Démembrement de propriété : avantages et inconvénients

Le démembrement de propriété : une bonne idée ?
1/ Les praticiens du démembrement pensent que la donation de la nue-propriété permet de réduire le montant des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) par rapport à la donation de la pleine propriété. Dommage…
C’est vrai, si l’usufruitier consomme tous les fruits. Avec l’application du barème fiscal de la nue-propriété (CGI 669), la base taxable est réduite.
Sinon, les fruits non consommés par l’usufruitier et les intérêts capitalisés seront taxés aux DMTG au moment de la succession. Les calculs montrent que la donation de la nue-propriété s’avère intéressante si le donateur est âgé et si la rentabilité du capital est faible.
Autrement dit, le plus souvent, il vaut mieux donner la pleine propriété. Cela est d’autant plus vrai lorsqu’on considère la fiscalité dans son ensemble, sachant qu’une donation efface la plus-value.
Par rapport à la donation de la nue-propriété, la donation de la pleine propriété a pour autres avantages fiscaux :
d’effacer la plus-value en totalité (et non seulement celle relative à la nue-propriété)
avec un pacte Dutreil de bénéficier d’une réduction de 50 % des DMTG si le donateur a moins de 70 ans
de se débarrasser de l’impôt sur la fortune immobilière (en espérant que les enfants soient moins taxés).
2/ De plus, il n’est pas nécessaire de recourir au démembrement de propriété pour obtenir un revenu.
Le droit des sociétés - société civile, SAS, SARL, SARL… - permet de répartir librement le dividende entre les associés pleins-propriétaires avec des parts ou actions de préférence.
3/ Enfin, au plan civil et économique, le démembrement pose plus de problèmes que d’avantages lorsqu’il s’exerce directement sur les actifs :
Le nu-propriétaire attend (espère ?) le décès de l’usufruitier
le montant des revenus est incertain (pas de revenu pour les produits de capitalisation ; pour le dividende provenant des réserves…)
Il est impossible de répartir le revenu entre usufruitier et nu-propriétaire ; la renonciation aux fruits est taxée aux DMTG
la perte des pouvoirs de gestion (accord nécessaire des nus propriétaires pour la cession d’un bien démembré ; si pacte Dutreil, les pouvoirs de l’usufruitier de titres sont limités à l’affectation des bénéfices)
en cas de vente du bien démembré, la règle est le partage des liquidités, sauf accord unanime contraire…
l'opposition d’intérêts entre usufruitier et nu-propriétaire (l’usufruitier : des revenus ; le nu-propriétaire : des plus-values) est source de conflits…

[@e-motions100timents8]

On n' y comprend rien ! C'est un mélange de tout et n'importe quoi

[@HenryRoyalFormation]

Bonne journée ruclips.net/video/iuJu-zG_C0Y/видео.html