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真的很佩服。我覺得市面上一堆見解無法解釋市場，這觀點分析從數據到解釋市場，給一個很好的視角。樂居是很用心且科學的團隊。
真的！小編跟奕農在研究數據的時候，也看出一些端倪！希望也能讓大家知道實際的狀況以及真相
感謝樂居提供不同面向的觀點！並透過數據驗證，解釋少子化與房價供需問題，解惑許多人心中的迷思。
感謝樂居提供不同面向（銀行）的觀點！並透過數據驗證，合理且有邏輯的解釋少子化與房價供需問題，收穫滿滿！
謝謝你的支持～小編跟奕農創辦人都很開心 能把好的資訊告訴大家
分析的很不錯，但完全把「人口負成長」排除在影響房價的主要因素期實本身就有點說不通了，若產生「長期人口負成長」勢必直接衝擊房價，除非未來台灣成功歸化外勞解決人口問題。
中古屋交易族群應該是以投資客居多，投資客本身和銀行關係好，也有其他資產可以抵押，買來選擇出租或轉賣也不至於沒市場。如果是以自住想買新屋來說，現在可以蓋得地越來越少新成屋的量也跟著降低，剛好抵銷人口少化的衝擊，想等房價跌的魯空可以不要在做夢了
我也很謝謝奕農創辦人講解 銀行對於新舊房子對於否買賣的觀點!!!收到新知了非常感謝
謝謝你的支持呀！我們會繼續努力推好的內容以及影片
我們家庭年收約200萬我育有兩子，我不買房，鼓勵年輕人及便有錢也不要買房，不要急著去當韮菜，自己被收割後再去抓交替，為了讓台灣更好，唯有減少韮菜的產量才是唯一的路，請大家一起讓台灣更好，你們不買房的付出是為了讓下一代更好，大家加油。
好的 那我們大家就不要買房 睡老屋 住爛房，然後等老了再來享受，精華的人生過去了，我們終於存了1000萬現金，終於可以住很好的安養院了
事情總會有正反不同的看法，若不認同看看就好，別太上心了。
你真的是清流，我已經認輸了。我現在租的根本是貧民窟，生活品質比較好的租金跟房貸一樣。
土地越來越少 房子當然越來越貴 樂居創辦人講的很保守了 再來台灣是台灣 日本是日本 日本大台灣10幾倍 可開發土地還有7成以上 台灣都市都快沒地了 當然是漲地上權 持有土地的人 晚10年賣 會非常值錢 超過50年當然可以住可以買賣 但貸款成數 商業地段 或購買人實力及年紀就會納入評估 50年後的大樓也會面臨都更問題 所以其實沒有這麼複雜台北市 屋齡久但貴 應是要看是商業段或住宅段 商業段保值來講就會比住宅段高一些。 我給樂居90分的解說 ！客觀分析。
台灣就這麼小，都市土地更是蓋一棟，少一棟。當然越來越貴
好比我台南市中心超精華地段ㄧ間屋齡46年投資客買入裝潢到現在快2年了還賣不出去 原因就是房子太老 銀行鑑定貸款成數只能4成 所以很看買的人
總之就是盡量存錢沒下跌不買，就算到時候還是沒跌也存到一筆錢了，干脆買家裡的房，把錢拿給長輩花總比拿給別人花好
日本對建物的管理跟維護很嚴格，30~40年的房子也不顯老，反觀台灣繳一點管理費或負擔修繕都很難，又放任違建違規使用，30年以上的房子很多快跟廢墟差不多
小編了解了!原來這是日本的住宅的概況~
奕農!這是我聽到關於少子化VS房價最客觀的分析了，謝謝你
奕農創辦人有收到！再次感謝你的支持，我們會持續研究跟產出更好的內容
@@leju 優質頻道，優質內容，優質的數據，是觀眾的福氣！
以這角度來說 銀行之後可放款的房屋減少 是否也將造成銀行的獲利減少 銀行老闆應該還是會要求未來老屋將是普遍狀態 會持續放款 反而這個借款人能不能正常還款才是評估重中之重 畢竟如果他要還款不正常才會流入法拍市場 也才會出現擔保品不容易售出 收不回銀行債權的問題
如果超過50年房子已無法貸款，等同難以交易，只剩土地價值，所以買房亦要計算折舊。假設房價600=房500+土100。50年後房500的價值是消失的，等同每年折舊10萬，只剩土地價值。但現在房價已高到相當不合理，等同每住一年都要承受高昂折舊，當折舊遠高於租金，房子就買不如租了。然而大部份人預期房子會續漲，所以對折舊視而不見。但，沒有一樣商品會永遠漲上去的
你忽略了如果土地價值上漲超過房屋折舊，那整體還是漲。
YES, 分析很正確。 難得有見地的分析。我是政大地政系，房地產本科。亦農的分析，完全跟我一樣。房地產是可以穩健投資的，只要不炒房。
請教一下，新生兒數量已經是7年級的一半了，屆時剛性需求著實減半，那麼這麼多的空屋沒人買、失去投資價值，難道不會降價求現？你可以說到時候老屋都拆掉不蓋了，供需平衡，那麼多這麼多土地難道地價不會掉？我覺得少子化對房價的影響尚未發酵，因為那些人都還在讀書。以上僅個人想法，並且先撇除移工移民政策，因為我覺得治標不治本 （少子化會對經濟衝擊，更甚影響國力及國際地位，所以屆時移工移民是否有成效還很難說）
謝謝你分享您的個人看法，理性分享對於房地產與人口的因素！我們這邊都是客觀看大家反饋的意見唷～
最大的問題在於老屋拆不掉，整合不易，真的拆掉了，那反而是件好事
這論點很有趣，似乎也可以部份解釋現在的現象。不過我好奇的是，如果依這套理論走下去，因老房多無法交易，漏水又沒人想住，但又很難重建變新房，現在的都市未來就會變空城。可是多數人應該不會認同會有這現象吧(你可以想象台北市變空城嗎？)，所以應該會有一個反向因素阻止這情況發生，想請教有可能的原因是什麼？或是您們預期未來大都市會有大變動(如：新六都取代現行的六都)
我的想法~因為人口會不斷的遷移~以往做不到的危老都更~未來有很大的機會做到~~也就是台灣未來會走軌道經濟~~讓公共運輸很發達~市區內就有機會做都更
他不會是一個全面的現象，還是會有屋主做內部整修出租，就像老房子還是會有人租/住，但是買賣不盛行。整個城市面來看，會有軸心移轉的現象，就像以往的發展，都是在火車站週圍，漸漸地移轉到高鐵站周圍
@@樂居李奕農 從火車站轉移到高鐵...（驚） 謝謝提醒！
捷運會搬家膩….比台北市開發早的城市 不也遇到一樣問題…他們是沒價值嗎？
分析的很棒！想請問一個衍伸問題，老屋不能視為供給，但實際上還是存在這個市場，是否有可能會興起老屋拉皮後出租的風潮呢？成熟國家（歐美）動輒還有百年的房子，又是什麼情況呢？
歐美小編這到沒有分析到~如果有相關資料讓我們團隊研究研究看看~但小編記得歐美主要沒有地震帶影響、大多老房都是平房，不確定這樣的印象是不是正確的~~
其實是可以的。老屋拉皮+內裝整修之後，他都還是有收益的價值。但是有兩點要注意1.老屋拉皮整修也都是要成本，費用都不低，願意負擔這些費用的人算是少數，可能只有精華區的老房子才有這種價值 2.可以收租，但是如果拿來交易，部分銀行也許會貸款，但整個條件都會相對較差，會有年限短、利率高等問題
是不錯的觀察視角，可以列入考量，但對裡面部分說法有些不瞭解，1.我們跟銀行來往，他們好像比較注重我們的年紀跟收入來源穩定性，對幾年的房子反而沒有特別在意 2.日本房價創新高是指東京嗎？ 之前看過的數據，都市比較保值，鄉村就很難說了，一陣子沒有更新這類資訊，能提供是哪邊提供的數據？讓我們能比對並預判台灣未來走勢 3.人口問題台灣目前才要開始面對，房價會不會跌我們也不知道，邊走邊看，但確定人口負成長對房市不會是利多
沒看到政府已經推動外勞長居政策了嗎??少子化的洞未來怎麼補.. 很明白了
1.銀行鑑價如果低，貸款人條件再怎麼好，貸款成數再怎麼高都沒用。因為銀行覺得價值低…就算市價1000，在銀行眼中就只有500，鑑價重點就是地點、屋齡跟建物構造。2. 日本房價創新高，指的是東京大阪這種都市。而非鄉下地方。就像我們說台灣房價很高，習慣說的是台北市新北市。3.人口變少，肯定不是好事，但非房價下跌所需必要條件。這也是影片一直強調的。
