Qui in Svizzera nessuno chiede la fidejussione. Però nel 100% dei contratti di affitto viene chiesto al locatario di presentare un estratto del registro esecuzioni. Chi in passato non ha pagato anche solo un mese di affitto, o una bolletta della luce, o una rata della carta di credito, la fattura del dentista, ecc., finisce in questo registro, e quando sta per stipulare il contratto di affitto il locatore può vedere queste mancanze. È una cosa molto utile per valutare un po' il curriculum complessivo del locatario non solo nei riguardi degli affitti ma di qualsiasi altro tipo di pagamento, e secondo me dovrebbe essere applicata anche in Italia. Resta comunque il fatto che se uno non ha i soldi per pagare l'affitto (ad esempio perché aveva un'attività autonoma che ha chiuso, e non ha quindi diritto alla disoccupazione), questi soldi in Svizzera (ma anche in Germania, Olanda, Danimarca, UK, ecc.) li riceve dallo Stato, mentre in Italia lo Stato ti dice che puoi attaccarti al tram.
interessante, però presuppone che tutto sia tracciato: il precedente contratto di affitto registrato all'agenzia delle entrate (mentre molti proprietari affittano in nero), fatture varie pagate con carte, ecc... con tutto il nero che c'è in Italia, la stessa capacità reddituale è meramente un'ipotesi
@@danielageraldini7770 Esatto, si parla ovviamente di contratti o servizi in regola, anche se il sistema è un po' diverso da quello italiano, visto che in Svizzera non esiste un corrispettivo dell'agenzia delle entrate né un codice fiscale come quello italiano da inserire in un contratto qualsiasi. Il pagamento può anche avvenire in contanti o con versamento bancario. Le fatture sono di solito accompagnate da bollettino di versamento con un identificativo. Se uno non paga, è molto facile dimostrare che non ha pagato. Bastano quindi nome, cognome e indirizzo, e si può fare un precetto con inserimento del debitore nel registro summenzionato. Un estratto di questo registro è sempre richiesto dai locatori, ma spessissimo anche dai datori di lavoro, che in tal modo possono farsi un quadro più completo di chi stanno andando ad assumere.
@@danielageraldini7770 be' se affitti in nero il problema non si pone, innanzitutto perché guadagni di più e anche ti capitasse uno sfratto lo paghi con i soldi rimasti in tasca dalle tasse non pagate e inoltre se affitti in nero ti costa meno pagare un albanese (o rumeno o chiunque altro, era solo per esempio) che con le buone maniere ti butta fuori l'inquilino moroso in 1 settimana, piuttosto che pagare un avvocato ed eseguire uno sfratto con ufficiale giudiziario che va da 6 mesi a 3 anni se sei sfigato... In casi limite anche più di 3 anni. Purtroppo in Italia l'unico modo sicuro è affittare in nero e affidarsi a persone "gentili" che in caso di morosità intervengano in tempi brevi. Oppure come ho fatto io, fai affitto breve e ti togli il problemi al 100%.
Ciao Jacopo, andrebbe secondo me aggiunto al tuo ottimo video (complimenti anche per questo contributo) un ragionamento a parte legato alla conoscenza de visu dell'inquilino stesso che per me è fondamentale, alle domande da fargli e i controlli che si possono effettuare, che personalmente fanno parte del mio modo di agire.
La questione della % di persone non paganti in base al canone andrebbe rapportata in base a quanti affitti vengono stipulati per ogni fascia di canone. Se solo il 6% dei non paganti rientra nella fascia di canone 750+, ma solo il 10% degli affittuari chiede tale cifra, quel 6% non è poi così basso.
Personalmente ho in affito la mia casa da 10 anni senza mai aver saltato 1 mese. Ho affittato solo e sempre con fidejussione a prima richiesta di 2500 euro. Se non hai 2500 sul conto da congelare allora molto probabilmente non pagherai in caso di difficolta. Brutto da dire ma la legge tutela gli inquilini e non i proprietari.
sono tutti ottimi consigli, e già li applico, ma quando vai davanti al giudice ,purtroppo, quest'ultimo gli fa fare un piano di rientro che non viene mai onorato e ci vogliono in media 2 anni per buttarli fuori(sempre considerando che lui, non versi nessuna rata e rimanga sempre moroso,altrimenti si riparte da zero)
E' per questo che bisogna evitare di andare davanti al giudice, stipulando l'atto direttamente dal notaio. Ho scritto un commento in proposito proprio sotto questo video, poc'anzi.
