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はじめまして。RUclipsにあげてる動画は全て拝見しました。分かりやすく聞き取りやすいご説明ありがとうございます。実は今擁壁の事でとても悩んでいます。気に入った建売住宅の売買契約をしたのですが、その時は私も全く擁壁についての知識がなく不動産屋からデメリットの説明もありませんでした。お恥ずかしながら擁壁という言葉も知らず景色がいいーくらいのメリットと思ってました。こちらの動画を色々見たところ築50年の高さ3mある関知石積擁壁の上に杭を23本打って建物を建てるというのはかなり危険ですよね、、しかも建物は擁壁から30センチくらいしか離れてません。。（擁壁に接してるのは南側の一辺のみ）擁壁は隣にある小学校の所有とのことですが、築50年近く経ってるし危険なので擁壁をやり直しますなんてことになったら更地にする必要もあることを動画で学び、非常に驚き落ち込んでおります。やり直さないなら、それはそれであと何年持つものなか心配ですし、、。また小学校の所有物なのでこちらの一存で色々決めれないですよね。一応検査済証？みたいなものはあり、築造主は当時の市長になってました。不動産屋は問題ないの一点張り。というかこんなリスクが色々あるのに聞くまで説明もしてくれないなんて、、今手付金などの大金を払って契約解除するかどうか悩んでます。コメントで恐縮ですが、何かアドバイスなど頂けますでしょうか。
コメント及びご相談ありがとうございます。また動画ご視聴頂きありがとうございます。購入した土地又は分譲住宅に付随する擁壁の不安と悩みに関するご相談は本当に多く、そのほとんどが、「既存擁壁の危険性の説明不足」にあります。もちろん契約を続行したらいいのか、手付金放棄による契約解除を行うのが得策かということについては言及できません。しかし、どちらの判断するにしろ、このことだけは判断する材料にしていただきたいと思います。もちろんご相談の擁壁（高さ約３ｍの間知石擁壁）だけでいえば危険性のある擁壁とまでは言えないと思いますが（傾き、石のズレ、孕み、縦割れ等の不具合がすでに生じている場合は別です）、「入居後、万が一擁壁に大きな不具合が生じた場合は、原則、築何年であっても建物を解体・更地しないと擁壁のやり替えはできない」ということです。既存擁壁は小学校所有ということなので、不具合が出た場合、「所有者責任」が原則の為、小学校側となりますが、擁壁やり替えの施工には住宅解体が前提となるため、大きなリスクも孕んでいます。この点を頭に入れて頂き、ご判断していただければと思います。また、お書き頂いた中でのご質問に回答してみます。・杭を打って住宅を建てたということですが、これは既存擁壁をやり替えずに建築する場合、杭や深基礎が擁壁の代わりになるということで、役所の許可条件となっているはずです。従ってこれ自体はさほど擁壁への危険性に繋がるわけではありません。住宅と擁壁との間に距離が無いということですが、これも擁壁には特別支障があるわけではありません。しかし、よくハウスメーカーや不動産会社は「住宅基礎下に杭を打つので安心」云々を述べますが、この「安心」というのはあくまでも「住宅」であって、擁壁のことではありません。つまり、擁壁が万が一不具合が出たとしても「住宅は安心」という意味です。また、「杭を打っているので土圧を受けないようにしている」ということも述べることがありますが、これは間違いで、杭を打っていても、擁壁の裏側に土がある以上は「土圧」は受けているので正しい解釈ではありません。もし今後このような説明を受けた場合はご注意ください。・擁壁に「検査済み証」が発行されていること自体は安心材料の一つと言えますが、ここで懸念されるのは、 擁壁下の地盤についてです。地盤については50年も前ですと当時は然るべき地盤調査及び改良工事を行っていません。検査でお墨付きを与えているのはあくまでも「擁壁そのもの」だけで、ある意味擁壁以上に注意を払わなければならない「擁壁下の地盤」については検査していないということです。 これが検査済み証が発行されている擁壁というだけで安心できない一つの要素となります。・もし今後、お住まいになる場合は、「擁壁の補修」を検討してみてください。 間知石の場合、経年で「目地が剥がれて」きます。進行すると「草」が生えてきますが、そのまま放置すると、その剥がれた箇所から敷地内に浸透した雨水と一緒に土まで流出することになり、内部の土が減少すると不同沈下の要因となります。もし既に剥がれがある、又は今後剥がれが生じてくるようでしたら、目地をモルタルで埋めるという補修工事は有効です。 当然、現段階では擁壁のやり替えは出来ませんが、このように「次善の策」として、現実的にも費用的にも打てる対策、「メンテナンスを施していく」という意識で、1年でも長くこの擁壁を持たせていくというお考えをもって頂ければと思います。以上、分かる範囲で説明解説させていただきました。参考にしてみてください。