@@starktony5806 同意，這也是政策之一，台灣少子化蠻嚴重的，外勞長居所牽涉的面向就比較廣了，台灣現行薪資是否對外勞還跟從前一樣有競爭力，能填補多少，可能還需要一段時間觀察
@@chenfruit1208 1.銀行鑑價常使用區域成交價作為錨定基礎，可能有落差，但是不會差太多 2.如果影片中創新高區域是指大都會區，那台灣未來會不會走相同的路? 3.我也同意人口非房價下跌之必要因素
@@chen0044 個人看法，大趨勢，就是人口逐漸減少，鄉村工作機會更少，人口還是越集中於大都市。所以，要投資，還是得買大都市市中心。
這觀點沒聽過 謝謝分析
謝謝你的支持~如果還沒訂閱也幫我們訂閱起來~
我覺得可能要用30年為分界，且六都可能要用40年分界(台北市4~50年貸8成應該也不少見，當然60年的估價如何應該是有疑慮)畢竟連台北市大於30年屋齡的交易量佔54.2%(2021)，很明顯這44%不會是所謂很難交易人口是需要很長時間才能反映的，不過我不覺得不是參考因素，只是要怎麼看像是台北很明顯就是高房價才人口流失，而台東則是缺乏工作機會不過整體來說影響最大應該還是政策，畢竟政府要造市造鎮，而且真的玩8年以上一片荒地還是能坐地起樓，那有些區域被忽視或開發到一半就易主，那就直接爛在那了
理性喔！沒被洗腦！
@@cschuan3689 也不是洗腦，樂居的觀點也是一種看法，但人口終究還是供需最基本面的數據，基數夠大的時候，少子或人口衰減的確是不明顯(例如去年僅減少0.177%，要到30年才會減少到13.7%左右)，畢竟人還是往都市靠攏，那真正貴的地方還是貴(而流動也就是這些買得起的人在交易而已)
那這樣以後不就會出現大量的老舊空屋？政府不可能不處理吧？否則不適合居住又閒置在那好像很怪⋯⋯
通常這時候建商就會介入早期不願意都耕的大多都是年長住戶這些人已經一個接著一個離開人世之後都更速度應該會比10年前更快大多數年輕接手老房的人較願意都更
那日本呢？難得沒有你說的的能交易的問題？少子化確實有影響，但是日本房子創新高跟那個時間比？但是這個不是海外資金導致嗎？本地購物力還是一樣減少不是嗎？謝謝
日本泡沫化房價是從約1990年（距今30年）開始跌，直到2002年（距今20年）跌到最低點，折了65%。所以他說「20年來創新高」是拿現在的房價跟2002年谷底房價相比，其實沒有任何意義。
@@Olivia-lr7xw 小編收到您反饋的意見
日本是跟2000年相比。當然你要說跟1990相比，是沒回去。但是如果你是現在較年輕的人(50歲以內，2000年時是30歲以下，之後開始有購屋能力)，買房子都會是賺錢的。至於日本有沒有供需失調導致房地產上漲的問題，沒有足夠的數據可以說。但以目前來看，人口老化以後，房價會持續下跌的這個觀點並不完全正確
土地的價值也一直往上漲，我問到很多銀行如要買三十年四十年的房鑑價都還可以跟買價差不多耶！
我們這邊有說屋齡50年以上，基本上會被認定土地價值喔~ 影片也有附上資料~建物經濟表耐用年數50年喔
分析面面俱到又十分客觀精準
謝謝!!!
很棒的輪點👍
謝謝你的支持喔！
台灣的房市主要取決於政策及市場資金
感謝你分享的意見!
每個都市的情形跟狀況都不一樣，大安區40年的公寓跟桃園區40年的公寓真的能相提並論嗎我有點質疑，並且建議認同的才回覆持反相意見的都沒回覆的話，我覺得有失公允
謝謝您分享的你的論點，大家都可互相討論各種因素！小編沒有不回覆喔~😅 大安區的公寓跟桃園區的公寓在的確銀行鑑價考量都會不同唷，只是這邊說明的是若是50年以上的公寓要向銀行要承貸，銀行主要是以土地的價值去做評估核貸。
隨著屋齡逐年增加，銀行放貸比率下降，是否意味著持有愈久的房子愈難脫手呢？ 以30年貸款購入屋齡20年的房子，是不是還完貸款就只能繼續住下去了？
畢竟現在市場主流大家還是會選擇20年的房屋以下作為主流交易對象！ 至於有沒有人買老屋呢？只能說需求的人相對較少
物價通膨這麼高，反而更多人買老公寓，如上篇
看你的房子買哪裡。如果是雙北，3X年的房子都還是很好賣。如果是外縣市或中南部，就會比較難賣
理性分析，讚讚讚！
謝謝支持！
學了一課 感謝
小編在此感謝你們收看唷！我們會持續產出好的內容💪💪
邏輯有點狹礙，請教一下萬一我手上剛好有一間50年的無效供給房，而我手頭剛好有點缺錢，那麽我該怎麽將房子變現呢？一樣掛很貴賣不掉？還是便宜脫手？
看你哪個區域啊?台北50年公寓 你缺錢就100萬賣啊,大家跪著跟你收,你又想賣高價,不就參考附近都賣多少不就好,標準想便宜買房,又想高價賣房的心態
看是不是有機會與公寓住戶嘗試都市更新的方案 老屋就能重生~
所以台北市超過40年的老公寓，是不是建議趕快脫手呢？否則將來銀行也無法放貸來交易反之，台北市超過40年的老公寓，也建議不要下手買？
原則上是。買的部分一定不建議。賣的部分，可以看一下土地持分的大小與賣價的衡量。
如果我現在付40年房貸，繳完房貸房屋就準被變為無效供給了賣不掉了，那麽我租房就好了，不用背上千萬房貸，承擔不必要的風險，獲益良多，感謝！
現在的房子不一定會住一輩子啦，可能某段時間就換房了，沒有原本的舊房賣掉的資金要再買房很難
你把租金上漲的風險放在哪了
也有可能年老了房東不願出租，或是住得好好的被房東突然收回，面臨一直搬遷或找不到租屋的困境……這都不需要列入考量嗎？
既然房客是幫房東分擔房貸 那十年前的房租和十年後的房租會一樣嗎？ 還是你願意一年到頭都在搬家
我覺得 租金漲一倍也還是沒買房貴，老了住鄉下也好，回老家蓋個平房也蠻省的，空間大又不用爬樓梯
7:08 可以被買賣交易的房子也在減少 這句話 真的目前是這樣嗎？因為不是一堆重劃區 大樓一直都在蓋嗎？ 至少我住在桃園這邊看到很多拉
50年屋齡越來越多，再加上大家還是喜新不買舊，這個也跟貸款有一部分關係，買新房、預售屋自備款準備相對中古屋少。新房以及預售屋，也叫好申請到寬限期。
@@leju 再來 中古屋照理來說要比新成屋還要便宜對吧 但實際上是這樣嗎 沒有喔 中古也沒便宜 可能還更貴那你站在買家立場 一樣的錢 你要買新的還是要買中古的
@@samchien1630 當大家偏好買新房，中古屋沒有理由不跌價；當住房需求減少（人口減少），房價更沒有理由繼續漲。
@@samchien1630 桃園的問題其實是最輕的。但其他縣市尤其是台北市就嚴重許多
這只是從單純一角度看房市，房市漲跌從利率，大環境，及景氣人口，建商 ，投機心態不一而定
這個假設只談少子化但不考慮高齡化可能會有失偏頗，若也用銀行視角來看：申貸人的年紀不也是核貸因素之一嗎？如果申貸人又沒有子女，年紀又高齡，還可以貸到30-40年嗎？
申貸人的年紀也會影響貸款唷！基本上都是20年左右，銀行也會針對信用評分去做考量、來看是否可以貸30年至40年，所以建議可以多找幾家銀行評估看看。
我朋友2021年選擇買在新莊棒球場旁的40幾年老公寓，大概600萬左右，我記得好像也是貸7、8成。為什麼不買重劃區? 因為貴到爆炸XD我是不知道少子化那一群畢業後會怎麼想：)
未來房價再繼續漲，有繼承舊房子的少子化那一代，為什麼不住免費的，而要選擇被套牢30年以上買高價新房子？這不合理
@@Olivia-lr7xw 所以我覺得時間還沒到。單純個人想法
@@sam19860121 當越來越多人將大筆資金投入房地產，而不是踏實的發展實業，泡沫一旦破裂，未來細思極恐….
