Konuyla alakalı detaylı bilgiye sahip olmak isteyen herkese, sayın meslektaşım Av. Ümran Aktaş ÇELİK'in kaleme aldığı ''Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri'' isimli kitabını öneririm. Gerçekten yalın ve akılda kalıcı bir anlatımı var.
Tapuda şarta bağlı devir yapılamayacağından dolayı, bir arsa payının yükleniciye “avans” olarak verilmesi ve mülkiyetin sadece borç ifa edildiğinde geçeceğinin şart edilmesi mümkün değildir. Bu bakımdan, yükleniciye yapılan mülkiyet devri, tescil ile gerçekleşmiştir ve avans niteliği taşımaz.
Klasik dönme görüşünü savunan yazarlara göre; sözleşmeden dönme, dönme öncesinde sözleşmeye uygun olarak yapılan kazandırmaların geçerliliğini, bu kazandırmalar sebebe bağlı olsalar dahi etkilemeyecektir . Bu görüş uyarınca, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin temerrüde dayalı olarak sözleşmeden dönmesi, yüklenici adına dönme tarihi öncesinde yapılmış olan tapudaki kaydın “yolsuz tescil” olmasına yol açmaz . Sözleşmeden geçmişe etkili olarak dönen arsa sahibi, yükleniciye peşinen mülkiyetini devretmiş olduğu arsa paylarını, istihkak talebiyle değil, sebepsiz zenginleşme esaslarına göre şahsi dava yoluyla geri isteyecektir
Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay, arsa malikinin yükleniciden arsa payı satın alan üçüncü kişilere karşı istihkak davası niteliğinde tapu iptali ve tescil davası açmasını kabul etmektedir. Bu kararın dayanağı olarak ileri sürülen “avans tapu” kavramı hem Türk Medeni Hukuku kurallarına hem de tapu sicil sistemine ters düşmektedir.
Benimde bir sorum olacak. Arsa sahibiyim ve mütahit ile yaptığım sözleşme yazan dairemin 1 tanesini teslim etme. Bende sözleşmede mütahit olan bir daireyi mütahide vermedim. Benim mahkemeye vermiş. Ne yapmalıyım?
Arsa sahibi, yükleniciye arsa paylarının mülkiyetini geçerli bir şekilde devretmiş bulunduğundan yüklenici gerçek malik konumuna geçmiştir ve tasarruf yetkisini haizdir . Dolayısıyla ondan mülkiyet hakkı satın alan üçüncü kişiler, taşınmaz mülkiyetini gerçek malik olan yükleniciden devralmışlardır. Diğer bir deyişle, bu durumda yolsuz tescil söz konusu olmadığından76 , yolsuz tescile iyiniyetle güvenin tartışılmasına ihtiyaç yoktur. Burada, gerçek malikten yapılan, sebebi belli, yolsuz olmayan, geçerli bir tescil söz konusudur
Arsa payı üzerindeki mülkiyet hakkını devralan üçüncü kişinin mülkiyet hakkını kazanımı, yüklenicinin üstlendiği edimi ifası koşuluna bağlı tutulamaz. Zira, onun mülkiyeti kazanması da, iyiniyetli olmasına yahut yüklenicinin inşaat borcunu ifa etmesine bağlı değildir.
üçüncü kişinin arsa payını yükleniciden satın aldığı sırada, yüklenici ile asıl arsa sahibi arasındaki sözleşmesel ilişki geçerli ve ayaktadır. Üçüncü kişinin, sözleşmenin ne de olsa ifa edilmeyeceğini yahut ifa edilemeyeceğini bilerek arsa payı devralmış olduğunu gösteren bir delil olmaksızın onu kötüniyetli saymak, adeta bir kötüniyet karinesi yaratmak anlamına gelir. Oysa ki, Türk Medeni Kanunu’na göre, kişilerin iyiniyetli oldukları asıldır, kötüniyet ispata muhtaçtır.
