經借出來 甚至貸款已經超過十成更多 目前所有貸款出來的錢 全部放在其他的標的上 就在這短短七年 目前創造的被動收入已經可以COVER所有的貸款(包括自住的房子)還有剩 而自住房以外的總淨資產也早就大過我自住房的負債了 對了....順帶一提 我到今年為止 陸續還是以1~2年就買入一間房子的速率在進行著 我並不認為買房什麼20年前20年後有什麼差異 純粹只是你自己在這個投資標的功課做的足不足 買的地段 買的價格對不對罷了 每個投資市場一定都會有韭菜 就算是股市 債市 匯市 幣市都是 在市場上賺不到錢 不要去怪標的 而是要去檢視自己的紀律及認知 我從民國98年開始涉獵不動產市場 不斷陸陸續續的都還是有在投資買賣房子 今年是在暑假前後買的(中古屋) 中間也經歷過幾波的多頭還有幾波的熊市 但我並沒有因為如此就停止看房買房 因為我只知道 唯有持續不停地多看多議價多培養價格敏感度 才能在A件出現時以最快的速度出手搶下 14年來過手的房子也不下20間 手上目前還是抱著幾戶在收租 所以我其實不是很認同什麼房子不賣就沒賺 什麼負債要揹2、30年繳給銀行 什麼紙上富貴的說法.....會有這種認知 純粹只是功課做得不夠 所以對於理債及挑選投資標的自信心都不夠精進罷了.......
謝謝您，ㄧ語驚醒夢中人
完全與我的想法一致，我目前工作同時也斜槓創業中，一年總收入在200以上，我很慶幸沒有買房 不然業也創不起來，這個創業理念有根他人分享，收入天花板超高，目前就是蓄勢待發中～
目前跟老婆兩人租在大安區室內60幾坪，室內空間超大，租金也用於抵扣公司稅額，如果是買房我還要另外繳稅，按台灣這樣高房價，我應該是不可能在台灣買房！ 😊
可以分享嗎謝謝
@@xz12345678933
是指分享我的經驗嗎？
如果是那可以的 且不摻水分！
如果創業失敗 又是另一個故事了
@@user-iw5oi8gw1k
那萬一成功呢！
以現在的收入已經立於不敗了 剩下的就是看多贏多少
只要掌握先勝後戰，這樣的精髓在於創業初期是否可以找到第一個現金流系統～
@@user-iw5oi8gw1k 對阿...創業失敗的人還佔大多數吧...
每次看Zack的影片，都會被拉回理性，好家在~謝謝
我目前是房貸1萬，出租2萬8現賺1萬8拿去買ETF，錢滾錢👍🏻
房貸1萬好少
救人無數啊~ 感恩分享
感謝哥的精闢解說，讓我更堅定我要努力存錢絕對不會在台灣買房，65歲退休直接定居國外一樣是租房子享受退休生活
非常認同，我也不考慮買房，寧願拿去投資。我也曾經跟朋友分享這個理論，可是他們還是覺得買房最好😅😅😅
除非房屋暴跌否則長遠看買一間能遮風避雨的自有房是必須的 房租會越來貴 越老越難租到房子(一個退休沒工作六七十老人很難租到房子八十歲更免談) 投資也有風險沒穩賺的 依自己能力去買間自己的窩才不會老而無依居無定所 淪為下流老人
@@ling8126我退休一個月被動收入十萬。你覺得我會擔心沒地方住的問題嗎
@@ling8126租屋也要看地區阿
買房出租➡️ 增值➡️增貸➡️再投資
沒毛病 做好風險管理 不要盲目投資就好
18:23 未來一定會再看一次。
不！我直接再看一次😂
太精彩了
最聰明的人會在房價高的時侯把房子賣給韭菜，然後拿這筆錢去投資，之後等房價爆跌了，再用投資賺到的錢把房子買回來😂😂就這樣不斷的去割傻瓜的韭菜，才能越來越富有😂😂