@@Olivia-lr7xw 我就是繼承長輩30年房子，拋售屋齡10年房子，未來還要繼承兩戶，10年內少子化帶來房價崩盤要來了
這樣論述 還蠻有根據的 讓我知道人口是負成長 但是房價卻沒下跌的原因
是的，大多數人都忽略要從銀行視角來看
還是很多銀行願意承貸老屋阿. 哪怕是30.40年..只是貸款成數僅6~7成而已 沒有說完全不給 別以偏概全吧
我們影片有說超過40年以上銀行會多加評估、至於50年以上的房屋，貸款基本上銀行認定來看為土地價值！
貸款成數6-7成就是阻力了，會讓房子的交易很難進行
還可以納入房屋集中度，看持有兩戶以上的人數是不是持續增多，資本社會一直是有錢人越有錢，據有土地房產也是種合法掠奪低資產民眾的方式，全世界包含共產或中國，好像都很難解決這個問題
說得很好, 頭腦清楚, 表達明確, 給一個大大的讚
我給你一個大大的擁抱～～
用銀行和現代人愛新不愛舊的角度來看 的確是為何房價一直下不來的原因
真的~大家買房還是主力會選20年的房屋，說真的很少人會選40年、50年的老屋😅，如果家中有長輩的，可能也會因為需求換有電梯的房子呀
以這個論點, 用現在房價除以用年限50年, 還是遠高於租金, 所以買不如租(因為你說屋齡50年賣不掉), 人口減少會影響房價, 是只有在人口減少到打擊經濟面時就會發生, 例如因為勞動力減少導致人事成本過高, 公司無法營運, 進而外移到人力成本低的區域
你知道如何用錢滾錢，房子滾房子嗎？一 經濟是會通膨的，10年前的麵和10年後的麵不一樣。二 你持有6年房價漲就可以小換大，再來你是付房貸獲得一個房地產，而租金是幫別人付房貸。三 再來誰會傻到一直持有50年不賣呢？四 近期推行都市更新，危老重建及都市更新等，有些投資客會專門投資老房子等都更。
@@weysonlee8261 我只知道用流動性資產來錢滾錢, 還真不知道用不動產來錢滾錢, 在台灣買不動產就只能在台灣, 飛彈過來要跑也跑不了, 現金股票你要轉到哪個國家只是一兩天的事情, 看到俄烏戰爭還不懂嗎? 沒看到一堆人換美金往國外跑? 持有不動產你光轉移拿到錢就要一個月了, 更何況還要找買家
@@asd125968625 那請教你現在有房子了嗎？你尚未進來過，怎麼會看到這樣一個時間呢
@@weysonlee8261 買賣過一次，套了一小筆錢出來，學到的就是很多房子很爛，住起來沒很舒服，但是卻賣很貴也有人買，手續成本太高，價差要超過10%才開始有賺，房仲還有稅收很高，實際利益不如預期，最後一手自住戶最可憐，承擔了前面持有者所有成本，很傻
真的 房子雖然多 但超過40年 銀行不願貸款 也無法成交
謝謝的支持！
想問那些不能被交易的老房子，最終的命運會是如何？是否會出現越來越多空置的老房，若該區空置老房越多，又會有甚麼影響，謝謝
小編是想到就想過去很多很繁華的舊城區沒落，當老屋多、高年齡者多，舊城區沒有釋出新房、都更，青壯年人口沒移入，勞動人口變少，會讓區域發展停滯...
房價是不會受到人多人少的影響，只有敢不敢跟著買，及買到的房子優不優,何時因房價高漲到脫不了手，而自爆（只要觀查銀行放貸越來越低，那時房子就是快爆了，現在還沒看到這情形，但現在銀行是開始擇優放貸成數高，那種和承辦講好的不在此言論），現在是在玩誰接最後一棒的遊戲，心臟不強的人，要考慮，以上是個人想法，大家能聊聊互相交流一下，我的想法並不全對
學到很多 謝囉
唐伯虎也穿越到2022嗎~🤣謝謝你的支持，歡迎持續瀏覽樂居影片！
所以沒有少子化房價會更貴所以我們要支持少子化讓房價不要飆高謝謝大家
我們沒有說這樣的結論唷~
少子化不用支持也必然會持續，房價還可能因地區時間而有上下波動，但少子化趨勢看起來不會有什麼疑慮
他根本沒有把繼承房屋供給放進來，未來賣壓會更大，買房剛性需求減少非常快，買房人口母數少，結婚更少，銀行貸款只是少部分影響
好清楚又簡單的說明，讓我一下就懂了!!!!! 謝謝您~
能讓大家快速了解數據以及真相、簡單明瞭是我們最大的核心🙏 謝謝支持
想請問新舊屋棟數指的是戶數嗎？
是的
請問手邊有老屋的話要如何退出市場呢？
整理後出售，多頭的時候，銀行的條件會比較鬆
分析很精彩!有道理
從沒聽過的分析論點，也很深入，值得參考
北部的房子賣掉，去南部現金買清，還有剩下退休金可花。
南部的房子也漸漸漲了～～
想請問，既然現在網路發達，WFH也因為疫情讓大家體驗過，又有高鐵，10年後房地產仍是地點地點地點嗎？謝謝 ：D （ps:看完以後釐清了一些原本思考上的盲點，謝謝！）
地點還是很重要，只是核心區的位置會轉換。例如火車站轉移到高鐵站、隨著捷運往外拓展，產生新的核心區
老屋大多持有在老一輩身上，對於都更意願不高加上贈與稅賦高也使得轉移困難，這也是老屋目前的困境。老屋最終剩餘價值就是被投資客拿來當作隔間套房出租給買不起房屋的低收入戶，在管線老舊及住戶素質參差不齊下，很容易就造成公安事件。新屋方面，由於老屋都更不易，都會地區土地供給量不足，也造成土地價格持續攀升，加上近期造價上揚，到最後也都是轉嫁到消費者身上。還有，房地產目前已經不是只有居住目的而已，更多被拿來做為金融工具操作，央行持續低利率，市場資金浮濫，即便房地合一稅上路也只是讓增加的稅賦移轉到下手，所以房價要跌喔很難~
大家有各個不同意見跟想法，都可以相互參考！
薪資族面臨 新房-高房價買不起；老房-無貸款買不起~ 只剩社會住宅 + 繼承 + 都更 ~
淡淡的哀傷～～
真的很有料👍
歡迎持續觀看樂居影片！我們＋料不用錢～🤫
台北市有些超過50年，但區位良好的房子，是否不在此限？
YES!實務上北市蛋黃，貸得款不只土地價值!
@@buttershuang7343 謝謝答覆。再請問，實務上除北市蛋黃區外，其他縣市的區位因素是否也會影響影片當中說的供給面（指50年以上房子）？
@@lotuszen1207 抱歉我說的也是不夠完整，畢竟現在50年以上屋也是極少數，北市蛋黃4x年老屋還是可以貸到高成數，至於其他地區，沒遇過，真不好意思。
@@buttershuang7343 不會的，第一次看到能在這麼短時間內把這個議題講的這麼清楚完整的就是你們。加油
@@lotuszen1207 我是路人
理智 溫和 客觀的分析！
謝謝你的支持~小編會努力推出更的內容的！💪
反正移工將要過來移民的政策要實現了😂到時他們會影響的是租金上漲😘魯空越來越難熬嘍❤️
魯空是什麼意思 小編還真的不知道~~😮
讚喔
謝謝支持我們的觀點~也可以幫我們分享出去喔~
淺顯易懂 公開透明 優秀！
謝謝你的支持！ 喜歡也幫我們分享出來
雙北超過40年的老公寓地點不要太差一堆都可以貸八成30年，什麼50年我是覺得太偏頗啦，而且精華區沒什麼地可以蓋了，還不是要靠老公寓都更
只能希望有越來越多老公寓有都更了
是呀 東京福岡大阪名古屋 倫敦 建城比我們早 不就更老 後來房價都崩了嗎？ 貸不到嗎？能有更明確的數據比擬分析？
台北舉目望去 都是老房子 新屋根本屈指可數 但還不是一堆人搶著要 況且 台北房東可是把他們的房子是為金雞母 怎麼可能視為"死的物件" 城市過度的發展延伸出的城市病 目前根本沒有政策可以改善 最多就是興建合宜住宅 如果真的有效台北房價應該要降了 城市的過度開發延伸出的問題 覺得不單單房子 還有一堆超級棘手的 如果顆p這次做的很好 那蔣萬安就不會當選了！
很客觀且很棒的分享 謝謝
謝謝支持~樂居會持續用數據跟大家說明的。
有個疑問，可以被買賣的比例減少，並不代表可以被買賣的房子在減少吧？ @樂居
裡面的數字，是房子的戶數
影響房價高低的只有一條，就是人口成長或衰退。日本已經告訴你們答案了，還有人執迷不悟，中國，台灣，韓國，房價高點也過了。這兩年只不過是中期反彈，但是大家卻錯把反彈，當回升。今年反彈結束，繼續跌！
謝謝您分享你的論點！
台北大安區50年的房子也沒有價為值？貸款不到？
土地的價值喔!
