La division sauvage, ou comment risquer gros pour pas grand-chose ! Vous avez des exemples de ratage complet dans votre entourage ? Partagez dans les commentaires pour que ça n’arrive plus jamais à personne ! Envie d’en savoir plus sur l’investissement immobilier ? Télécharge mon livre “La méthode des investisseurs rentables” en version numérique. J’y partage mon histoire, mes techniques, mes astuces… pour être rentable dès maintenant et pas dans 20 ans : yanndarwin.com/livre-offert
Declarer tout en colocation et ca passe au niveau des assurances et de la copropriété. Il faut bien sur expliquer au locataire qu'il ont un bail de colocation meme si ce n'est pas le cas .
Bonjour la vidéo est axé sur la division d'un appartement dans un immeuble je voudrais apporter mon expérience concernant la division d'une maison Cela évacue par conséquent tous les problèmes il y a la GoPro cependant il reste bien souvent le problème qui est à la division sans détenir les places de parking afférentes et sans les autorisation administrative Sur ce point je voulais apporter ma pierre à l'édifice et informer ce qui vous regarde qui viennent prescription de 10 ans au-delà de laquelle la mairie ne peux pas demander à ce que le bien soit remis en état. J'ai donc acheté un immeuble qui est issu d'une division irrégulière d'une maison qui ne dispose pas des places de parking afférentes j'ai donc appelé la mairie au moment de l'achat qui m'a indiqué cette prescription qui est inscrit inscrite dans mon acte de vente et qui indique que je ne peux être poursuivi à ce titre dans la mesure où j'ai acheté en l'état. bien évidemment je vous conseille avant d'appeler la mairie afin de connaître leur position j'ai acheté dans la métropole lilloise et la mairie que j'ai appelé m'a clairement dit que dans la mesure où il y avait le parking d'une zone commerciale a moins de 10 m ça ne leur posait pas de souci puisque oui ils sont prescrits pour agir mais ça fait jamais plaisir de recevoir une assignation et de devoir y opposer la prescription. concernant les assurances il y a bien chaque lot de déclarer individuellement Concernant les impôts fonciers chaque locataire reçoit sa taxe d'habitation. Voila voila en espérant avoir pu en des certains au début de mes recherches j'ignorais cette prescription et je suis passé à côté de beaucoup de bonnes affaires vendu dans l'urgence parce que j'avais peur des poursuites de la mairie . c'est une erreur que je ne ferai plus
Bonjour, Merci pour votre expérience. Je me retrouve dans une situation similaire à la vôtre, pouvez vous m'indiquer le processus afin que chaque locataire paye sa taxe d'habitation individuellement ? Merci à vous
Bonjour, Je ne comprends pas les arguments de Yann. En cas division officieuse, il s'agit d'aménagement intérieur. Si je veux mettre 1 cloison qui sépare mon appartement en 2, c'est mon droit. Juridiquement, il y a toujours 1 seul lot donc 1 taxe foncière. Les problèmes de travaux qu'il évoque ne dépendent pas du type de division. Quelle soit officiel ou non, les travaux restent les même surtout si vous voulez créer 2 lots juridiquement différent plus tard. J'ai peut être mal compris ces arguments.
Toutes les pièces ne se valent pas dans le calcul d'une taxe foncière. Une surface de pièce de vie n'est pas imposée de la même façon aux yeux du fisc qu'une salle de bain par exemple. Idem pour les annexes comme un cellier par exemple. Ensuite, il y a des coefficient selon l'exposition du bien, sa vue, etc. Tous ces paramètres changent du tout au tout en divisant. Donc les taxes foncières sont totalement fausses. Les travaux d'une division, c'est un métier. Les plans doivent être faits correctement et pensés avec intelligence pour éviter l'usine à gaz en se retrouvant avec des servitudes partout, notamment pour les évacuations d"eau. Une vraie division, c'est également un travail propre au niveau de l'électricité. Chaque logement doit avoir son compteur indépendant, dans l'appartement, au bon emplacement, etc. Il y a d'autres points de vigilance pour diviser proprement mais je vais éviter d'écrire un pavé ;) Donc non, diviser en vue de déclarer les lots plus tard, c'est pas du tout pareil. Rien qu'à cause des travaux effectués, un bien divisé à la sauvage sans tenir compte de toutes les contraintes d'une vraie division ne pourra pas être divisé officiellement par la suite (et je ne parle pas de l'éternelle place parking à avoir dans la plupart des cas). N'oublions pas qu'il y a en ce moment même des villes tests pour déployer le permis de louer. Si cette pratique est mise en application dans ta localité, la mairie visitera systématiquement chacun de tes appartements avant chaque nouvelle entrée de locataire. La division sauvage sera systématiquement repérée, et le propriétaire potentiellement trainé devant les tribunaux. Tu comprends maintenant pourquoi je ne recommande pas du tout cette pratique.