不管剛需還是投資，審慎評估自身的能力才是。然後，只要是投資都有風險，就算不買個房，其他投資還是有其他的變故⋯
根據富爸爸窮爸爸的論述，自住房會帶來負的現金流（房屋稅/地價稅/管理費/房屋修繕），自然是負債，但進階一點的，若持有幾年房價上漲或房貸餘額降低後，可以透過房屋增貸，轉投資穩定的投資標的帶來正的現金流，這樣你的房屋就變成一種資產了！但相對而言，你也必須要承受相對應的風險跟資產波動，這些都要透過學習財務認知與金融知識，才能夠了解其中的風險跟機會，而不是一味的開大槓桿，金融知識了解越多，自然風險承受度也越高。
說得鉅細靡遺太清楚了，獲益良多👍👍👍👍👍
每次在Zack影片底下留言, 寧願租房長期投資股票(非短期投機), 等賺夠了再一次買房
就會被留言嘴, 租房不如買房, 什麼幫房東繳房租, 我也都是笑笑
至少目前這樣的我, 月薪10萬, 但我不愁吃穿, 想買什麼就買什麼, 想出國就出國, 根本不用煩惱每月要繳高額房貸,
也能穩定看我持續長期投資的股票持續成長
+1
謝謝Z大的分析，我決定好好進修自己，未來成功了，再來考慮買房，拒絕當房奴🙌🏼
謝謝Zack的分享！非常清楚而且完整，我現在也是這樣的，幾個月內把幾間房子賣掉了改為租房，不過退休時到底要怎麼做還是非常關鍵，還沒有答案，請Zack分享退休規劃
目前在外租屋5、6年，其實已經萌生想買房的想法，但是就像常見的問題，例如：
我可能找不到符合資金可負擔的地方；或是期望的地方超出預算、
在我背負房貸的時間；會不會有失去工作的時候？
當我準備要背負房貸時；我有沒有長時間降低生活品質的準備？
每當我在規劃我的未來，不論是職涯、生活亦或是退休，我都有種說不出的急迫感，感覺錢怎樣都不夠用，工作隨時可能會換，世事無常。
我不是很會選擇時機的人，只能讓自己的準備盡量多一點，讓自己後悔的機會少一點。
某種程度算隱形資產
你省去了租屋的成本轉進買房假設2萬
所以你剩餘繳房貸的錢(假設2萬)算是投資
如果以後你把房賣掉就會把租屋成本賺回來
沒賣的話你還是算在資產
房地產有兩個收入：資本利得與固定收益。自住房賣掉時有資本利得(尤其是持有30年以上的)，同時也賺到持有時的房租。買房有房價下跌的風險；但不買房有房租上漲的風險。年紀大的人往往房東不肯租，因為怕你付不出房租或死在裡面。如果沒錢買就算了。有錢的話，最好還是做資產配置，當然也包括房地產。
謝謝zack老師開導，我是買新屋當房東，我看的每個房客比我還懂品味。
房東的生活比房客還辛苦，房東真的賺不了錢，我主要是為了留給孩子，先買起來並非專門出租。
如果不影響生活品質月薪1/3的房貸，且在外出租，我覺得確實可以買，就像老師說的沒有對不對。
台灣房租金比房貸友善太多了，買房看建設公司銀行臉色，租屋的話房東要拜託你好喝好愛惜、長租。
但希望老師未來能夠在影片多宣導，「不買房，但要有紀律的做資產配置，將錢放到對的地方，而非出國大餐享受人生」
以上，謝謝
我可以理解你租客的心情，因為我自己現在租的也是剛交屋的新房子。有紀律地做資產配置，真的是超級重要的觀念！
台灣房租金並沒有友善喔! 房東隨時可以把房子收回! 我們家也是租了十年 房子被收回 所以想買房 可是房價實在太高了 。。是說偶爾抱怨一下房價高 就被民進黨支持者罵 ! 我也是綠營支持者耶 ! 他們已經不分青紅皂白護航 真是義和團!
