by the 4 factors you mentioned, after a while if Fed loosen the monetary policy again, and China zero COVID is completed, price will probably rise again? From history, I think outflow of human capital is short term.
One more factor, American dollars have risen 30% vs many currencies. The pact made devalued HKD not possible. Can only reflect in asset value. Therefore stocks have sunken 50%.Make your own conclusion on property value.
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好精準嘅計算…精準過好多自認樓市專家嘅專家
大話怕計數…用算式推演樓市合理跌幅
想補充一點…7成供滿樓其實有3-4成未供過樓
係之前北大水喉沖黎full pay 買
呢班黎緊會點做…睇下上水豪宅7000萬減2000萬都要賣就可以推斷到
@@chucheukwing5436
找不到估值計算方法？
美資2個月前唱跌3o%震倉，上個月已買入。
美國黑石基金（全球私募基金的翹楚）購長沙灣工廈2022年10月25日
「製造恐懼 ，富人開餐」
怪不得收$同盟，之前不斷唱淡HK磚，出力震倉。
方便俾美國低吸「弱貨落入强者手」
分析很獨到, 但同時也很易明白, 非常適合大眾收聽。立即 join 了 Patreon 支持，期待樓主的分享 💯
分析很全面，十分欣賞你的宏觀分析。值得支持！
好耶！金兄又出片了，我都期待你既片，真係長知識，重覆睇， 學到好多野！👍👍🔥🔥
好清晰既解析 一直都好想知多啲樓市波動既因素 今日長知識😁
好耐無見，一直期待你嘅新片，內容依舊豐富又高質!
Hi Issac，多謝你一直既支持!
中肯~~!!! 十分支持高質影片
分析中肯👍👍👍
最現實的事實，今天正在尋求社福協助的人士，相信百分之九十以上未有樓。已有樓而要求助社福協助的，相信比率很細！
樓價跌之前又唔見你出黎分析🫢事後孔明既野個個都識講啦
有幾點補充
按揭貸款係放鬆中，一千萬樓由6成按揭升到8成，仲可以放鬆到9成。一千萬以上的樓，仲未開始放鬆，所以仲有好大放鬆空間。加上壓測都隨利息上升而放鬆左。
講得相當客觀，只不過我有一樣幾唔認同係樓市並不是定息產品，因為定期產品如債劵/定期，優點是穩定，但缺點是跑輸通漲。而事實我地見到租金升幅大致上係追到通漲。雖然我地好難想像現時600萬既樓類到4800萬，但如果通漲咁嚴重到時4800萬可能真正既內含值只係而家既1000萬。正如20年前都無人會估到當年100萬唔洗既淘大而家5-600萬，純粹比較當年現時「百萬富翁」既人數都唔止6倍
This. Someone without a little bit of independent thinking might sell all their properties after watching this video.
@@miminipeepeeson1634 投資永遠有人賺有人蝕，如果有人就咁睇完一條20分鐘既片就好擔心賣樓，佢咁都唔配有足夠既智慧同能力去hold咁大筆錢，可能落街都會比祈福黨呃走。投資贏輸永遠只係自己負責，不能怪人。
分析不錯，但如觀看了此片段的網友們可再思考以下：
1. 貨幣貶值、通脹數據
2. 薪酬加薪比率
3. 歷年QE出現次數
4. 內地大學畢業人士失業率
5. 香港政府未減辣
6. 比較世界各地現時樓市價格
至於你提及的投資方案，你不妨說得更清楚詳細。
有憑有據的分析 非常之好
雖則有時吾係好明白
但我會聽多幾次
謝謝你的分享 💪💪
第一次睇您嘅片，講野好清楚，有條理
非常好的分析, 更正你一點, 根據業內人士透露, 香港唔係7成人供滿樓, 而係7成人無按揭, 當中包括供滿樓和未買樓人士, 地產經紀為增加銷售故意講成7成人供滿樓誤導大眾. 同埋呢個只係一個普查統計, 數字及百分比都唔係百分百準確的.
你對，點可能有7成人做咗業主呢，仲要供滿。政府起公屋來傻痴痴咩。
正確係:「全HK的業主中」，有7O%已供滿咗。大部分都供咗25至卅年，好多都分支了，用首置買按揭保險，1成首期上車。最高危的，係買了按揭保險的5%首期上車人仕。銀行職員+醫護人員，5%首置福利，只要大市回調5%，全批一定賬面負資產。不過，他們薪優糧準。
太可怕了，呢d工種的員工，如會断供收楼，全世界也已倒下了，才輪到他們。高招，嚇死境外人了，別來搶，次次给境外人搶貴了。
重有一個睇唔好樓市你無講，政府以前揾地難導致地價高，但未來有明日大愚;同埋新界大興土木(可能多一個九龍嘅地出現)
易明，又中肯。支持你。
Hi CK，多謝你支持!