@@YannDarwin Pour la taxe foncière, elle est donc égale à la somme des taxes de chaque pièce de ton appartement et ce n'est pas une taxe globale pour tout l'appartement ? Pour les travaux, rien ne t'empêche de diviser le bien comme si elle était officielle pour l'officialiser plus tard c'est à dire faire les travaux d'une vrais division avec 2 compteurs ect... Concernant le permis de louer, j'ai eu à faire à une ville qui a instaurer le permis de louer en septembre 2018. J'ai contacté la mairie pour en savoir plus. Il faut présenter un dossier à la mairie qui valide où pas le projet. Néanmoins, j'ai eu un doute sur les articles de lois que cité la mairie pour appuyer son droit de véto. En effet, je voulais faire de la colocation mais les articles que m'a cité la mairie parlait de division. Ce n'était pas clair. Dans le doute, je me suis retiré du projet.
@@YannDarwin Du coup, j'ai une question. Sans parler de division, si je décide de faire une 2ème salle de bain dans mon appartement, je dois le déclarer au impôt pour qu'il modifie la taxe foncière ?
Tu as raison. Jean Baudin explique lui qu il faut diviser dans l illégalité pour augmenter son cash Flow. Je serais bien curieux de savoir comment il compte s y prendre pour revendre.
Je valide à 100 %, déjà le faire dans les règles de l’art c’est très compliqué que ce soit avec la copro ou avec la mairie pour la création de places de parking… alors le faire à la sauvage, faut être dingue
Salut Yann. Merci pour cette vidéo qui est pour moi un level au dessus de la pluspart des youtubers dans ce thème. Tu montres réellement les problèmes à éviter que certains peuvent oublier 😎
Bonjour, je suis sur l'achat d'une maison déjà diviser en 2 lots : apparts (cependant division que nous pensons officieuse même si 2 compteurs, 2 boites aux lettres, et loué depuis plus de 10 ans comme ça...) il n'y a pas de places de parking et pas possibilité d'en avoir et maison en zone innondable... Que risquons-nous à acheter ce bien ? Nous aimerions officialiser la division dès l'acquisition afin de louer les 2 lots et pourquoi pas revendre à la découpe plus tard...Y a t il des textes de lois ? Merci pour votre réponse.... Pauline
Bonjour, ici Sarah de l'équipe Yann Darwin. Je vous propose de prendre un rdv téléphonique (gratuit) avec un membre de notre équipe ici : enfinrentable.fr/team, afin d'en discuter avec lui. À très vite !
Bonjour Yann Je viens vers toi concernant un nouvel article de la loi ELAN concernant les exemptions de places de stationnement en cas de division. Ma notaire m’a informé que l’Article L151-36-1 du nouveau CODE d’URBANISME créé par la récente LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 158 indique que lorsque nous sommes sur un logement existant et que nous ne créons pas de surface de planché supplémentaire et souhaitons simplement réaliser une division intérieure du logement en deux appartements, nous ne serions pas soumis à l’obtention d’une place de parking pour la réalisation du second appartement Ci-dessous l’extrait de la loi qui s’impose à toute autre disposition du PLU local: « Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, l'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration effectués sur des logements existants qui n'entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire, lorsque ces logements sont situés dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. » Voici le lien officiel sur le site de l’Etat: @t Le bien que je souhaite diviser est dans un petit immeuble de ville de 2 lots et je souhaite diviser un de ces lots en 2 logements, j'ai tous les critères demandés par cette loi ELAN pour diviser un appartement ( travaux d'amélioration et de remaniement profond, le règlement de copropriété est OK avec la division mais l'urbanisme de Bordeaux Métropole ( où se situent ma future division ) me refuse cette exemption.... Aurais tu des infos récentes à ce sujet pour m'aider ? as tu entendu parlé de ce nouveau volet de la loi ELAN que la Mairie ne connaissait même pas ? Merci d'avance pour ton aide sur ce sujet qui pourrait je pense intéresser beaucoup d'investisseurs qui souhaitent diviser des lots...
Bonjour Mickael, Sarah de l'équipe Yann Darwin. La loi ELAN étant récente tous les instructeurs des différents services d'urbanisme n'ont pas été formés à ce sujet. Il y a clairement des manquements. Plusieurs solutions s'offrent à vous : 1. Prendre rendez-vous avec eux et/ou leurs supérieurs pour présenter sujet et textes de loi, en face à face pour plus d'impact et donc les obliger à se renseigner. 2. Faire faire un courrier d'avocat spécialisé Bonne journée.
