Démembrement de propriété : avantages et inconvénients

Le démembrement de propriété présente un avantage fiscal pour les droits de mutation à titre gratuit, mais il présente aussi des inconvénients.
Le démembrement de propriété crée une cohabitation entre des personnes qui ont des intérêts divergents. L’usufruitier souhaite des revenus, le nu-propriétaire désire une croissance du capital à terme, si possible à très court terme.
Or, le démembrement entraîne une division et donc une perte des pouvoirs de gestion, puisque la cession d’un bien est soumise à l’accord respectif du nu-propriétaire et de l’usufruitier. La divergence d’intérêts et la division des pouvoirs sont propices aux tensions familiales.
Les problèmes du démembrement de propriété :
- Le nu-propriétaire attend (espère ?) le décès de l’usufruitier
- L'incertitude sur le montant des revenus (pas de revenu pour les produits de capitalisation ; usufruitier de titres privé du dividende provenant des réserves)
- La perte des pouvoirs de gestion (accord des nus propriétaires pour la cession d’un bien démembré ; pacte Dutreil : pouvoirs de l’usufruitier de titres limités à l’affectation des bénéfices)
- Le partage des liquidités en cas de vente, sauf accord unanime…
- L'opposition d’intérêts entre usufruitier et nu-propriétaire (l’usufruitier : des revenus ; le nu-propriétaire : des plus-values)
- IFI : l’usufruitier est redevable sur la pleine propriété, sauf exceptions.
- Droits de mutation à titre gratuit : la donation de la nue-propriété n’efface que la plus-value relative à cette nue-propriété ; elle n’efface pas la plus-value relative à l’usufruit qui est imposable en cas de mutation à titre onéreux (vente, apport…).