COMMENT CALCULER LA RENTABILITÉ D’UN BIEN (+ UN AUTRE TAUX QUE TOUT LE MONDE OUBLI DE CALCULER) !
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- Опубликовано: 14 июн 2016
- ► COMMENT CALCULER LA RENTABILITÉ D’UN BIEN (+ UN AUTRE TAUX QUE TOUT LE MONDE OUBLI DE CALCULER) !
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Dans cette vidéo, je me pose avec un cahier pour calculer si le studio que je compte acheter va être rentable ou pas. Je te parle de: …
• Rentabilité brute et nette, et comment les calculer précisément
• Les 3 types de scénarii possibles lors d’un investissement, et leurs conséquences sur la renta du projet
• Le taux méconnu de 99% des investisseurs, mais extrêmement important à prendre en compte (surtout pour la banque) !
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Je m'appelle Sam, j'habite dans le sud de la France.
Je recherche la LIBERTÉ FINANCIÈRE, pour devenir LIBRE… tout court!
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Bonne vidéo ! Cependant tu oublies quelques facteurs pour déterminer l’autofinancement d’un bien.
Il faut prendre en compte:
-l’entretien du logement même sur la période de remboursent ( hors travaux de copro) soit environ 5% des loyers annuels
-les mensualités du prêt
-l’assurance emprunteur ( non négligeable)
-la csg 17,2% des revenus
-l’impôts sur le revenu, tu dois être dans la tranche 14% soit de 9807 à 27 086€ de revenus fiscal part an ( revenus foncier compris)
-l’assurance propriétaire non occupant de l’appartement
-l’éventuelle assurance loyers impayés (2 à 2,6% du loyer charges locatives comprises)
merci pour la motivation, le partage de tes connaissances, une excellente suite de parcours à toi!
Je te suis depuis un moment et tu est l'une des personnes qui m'as permis de me lancer, vous êtes des vrai motivateurs, des mentors, merci à vous tous!
Merci Sam, j'ai encore appris un nouvel indicateur. le fameux taux de couverture!
Super
Merci beaucoup pour votre explication, c’est tellement clair et précis, ça m’aidera pour le futur
Merci Sam!!!
Je suis en train d'étudier la question et ta vidéo est un régal !! Succès pour toi !! Merci
Merci l ami, ta vidéo m a été très utile !
Ça fait plaisir de voir quelqu'un qui partage sans détour. Et sans hameçonner vers une formation plus loin (même si j ai rien contre le fait de payer pour un service qui me rapporte)
Enfin c est assez rare donc merci.
Je me lance! 🙂
Enfin des explications reelles et claire, merci enormement
Bonjour,
J'adoooore tu es le premier qui ait parlé de tout cela et j'ai beaucoup appris aujourd'hui grâce à tes précieux conseils. merci, merci, merci
Bonne vidéo merci
Meilleure vidéo que j'ai vue sur la rentabilité vraiment géniale continuez comme cela c'est juste génial !
Mille merci c'est un partage clair et concis. Bravo pour votre clarté.
C'est la suite logique de '' visiter un studio... '' Bien joué Sam. En tout cas, c'est un bon résumé du calcul de rentabilité... Certains diront qu'il faut affiner... Bien sûr, on peut toujours faire mieux 😉 mais le plus important, c'est de passer à l'action. J'attends avec impatience la prochaine vidéo, qui parlera de ce sujet... La rentabilité.A très vite.
merci énormement pour cette vidéo tres claire et precise, tout ce que j aime !! merci beaucoup, je m abonne !!
Bonsoir, franchement top. J'ai vu beaucoup de vidéo sur ce sujet, tu es le seul, je crois bien ne pas me tromper qui donne le calcul de rentabilité net et le taux de couverture. Bien expliquer ! Bonne continuation
Seul petit point que tu n'as pas discuter c'est le point de l'impôt sur le revenu. Pas encore tous compris comment le répercutée sur la location
Franchement ta video est au top, très bien expliqué!!!
Juste une remarque aux personnes qui dévalorise la video, j’aimerai vous dire que vous avez cas faire comme lui avant de critiquer!!! Il faut pas commenter des videos lorsque l’on est néophyte!