這觀點太屌了
我們持續努力推出更好的內容！也謝謝你的訂閱唷～
乾貨滿滿！謝謝創辦人不藏私分享！
小編會轉述給創辦人的~💪💪💪
很客觀的分析。
謝謝的支持我們會推動更好的內容！
臺灣的地緣政治會讓持有房產有很大風險，至於少子化的影響無法預測未來才會知道，繼續看下去吧
新鮮，有趣！不無道理。
謝謝你的認同！整理數據不容易～樂居創辦人、小編會推出更多內容，請幫我們分享以及推薦唷～
滿棒的看法，謝謝版主。
謝謝你的支持~
這是我聽過最好的觀點了
喜歡也可以幫我們分享出去唷！
實際上老屋貸款似乎沒那麼難貸30年屋貸款8成30年還是一狗票吧？
感謝
這觀點有很大的錯誤，因為房屋是用20年房屋來看供給的話，那人口也應該用可工作人口也就是20-65歲人口計算才對，台灣在2025老年人口將超過20%來到超高齡化社會，可以工作的人口下降的幅度遠大於世界各國的平均值，這會導致有經濟能力買房的人少的幅度會遠大於房屋供給下降的幅度，而房屋買賣是預期漲價的心理來投資的，因此房價會下跌甚至崩盤只是時間問題，如果不信看對岸就知道了房價不是只漲不跌的ㄎㄎ。
講得很好，條件要對等才不會流於帶風向。
就你最客觀，管他房屋量，人口量。 有能力買房的人就是越來越少，還不會跌? 可憐那些被帶風向的韭菜。
對岸是因為政策問題，要不然漲翻了，老兄，看對岸最不準了好嘛
@@hbakery 我的意思是連對岸這麼相信房子只漲不跌的神話（投資方面舉例五大資產），現在房價都大跌了，更別提台灣了。
同意，我就在想說少子化那群人還在讀書呢~
奕農哥之後會有可能分析烏俄戰爭對房市可能的影響，或是遇上停滯性通膨時期的走勢分析嗎？
小編來看～目前短期還很難分析～
1.烏俄戰爭看多長，目前對房市的影響並不深 2.遇上的時候才看。因為要看政府的對應政策還有當時的科技
歪理，現在房屋自有率高達70-80%，而這兩年開始出生率低迷，當30年後大多數年輕人都繼承了父母的老房子，還是會因為老房子會有很多問題不好住，所以拒絕住繼承下來的房子，繼續堆高房價？
我可以不認同你的觀點 但我誓死捍衛你說話的權利~謝謝你提供的反饋，大家自有公評去看待每件事喔~
從2020年開始台灣就已經沒人口紅利，加上現在的房價已經高到一般人付擔不了，繼續炒房人口到2040年如果只剩2000萬人以下誰接現在超蓋的房子？日本，中國，美國都示範給台灣看了沒有永遠漲價的房價，還有中國如果強到認為可發動戰爭像俄國一樣就問台灣房價後果會如何？台灣的房價高到我認為一樣的錢該買在沒戰爭疑慮的國家，一顆飛彈台灣房價會掉到連1/10都沒人到的囧境。
很專業的分析，要加油
謝謝你們！喜歡我們的影片也幫我們訂閱分享更多人知道唷😍
建商不是一直在蓋新屋? 政府的老屋重建? 這些變因加上去呢?
台灣都更大概100:1吧,不用考慮~~哈
新屋都蓋在重劃區啊！市區根本沒什麼新屋危老都更也只有台北才弄的起來，因為台北房價夠高重建有利潤才會吸引建商整合
蓋新屋狀況，有兩個變化你可以觀察一下。1.地點越來越外圍 2.整體推案的量相較以往的多頭年，其實是減少的 。老屋重建要看政府的態度。如果政府沒有積極作為，這些的供給很難起大作用
感謝分享~~
謝謝你的支持!
請教奕農哥，那麼自住型大樓是不是在屋齡30年內就要脫手了呢？第二個問題：既然房子會折舊，那自住型買家是不是也要將房價租金比列入考慮，還是說「自住沒差」呢？
自住等於你有剛需，那除非你在非都會區，不然4x在拋售也還來得及，尤其物件地段夠好，591上4x年的也不少見，且如果你會住到接近30年，要往年份更少又剛好適合也不用加價換的也不容易吧，還是以需求為主不管自住與否，不動產價值估算方式應該是不變的
1.看你買哪裡，北部的中古屋值錢，南部比較差 2.應該反過來說，自住最好要買30年屋齡以內的房子，並不是說住到30年就要趕快賣掉。自住的話，還是以自身需求為優先，當房子不合適的時候才要換。買年輕一點的房子是讓你未來會有比較好的彈性做決策，但不用反客為主。3.租金比可以考慮，但現實的狀況是，租金的差異小，房價的差異大。因此較外圍、房價便宜的地方租金比會好，近市區、房價貴的地方，租金比會差。所以自住的話，這一點的排序我建議可以放後面一點
@@樂居李奕農 感謝您撥冗回覆
人口才是剛性需求， 目前的房價是很多複雜的因素操作上來的， 當人口迅速流失老化， 地段再好都一樣。看一下中小學已經發酵的情形， 沒有人口， 再好的學校都一樣。 30年後 ，台灣會比現在少500萬人， 會產生多少的空屋，多少過剩的學校。 只能說不容樂觀。
30年後都是下一代的事了.....那你30年後再買好了
@@starktony5806 短視
現在直接開放移民了，30年後會不會少人還不好說，但我知道開放移民之後 租金市場會有變化，連帶房價變化。就算人口真的變少，都市的房價還是不太會下來，因為大家都往都市擠，反而是偏鄉才有這問題
@@sakeru123 移民政策是不切實際的， 台灣沒有豐富的天然資源， 政治跟地緣關係也不利移民， 如果只是要靠移工的話，那就真的慘了。大家把資源都放在房地產是不利的， 我現在市區的還可以租人， 雲林老家的根本沒人要。 不斷的把房地產推高， 對我這種衣食無缺的人沒有感受， 但是對未來的子子孫孫，只是悲慘。
@@xun3576 繼續惡性循環下去，現在很多行業早就在缺工了，斷層一定會發生。
看完覺得銀行對老屋只剩地的價值我相信，但還是不認同少子化對房價沒影響，覺得就是兩碼事
少子化當然對房價有影響，但這只是單方面針對需求面。只考慮需求面無法解釋為何少子化仍舊造成房價高漲。他們提出，還要考慮供給面，如果供給面減少幅度遠大於少子化的需求面，總需求仍大於總供給，那麼，房價依舊上漲，而且一人一屋的觀點，也是一廂情願。影片觀點並非否認少子化對房價沒有影響，而是也要考慮其他方面。
因為少子化的時代還沒真正的來臨，現在高房價是被投資客炒出來的，最終他們也會像現在的大陸一樣
@@jessicalu1049 試問雞排一片從25元漲到65元，你會說雞排價格被投資客炒作嗎？ 其實不會。那麼，我們的房子從原本的500萬同步漲到1000萬，你會說是炒作嗎？房價是有炒作，這是完全沒有錯的。但，如果僅僅只是反應物價，十年只漲30%就好，我相信那個房價，還是有人說貴，畢竟金額大，如果一開始沒有上車，後面要追上難上加難。
看你這樣比就知道你邏輯不好
@@jessicalu1049 我不會批評你，但願聞高見。
持有稅比汽車還低 記得利以者只會一職囤防沒壓力 預期只漲不跌的情況只有台灣會發生
德國持有稅更低，可是大家都不願買房
少子化人口減少的情況下吃雞排的人也應該減少為何夜市雞排不跌反漲重點在通貨膨脹房價也是如此啊！
台灣有天災人禍戰爭政治問題，不動產投資風險不小。什麼時候被共同富裕，事事難料，靠動產為生的必然做多，漲聲停。但是，萬流必終入海，終究物極必反。
小編認為未來的事真的難料，但現況目前的影響是這樣！至於大家說長期未來來看，這個都有很多風險以及變數，就像以前都沒想過會有Covid-19、烏俄戰爭。
政策壓制 獲利壓縮 風險大 投資和自住現在都不適合 不要去當套牢投資客和建商的韭菜未來人口老齡化 政府和醫院會建很多養老村來搶房東的生意 買房的會說現在不適合買房 來砸自己的飯碗嗎？
如果銀行不會貸款給50年的舊房 那賣50年舊房的人是在貴什嗎 舊房貴 新房貴 想賣貴的人 總想的出一些理由
如果舊房是公寓的話，是因為土地持分吧，還有地點。太多房子需要都更而還沒被都更了。
屁拉 日本跌比張的多太多了 只要不是都市都要跌
您有相關資料提供給小編嗎？小編來做功課看看~~
聽完後，我決定用租的，因為租房子的cp比較高。
那房東真的會很感謝你為他繳房貸
房東不租老人喔
我常用樂居，但這部錯得離譜耶，完全錯誤，講得好像老公寓真的沒買賣一樣。公寓佔總交易快一半，貸款能貸到七成，這隨便一查就知道的數字，怎麼會錯那麼離譜?
如果老屋真的那麼爛，那根本永遠不該買房，你現在花大錢買的新房以後也變老房呀，除非短期賣掉當投資客。你能買到一間永遠新的房子?
分析得有理使我茅塞頓開
我們分享不同的看法，希望大家可以都可以參考~
那照這樣講 高齡屋不就準備崩盤？
老屋翻新，即可繼續住，遠距工作越來越多，不一定要住在六都，放心2030年就是房價空頭開始，可參考”透視未來”一書
沒有賣壓就不會崩盤。高齡屋的持有者通常年紀大，寧願放著也不一定要賣
根本上帝視角。
100分
謝謝你的支持！我們會推出更好的內容🙂記得也幫我們訂閱一下～
給房產無腦多，我正在拋售手上房產，不婚單身人口老化繼承長輩房產，供給會遠遠大於需求
每戶人口平均數已經低於2.6人真的已經炒房炒到極限
@@xun3576 7年級生單身人口約三分之一...現在新屋都1-2房暢銷..每戶人口平均數還會繼續減少
@@starktony5806 是啊 都單身 未來沒人接盤
@@xun3576 銀行接盤啊....賣不掉還是可以從銀行貸款出來啊..以房養老..這都不知道嗎??