Ciao, ti seguo sempre perche' sei competente e chiaro, sono un proprietario, e mi permetto di aggiungere una precisazione sulla assicurazione, e cioe', che si garantisce un tot. di mensilita', ma nel caso l'inquilino perda il lavoro, ma se questo decide di non pagare (pur lavorando con regolarmente stipendiato), l'assicurazione non copre, perche' viene meno la clausula della disoccupazione.
Le assicurazioni hanno diverse criticità, le sconsiglio altamente, è sempre preferibile la fidejussione bancaria, oppure un garante privato (come un genitore ad esempio titolare di un appartamento di proprietà). La invito anche al leggere il mio commento in questo post medesimo circa i vantaggi di stipulare il contratto di locazione dal notaio.
Con riferimento ai dati che hai portati, li avevo già visti su qualche pagina, dunque penso siano estrapolati da lì. Al di là di tutto vorrei comunque portare alla vostra attenzione, ed eventualmente all'attenzione del gestore medesimo di questo canale, una modalità di affitto classico ben poco conosciuta/utilizzata, che è la stipula del contratto sotto forma di atto pubblico dal notaio. La stipula eseguita in questa modo, è praticamente una certezza del diritto del locatore. Il titolo così costituito è, infatti, un titolo esecutivo, al pari della sentenza di un giudice. Per non tirarla per le lunghe, questo significa che per il locatore vi sono due vantaggi: se l'inquilino smette improvvisamente di pagarvi la pigione, dopo i 20 canonici giorni non dovrete adire al giudice, ma potrete adire direttamente all'ufficiale giudiziario. Ipotizzando anche i 3 canonici accessi, significa che entro 3 mesi l'inquilino è fuori di casa con le sue valigie. Il secondo vantaggio, è che il titolo così costituito è esecutivo anche per la riscossione delle somme. In astratto, dunque, al ventesimo giorno, insieme allo sfratto possono essere riscosse coattivamente anche le somme, creando una situazione in cui potenzialmente l'ingiunzione di pagamento è tanto veloce, che l'inquilino mentre è ancora in casa vostra in attesa dello sfratto, ha già i conti correnti o lo stipendio pignorati. Ovviamente, è comunque preferibile che in contratto sia inserito anche un garante, in modo da avere due diversi soggetti da cui ipoteticamente andare a riscuotere le vostre somme. Il costo di questo atto è per il locatore irrilevante, infatti il relativo costo può essere addebitato al 100% all'inquilino. Normalmente si dovrebbe fare a metà ma è solamente una consuetudine, casa mia regole mie, o ti sta bene o vai da un'altra parte.
Grazie per la specifica! Effettivamente fa risparmiare tempo essendo già titolo esecutivo, ma non lo usa nessuno nelle locazioni di valori “normali” (probabilmente per il costo). Comunque informazione di grande valore 😊
Il problema di base è che gli affitti non sono proporzionati agli stipendi base. Se lo stipendio medio è 1200/1400 euro al mese non puoi chiedere 700/800 € per un bilocale (nelle grandi città)
Si è un problema dovuto però alle leggi di mercato. Secondo me se aumentasse l’offerta di appartamenti per affitti a medio lungo termine i canoni potrebbero abbassarsi
Io ho sempre chiesto ed ottenuto fideiussione bancaria a prima richiesta, per affitto commerciale. Ultimamente pero è sempre piu difficile averla. Ho letto pero che c'è la possibilta di chiedere una "garanzia affitto", che sarebbe diversa dalla cauzione, e che puo essere di mensilita pari a quelle del fid. Quindi anche sei/dodici mesi. È corretto? Grazie e complimenti per i video
Volevo farti una domanda. Il mio proprietario di casa mi ha fatto un nuovo contratto di casa scaduto quello vecchio. Il problema e che mi ha aumentato l'affitto di oltre 150 euro. Senza riportare alcun miglioramento alla casa. Dentro la casa ho una media di 4 gradi in più rispetto all'eterno. E legale tutto cio? puoi affittare una casa con una disperzione del calore cosi alta ?
