Immobilie kaufen & Steuern sparen: Familiengesellschaft gründen || Immobiliensteuerrecht - Teil 2
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- Опубликовано: 15 май 2019
- Sie haben Immobilien in Ihrem Privatvermögen und möchten diese gerne auf Ihre Kinder übertragen? Außerdem möchten Sie künftig weitere Immobilien hinzukaufen? Wir zeigen Ihnen die Steuervorteile bei der Familiengesellschaft, an der Ihre gesamte Familie - auch die Kinder - beteiligt sind. Profitieren Sie von zusätzlicher Abschreibung, Vorteilen der Steuerprogression, Steuerfreibeträge der Kinder, Reduktion der Erbschaftsteuer & Schenkungssteuer und der Haftungsbeschränkung
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Unsere Blogbeiträge zum Thema Immobilienbesteuerung:
► Familiengesellschaft: www.juhn.com/fachwissen/beste...
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Steuerberater Prof. Dr. jur. Christoph Juhn LL.M.
Christoph Juhn ist Professor für Steuerrecht und Steuerberater. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Er studierte Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management, wo er im Jahr 2020 zum Professor berufen wurde. Zusätzlich ist er seit 2014 ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln (Fortbildung für Steuerberater) und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
In der Praxis hat er sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Seine Kanzlei mit Standorten in Bonn und Köln erstellt für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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Gut gemacht - Respekt
Sehr verständlich erklärt und extrem interessant! Vielen Dank!
Hallo Herr Juhn - Vielen Dank für Ihr Video, alles gut erklärt und nachvollziehbar.
Super interessant 🧐
Das ist schön zu hören!
Vielen Dank für das informative Video. Gerne mehr Videos über Immobilien in Familienstiftungen, Vereinen, Genossenschaften, Holdingstrukturen usw.
Viele Grüße aus Essen
Super - vielen Dank für die Anregungen: dann werden wir bis zum Jahresende noch einiges zu Familienstiftungen, Genossenschaften und Holdingstrukturen bringen 👍🏻
sehr intressantes Video, ich mach das jetzt auch :)
Hallo Herr Juhn .... erst einmal vielen Dank für Ihre Videoserie!
Als Steuerberater sind Sie sicherlich auch mit dem Thema der Liquiditätsprüfung des FA NRW vertraut. Das FA kann ganz fiese Maßnahmen nutzen, im Falle einer Insolvenz eines der Beteiligten dessen Anteile zu pfänden. Andere Gläubiger sind meist moderater... das FA aber nicht!
Die Frage, die sich daraus ergibt.... wie kann diese Konstellation vor Zugriffen von Aussen, bzw. vor den Folgen der Insolvenz eines Beteiligten geschützt werden, denn im Laufe von 25 bis 30 Jahren kann sehr viel passieren!
Bin gespannt auf Ihre Antwort
Viele Grüße aus Köln
Hallo Herr Juhn, vielen Dank für Ihre informativen Videos. Gibt es auch Konstellationen, in denen ich die Sonderabschreibungen aus 7b ESTG in einer Familiengesellschaft nutzen kann um auch private Steuerliche Einkünfte zu optimieren? Die Familiengesellschaft hat durch Mieteinnahmen, Zinsabschreibungen nicht genügend steuerliches Einkommen um die Sonderabschreibung sinnvoll zu nutzen.
wie sieht das in form von genossenschaft und stiftung aus ? beraten sie auch in der hinsicht ?
Kann man die Gbr Ausschüttung nicht dynamisch verteilen oder muss es starr nach Einlage sein?
Das Konzept hat einen gewaltigen Nachteil:
60 Prozent des Immobilienvermögens stehen den Kindern zu, sind also "weg" und können auch nicht mehr zurückgeholt werden, ganz egal, wie sich das Verhältnis von Eltern und Kindern entwickelt!
Kann ich ein Immobilie mit schon Gbr ist abkaufen und vom Grunderwerbsteuer befreien? Danke
Vielen Dank, toll erklärt. Lässt sich in diesem Modell die Ehegattenschaukel integrieren?
Hallo Herr Juhn und Team, vielen Dank für die vielen informativen Videos die Sie uns auf Ihrem Kanal zur Verfügung stellen bitte machen Sie weiter so, ich bin ein großer Fan ihrer Arbeit.