@@starktony5806 哈
豁然開朗，3Q.
謝謝～喜歡也幫我們分享出去～我們會推出更優質的內容～
真的很佩服。我覺得市面上一堆見解無法解釋市場，這觀點分析從數據到解釋市場，給一個很好的視角。樂居是很用心且科學的團隊。
真的！小編跟奕農在研究數據的時候，也看出一些端倪！希望也能讓大家知道實際的狀況以及真相
感謝樂居提供不同面向的觀點！並透過數據驗證，解釋少子化與房價供需問題，解惑許多人心中的迷思。
感謝樂居提供不同面向（銀行）的觀點！並透過數據驗證，合理且有邏輯的解釋少子化與房價供需問題，收穫滿滿！
謝謝你的支持～小編跟奕農創辦人都很開心 能把好的資訊告訴大家
分析的很不錯，但完全把「人口負成長」排除在影響房價的主要因素期實本身就有點說不通了，若產生「長期人口負成長」勢必直接衝擊房價，除非未來台灣成功歸化外勞解決人口問題。
中古屋交易族群應該是以投資客居多，投資客本身和銀行關係好，也有其他資產可以抵押，買來選擇出租或轉賣也不至於沒市場。
如果是以自住想買新屋來說，現在可以蓋得地越來越少新成屋的量也跟著降低，剛好抵銷人口少化的衝擊，想等房價跌的魯空可以不要在做夢了
我也很謝謝奕農創辦人講解 銀行對於新舊房子對於否買賣的觀點!!!收到新知了非常感謝
謝謝你的支持呀！我們會繼續努力推好的內容以及影片
我們家庭年收約200萬我育有兩子，我不買房，鼓勵年輕人及便有錢也不要買房，不要急著去當韮菜，自己被收割後再去抓交替，為了讓台灣更好，唯有減少韮菜的產量才是唯一的路，請大家一起讓台灣更好，你們不買房的付出是為了讓下一代更好，大家加油。
好的 那我們大家就不要買房 睡老屋 住爛房，然後等老了再來享受，精華的人生過去了，我們終於存了1000萬現金，終於可以住很好的安養院了
事情總會有正反不同的看法，若不認同看看就好，別太上心了。
你真的是清流，我已經認輸了。
我現在租的根本是貧民窟，生活品質比較好的租金跟房貸一樣。
土地越來越少 房子當然越來越貴 樂居創辦人講的很保守了 再來台灣是台灣 日本是日本 日本大台灣10幾倍 可開發土地還有7成以上 台灣都市都快沒地了
當然是漲地上權 持有土地的人 晚10年賣 會非常值錢 超過50年當然可以住可以買賣 但貸款成數 商業地段 或購買人實力及年紀就會納入評估 50年後的大樓也會面臨都更問題 所以其實沒有這麼複雜台北市 屋齡久但貴 應是要看是商業段或住宅段 商業段保值來講就會比住宅段高一些。 我給樂居90分的解說 ！客觀分析。
台灣就這麼小，都市土地更是蓋一棟，少一棟。當然越來越貴
好比我台南市中心超精華地段ㄧ間屋齡46年投資客買入裝潢到現在快2年了還賣不出去 原因就是房子太老 銀行鑑定貸款成數只能4成 所以很看買的人
總之就是盡量存錢沒下跌不買，就算到時候還是沒跌也存到一筆錢了，干脆買家裡的房，把錢拿給長輩花總比拿給別人花好
日本對建物的管理跟維護很嚴格，30~40年的房子也不顯老，反觀台灣繳一點管理費或負擔修繕都很難，又放任違建違規使用，30年以上的房子很多快跟廢墟差不多
小編了解了!原來這是日本的住宅的概況~
奕農!這是我聽到關於少子化VS房價最客觀的分析了，謝謝你
奕農創辦人有收到！再次感謝你的支持，我們會持續研究跟產出更好的內容
@@leju 優質頻道，優質內容，優質的數據，是觀眾的福氣！
以這角度來說 銀行之後可放款的房屋減少 是否也將造成銀行的獲利減少 銀行老闆應該還是會要求未來老屋將是普遍狀態 會持續放款 反而這個借款人能不能正常還款才是評估重中之重 畢竟如果他要還款不正常才會流入法拍市場 也才會出現擔保品不容易售出 收不回銀行債權的問題
如果超過50年房子已無法貸款，等同難以交易，只剩土地價值，所以買房亦要計算折舊。假設房價600=房500+土100。50年後房500的價值是消失的，等同每年折舊10萬，只剩土地價值。但現在房價已高到相當不合理，等同每住一年都要承受高昂折舊，當折舊遠高於租金，房子就買不如租了。然而大部份人預期房子會續漲，所以對折舊視而不見。但，沒有一樣商品會永遠漲上去的
你忽略了如果土地價值上漲超過房屋折舊，那整體還是漲。
YES, 分析很正確。 難得有見地的分析。
我是政大地政系，房地產本科。
亦農的分析，完全跟我一樣。
房地產是可以穩健投資的，只要不炒房。
請教一下，新生兒數量已經是7年級的一半了，屆時剛性需求著實減半，那麼這麼多的空屋沒人買、失去投資價值，難道不會降價求現？
你可以說到時候老屋都拆掉不蓋了，供需平衡，那麼多這麼多土地難道地價不會掉？
我覺得少子化對房價的影響尚未發酵，因為那些人都還在讀書。
以上僅個人想法，並且先撇除移工移民政策，因為我覺得治標不治本 （少子化會對經濟衝擊，更甚影響國力及國際地位，所以屆時移工移民是否有成效還很難說）
謝謝你分享您的個人看法，理性分享對於房地產與人口的因素！我們這邊都是客觀看大家反饋的意見唷～
最大的問題在於老屋拆不掉，整合不易，真的拆掉了，那反而是件好事
這論點很有趣，似乎也可以部份解釋現在的現象。
不過我好奇的是，如果依這套理論走下去，因老房多無法交易，漏水又沒人想住，但又很難重建變新房，現在的都市未來就會變空城。
可是多數人應該不會認同會有這現象吧(你可以想象台北市變空城嗎？)，所以應該會有一個反向因素阻止這情況發生，想請教有可能的原因是什麼？或是您們預期未來大都市會有大變動(如：新六都取代現行的六都)
我的想法~因為人口會不斷的遷移~以往做不到的危老都更~未來有很大的機會做到~~也就是台灣未來會走軌道經濟~~讓公共運輸很發達~市區內就有機會做都更
他不會是一個全面的現象，還是會有屋主做內部整修出租，就像老房子還是會有人租/住，但是買賣不盛行。整個城市面來看，會有軸心移轉的現象，就像以往的發展，都是在火車站週圍，漸漸地移轉到高鐵站周圍
@@樂居李奕農 從火車站轉移到高鐵...（驚） 謝謝提醒！
捷運會搬家膩….比台北市開發早的城市 不也遇到一樣問題…他們是沒價值嗎？
分析的很棒！
想請問一個衍伸問題，老屋不能視為供給，但實際上還是存在這個市場，是否有可能會興起老屋拉皮後出租的風潮呢？成熟國家（歐美）動輒還有百年的房子，又是什麼情況呢？
歐美小編這到沒有分析到~如果有相關資料讓我們團隊研究研究看看~但小編記得歐美主要沒有地震帶影響、大多老房都是平房，不確定這樣的印象是不是正確的~~
其實是可以的。老屋拉皮+內裝整修之後，他都還是有收益的價值。但是有兩點要注意1.老屋拉皮整修也都是要成本，費用都不低，願意負擔這些費用的人算是少數，可能只有精華區的老房子才有這種價值 2.可以收租，但是如果拿來交易，部分銀行也許會貸款，但整個條件都會相對較差，會有年限短、利率高等問題
是不錯的觀察視角，可以列入考量，但對裡面部分說法有些不瞭解，1.我們跟銀行來往，他們好像比較注重我們的年紀跟收入來源穩定性，對幾年的房子反而沒有特別在意 2.日本房價創新高是指東京嗎？ 之前看過的數據，都市比較保值，鄉村就很難說了，一陣子沒有更新這類資訊，能提供是哪邊提供的數據？讓我們能比對並預判台灣未來走勢 3.人口問題台灣目前才要開始面對，房價會不會跌我們也不知道，邊走邊看，但確定人口負成長對房市不會是利多
沒看到政府已經推動外勞長居政策了嗎??少子化的洞未來怎麼補.. 很明白了
1.銀行鑑價如果低，貸款人條件再怎麼好，貸款成數再怎麼高都沒用。因為銀行覺得價值低…就算市價1000，在銀行眼中就只有500，鑑價重點就是地點、屋齡跟建物構造。
2. 日本房價創新高，指的是東京大阪這種都市。而非鄉下地方。就像我們說台灣房價很高，習慣說的是台北市新北市。
3.人口變少，肯定不是好事，但非房價下跌所需必要條件。這也是影片一直強調的。