Yüklenici kendisine devredilen arsa paylarının malikidir. Bu halde, üçüncü kişi; gerçek malikten, sebebi belli, yolsuzluktan arî tescile dayalı bir hak iktisap etmiştir. Diğer bir değişle, üçüncü kişi yolsuz tescile iyiniyetle güvenerek aynî hak iktisap etmeye çalışan bir şahıs değildir; doğrudan malikten taşınmaz satın alan bir şahıstır. Bu bakımdan, söz konusu üçüncü kişinin iyiniyeti araştırılmaz.
Her olay kendi içinde diğerlerinden bağımsızdır. Üçüncü kişi taşınmazları emlakçı aracılığı ile daha önceden tanımadığı ve ne iş yaptığını da bilmediği kişiden tapu kayıtlarına bakarak kayıtlarda her hangi bir şerh olmadığını görerek ve tapunun müteahhide ait olduğunu görerek satın aldığı durumda
Alıcıya ve satıcıya karşı taşınmazı kat karşılığı sözleşme ile devir ettiklerini iddia ederek tapu iptal ve tescil davasında ki dayanakları sözleşme noterde yapılmamış kendi aralarında yapılmış ve tapuya da şerh edilmemiş sözleşmeyi ileri sürerek açtıkları davanın mahkemece kabul edilerek tapu iptaline ve tescile karar verilmesi adil bir karar olmamalı burada üçüncü kişinin iyi niyeti korunmalıdır. Bu hususta aydınlatılmayı bekliyorum. Çünkü böyle bir davada davalı vekiliyim ve davayı kaybetmiş olmamızın adalete uygun olmadığı düşüncesindeyim. Her olaya yargıtayın kararının uygulanamaması gerekir. Buranda üçüncü şahsın iyiniyetli korunmalıdır diye düşünüyorum. Bu konuda yardımcı olabilecekler var ise lütfen yazsınlar. 05422643830
Aynen sizin de bahsetmiş olduğunuz gibi bir davada ben de davalı vekiliyim. Geçen hafta bilirkişi raporu geldi ancak Facebook'ta bulunan Av. Mehmet Kaya grubuna raporu attığımda herkes için haklı olarak alay konusu oldu. Tarafsızlığını yitirmesi bir yana, ne hukuktan ne de rapor tekniğinden anlamayan şahsın tanzim ettiği raporda müvekkilim " suçlu" olarak yazılmış , taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile evi alan ve tapuya şerh etmeyen kişi ise " suçsuzdur" diye yazılmıştır. Raporda aynen suçlu ve suçsuz kelimeleri kullanılmıştır. Bu hafta duruşması var, gelişmeleri yazarım tekrar.
Size aynen katılıyorum.Hakimlerimiz her olayı kendi içinde değerlendirmelidir.Ben çok üzülüyorum çok aykırı kararlar çıkıyor.Hakikaten taşınmaz kat(arsa)payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yada kat karşılığı temlik denilen tapu senedi sözleşmesi ile yükleniciye işin başında geçirilmiş ve şerh verilmemiş ise çok mağduriyet doğuyor.Yüklenici önce arsa sahibini dolandırıyor sonra tapuda devrettiği adamı,sonra da adi bir senetle zilyetliğini devrettiği şahsı..Bir taşla üç kuş vuruyor ve ben kanunu çıkaranlardan tutun Yargıtay içtihatları ile hukuku yönlendiren herkese hakkımı helal etmiyorum.Şu meseleyi çözemeyenler dolandırıcı yüklenicilerin oyuncağıdır.Yüklenici ne zaman doymuş ki elbette bu hukuki boşluk işine geliyor.Tamam kendisi de ekonominin inişli çıkışlı trendinde zarar etmiş ve bu tehlikeli yollara sapmış olabilir ama bir düzen lazım ,bir intizam lazım.