Sylvain Boué Bonsoir j’ai informé la mairie par un mail explicatif mais ces derniers persistent et signent en disant qu’à partir du moment où nous créons un logement supplémentaire ( même sans surface de plancher) avec cette division , le simple fait de créer un nouveau logement fait que nous ne sommes plus sur du « logement existant » comme le demande l’article 158... mais honnêtement c’est une question d’interprétation car je n’arrive pas à comprendre à quoi servirait cet article si ce n’est dans notre cas de division qui est le seul moyen à ma connaissance pour créer un logement sans surface de plancher. et il n’y a pas encore de cas de jurisprudence...c’est trop tôt donc toute aide sera la bienvenue merci
Yann Darwin . Merci pour cette réponse mais votre équipe d’expert interne en pense quoi ? L’article 158 peut-il s’appliquer dans un cas de division ( avec bien évidemment tous les autres critères demandés par cette loi ..zone tendue etc...) merci d’avance pour votre aide
Je pense que tu oublies également que si la mairie le découvre, le service urbanisme peut demander la création de place de parking supplémentaires, qui ne sont pas possibles de louer (il faut obligatoirement les acheter ou alors acheter un terrain pour faire construire), et aussi avec une distance minimale entre la place de parking et le logement...
pour la création de place de stationnement, on doit donc en créer mais je n'ai vu nul part quel type, ma question est donc puis je en créer mais pour moto ? car moins cher
Bonjour Ici Guillaume, coach de l'Académie. Souvent, les dimensions des places sont indiquées dans la PLU. En cas d'imprécision, adressez une demande au service urbanisme de votre localité par écrit. Ils vous répondront pas écrit aussi, et vous saurez à quoi vous en tenir. En général, les places de moto, ça ne fonctionne pas hein ^^ A bientôt
Si c'est pour diffuser un un appartement en studio il est sûrement aussi avantageux de l'exploiter en colocation de type chambre meublée avec salle de bain privative et kitchenette qui se loue autant
yann... j ai une question du coup ! je suis en train... d acheter un immeuble de rapport de 3 appart, dont la taxe fonciere est tjs ! (de 500e comme avant la division) dans lequel il reste les compteurs d eau et d edf a faire... devis etablis par les proprio... je pense faire une bonne affaire d apres rendement locatif... 600e de cashflow pour 530 e de credit avec 1200e de loyer ... ca me semblait top mais ta video m interroge pour le coup... edf electricien ok 13000e de travaux.. ok le service des eaux pas encore contacté... qu en pense tu ???? sachant que cet immeuble je l acheterai en doublette... lol oui je m envoie j etais sur de moi avant ta video mdrrr .... merci d avance ! ps: j ai etais contacté par un associé a toi au tel qui m a dit c est top ! mais il faut mettre les 2 biens dans la meme sci a l is ! car le 2e immeuble se fera en sci a l is avec mes parents car je gagne 1700e net et pour le 2e immeuble y a 250000 de cred donc seul pas possible... bref. et par ailleurs ... un avocat fiscaliste m a dit 1 seul bien par sci a l ir !!! je pense qu a l ir je v me faire demonté par les impots ... du coup l immeuble mal divisé je pensais le prendre en nom propre et le faire en lmnp meme si c est un tout petit village du centre var... 125000e ttc pour 3 appart du coup mal divisé...? bon plan ou la merde ? merci d avance... bientot je rejoindrai des que possible l academie ! 😜 t es un best mec ! big up
Ça fait du bien d'entendre cela ! Les kakous à rentabilité à 25% ont du soucis à se faire. 😂😂😂 Sans compter que la plupart des plu exigent des places de parking
Slt Yann, ta vidéo m'a fait instantanément penser à un Jean trucmuch de Lyon mis en avant par le grand Cédric Annicette il y a un an comme le spécialiste de la division!
Bonjour, Merci pour toutes ses videos ! Pour ma part j'ai l'intention de divisé une maison et de faire un forfait charges en LMNP donc un seul compteur d'eau et d'électricité. Il n'y a donc pas de copropriété. Mise à part le fait de devoir le déclaré aux impôts et à l'assurance que dois-je faire de plus pour être dans les clous dans mon cas ? Merci
Hello, ici Sarah de l'équipe Yann Darwin. Je te conseille de prendre un rdv téléphonique (gratuit) ici : enfinrentable.fr/team avec l'un de nos conseillers. Tu pourras en discuter avec lui ;) Bonne journée.