房東隨時可以把房子收回!!!!!這句話千萬不要聽.仲介話術.未來少子化.新舊空屋滿街都是.除非房東沒房貸壓力.否則雖變租都有
不 現實是 房東隨時可以把房子收回去! 因為大多數房東的房子早已付清貸款 沒在缺錢的@@user-xy4vx9mz3l
引人省思 已按讚
有逆風的論述總是好事 我很樂意聽聽不同觀點
自己現在的規劃😊有紀律的固定投資在ETF裡面，保險趨近完善就好提高實支實付，錢花在健康吃，不要花超過收入3／1繳保險，生前契約也已經現金付買好備好（不喜歡分期，人生無常），可以搭交通工具就不開車（沒車貸），找適合的物件租房子（沒房貸），有餘裕就做自己喜歡的嗜好，心情輕鬆心態有餘裕，相信錢就會一直進來，很喜歡看你非主流的觀點分析，願意突破個人的盲點，才有辦法讓自己更有錢🎉🎉🎉
沒房子的人每個月還是要付租金
房租 車位租 水電 管理費
每一樣都沒少
而且 租金會隨通膨漲價
但房貸是不會漲的
租屋族可以拿去創業投資的錢
不會比房貸族多多少
生活品質也不會高多少
房貸會漲，利率會動，但通常房貸漲房東還是會把成本轉嫁給租客，即便他早已沒貸款還是會藉機漲租金
房貸利息都升碼了不是嗎⋯⋯怎麽沒漲
@@dragong-2371
會升息也會降息
長期下來兩者會抵銷很多
但租金基本上只漲不跌
分享的很棒 ❤
我覺得你的論述堪稱完美耶，從名詞的定義到風險以及機會成本，還有可能會面對的問題等，都說得清清楚楚
不客氣，只是希望透過這些資訊，分享給大家更多思考方式，而不是被業務員牽著鼻子走。
我家也有房子在出租，扣掉維修管理加每年的稅金，報酬率只有比定存好一點，還不如自己投資股票或存美元來的好，所以現在有些積蓄也買的起房，但就是不買房，寧願用錢來賺更多錢，也不願把錢投到房地產，反正等繼承就可以了，幹麻買房，又不是付不起要繼承的一些費用，就是這樣子啦
+1 家裡也有一間房子在出租，400萬買的房子每年租金只能收12萬，3%投報率根本笑死，還要處理房客一堆有的沒的事情，導致現在我完全不會想買房租人。
個人買房需求是希望父母年邁後能住離自己近一點，但中永和房子實在太貴，只能看老人院，結果老人院也不近價格還跟租屋一樣高 昏倒
E.房子買得早只剩下10年房貸、但只佔我收入1/5、投資存2/5、剩下的2/5養貓、換手機疼另一半、另一半也被我強迫存錢、她想買房子因為有大小兒子、希望以後不會為了這個吵架、小兒子跟母姓在等待正確時間進場不急就是投資存錢過好日子、沒買也能當退休金、過日子就是要開心！
說的太好了
哈哈，你講的都很有道理。 但是買過兩間自住房的我，確確實實的是賺到了很多啊！ 你再怎麼會講，還是講不過白花花的新台幣的😂🎉😅
那你說得出，為什麼你的房子會漲價嗎？如果說不出來，那就代表這只是倖存者偏差而已喔。
@@superzack 拜託，這道理又不難。 自住時的確是負資產，但是轉手時的資本利得攤下來年均收益仍然頗高。 有錢人不是笨蛋，家族長輩身價好多個億還不是繼續累積房產。。。 我不學他，難道要學這些一棟都沒有的網友？
@@MRTY323 嗯，所以你並不明白為什麼你的房子會漲，對嘛！這就是倖存者偏差，也就是運氣好而已囉。
先說我不是黑粉
你對QE的分析以及過去房市漲價原因的分析我都覺得很精彩 但我覺得你這次的影片有很多沒算到的成分
你在算機會成本的部分
假設了房價完全不漲 房租不會通膨
(其實假設房價不漲就必輸給其他投資了)
並且 你在算ETF時沒扣通膨但卻用通膨回推頭期款300萬
要考慮通膨 那頭期會被吃 ETF以及房租都會被通膨影響
要算這個就是考慮以下變數
假設房市漲幅為n 通膨為r 其他投資收益x
房貸利率h 考慮買房五倍槓桿
則 買房的投資收益=（5n-4h）*(1-r)
機會成本=其他收益率= x*（1-r)
買房扣除機會成本=(5n-4h-x)*（1-r)
以上還沒考慮租金收益
假設租金與房貸打平表示4h是不用減的
也就是(5n-x)*(1-r)
到這很清楚了⋯ n=0則收益必
感謝專業分析！
太精闢了⋯把版主的疏失補足了！個人感覺還是買房好！起碼心裡跟家人比較安穩！
@@user-vn3ki2jf4y 房價會漲就是買房好~~房價會跌就是租房好 你需要判斷的只是房價是漲是跌就好 跟投資股票沒甚麼差別 細節不同而已
@@user-vn3ki2jf4y沒家人的人不用背房貸
感謝版主這篇拯救蒼生的分析
我是直接繼承父母透天就好為何要買房.只不過這透天太大間地價稅從父母剛繼承時每年才繳3仟多元.因縣生格到市在加上好市多.全聯進駐.每年地價稅爆增到快2萬元繳的心蠻痛的(而且是部份有房占的地是辦自住加空地一般稅率就要繳快2萬元.如果沒辦自住算起來每年要繳2萬5仟以上地價稅)
所以如Zack所說沒錯自住房是必須資付負債.就算沒貸款.每年要繳房屋稅.地價稅.房屋修繕費等
這集太舒服了，少掉好多買房的對手^.