Önce arsa sahibi korunacaksa eğer, o zaman bu sözleşmeler resen tapuya işlenecek ve tapuda tevhidle ifrazla oluşan yeni parsel üzerine de resen tapu memuru tarafından beyan edilecek ve aktarılacak..Üzerine toprak atılmayacak,taşınmazın geçmişi karartılmayacak..O zaman kimse mağdur olmaz. Düşünebiliyor musunuz?Arsa sahibini yüklenici dolandırmış.4 daire kat karşılığı temlikle vereceğini vaad etmiş tek bir daire verememiş..Arsa sahibi ise tapuyu yükleniciden TMK 1023 kapsamında bedelini ödeyerek satış yoluyla devralan müvekkilime dava açıyor.Davalı yüklenici benim müvekkilim lehine beyanda bulunuyor. Parayı aldığını söylüyor zaten banka kanalı ile göndermişiz.Arsa sahibine karşı TMK 1023 işliyor davayı kazanıyorum. Ancak taşınmazı yüklenici başkasına teslim etmiş, zilyetlik sahibinin müvekkilim ve yüklenici aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasını ise kaybediyorum.Çünkü yüklenici orada da müvekkilime bir satış sözleşmesi imzalatmış..Ben başka bir projeden sana daireler vereceğim bu daireyi teminat olarak aldın,satamazsın,ipotek edemezsin,kiraya veremezsin diye..Halbuki Yargıtay 1.HD teminat amaçlı devirleri geçerli sayıyor.. Şimdi burada alacağın temliki hükümlerine göre müvekkilim aleyhine dava açan şahıs bu hakkı elde ediyor anlaşılır gibi değil.Çünkü yüklenici arsa sahibini dolandırdı ve aslında yükleniciye geçen bir hakı yok ki sana devretsin .Ben TMK 1023 den faydalanırım ama sen faydalanamazsın..Dosyam Yargıtayda 14.HD ve 15.HD arasında gezip duruyor bakalım ne karar çıkacak?Belki Yargıtay üyelerimiz naçizane belki ilgi duyar da şu yazılanları okurlar diye düşünüyorum.Fakat tek kelimeyle dümdüz bir kanun şart..Eğri büğrü olmayacak..Hakkı korunacak mağdurları sıraya dizecek..5323495155
Bir de şöyle bir durum var..Yüklenici aslında arsanın sahibi..Ama arsayı başkasının üstüne devretmiş..Arsanın muvazaalı devir olduğunu ispat ediyorsunuz.Ama kat irtifakına geçilirken adam 10 daire 10 daire arsa muvazaalı devir sahibi ve başkalarına geçiriyor..Onlar da derhal bankalara ipotek veriyorlar..Yada komik rakamlarla 4.şahıslara devrediyorlar.Hadi hakkını ara ve kötü niyeti ispat et de basiretsiz ticaret erbabı banka aleyhine dava kazan da görelim.İnsanlar benzin döküp kendilerini yakıyorlar.O kadar komik devirler var ki..Aynı gün yada taşınmazın değerinden 1000 katı ucuz..Yıllarca sürün dur..Adaleti bekle..5323495155
3 года назад
hocam ağzınıza sağlık not: sesinizi mehmet metiner'e benzeten olmuş muydu daha önce :)
Hocamız çok net ve güzel anlatmış , teşekkürler .
Aklımızdaki soru işaretlerini giderdiniz Hocam. Çok teşekkürler. Devamını bekliyoruz
Konuyla alakalı detaylı bilgiye sahip olmak isteyen herkese, sayın meslektaşım Av. Ümran Aktaş ÇELİK'in kaleme aldığı ''Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri'' isimli kitabını öneririm. Gerçekten yalın ve akılda kalıcı bir anlatımı var.
❤❤❤❤❤❤❤
bahsedilen Yargıtay Kararlarının esas ve karar numaralarını paylaşabilir misiniz ?
