국토부의 1기 신도시 재건축 선도지구 계획이 발표되었습니다. 24년 선정하고 27년 착공한다는데요. 현실성은 차치하고, 순환방식 재건축을 도입하겠다고 합니다. 도대체 순환방식이 무엇인지, 그리고 어떤 문제점이 있는지 짚어보았습니다. 정부는 진정한 1기 신도시를 위한 방안이 무엇인지 고려해 주면 좋겠습니다. ※ 김제경 소장 상담 문의 : 010-6523-4474 ※ 투미 유료 회원 서비스 : bit.ly/3IFcf1G
핵심은 현 시점 재건축은 사업성이 나오는 단지들만 진행될 가능성이 높습니다. 단순히 동의율이 높다고 다가 아닌 것이죠. 그런 와중에 순환방식 재건축을 진행한다고 하면, 사업성이 나와서 진행할 수 있던 단지도 선정에서 탈락함으로써 장기간 지연될 수 있다는 것이 문제입니다. 또한 순환방식은 전반적인 신도시 정비 효과도 떨어집니다. 서울의 뉴타운의 경우도 비슷한 시기에 신축아파트 촌으로 정비가 되니까 동네 이미지도 바뀌고 중산층들이 거주하고 싶은 지역으로 탈바꿈하게 되는데, 당장 구성남 재개발의 경우만 보아도 순환방식 도입으로 이미 신축들이 들어섰고 예전보다 이미지가 달라지긴 했어도 여전히 구성남에 가면 아직은 멀었다는 인식이 지배적입니다. 모두 정비가 되려면 20년도 더 걸릴 것이지요. 1기 신도시도 한번 정비가 되어야 다시 활력을 찾는데, 과연 일부는 신축이지만 주변 대부분 구축으로 늙어가는 도시가 과연 경쟁력을 갖출 수 있을지 의문입니다. 따라서 진정한 이주대책을 마련 못하겠으면 차라리 아무런 대책도 없이 하고 싶은 곳은 할 수 있게 지원해주는 게 상책이라 생각합니다.
어차피 지정해줘도 국토부가 기부채납 장난질 하면, 진행하기 어려운 단지들 많을 것입니다. 그러니 지정 자체는 하고 싶다는 단지들 다 지정해주고 하겠다는 곳 먼저 할 수 있게 해야한다고 봅니다. 선도지구 지정해놓고 선도지구도 잘 진행 안 되면 뒷 단지들은 순환방식 한다고 줄줄이 지연될 게 눈에 보이네요.
재건축은 예측하는 것이 불가능한 사항인데, 없던거면 좀 더 간단하지만 기존 것을 모두의 이해에 맞게 해야하는 문제가 되어버려서, 누구도 언급하는 것 자체가 입만 아픈 낭설일 가능성이 큰 문제라고 본다. 한마디로 관심끌기용 밖엔 안되는 것이라고 본다. 그래서 도움이 되는 자는 더 현실성 있는 대안을 말할수 있는 자가 필요한 것이고 그를 지지해주는 것이 필요한 사안이 아닌가 생각한다.
네 사업성이 가장 큰 문제 맞습니다. 그래서 결국 순차적으로 지정해줘도 주민들이 분담금을 부담하지 못 한다면 멈춰설 가능성이 높다고 봅니다. 그러니 어차피 갈 수 있는 곳만 갈 것인데, 순환방식으로 개발하겠다고 하니까 이도저도 못하고 다 같이 늙어갈 것 같아 우려스럽습니다.
향후 아파트 재건축이 빠르게 진행될수있는곳은.... 건축한지 25년 넘으면 미리 30년에 따른 사전준비를 하여야만. 단지 세대규모 500가구미만, 세대당 토지지분 15평이상, 단지 평형차이가 적어야만, 현 아파트 자가비율이 70%이상, 소유자의 연령평균이 5~60대정도, 현재 아파트 매매시세 20억이상, 위의 6가지 최소 공배수를 갖추어야만 무난하게 재건축을 할수있을듯 ..ㅠㅠㅠ
재건축 순환방식을 일정 부분 찬성이라고 보는 입장입니다. 이유가 여러가지가 있는데, 1. 1기 신도시나, 노원구의 아파트들은 비슷한 시기에 지어진 아파트인데 해당 지역들은 학교가 많기 때문에 동시에 여러개를 부시면 등하교의 문제가 발생합니다. 아파트 철거 후 아이들을 전학조치 시켜야 하는데 초등학생의 경우에 최악의 경우에는 전학을 2번이상 가야하는 경우도 생길수 있습니다. 게다가 고등학교의 경우에는 특성화고, 일반고, 여고, 남고등으로 구분되어 있어서 일반전학을 시키기 힘들고, 또한 학교마다 실력차이가 있다보니 전학했을 때 학교 내신 등급 산정에 심각한 문제가 발생합니다. 2. 각 아파트마다 주택수가 다르다보니 순환 방식을 적용할 때 동시에 재건축을 할 때 대단지를 동시에 2~3개 못하게 됩니다. 어쩔수 없이 전체 철거 가능한 주택수를 어느정도 균등하게 나눌수 밖에 없는 상황이 생깁니다. 3. 신도시로 재건축 주민을 이동시키면서 하는것도 문제가 되는게, 신도시와 재건축 예정단지의 교통 연계가 제대로 되어 있지 않다면 등하교 문제도 있지만 출퇴근 문제도 발생합니다. 초등학생을 신도심에서 구도심으로 등하교 해라~ 현실적으로 잘 안됩니다. 기타 여러 다른 사항을 제쳐 두고라도 강제 순환방식을 반대하는 이유도 있는데, 1. 재건축 할 시기가 다르면 같은 조건에서 출발하더라고 건축비나 인건비등 차이가 발생할 수 밖에 없고, 평당 조합원 분양가나 일반 분양가를 비교할 수 밖에 없는데 재건축의 순환방식에 의해 후순위로 밀렸더니 21 ~ 24년의 건축비 차이처럼 평당 공사비가 증가하면 문제가 될 수 있습니다. 2. 순환방식으로 했을 때 여러가지 요인을 고려하여 선정하였더라도 중간에 조합장의 문제, 인허가의 문제등으로 인해 재건축과정이 중단될 경우 후순위에 재건축 지역들도 같이 뒤로 밀리는 상황이 발생할 수 있기 때문에 다른 보완장치가 있어야 한다고 봅니다. 3. 재건축의 순서에 따라서 아파트의 가격이 크게 달라질 수 있어서, 먼저 재건축을 시작한 곳이 나중에 재건축을 한 곳에 비하여 먼저 자금을 회수할 수 있고, 그게 기회 비용의 차이가 발생하여 금전적 차이를 발생시킬 수 있기 때문에 아파트조합간 문제의 여지가 발생할겁니다. 어느 부분에서나 문제가 발생하겠지만 금전적 문제만 아니면 순환방식이 좀 더 유리하지 않나라고 봅니다.
