¡CLAVES PARA UN MÁXIMO AHORRO FISCAL POR LA VENTA DE TU VIVIENDA!
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- Опубликовано: 24 авг 2021
- Si queréis contactar conmigo os dejo a continuación los datos del despacho:
sanchezbutron.com/
Tlf: 625 59 79 42
Email: coper.lorente@sanchezbutron.com
Son 2 los impuestos que se devengan por la venta de tu vivienda:
-IRPF
-Plusvalía Municipal
IRPF:
En este vídeo os dejo las claves para conseguir minorar la posible Ganancia Patrimonial que podemos tener por la venta de nuestra vivienda en nuestro impuesto de la renta, y posibles exenciones.
Plusvalía Municipal:
El Ayto siempre nos pedirá pagar este impuesto, aún vendiendo tu vivienda con pérdidas. En este caso, debemos intentar demostrar que el suelo de nuestra vivienda no ha sufrido un incremento de valor y por tanto no pagar este impuesto.
No olvida dejar un Me Gusta, y compartir el vídeo para aquellas personas que puedan ser de interés. Y cualquier duda dejármelo en comentarios.
Un saludo.
#coperlorente #asesorfiscal #asesorempresarial #irpf #ventadetuvivienda #ganancia patrimonial #pérdidapatrimonial# #plusvalíamunicipal 
Хобби
Muy buen video gracias
Enhorabuena por el video!!! Muy clarificador
Muchas gracias
Muy interesante y claro. Gracias por compartir.
Excelente información. Graciasss
Coper me has ayudado mucho a entender sobre fiscalidad, muchas gracias. Me esta haciendo la declaración Andreea, dile que se porte bien.
Muy claro, muchas gracias!!
Gracias @franmartin1941 por tu comentario
Excelente video!!!
Muchas gracias nachus Racing! Me alegra saber que te ha gustado
Muchas gracias por compartir toda esa información a tener en cuenta, todo muy bien explicado y claro, felicitaciones. Saludos
Al fin un gestor que se pone en los zapatos del cliente.cómo contactarte para asesoría??
Gracias por tu comentario!. Puedes escribir a mi correo coper.asesorfiscal@outlook.com.
Un saludo!
Tal cual Pienso igual
Sobre una posible utilidad se descuenta el aumento del nivel de precios; esto es: tributar solo por la utilidad real (en igual valor de la moneda)
Muchas gracias por el vídeo. Contenido de valor y útil. 👏👏😊
Se agradecería vídeo en el que se reinvierte en la compra de 1a vivienda después de la venta.
Buenas Javier,
Creo que el vídeo que pides ya lo tengo:
ruclips.net/video/fYiUvAgdMvs/видео.html
Un saludo
Hola buenos días. Supongo que lo que explicas en este video vale también para la venta de un local o almacen, no????
Increíble vídeo cooper una duda en gastos d mejora entra reforma entiendo. Gracias
Depende lo que sea la reforma, pintar paredes no es mejora, poner un aire acondicionado que antes no tenías, si es una mejora. En resumen, toda reforma que incremente el valor de la vivienda, los mantenimientos no son mejoras.
genial video y muy bien explicado
el IVA que pagamos en la compra de la vivienda lo descontamos para el irpf a pagar posterior a la venta?
@@sinaltura1 Buenas,
Correcto, ya sea con IVA o TPO, que son los 2 impuestos que se pueden devengar por la compra de una vivienda, a la hora de vender ese gasto forman parte del valor de adquisición
@@coperlorente6569 genial! Muchas gracias, eres muy majo. Seguidor nuevo 👌
Muy bien explicado! Muchas gracias
Hola,la plusvalia Municipal, por la venta de un piso, desgrava algo en la declaración de renta, gracias
Hola si aún reinvirtiendo parte del importe de la venta en una nueva viendada habitual me queda benefició, hay alguna forma mediante letras del tesoro o similar de pagar menos Impuestos en el IRPF? Gracias
Buenas y gracias por la información. Podrías explicar el tema de cómo afecta al resultado de la venta el haber tenido alquilada la casa? Muchas gracias.
Buenas Ángel,
Gracias por tu pregunta, y disculpa no haber podido contestar antes. El tema de la venta de vivienda, que previamente ha sido alquilada es muy importante. El alquiler implica un gasto de amortización, que tienes derecho a aplicar para reducir la tributación por los ingresos en alquiler. Pero a la misma vez, estos gastos de amortización se acumulan, independientemente que hayas aplicado ese derecho de gasto o no en el momento del alquiler, y van minorando el valor de adquisición de la vivienda, y cuando se venda se generará mayor ganancia patrimonial.
No vale decir, como yo no aplique el derecho de gasto por amortización en alquiler, ahora que vendo no me reduzco el precio de adquisición de la vivienda por dicha amortización.
Hola Coper, gracias por toda la informacion aportada. Podrias hacer un vídeo para matizar la posible exención de tributación si se reinvierte las ganancias de una vivienda habitual para comprar otra vivienda habitual ?
Muchas gracias
Buenas Anaïs,
Me lo anoto
La ganancia se produce también por la Sucesión (transmisión mortis causa) o Donación (transmisión inter vivos);
En cas afirmativo, también estaría exenta la transmisión si es la vivienda habitual del fallecido o donante, mayor de 65 años?
¿Cuál es el Gasto de Amortización que hay que incluir en la venta de una vivienda que fue habital por 12 años y ha estado alquilada por 4 años? ¿Cómo se calcula? Muchas gracias.
Hola! quería preguntarte si es posible incluir en los gastos de venta de una vivienda los gastos de cancelación de hipoteca que se abonaron varios años antes de la venta de dicha vivienda. Muchas gracias por la información tan útil que nos das
Buenas Concha,
Disculpa no haber contestado antes. Es muy buena pregunta, la norma habla de "gastos inherentes a la transmisión", bajo está definición, el cancelar la hipoteca sin tener como fin la venta de la vivienda, no es considerado un gasto inherente a la transmisión.
Un saludo.
Gran vídeo Coper!!!
Una pregunta, en el valor de compra incluye la comisión inmobiliaria? Digo porque en el vídeo solo aparece en el valor de venta.🤔
Muchísimas gracias por la aclaración de antemano!!
Buenas Yolinda,
Si, también se incluye.
Gracias por la información. Me gustaría, si pudieras, obtener mas información sobre la plusvalia municipal. El caso concreto es cuando heredas una vivienda, pagas la plusvalía, posteriormente la vendes, ¿también tienes que volver a pagarla? Gracias
Buenas Gemma,
Tengo un vídeo que hablo de plusvalía municipal:
ruclips.net/video/n38WNU76LM8/видео.html
Pero sí a tu respuesta, ya que en las adquisiciones lucrativas (donación o herencia) el sujeto pasivo de la plusvalía municipal es quien adquiere. Y en las adquisiciones onerosas (compraventa) el sujeto pasivo es quien vende, salvo que el vendedor sea No Residente Fiscal en España. Por tanto, en tu caso es posible que pagues plusvalía por adquirir y luego por transmitir. Salvo que en la venta no exista una ganancia patrimonial del suelo con respecto al valor de adquisición que se otorgó en herencia. Mira mi vídeo que te he indicado antes y entenderás mejor a que me refiero con esto último.
Muchas gracias por el vídeo!!
por cierto qué significa que están exentos "mayores 65 años que venden su 2ª vivienda si dicen que el dinero ganado va a ser para una renta vitalicia"?
Buenas Lady,
Los mayores de 65 si venden su vivienda habitual, y tienen una ganancia patrimonial, no van a tributar por ello. Pero si venden segundas viviendas, que son todas aquellas que no son su vivienda habitual, y obtienen una ganancia patrimonial, existe también la opción de no tributar si lo invierten en una renta vitalicia. La renta vitalicia es un producto bancaria donde aportas un capital, y el banco te retorna todos los meses un pago hasta tu muerte
Buenos dias Coper, te agradezco que tengal un canal de informacion fiscal.
Mi pregunta es sobre la venta del piso y para reducir esos tramos de incremento patrimonial si en el edificio habido una reabilitacion de 32.000, tendria que pedirle un certificado a la administradora para luego deducirme este incremento?