早速のご返信、そして真摯にご回答いただき誠にありがとうございます。やはり更地にするというリスクは必ずあるのですね、動画で土留め工事も可能というのもありましたが、崩壊などした場合は一時的な措置に過ぎないというとことですよね。。？最悪それでと思ってましたが何年かしか持たないなら意味ないですよね、、地盤は不動産屋が既に調査していて、ローム地質でベタ基礎のみで大丈夫との結果が出たのですが、擁壁があるため杭を打っているようです。本当に擁壁に対して知識がなく、不動産契約も初めてて、まさかこんなにデメリットやリスクがあるのに説明責任に入ってないことが衝撃でした。この物件を購入するか手付解約するかどうかまだ分かりませんが、近々不動産屋と話し合いの予定です。今後も色々と参考にさせて下さい。本当にありがとうございます。
何度もすみません。補足なのですが、実は擁壁の状態をまだ見ていません。というのも小学校の敷地内で内見時も知識がなく全く擁壁を気にしておらず、状態が分からないのです。勿論近々確認しには行きます。建築許可申請書を見る限りでは、既存擁壁に割れ、キズ、孕みなどなしと書いてあり、それで許可が通っているようです。何度も色々とすみません。
2017年10月22日に台風21号の降雨により奈良県三郷町東信貴ヶ丘の宅地擁壁が崩壊した事故では杭を打って建物を建てていましたが、擁壁崩落により住むことができなかったようですよ。また、崩れた住宅にお住いの方々は擁壁の復旧に1億3500万円の費用を負担されたようです。今年も雨が多い季節になり、心配ですね。
チャンネル登録させて頂きました。最近不動産屋から20メートルくらいの擁壁の上の土地を案内されたのですが、『もしこれ建物が下に落ちたら上の所有者の責任ですよね？』と聞いたら不動産屋に濁されました。こういう不動産屋さんは信用しない方がいいでしょうか？また、建物が建つ予定の擁壁は作られて何年くらい経つものか聞いても答えてくれませんでした。
コメントとご質問ありがとうございます。そうですね､不動産業者は精通しているのはあくまでも不動産なので､擁壁については基礎的な知識しかないのは致し方無いと思います｡擁壁については擁壁の専門業者がいますので､その道の専門家に聞くようにしましょう。
はじめまして。RUclipsにあげてる動画は全て拝見しました。分かりやすく聞き取りやすいご説明ありがとうございます。
実は今擁壁の事でとても悩んでいます。気に入った建売住宅の売買契約をしたのですが、その時は私も全く擁壁についての知識がなく不動産屋からデメリットの説明もありませんでした。お恥ずかしながら擁壁という言葉も知らず景色がいいーくらいのメリットと思ってました。
こちらの動画を色々見たところ築50年の高さ3mある関知石積擁壁の上に杭を23本打って建物を建てるというのはかなり危険ですよね、、しかも建物は擁壁から30センチくらいしか離れてません。。（擁壁に接してるのは南側の一辺のみ）
擁壁は隣にある小学校の所有とのことですが、築50年近く経ってるし危険なので擁壁をやり直しますなんてことになったら更地にする必要もあることを動画で学び、非常に驚き落ち込んでおります。
やり直さないなら、それはそれであと何年持つものなか心配ですし、、。また小学校の所有物なのでこちらの一存で色々決めれないですよね。
一応検査済証？みたいなものはあり、築造主は当時の市長になってました。不動産屋は問題ないの一点張り。というかこんなリスクが色々あるのに聞くまで説明もしてくれないなんて、、今手付金などの大金を払って契約解除するかどうか悩んでます。
コメントで恐縮ですが、何かアドバイスなど頂けますでしょうか。
コメント及びご相談ありがとうございます。
また動画ご視聴頂きありがとうございます。
購入した土地又は分譲住宅に付随する擁壁の不安と悩みに関するご相談は本当に多く、そのほとんどが、「既存擁壁の危険性の説明不足」にあります。
もちろん契約を続行したらいいのか、手付金放棄による契約解除を行うのが得策かということについては言及できません。
しかし、どちらの判断するにしろ、このことだけは判断する材料にしていただきたいと思います。
もちろんご相談の擁壁（高さ約３ｍの間知石擁壁）だけでいえば危険性のある擁壁とまでは言えないと思いますが
（傾き、石のズレ、孕み、縦割れ等の不具合がすでに生じている場合は別です）、
「入居後、万が一擁壁に大きな不具合が生じた場合は、原則、築何年であっても建物を解体・更地しないと擁壁のやり替えはできない」ということです。
既存擁壁は小学校所有ということなので、不具合が出た場合、「所有者責任」が原則の為、小学校側となりますが、擁壁やり替えの施工には住宅解体が前提となるため、大きなリスクも孕んでいます。