Buon giorno jacopo, una clausola da inserire nel contratto di locazione che ti vorrei proporre è "il termine essenziale" art. 1457 codice civile. In questo modo il conduttore ovvero l'inquilino sarebbe gia nello stato di inandepienza, evitando in questo modo l'iter della lettera che lo intima ad adempiere entro un congruo termine di 15 gg e gli ulterioriori 2 mesi (vado a memoria) che devono trascorrere per essere inadempiente. Una clasusola che pochi conoscono ma che fa la differenza. Tu che ne pensi?
Lo stato di morosità e la richiesta di sfratto possono essere inderogabilmente richiesti dopo 20 giorni, ogni patto contrario è nullo. La invito piuttosto a visionare il mio commento proprio in questo post circa i vantaggi di stipulare dal notaio.
@giangra92 mi scusi, lei parla dello stato di morosità, io invece parlavo della costituzione di inadempimento fase premorosità come elemento essenziale per la messa in mora.
@@andreaandry9870 L'inquilino non può essere messo in mora prima di venti giorni, nemmeno salvo diversi accordi, e può essere messo in mora dopo venti giorni, anche se non è esplicitato in contratto. Con riferimento alla lettera di messa in mora inoltre è facoltativa, serve solamente come tentativo bonario se proprio si vuole fare (di solito non serve a nulla), ma dopo 20 giorni Lei può già partire con lo sfratto.
@@giangra92 concordo con cio che dice, forse non ci siamo capiti. Io mi riferivo solo all'efficacia di per se del art. 1454 che produce l'immediata risoluzione del contratto.
@@andreaandry9870 Si, io avevo capito ma mi sono spiegato male, cerco di spiegarmi meglio. Lei può anche inserire una clausola risolutiva espressa, il "problema" è che per farla effettivamente valere, deve avviare un giudizio ordinario, che ha una durata decisamente superiore a quella di uno sfratto per morosità, che è un giudizio sommario (senza contare che se nel frattempo l'inadempienza viene sanata, sebbene tardivamente, il giudice dopo due anni di causa potrebbe dare ragione all'inquilino e tenerlo dentro). In buona sostanza a conti fatti, non serve a granché. Piuttosto è più utile inserire una penale di questo genere: il ritardato pagamento oltre i 10 giorni, comporta una penale di 350€ in favore del locatore. Questa si che può essere pretesa in tempi "rapidi" con un decreto ingiuntivo ed essere usata come "arma".
Il problema è il recesso nel contratto 4+4. Il contratto dell' inquilino scade, primo rinnovo il1febbraio 2025,mandato la raccomandata a/r con motivazione. Adesso si è data alla macchia😂
Condivido al 100%, soprattutto per la bancaria. Per quanto sia difficile trovare persone disposte ad accettare tale requisito, vale la pena attendere...
@@biagioroggia6439 Al giorno d'oggi non è particolarmente difficile, di inquilini ce ne sono a migliaia e di appartamenti pochi, qualsiasi condizione mettiate, prima o poi qualcuno la accetterà. Non scendete a compromessi.
ok ma se i dati non sono normalizzati per demografia (vecchi/giovani, uomini/donne) sono normalizzati per qualche altro criterio ? Quando dici "il 69% degli inquilini morosi è concentrato nella fascia più bassa del canone" stai tenendo conto che la maggior parte degli affitti sono in quella fascia ? in altre parole hai normalizzato per il numero di affitti di ogni fascia ?
Qui in Svizzera nessuno chiede la fidejussione. Però nel 100% dei contratti di affitto viene chiesto al locatario di presentare un estratto del registro esecuzioni. Chi in passato non ha pagato anche solo un mese di affitto, o una bolletta della luce, o una rata della carta di credito, la fattura del dentista, ecc., finisce in questo registro, e quando sta per stipulare il contratto di affitto il locatore può vedere queste mancanze. È una cosa molto utile per valutare un po' il curriculum complessivo del locatario non solo nei riguardi degli affitti ma di qualsiasi altro tipo di pagamento, e secondo me dovrebbe essere applicata anche in Italia. Resta comunque il fatto che se uno non ha i soldi per pagare l'affitto (ad esempio perché aveva un'attività autonoma che ha chiuso, e non ha quindi diritto alla disoccupazione), questi soldi in Svizzera (ma anche in Germania, Olanda, Danimarca, UK, ecc.) li riceve dallo Stato, mentre in Italia lo Stato ti dice che puoi attaccarti al tram.