Otra pregunta, como me valdria demostrar hacienda que el piso adquirido en donacion sin ningun otro dueño anteriormente, tiene una reforma integral y actual, winno tengo las facturas... podria valerme si me traigo a un perito judicial (no de inmobiliaria) que me hiciera un peritage del valor de la reforma?
Buenas Reset Connection,
En tu comentario parece que hablas de dos reformas de inversión. La primera realizada por la comunidad al edificio: con respecto a este gasto te podrás aplicar el % que te corresponda de comunidad, pero siempre justificado con facturas, no hay otra opción.
Y con respecto a la reforma de tu vivienda, estamos en la misma situación, justificado con facturas.
Hola Buenos días. Gracias por tu vídeo. Una consulta. Al referirte a los mayores costes de compra por mejoras en la vivienda los tengo que considerar con Iva incluido? Al no poder deducirmelo el Iva soportado. Gracias.
Sí, exacto. Conoces los términos de la ley IVA. Entiendo que eres autónomo, o te gusta esto de los impuestos...
Hola, en el ejemplo en gastos de venta y concretamente en "gastos de comisión inmobiliaria" ¿la cifra es con o sin IVA?
Buenas bu3000. Esta pregunta es muy buena. En el caso que expongo, es sobre inmuebles que no están afectos a una actividad económica. Por tanto, el IVA para nosotros es una gasto más, es decir, los gastos de comisión inmobiliaria son con IVA.
Pero cuidado, puede ocurrir que tengas un local en alquiler, esta operación esta sujeta a IVA, y mientras transcurre ese alquiler decides vender, aquí la cosa cambiaria. Pero esta daría para otro vídeo.
Buenas tardes. Cuanto hay k dedicar del dinero de la venta en reinversion en vivienda habitual para estar exento??? Gracias
Buenas Angelo,
Es una muy buena pregunta. Hay que destinar la totalidad de precio de venta de la vivienda en la reinversión de la nueva vivienda para que toda la posible ganancia patrimonial este exenta.
Aunque hay una excepción, en caso de que la vivienda que vendes tenga aún la hipoteca sin pagar, podrás destinar el dinero de la venta a pagar lo que queda de préstamo, y siempre y cuando utilices el resto del dinero para comprar otro vivienda, toda la posible ganancia patrimonial también estará exenta.
Hola Coper, en el comentario que te hice me deje preguntarte si cuando sobre la venta para reducir en los tramos del 19% al 25% el incremento patrimonial se puede incluir incluir la factura de la agencia inmobiliaria, se reduce el IVA de esta o el 100% del la factura?
Gracias por tu canal Coper
Sí, se pude incluir y en este caso el 100%, incluido el IVA.
Hola Coper, enhorabuena por el video.
Una pregunta, si vendo un inmueble del cual soy propietario al 50%, en los datos de precio de venta y de compra tengo que ponerlos por el 100% o al 50% en el borrador?
Otra pregunta, en la casilla amortizacion solo se incluyen importes recibidos por alquiler o tb se tienen que incluir las amortizaciones de la hipoteca realizadas desde la compra hasta la venta?
Muchas gracias!! Saludos
Buenas Francisco,
Gracias por tu pregunta. Con respecto a la primera pregunta, el 50%.
Con la segunda pregunta. estás confundido, no es ninguna de ambas opciones que dices. Cuando tu alquilas, tienes derecho a aplicar un gasto por amortización año tras año de alquiler, que se trata de un gasto "ficticio" por el uso de tu vivienda, eso te permite un ahorro de impuestos mientras que estés alquilando. Pero luego ese gasto, posteriormente reduce tu precio de adquisición, y te genera mayor impuestos en el momento que vendas.
Un saludo.
hola puedo deduzir el impuesto de la plus valia del ayuntamiento venta del piso con ganancias MUCHAS GRACIAS SALUDOS
Claro que si
Muchas gracias por tus videos, son geniales! sería posible ahorrar en el IRPF al vender un vivienda amueblada? cual sería la manera correcta?
Buenas Javier,
Para que los muebles supongan un mayor valor de adquisición del inmueble y, por lo tanto, un ahorro en el IRPF, tiene que ser considerado un gasto de mejora. Te pongo un ejemplo, instalar un aire acondicionado, cuando compraste la casa sin aire, esto es un gasto de mejora.
Ahora bien, sustituir un frigorífico por otro no es una gasto de mejora, es un gasto de mantenimiento. Este tipo de gastos no suponen un ahorro en el IRPF a la hora de vender la vivienda.
Una vez clasifiques que gastos son los de mejora. para poder justificarlo frente hacienda, debes conservar la factura.
Un saludo.
Buenas tardes, @@coperlorente6569 ¿Y si en el momento de comprar una vivienda no había suministros, ni electrodomésticos, ni cocina, ni puertas, ni azulejos, ni sanitarios, ni... (típica vivienda de banco que estuvo okupada y ha sido arrasada)? En este caso, ¿la compra/instalación de todos estos elementos se restarían del importe de la compra? Mil gracias.
Lo primero darle las gracias por sus claras explicaciones.
En un conjunto de 28 chalets se han hecho MEJORAS en una zona común. Desde una piscina, cesped, arbolado, segundas plazas de garaje, etc, etc. El problema es que según el ADMINISTRADOR no tiene obligación de conservar las facturas y sólo dispongo de las ACTAS DE LAS JUNTAS donde constan los importes finales de todas esas obras o mejoras. Por tanto, ¿estas ACTAS me van a servir para justificar todos los gastos que hizo la Comunidad en las mencionadas MEJORAS?
Muy agradecido por su respuesta.
Buenas Fernando,
Es una buena pregunta que aportas al canal. Como bien dices las mejoras que se hagan en la comunidad también sirven como mejoras a la hora de vender la vivienda en el % que corresponda. Con respecto a tu pregunta, se necesita SIEMPRE las facturas, es el único método de justificar los gastos, y no hay otro.
Buen análisis,tengo una gran duda,si realizar fachada del edificio también descuenta? Y pagué el 10% del precio de vivienda itp entiendo que también un saludo
Buenas @cosmosvr,
La reparación de la fachada, en principio, no cuenta como mayor valor de adquisición, es un gasto de mantenimiento, no de mejora, salvo que el material usado o el diseño sean mejores que el anterior y den a la vivienda un valor superior.
Y con el impuesto, si, claro que se tiene en cuenta.
Un saludo
Hola Coper! estoy estudiando hacer una permuta de vivienda, sé que la plusvalia a pagar al Ayuntamiento es deducible en la declaración de la renta, pero tengo dudas si el impuesto del 8% que pago en a la Comunidad Autónoma también lo será... es deducible? gracias por tu ayuda
Buenos días,
En primer lugar, gracias por tu comentario.
En segundo lugar, las permutas de inmuebles es motivo de estudio, y puede que haga vídeo sobre este asunto.
En relación con tu pregunta: la forma de tributar en IRPF por una permuta se encuentra regulado en el art. 37.1.h de la ley de IRPF y dice que si tributará como ganancia o pérdida patrimonial en caso de permutas por la diferencia entre valor de adquisición del inmueble que se cede y el mayor entre:
- valor de mercado del inmueble que se cede.
- valor de mercado del inmueble que se recibe.
¿Esto que quiere decir?
Que como valor de adquisición si se tiene en cuenta todos los gastos que se llevaron a cabo para la adquisición del inmueble.
Pero como valor de transmisión no. Es decir, no se tiene en cuenta ni la plusvalía municipal, ni TPO que ahora tengas que pagar a la hora de determinar tu ganancia patrimonial en esta operación.
Buen día Coper.
Una pregunta en el precio de venta podría deducir gastos tales como Certificado energético, Nota simple, contrato arras, Gastos Notaría si Canceló hipoteca, Cédula habitabilidad.
Gracias, espero tu pronta respuesta.
Buenas Duvan,
En primer lugar gracias por tu comentario.