Ich hätte eine Frage zur der steuerfreien Veräußerung nach einer Haltedauer von 10 Jahren im Rahmen einer Immobilien GmbH die Sie in Minute 6:20 ansprechen. Wie müssten die Rahmenbedingungen hierfür aussehen? Das war mir bisher neu und würde doch sehr für die Gründung einer GmbH bzw. Vv GmbH sprechen.
Liebe Grüße aus Heidelberg
Herr Juhn spricht hier nicht von einer GmbH, sondern von einer GmbH & Co. KG. Das ist ein entscheidender Unterschied. Und damit eine GmbH & Co KG nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen kann, darf keine gewerbliche Prägung vorliegen. Dafür wiederum ist es zwingend nötig den Gesellschaftervertrag so zu gestalten, dass nicht lediglich die Komplementär-GmbH oder ein externer Dritter Geschäftsführer sein dürfen. Man muss schon im Gesellschaftervertrag festhalten, dass ein anderer Gesellschafter Geschäftsführer sein darf.
Wird das Gesellschafter-Darlehen mit Abgeltungssteuer oder persönlichen Steuersatz bei den Eltern versteuert?
Kann man diese stiftungsform auch mit einem freund umsetzen bzw geht eine genossenschaft denn auch mit einem freund oder muss das immer mit familie verbunden sein ?
Lg
Hallo Zusammen,
Hat man mit einer Familien KG noch Anspruch auf Kindergeld/Kinderfreibetrag oder wird das mit den gesparten Steuern zunächst verrechnet?
Vielen lieben Dank!
bei jüngeren Kindern sollte das Thema Sozialversicherung (insbesondere Beitragspflicht GKV) beachtet werden!
Was passiert, wenn weitere Kinder dazukommen NACH der Gründung? Kann man die Anteile später ohne große Kosten / Aufwand neu & gerecht verteilen?
Der Vorteil bei der Gründung ist, dass die Anteile noch keinen Wert haben. Wenn Sie die Kinder später aufnehmen, entsteht Schenkungsteuer.
BG, CJ
Wie sieht es eigentlich bei den Kids durch die Einnahmen mit den SV-Abgaben aus.
Bleiben die Familienmitglieder bei einem sonst vorliegenden Angestelltenverhältnis der Eltern (oder eines Elternteils) in der Familienversicherung versichert? Oder gelten diese als Selbstständig und fallen aus der Familien Krankenversicherung raus?
Muss man beim Immobilien-Erwerb mit der Familien-GbR Grunderwerbs-Steuer bezahlen?
Herr Juhn können Sie das genannte BFH Urteil bei 7:55 angeben?
Guten Tag Herr Juhn, sehr interessantes Video! Eine Frage habe ich dazu: wenn die Forderungen der Eltern bei einem Verkauf ihrer Immobilie an die Familiengesellschaft getilgt wird, dann entsteht doch wieder Vermögen auf der Elternseite, welches dann wieder versteuert werden müsste? Oder?
müssen dann noch andere Steuern beim Übertrag gezahltwerden? Erbschafts- Schenkungssteuer oder so? Oder sind dann die Immobilien einfach in der GbR?
Können Sie bitte die Voraussetzungen dieses Modells dokumentieren?
Ist es richtig, dass die zu erwerbende Immobilie nicht selbst genutzt werden darf? Wenn ja, gilt diese Voraussetzung auch dann, wenn die Immobilie nur teil-vermietet wird?
Interessant wehre zu wissen wo ist die alters grenze der kinder ( möglich auch wenn sie unter 12 sind ) ?
Bitte einmal ein Video machen wie man in einer GmbH & KO KG Immobilien steuerfrei verkauft....
Hallo Herr Juhn,
klasse Video mal wieder von Ihnen!
In der Videoserie hat sich mir wiederholt die Frage gestellt, was mit der aufgebauten Forderung der Eltern passiert, wenn diese frühzeitiger als geplant sterben. Kommt es dann zu einer Art Erbschaft der Forderung an die Gesellschafter (Kinder)? Löst dies Erbschaftssteuer aus?
Vielen Dank und weiter so! Ich bin mir sicher, dass Ihre Arbeit hier zu einer häufigeren Beauftragung der Kanzlei führen wird ;)
Es gibt einen Trick, mit dem die Förderung im Todesfall „entfällt“ und keine Erbschaftsteuer auslöst 😉
BG, CJ
Ich dachte die gmbh co. Kg ist ein Gewerbebetrieb Kraft Rechtsform. Immobilen im BV steuerfrei veräußern? Gehts das wirklich?