多謝你客觀講
而家有好多藍絲...一味唱好, 唔太理智. 會誤導好多人
你的表達能力很好
但我相信大陸富豪賣大陸樓改投資香港的會比較多。除左而家高價樓吾使比稅外， 相信香港物業有保障過內地呀
天真呀,大陸富豪現在去新加坡買呀,多睇外國新聞
大陸富豪依家都虧緊錢
@@kkyung5623 香港樓回左不少， 有一定吸引力既
Thank you for the detailed analysis 😄🙏🏻🙏🏻🙏🏻
很有参考性.
多謝分析。有料到。
自住可以
投資樓其實仲要計埋
：管理費(1萬5) ＋ 差餉 ＋AA佣金(1萬)
仲有租出唔去個幾個月 空置 係負現金流(個個月嘅管理費)
唔好彩遇到租霸 （完租約仲要汁修 8K左右 ）
你計一年有12萬 實收可能得 8萬 加上咦家加息添
如果唔係賺賣出嘅高槓桿差價 投資港樓做咩 威俾人睇咩 ？
咦家100萬定期都得有 4%幾一年 仲要唔洗過銀行什麼壓力測驗
老人家都玩得 明眼人都知道今次銀行要出糧俾我了 哈
雖然你唔系樓市專家但係都學到野，多謝🙏🏻，但係講到虛擬貨幣就真係麻麻…原因是呢集主要係講香港嘅情況，去中心化是政治不正確。
似乎金生對樓市認識唔係太深。
1) 就算點樣睇都無可能不停買樓，因為冇人頭。就算肯俾重稅，第二個按揭已經係天方夜譚，除非你係超高入息一族。
2) 1000萬以上嘅樓之前最多只可以按五成。好似按到78成係近呢幾個月先放寬。
3) 將樓當為好似股票咁去睇，去計算回報好有問題。大部份人只係得一層樓自住用。樓價升跌，根本唔關你事。
仲有一樣好緊要的因素，就係買賣樓宇的transaction cost大到令人不能因短期價格波動而隨意買賣。地代一買一賣食咗2%，印花當2%，仲有空置裝修律師一大推費用。
只用回報率去分析樓市是將事情過度簡化。
香港很多人在未有SSD和寬鬆按揭的時候已經擁有很多物業，甚至結束了生意全部財富都是物業，因為物業年年升風險低，現在銀行利率高過租金回報率，很多投資者都會出售物業，就算得一層樓的人也不少是投資者，
李家超上任後已經改變了土地政策，大量增加土地供應，樓市前景都不看好。
收左老共錢
香港樓市不值得投資,出生率低,少子化,政治唔穩定,法治敗壞,失業等問題。MpF就是官商最佳證明。
政府上車了，國家隊都出了手。
如未見底，測量師+精算師，都唔會審批给政府庫房出手買嘢。
2022年11月8日週二 嘉里建設(00683)旗下筆架山低密度豪宅項目緹山早前招標售出別墅1號，成交價5.08億元，平均呎價約70841元，成交價創一手住宅銷售條例實施後九龍區一手洋房新高。今日有傳媒引述消息指，買家為中央人民政府駐香港特別行政區維護國家安全公署(國安公署)。
該別墅實用面積7171平方呎，屬5房5套間隔，單位的花園、天台、平台及梯屋面積分別為5014平方呎、1306平方呎、691平方呎及71平方呎，連3個住宅停車位。
深度 分析香港樓市的長遠發展 ,極有參考價值
希望你每周出片
Brilliant 超高質 可以很有條理 用公式將樓價下跌原因講出來
分析很好，簡潔清晰，很喜歡看
今次聽！又學到新知識👍謝謝
堅料 其他人講極都講唔中嘅points， 你一次過講中晒。
Btw 從你口氣睇得出，你都幾睇淡樓市，同我一樣
謝謝你的分享 💪💪
第一次聽，我就subscribe 咗你啦！😊加油呀！💪🏻💪🏻💪🏻
冰凍三尺，非一日之寒。香港樓市過去幾十年整體來說都是大升，未來又豈會那麼容易停滯。導致樓市升的原因有很多，不過最重要還是這三點：地少人多、民智水平低、資產階級太墮落。這三點並不容易改變，而香港不幸就是這三點都齊了，所以將來樓價只會繼續升。
最好野系你!做樓宇買賣嘅C生而家都悲觀睇跌喎!哈哈
快D幫手買多D!按足九成!正呀喂！
你入多幾層樓。
跌几年之后必然又会大涨，因为有通膨所以房价永远只会往上攀升，要不然今天的房价就不会那么贵了。
我认同你的看法，自己必须用逻辑思维去思考，不能听那些所谓的专家吹水。除非发生战争大动乱，香港人口大幅度降低或土地突然变大几倍，要不然香港的房价永远只会涨，目前是调整期而已。
租金回報得2%，銀行利率有4%多，還會加息，這個情況下，樓價只會跌！
by the 4 factors you mentioned, after a while if Fed loosen the monetary policy again, and China zero COVID is completed, price will probably rise again?