Sobre tu pregunta, la norma dice que tienen que ser gastos relacionados directamente con la venta y que sean asumidos por el vendedor. En los gastos que has descrito todos están vinculados con la venta, por tanto, si son gastos deducibles a reducir al precio de venta.
Hola Coper, tus vídeos son muy buenos pero tienes que mejorar el audio
Gracias Eli por tu comentario. Es un problema de la habitación que hace eco, pero lo intentaré.
Hola, en el ejemplo por venta de nuestra vivienda ¿se resta el valor de venta con el de compra?. Es que a mí me sale negativo, el impuesto municipal actualmente es 0 por lo de la sentencia del Tribunal Constitucional dictada el 26-10-202, ¿como lo declaro y/o tributo?
Buenas bu30000,
Sí, se resta el valor de venta con el valor de compra, y si da negativo quiere decir que has vendido por debajo del precio que compraste, es decir, has tenido pérdidas.
Igualmente tienes que declarar en tu renta (IRPF) la operación de venta de la vivienda, como tienes pérdidas no te supondrá ninguna carga tributaria. Al contario, te va generar unas bases negativas que bajo unos requisitos podrás compensar con determinados ingresos que obtengas en los próximos 4 años.
Con respecto a la plusvalía municipal, como bien dices con la reforma que se ha aprobado tampoco debes pagar este impuesto. Mi recomendación con la plusvalía municipal, haz entrega al ayuntamiento de las escrituras de compra y venta de la vivienda para asegurarte que no te liquiden este impuesto.
Un saludo.
Buen video y bien explicado.
Nosotros hemos vendido un piso del 1971,que nos costo 100.000pesetas, para aumentar su valor de compra sumamos las mejoras realizadas, pero estan echas hace 15 años y no disponemos de las facturas, ? Nos las pueden pedir al pasar tanto tiempo? No han caducado?
Buenas Francisco,
Este problema lo tienen muchos contribuyentes, pero sí, Hacienda os la puede pedir, en caso de comprobación, ya que tienes que aportar medios de prueba que demuestren las reformas y su coste. Y el principal es la factura.
Dicho esto, al querer vender una vivienda de 1971, te recomiendo que veas un vídeo mío, que hablo de la venta de viviendas que se adquirieron del año 94 hacia atrás. Ya que posiblemente podrás aplicar una importante reducción en tu ganancia patrimonial. Te adjunto enlace:
ruclips.net/video/iKffgKMboP8/видео.html
Saludos.
Muy buen video. Una duda. En el caso de que la vivienda no la compre yo sino que me fue donada por mi madre, al venderla, ¿que valor debo tomar como compra para el calculo del renta obtenida? Gracias y saludos
Buenas Santiago,
El valor asignado en la escritura de donación.
Un saludo
Hola, construi una casa en 2015 y la vendí el año pasado. Hacienda que toma en cuenta como valor de compra? El valor puesto en la escritura una vez terminada la casa? Gracias
Buenas Miguel Ángel,
Buena pregunta, en tu caso el valor de compra estará compuesto:
- Por el valor de compra de terreno. En caso de que el terreno lo hayas adquirido por donación o herencia, sería valor del terreno que declaraste en este impuesto.
- Más el precio de construcción de la vivienda. Muy importante, este precio tiene que estar justificado con facturas de la obra. Normalmente, tras la finalización de la obra se realiza una declaración de obra nueva ante notario, donde se declara el valor de la construcción, aunque así fuera necesitas las facturas de la obra igualmente para justificar ese precio.
- Y sin olvidar todos los gastos e impuestos por la tramitación tanto de la adquisición de terreno como de la declaración de obra nueva.
Un saludo
Buenos días Coper. Te quería preguntar si a la hora de vender un piso y este todavía tiene una hipoteca pendiente también se puede contabilizar como gasto. Porque en el video has hablado de gastos de cancelación de la Hipoteca pero no del importe pendiente que queda de hipoteca al piso que se vende. Gracias.
Buenos días Carlos,
La respuesta es no, y te digo porque. El dinero de la hipoteca lo has utilizado para comprar la casa, es decir, es el propio PRECIO DE COMPRA de la casa, y este valor ya está restando. Volver a restar porque aún no está pagado es restar dos veces el mismo valor.
Un saludo.
@@coperlorente6569 Muchísimas gracias por tu respuesta. La verdad es que tiene sentido. En otros vídeos que hay en RUclips dicen que si se tienen que restar por eso me había liado. Pero con tu explicación me ha quedado clarísimo!
hola, entonces al precio de venta le resto plusvalia, comisiones inmobiliaria y gastos de cancelación de hipoteca (intereses, registro y notaria) y se lo resto al precio que compre, sumándole mis gastos que en su día tuve por comprar.
La diferencia le hago el irpf de hacienda que pagaré en la próxima renta.
Es así o algo se me escapa?? gracias
Buenas Isa,
Prácticamente es perfecto tu comentario. Sólo dos matizaciones:
1. Dices:... "Gastos de cancelación de hipoteca (INTERESES, ...)" Los intereses no son deducibles en este caso, habrás querido decir la COMISIÓN de cancelación si la hubiera.
2. Por otro lado has dicho, al valor de venta se lo resto al valor de compra. Pero la resta se hace justo al revés: Al valor de compra se lo restas al valor de venta (valor de venta - valor de compra).
Y para que lo tengas en cuenta, al precio de compra también puedes añadir el gasto de constitución de la hipoteca si hubieras tenido pero sin los intereses. Además de otros gatos que ya sabrás (impuestos, notario, registro...)
Un saludo
Buen video!
Me gustaría saber más sobre invertir en tu "nueva" vivienda habitual......
Hay que invertir el 100% el importe obtenido en la nueva propiedad???
Gracias de antemano
Buenas Virginia,
Ye dejo enlace:
ruclips.net/video/fYiUvAgdMvs/видео.html
Hola, si reformo la casa completa, baños, cocina nueva, parquet etc, ¿eso son gastos deducibles? Gracias
Siempre digo que la línea que separa los gastos de mantenimiento y reforma con los gastos de mejora es muy fina, y a veces muy subjetivo de cara al funcionario de hacienda que te toque en caso de revisión. Dicho esto, si los materiales que pones son de mejor calidad que los anteriores son mejora, si son parecidos son reparación o mantenimiento y, por tanto, no deducibles.
Cooper muchas gracias por tu vídeo, pero te agradecería si me ayudas con una duda que tengo,si en un mismo año vendo varias viviendas en la declaración de renta solo pago por las ganancias patrimoniales o por ser varias ventas me aplican otro impuesto, gracias por tu ayuda
Buenas Héctor,
Si las propiedades están a tu nombre y eres residente fiscal en España, ya vendas 1 o un 1 millón de viviendas tributarás siempre en renta por los beneficios obtenidos.
Otra cosa distinta es, dentro de tu renta, como las declaras ... como Ganancia Patrimonial o como beneficios de una Actividad Económica.
@@coperlorente6569 muchas gracias por tu ayuda, felicidades
Buenas tardes Coper! Tengo una duda y no sé si podrás resolvérmela, a la hora de meter en renta una venta de vivienda habitual (comprada antes de 2013) con sus respectivos gastos, la hipoteca que se ha pagado durante el año antes de la fecha de la venta de la vivienda, ¿se debe deducir?
No, no se puede deducir. Lo consulté en consultas vinculantes de hacienda, y los gastos de cancelación de hipoteca, para ser deducibles en la venta, tienen que ser en el momento de la venta.
Hola Coper. Merece la pena entonces incluir como gasto la amortización cuando una vivienda está alquilada si después va a disminuir el valor de compra?
Buenas Ángel,
El problema es que no es opcional, aunque no hayas puesto la amortización como gasto en el momento de alquiler, estarás obligado a descontarlo igualmente en el momento de la venta. Es decir, la amortización en la venta te va a generar una mayor ganancia patrimonial siempre, por tanto, no olvides nunca poner la amortización cuando esté en alquiler.
Si tú decides no aplicar la amortización que has generado por alquiler a la hora de vender, por el simple hecho de que no lo declaraste como gasto en el momento del alquiler y Hacienda se entera, no te queda duda de que te realizará una complementaria.