interessante, però presuppone che tutto sia tracciato: il precedente contratto di affitto registrato all'agenzia delle entrate (mentre molti proprietari affittano in nero), fatture varie pagate con carte, ecc... con tutto il nero che c'è in Italia, la stessa capacità reddituale è meramente un'ipotesi
@@danielageraldini7770 Esatto, si parla ovviamente di contratti o servizi in regola, anche se il sistema è un po' diverso da quello italiano, visto che in Svizzera non esiste un corrispettivo dell'agenzia delle entrate né un codice fiscale come quello italiano da inserire in un contratto qualsiasi. Il pagamento può anche avvenire in contanti o con versamento bancario. Le fatture sono di solito accompagnate da bollettino di versamento con un identificativo.
Se uno non paga, è molto facile dimostrare che non ha pagato. Bastano quindi nome, cognome e indirizzo, e si può fare un precetto con inserimento del debitore nel registro summenzionato. Un estratto di questo registro è sempre richiesto dai locatori, ma spessissimo anche dai datori di lavoro, che in tal modo possono farsi un quadro più completo di chi stanno andando ad assumere.
@@danielageraldini7770 be' se affitti in nero il problema non si pone, innanzitutto perché guadagni di più e anche ti capitasse uno sfratto lo paghi con i soldi rimasti in tasca dalle tasse non pagate e inoltre se affitti in nero ti costa meno pagare un albanese (o rumeno o chiunque altro, era solo per esempio) che con le buone maniere ti butta fuori l'inquilino moroso in 1 settimana, piuttosto che pagare un avvocato ed eseguire uno sfratto con ufficiale giudiziario che va da 6 mesi a 3 anni se sei sfigato... In casi limite anche più di 3 anni. Purtroppo in Italia l'unico modo sicuro è affittare in nero e affidarsi a persone "gentili" che in caso di morosità intervengano in tempi brevi. Oppure come ho fatto io, fai affitto breve e ti togli il problemi al 100%.
Ciao Jacopo, andrebbe secondo me aggiunto al tuo ottimo video (complimenti anche per questo contributo) un ragionamento a parte legato alla conoscenza de visu dell'inquilino stesso che per me è fondamentale, alle domande da fargli e i controlli che si possono effettuare, che personalmente fanno parte del mio modo di agire.
La questione della % di persone non paganti in base al canone andrebbe rapportata in base a quanti affitti vengono stipulati per ogni fascia di canone.
Se solo il 6% dei non paganti rientra nella fascia di canone 750+, ma solo il 10% degli affittuari chiede tale cifra, quel 6% non è poi così basso.
Personalmente ho in affito la mia casa da 10 anni senza mai aver saltato 1 mese. Ho affittato solo e sempre con fidejussione a prima richiesta di 2500 euro. Se non hai 2500 sul conto da congelare allora molto probabilmente non pagherai in caso di difficolta. Brutto da dire ma la legge tutela gli inquilini e non i proprietari.
sono tutti ottimi consigli, e già li applico, ma quando vai davanti al giudice ,purtroppo, quest'ultimo gli fa fare un piano di rientro che non viene mai onorato e ci vogliono in media 2 anni per buttarli fuori(sempre considerando che lui, non versi nessuna rata e rimanga sempre moroso,altrimenti si riparte da zero)
Concordo
E' per questo che bisogna evitare di andare davanti al giudice, stipulando l'atto direttamente dal notaio. Ho scritto un commento in proposito proprio sotto questo video, poc'anzi.
Ciao, ti seguo sempre perche' sei competente e chiaro, sono un proprietario, e mi permetto di aggiungere una precisazione sulla assicurazione, e cioe', che si garantisce un tot. di mensilita', ma nel caso l'inquilino perda il lavoro, ma se questo decide di non pagare (pur lavorando con regolarmente stipendiato), l'assicurazione non copre, perche' viene meno la clausula della disoccupazione.