Hello Yann, Pardon pour la question hors sujet, je reste toutefois je pense dans la bonne rubrique. J'ai cru comprendre dans l'une de tes précédentes vidéos, (je n'arrive pas à remettre la main dessus...), que l'achat de sa résidence principale ne serait pas un bon investissement. Ai-je bien compris ? J'aimerais retrouver cette vidéo et/ou avoir d'autres informations complémentaires, En te remerciant, Amicalement, Bruno
Salut yann merci pour la video! Si je comprends bien finalement, en anticipant tout ce dont tu parles, c’est à dire en faisant actualiser la taxe foncière, en faisant les travaux correctement (évacuations, compteurs divisionnaires, vmc etc..), en assurant les différents lots non officiels auprès de l’assurance, et en s’assurant que le règlement de copro n’interdit pas explicitement cela, on pourrait diviser « sauvagement », en laissant officiellement un seul lot, et en faisant par exemple des baux de location meublés? Ou il est obligatoire de faire des baux de colocation même dans ces conditions selon toi?
Salut, Je suis Hélène de l’équipe Yann Darwin. Yann reçoit plusieurs demandes chaque jour et ne peut malheureusement pas répondre à tous. Pour bénéficier de son suivi et de celui des experts immobiliers de l'équipe, c'est de ce côté : yanndarwin.com/academie Bonne journée ! :-)
@@YannDarwin bonjour, et merci pou rla vidéo. Je n'ai pas compris la réponse a la question de illouzr. est ce que cette liste des précautions à prendre est correcte ?
Salut Yann, cette vidéo tombe bien car justement je dois bientôt signer un compromis pour un immeuble de 3T2 avec chaque appartement son compteur électrique. Sauf que sur le titre de propriété du propriétaire actuel c'est une maison... La TF est élevée par rapport aux autres maisons ce qui me fait penser que les impôts sont au courant. Selon toi, je risque quelque chose ?
Hello ! Coup de téléphone direct à l'urbanisme pour savoir ce qui est sur la matrice cadastrale de la parcelle. Un instructeur de l'urbanisme saura te dire le nombre de lots à usage d'habitation dans le bien. C'est ça qui fait foi. Le nombre de compteurs électriques semble dire que c'est ok, mais il faut vérifier à l'urbanisme car ce n'est pas une vérité absolue.
@@YannDarwin merci pour ta réponse. J'ai appelé l'urbanisme, la dame a juste dit : "ha si c'est écrit maison sur le titre de propriété c'est que c'est une maison donc vous allez devoir créer les places de parkings etc..." Elle n'a même pris le temps de regarder car elle a pas demandé l'adresse...
@@ced430 Oui écoute Yann car mm histoire pour moi maison idéale Rdc+ 2 étages, escalier central, rdc aménagé en L avec cuisine, sdb etc, chaque étage sa salle d'eau. Offre acceptée par vendeur transmission au notaire, un mois s'écoule et une semaine avant signature compromis coup de fil du notaire. Maison divisée il y a des années en 2 lots Rdc et étages avec règlement de copro etc. Ca vous dérange? Pas du tout. Par contre compteurs uniques... Pour l'instant objectif coloc.
Bravo Yann, ce genre de vidéo prouve ta fiabilité. Tu ne vend pas du rêve avec des techniques qui peuvent mener à de graves ennuis. Ta formation peut elle être financée par un CFE ou autre système de financement de formation pour salariés ? J'avais crus comprendre que c'était sur les rails dans un épisode de business en bagnole. Au plaisir !
Moi aussi la réponse m'interesse. Et je rajouterai mm peut on la passé en charge et si oui faut il une structure ou en nom propre cela passe. J'ai déja posé la question sur le site mais juste reçu une réponse auto.
@@guillaumeteamdarwin965 Excuse moi j'insiste mon ami mais ta réponse n'est pas claire. "Dans les tuyaux" tu veux dire que ça arrive ou qu'en creusant sur google on trouve le tuyaux pour imputer la formation a nos charges??
La division sauvage, ou comment risquer gros pour pas grand-chose ! Vous avez des exemples de ratage complet dans votre entourage ? Partagez dans les commentaires pour que ça n’arrive plus jamais à personne !
Envie d’en savoir plus sur l’investissement immobilier ?
Télécharge mon livre “La méthode des investisseurs rentables” en version numérique. J’y partage mon histoire, mes techniques, mes astuces… pour être rentable dès maintenant et pas dans 20 ans : yanndarwin.com/livre-offert
Declarer tout en colocation et ca passe au niveau des assurances et de la copropriété. Il faut bien sur expliquer au locataire qu'il ont un bail de colocation meme si ce n'est pas le cas .