Muchas gracias Coper. Me ha quedado clarísimo. Muchos gestores obvian estos detalles que no son poco importantes.
Una alegría haber encontrado tu canal. Gracias por tu aportación.
Gracias por tu vídeo.
Estoy interesado en la venta de vivienda habitual para una persona usufructuariaayor de 65 y la nuda propiedad es de dos hijos menores de esa edad. También se aplica la exención por vivienda habitual de mayores de 65 o los nudos propietarios tienen un incremento patrimonial?
Buenas Natalia,
Es una buena pregunta, a hacienda se le hizo esta misma consulta y respondió lo siguiente:
Solo se aplica la exención, por mayor de 65 años, cuando el contribuyente posee el pleno dominio de su vivienda habitual y decide transmitir ese pleno dominio o la nuda propiedad.
Cuestión distinta es que el contribuyente tenga solo pleno dominio o usufructo antes de vender, es decir, el pleno dominio de la vivienda ya está desmenbrada, en este caso no podrá aplicar la exención en ningún de los casos.
@@coperlorente6569 Gracias por tu respuesta!
En el caso de la venta de un terreno por el mismo valor de compra no habría que tributar ni irpf ni plusvalia?
No, pero con la plusvalía municipal tendrás que argumentar en el ayuntamiento que no te apliquen el impuesto porque no hay ganancias
Hola Coper, muchas gracias por la información, se agradece mucho las aclaraciones al enredo administrativo. No me queda claro lo de la amortización. Quiero vender ahora un piso por debajo justo de lo que costó, pero ha estado alquilado unos años y por redondear, ha generado 10.000€. cada año se ha declarado el alquiler y tributado. Ahora, no sé si esos 10k. Es como si se descontaran del calor de compra, quedando este más bajo, y por tanto, ahora sí habría una ganancia aunque poca, o es un porcentaje de esos 10k lo que se aplicaría... Me he hecho un poco de lío con eso.
Buenas ismosquito,
En primer lugar, ¡gracias por tu comentario!
En este vídeo hablo de que hay que descontar amortización en caso de que la vivienda haya estado alquilada, pero no explico cómo calcular está amortización. Pero no se trata de restar los ingresos por alquiler.
Te voy a compartir otro vídeo mío, donde entro en detalle de todos los posibles gatos a deducir en caso de alquilar una vivienda, y entre ellas explico cómo calcular la amortización.
Pero básicamente la amortización se calcula aplicando un 3% entre el mayor de los siguientes valores:
-Valor catastral de la construcción
-valor de compra de la construcción
Este cálculo se aplica cada año que el inmueble esté alquilado. En caso de que la vivienda no haya estado alquilada todo el año, el gasto de amortización se aplicará en proporción a la parte del año que sí ha estado alquilada.
Luego este gasto de amortización que tuviste por alquiler casa año se acumula, para en el momento de la venta descontarlo del valor de compra. Importante, este descuento por amortización acumulada en el valor de compra se aplica incluso no habiendo aplicado la amortización como deducción en el momento en que alquilaste.
Un saludo
ruclips.net/video/taJPUf0MWFg/видео.html
Hola, muchas gracias por la respuesta, tengo mucho que estudiar por lo que veo. Hoy he pedido a la gestoría y notaría que hicieron los papeles, las facturas que en su día no me dieron, y dicen que de 5 años atrás no tienen nada. No sé cómo voy a demostrar a Hacienda los gastos de la compra sin ellas. Solo tengo la parte del banco, la inmobiliaria, y una hoja de previsión de fondos de la gestoría y un abono de vuelta de esa provisión. No creo que eso me valga para justificar los casi 6k. De euros de gastos, verdad?
@@ismosquito a ver, en la ley habla que los gastos hay que justificarlos con facturas en caso de que Hacienda requiera.
¿Has comprobado en la propia escritura de compra del inmueble? Normalmente adjuntan por lo menos la factura del registro, y el impuesto pagado... Quizás la de notaría y gestoría sea más difícil.
Yo si estuviera en tu lugar, que tengo detalle de la provisión con lo que costó cada cosa: notaría, registro, gestoría, impuestos... Yo declaraba todos los gastos... Y quizás nunca requieran por parte de hacienda que aportes las facturas, pero si lo hicieran aportaría la provisión, y la devolución del exceso de provisión. No es lo correcto, pero yo arriesgaría, y ya dependerá del funcionario que te toque si te lo admite o no.
Muchas gracias de nuevo, es un poco lo que había pensado, pero quería asegurarme de que no me meterían un multazo por no tener determinadas facturas. Desde luego, cobrar bien que lo cobraron. Muchas gracias. Seguiré atento el canal y lo recomendaré sin dudarlo.
Edito, resulta que la gestoría mandó las copias simples y tengo una hoja que dice que mandarían la original con las facturas por correo.. cosa que nunca llegó. Ahora no sé si podré vender con la copia simple, o tendré que hacer nuevas escrituras. Me pillaron de pardillo total, me engañaron por todos lados. Gracias Coper.
cambiar cocina/baño/suelo cuenta como gastos de mejora? las derramas de la comunidad si son por mejora de ascensor/ acceso para minusválidos cuentan como gasto de mejora? si hay perdida me pueden reducir el tramo de irpf al que pertenezco?
Buenas Abdul,
Esta pregunta es muy habitual, y no es nada fácil responder. Distinguir entre gastos de reparación y gastos de mejora a veces nos es fácil.
Mi respuesta es si con la reforma se mejoran las calidades de los materiales y por consiguiente aumenta el valor de la vivienda, es un gasto de mejora. Sí por el contrario en la reforma sustituyes materiales por otros de las mismas calidades es gasto en mantenimiento.
Abdul,
Con respecto a tu pregunta sobre pérdidas por la venta de un inmueble si reduce tu tramo de IRPF. Estás perdidas se compensarán con otros rendimientos que vayan a la base del ahorro ( *con ciertas limitaciones). Pero ya te anticipo que nuestros principales rendimientos ( por nuestro trabajo) van a la Base General y las pérdidas de la Base Ahorro no se pueden compensar con rendimientos de la Base General. Por tanto, la respuesta es que dependerá de cómo esté distribuido tus rendimientos, se podrán o no compensar esas pérdidas, y por tanto, bajar o no tu tramo de IRPF.
hola, los impuestos pagados hay que justificarlos o se tienen en cuenta automáticamente?
Buenas de nuevo,
Los impuestos pagados tienes que comunicarlo tú en tu declaración de la renta. Tanto los impuestos de adquisición de la vivienda, como los que tengas por la venta.
Si con justificar te refieres también, además de comunicar, aportar en Hacienda lo modelos pagados, no es necesario salvo que Hacienda los requiera.
Muchas gracias si es una segunda vivienda y no quieres invertir en otra entiendo que pagas el irpf dependiendo si has obtenido ganancias ? Saludos
Buenas,
Si es una segunda vivienda, da igual que reinviertas, no hay exención. La exención por reinversión sólo se aplica con la vivienda habitual. Dicho esto, si, pagas irpf si tu alteración patrimonial se traduce en ganancia patrimonial.
@@coperlorente6569 muchas gracias por responder!!!! saludos desde barcelona 😘
En el caso de venta vivienda habitual de un mayor de 65 años, la ganancia patrimonial está exenta , reinvierta o no la misma en otra vivienda habitual? O de lo contrario hay algún matiz?
Está exenta, sin necesidad de reinvertir, y sin matices.
Hola, muy interesante el video. Mi pregunta es: He heredado de mis padres una vivienda que quiero vender. ¿que tengo que hacer? ¿y como la valoro? ¿me conviene que mi valoración sea parecida al precio de venta?
En caso de herencias el valor de compra sería el valor que se le da al inmueble en la escritura de aceptación de herencia + los impuestos y gastos que hayas tenido que pagar por la adquisición de ese inmueble. Por tanto, ahora no puedes inventarte este valor, este valor ya está asignado.
hola tengo dudas , si vendo a un precio al menor cara al banco ,tengo que pagar hacienda ?y te paga un tanto mas en dinero en mano tengo que declararlo cara hacienda ?