From history, I think outflow of human capital is short term.
多謝你的意見，我投資crypto currency賠錢100000.00我的crypto給人偷走咗。請指教如何追蹤這些錢？
希望樓價返回沙士價。我很想在香港買間細屋，久不久住下香港
分析合理！👍🏻👍🏻👍🏻
上半部樓市分析頭頭是道，點解下半part sell crypto 又唔講下用你講條「收租回報率」formula 計下值幾錢？🙊
全面中肯
经济周期就是这样，历史永远都在重复，管理好风险就可以了，简单不过😝😝😝
對的，風險管理正是投資最最最重要的要素。
香港樓市下跌不崩盆就是经济循环時间勝利只要疫情开復正常世界经济流通市埸就有生机
期待睇你拍新片
聽波叔左一句「虛擬」，右一句「虛擬」，其實十分刺耳，有心推廣係唔會用呢啲具誤導性詞彙。睇黎都係吹水多，不過，香港推唔推廣對加密貨幣市場應該無乜影響😂
此平台的評論。👍
幣就系龐氏騙局，你知、我知、嗰個單眼佬都知。所有系幣圈嘅人都知，只系裡面嘅人都希望人地唔知
經濟根本好好，上兩個月我去美國/韓國/日本，好多香港人出外消費，飛機全滿，如果唔好，點解咁多錢去玩？唔好分柝，出去自己睇睇感受真的世界。
支持🎉
Good talk ..... thank you ...
香港很多地方工資，物價，生活集費支出，不成正比。有能力拱樓就必定不會選擇租樓，群業主扮演吸血鬼，吸人家辛苦錢自己享受，甚至吸到儲首期都困難。收入有限巿民去住劏房，一點安全也沒有，一但火警多戶人命仔及及可危？香港租金及劏房應要考慮監制。香港住屋問題多，年青人完成大學也難上車，社會轉變就業不穩定，分分鐘公司結業冇工作。如果供樓更糟糕，到時冇錢繼續供樓被銀行收樓，不知何去何處？香港住屋問題，年青一代怎能敢結婚，生子女？顧好自己已艱難，所以沒有住屋就不要結婚及生孕，否則社會只有更多無辜小寶寶來受苦。
影響crypto的四大齒輪
1. 租金回報 : 持有bitcoin係無息收的, 利息回報為0%
2. 利率 : 美國大幅加息, 融資炒bitcoin成本大增.
3. 按揭成數/槓桿比率 : 因為無監管,bitcoin期貨可以玩到100倍槓桿, FTX更可以空手套白狼。
4. 人口數量 + 人口結構 : a)人口數量:FTX 破產,幣圈現逃亡潮,玩家銳減.人口結構:連最遲鈍兼最燈的港府都突然間對crypto有興趣,你都咪話唔驚.
純粹亂up搏君一笑勿認真😁
絕對不是讲少，4点留言，才是最有價值
One more factor, American dollars have risen 30% vs many currencies. The pact made devalued HKD not possible. Can only reflect in asset value. Therefore stocks have sunken 50%.Make your own conclusion on property value.
如果政府講嘅就係方向
咁果D 咩中藥港 數碼港 鈕倫港 掂晒啦
大灣區無爛尾樓啦
科學園無定期啦
政府話搞你都好信 咁祝你好運
專業。中肯👍🏿
多謝YK支持!
讚
楼市是顶不过二次回归才真！
分析得非常好
我仍然認同片主講野係客觀都十分數理化。
但兩個月既今日睇番，股市2個月已反彈近4成，樓市1月開始都升番..
是否證明分析未及全面，仍有好多睇唔到既部份?