말씀하신 것처럼 이상적으로는 순환방식이 좋아보일 수 있습니다. 물론 우려점도 같이 보이고요. 다만, 현실적인 요소들을 고려하면 탁상공론의 결과로 1기 신도시 재건축의 전반적인 지연이 될 것 같아 보여서 영상 제작해보았습니다. 지켜보면 진짜 수월하게 진행 될 수 있을지, 파행이 될지는 알 수 있겠지요.
ㅎㅎ 몰라서가 아니고요 다 알고 그러는거죠. 인구가 적어지면 지방이 싹 사라지는게 아니죠. 핵심지역에서 반경이 줄어드는 거지. 일산을 다 해주면 나중에 뭘로 채우려고요. 즉 역세권 최후까지 살아납을 곳들만 해라. 라는 말 입니다. 나머지는 해주려 했는데 본인들이 반대한다 컨셉으로 가는거지. 일본 다마 마을인지 뭔지 딱 그렇게 되는거죠. 지방은 다 그렇게 된다 생각하면 됩니다. 최후의 최후까지 살아남을 지역은 결국 역세권 이고요. 서울도 역세권을 기준으로 땅값을 결정하게 될 겁니다. 근데 서울에서 역세권이 아닌데는 드므니까 3도심 7광역 이 핵심 노른자 되겠습니다.
그건 자네가 볼때 악재인지 몰라도 서둘르지 않고 순환방식 원하는 주민이 많을건데 이유는 사업방식이 쉽지 않다는 거지 조합원이 분담금부담 자금 여유가 있다면 한번에 재건축을 원해 속히 신축 에 들어가고 싶겠지만 대부분 서민들은 부담금 여유가 없는 조합원이 태반이네 작금의 고부담금 고금리 환경에 서민들이 현재 구축에 더 머물고 싶지 고분담금 문제로 현 주거지에서 쫓겨나가는 사람도 많은데 그건 생각 못한거 같구나 젊은이 관점에서....
사실 같은 이야기입니다. 어차피 주민들 중 받아들이지 않는 사람들도 많을 것이고, 사업성 문제도 있을 거라서 동시에 시작하라고 해도, 어차피 주민들이 합심해서 움직이는 적극적인 몇몇 단지들만 치고 나갈 것입니다. 원래 재개발, 재건축은 주민 반대가 많으면 사업 진행이 어렵지요. 그러면 자연스럽게 입주 물량이 조절될 것인데, 하고 싶다는 곳도 강제로 지연 시키는 게 옳은가에 대한 이야기였습니다.
노후계획도시중 강남 일원수서 목동 말고 가능성 없다고 보면됨. 재건축은 땅장사라는 심플한 진리를 갖고 해괴한소리들만 하고 헛소리들하는것들이 넘많음. 재초환 규제 지역해제만 하면 순리 데로 강남3구 용산 먼저 하고 자연스레 분당으로 넘어갈텐데, 잘처봐야 서울 마포 강동 동작 급인 데 분당애들은 지들이 잠실급인줄 알고있던데 이게 가장큰문제인듯.