Si estas hacienda parte de la compra en B, es porque quieres que no se entere nadie, principalmente hacienda, por ahorrarte impuestos. Pero eso no es lo correcto, si te pillan pagarás lo que has dejado de pagar más sanción.
Hola!! En el caso de una venta de una casa heredada, por la que no se ha pagado nada; ¿ se consideraría que todo es ganancia patrimonial e iría toda la cantidad a la base imponible del ahorro? Ya en su día pagamos impuestos por heredarla.
Muchas gracias de antemano
Buenas Ángel,
En ese caso, en la escritura de aceptación de herencia se otorgó un valor a la vivienda, y que por ese valor liquidaste el impuesto de sucesiones.Pues bien, ese sería como el "precio de compra" de la vivienda.
Con respecto al impuesto de sucesiones, si solo se hizo por heredar la vivienda, el pago del impuesto sería una mayor valor de compra de la vivienda.
Mil gracias Coper. Todo clarísimo como siempre. Eres un crack.
Hay algún impuesto adicional en caso de que la vivienda no sea la vivienda habitual? Y una segunda pregunta, son los mismos impuestos si la vivienda la vendes en menos de un año desde la compra?
Gracias
Buenas Daniel,
Los impuestos a pagar por la venta de una vivienda son los mismos sea tu vivienda habitual o segunda vivienda, la diferencia está en las exenciones. En el IRPF la posible Ganancia Patrimonial por la venta de tu vivienda habitual podría estar exenta da pagar, si reinviertes todo el dinero de la venta en tu próxima vivienda habitual. Y si eres mayor de 65, y vendes tu vivienda habitual directamente la posible Ganancia Patrimonial estaría exenta sin el requisito de reinvertir en tu próxima vivienda habitual.
Con respecto a la segunda pregunta, antes te ahorrabas la plusvalía municipal si comprabas y vendías antes de transcurrir un año, pero con la nueva reforma de este impuesto municipal ya se acabó ese privilegio. Si te interesa saber más sobre plusvalía municipal, que es muy importante conocer si vas a vender un inmueble, te dejo en el próximo enlace un video mío sobre este impuesto.
ruclips.net/video/n38WNU76LM8/видео.html
Hola Coper! Entiendo entonces que si compre en 2006 por 220.000€ y vendo a día de hoy en 190.000€ quedo exento de pagar a hacienda?
Saludos y enhorabuena por el video.
Buenas Tonysfifa,
Estás en lo correcto, declaras en tu renta (IRPF) tu valor de compra y tu valor de venta y saldrá negativo y no pagarás impuestos.
Y tampoco tendrás que pagar plusvalía municipal con la nueva normativa aprobada. Eso sí, para que no te giren la plusvalía municipal tendrás que dirigirte al ayuntamiento donde tienes el inmueble con un escrito y comunicar tu venta con pérdidas enseñando las escrituras de compra y venta. Tengo un vídeo que hablo de este impuesto con todo detalle por si quieres saber más.
Un saludo!
Hola sr cooper. Queria preguntarle si hay algun beneficio en el irpf para una persona con 65% a la hora de vender una vivienda.
Buenas Vicente,
Disculpa la demora en contestar. Entiendo que hablas de 65% de incapacidad... Pues bien, la ley dice que estará exenta la posible ganancia patrimonial por la venta de tu vivienda HABITUAL en caso de que el contribuyente tenga dependencia severa o gran dependencia conforme a la ley de dependencia. Es decir, que por tener una 65 % de incapacidad por sí solo no vale para esta exención, tienen que aprobar a favor del contribuyente su estado dependencia. Entiendo que no habrá problema de que le aprueben una dependencia severa o gran dependencia con una incapacidad del 65%.
Saludos.
Buenas tarde sr cooper. Mire tengo una duda bastante importante que nadie me sabe responder ni siquiera mi gestor. Y no tiene nada que ver con el video pero quizas me la pueda responder.
El año pasado era autonomo colaborador de mi padre. Y como era la empresa de hostelería, queria saber que nadie me lo sabe responder, estube cobrando la prestación de cese de actividad y en esta prestación la mutua nos pagaba 739€ de ellos 462€ contaban como sueldo y el resto para pagar la cuota de autonomos queria saber so en la declaración de la renta hay alguna manera de poner como gasto y si se puede poner lo que era el gasto de la cuota de autonomo. Donde dice gastos de rendimientos del trabajo.
Muchas gracias, si no me lo supieras responder o no puedes, si me pudiera recomendar algun video que trate de este tema para hacerle alli la pregunta.
Muchas gracias sr cooper saludos.
Hola coper, gracias por tus vídeos son muy interesantes y clarificadores, pero tengo una duda, he vendido mi vivienda habitual y he comprado otra en el 2022, me ha quedado claro que estoy exenta de tributar, pero si en la venta de la vivienda me sale a pérdidas , esto lo puedo deducir de la base del ahorro? Muchas gracias
Buenas Gloria,
En caso de pérdidas de tu vivienda habitual si podrás compensarlas en la base del ahorro, aunque apliques la exención por reinversión.
@@coperlorente6569 muchas gracias por contestarme 😃
@@coperlorente6569 se me olvidó comentarte que al piso que compré para vivienda habitual le hemos hecho una reforma integral, que parte la he pagado en 2022 y la otra parte en 2023, puedo desgravar estos importes y cómo? Gracias, feliz domingo!!
Buenos dias. La casa me la hice poco a poco hace años. Si la vendo algun dia se tomaria el valor fiscal para pagar impuestos? Gracias.
Se tomará el valor de la construcción, siempre que puedas justificarlo con facturas, más el valor de adquisición del terreno
Buenas yo tengo una casa en venta que heredé y ya e pagado y la tengo a mi nombre y ahora la vendo para comprarme mi vivienda abitual tengo pagar por ganancias o por la reforma también me desgravara
Buenas Jose,
La exención por reinversión de vivienda habitual se aplica cuando la que vendes y la que vayas a comprar son tu vivienda habitual. En tu caso la que vendes no lo es.
Con respecto a la reforma de la vivienda que vendes, deducirá la ganancia, si estas reformas son de mejora y no de mantenimiento. Es decir, que en la reforma has añadido instalaciones que mejoran en valor de tu casa.
Un saludo.
Una pregunta, si vendo una propiedad en el extrajero, pero es mi única vivienda, pero lógicamente no es la habitual, tendría derecho de no pagar impuesto, por ser mi única vivienda auque no sea la habitual, muchas gracias
Buenas Sandra,
Entiendo que hablas de la exención de la ganancia obtenida por la vivienda habitual de mayores de 65 años. Pues bien, al no ser vivienda habitual, no puedes aplicarla .
En tu caso, te recomiendo que consultes el convenio de doble imposición entre el país que tienes el inmueble y España, porque podría ser que tengas que tributar en ambos países, aunque lo que pagues en uno, luego te lo puedas descontar en el otro.
Un saludo.
Buenas tardes, te planteo mi consulta:
En los dos años anteriores a cumplir 65 años , no resido en mi vivienda habitual por tener un contrato de arrendamiento de otra vivienda en una provincia distinta a la que estuvo mi vivienda y por tanto mi residencia habitual, podría aplicar la exención fiscal al vender mi vivienda habitual al cumplir los 65 años?
Y en el supuesto anterior, pero esta vez cambiando la variable del tiempo, en vez de dos años que fueran más de 2 años , el tiempo que estuviera con contrato de arrendamiento en otra vivienda que no fuera mi vivienda habitual.
nota: en ambos casos cumplo el requisito normativo de haber residido en mi vivienda habitual más de 3 años
Muchas gracias de antemano y un saludo
Buenas Jose Manuel,
Disculpa se me había pasado tu comentario. En respuesta a tu pregunta, tienes que acudir al artículo 41 bis.3 del RIRPF:
3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Es decir, no puede haber transcurrido más de 2 años desde que te vas de la vivienda para aplicar esta exención.
Hola. Una pregunta, si vendes tu vivienda habitual y mientras estás en plazo de 2 años para reinvertir, deciides irte de alquiler porque no te cuadra nada en este momento, se puede desgravar, incluyendolo como mayor gasto en la reinversión??