Bo konuyla ilgili 2. program yapıldı mı ? yapıldıysa ben bulup izleme imkanım olmadı , ilginiz için teşekkür ederim
Canım hocam benim. Borçlar özel ve miras derslerini kendisinden aldım. Yeni mezunum ama özlemişim derslerini ....
yalan bedava :)
Çok yararlı bir eğitim oldu. Ama keşke daha uzun olsaydı.TV programı gibi sürekli 'süremiz kısıtlı" denilmesine gerek olmaması lazım.
Tapuda şarta bağlı devir yapılamayacağından dolayı, bir arsa payının
yükleniciye “avans” olarak verilmesi ve mülkiyetin sadece borç ifa edildiğinde geçeceğinin
şart edilmesi mümkün değildir. Bu bakımdan, yükleniciye yapılan mülkiyet devri, tescil ile
gerçekleşmiştir ve avans niteliği taşımaz.
Klasik dönme görüşünü savunan yazarlara göre; sözleşmeden dönme, dönme öncesinde sözleşmeye uygun olarak yapılan kazandırmaların geçerliliğini, bu kazandırmalar sebebe bağlı olsalar dahi etkilemeyecektir
. Bu görüş uyarınca, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin temerrüde dayalı olarak
sözleşmeden dönmesi, yüklenici adına dönme tarihi öncesinde yapılmış olan tapudaki kaydın “yolsuz tescil” olmasına yol açmaz
. Sözleşmeden geçmişe etkili olarak dönen arsa sahibi, yükleniciye peşinen mülkiyetini devretmiş olduğu arsa paylarını, istihkak talebiyle
değil, sebepsiz zenginleşme esaslarına göre şahsi dava yoluyla geri isteyecektir
Ben arsa.sahibiyim mutahitle yapmiş oldugumuz anlaşmada arsamda belediyenin 140m hissesini mutahit alacak bunun tapu masrafını kimin ödemesi lazım
Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay, arsa malikinin yükleniciden arsa payı satın alan üçüncü kişilere karşı istihkak davası niteliğinde tapu iptali ve tescil davası açmasını kabul etmektedir. Bu kararın dayanağı olarak ileri sürülen “avans tapu” kavramı hem Türk Medeni Hukuku kurallarına hem de tapu sicil sistemine ters düşmektedir.
Benimde bir sorum olacak. Arsa sahibiyim ve mütahit ile yaptığım sözleşme yazan dairemin 1 tanesini teslim etme. Bende sözleşmede mütahit olan bir daireyi mütahide vermedim. Benim mahkemeye vermiş. Ne yapmalıyım?
Arsa sahibi, yükleniciye arsa paylarının mülkiyetini geçerli bir şekilde devretmiş bulunduğundan
yüklenici gerçek malik konumuna geçmiştir ve tasarruf yetkisini haizdir
. Dolayısıyla ondan mülkiyet hakkı satın alan üçüncü kişiler, taşınmaz mülkiyetini gerçek malik olan
yükleniciden devralmışlardır. Diğer bir deyişle, bu durumda yolsuz tescil söz konusu olmadığından76
, yolsuz tescile iyiniyetle güvenin tartışılmasına ihtiyaç yoktur. Burada, gerçek
malikten yapılan, sebebi belli, yolsuz olmayan, geçerli bir tescil söz konusudur
Teşekkürler
iyi çalışmalar
Arsa payı üzerindeki mülkiyet hakkını devralan üçüncü kişinin mülkiyet hakkını kazanımı, yüklenicinin üstlendiği edimi ifası koşuluna bağlı tutulamaz. Zira, onun mülkiyeti kazanması da, iyiniyetli olmasına yahut yüklenicinin inşaat borcunu ifa etmesine bağlı değildir.