Salut tu vas bien ? Pourrais je échanger avec toi sur le sujet stp ? Je te remercie
Bonjour la vidéo est axé sur la division d'un appartement dans un immeuble je voudrais apporter mon expérience concernant la division d'une maison
Cela évacue par conséquent tous les problèmes il y a la GoPro cependant il reste bien souvent le problème qui est à la division sans détenir les places de parking afférentes et sans les autorisation administrative
Sur ce point je voulais apporter ma pierre à l'édifice et informer ce qui vous regarde qui viennent prescription de 10 ans au-delà de laquelle la mairie ne peux pas demander à ce que le bien soit remis en état.
J'ai donc acheté un immeuble qui est issu d'une division irrégulière d'une maison qui ne dispose pas des places de parking afférentes j'ai donc appelé la mairie au moment de l'achat qui m'a indiqué cette prescription qui est inscrit inscrite dans mon acte de vente et qui indique que je ne peux être poursuivi à ce titre dans la mesure où j'ai acheté en l'état.
bien évidemment je vous conseille avant d'appeler la mairie afin de connaître leur position j'ai acheté dans la métropole lilloise et la mairie que j'ai appelé m'a clairement dit que dans la mesure où il y avait le parking d'une zone commerciale a moins de 10 m ça ne leur posait pas de souci puisque oui ils sont prescrits pour agir mais ça fait jamais plaisir de recevoir une assignation et de devoir y opposer la prescription.
concernant les assurances il y a bien chaque lot de déclarer individuellement
Concernant les impôts fonciers chaque locataire reçoit sa taxe d'habitation.
Voila voila en espérant avoir pu en des certains au début de mes recherches j'ignorais cette prescription et je suis passé à côté de beaucoup de bonnes affaires vendu dans l'urgence parce que j'avais peur des poursuites de la mairie . c'est une erreur que je ne ferai plus
Bonjour,
Merci pour votre expérience. Je me retrouve dans une situation similaire à la vôtre, pouvez vous m'indiquer le processus afin que chaque locataire paye sa taxe d'habitation individuellement ?
Merci à vous
Comme dit Yann, il y a aussi la taxe fonciere a re-estimer…comment cela a été fait?
@@mgthree178 une seule taxe foncière pour un lot, dans tous les cas, c’est le propriétaire qui la paye et non les locataires
Bonjour,
Je ne comprends pas les arguments de Yann. En cas division officieuse, il s'agit d'aménagement intérieur. Si je veux mettre 1 cloison qui sépare mon appartement en 2, c'est mon droit. Juridiquement, il y a toujours 1 seul lot donc 1 taxe foncière. Les problèmes de travaux qu'il évoque ne dépendent pas du type de division. Quelle soit officiel ou non, les travaux restent les même surtout si vous voulez créer 2 lots juridiquement différent plus tard. J'ai peut être mal compris ces arguments.
Toutes les pièces ne se valent pas dans le calcul d'une taxe foncière. Une surface de pièce de vie n'est pas imposée de la même façon aux yeux du fisc qu'une salle de bain par exemple. Idem pour les annexes comme un cellier par exemple. Ensuite, il y a des coefficient selon l'exposition du bien, sa vue, etc. Tous ces paramètres changent du tout au tout en divisant. Donc les taxes foncières sont totalement fausses.
Les travaux d'une division, c'est un métier. Les plans doivent être faits correctement et pensés avec intelligence pour éviter l'usine à gaz en se retrouvant avec des servitudes partout, notamment pour les évacuations d"eau. Une vraie division, c'est également un travail propre au niveau de l'électricité. Chaque logement doit avoir son compteur indépendant, dans l'appartement, au bon emplacement, etc. Il y a d'autres points de vigilance pour diviser proprement mais je vais éviter d'écrire un pavé ;)
Donc non, diviser en vue de déclarer les lots plus tard, c'est pas du tout pareil.
Rien qu'à cause des travaux effectués, un bien divisé à la sauvage sans tenir compte de toutes les contraintes d'une vraie division ne pourra pas être divisé officiellement par la suite (et je ne parle pas de l'éternelle place parking à avoir dans la plupart des cas).
N'oublions pas qu'il y a en ce moment même des villes tests pour déployer le permis de louer. Si cette pratique est mise en application dans ta localité, la mairie visitera systématiquement chacun de tes appartements avant chaque nouvelle entrée de locataire. La division sauvage sera systématiquement repérée, et le propriétaire potentiellement trainé devant les tribunaux.
Tu comprends maintenant pourquoi je ne recommande pas du tout cette pratique.
@@YannDarwin Pour la taxe foncière, elle est donc égale à la somme des taxes de chaque pièce de ton appartement et ce n'est pas une taxe globale pour tout l'appartement ?
Pour les travaux, rien ne t'empêche de diviser le bien comme si elle était officielle pour l'officialiser plus tard c'est à dire faire les travaux d'une vrais division avec 2 compteurs ect...