Bonsoir, très bonne vidéo qui permet d'y voir plus clair au sujet de l'investissement locatif. Il est vrai que n'est pas pris en compte la fiscalité de l'investisseur mais c'est au cas par cas... Dans tous les cas, superbe démonstration. Je vous en remercie !
Je ne connaissais pas le taux de couverture, merci pour ces très bonnes infos partagées avec nous !
Le taux de couverture c'est en fait ce que l'on appelle la règle des 70 qu'il faut absolument respecter si on veut que la banque te prête pour un ou plusieurs autres projets et surtout ne pas acheter de la dette.
Le calcul est simple: Loyer x 0.7 (Ex 1000x0.7=700) le 0.7 représentant les 70%
La banque prendra donc en compte 700€ de revenu et non 1000. Il ne faut donc pas dépasser un crédit mensuel de 700€ dans ce cas là.
PRO je viens de découvrir ça, merci pour la mise en bouche, et bonne semaine!!
Merci pour le temps que tu consacres à ces contenus. Très instructif.
Bonjour, je trouve la vidéo très explicite à une exception prêt !
En effet dans le calcul de la rentabilité net, vous ne prenez pas en compte les intérêts sur le crédit immobilier, ces intérêts je pense doivent aussi être considérés au même titre que le taxes fonciers et frais de copropriété non ? A moins que le banquier fasse un prêt à taux 0, ce qui est très rare ! merci !
Est les impôts payer ainsi que la taxe foncière les charges
Bonjour
Bah oui ta tout a fait raison et d'un lautre côté en plus des 6.9% de rent net finalement le bien et à toi
Clairement la meilleure vidéo sur ce sujet que j'ai vu. Merci beaucoup. A prendre aussi en compte le coût d'un prêt éventuel.
Merci pour ces informations qui me sont très importantes. Merci.
Intéressant ! A présent c'est plus clair pour moi ! :)
Très très bien comme explication . Franchement merci mec
Simple court et précis. Merci c'est génial
merci beaucoup, c'est tres bien expliqué et instructif
génial, j'ai adoré, j'ai appris énormément des choses
super clair et instructif. Merci des tuyaux
genial ta video ! merci pour ta generosite . cest le plan que j ammennerai a mon banquier :)
bonjour sam
merci pour cette info c'est un grand plus pour les investisseurs c'est vraiment gentille de t'a part de partager une info d'une t'elle importance je direz même CAPITAL
merci SAM pour ce partage
Très intéressant et très pratique ! Merci
Super très BONNE explications merci
Salut SAM. Merci pour tous ces détails.
Salut,
super conseil merci, je mets en application de suite pour un premier investir.
Très bonne info, merci!
merci pour ce contenu !!
merci beaucoup c'est exactement se que je voulais savoir
Yes ... Super partage !! Merci
On attend la vidéo pour se financer !!! Lol merci pour tes vidéos génial
Merci bcp c'est très Claire honnête jlike et abonne
Génial ta vidéo, j'ai super appris et vrmt bcp aimé !
Je ne comprend pas quelques chose avec le taux de couverture.
Tu tombes sur 1,5 % et moi qui ai un plus gros loyer avec un tt petit peu plus de credit, j'ai moins que toi ... &,42 % : 600 euros par mois et 420 par mois à la banque ...
Super vidéo très bon conseil a ta part merci a toi
Merci pour cette vidéo, et le taux de couverture
Merci pour ces explications !
Super et merciiiii !!!!!
Bonjour super vidéo, moi j'utilise emob sur Android pour faire tous ces calculs rapidement, c'est vraiment un outil que je recommande
merci superbe explication !
Merci pour ces précieux conseils 👍
Merci Merci beaucoup, de tout coeur. A bientôt Joseph V.
Merci Sam c'est trés interressant je vais mele mettre sur une feuille Excel
Superbe vidéo !!!
Intéressant, merci
merci super tres interessante merci pour ta video
Merci beaucoup Sam!
Bravo merci j'apprécie merci beaucoup Jean Michel
Bonjour merci pour ce vidéo c'est super intéressant par contre comment ça se passe par rapport aux impôts sur le revenu locatif?
merci beaucoup pour les explications
Super, je m abonne et merci beaucoup...