Buenas Rodrigo,
No siento decirte que no. Pasado los dos años tendrás que hacer complementaria, para tributar por la ganancia que dejaste de pagar.
Hola Cooper gracias por adelantado, yo no hago la declaracion de la renta porque no trabajo ni cobro ninguna pensión , yo quiero vender mi piso que me costó 114000 € pagué 7800 de iva + escrituras y registro, ahora lo quiero vender por 180.000. han pasado 14 años desde que lo compré, cómo quiero comprarme otro que seguiría siendo mi primera vivienda,¿Me daría apagar Hacienda? O puedo meter los gastos de venta y los gastos de compra y con lo que me cueste el piso 180.000 me daría pagar el IRPF? Es que estoy perdida agradecería mucho tu respuesta un saludo gracias
Buenas María,
Creo que ya te he contestado en otro comentario tuyo.
Un saludo
El impuesto de plusvalía se debe pagar si compro otra vivienda habitual en menos de 1 mes con ese dinero ?
Es una buena pregunta. Si tienes que pagar, pero utilizar el dinero de la venta para pagar este impuesto y el restante a la nueva vivienda también se considera destinar el 100% del precio de venta en la nueva vivienda habitual que quieras comprar, y por tanto, toda la posible ganancia patrimonial en el IRPF estará exento
Pero toda esta información es la que da la agencia Tributaria.
Me gustaria saber como se tributa una venta en 2022 onerosa de una vivienda adquirida por herencia. El valor de transmision es el dinero recibido o es el valor de referencia poraue el de adquisicion es el unico que si aclara hacienda que es el mayor de los valores (el real o el de referencia)
Lo digo porque como vendedor por un precio mayor que el de referencia me interesa declarar por este valor de referencia.
Hacienda solo deja claro que si el valor de transmision es menor se declarará por el valor fiscal de referencia que figura en el catastro.
La putada es que la transmision es onerosa y la adquisición lucrativa. Y con este mix la ley exige paridad de valores que no existe si se declara por el valor real mayor aue el de referencia😮
Buenas José,
Haré un video sobre este tipo de operaciones, y como influye el valor de referencia en ellos.
Un saludo.
Buenas noches Coper. Una duda que no veo por ningún lado ni la he visto en tu video tampoco. Vendí mi vivienda en 2023. Este año (2024) voy a declarar la venta y pagar por el beneficio obtenido (ganancia patrimonial). Ya he pagado a Hacienda. Si dentro de 4 meses se me presenta una buena oportunidad de compra (todavía no han pasado los 2 años desde que vendí, pero ya he pagado a hacienda por la venta) PUEDO BENEFICIARME DE LA REINVERSIÓN??? NADIE ME DA RESPUESTA A ESTO. Gracias
sI
Hola qué tal?? En mi caso tengo muchas facturas de obras ,azulejos ,puertas, marcos ,Aires acondicionados etc..
Esto me sirve para subir el valer de venta como dice.. bien esto como lo declaró o a quien??
Buenas Roo Au,
Hay que diferencia dos tipos de gastos:
- Gastos de mantenimiento. Los gastos en azulejos, cambio de puertas o marcos son gastos de mantenimiento. Estos gastos sólo son deducibles si tienes tu vivienda en ese momento en alquiler o con destino a ser alquilada.
- Gastos de mejora, instalar un aire acondicionado cuando antes no había, o poner un ascensor cuando antes tampoco estaba, o cualquier reforma que incremente el valor de tu vivienda son gastos de mejora. Y este gasto supondrá un mayor valor de adquisición en el momento que vendas la vivienda.
En ambos tipos de gastos debes de conservar las facturas por si hacienda las pide, es imprescindible.
Buenas Coper,
Es muy habitual que pidan todas las facturas de las deducciones o las piden aleatoriamente?
Gracias.
Como contactar por teléfono con usted Coper ?
Buenas Angela,
Disculpa la demora en contestar. Puedes contactar a través de mi correo de trabajo coper.lorente@sanchezbutron.com
Puedes explicar un poco mejor cómo acogerse a la exención por inversión en renta vitalicia? Cómo lo haces? Le pides al banco qué sólo te deje sacar un tanto cada mes?
Buenos días,
En primer lugar la exención por reinversión sólo la pueden aplicar personas con más de 65 años con sus segunda viviendas. Ya que si vendiera su primera vivienda, o también llamado su vivienda habitual, con esta franja de edad directamente la ganancia patrimonial está exenta.
Una vez dicho estos te paso un enlace web de la agencia Tributaria que habla sobre esta exención cómo se debe de aplicar:
www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/Ayuda/Manuales__Folletos_y_Videos/Manuales_de_ayuda_a_la_presentacion/Ejercicio_2017/_Ayuda_Modelo_100/11__Informacion_adicional_Anexo_C_1/11_4__Exencion_por_reinversion_en_rentas_vitalicias/11_4__Exencion_por_reinversion_en_rentas_vitalicias.html
Pero te destaco los puntos claves:
-Dispones de 6 meses para constituir este producto.
- Se hace a través de una aseguradora. Los bancos, cómo intermediarios de las aseguradoras con las que trabajan pueden ayudarte a tramitarlo.
-Y debes aplicar el total del precio de venta, para que toda la posible ganancia patrimonial esté exenta.
Luego hay otros requisitos, que en el enlace web que te he pasado pone, y que la misma aseguradora te hará saber para cumplir con esta exención.
Por cierto, una renta vitalicia no es sacar un tanto al mes. Es aportar un capital, en este caso el importe de la venta de la vivienda, y la aseguradora estima que en función de ese capital y el números de años medio de vida que te queda se te queda una renta de por vida de "X euros". Si fallece antes habrás perdido dinero, si vives más generarás más dinero del que inicialmente aportaste. Pero tú capital inicial aportada ya no lo puedes recuperar.
Un saludo.
Hola, interesante video. Me veo ahora en un caso así:
Varias preguntas:
1) La plusvalía municipal también se puede meter dentro del precio que restar a la venta de la vivienda, verdad?
2) si se vende en enero, se paga en la declaración del siguiente año, cierto?
3) Qué mecanismos aconsejas para intentar reducir /compensar el IRPF del ahorro que tendremos que pagar?
4) si la obra de mejora la realicé yo, ¿Puedo aportar las facturas de los materiales comprados como mejoras de la vivienda?
Mil gracias por el vídeo!!
Buenas Ernestc,
Te contesto por orden de preguntas:
1, Sí.
2. Sí, la declaración no se hace hasta abril del año siguiente.
3. Si es vivienda habitual, reinversión de vivienda habitual, tengo un vídeo sobre esto ruclips.net/video/fYiUvAgdMvs/видео.html. Hay otras opciones, pero para mayores de 65 años.
4. No me he encontrado con el caso, pero sí, yo lo haría así.
A ti por verlo, un saludo.
Hola tengo una duda. Ejemplo: si hace unos años herede mi casa por valor a 200.000€ y la vendo por 400.000€ y quiero reinvertir en una nueva vivienda habitual, si reinverto los 200 de ganancias que estoy obteniendo los otros 200 habría de tributar?
Buenas Kiara,
Te dejo enlace de un video mío que lo explico con máximo detalle:
ruclips.net/video/fYiUvAgdMvs/видео.html
Si quedan dudas me vuelves a escribir.
Un saludo
Hola muchas gracias por tu video, tengo una duda si puede ser tan amable de responderme por que muchos dicen una cosa y otros otra... Yo quiero vender mi vivienda con hipoteca, me costó 96000mil y de hipoteca debo 88000mil, la voy a vender por 130000mil, entonces quisiera saber si voy a pagar impuestos desde los 88000mil hasta los 130000mil o desde los 96000mil del precio de adquisición, y si al vender con hipoteca se pagan impuestos por la venta total o sigue siendo desde el precio de adquisición? Gracias
Desde los 96.000€ (precio de adquisición), la hipoteca no tiene que ver con la ganancia generada. Eso sí, los gastos de constitución y los gastos de cancelación de esta hipoteca (si los hay) pueden ser gastos que disminuyan esta ganancia.