Le assicurazioni hanno diverse criticità, le sconsiglio altamente, è sempre preferibile la fidejussione bancaria, oppure un garante privato (come un genitore ad esempio titolare di un appartamento di proprietà). La invito anche al leggere il mio commento in questo post medesimo circa i vantaggi di stipulare il contratto di locazione dal notaio.
Con riferimento ai dati che hai portati, li avevo già visti su qualche pagina, dunque penso siano estrapolati da lì. Al di là di tutto vorrei comunque portare alla vostra attenzione, ed eventualmente all'attenzione del gestore medesimo di questo canale, una modalità di affitto classico ben poco conosciuta/utilizzata, che è la stipula del contratto sotto forma di atto pubblico dal notaio. La stipula eseguita in questa modo, è praticamente una certezza del diritto del locatore. Il titolo così costituito è, infatti, un titolo esecutivo, al pari della sentenza di un giudice. Per non tirarla per le lunghe, questo significa che per il locatore vi sono due vantaggi: se l'inquilino smette improvvisamente di pagarvi la pigione, dopo i 20 canonici giorni non dovrete adire al giudice, ma potrete adire direttamente all'ufficiale giudiziario. Ipotizzando anche i 3 canonici accessi, significa che entro 3 mesi l'inquilino è fuori di casa con le sue valigie. Il secondo vantaggio, è che il titolo così costituito è esecutivo anche per la riscossione delle somme. In astratto, dunque, al ventesimo giorno, insieme allo sfratto possono essere riscosse coattivamente anche le somme, creando una situazione in cui potenzialmente l'ingiunzione di pagamento è tanto veloce, che l'inquilino mentre è ancora in casa vostra in attesa dello sfratto, ha già i conti correnti o lo stipendio pignorati. Ovviamente, è comunque preferibile che in contratto sia inserito anche un garante, in modo da avere due diversi soggetti da cui ipoteticamente andare a riscuotere le vostre somme. Il costo di questo atto è per il locatore irrilevante, infatti il relativo costo può essere addebitato al 100% all'inquilino. Normalmente si dovrebbe fare a metà ma è solamente una consuetudine, casa mia regole mie, o ti sta bene o vai da un'altra parte.
Grazie per la specifica! Effettivamente fa risparmiare tempo essendo già titolo esecutivo, ma non lo usa nessuno nelle locazioni di valori “normali” (probabilmente per il costo).
Comunque informazione di grande valore 😊
ciao nel video non consideri l'affitto a stanze per studenti .. potresti fare sull'argomento un video dedicato? grazie :)
Il problema di base è che gli affitti non sono proporzionati agli stipendi base.
Se lo stipendio medio è 1200/1400 euro al mese non puoi chiedere 700/800 € per un bilocale (nelle grandi città)
Si è un problema dovuto però alle leggi di mercato. Secondo me se aumentasse l’offerta di appartamenti per affitti a medio lungo termine i canoni potrebbero abbassarsi
Bravo!!! Ottimo canale... Vale la pena seguire i tuoi video, ho scperto il tuo canale da poco...
Ottima spiegazione
Grazie dei consigli, ma rimane comunque un problema locare un immobile soprattutto se da tale locazione si dovesse ricavare reddito da sussistenza!
Io ho sempre chiesto ed ottenuto fideiussione bancaria a prima richiesta, per affitto commerciale. Ultimamente pero è sempre piu difficile averla. Ho letto pero che c'è la possibilta di chiedere una "garanzia affitto", che sarebbe diversa dalla cauzione, e che puo essere di mensilita pari a quelle del fid. Quindi anche sei/dodici mesi. È corretto?
Grazie e complimenti per i video
Volevo farti una domanda. Il mio proprietario di casa mi ha fatto un nuovo contratto di casa scaduto quello vecchio. Il problema e che mi ha aumentato l'affitto di oltre 150 euro. Senza riportare alcun miglioramento alla casa. Dentro la casa ho una media di 4 gradi in più rispetto all'eterno. E legale tutto cio? puoi affittare una casa con una disperzione del calore cosi alta ?