Concernant le permis de louer, j'ai eu à faire à une ville qui a instaurer le permis de louer en septembre 2018. J'ai contacté la mairie pour en savoir plus. Il faut présenter un dossier à la mairie qui valide où pas le projet. Néanmoins, j'ai eu un doute sur les articles de lois que cité la mairie pour appuyer son droit de véto. En effet, je voulais faire de la colocation mais les articles que m'a cité la mairie parlait de division. Ce n'était pas clair. Dans le doute, je me suis retiré du projet.
@@YannDarwin Du coup, j'ai une question. Sans parler de division, si je décide de faire une 2ème salle de bain dans mon appartement, je dois le déclarer au impôt pour qu'il modifie la taxe foncière ?
Yann Darwin rajouter une room dans un f2 afin de faire de la coloc c’est légal ??
Tu as raison. Jean Baudin explique lui qu il faut diviser dans l illégalité pour augmenter son cash Flow. Je serais bien curieux de savoir comment il compte s y prendre pour revendre.
Je valide à 100 %, déjà le faire dans les règles de l’art c’est très compliqué que ce soit avec la copro ou avec la mairie pour la création de places de parking… alors le faire à la sauvage, faut être dingue
Salut Yann. Merci pour cette vidéo qui est pour moi un level au dessus de la pluspart des youtubers dans ce thème. Tu montres réellement les problèmes à éviter que certains peuvent oublier 😎
Bonjour, je suis sur l'achat d'une maison déjà diviser en 2 lots : apparts (cependant division que nous pensons officieuse même si 2 compteurs, 2 boites aux lettres, et loué depuis plus de 10 ans comme ça...) il n'y a pas de places de parking et pas possibilité d'en avoir et maison en zone innondable... Que risquons-nous à acheter ce bien ? Nous aimerions officialiser la division dès l'acquisition afin de louer les 2 lots et pourquoi pas revendre à la découpe plus tard...Y a t il des textes de lois ? Merci pour votre réponse....
Pauline
Bonjour, ici Sarah de l'équipe Yann Darwin.
Je vous propose de prendre un rdv téléphonique (gratuit) avec un membre de notre équipe ici : enfinrentable.fr/team, afin d'en discuter avec lui.
À très vite !
Bonjour Yann
Je viens vers toi concernant un nouvel article de la loi ELAN concernant les exemptions de places de stationnement en cas de division.
Ma notaire m’a informé que l’Article L151-36-1 du nouveau CODE d’URBANISME créé par la récente LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 158
indique que lorsque nous sommes sur un logement existant et que nous ne créons pas de surface de planché supplémentaire et souhaitons simplement réaliser une division intérieure du logement en deux appartements, nous ne serions pas soumis à l’obtention d’une place de parking pour la réalisation du second appartement
Ci-dessous l’extrait de la loi qui s’impose à toute autre disposition du PLU local:
« Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, l'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration effectués sur des logements existants qui n'entraînent pas de création de surface de plancher supplémentaire, lorsque ces logements sont situés dans une commune appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts ou dans une commune de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation. »
Voici le lien officiel sur le site de l’Etat:
@t
Le bien que je souhaite diviser est dans un petit immeuble de ville de 2 lots et je souhaite diviser un de ces lots en 2 logements, j'ai tous les critères demandés par cette loi ELAN pour diviser un appartement ( travaux d'amélioration et de remaniement profond, le règlement de copropriété est OK avec la division mais l'urbanisme de Bordeaux Métropole ( où se situent ma future division ) me refuse cette exemption....
Aurais tu des infos récentes à ce sujet pour m'aider ? as tu entendu parlé de ce nouveau volet de la loi ELAN que la Mairie ne connaissait même pas ? Merci d'avance pour ton aide sur ce sujet qui pourrait je pense intéresser beaucoup d'investisseurs qui souhaitent diviser des lots...
Bonjour Mickael, Sarah de l'équipe Yann Darwin.
La loi ELAN étant récente tous les instructeurs des différents services d'urbanisme n'ont pas été formés à ce sujet. Il y a clairement des manquements. Plusieurs solutions s'offrent à vous :
1. Prendre rendez-vous avec eux et/ou leurs supérieurs pour présenter sujet et textes de loi, en face à face pour plus d'impact et donc les obliger à se renseigner.
2. Faire faire un courrier d'avocat spécialisé
Bonne journée.