@@coperlorente6569 y para estar exento de irpf tengo que reinvertirlo todo en otra vivienda habitual o solo la ganancia patrimonial, por que me han llegado a decir que solo es si inviertes todo no solo la ganancia patrimonial
Ya me gustaria ver un video sobre paridad de valores de calculo para las ganancias provenientes de las variaciones patrimoniales cuando hay venta de un inmueble heredado. Lo digo porque se asesora cada salvajada que no se ajusta a derecho.
Ejemplo;
2015 Heredo una 2da. vivienda por valor catastral 56000€ en condominio con un hermano a 50/50.
Año 2021 Al extingir el condominio el valor catastral a bajado a 51000€ por razones de mercado y pandemia catastro reduce sus valoraciones.
Y cuando quiero declarar perdidas patrimoniales me dicen todos los asesores fiscales que tengo ganancias patriminiales porque el dinero que pone mi hermano que adquiere el 100% es mayor.
Acudo a abogados que me dicen que es al contrario.. Que el que compra adquiere una ganancia patrimonial (compra patriminio) y el que vende tiene perdida patrimonial (transmite patriminio a un valor superior)
El follon que montan los asesores es porque leen toda clase de normas fiscales y las aplican con el prejuicio de calcular ganancias de dinero o perdidas de dinero, y cuando alguien hereda solo paga por los gastos y adquiere patrimonio que tiene valor distinto cada año.
Lo justo es tributar por el valor de referencia catastral a partir del 1 de enero del 2022. Y esto supone para las ventas de inmuebles que se tribute por ese valor independientemente de que para unos sea el valor de adquisicion y para el otro sea el de transmision. Lo que implica compra-venta por más o menos dinero y pagar el impuesto por ese valor de referencia (es un valor medio de mercado)
Mi caso es que he vendido por 60.000€ una vivienda muy bien cuidada con un valor de referencia de 25.000€.
Mi situación exacta para Hacienda es que he tenido una perdida patrimonial del 100% porque era propietario y sin embargo los "asesores fiscales" dicen que he obtenido ganancias porque herede por 24000€ y vendido por 60.000.
Mi realidad es que he cambiado patrimonio por dinero en el 2022 dentro del rango de precio de mercado. En mi caso ha sido un precio de mercado superior a la media por las características de la vivienda: planta baja centrica con servicios de colegio y transporte cercanos, muy buen mantenimiento, pocos vecinos, calle poco transitada, acabados casi nuevos etc etc.
No me parece justo que hacienda informe de que si el valor real de la enajenación (transmisión para el que vende) resulta se mayor que el de referencia, se tomará este ((la palabra "este" cabe interpretarse como uno y otro, no quedando claro))
Otra razon para usar el valor de referencia como valor de transmision es que en la venta de un inmueble se vende con los todos elementos accesorios, ejemplo: cocina amueblada, baños alicatados y con muebles, cortinas, y demás bienes de consumo.
Estos elementos estan incluidos en una venta y no tributan porque son bienes de consumo que pierden valor. Por tanto mi supuesta diferencia entre adquisición y trasmision de 30.000€ pertenece a estoa elementos transmitidos junto la vivienda que no son valores patrimoniales ni hay ganancias en ellos porque según hacienda : los bienes de consumo no producen ganancias porque pierden valor desde su adquisición. 😅😅😅😅😅Y eso que puedo vender antigüedades..... (no se como lo haran para cobrar impuesto por ganacia. Supongo que diran que pasan a ser articulos de lujo😅😅😅
Por cierto en mi venta había una lámpara antigua valorada en más de 1000€ que tampoco se que VALOR FISCAL darle.
Un saludo y sobre todo deseo que tus videos suban como la espuma y sean muy vistos para que las personas aprendan cuanto mss mejor.
Gracias... Y si has llegado a lddrme hasta el final MUCHISSIMAS GRACIAS 🎉🎉🎉😂😂🎉😮🎉😮😅😊Increible!!
..
Te he leído hasta el final. Con respecto a la extinción de condominio, tengo un vídeo que hablo sobre él. En tu caso, extinción de condominio con exceso de adjudicación:
ruclips.net/video/D7YLcadvObE/видео.html
Con respecto a la revalorización de los inmuebles con el trascurso del tiempo, tienes razón, debería haber una norma que contemplara esta revalorización, y redujera el impuesto a pagar cuando se transmite, antes la había. Pero es que lo mismo ocurre con el incremento de nóminas, una persona que le suben la nómina para intentar paliar el efecto del IPC en su consumo diario, como Hacienda no actualiza la escala de gravamen, este contribuyente tendrá que tributar más, cuando realmente no está teniendo más poder adquisitivo.
Hacienda en 2022 batió récords de recaudación gracias al IPC.
Saludos.
@@coperlorente6569 comprendo la situación del incremento de nominas porque conozco una persona con invalidez a la que le suven la pensión y se ve en la situacion de que Al subirsela se pasa de rentas anuales y se la quieren denegar.
Menudo problemon!! Sobre todo para la persona que agradece por fin una subida y sin embargo es un regalo envenenado!
Hola, si la venta de la vivienda no es la vivienda habitual, ¿el procedimiento de venta es el mismo que explicas en el video?
Si, exactamente igual. La vivienda habitual lo que tiene en especial que si la vendes y usas el dinero de la venta para reinvertir en otra vivienda habitual, la posible ganancia patrimonial estaría exenta. Y si eres mayor de 65 la venta de la viv habitual directamente está exenta, sin tener que reinvertir.
@@coperlorente6569 y si eres mayor de 65 y vendes tu segunda vivienda sin querer re-invertir ese dinero en otro inmueble, también no hay que pagar irpf? gracias
En caso de herencia, qué debo hacer ?
Entiendo que estás preguntando que vas a vender una vivienda adquirida por herencia, ¿es así? En caso de adquirir la vivienda por herencia, se le habrá otorgado ha dicha vivienda un valor de adquisición en la escritura de aceptación de herencia. Pues ese sería como el "valor de compra". Con respecto a los impuestos de herencia (si has tenido que pagar) y el impuesto de plusvalía municipal serán un mayor valor de adquisición de la vivienda.
Un saludo!
@@coperlorente6569 estamos a la espera ( somos tres hermanos } de firmar la escritura de aceptación de herencia. ¿ y qué precio , o valor de aceptación es el que va a figurar en dicha escritura ?. ¿ quien fija ese valor ?. Mil, mil gracias por todo
Debe decir adquisición en vez de aceptación
@@joseluismartinrodriguez2911 el valor de los inmuebles se debe fijar a precio de mercado del inmueble en el momento del fallecimiento, y se refleja en la escritura de aceptación de herencia. Pero esto de precio de mercado es muy relativo, y se puede jugar un poco con ese precio dentro de unos límites razonables.
Si tu intención es, después de adquirir la vivienda por herencia vender, te interesa incrementar lo máximo posible el valor de adquisición para que luego en renta tu ganancia patrimonial por la venta sea mínima. Pero sin quitar ojo, al impuesto de sucesiones, no vaya a ser que por subir demasiado el precio de la vivienda te cueste más este impuesto que el ahorro fiscal en tu renta por la posterior venta.
Espero que se haya entendido. Un saludo.
@@coperlorente6569 gracias, mil gracias por esto. Un abrazo
no se puede deducir la inflación?
Esa es una buena pregunta, pero no. La inflación favorece el pago de impuestos, ya sea en consumo por el aumento de precios que favorece la recaudación de IVA, o en IRPF por el incremento de salario.
@@coperlorente6569 vamos, lo que viene siendo un robo, un atraco más. Si tu piso lo compraste hace años por 100.000 y ahora vale 150.000 es porque 150mil de ahora equivalen a 100mil de antes, no hay un incremento de patrimonio ni de nada, además que la inflación real es muchísimo mayor que la oficial que nos dicen en la tele
Hola Coper! He vendido mi vivienda habitual y he obtenido beneficios. Soy pensionista de 44 años con discapacidad del 65 por ciento. No hago la declaración porque no llego al mínimo. Tengo entendido que igualmente hacienda me quitará un buen porcentaje del beneficio si no compro en 2 años X igual o mayor importe. Existe exención en mi caso? Gracias!!!!