@@starktony5806 同意，這也是政策之一，台灣少子化蠻嚴重的，外勞長居所牽涉的面向就比較廣了，台灣現行薪資是否對外勞還跟從前一樣有競爭力，能填補多少，可能還需要一段時間觀察
@@chenfruit1208 1.銀行鑑價常使用區域成交價作為錨定基礎，可能有落差，但是不會差太多 2.如果影片中創新高區域是指大都會區，那台灣未來會不會走相同的路? 3.我也同意人口非房價下跌之必要因素
@@chen0044 個人看法，大趨勢，就是人口逐漸減少，鄉村工作機會更少，人口還是越集中於大都市。所以，要投資，還是得買大都市市中心。
這觀點沒聽過 謝謝分析
謝謝你的支持~如果還沒訂閱也幫我們訂閱起來~
我覺得可能要用30年為分界，且六都可能要用40年分界
(台北市4~50年貸8成應該也不少見，當然60年的估價如何應該是有疑慮)
畢竟連台北市大於30年屋齡的交易量佔54.2%(2021)，很明顯這44%不會是所謂很難交易
人口是需要很長時間才能反映的，不過我不覺得不是參考因素，只是要怎麼看
像是台北很明顯就是高房價才人口流失，而台東則是缺乏工作機會
不過整體來說影響最大應該還是政策，畢竟政府要造市造鎮，而且真的玩8年以上
一片荒地還是能坐地起樓，那有些區域被忽視或開發到一半就易主，那就直接爛在那了
理性喔！沒被洗腦！
@@cschuan3689 也不是洗腦，樂居的觀點也是一種看法，但人口終究還是供需最基本面的數據，基數夠大的時候，少子或人口衰減的確是不明顯(例如去年僅減少0.177%，要到30年才會減少到13.7%左右)，畢竟人還是往都市靠攏，那真正貴的地方還是貴(而流動也就是這些買得起的人在交易而已)
那這樣以後不就會出現大量的老舊空屋？政府不可能不處理吧？否則不適合居住又閒置在那好像很怪⋯⋯
通常這時候建商就會介入
早期不願意都耕的大多都是年長住戶
這些人已經一個接著一個離開人世
之後都更速度應該會比10年前更快
大多數年輕接手老房的人較願意都更
那日本呢？難得沒有你說的的能交易的問題？少子化確實有影響，但是日本房子創新高跟那個時間比？但是這個不是海外資金導致嗎？本地購物力還是一樣減少不是嗎？
謝謝
日本泡沫化房價是從約1990年（距今30年）開始跌，直到2002年（距今20年）跌到最低點，折了65%。所以他說「20年來創新高」是拿現在的房價跟2002年谷底房價相比，其實沒有任何意義。
@@Olivia-lr7xw 小編收到您反饋的意見
日本是跟2000年相比。當然你要說跟1990相比，是沒回去。但是如果你是現在較年輕的人(50歲以內，2000年時是30歲以下，之後開始有購屋能力)，買房子都會是賺錢的。至於日本有沒有供需失調導致房地產上漲的問題，沒有足夠的數據可以說。但以目前來看，人口老化以後，房價會持續下跌的這個觀點並不完全正確
土地的價值也一直往上漲，我問到很多銀行如要買三十年四十年的房鑑價都還可以跟買價差不多耶！
我們這邊有說屋齡50年以上，基本上會被認定土地價值喔~ 影片也有附上資料~建物經濟表耐用年數50年喔
分析面面俱到又十分客觀精準
謝謝!!!
很棒的輪點👍
謝謝你的支持喔！
台灣的房市主要取決於政策及市場資金
感謝你分享的意見!
每個都市的情形跟狀況都不一樣，大安區40年的公寓跟桃園區40年的公寓真的能相提並論嗎我有點質疑，並且建議認同的才回覆持反相意見的都沒回覆的話，我覺得有失公允
謝謝您分享的你的論點，大家都可互相討論各種因素！小編沒有不回覆喔~😅 大安區的公寓跟桃園區的公寓在的確銀行鑑價考量都會不同唷，只是這邊說明的是若是50年以上的公寓要向銀行要承貸，銀行主要是以土地的價值去做評估核貸。
隨著屋齡逐年增加，銀行放貸比率下降，是否意味著持有愈久的房子愈難脫手呢？ 以30年貸款購入屋齡20年的房子，是不是還完貸款就只能繼續住下去了？
畢竟現在市場主流大家還是會選擇20年的房屋以下作為主流交易對象！ 至於有沒有人買老屋呢？只能說需求的人相對較少
物價通膨這麼高，反而更多人買老公寓，如上篇
看你的房子買哪裡。如果是雙北，3X年的房子都還是很好賣。如果是外縣市或中南部，就會比較難賣
理性分析，讚讚讚！
謝謝支持！
學了一課 感謝
小編在此感謝你們收看唷！我們會持續產出好的內容💪💪
邏輯有點狹礙，請教一下萬一我手上剛好有一間50年的無效供給房，而我手頭剛好有點缺錢，那麽我該怎麽將房子變現呢？一樣掛很貴賣不掉？還是便宜脫手？
看你哪個區域啊?台北50年公寓 你缺錢就100萬賣啊,大家跪著跟你收,你又想賣高價,不就參考附近都賣多少不就好,標準想便宜買房,又想高價賣房的心態
看是不是有機會與公寓住戶嘗試都市更新的方案 老屋就能重生~
所以台北市超過40年的老公寓，是不是建議趕快脫手呢？否則將來銀行也無法放貸來交易
反之，台北市超過40年的老公寓，也建議不要下手買？
原則上是。買的部分一定不建議。賣的部分，可以看一下土地持分的大小與賣價的衡量。
如果我現在付40年房貸，繳完房貸房屋就準被變為無效供給了賣不掉了，那麽我租房就好了，不用背上千萬房貸，承擔不必要的風險，獲益良多，感謝！
現在的房子不一定會住一輩子啦，可能某段時間就換房了，沒有原本的舊房賣掉的資金要再買房很難
你把租金上漲的風險放在哪了
也有可能年老了房東不願出租，或是住得好好的被房東突然收回，面臨一直搬遷或找不到租屋的困境……這都不需要列入考量嗎？
既然房客是幫房東分擔房貸 那十年前的房租和十年後的房租會一樣嗎？ 還是你願意一年到頭都在搬家
我覺得 租金漲一倍也還是沒買房貴，老了住鄉下也好，回老家蓋個平房也蠻省的，空間大又不用爬樓梯
7:08 可以被買賣交易的房子也在減少 這句話 真的目前是這樣嗎？
因為不是一堆重劃區 大樓一直都在蓋嗎？ 至少我住在桃園這邊
看到很多拉
50年屋齡越來越多，再加上大家還是喜新不買舊，這個也跟貸款有一部分關係，買新房、預售屋自備款準備相對中古屋少。新房以及預售屋，也叫好申請到寬限期。
@@leju 再來 中古屋照理來說要比新成屋還要便宜對吧 但實際上是這樣嗎 沒有喔 中古也沒便宜 可能還更貴
那你站在買家立場 一樣的錢 你要買新的還是要買中古的
@@samchien1630 當大家偏好買新房，中古屋沒有理由不跌價；當住房需求減少（人口減少），房價更沒有理由繼續漲。
@@samchien1630 桃園的問題其實是最輕的。但其他縣市尤其是台北市就嚴重許多
這只是從單純一角度看房市，房市漲跌從利率，大環境，及景氣人口，建商 ，投機心態不一而定
這個假設只談少子化但不考慮高齡化可能會有失偏頗，若也用銀行視角來看：申貸人的年紀不也是核貸因素之一嗎？如果申貸人又沒有子女，年紀又高齡，還可以貸到30-40年嗎？
申貸人的年紀也會影響貸款唷！基本上都是20年左右，銀行也會針對信用評分去做考量、來看是否可以貸30年至40年，所以建議可以多找幾家銀行評估看看。
我朋友2021年選擇買在新莊棒球場旁的40幾年老公寓，大概600萬左右，我記得好像也是貸7、8成。為什麼不買重劃區? 因為貴到爆炸XD
我是不知道少子化那一群畢業後會怎麼想：)
未來房價再繼續漲，有繼承舊房子的少子化那一代，為什麼不住免費的，而要選擇被套牢30年以上買高價新房子？這不合理
@@Olivia-lr7xw 所以我覺得時間還沒到。單純個人想法
@@sam19860121 當越來越多人將大筆資金投入房地產，而不是踏實的發展實業，泡沫一旦破裂，未來細思極恐….
@@Olivia-lr7xw 我就是繼承長輩30年房子，拋售屋齡10年房子，未來還要繼承兩戶，10年內少子化帶來房價崩盤要來了
這樣論述 還蠻有根據的 讓我知道人口是負成長 但是房價卻沒下跌的原因
是的，大多數人都忽略要從銀行視角來看
還是很多銀行願意承貸老屋阿. 哪怕是30.40年..