이주수요가 몰리면 전세가폭등정도가 아니라 임대시장에 전쟁과도 같은 아비규환이 초래된다. 전세대란으로 결국 서민들에게 그 피해가 고스란히 전가된다. 재건축은 필요도 하지만 완공입주까지의 기간 및 이주대란 등 커다란 문제가 있으므로 아파트 대체제인 오피스텔을 주택수에서 제외하고 등록임대사업자의 세제혜택 등으로 민간 임대시장의 안정화가 필요불가결하다
안녕하세요. 부동산에 관심이 많은 대학생입니다. 항상 좋은 영상 잘 보고 있습니다! 저희동네에서 전농8구역이라는 재개발 지역이 있는데 이동네가 조합원 물량보다 일반분양 물량이 많다고 사업성이 좋다고 알 고 있습니다. 일반적으로 서울권의 재개발은 조합원 분양이 많은가요? 전농8구역은 사업성이 좋다고 봐야할까요? 정말 죄송하지만 너무 궁금해서 실례를 무릎쓰고 여쭙니다. 알려주시면 감사하겠습니다 ㅠㅠㅠ
특정 구역에 대해 제가 말씀 드리기는 조심스럽네요. ^^; 사업성을 판단할 수 있는 기본적인 영상 남겨드리겠습니다. ruclips.net/video/DnmkBsTQX3s/видео.htmlsi=R9dboLgYliEwuGzZ 그리고 사업성도 사업성이지만, 속도와 리스크도 고려하셔야합니다. 어느 정도 단계가 진행된 구역 투자를 권장해드립니다. ruclips.net/video/3F3cqDStYSk/видео.htmlsi=-me7EjMLJ-B0VHYN
도쿄가 시라고 말한 적 없습니다만 ^^; 서울과 비교하는 것은 통상 도쿄23구입니다. 다마뉴타운 자체는 도쿄도 내에 위치하고 있으나 한국 사람들이 생각하는 도쿄23구와는 거리가 있습니다. 신주쿠까지 급행으로 30분 정도 걸리는 곳에 위치한 곳입니다. 도쿄도로부터 25km 떨어진 곳에 다마뉴타운이 있는 것으로 이해하신 것 같은데, 한번이라도 검색해보시지 ㅠㅠ
![투미부동산[투미TV]](http://yt3.ggpht.com/dQ2vqN4I5Cb8tCYOfr1lV99gHL_V0L_8lcufSpBImKqUmsytUSKmbXNT8_L2MhhDyLvdiOC6GA0=s48-c-k-c0x00ffffff-no-rj)
![혼란의 2025년, 부동산 시장 전망 [with 빠숑 김학렬 소장]](http://i.ytimg.com/vi/9DhW4RRCNKg/mqdefault.jpg)
![혼란의 2025년, 부동산 시장 전망 [with 빠숑 김학렬 소장]](/img/tr.png)
![[목돈연구소] 2027년 착공 계획이던 1기 신도시 선도지구, 이주대책 어려워 속도조절 나선다 I 부동산연구소 241030(수)](http://i.ytimg.com/vi/K29fZwtcMT0/mqdefault.jpg)
![탄핵정국 2025년, 재개발, 재건축 투자 전략 [매일경제 매부리TV쇼]](http://i.ytimg.com/vi/_Vn2mTZOxU4/mqdefault.jpg)
국토부의 1기 신도시 재건축 선도지구 계획이 발표되었습니다.
24년 선정하고 27년 착공한다는데요.
현실성은 차치하고, 순환방식 재건축을 도입하겠다고 합니다.
도대체 순환방식이 무엇인지, 그리고 어떤 문제점이 있는지 짚어보았습니다.
정부는 진정한 1기 신도시를 위한 방안이 무엇인지 고려해 주면 좋겠습니다.
※ 김제경 소장 상담 문의 : 010-6523-4474
※ 투미 유료 회원 서비스 : bit.ly/3IFcf1G
정확한 분석과 문제점 감사드립니다.
적극 동의합니다
좋은 내용 감사합니다 😂
도움 되셨으면 좋겠습니다. ^^
김제경소장님 👍 귀에 쏙쏙
감사합니다. ^^
현실적으로 순환 이주 밖에 답이 없어요 1기 신도시 투자는 정말 신중히 해야합니다. 괜히 기대감에 선도지구 아닌곳 들어갔다가 돈 10년 묶이는건 우습게 됩니다.
역시 쵝오.
재경이가 찐전문가 재경이 장가간다며 행복하게 잘살길
감사합니다. ^^
역시 최고야
와. 진짜 전문가네요
찐전문가👍👍👍
감사합니다~
김재경 소장님 투미부동산 뿐만 아니라 다양한 채널에 패널로 나오셔서 대중들에게 오랜기간 좋은 인사이트 제공해주시는 모습들 잘 보고 있습니다
해당 영상(순환이주방식)에 따른 분당의 미래, 사업성, 방향에 대해 댓글로 간략히 다시 한번 평해주시면 감사하겠습니다
핵심은 현 시점 재건축은 사업성이 나오는 단지들만 진행될 가능성이 높습니다.
단순히 동의율이 높다고 다가 아닌 것이죠.
그런 와중에 순환방식 재건축을 진행한다고 하면, 사업성이 나와서 진행할 수 있던 단지도 선정에서 탈락함으로써 장기간 지연될 수 있다는 것이 문제입니다.
또한 순환방식은 전반적인 신도시 정비 효과도 떨어집니다.
서울의 뉴타운의 경우도 비슷한 시기에 신축아파트 촌으로 정비가 되니까 동네 이미지도 바뀌고 중산층들이 거주하고 싶은 지역으로 탈바꿈하게 되는데, 당장 구성남 재개발의 경우만 보아도 순환방식 도입으로 이미 신축들이 들어섰고 예전보다 이미지가 달라지긴 했어도 여전히 구성남에 가면 아직은 멀었다는 인식이 지배적입니다.
모두 정비가 되려면 20년도 더 걸릴 것이지요.
1기 신도시도 한번 정비가 되어야 다시 활력을 찾는데, 과연 일부는 신축이지만 주변 대부분 구축으로 늙어가는 도시가 과연 경쟁력을 갖출 수 있을지 의문입니다.
따라서 진정한 이주대책을 마련 못하겠으면 차라리 아무런 대책도 없이 하고 싶은 곳은 할 수 있게 지원해주는 게 상책이라 생각합니다.
국토부 관계자가 재건축 재 자를 알까요?
옳은말씀 감사합니다
사실 국토부가 정말 몰랐을 거라 생각하지는 않습니다.