記得包紅包給我呀～
不是炫耀，我40好幾在前兩年買1300萬房一次付清°
自從退伍後即開始幫爸媽家繳房貸20年，繳清後有種解脫的感覺°認真不想揹房貸了，也有幸有能力買新房不必揹房貸°
#自住房繳清後也不會賣_有貸款當然就是負債
想知道Zack的買房計畫！
非常感謝Zack分享這些知識
我是B
等投資更有錢後再買房也不遲❤
我現在住在內湖，這間房子2000多萬我根本買不起，而月租只要25000，台北用租的比買的划算多了，每個月還可以投資。
非常認同Z大說的，我的房貸雖然不到薪水的三分之一，但如果你要給下一代更好的教育品質其實負擔也是不小，每月的花費以中南部來說搞不好都可以繳房貸了，這只是其中一項支出而已，所以想買房的真的要把未來規劃考量進去
一直都是租屋族的我，因為遇到住好幾年的房子房東突然說要收回感到措手不及，前一陣子焦頭爛額的找房找到心力交瘁，頓時產生如果有一間自己的房子就好了的想法，畢竟搬家真的勞心勞力的，尤其偏偏在新婚懷孕之後遇到房東趕人，心好累😮💨
真的還是買一間比較好....
過來人...
不用搬來搬去
違法了，算消費
@@boss7311082003 買房直接賠上一輩子收入 比較好?
還好第一間買700賣1200
真是爽啊
聽買房和不買房的論述
怎麼大家講的都很對
感覺可以開一集辯論大會
我還是想補充一下Z大沒提到的部分
雖然投資etf看是賺
但以自身經歷又有幾個人能抱的住長線
反而是房子交易特性
持有期間較長易抱的住
股票交易快速etf反而抱不住
看到飆股又會心癢難耐
把錢轉過去投資
追高殺低後又賠錢
雖說頭期款可投資創業
但好像七八成的創業幾乎都失敗收場
因為看過親友有親身經歷
租金也不是都不會漲
有的也是每年調漲
有的時後某些因素
房東可能也不會續約
又要另外再找
搬家找住宿也是滿費時傷神
但我也沒有鼓勵大家一定非買房不可
其他Z大的觀點我都很認同
覺得買房不要當韭菜買在高點
買在相對低點就比較安全
不然萬一漲價頭期款永遠也存不到
個人覺得不管做任何投資
凡是都要先全盤了解
了解總體經濟，財商和自己個性
找到一個適合自己的方式
畢竟買房要背很久的房貸
買之前還是要多考慮清楚
沙盤推演後再做決定
不管結果如何
都安然接受
有時後覺得命運這種東西很難說
有些東西很難用金錢衡量的
推推
你別說我還真有個同事買了一間房，漲了賣掉後真的邁入有錢人的階段...
當然不是超級有錢那種，就是比受薪階級高了一階的，至少家庭開銷沒什麼問題
現在也不愁吃穿，房子也換更大
Zack老師說的是很中立的，很有參考價值
我說的這應該算是個案，千萬不要斷章取義
沒錯，不過他扛的房貸壓力也相對更重，這就是房價一直漲對自住客的實際壞處了
22歲開始在外租屋
常常對自己的生活空間和人際關係有些想法
但最後都是這個也不能做那個也不敢做
因為上頭有房東 , 自己不過只是個租客.....
歲月不饒人 , 今年也已經是39歲的大叔了
之前的生活一直都是湊合著過
每當想用好一點的傢俱和家電都不願意下手購買
因為是租屋!!
自從去年6月拿出所有存款買了一間房之後
(680萬的房 , 裝潢+傢俱花180萬 , 目前剩餘貸款接近300萬 ,使用青年首次購屋優惠貸款 )
家裡想怎麼裝潢都隨自己的心意 , 哪有租屋時的各種憋屈
添購家具時的心態也跟租屋的時候完全不一樣 , 完全能符合自己的心意去布置
現在住在自己的家裡 , 想約朋友找親戚來聚一聚都沒顧慮
心情爽得不得了
我是不知道別人的資產價值衡量和投資養老計畫啦(畢竟自己多年來只是一直埋頭工作沒規劃其他的)
但是現在!!
這每天心情舒爽解放的好處 , 我自己是感覺對自己最好的投資了
畢竟我個人認為 "增加快樂的時間" "完全自主的生活空間" 比什麼投資都划算地太多了囉
自住房當然是負債....
沒問題!!
我負的很爽~
沒錯，這種需求的情況下，買下來自住肯定是正確又划算的，恭喜！
沒錯 心情是不一樣的 !
恭喜
能這麼坦然面對自己 很棒
第一次買房時,最後一天離開租屋處,走到門口,腦袋突然閃出一個念頭:我永遠都不要再跟別人合租了.