üçüncü kişinin arsa payını yükleniciden satın aldığı sırada, yüklenici ile asıl arsa sahibi arasındaki sözleşmesel ilişki
geçerli ve ayaktadır. Üçüncü kişinin, sözleşmenin ne de olsa ifa edilmeyeceğini yahut ifa
edilemeyeceğini bilerek arsa payı devralmış olduğunu gösteren bir delil olmaksızın onu
kötüniyetli saymak, adeta bir kötüniyet karinesi yaratmak anlamına gelir. Oysa ki, Türk
Medeni Kanunu’na göre, kişilerin iyiniyetli oldukları asıldır, kötüniyet ispata muhtaçtır.
Yüklenici kendisine devredilen arsa paylarının malikidir. Bu halde, üçüncü
kişi; gerçek malikten, sebebi belli, yolsuzluktan arî tescile dayalı bir hak iktisap etmiştir.
Diğer bir değişle, üçüncü kişi yolsuz tescile iyiniyetle güvenerek aynî hak iktisap etmeye
çalışan bir şahıs değildir; doğrudan malikten taşınmaz satın alan bir şahıstır. Bu bakımdan,
söz konusu üçüncü kişinin iyiniyeti araştırılmaz.
Her olay kendi içinde diğerlerinden bağımsızdır. Üçüncü kişi taşınmazları emlakçı aracılığı ile daha önceden tanımadığı ve ne iş yaptığını da bilmediği kişiden tapu kayıtlarına bakarak kayıtlarda her hangi bir şerh olmadığını görerek ve tapunun müteahhide ait olduğunu görerek satın aldığı durumda
Alıcıya ve satıcıya karşı taşınmazı kat karşılığı sözleşme ile devir ettiklerini iddia ederek tapu iptal ve tescil davasında ki dayanakları sözleşme noterde yapılmamış kendi aralarında yapılmış ve tapuya da şerh edilmemiş sözleşmeyi ileri sürerek açtıkları davanın mahkemece kabul edilerek tapu iptaline ve tescile karar verilmesi adil bir karar olmamalı burada üçüncü kişinin iyi niyeti korunmalıdır. Bu hususta aydınlatılmayı bekliyorum. Çünkü böyle bir davada davalı vekiliyim ve davayı kaybetmiş olmamızın adalete uygun olmadığı düşüncesindeyim. Her olaya yargıtayın kararının uygulanamaması gerekir. Buranda üçüncü şahsın iyiniyetli korunmalıdır diye düşünüyorum. Bu konuda yardımcı olabilecekler var ise lütfen yazsınlar. 05422643830
Aynen sizin de bahsetmiş olduğunuz gibi bir davada ben de davalı vekiliyim. Geçen hafta bilirkişi raporu geldi ancak Facebook'ta bulunan Av. Mehmet Kaya grubuna raporu attığımda herkes için haklı olarak alay konusu oldu. Tarafsızlığını yitirmesi bir yana, ne hukuktan ne de rapor tekniğinden anlamayan şahsın tanzim ettiği raporda müvekkilim " suçlu" olarak yazılmış , taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile evi alan ve tapuya şerh etmeyen kişi ise " suçsuzdur" diye yazılmıştır. Raporda aynen suçlu ve suçsuz kelimeleri kullanılmıştır. Bu hafta duruşması var, gelişmeleri yazarım tekrar.