Wie Herr Juhn gesagt hat, geht das mit einer notwendigen Formulierung/Verankerung im Gesellschaftsvertrag. Als sein ehemaliger Student weiß ich, dass diese Aussage komplett richtig ist.
Ja wie schaut es denn aus wenn man die Immobilien in der KG versäuert. Man verkauft und dann? Muss doch immer noch versteuert werden und Ausschüttungen ebenso.? Oder liege ich da falsch?
Demnach kann man mit solchen Modellen die Immobilie schneller ab bezahlen? oder ich verstehe nicht ganz
Hi,
durch den Verkauf der Immobilien an die KG entsteht eine Kaufpreisforderung, die in ein Darlehen gewandelt werden kann. Rückzahlungen auf das Darlehen sind dann natürlich steuerfrei.
Vielen Dank, klasse Videos - für mich vor allem dies hier. ... gleich eine ergänzende Frage zum Verständnis: Wenn ich eine GBR zu 90% Anteil privat und zu 10% Anteil in einer von mir gehaltenen UG besitze - und die GBR kauft dann eine Immobilie von meinem eigenen Privatbesitz - hab ich dann auch auf 10% des Kaufpreises Grunderwerbssteuer zu bezahlen (also z.B. 5% Grunderwerbssteuer auf 10% des Kaufpreises) oder geht das auch wie bei Kindern grunderwerbssteuerfrei?
Wie muss so eine Klausel im Vertrag lauten das man steuerfrei verkaufen kann
Ist der Vorgang auch bei einer GmbH möglich?
Ja. Aber eine Immobilien-GmbH hat andere Vor-/Nachteile. Hierzu gerne mal unser Video zur "Immobilien-GmbH" anschauen ;-)
Ob ich das bis Montag schaffe?
Das Prinzip ist klar, aber wie wird es nun gemacht, wie lauten die Kontrakte dazu. Also doch erst beim nächsten Objekt.
Mit welchem Aufwand an Zeit und Kosten ist hier zu rechnen?
Wo finde ich die Vertrags-, Gründungsvorlagen?
Wo finde ich jemand der das mit mir umsetzt?
So viele offene Fragen
Kann man wirklich Immobilien aus dem Privatbestand in eine neu gegründete VV GmbH Grunderwerbsteuer frei überführen?
Bitte Video dazu 👍🏻
Ich habe einen Mandanten der 7 Immobilien besitzt und 2 Kinder hat. Wir hatten die Überlegung eine Familien GmbH & KG zu gründen. Problem ist bloß dass die Wohnungen bereits im Besitz von den Eltern sind und somit kein Fremdkapital benötigen. Wir hatten die Idee die Wohnungen als Betriebsvermögen aufzunehmen und anschließend als Darlehen an die Eltern zurück zu zahlen. Zählt dass dann als Verdeckte Gewinnausschüttung oder ist dass überhaupt möglich? Und wie verhält sich dass anschließend über die Anteile? Können die Anteile an die Kinder verkauft werden sodass deren Anteile als Kommanditisten jährlich steigen?
Ist sowas auch in der schweiz möglich?
Wenn wie hier dargestellt die Kinder schon bei der Gründung dabei sind müssen diese ja selbst einlegen und das ist kein rein vorteilhaftes Geschäft, also Problem bei Minderjährigen. Wäre es nicht besser, den minderjährigen Kindern Anteile zu schenken nachdem die Immobilie eingelegt ist? Erstens ist das rein vorteilhaft und zweitens ist es etwas einfacher mit der Grunderwerbsteuer da die Kinder bei der Übertragung noch nicht dabei sind!?
Kann man auch bestehende Immobilien in eine Familiengesellschaft übertragen?
Video zum Ende anschauen...
Danke für das informative Video. Eine Frage hätte ich noch. Wie alt müssen die Kinder sein? Geht das ab Geburt oder erst wenn die Kinder selbst bereits berufstätig(Ausbildung etc.) sind?
Bei minderjährigen Kindern ist grds. ein Ergänzungspfleger erforderlich, weil die Eltern die Kinder nicht wirksam gegen sich selbst vertreten können (Par. 181 BGB). Ab 18 Jahren gibt es diese Beschränkung nicht mehr.
@@juhnsteuerberater Entstehen durch solch einen Pfleger kosten?
Wie alt müssen die mein Kinder min. sein um ein Gbr oder KG zu gründen?
BK BK natürlich erwachsen und dass sie selbstständig sein können
@@yorrickwerner3858 nein wenn die Eltern zustimmen geht es auch vor 18.