Se è una casa la può affittare, poi sul canone va capito se stai pagando qualcosa di giusto per il mercato
Buon giorno jacopo, una clausola da inserire nel contratto di locazione che ti vorrei proporre è "il termine essenziale" art. 1457 codice civile. In questo modo il conduttore ovvero l'inquilino sarebbe gia nello stato di inandepienza, evitando in questo modo l'iter della lettera che lo intima ad adempiere entro un congruo termine di 15 gg e gli ulterioriori 2 mesi (vado a memoria) che devono trascorrere per essere inadempiente.
Una clasusola che pochi conoscono ma che fa la differenza.
Tu che ne pensi?
Lo stato di morosità e la richiesta di sfratto possono essere inderogabilmente richiesti dopo 20 giorni, ogni patto contrario è nullo. La invito piuttosto a visionare il mio commento proprio in questo post circa i vantaggi di stipulare dal notaio.
@giangra92 mi scusi, lei parla dello stato di morosità, io invece parlavo della costituzione di inadempimento fase premorosità come elemento essenziale per la messa in mora.
@@andreaandry9870 L'inquilino non può essere messo in mora prima di venti giorni, nemmeno salvo diversi accordi, e può essere messo in mora dopo venti giorni, anche se non è esplicitato in contratto. Con riferimento alla lettera di messa in mora inoltre è facoltativa, serve solamente come tentativo bonario se proprio si vuole fare (di solito non serve a nulla), ma dopo 20 giorni Lei può già partire con lo sfratto.
@@giangra92 concordo con cio che dice, forse non ci siamo capiti.
Io mi riferivo solo all'efficacia di per se del art. 1454 che produce l'immediata risoluzione del contratto.
@@andreaandry9870 Si, io avevo capito ma mi sono spiegato male, cerco di spiegarmi meglio. Lei può anche inserire una clausola risolutiva espressa, il "problema" è che per farla effettivamente valere, deve avviare un giudizio ordinario, che ha una durata decisamente superiore a quella di uno sfratto per morosità, che è un giudizio sommario (senza contare che se nel frattempo l'inadempienza viene sanata, sebbene tardivamente, il giudice dopo due anni di causa potrebbe dare ragione all'inquilino e tenerlo dentro). In buona sostanza a conti fatti, non serve a granché. Piuttosto è più utile inserire una penale di questo genere: il ritardato pagamento oltre i 10 giorni, comporta una penale di 350€ in favore del locatore. Questa si che può essere pretesa in tempi "rapidi" con un decreto ingiuntivo ed essere usata come "arma".
Il problema è il recesso nel contratto 4+4.
Il contratto dell' inquilino scade, primo rinnovo il1febbraio 2025,mandato la raccomandata a/r con motivazione.
Adesso si è data alla macchia😂
La medicina giusta anti scrocconi si chiama fidejussione bancaria o assicurativa.
Condivido al 100%, soprattutto per la bancaria. Per quanto sia difficile trovare persone disposte ad accettare tale requisito, vale la pena attendere...
@@biagioroggia6439 Al giorno d'oggi non è particolarmente difficile, di inquilini ce ne sono a migliaia e di appartamenti pochi, qualsiasi condizione mettiate, prima o poi qualcuno la accetterà. Non scendete a compromessi.
@@biagioroggia6439io in 10 anni e 2 inquilini ho subito avuto le 2 fidejussioni e mai person un mese.
Societa maschilista quando ci sono i doveri o il materialismo, quindi il portafogli.. societa femminista per TUTTO il resto..
ok ma se i dati non sono normalizzati per demografia (vecchi/giovani, uomini/donne) sono normalizzati per qualche altro criterio ? Quando dici "il 69% degli inquilini morosi è concentrato nella fascia più bassa del canone" stai tenendo conto che la maggior parte degli affitti sono in quella fascia ? in altre parole hai normalizzato per il numero di affitti di ogni fascia ?
Certo si dovrebbe vedere quanto contratti di affitto vengono stipulati per i vari importi per fare una analisi ancora più precisa
❤
Ma gli interessi sulla cauzione vanno corrisposti sempre? Oppure inserendo che la cauzione nel contratto è infruttifera si può evitare?
Alla parola maschilismo messo dislike e cambiato video.
Ciao.
Preferisce rimanere ignorante. Fatti suoi.