當然都可以用一切都係泡沫解釋
請問你仲咁叫人去買加密貨幣，蝕咗係唔係你有得賠㗎,香港政府做嘢一定啱嘅咩
如果港幣跟美元脫鉤，下試一對十,樓價可要跌7成!
另外，市場特別美聯署認為未來息口上升要減慢，同通脹會減慢。息口上升勢頭可以持續幾久？未來3至6個月，息口已有機會由升轉跌
終於等到出片啦✌️✌️
多謝你支持!
香港樓價未來幾年是否持續下行？
10% each year.
Really long time no “see”! Thanks for yr time to make this video!
客氣了，多謝你支持!
咁super rich加按曬d資產後去做定期存款未賺硬息差？
的確係-.- 個遊戲規則係有啲唔公平。因為銀行"貸出"資金時，其他人的錢並沒有減少，但新增的銀行存款受法律保障，是貨幣供應的一部分。而貸出30年的按揭時，並無30年的定存，銀行是基於部分存款準備金制度，做了Maturity transformation 的操作，創造新的貨幣。所以正如片中所說，銀行貸款後的信貸擴張是創造貨幣供應的來源。貨幣供應受利率、宏觀審慎措施和邊際資產價格限制。宏觀審慎措施包括片中所說的槓桿比率，壓力測試等。
加按後的錢是新增貨幣，但由於這些錢由於受上述利率、宏觀審慎措施和邊際資產價格的限制，不會比現有的貨幣存量多太多。由於很多存量的貨幣未必會做最高息的定期，這些有足夠抵押品的"super rich"的確可以\小心格價而賺到息差。
@@y001536 加按借ge rate都係2.5%分15~30年還，但做1~2年定期就零risk 4%, 最少賺1.5%保證，所有跌市如果有能力ge ,其實都無乜受影響，反而賺得仲多左，跌市死ge係供5到樓失業個班人
香港樓市可沽空🤗
good
十分期望下一個影片會講下貨幣債市
Good
多謝分析, 可以講下美元見頂, 對美股, 美債和世界經濟有什麼影響嗎?
咁blockchain基礎技術又係點呢？
土地和樓市需回歸与市民購買力掛钩，解决地產霸權，否則必亡。
😂三個金融才俊，分析港樓，卻全部都將希望寄託在大陸，能否如沙士之後，自由行嘅消費能力谷催市道，係唔係真係又會如願？依家環境大陸人同之前經濟狀況，會唔會一樣？問題係香港做為一個國際化市場都會，而且港樓價已經頂在全球之顛，全世界寬鬆貨幣環境逆轉，全世界樓資產都係度深度跌緊，大陸都唔係例外，大陸專才移民要成為港樓價支持新力軍，究竟🈶️幾多人呀？🈶️時想像力豐富，但係現實就係殘酷！
1年後再返黎笑下你先。。。
@@chowbarry1547 中國大量資金外逃,亦唔會揀去香港,外滙扣除內、外債已經有超過二千億美元負數, 仲話要玩內循環,加上美國制裁, 仲會有幾多錢去撐香港樓同股? 出年我驚你笑唔出喎
前面嘅風景，究竟你會笑定係笑唔出，都未知。
不如番大陸睇吓。住吓…
大陸? 仲好似以前咩…乜廠都收哂皮啦…單都一定比以前少, 唔好話仆直, 都一定冇以前咁有, 睇大陸? 不如睇吓馬桶…
@@chowbarry1547 一年後返黎睇下邊個笑到最後先
舊樓年期舊,都要五六百萬,買唔過
何為急跌？10%20%30%
果time.frame如何機算？
睇你之前的視頻介紹左好多次luna 哈哈哈
吾系理由80年代16里一樣供楼如何
好清楚好客觀
事后孔明，咁叻估吓以後又點
gd
正
👍
請問在哪裡購買bitcoin最安全？
將來講元變陰司幣，十億元一間屋係基本入門。
請問一下，金兄現時有無任何物業？ 參考一下，謝謝
蹅樓蹅得咁盡，因為要sale自己認受嘅加密貨幣
咁講法，加息會推低樓價？請問聲美國啲樓價有冇跌😂⋯⋯
Good show ！👍
Long time no see ....
Hi Roy，多謝支持!
跌眣跌
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漁港用加密貨幣目的你知道嗎？請提醒subscriber
好好笑。係張圖畫雙頂
你可不可以對明年股市的情況作出預測嗎？
點睇Ftt
＂急跌“一两個%駛吾駛禁兴奮? 升就升二三十個%都無人講
你講 d o野都幾 on9 ........ 😄