알면서 생색만 내는 것 같습니다.
27년 착공, 30년 준공은 실제 사례 몇개만 찾아봐도 이상하다는 것을 알 수 있는데 말이죠.
김재경 소장님 보면 웬지 가제트가 생각남 ㅎㅎ
앗 ㅎㅎ;
역시 재건축 전문가시네요
감사합니다. ^^
조합원 500세명 총 세대수 1500명 일반분양 1000세대 서울옆 재개발사업지들도 못하는데 무슨 서울이랑 엄청 먼 곳 20층 아파트들이 재건축이여 ㅋㅋㅋ 돈도없으면서 ㅋ 아파트입주민협의회에서 외주맡겨봐라 세대당분담금 얼마나나오는짘ㅋㅋㅋ
솔직히 일산 선도지구도 분담금 계산해보고 포기 속출할것 같아요.
어차피 지정해줘도 국토부가 기부채납 장난질 하면, 진행하기 어려운 단지들 많을 것입니다.
그러니 지정 자체는 하고 싶다는 단지들 다 지정해주고 하겠다는 곳 먼저 할 수 있게 해야한다고 봅니다.
선도지구 지정해놓고 선도지구도 잘 진행 안 되면 뒷 단지들은 순환방식 한다고 줄줄이 지연될 게 눈에 보이네요.
순환방식이 제일 현실성 있어 보이네요. 저 많은 아파트를 동시에 한다? 그게 더 어려울듯 한데..
동시에 시작해도 어차피 동시에 다 못 갈 것으로 보입니다.
구구절절 맞는 소리
감사합니다.
재건축하고 이주민을 위한 이주민용 아파트(?) 지을 땅도 없을거고
뭐 예상된 수순인거 같기도 하구요.
+ 아 3기신도시를 이용해도 되겠네요 !
1기신도시 신축물량도 생각해보면 미래 분양 받을자들한테도 큰 피해는 아니겠네요
그나저나 5년내 200만 가구 짓겠다고 호언장담한 양당후보들은 반성해야합니다. 당장 부수면서 시작해도 족히 10년 걸리는 사업들인데..
네 이주대책을 내놓으려면 진정한 대책을 내놓아야하지, 뾰족한 대책이 없으니까 지연시키자는 것은 대책이 아니라는 영상이었습니다.
10년 이상 걸리는 사업인데, 여기서 지정도 늦으면 진짜 언제 다 정비될지 알 수 없네요.
정치인들이 문제입니다.
제경이가 고수긴 함
감사합니다. ^^
서울시작된곳도 못하는데 무슨 신도시인가 😅
맞습니다.
이미 진행 중인 서울의 재개발/재건축도 진행을 잘 못하는데, 1기 신도시는 선도지구 지정만 해주면 3년 만에 착공할 수 있다고 생각하나봅니다.
서울에 50년 된곳도 삽을 못뜨고 있는데 무슨 신도시를 재건축한다고 ....황당한 나라구나
소장님.
역설적으로 투자관점에서는
1. 선도지구선정도 됐고
2. 사업성도 잘 확보 돼서
3. 주민합의 및 이주까지 일사천리 진행 되는
그런 단지를 잘 골라 낸다면,
수익성 측면 투자해볼만 하겠죠?
금번 배점표보면 딱 눈에 띄는 곳들이 있자나요..
그렇죠.
그런 곳들은 잘 되겠지요.
안되는게 축복
아이러니하네요. ㅠㅠ
자알 했습니다
앞으로의 재개발.재건축은 30~40년도 가지 못해 철거헤야 하는 자원낭비
건축물을 지을게 아니라 100년 가는 주택을 짖자
지금 새롭게 짓는 건축물들은 잘 지을 수 있도록 관심과 노력이 필요합니다.
짖자? 🐶 멍멍
일부러 그렇게 지을걸요~ 건설사들의 수작이죠~
그 많은 세대의 이주자택지를 텐트나 가건물로 만들거 아니면 그 상상 못할 돈을 어떻게 마련하나요? 텐트나 가건물도 몇십조는 들거 같은데..
속이 다 시원하다. 정책 정말 맘에안드네
감사합니다. ^^
일산보다 차라리 상계동이 사업성 높을 듯. 어차피 둘다 안됨. 국평 13억원이 서울에서는 신축 분양 시작가임. 즉, 아파트 가격이 그 정도되는 지역 이어야 계산기라도 꺼내보는 것임
그건아님ㅋㅋㅋㅋ 상계 평균대지지분 보고 오셈
두분 다 일리가 있는 말입니다.
상계동은 대지지분이 낮고, 일산은 단지 따라 다르지만 대지지분 자체는 높은 단지도 많습니다.
다만, 분양가를 얼마를 받을 수 있을지 역시 사업성에 영향을 주지요.
👌🤗
^^
동의율 나오고 요건 맞으면 되는것을... 1기 신도시 거주민 간에 선도지구 선정에 대한 괜한 경쟁을 붙이는 정책 같습니다...
맞습니다.
법률적으로 요건 맞고 동의율 나오면 다 진행시키면 되는데, 괜히 경쟁만 붙이네요.
재건축은 예측하는 것이 불가능한 사항인데,
없던거면 좀 더 간단하지만 기존 것을 모두의 이해에 맞게 해야하는 문제가 되어버려서,
누구도 언급하는 것 자체가 입만 아픈 낭설일 가능성이 큰 문제라고 본다.
한마디로 관심끌기용 밖엔 안되는 것이라고 본다.