Eine Frage. Ich habe 17 Immobilien im Privatbesitz. Kann ich mit einer Familien kG die Immobilie bei mir mieten und die mit der Familie KG untervermieten? Dadurch kann ich ja die Gewinne auf meine drei Kinder aufteilen. Kinder 5;8;10 Jahre alt. Ist so eine Gestaltung möglich ?
tolles Video, Danke dafür! Greift dann hier auch eine Art Wegzugsteuer wie bei Kapitalgesellschaften, wenn die Eltern ins Europäische Ausland wegziehen?
Hallo Achim R,
danke für das positive Feedback. Sind die Eltern an der Gesellschaft beteiligt und endet durch den Wegzug die unbeschränkte Einkommensteuerpflicht wird eine Veräußerung nach § 17 EStG fingiert. Im Fall des Wegzugs in ein europäisches Ausland wird die Steuer von Amtswegen gem. § 6 Abs. 5 Satz 1 AStG zinslos und ohne Sicherheitsleistung gestundet, bis es zu einem schädlichen Ereignis kommt.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater Danke für das Feedback!
JUHN Partner GmbH Steuerberatungsgesellschaft bezieht sich der Paragraph 17 nicht nur auf Kapitalgesellschaften? Dann würde die Wegzugbesteuerung nach 6 AstG nicht greifen oder?
Und was passiert jetzt im erbschaftsfall? die Anteile der eltern werden versteuert und auf die kinder übertragen? Oder findet ein Übertrag ohne Steuer statt? Grüße"
Hallo F. Steffan,
die Anteile würden an die Kinder gehen, welche jedoch jeweils einen Freibetrag von 400.000 € haben. Darüber hinaus findet 13b/13a ErbStG Anwendung, wodurch unter Umständen die Anteile von der ErbSt befreit werden.
VG Das Juhn Partner Team
Liebes Team,
Würde nicht bei der Übertragung der Immobilie in die GbR respektive KG indirekt Schenkungssteuer anfallen ?
Beste Grüße
JR
Hallo Jonas Rietschel,
bezugnehmend auf die Immobilien fällt keine Schenkungssteuer an, da nichts verschenkt wurde (Sowohl neue als auch Bestandsimmobilien wurden in diesem Model gekauft). Im Bezug auf die 40 % Beteiligung der Eltern an der KG/GbR, fällt im Erbfall die Erbschaftsteuer an. Hier haben jedoch die Kinder einen Freibeträge von jeweils 400.000 €.
VG Das Juhn Partner Team
Wie sieht es aus wenn die Eltern ihre Immobilie, auf der noch 50% Restschuld liegt, in die KG übertragen möchten?
Super Video vielen Dank.
Hallo David G.,
die Verbindlichkeit mindert hier den Wert der Immobilie. Zudem würde die Verbindlichkeit - da Sie an der Immobilie haftet - auch auf die KG übergehen. Die Immobilie und die Restschuld "kleben" quasi zusammen. Das einzige Problem wäre hier, dass bei solchen Umstrukturierungen auch der Gläubiger bzw. die Bank informiert werden möchte und - je nach Art der Schuld - dem Ganzen zustimmen muss. Ansonsten stellt die Restschuld kein Problem dar.
VG Das Juhn Partner Team
Vielen Dank für das Video!
ist die Übertragung von Immobilien in die KG wie Kauf/Verkauf mit Notar, Grundbchamt Kosten ca 2,5% vom Wert verbunden?
Überbrückung ohne Praxisbezug, wahrscheinlich nicht paxisrelevant!
Ist man ein Leben lang "Kind" oder gibt es in gewissen Altersstufen Einschränkungen der steuerlichen Vorteile?
Hallo Annelie,
Kind ist man natürlich ein Leben lang. Lediglich im Einkommensteuerrecht ist man dies bis max. 25 Jahren - bis dahin kriegen Sie bzw. ihre Eltern auch maximal Kindergeld.
In der Erbschaft-/Schenkungsteuer nennt man Kinder Abkömmlinge und da gibt es keine Altersbeschränkungen.
VG Das Juhn Partner Team
Jetzt fehlt mir nur noch eine Bank, die das finanziert.
ist es nicht sinnvoller beim Immobilienübertrag lieber Grunderwerbssteuer zu zahlnen, anstatt Schenkungs - / Erbschaftssteuer?
Hallo Herr Juhn & Co., danke für die vielen hilfreichen Informationen! Gute Arbeit!