Al vender tu vivienda estás obligado a hacer la renta, y si has obtenido ganancia patrimonial tributar por ella, la discapacidad te permite mayor deducciones, pero se aplican después de sumar todos tus rendimientos. En tu caso la pensión y la ganancia patrimonial.
Si decides utilizar íntegramente el dinero de la venta en una nueva vivienda habitual, esta ganancia estará exenta. Tienes 2 años para hacerlo, pero tienes que indicarlo en tu próxima renta
@@coperlorente6569 muchísimas gracias!!
Hola Coper, yo quiero vender mi piso para comprarme, no hago declaración de la renta por qué no cobro ninguna paga ni trabajo, si la vendo para invertir el total y compro una más barata también tengo que poner los gastos de la venta y los gastos de la compra y con todo eso me suma el valor de la compra adquirida tengo que pagar el IRPF o no me daría apagar muchas gracias
15:04
Entonces si tienes q arreglarla para poder vivir¿No puedes descontarlo de la ganancia?
Buenas John,
No, reparación y mantenimiento en una vivienda para vivir no es un gasto que luego puedas deducir de tu ganancia cuando vendas
@@coperlorente6569 me parece increíble, ¿si compras una casa en ruinas y la rehabilitas? ¿No es eso una "mejora"? Está claro que con esa intervención estas "complementando" el precio de compra (más barato) y aumentando el valor a costa de aportar dinero (es decir, como si la comprases en perfecto estado.).
Muchas gracias por tu respuesta, y el vídeo, de lo mejor que he visto.
@@johnmismo8329 yo si comprara una casa en ruinas y la reformo, considero que todo o buena parte es mejora. Lo que haría es hacer fotos de la vivienda antes y después, y además, por complementar y si te lo puedes permitir, una tasación oficial del valor de la vivienda antes y después. La tasación del antes estás obligado si compras con hipoteca, por tanto, sólo te queda la del después de la reforma.
@@johnmismo8329 al final lo que diferencia una gasto de mantenimiento con un gasto de mejora, es que con la mejora incrementas el precio de compra de la vivienda, quédate con esa idea.
@@coperlorente6569 muchas gracias por las ideas. El ejemplo de casa en ruinas es exagerado, pero en nuestro caso el tema es que hay varios arreglos estructurales y del tejado en muy mal estado que son fundamentales para poder habitarla.
Muy buenos consejos.
Hola, yo rehabilite un corral de ganado con un trozo de nave para paja, e hice una casa,me gaste alrededor de 60000€ ahora la vendo por 80.000€,en el contrato no puse nada de 80+iva. La escriture por 30000€. Mi pregunta es, que facturas puedo meter o qué puedo hacer para pagar menos? Por cierto, ese trozo es de herencia y ha tenido bastantes gastos de notaría. Gracias.
Buenas,
El declarar sólo 30.000 euros en la obra nueva es ahora un problema para justificar mayor importe. Tendrías que hablar con el notario si puede realizar una rectificación de esa escritura, aportando facturas y justificantes de pago que demuestren el valor real de la construcción.
Los gastos de herencia del terreno también se incluye. además, en dicha escritura se daría un valor al terreno, que, aunque no pagaras, porque es una herencia, se incluye como mayor valor de adquisicion.
Muchas gracias por tu video, una pregunta compre mi segunda vivienda hace un año tres meses la quiero vender , ha sido un alivio saber que toman encuesta el impuesto que se pago, me costo 82000, no pague a la inmobiliaria, creo que pondré un par de ventanas hace mucho frío, nada más y creo que la puedo vender entre 90000 y 92000 como mucho, cuanto tenería que pagar, si la puedo vender, porque se que cuando es habitual se tiene que esperar tres años para no pagar impuestos, si te compras una enseguida, mi idea es comprar otra, bueno una finca rústica, perdón no se si te he liado
Buenas Áurea,
Si tienes que esperar a esos 3 años para ser tu vivienda habitual, y poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.
Hay excepciones como que te trasladas de vivienda por matrimonio, por separación, con nuevo contrato laboral o por minusvalía. En esos casos, no es necesario que transcurran los 3 años.
@@coperlorente6569 mil gracias, vienen mis padres uno de ellos tiene minusvalía, y mi hermana también tiene el 85 por ciento de minusvalía.
@@coperlorente6569 Hola Coper, entiendo que si tienes una minusvalía, cuando te empadronas en una vivienda, ya se convierte en tu vivienda habitual o por el contrario está condicionado a algún otro plazo.
Muchas gracias de antemano
Buenas,
Pero a que plazo te refieress? o, dicho de otro modo, a efectos de qué? de exención por reinversión de viv. habitual? En este caso, el plazo es de 3 años.
Aunque la norma dice, que no es necesario que transcurran estos 3 años, si el motivo del cambio de domicilio es porque concurran circunstancias que exijan necesariamente este cambio.
Un saludo.
@@coperlorente6569 perfecto, muchas gracias
Buenas noches en el año 2004 hice una casa con mi ahorro en u terreno herencia y ahora e vendió esa casa , por 90 eu , que tengo que pagar a Hacienda, la casa era segunda vivienda , y nunca llego a esta escriturada , gracias !!!
Buenas Adolfo,
En primer lugar, gracias por tu comentario. En respuesta a tu pregunta, el valor de adquisición de tu bien inmueble esta conformado por dos valores que se han generado en distintos momentos. Primero, el valor de adquisición del terreno, este valor es el dado en la escritura de aceptación de herencia. Y segundo, el valor de construcción de la vivienda. El valor de este último se tendrá que justificar, en caso de que hacienda pregunta, mediante facturas de la construcción. Que esté o no escriturada es indiferente.
Saludos.
@@coperlorente6569 no tengo factura se construyó en el 2004 , pero tiene que ver con el valor catastral ? O donde se rigen ello , muchasssss gracias !!!
Esque tengo un lío , tengo miedo ahora hacienda , y si compro otra casa de segunda vivienda me des gabra algo ?? Muchaaas gracias
Con respecto al valor de construcción es el realmente desembolsado en su momento. En consultas dirigidas a hacienda donde contribuyentes indican lo mismo que tú, que no tienen facturas sobre esta construcción, hacienda responde:
"El coste de las obras de construcción y la fecha de finalización de las obras, en estos supuestos, deberá ser acreditado por el consultante. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquier medio de prueba válido en derecho, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003"
En este artículo, punto 4, habla que la prioridad son las facturas. Lo tienes difícil justificar de otro modo, pero esto siempre y cuando hacienda te requiera.
@@adolfomartinperez304 no, la exención por reinversión es con respecto a la vivienda habitual.
Hola quiero dejar mi comentario, lo has explicado creo que muy bien, y por lo tanto tengo que decir lo siguiente:
Yo llamo a esto ROBO pero no sabes tu como... te quitan el dinero tanto con los impuestos que te meten, te quitan el dinero hacienda, te quitan el dinero tu ayuntamiento, y si me decuido me quitan hasta la vida.
Es una vergüenza, aparte de muy mala leche lo que hacen con uno, tienes QUE SABER HASTA DE CATEDRÁTICO, papeles BUROCRÁTICOS y claro paga notario, asesores, inmobiliarias, paga, y paga y vuelve a pagar. Alguien tiene que decir algo a esto que yo digo, que no es normal ni justo ni moral, ni sano, por que ? ???
El sistema es erróneo.
Somos el 99% contra el 1%.
La realeza no da ejemplo.
Te quitan el dinero y carreteras rotas, hospitales sin médicos y sin camas, te citan para dentro de 6 meses, yo ya no se cuantos pulpos hay he perdido la cuenta.
Y SI QUIERES VIVIR PAGAS SI O SI Y PAGA BIEN.
Conclusión no me extraña que los medicos se vayan a trabajar a otro país que pagan más. No me extraña que el emérito de España esté en Abu-Dabi, vengaaaaaa ya está bien, que asco me da este país que parecemos literalmente EXCLAVOS con látigo boliypapel. Que sinvergüenzas