그래서 도움이 되는 자는 더 현실성 있는 대안을 말할수 있는 자가 필요한 것이고 그를 지지해주는 것이 필요한 사안이 아닌가 생각한다.
말씀하신 것처럼 현실성있는 대안이 필요한 시점이네요.
사업성이 가장 큰 문제 아닐까요?
재건축 재개발 붐에 2~3억 해야 할 수십년된 물건들이 몇배씩 뛰고 거기다 건축비까지 더하니 안되는거죠 이제 재건축 재개발로 돈벌긴 힘들죠 예를들어 분당 시세가 5억에 자기분담금 5~6억 합 11~2억 이래야 답이 맞는거죠
서울 은 분양가 평당13억 이하는 힘들어요. 일산이 이 가격에 분양이 될까요? 일산 왠만해서 분담금이 막 6억씩 나올텐데? 난 아무리 계산기 두들겨도 들어간 본전이 안나오는데 무슨 재건축을 한다는 걸 까요? 상계동만도 못한거 같은데
네 사업성이 가장 큰 문제 맞습니다.
그래서 결국 순차적으로 지정해줘도 주민들이 분담금을 부담하지 못 한다면 멈춰설 가능성이 높다고 봅니다.
그러니 어차피 갈 수 있는 곳만 갈 것인데, 순환방식으로 개발하겠다고 하니까 이도저도 못하고 다 같이 늙어갈 것 같아 우려스럽습니다.
지정을 해 줘도 할 수 있는 곳만 갑니다.순환방식 아닌 수십개 동시에 지정해 줘도 제각각 상황과 사연으로 이주시점이 다를 수 있지 않을까요?
저도 그렇게 보고 있습니다.
22세기 내에는 되겠죠. 요즘 다들 160살까지는 사니까.
그러면 40년 걸려도 상관 없겠네요. ㅠㅠ
선거용 이였는데..
부산은 50년걸리것네 님히
ㅠㅠ
똑똑한 총각이네~~아주 똑 부러지게 잘 설명해 주네요.
감사합니다. ^^
40년이라..지금 30년 다 넘어가는데 70년차 아파트가 현실이 되겠네요 ㄷㄷ
무너지겠어요...
미래예측하면 다 부숴놓고 공사중단이다 결국 집만 날리게 된다
ㅠㅠ
맞습니다
차라리 도시재생해서 아파트에 벽화 그려라 ㅋㅋㅋ
앗...
단지 도색비 지원 정책
공무원들 참고 해라..
재건축 공급과잉으로 미분양이 더 문제임
시장 여건도 있다보니, 분양 사업성이 나오는 곳들 정도만 사업 진행 되겠지요.
건설사들 안전마진이
나오는 곳이 될거 아님?
암만 동의율이 높아도
그렇죠.
동의율이 높아서 진행이 되어도, 건설사들이 충분한 도급공사비를 제시하는 현장만 참여할 것이니 어차피 자연스럽게 속도 조절 될 것입니다.
그분들이 재건축에 동의한 것이지 분담금도 수억원씩 납부하는 것에 동의한 것은 아니니까요.
우리나라 부동산 전문가는 투미외에 누가 있나 ? 죄다 폭락, 폭등 선동가들만 득실거리지...
감사합니다. ^^
순환방식 재건축은 서울도 예외아니다 과거에도 그래왔고 앞으로도 그렇게한다 그래서 목동 상계동은 처음과 끝에하는 단지는 10년이상 차이가 날수밖에 없다
사실 서울도 빠르게 진행하는 단지들만 먼저 이주하고, 번호표 늦게 뽑은 단지는 늦어질 수 있다는 이야기 하지요.
다만, 이렇게 출발선상에도 못 올라가게 늦추지는 않습니다.
웃기는게 분당주민들산테 저기 3기 신도시로 이주해서 몇년 살다오라 하면, 그사람들이 가요?
내생각에는 아니 올시다!!!!
이러나 저러나 결국 마찬가지인데 걱정할 필요가 있는가?....
소장님은 그럼 분당은 투자용으로 지금 들어가는 것은 비추이신가요?
향후 아파트 재건축이 빠르게 진행될수있는곳은....
건축한지 25년 넘으면 미리 30년에 따른 사전준비를 하여야만.
단지 세대규모 500가구미만,
세대당 토지지분 15평이상,
단지 평형차이가 적어야만,
현 아파트 자가비율이 70%이상,
소유자의 연령평균이 5~60대정도,
현재 아파트 매매시세 20억이상,
위의 6가지 최소 공배수를 갖추어야만 무난하게 재건축을 할수있을듯 ..ㅠㅠㅠ
맞습니다. ㅠㅠ
이제는 다 되는 게 아니라 되는 곳만 될 것 같습니다.
재개발/재건축 전망 영상에서도 어떻게 판단해야하는지 설명해보았었습니다.
ruclips.net/video/DnmkBsTQX3s/видео.htmlsi=iLXlPZ4_k-J0zTTv
정치인들이 이런 걸 봐야.
맞습니다.
재건축 순환방식을 일정 부분 찬성이라고 보는 입장입니다. 이유가 여러가지가 있는데,
1. 1기 신도시나, 노원구의 아파트들은 비슷한 시기에 지어진 아파트인데 해당 지역들은 학교가 많기 때문에 동시에 여러개를 부시면 등하교의 문제가 발생합니다. 아파트 철거 후 아이들을 전학조치 시켜야 하는데 초등학생의 경우에 최악의 경우에는 전학을 2번이상 가야하는 경우도 생길수 있습니다. 게다가 고등학교의 경우에는 특성화고, 일반고, 여고, 남고등으로 구분되어 있어서 일반전학을 시키기 힘들고, 또한 학교마다 실력차이가 있다보니 전학했을 때 학교 내신 등급 산정에 심각한 문제가 발생합니다.