Un Autre Vidéo ! 😁
Sur le comment : Effectuer un projet avec les Banquier. Please !
Tu assures ! 👍
Bonjour, attention le préavis pour départ d'un locataire en location Nu, selon la ville peut-être d'un mois !
Le locataire d'un logement vide (secteur privé ou social) peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter certaines conditions de forme.
Le congé est effectif à l'expiration d'un délai de préavis, variable selon les circonstances de son départ.
Le locataire doit toutefois justifier que son logement se situe en zone tendue pour avoir un délais d'un mois.
superbe vidéo, bien expliqué.
je pense que mes calcules ne sont pas comme la réalité... pour cause je tombe avec un taux de couverture à 1,7 voir 2 en optimiste.
cela fait un moment que je voudrais investir dans l'immobilier afin de faire un investissement auto-financé. Malheureusement je n'arrive pas à me lancer.. je pense la peur de l'échec et le manque d'expérience, mais surtout aussi manque de connaissances.
c'est la meilleure vidéo que j ai vue sur la rentabilité. à présent c'est claire pour moi.continuez
Excellente vidéo, je me suis abonné. Merci! Je suis du Sud aussi, Istres 13
Super!
Merci 🙂
Super la vidéo. Par contre, quand vous parlez des loyers, c'est charges comprises ou hors charge ? Merci
Merci beaucoup 👌🏾
Tu prends en compte pleins de choses dont personne ne parlent et c'est trés bien, mais as tu une vidéo sur les taxes imposées réelles hors exception sur 3 ans...etc ?
j'adore ton stylo, sincèrement
Bonsoir.
Merci, j'en ai entendu parler mais je n'avais pas eu l'information exact.
Faut aussi calculer le rendement nette nette. Apreès impots non ? Et dans les charges j'aurais ajouté des" minis travaux d'entretients". Puis comme disent les autres, l'assurance bailleur, assurance loyer impayé etc etc ? Pour moi on est à la limite de l'auto financement sur ce projet. (Je suis pas expert mais je m'y intéresse aussi).
Il manque quand même le calcul des impôts sur les revenus fonciers, une fois le déficit foncier éventuellement créé grâce aux travaux .
Il manque aussi les éventuels travaux de copro dans les années à venir, à prendre en compte en fonction de la durée du prêt (20 ans / 15 ans), et ce scénario est plus que probable à l'heure de l'obsolescence des bâtiments... La vraie méthode de calcul est la Cash Flow mais ce ne sont que des scénarios et encore faut-il être aguerri pour prendre tout en compte (dont une augmentation de TF bientôt !)... Bref les renta sous en réalité proche du livret A, sauf que votre fric est bloqué sur de la pierre...
si on revend en cours de route ? et bien faudra calculer la taxe sur la plus value si y en a une , la main levée d'hypothèque et surtout les frais de rachat anticipé du prêt (trop souvent oublié dans la négo d'un prêt au profit d'une baisse ridicule de taux)...
Je passe sous silence les impayés de loyers qui deviennent alors des squats et la Loi Alur favorable aux locataires ! Les procédures coûtent cher et sont longues ...
En réalité, l'immobilier n'est pas du tout un investissement RENTABLE pour qui y réfléchit 2 secondes....
Et n'oubliez pas : dans la réalité, tant que vous êtes sur votre prêt immo, le bien ne vous ""appartient "pas réellement, avec les cautions bancaires, il appartient à la banque et en cas d'impayés, la banque fera vendre...
tres bonne vidéo !
Merci beaucoup!
super !! Merci
Merci, super clair. Par contre il faut aussi considérer le coût du crédit et l'impôt sur les revenus locatifs
Ouff je suis pas seule à avoir remarqué sont oublié.....
La renta et pu la même....
L'impôt sur les revenus est compris dans la rentabilité nette nette
Merci pour cette vidéo, je suis en recherche active d'un financement pour la construction d'un immeuble.