只是貸款成數僅6~7成而已 沒有說完全不給 別以偏概全吧
我們影片有說超過40年以上銀行會多加評估、至於50年以上的房屋，貸款基本上銀行認定來看為土地價值！
貸款成數6-7成就是阻力了，會讓房子的交易很難進行
還可以納入房屋集中度，看持有兩戶以上的人數是不是持續增多，資本社會一直是有錢人越有錢，據有土地房產也是種合法掠奪低資產民眾的方式，全世界包含共產或中國，好像都很難解決這個問題
說得很好, 頭腦清楚, 表達明確, 給一個大大的讚
我給你一個大大的擁抱～～
用銀行和現代人愛新不愛舊的角度來看 的確是為何房價一直下不來的原因
真的~
大家買房還是主力會選20年的房屋，說真的很少人會選40年、50年的老屋😅，如果家中有長輩的，可能也會因為需求換有電梯的房子呀
以這個論點, 用現在房價除以用年限50年, 還是遠高於租金, 所以買不如租(因為你說屋齡50年賣不掉), 人口減少會影響房價, 是只有在人口減少到打擊經濟面時就會發生, 例如因為勞動力減少導致人事成本過高, 公司無法營運, 進而外移到人力成本低的區域
你知道如何用錢滾錢，房子滾房子嗎？
一 經濟是會通膨的，10年前的麵和10年後的麵不一樣。
二 你持有6年房價漲就可以小換大，再來你是付房貸獲得一個房地產，而租金是幫別人付房貸。
三 再來誰會傻到一直持有50年不賣呢？
四 近期推行都市更新，危老重建及都市更新等，有些投資客會專門投資老房子等都更。
@@weysonlee8261 我只知道用流動性資產來錢滾錢, 還真不知道用不動產來錢滾錢, 在台灣買不動產就只能在台灣, 飛彈過來要跑也跑不了, 現金股票你要轉到哪個國家只是一兩天的事情, 看到俄烏戰爭還不懂嗎? 沒看到一堆人換美金往國外跑? 持有不動產你光轉移拿到錢就要一個月了, 更何況還要找買家
@@asd125968625 那請教你現在有房子了嗎？
你尚未進來過，怎麼會看到這樣一個時間呢
@@weysonlee8261 買賣過一次，套了一小筆錢出來，學到的就是很多房子很爛，住起來沒很舒服，但是卻賣很貴也有人買，手續成本太高，價差要超過10%才開始有賺，房仲還有稅收很高，實際利益不如預期，最後一手自住戶最可憐，承擔了前面持有者所有成本，很傻
真的 房子雖然多 但超過40年 銀行不願貸款 也無法成交
謝謝的支持！
想問那些不能被交易的老房子，最終的命運會是如何？是否會出現越來越多空置的老房，若該區空置老房越多，又會有甚麼影響，謝謝
小編是想到就想過去很多很繁華的舊城區沒落，當老屋多、高年齡者多，舊城區沒有釋出新房、都更，青壯年人口沒移入，勞動人口變少，會讓區域發展停滯...
房價是不會受到人多人少的影響，只有敢不敢跟著買，及買到的房子優不優,何時因房價高漲到脫不了手，而自爆（只要觀查銀行放貸越來越低，那時房子就是快爆了，現在還沒看到這情形，但現在銀行是開始擇優放貸成數高，那種和承辦講好的不在此言論），現在是在玩誰接最後一棒的遊戲，心臟不強的人，要考慮，以上是個人想法，大家能聊聊互相交流一下，我的想法並不全對
學到很多 謝囉
唐伯虎也穿越到2022嗎~🤣謝謝你的支持，歡迎持續瀏覽樂居影片！
所以沒有少子化房價會更貴
所以我們要支持少子化讓房價不要飆高
謝謝大家
我們沒有說這樣的結論唷~
少子化不用支持也必然會持續，房價還可能因地區時間而有上下波動，但少子化趨勢看起來不會有什麼疑慮
他根本沒有把繼承房屋供給放進來，未來賣壓會更大，買房剛性需求減少非常快，買房人口母數少，結婚更少，銀行貸款只是少部分影響
好清楚又簡單的說明，讓我一下就懂了!!!!! 謝謝您~
能讓大家快速了解數據以及真相、簡單明瞭是我們最大的核心🙏 謝謝支持
想請問新舊屋棟數指的是戶數嗎？
是的
請問手邊有老屋的話要如何退出市場呢？
整理後出售，多頭的時候，銀行的條件會比較鬆
分析很精彩!有道理
從沒聽過的分析論點，也很深入，值得參考
謝謝你的支持喔！
北部的房子賣掉，去南部現金買清，還有剩下退休金可花。
南部的房子也漸漸漲了～～
想請問，既然現在網路發達，WFH也因為疫情讓大家體驗過，又有高鐵，10年後房地產仍是地點地點地點嗎？謝謝 ：D （ps:看完以後釐清了一些原本思考上的盲點，謝謝！）
地點還是很重要，只是核心區的位置會轉換。例如火車站轉移到高鐵站、隨著捷運往外拓展，產生新的核心區
老屋大多持有在老一輩身上，對於都更意願不高加上贈與稅賦高也使得轉移困難，這也是老屋目前的困境。老屋最終剩餘價值就是被投資客拿來當作隔間套房出租給買不起房屋的低收入戶，在管線老舊及住戶素質參差不齊下，很容易就造成公安事件。新屋方面，由於老屋都更不易，都會地區土地供給量不足，也造成土地價格持續攀升，加上近期造價上揚，到最後也都是轉嫁到消費者身上。還有，房地產目前已經不是只有居住目的而已，更多被拿來做為金融工具操作，央行持續低利率，市場資金浮濫，即便房地合一稅上路也只是讓增加的稅賦移轉到下手，所以房價要跌喔很難~
大家有各個不同意見跟想法，都可以相互參考！
薪資族面臨 新房-高房價買不起；老房-無貸款買不起~ 只剩社會住宅 + 繼承 + 都更 ~
淡淡的哀傷～～
真的很有料👍
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台北市有些超過50年，但區位良好的房子，是否不在此限？
YES!實務上北市蛋黃，貸得款不只土地價值!
@@buttershuang7343 謝謝答覆。再請問，實務上除北市蛋黃區外，其他縣市的區位因素是否也會影響影片當中說的供給面（指50年以上房子）？
@@lotuszen1207 抱歉我說的也是不夠完整，畢竟現在50年以上屋也是極少數，北市蛋黃4x年老屋還是可以貸到高成數，至於其他地區，沒遇過，真不好意思。
@@buttershuang7343 不會的，第一次看到能在這麼短時間內把這個議題講的這麼清楚完整的就是你們。加油
@@lotuszen1207 我是路人
理智 溫和 客觀的分析！
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反正移工將要過來移民的政策要實現了😂到時他們會影響的是租金上漲😘魯空越來越難熬嘍❤️
魯空是什麼意思 小編還真的不知道~~😮
讚喔
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淺顯易懂 公開透明 優秀！
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雙北超過40年的老公寓地點不要太差一堆都可以貸八成30年，什麼50年我是覺得太偏頗啦，而且精華區沒什麼地可以蓋了，還不是要靠老公寓都更
只能希望有越來越多老公寓有都更了
是呀 東京福岡大阪名古屋 倫敦 建城比我們早 不就更老 後來房價都崩了嗎？ 貸不到嗎？能有更明確的數據比擬分析？
台北舉目望去 都是老房子 新屋根本屈指可數 但還不是一堆人搶著要 況且 台北房東可是把他們的房子是為金雞母 怎麼可能視為"死的物件" 城市過度的發展延伸出的城市病 目前根本沒有政策可以改善 最多就是興建合宜住宅 如果真的有效台北房價應該要降了
城市的過度開發延伸出的問題 覺得不單單房子 還有一堆超級棘手的 如果顆p這次做的很好 那蔣萬安就不會當選了！
很客觀且很棒的分享 謝謝
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有個疑問，可以被買賣的比例減少，並不代表可以被買賣的房子在減少吧？ @樂居
裡面的數字，是房子的戶數
影響房價高低的只有一條，就是人口成長或衰退。
日本已經告訴你們答案了，還有人執迷不悟，中國，台灣，韓國，房價高點也過了。
這兩年只不過是中期反彈，但是大家卻錯把反彈，當回升。
今年反彈結束，繼續跌！
謝謝您分享你的論點！
台北大安區50年的房子也沒有價為值？貸款不到？
土地的價值喔!