2. 각 아파트마다 주택수가 다르다보니 순환 방식을 적용할 때 동시에 재건축을 할 때 대단지를 동시에 2~3개 못하게 됩니다. 어쩔수 없이 전체 철거 가능한 주택수를 어느정도 균등하게 나눌수 밖에 없는 상황이 생깁니다.
3. 신도시로 재건축 주민을 이동시키면서 하는것도 문제가 되는게, 신도시와 재건축 예정단지의 교통 연계가 제대로 되어 있지 않다면 등하교 문제도 있지만 출퇴근 문제도 발생합니다.
초등학생을 신도심에서 구도심으로 등하교 해라~ 현실적으로 잘 안됩니다.
기타 여러 다른 사항을 제쳐 두고라도 강제 순환방식을 반대하는 이유도 있는데,
1. 재건축 할 시기가 다르면 같은 조건에서 출발하더라고 건축비나 인건비등 차이가 발생할 수 밖에 없고, 평당 조합원 분양가나 일반 분양가를 비교할 수 밖에 없는데 재건축의 순환방식에 의해 후순위로 밀렸더니 21 ~ 24년의 건축비 차이처럼 평당 공사비가 증가하면 문제가 될 수 있습니다.
2. 순환방식으로 했을 때 여러가지 요인을 고려하여 선정하였더라도 중간에 조합장의 문제, 인허가의 문제등으로 인해 재건축과정이 중단될 경우 후순위에 재건축 지역들도 같이 뒤로 밀리는 상황이 발생할 수 있기 때문에 다른 보완장치가 있어야 한다고 봅니다.
3. 재건축의 순서에 따라서 아파트의 가격이 크게 달라질 수 있어서, 먼저 재건축을 시작한 곳이 나중에 재건축을 한 곳에 비하여 먼저 자금을 회수할 수 있고, 그게 기회 비용의 차이가 발생하여 금전적 차이를 발생시킬 수 있기 때문에 아파트조합간 문제의 여지가 발생할겁니다.
어느 부분에서나 문제가 발생하겠지만 금전적 문제만 아니면 순환방식이 좀 더 유리하지 않나라고 봅니다.
말씀하신 것처럼 이상적으로는 순환방식이 좋아보일 수 있습니다. 물론 우려점도 같이 보이고요.
다만, 현실적인 요소들을 고려하면 탁상공론의 결과로 1기 신도시 재건축의 전반적인 지연이 될 것 같아 보여서 영상 제작해보았습니다.
지켜보면 진짜 수월하게 진행 될 수 있을지, 파행이 될지는 알 수 있겠지요.
"강남 재건축 하니까 강북으로 이주하세요~" 하면 "네~" 할 수도 있겠네요. '직장 위치나, 학군 따위가 뭐가 중요합니까... 재 건축이 중요하지. 뭐 그런건가요?
어디로 이주할 지는 주민들이 각자 여건에 따라 결정하면 됩니다.
재건축 하기 싫으면 안 해도 되는 것이고요.
주민들이 판단하면 되는 것을 대책이라도 나온 것이 지연이니까 하는 말입니다. ^^
순차적으로 하는게 옳은 방법이라고 본다.
수익성도 확실치 않은데
굳이 이주대란을 무릅쓰고 시행할 필요는 없다고 본다.
ㅎㅎ 몰라서가 아니고요 다 알고 그러는거죠. 인구가 적어지면 지방이 싹 사라지는게 아니죠. 핵심지역에서 반경이 줄어드는 거지. 일산을 다 해주면 나중에 뭘로 채우려고요. 즉 역세권 최후까지 살아납을 곳들만 해라. 라는 말 입니다. 나머지는 해주려 했는데 본인들이 반대한다 컨셉으로 가는거지. 일본 다마 마을인지 뭔지 딱 그렇게 되는거죠. 지방은 다 그렇게 된다 생각하면 됩니다. 최후의 최후까지 살아남을 지역은 결국 역세권 이고요. 서울도 역세권을 기준으로 땅값을 결정하게 될 겁니다. 근데 서울에서 역세권이 아닌데는 드므니까 3도심 7광역 이 핵심 노른자 되겠습니다.
에휴...
알면서도 저렇게 앞으로는 생색만 내면서 뒤로는 지연시키는 것이라면 정말 무섭네요.
@@TUMI7777 지연시켜야 알아서 떨어져 나가지요. 사업성이 좋다는 곳들인데도 분담금으로 원주민이 다 젠트리피케이션이 생기면 그거 보고 다음 사람들은 일반 동의율도 못넘기겠지요. 너무나 당연한 스토리 에요.
@@Panorama-memory 국토부가 기본적인 것도 몰랐을 것이라 생각하지는 않고, 말씀하신 부분이 더 현실성 있네요.
관리처분인가로 시기조절하지
그러게요.
정부는 영구 임대 주택이나 짖고 민간 주택은 민간에 맞겨라
그건 자네가 볼때 악재인지 몰라도 서둘르지 않고 순환방식 원하는 주민이 많을건데 이유는 사업방식이 쉽지 않다는 거지 조합원이 분담금부담 자금 여유가 있다면 한번에 재건축을 원해 속히 신축 에 들어가고 싶겠지만 대부분 서민들은 부담금 여유가 없는 조합원이 태반이네
작금의 고부담금 고금리 환경에 서민들이 현재 구축에 더 머물고 싶지 고분담금 문제로 현 주거지에서 쫓겨나가는 사람도 많은데 그건 생각 못한거 같구나 젊은이 관점에서....