Bonjour Sam, merci pour ta présentation. Je voulais savoir si il est pertinent de faire rentrer dans le calcul de Renta nette l'aspect impôt qui tomberont avec les bénéfices liés aux loyers? Je te remercie
Merci c'est tres clair
Bonjour, excellente vidéo, merci pour toutes ces informations mais concernant le taux de couverture, ne serait-ce pas plus logique de prendre ton loyer hors charges et en incluant la taxe foncière ? Avec tout ça j'arrive pour ce projet à 1,22%, c'est déjà plus juste non ?
merci tres instructif manque juste l aspect fiscale de l impot sur le revenu
Salut , dans ton calcul de renta brute est ce que tu prends seulement les charges de copro non déductibles à ta charge ou la totalité des charges, dont celle imputables aux locataires, comprises ?
Pourquoi pour la rentabilité nette vous n'incluez pas :
l'assurance du bien
CSG + CRDS
imposition sur le revenu
?
cela me semble pourtant être des éléments essentiels a prendre en compte
il a effectivement oublié la PNO mais c'est autour de 20€ pour un tel bien. les charges sociales et l'IR c'est la renta net net qui est très différente en fonction des choix faits par chacun(sci ou pas / is ou ir / holding ou pas/ si ir on n'est pas obligé de prélever des dividendes donc pas d'impots ni charges / si on prélève soit flat tax ou IR .... )
Il y a aussi le coût du crédit, qui représente la rémunération de la banque. Il faut le prendre en compte pour la renta nette. On peut l'obtenir ici avec une simu : www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/calcul-des-mensualites.html
Merci beaucoup pour se calcul merci merci
C'est dommage tu ne donne pas de nouvelle concernant ton appartement l'as tu acheté, as tu eu ton pret , comment se sont passé les travaux ...
Merci !
Très bien expliqué, merci, je m'abonne ! 🙂
Vidéo parfaite
Merci beaucoup
merci pour cette vidéo, stp comment fixer le prix d'un loyer en fonction de toute les charges
Bonjour Sam,
Tu ne tiens pas compte de la fiscalité, des frais d'entretien du bien pour ton revenu net net ?
Le coût du crédit ce n'est pas 232,8 €. Le coût du crédit correspond au montant total des intérêts. 232,8 c'est ta mensualité
certe en location nue il y'a un préavis de 3 mois (ça dépend) mais tu sera taxé sur 70% de tes revenus foncier alors que en meublé (préavis 1 mois) tu sera taxé sur 50% sur tes revenus foncier ;) aller cadeau
Bonjour, qu'appelle-t-on "charges de fonctionnement" j'ai vu cela dans des annonces de vente d'appartement
Très interessant
Bonne présentation assez bien expliqué mais il manque encore l'assurance du bien.
Et quelles garanties on peut apporter au banquier quand on a pas de CDI ??? J'ai tenté le coup un jour en demandant ce qu'il était possible de faire pour moi car j'avais exactement le même type de projet, je voulais démarrer petit, genre un logement entre 50 000 € et 80 000 €, le banquier m'a dit "pas de CDI pas de crédit immobilier" et fin de l'histoire, alors entendre ce que vous dites sur les garanties sans CDI ça me fait sourire et me laisse perplexe.
Bien expliqué merci
Ravi que ça t'ai été utile ;)
Sam Garrigues Pk t'as arrêté les vidéos ?
Bonjour! Quant tu additionnes le coût total du bien pourquoi tu n'inclus pas le financement du crédit (les intérêts de banque) qui fait partie intégrale des dépenses, les frais d'agence pour la gestion de la location et le syndic? Aussi, il ne faut pas oublier l'impôt foncier qui sera à déduire du revenu annuel...Avis personnel : le cash flow positif est possible uniquement si on achète un bien avec des travaux (= bonne négociation car on sait qu'une bonne affaire se fait uniquement à la vente et non pas après...) et si on arrive à diviser le bien en 2 parties à louer séparément. Je suis proprio et mets un bien en location. Je dépense 350€ par mois de ma poche...malgré un calcul de rentabilité à 5%. Quelle rentabilité? La très grosse partie des vidéos qui parlent de l'investissement dans l'immo montrent des mauvais calculs de dépenses et ne prennent pas en compte l'impôt foncier et les frais de gestion par une agence avec les assurances, dommage que c'est le cas de cette vidéo également. La rentabilité n'est pas comparable à celle d'un compte d'épargne car on perçoit de l'argent en fin d'année mais dans le cas d'un investissement locatif à quel moment est-ce que tu perçois cette rentabilité?