この点を頭に入れて頂き、ご判断していただければと思います。
また、お書き頂いた中でのご質問に回答してみます。
・杭を打って住宅を建てたということですが、これは既存擁壁をやり替えずに建築する場合、杭や深基礎が擁壁の代わりになるということで、役所の許可条件となっているはずです。従ってこれ自体はさほど擁壁への危険性に繋がるわけではありません。住宅と擁壁との間に距離が無いということですが、これも擁壁には特別支障があるわけではありません。
しかし、よくハウスメーカーや不動産会社は「住宅基礎下に杭を打つので安心」云々を述べますが、この「安心」というのはあくまでも「住宅」であって、擁壁のことではありません。つまり、擁壁が万が一不具合が出たとしても「住宅は安心」という意味です。
また、「杭を打っているので土圧を受けないようにしている」ということも述べることがありますが、これは間違いで、杭を打っていても、擁壁の裏側に土がある以上は「土圧」は受けているので正しい解釈ではありません。
もし今後このような説明を受けた場合はご注意ください。
・擁壁に「検査済み証」が発行されていること自体は安心材料の一つと言えますが、ここで懸念されるのは、
擁壁下の地盤についてです。地盤については50年も前ですと当時は然るべき地盤調査及び改良工事を行っていません。検査でお墨付きを与えているのはあくまでも「擁壁そのもの」だけで、ある意味擁壁以上に注意を払わなければならない「擁壁下の地盤」については検査していないということです。
これが検査済み証が発行されている擁壁というだけで安心できない一つの要素となります。
・もし今後、お住まいになる場合は、「擁壁の補修」を検討してみてください。
間知石の場合、経年で「目地が剥がれて」きます。進行すると「草」が生えてきますが、そのまま放置すると、その剥がれた箇所から敷地内に浸透した雨水と一緒に土まで流出することになり、内部の土が減少すると不同沈下の要因となります。もし既に剥がれがある、又は今後剥がれが生じてくるようでしたら、目地をモルタルで埋めるという補修工事は有効です。
当然、現段階では擁壁のやり替えは出来ませんが、このように「次善の策」として、現実的にも費用的にも打てる対策、「メンテナンスを施していく」という意識で、1年でも長くこの擁壁を持たせていくというお考えをもって頂ければと思います。
以上、分かる範囲で説明解説させていただきました。
参考にしてみてください。
早速のご返信、そして真摯にご回答いただき誠にありがとうございます。
やはり更地にするというリスクは必ずあるのですね、動画で土留め工事も可能というのもありましたが、崩壊などした場合は一時的な措置に過ぎないというとことですよね。。？最悪それでと思ってましたが何年かしか持たないなら意味ないですよね、、
地盤は不動産屋が既に調査していて、ローム地質でベタ基礎のみで大丈夫との結果が出たのですが、擁壁があるため杭を打っているようです。
本当に擁壁に対して知識がなく、不動産契約も初めてて、まさかこんなにデメリットやリスクがあるのに説明責任に入ってないことが衝撃でした。
この物件を購入するか手付解約するかどうかまだ分かりませんが、近々不動産屋と話し合いの予定です。
今後も色々と参考にさせて下さい。本当にありがとうございます。
何度もすみません。
補足なのですが、実は擁壁の状態をまだ見ていません。というのも小学校の敷地内で内見時も知識がなく全く擁壁を気にしておらず、状態が分からないのです。勿論近々確認しには行きます。
建築許可申請書を見る限りでは、既存擁壁に割れ、キズ、孕みなどなしと書いてあり、それで許可が通っているようです。
何度も色々とすみません。
2017年10月22日に台風21号の降雨により奈良県三郷町東信貴ヶ丘の宅地擁壁が崩壊した事故では杭を打って建物を建てていましたが、擁壁崩落により住むことができなかったようですよ。
また、崩れた住宅にお住いの方々は擁壁の復旧に1億3500万円の費用を負担されたようです。
今年も雨が多い季節になり、心配ですね。
チャンネル登録させて頂きました。最近不動産屋から20メートルくらいの擁壁の上の土地を案内されたのですが、『もしこれ建物が下に落ちたら上の所有者の責任ですよね？』と聞いたら不動産屋に濁されました。こういう不動産屋さんは信用しない方がいいでしょうか？また、建物が建つ予定の擁壁は作られて何年くらい経つものか聞いても答えてくれませんでした。
コメントとご質問ありがとうございます。
そうですね､不動産業者は精通しているのはあくまでも不動産なので､擁壁については基礎的な知識しかないのは致し方無いと思います｡
擁壁については擁壁の専門業者がいますので､その道の専門家に聞くようにしましょう。