사실 같은 이야기입니다.
어차피 주민들 중 받아들이지 않는 사람들도 많을 것이고, 사업성 문제도 있을 거라서 동시에 시작하라고 해도, 어차피 주민들이 합심해서 움직이는 적극적인 몇몇 단지들만 치고 나갈 것입니다.
원래 재개발, 재건축은 주민 반대가 많으면 사업 진행이 어렵지요.
그러면 자연스럽게 입주 물량이 조절될 것인데, 하고 싶다는 곳도 강제로 지연 시키는 게 옳은가에 대한 이야기였습니다.
개인적인 욕심이 있는 방송이네
혹시 오해할까봐 말씀드리자면, 1기 신도시에 저뿐만 아니라 가족 중에서 보유한 사람 아무도 없습니다.
1기 신도시 정비를 속도감있게 해야한다는 것은 제 소신일 뿐입니다. ^^
혹여나 정부가 건물지분을 일부 가져가는 형태로 재건축 부담금을 획기적으로 낮춘 사례는 없나요? (토지공개념 말고)
획기적으로 공공기여 하면서 용적률 많이 주겠다고 발표했던 공공재건축이 왜 다 올스톱되었는지 검토해보시면 좋을 것 같습니다.
서울 중심부 아파트들도 못하는데 ㅋ 4베이 판상형으로 아파트올리고 분담금 세대당 7억 8억 낼 자신있나? 계산기도 안뚜둘겨보네 ㅋ 계산을 못하는건가...
정답인듯요. 누가 봐도 이런문제가 보이는데 …
지역에 따라 멈출 현장들 많은데 순환방식을 적용하면 재건축 안 시키겠다는 것이죠. ㅠㅠ
정부가 바보도 아니고 재건축 전문가들 모아놓고 물어봐도 당장은 본인들도 답이 없는걸 아는거죠 .그냥 나중에 표심 , 욕먹기 싫은겁니다 . 우리 이렇게까지 계획하고 했다 근데 분담금 갈등생기고 주민들끼리 지지고 볶고 해서 지연되는거 뻔히 알겁니다 . 선도지구 지정되도 기부채납 가지고 태클 들어올거뻔함 그럴듯하게 진행하는 척이라도 해야지 , 나중에 뭔소릴 들을려구요 ㅋㅋ 나중에 공급부족 맞물려서 집값 오르고 전월세 불안해지면 볼만하겠어요 동시다발적으로 진행해도 될놈만 먼저 된다는거에 큰 공감입니다 순환방식은 답이없어요
사실 국토부가 바보도 아니고, 알면서 책임지지 않으려고 이렇게 하는 것 같다는 말씀에 공감합니다.
결국 3기 신도시 하라는 거잖아 하여간 부동산 전문가네 뭐네 이런 인간들 절대 믿으면 안됨
순환방식이 타당한 것으로 보이는데....
소장님의 이 지적이 정부정책에 반영되어 추후 더 큰 문제가 도래하지 않기를 바랍니다.
저도 1기 신도시의 원활한 사업 추진을 생각하면서 영상으로 지적해보았습니다.
이러한 문제점을 인식하시는 분들이 많아지면, 정책도 변경되지 않을까 싶습니다!
뭔 특혜를 그렇게 줘야하는건가요? 3기도시를 이주대책으로 쓴다는게 말이되는지요 서울도 50년 넘은 곳이 많고 즐비한 정비사업이 있는데 그만큼 어렵다는건데 1기를 위한 정비사업을 한다는건 전국대비 특혜끝판왕으로 저항이 없을까요?
희망고문? 서울외 전국에 깔려있습니다
방법은 찾아봐야하는 것이죠.
이것도 안 되고 저것도 안 된다 판단해서 내린 결론이 순환방식이면 답이 없습니다.
이번에 1기신도시들도 제대로 못하면 서울 내부 산기슭 외곽지역들은 평균연령 50년 빌라(멘숀)처럼 내부수리만 하면서 살 가능성도 있을까요?
내부 수리만 하면서 살 가능성이 있는게 아니라, 그렇게 살 가능성이 높지요.
그게 싫은 사람들은 떠날 것이고, 떠나지 못한 사람들만 남고...
노후계획도시중 강남 일원수서 목동 말고 가능성 없다고 보면됨. 재건축은 땅장사라는 심플한 진리를 갖고 해괴한소리들만 하고 헛소리들하는것들이 넘많음.
재초환 규제 지역해제만 하면 순리 데로 강남3구 용산 먼저 하고 자연스레 분당으로 넘어갈텐데, 잘처봐야 서울 마포 강동 동작 급인 데 분당애들은 지들이 잠실급인줄 알고있던데 이게 가장큰문제인듯.
사실 말씀하신 것처럼 재초환도 큰 문제입니다.
그런데, 이건 말도 못 꺼낸 상태에서도 이러네요. ㅠㅠ
목동 사나
내가 보기엔 기준평당가
개포 8000
일원~수서 7000~8000
잠실 7000~7500
(동부)이촌 7500
용산 6000~7000
방이, 가락 6500~
올림픽파크포레온 6500
둔촌 5000~5500
마포(공덕, 아현) 5500~6000
흑석 5500~6000
상도 4500
고덕(그라시움) 5000
명일, 천호, 길동 4500
암사 4500
여의도 6500
(동)판교 6500~
분당상급지(이매, 정자 등) 6000~
분당하급지(야탑) 4500
용산 동생이 여의도인데 목동은 여의도 위인가 무슨급이냐ㅋㅋ
냉정하게 얘기하면 목동도 순환식으로 재건축 마무리하려면 수십년이다
여의도 재건축도 영등포 지역구 국회의원들이 어떻게 하고 있는가?