Bonjour Mickaël, ça m'intéresse de savoir où tu en es dans ton projet. As-tu parlé de cet article de loi à l'urbanisme ? Qu'ont ils répondu? Merci
Yann Darwin merci pour ce retour
Sylvain Boué Bonsoir j’ai informé la mairie par un mail explicatif mais ces derniers persistent et signent en disant qu’à partir du moment où nous créons un logement supplémentaire ( même sans surface de plancher) avec cette division , le simple fait de créer un nouveau logement fait que nous ne sommes plus sur du « logement existant » comme le demande l’article 158... mais honnêtement c’est une question d’interprétation car je n’arrive pas à comprendre à quoi servirait cet article si ce n’est dans notre cas de division qui est le seul moyen à ma connaissance pour créer un logement sans surface de plancher.
et il n’y a pas encore de cas de jurisprudence...c’est trop tôt donc toute aide sera la bienvenue merci
Yann Darwin . Merci pour cette réponse mais votre équipe d’expert interne en pense quoi ? L’article 158 peut-il s’appliquer dans un cas de division ( avec bien évidemment tous les autres critères demandés par cette loi ..zone tendue etc...) merci d’avance pour votre aide
Je pense que tu oublies également que si la mairie le découvre, le service urbanisme peut demander la création de place de parking supplémentaires, qui ne sont pas possibles de louer (il faut obligatoirement les acheter ou alors acheter un terrain pour faire construire), et aussi avec une distance minimale entre la place de parking et le logement...
Oui ce sont des idées à la con. Tu as bien raison. Mais alors, comment faire une division dans les normes ?
j'aimerais diviser ma dernière acquisition en deux mais je suis obligé de mettre un sannibroyeur. Est ce rédhibitoire pour toi?
Salut Yann,
J'ai lu ton livre. Et tu parles bien de division d'appartement comme stratégie (identifier un potentiel caché p50).
Division, pas sauvage
Merci pour tes conseils Yann 😀
pour la création de place de stationnement, on doit donc en créer mais je n'ai vu nul part quel type, ma question est donc puis je en créer mais pour moto ? car moins cher
Bonjour
Ici Guillaume, coach de l'Académie.
Souvent, les dimensions des places sont indiquées dans la PLU. En cas d'imprécision, adressez une demande au service urbanisme de votre localité par écrit. Ils vous répondront pas écrit aussi, et vous saurez à quoi vous en tenir.
En général, les places de moto, ça ne fonctionne pas hein ^^
A bientôt
Je connais un investisseur qui fait ça, perso autant check si une colloc ça peut le faire à la place.
Exactement
J’ai pas compris ton com?
@@tititbak8 Au lieu de diviser "sauvagement", il vaut mieux se renseigner sur la rentabilité de ton lot en colocation.
Si c'est pour diffuser un un appartement en studio il est sûrement aussi avantageux de l'exploiter en colocation de type chambre meublée avec salle de bain privative et kitchenette qui se loue autant
Pas faux
yann... j ai une question du coup ! je suis en train... d acheter un immeuble de rapport de 3 appart, dont la taxe fonciere est tjs ! (de 500e comme avant la division) dans lequel il reste les compteurs d eau et d edf a faire... devis etablis par les proprio... je pense faire une bonne affaire d apres rendement locatif... 600e de cashflow pour 530 e de credit avec 1200e de loyer ... ca me semblait top mais ta video m interroge pour le coup... edf electricien ok 13000e de travaux.. ok le service des eaux pas encore contacté... qu en pense tu ???? sachant que cet immeuble je l acheterai en doublette... lol oui je m envoie j etais sur de moi avant ta video mdrrr .... merci d avance !
ps: j ai etais contacté par un associé a toi au tel qui m a dit c est top ! mais il faut mettre les 2 biens dans la meme sci a l is ! car le 2e immeuble se fera en sci a l is avec mes parents car je gagne 1700e net et pour le 2e immeuble y a 250000 de cred donc seul pas possible... bref. et par ailleurs ... un avocat fiscaliste m a dit 1 seul bien par sci a l ir !!! je pense qu a l ir je v me faire demonté par les impots ... du coup l immeuble mal divisé je pensais le prendre en nom propre et le faire en lmnp meme si c est un tout petit village du centre var... 125000e ttc pour 3 appart du coup mal divisé...? bon plan ou la merde ? merci d avance... bientot je rejoindrai des que possible l academie ! 😜 t es un best mec ! big up
Si un avocat fiscaliste t'as dit un seul bien par sci ir. Change d'avocat.
Ça fait du bien d'entendre cela ! Les kakous à rentabilité à 25% ont du soucis à se faire. 😂😂😂
Sans compter que la plupart des plu exigent des places de parking
Slt Yann, ta vidéo m'a fait instantanément penser à un Jean trucmuch de Lyon mis en avant par le grand Cédric Annicette il y a un an comme le spécialiste de la division!
Oui exact, il parle d'aménagement intérieur, est ce que c'est légal du coup ?
Bonjour,
Merci pour toutes ses videos !