這觀點太屌了
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乾貨滿滿！謝謝創辦人不藏私分享！
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很客觀的分析。
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臺灣的地緣政治會讓持有房產有很大風險，至於少子化的影響無法預測未來才會知道，繼續看下去吧
新鮮，有趣！不無道理。
謝謝你的認同！整理數據不容易～樂居創辦人、小編會推出更多內容，請幫我們分享以及推薦唷～
滿棒的看法，謝謝版主。
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這是我聽過最好的觀點了
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實際上老屋貸款似乎沒那麼難貸
30年屋貸款8成30年還是一狗票吧？
感謝
這觀點有很大的錯誤，因為房屋是用20年房屋來看供給的話，那人口也應該用可工作人口也就是20-65歲人口計算才對，台灣在2025老年人口將超過20%來到超高齡化社會，可以工作的人口下降的幅度遠大於世界各國的平均值，這會導致有經濟能力買房的人少的幅度會遠大於房屋供給下降的幅度，而房屋買賣是預期漲價的心理來投資的，因此房價會下跌甚至崩盤只是時間問題，如果不信看對岸就知道了房價不是只漲不跌的ㄎㄎ。
講得很好，條件要對等才不會流於帶風向。
就你最客觀，管他房屋量，人口量。 有能力買房的人就是越來越少，還不會跌? 可憐那些被帶風向的韭菜。
對岸是因為政策問題，要不然漲翻了，老兄，看對岸最不準了好嘛
@@hbakery 我的意思是連對岸這麼相信房子只漲不跌的神話（投資方面舉例五大資產），現在房價都大跌了，更別提台灣了。
同意，我就在想說少子化那群人還在讀書呢~
奕農哥之後會有可能分析烏俄戰爭對房市可能的影響，或是遇上停滯性通膨時期的走勢分析嗎？
小編來看～目前短期還很難分析～
1.烏俄戰爭看多長，目前對房市的影響並不深 2.遇上的時候才看。因為要看政府的對應政策還有當時的科技
歪理，現在房屋自有率高達70-80%，而這兩年開始出生率低迷，當30年後大多數年輕人都繼承了父母的老房子，還是會因為老房子會有很多問題不好住，所以拒絕住繼承下來的房子，繼續堆高房價？
我可以不認同你的觀點 但我誓死捍衛你說話的權利~謝謝你提供的反饋，大家自有公評去看待每件事喔~
從2020年開始台灣就已經沒人口紅利，加上現在的房價已經高到一般人付擔不了，繼續炒房人口到2040年如果只剩2000萬人以下誰接現在超蓋的房子？日本，中國，美國都示範給台灣看了沒有永遠漲價的房價，還有中國如果強到認為可發動戰爭像俄國一樣就問台灣房價後果會如何？台灣的房價高到我認為一樣的錢該買在沒戰爭疑慮的國家，一顆飛彈台灣房價會掉到連1/10都沒人到的囧境。
很專業的分析，要加油
謝謝你們！喜歡我們的影片也幫我們訂閱分享更多人知道唷😍
建商不是一直在蓋新屋? 政府的老屋重建? 這些變因加上去呢?
台灣都更大概100:1吧,不用考慮~~哈
新屋都蓋在重劃區啊！市區根本沒什麼新屋
危老都更也只有台北才弄的起來，因為台北房價夠高重建有利潤才會吸引建商整合
蓋新屋狀況，有兩個變化你可以觀察一下。1.地點越來越外圍 2.整體推案的量相較以往的多頭年，其實是減少的 。老屋重建要看政府的態度。如果政府沒有積極作為，這些的供給很難起大作用
感謝分享~~
謝謝你的支持!
請教奕農哥，那麼自住型大樓是不是在屋齡30年內就要脫手了呢？第二個問題：既然房子會折舊，那自住型買家是不是也要將房價租金比列入考慮，還是說「自住沒差」呢？
自住等於你有剛需，那除非你在非都會區，不然4x在拋售也還來得及，尤其物件地段夠好，591上4x年的也不少見，且如果你會住到接近30年，要往年份更少又剛好適合也不用加價換的也不容易吧，還是以需求為主
不管自住與否，不動產價值估算方式應該是不變的
1.看你買哪裡，北部的中古屋值錢，南部比較差 2.應該反過來說，自住最好要買30年屋齡以內的房子，並不是說住到30年就要趕快賣掉。自住的話，還是以自身需求為優先，當房子不合適的時候才要換。買年輕一點的房子是讓你未來會有比較好的彈性做決策，但不用反客為主。3.租金比可以考慮，但現實的狀況是，租金的差異小，房價的差異大。因此較外圍、房價便宜的地方租金比會好，近市區、房價貴的地方，租金比會差。所以自住的話，這一點的排序我建議可以放後面一點
@@樂居李奕農 感謝您撥冗回覆
人口才是剛性需求， 目前的房價是很多複雜的因素操作上來的， 當人口迅速流失老化， 地段再好都一樣。
看一下中小學已經發酵的情形， 沒有人口， 再好的學校都一樣。
30年後 ，台灣會比現在少500萬人， 會產生多少的空屋，多少過剩的學校。 只能說不容樂觀。
30年後都是下一代的事了.....那你30年後再買好了
@@starktony5806 短視
現在直接開放移民了，30年後會不會少人還不好說，但我知道開放移民之後 租金市場會有變化，連帶房價變化。
就算人口真的變少，都市的房價還是不太會下來，因為大家都往都市擠，反而是偏鄉才有這問題
@@sakeru123 移民政策是不切實際的， 台灣沒有豐富的天然資源， 政治跟地緣關係也不利移民， 如果只是要靠移工的話，那就真的慘了。
大家把資源都放在房地產是不利的， 我現在市區的還可以租人， 雲林老家的根本沒人要。 不斷的把房地產推高， 對我這種衣食無缺的人沒有感受， 但是對未來的子子孫孫，只是悲慘。
@@xun3576 繼續惡性循環下去，現在很多行業早就在缺工了，斷層一定會發生。
看完覺得銀行對老屋只剩地的價值我相信，但還是不認同少子化對房價沒影響，覺得就是兩碼事
少子化當然對房價有影響，但這只是單方面針對需求面。
只考慮需求面無法解釋為何少子化仍舊造成房價高漲。
他們提出，還要考慮供給面，如果供給面減少幅度遠大於少子化的需求面，總需求仍大於總供給，那麼，房價依舊上漲，而且一人一屋的觀點，也是一廂情願。
影片觀點並非否認少子化對房價沒有影響，而是也要考慮其他方面。
因為少子化的時代還沒真正的來臨，現在高房價是被投資客炒出來的，最終他們也會像現在的大陸一樣
@@jessicalu1049 試問雞排一片從25元漲到65元，你會說雞排價格被投資客炒作嗎？ 其實不會。那麼，我們的房子從原本的500萬同步漲到1000萬，你會說是炒作嗎？
房價是有炒作，這是完全沒有錯的。
但，如果僅僅只是反應物價，十年只漲30%就好，我相信那個房價，還是有人說貴，畢竟金額大，如果一開始沒有上車，後面要追上難上加難。
看你這樣比就知道你邏輯不好
@@jessicalu1049 我不會批評你，但願聞高見。
持有稅比汽車還低 記得利以者只會一職囤防沒壓力 預期只漲不跌的情況只有台灣會發生
德國持有稅更低，可是大家都不願買房
少子化人口減少的情況下
吃雞排的人也應該減少
為何夜市雞排不跌反漲
重點在通貨膨脹
房價也是如此啊！
台灣有天災人禍戰爭政治問題，不動產投資風險不小。什麼時候被共同富裕，事事難料，靠動產為生的必然做多，漲聲停。但是，萬流必終入海，終究物極必反。
小編認為未來的事真的難料，但現況目前的影響是這樣！至於大家說長期未來來看，這個都有很多風險以及變數，就像以前都沒想過會有Covid-19、烏俄戰爭。
政策壓制 獲利壓縮 風險大 投資和自住現在都不適合 不要去當套牢投資客和建商的韭菜
未來人口老齡化 政府和醫院會建很多養老村來搶房東的生意 買房的會說現在不適合買房 來砸自己的飯碗嗎？
如果銀行不會貸款給50年的舊房 那賣50年舊房的人是在貴什嗎 舊房貴 新房貴 想賣貴的人 總想的出一些理由
如果舊房是公寓的話，是因為土地持分吧，還有地點。太多房子需要都更而還沒被都更了。
屁拉 日本跌比張的多太多了 只要不是都市都要跌
您有相關資料提供給小編嗎？小編來做功課看看~~
聽完後，我決定用租的，因為租房子的cp比較高。
那房東真的會很感謝你為他繳房貸
房東不租老人喔
我常用樂居，但這部錯得離譜耶，完全錯誤，講得好像老公寓真的沒買賣一樣。公寓佔總交易快一半，貸款能貸到七成，這隨便一查就知道的數字，怎麼會錯那麼離譜?
如果老屋真的那麼爛，那根本永遠不該買房，你現在花大錢買的新房以後也變老房呀，除非短期賣掉當投資客。你能買到一間永遠新的房子?
分析得有理使我茅塞頓開
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那照這樣講 高齡屋不就準備崩盤？
老屋翻新，即可繼續住，遠距工作越來越多，不一定要住在六都，放心2030年就是房價空頭開始，可參考”透視未來”一書
沒有賣壓就不會崩盤。高齡屋的持有者通常年紀大，寧願放著也不一定要賣
根本上帝視角。
100分
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給房產無腦多，我正在拋售手上房產，不婚單身人口老化繼承長輩房產，供給會遠遠大於需求
每戶人口平均數已經低於2.6人
真的已經炒房炒到極限
@@xun3576 7年級生單身人口約三分之一...現在新屋都1-2房暢銷..每戶人口平均數還會繼續減少
@@starktony5806 是啊 都單身 未來沒人接盤
@@xun3576 銀行接盤啊....賣不掉還是可以從銀行貸款出來啊..以房養老..這都不知道嗎??
@@starktony5806 哈
豁然開朗，3Q.
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