재건축하는 순간 망했다고 생각하길!
공사기간 동안 기하급수적으로 늘어날 추분금 감당가능하다면. 5->10억
뉴욕 타령하는분보다 낫네여.
감사합니다. ^^
방배역 재건축 15년 걸린다
거기만 대한민국인가요?
더한데도 수다한데
아파트 공화국 만세다
다른 곳은 더 힘들다고, 살릴 수 있는 곳들 포기해도 된다는 논리가 성립하지는 않습니다. ㅠㅠ
이제 토건족 지원 못해서 날리네
이주수요가 몰리면 전세가폭등정도가 아니라 임대시장에 전쟁과도 같은 아비규환이 초래된다.
전세대란으로 결국 서민들에게 그 피해가 고스란히 전가된다.
재건축은 필요도 하지만 완공입주까지의 기간 및 이주대란 등 커다란 문제가 있으므로
아파트 대체제인 오피스텔을 주택수에서 제외하고 등록임대사업자의 세제혜택 등으로
민간 임대시장의 안정화가 필요불가결하다
말씀하신 것처럼 다른 전세 안정화 대책을 내놓는 것도 방법이 될 수 있겠지요.
안녕하세요.
부동산에 관심이 많은 대학생입니다.
항상 좋은 영상 잘 보고 있습니다!
저희동네에서 전농8구역이라는 재개발 지역이 있는데 이동네가 조합원 물량보다 일반분양 물량이 많다고 사업성이 좋다고 알 고 있습니다.
일반적으로 서울권의 재개발은 조합원 분양이 많은가요?
전농8구역은 사업성이 좋다고 봐야할까요?
정말 죄송하지만 너무 궁금해서 실례를 무릎쓰고 여쭙니다.
알려주시면 감사하겠습니다 ㅠㅠㅠ
특정 구역에 대해 제가 말씀 드리기는 조심스럽네요. ^^;
사업성을 판단할 수 있는 기본적인 영상 남겨드리겠습니다.
ruclips.net/video/DnmkBsTQX3s/видео.htmlsi=R9dboLgYliEwuGzZ
그리고 사업성도 사업성이지만, 속도와 리스크도 고려하셔야합니다.
어느 정도 단계가 진행된 구역 투자를 권장해드립니다.
ruclips.net/video/3F3cqDStYSk/видео.htmlsi=-me7EjMLJ-B0VHYN
알려주셔서 정말 감사드립니다!
항상 좋은 하루 보내시고 건승하세요!!
@@user-it2ie4tz6f 네 ^^
사업성이 있는 재건축단지만 가능하다는 것을 돌려표현한것이 1기신도시 법안인가? 정권지지율지키려고만 하는게 1기신도시법
기회봐서 빠져나오자 ㅋ
1기 신도시에 투자했나보네, 순차적으로 해야지, 뭔소린지, 아파트 구조는 문제없음,
이렇게 논리적으로설명을 해줘도 에휴..안될안이네
1기 신도시 보유한 거 없습니다. ^^
1기 신도시가 걱정되어서 하는 말입니다.
세금을 돈많은 시민을 위해 써라.
그건아니지요
이런 저런 비판이 무서워서 이주대책 마련이 어렵다는 결론이 반강제로 속도를 늦추는 순환방식이라는 것도 아니지요.
동시다발적 선도지구지정은 동의합니다.
다마는 우리 신도시랑 비교좀 하지마세요.
초보자들이 하는비교이고 거리상 너무
멀죠.
신도시로 조성된 후 빠른 정비 없이 방치되면 슬럼화될 수 있다는 사례로 말씀드린 것인데, 더 적절한 비교 대상이 있다면 참고하겠습니다. ^^
1기신도시는 사업성이 없어 재건축 자체가 불가,,,,
ㅠㅠ
성남 순환방식..... 머리속 아이디어 얄팍한 논리.... 누가 이끌었지????
ㅠㅠ
단독주택이 로망 최고다 200년도 간다 아파트 상가 오피스텔 지식산업 센터 지옥행
신도시는 서울 다음에 해야할듯
ㅠㅠ
팔고 빠지는게 땡Q ᄏ
^^
도쿄는 시가 아니라 도다.
일본인 한테 물어봐라 도쿄도라고 하고 서울의 근4배인가 큰데 거기서 25km 떨어졌으면 아주 시골이지~~땅쟁이들 조회수
늘리고 구독 늘릴려고 아주
난리들이 났어요~~
도쿄가 시라고 말한 적 없습니다만 ^^;
서울과 비교하는 것은 통상 도쿄23구입니다.
다마뉴타운 자체는 도쿄도 내에 위치하고 있으나 한국 사람들이 생각하는 도쿄23구와는 거리가 있습니다.
신주쿠까지 급행으로 30분 정도 걸리는 곳에 위치한 곳입니다.
도쿄도로부터 25km 떨어진 곳에 다마뉴타운이 있는 것으로 이해하신 것 같은데, 한번이라도 검색해보시지 ㅠㅠ
투기꾼 유튜버답다..!
이게 그렇게밖에 안 들리신다면... ^^
뭐가 망하냐 임마.이제 시작인데