Angenommen das Vermögen der Eltern soll möglichst "steueroptimiert" auf die Kinder übertragen werden. Dann würde im besprochenen Fall die Begleichung der Forderung der Eltern wiederum Vermögen bei den Eltern aufbauen. Denn die Forderung der Eltern wird ja wie vorgetragen z.B. über die Mieteinnahmen der Gesellschaft beglichen. Nach x-Jahren hätten die Eltern keine offene Forderung mehr aber 300(000)€ an Vermögen, auf dieses müsste bei Schenkung/Erbschaft an die Kinder Steuer bezahlt werden.
Oder habe ich hierfür den entscheidenden Trick verpasst? :)
@Fritz Box1590 Ich glaube,das war nur eine Einleitung mit der GbR, um dann in die KG überzuschwenken.
Geht das denn auch so "einfach" mit minderjährigen Kindern? In der Regel muss doch Aufgrund der vollen Haftung einer Personengesellschaft bei minderjährigen Kindern das Vormundschaftsgericht involviert und dieses muss dem Vorgang dann zustimmen?
KG und Kinder als Kommandisten
Guten Tag, ich weiß mit der Beantwortung von Kommentaren ist das so eine Sache aber vielleicht hat bei Ihnen ja gerade ein Praktikant oder Azubi Zeit sich der Sache anzunehmen. (das würde den Mehrwert dieses Kanals massivst erhöhen)
Meine Frage wäre, ob ich als Nicht-Arzt mit meiner Holding Anteile an einer MZV GmbH kaufen darf. Ein Ja/Nein würde mir genügen, ich erwarte keine kostenfreie Beratung :)
Einige Fragen zur Familiengesellschaft:
Was passiert bei Tod eines oder beider Elternteile?
Wenn die Eltern sich zurück ziehen wollen, aber weiterhin Einkünfte aus den Immos erhalten wollen, wie würde das geregelt?
Welche Risiken bergen Familienstreitigkeiten hier? Bleibt die Konstruktion Handlungsfähig?
Was passiert bei Scheidung der Eltern?
Gesetzliche Erbfolge?...
Müssen die kinder volljährig sein ?
Hallo Ivano Rene,
nein die Kinder müssen nicht volljährig sein. Es bestehen geringe Unterschiede, die beachtet werden müssen aber das Model ist dadurch nicht gefährdet. (Bsp. das Kind hat noch nicht das siebte Lebensjahr vollendet, wodurch es nicht geschäftsfähig ist. In diesem Fall wir es von den gesetzlichen Vertretern vertreten).
VG Das Juhn Partner Team
Interessantes Video, aber der Stift kratzt so unangenehm auf dem Papier 😬
Wenn ich eine Immobillienbeteiligung von 10.000 Euro habe aber auch Schufa von über 10.000 Euro Schulden.
Wird mein Anteil bei einer Familiengesellschaft an gemeinsamer Immobilien nicht zwangsvollstreckt (Zwangsvollstreckung bei einem Gerichtsvollzieher)?
Eine Antwort gefunden? Ist eine wichtige Frage, die mich auch interessiert. Es kann immer jemand in Schieflage geraten.
Inwiefern sind Kinder einkommensteuerpflichtig
Hallo Ogün A,
auch Kinder sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Oft aber haben Kinder lediglich keine Einkünfte, weswegen Sie auch keine Steuererklärung o.ä. abgeben müssen.
VG Das Juhn Partner Team
@@juhnsteuerberater § 8 bgb
Gesetzlicher Vertreter wären hier die Eltern, welche dann sowohl Wohnsitz als auch die Pflichten aus dem Steuerecht für die Kinder zu verwalten haben.
VG Das Juhn Partner Team
Um das nur richtig zu stellen:
Nicht volljährige können niemals Einkommensteuerpflichtig sein, das steuerrecht knüpft an die persönliche Leistungspflicht. Die Einkünfte als sachliche Einkommensteuerpflicht reicht nicht aus. Auch die gesetzliche Vertretung 1626,1629 BGB bindet nicht die Eltern stellvertretend, denn diese sind nur an ihrer persönlichen Steuerpflicht gebunden und müssen nicht für Dritte Einkommensteuer zahlen. Auch hier muss ich nochmal § 8 bgb zitieren, da diese eindeutig einem minderjährigen keinen eigenen Wohnsitz zurechnen. Beispielsweise die umsatzsteuer unterliegt dennoch der Besteuerung.