Size aynen katılıyorum.Hakimlerimiz her olayı kendi içinde değerlendirmelidir.Ben çok üzülüyorum çok aykırı kararlar çıkıyor.Hakikaten taşınmaz kat(arsa)payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yada kat karşılığı temlik denilen tapu senedi sözleşmesi ile yükleniciye işin başında geçirilmiş ve şerh verilmemiş ise çok mağduriyet doğuyor.Yüklenici önce arsa sahibini dolandırıyor sonra tapuda devrettiği adamı,sonra da adi bir senetle zilyetliğini devrettiği şahsı..Bir taşla üç kuş vuruyor ve ben kanunu çıkaranlardan tutun Yargıtay içtihatları ile hukuku yönlendiren herkese hakkımı helal etmiyorum.Şu meseleyi çözemeyenler dolandırıcı yüklenicilerin oyuncağıdır.Yüklenici ne zaman doymuş ki elbette bu hukuki boşluk işine geliyor.Tamam kendisi de ekonominin inişli çıkışlı trendinde zarar etmiş ve bu tehlikeli yollara sapmış olabilir ama bir düzen lazım ,bir intizam lazım.Önce arsa sahibi korunacaksa eğer, o zaman bu sözleşmeler resen tapuya işlenecek ve tapuda tevhidle ifrazla oluşan yeni parsel üzerine de resen tapu memuru tarafından beyan edilecek ve aktarılacak..Üzerine toprak atılmayacak,taşınmazın geçmişi karartılmayacak..O zaman kimse mağdur olmaz.
Düşünebiliyor musunuz?Arsa sahibini yüklenici dolandırmış.4 daire kat karşılığı temlikle vereceğini vaad etmiş tek bir daire verememiş..Arsa sahibi ise tapuyu yükleniciden TMK 1023 kapsamında bedelini ödeyerek satış yoluyla devralan müvekkilime dava açıyor.Davalı yüklenici benim müvekkilim lehine beyanda bulunuyor. Parayı aldığını söylüyor zaten banka kanalı ile göndermişiz.Arsa sahibine karşı TMK 1023 işliyor davayı kazanıyorum.
Ancak taşınmazı yüklenici başkasına teslim etmiş, zilyetlik sahibinin müvekkilim ve yüklenici aleyhine açtığı tapu iptali ve tescil davasını ise kaybediyorum.Çünkü yüklenici orada da müvekkilime bir satış sözleşmesi imzalatmış..Ben başka bir projeden sana daireler vereceğim bu daireyi teminat olarak aldın,satamazsın,ipotek edemezsin,kiraya veremezsin diye..Halbuki Yargıtay 1.HD teminat amaçlı devirleri geçerli sayıyor..
Şimdi burada alacağın temliki hükümlerine göre müvekkilim aleyhine dava açan şahıs bu hakkı elde ediyor anlaşılır gibi değil.Çünkü yüklenici arsa sahibini dolandırdı ve aslında yükleniciye geçen bir hakı yok ki sana devretsin .Ben TMK 1023 den faydalanırım ama sen faydalanamazsın..Dosyam Yargıtayda 14.HD ve 15.HD arasında gezip duruyor bakalım ne karar çıkacak?Belki Yargıtay üyelerimiz naçizane belki ilgi duyar da şu yazılanları okurlar diye düşünüyorum.Fakat tek kelimeyle dümdüz bir kanun şart..Eğri büğrü olmayacak..Hakkı korunacak mağdurları sıraya dizecek..5323495155
Bir de şöyle bir durum var..Yüklenici aslında arsanın sahibi..Ama arsayı başkasının üstüne devretmiş..Arsanın muvazaalı devir olduğunu ispat ediyorsunuz.Ama kat irtifakına geçilirken adam 10 daire 10 daire arsa muvazaalı devir sahibi ve başkalarına geçiriyor..Onlar da derhal bankalara ipotek veriyorlar..Yada komik rakamlarla 4.şahıslara devrediyorlar.Hadi hakkını ara ve kötü niyeti ispat et de basiretsiz ticaret erbabı banka aleyhine dava kazan da görelim.İnsanlar benzin döküp kendilerini yakıyorlar.O kadar komik devirler var ki..Aynı gün yada taşınmazın değerinden 1000 katı ucuz..Yıllarca sürün dur..Adaleti bekle..5323495155
hocam ağzınıza sağlık
not: sesinizi mehmet metiner'e benzeten olmuş muydu daha önce :)
Çok uzattın internetim bitti Konuya geljnceyekadar
pandemi günü demein, pilandemi deyin