Pour ma part j'ai l'intention de divisé une maison et de faire un forfait charges en LMNP donc un seul compteur d'eau et d'électricité. Il n'y a donc pas de copropriété. Mise à part le fait de devoir le déclaré aux impôts et à l'assurance que dois-je faire de plus pour être dans les clous dans mon cas ?
Merci
Hello, ici Sarah de l'équipe Yann Darwin.
Je te conseille de prendre un rdv téléphonique (gratuit) ici : enfinrentable.fr/team avec l'un de nos conseillers.
Tu pourras en discuter avec lui ;)
Bonne journée.
tu as raison mieux faut ne pas jouer avec la legalisté pour durée trop de risque alors qu il es possible d avoir une bonne rentabilité honnêtement .
Hello Yann,
Pardon pour la question hors sujet, je reste toutefois je pense dans la bonne rubrique.
J'ai cru comprendre dans l'une de tes précédentes vidéos, (je n'arrive pas à remettre la main dessus...), que l'achat de sa résidence principale ne serait pas un bon investissement. Ai-je bien compris ? J'aimerais retrouver cette vidéo et/ou avoir d'autres informations complémentaires,
En te remerciant,
Amicalement,
Bruno
ta video est bien ,mais tu n apportes pas de solutions,dommage....
Hmmm... diviser légalement ?
Salut yann merci pour la video!
Si je comprends bien finalement, en anticipant tout ce dont tu parles, c’est à dire en faisant actualiser la taxe foncière, en faisant les travaux correctement (évacuations, compteurs divisionnaires, vmc etc..), en assurant les différents lots non officiels auprès de l’assurance, et en s’assurant que le règlement de copro n’interdit pas explicitement cela, on pourrait diviser « sauvagement », en laissant officiellement un seul lot, et en faisant par exemple des baux de location meublés?
Ou il est obligatoire de faire des baux de colocation même dans ces conditions selon toi?
Salut,
Je suis Hélène de l’équipe Yann Darwin.
Yann reçoit plusieurs demandes chaque jour et ne peut malheureusement pas répondre à tous.
Pour bénéficier de son suivi et de celui des experts immobiliers de l'équipe, c'est de ce côté : yanndarwin.com/academie
Bonne journée ! :-)
@@YannDarwin bonjour, et merci pou rla vidéo. Je n'ai pas compris la réponse a la question de
illouzr. est ce que cette liste des précautions à prendre est correcte ?
Salut Yann, cette vidéo tombe bien car justement je dois bientôt signer un compromis pour un immeuble de 3T2 avec chaque appartement son compteur électrique. Sauf que sur le titre de propriété du propriétaire actuel c'est une maison... La TF est élevée par rapport aux autres maisons ce qui me fait penser que les impôts sont au courant. Selon toi, je risque quelque chose ?
Hello ! Coup de téléphone direct à l'urbanisme pour savoir ce qui est sur la matrice cadastrale de la parcelle. Un instructeur de l'urbanisme saura te dire le nombre de lots à usage d'habitation dans le bien. C'est ça qui fait foi. Le nombre de compteurs électriques semble dire que c'est ok, mais il faut vérifier à l'urbanisme car ce n'est pas une vérité absolue.
@@YannDarwin merci pour ta réponse. J'ai appelé l'urbanisme, la dame a juste dit : "ha si c'est écrit maison sur le titre de propriété c'est que c'est une maison donc vous allez devoir créer les places de parkings etc..." Elle n'a même pris le temps de regarder car elle a pas demandé l'adresse...
Demande à parler à un instructeur. T'as eu la standardiste là.
@@ced430 Oui écoute Yann car mm histoire pour moi maison idéale Rdc+ 2 étages, escalier central, rdc aménagé en L avec cuisine, sdb etc, chaque étage sa salle d'eau. Offre acceptée par vendeur transmission au notaire, un mois s'écoule et une semaine avant signature compromis coup de fil du notaire. Maison divisée il y a des années en 2 lots Rdc et étages avec règlement de copro etc. Ca vous dérange? Pas du tout. Par contre compteurs uniques... Pour l'instant objectif coloc.
Bravo Yann, ce genre de vidéo prouve ta fiabilité. Tu ne vend pas du rêve avec des techniques qui peuvent mener à de graves ennuis. Ta formation peut elle être financée par un CFE ou autre système de financement de formation pour salariés ? J'avais crus comprendre que c'était sur les rails dans un épisode de business en bagnole. Au plaisir !
Moi aussi la réponse m'interesse. Et je rajouterai mm peut on la passé en charge et si oui faut il une structure ou en nom propre cela passe. J'ai déja posé la question sur le site mais juste reçu une réponse auto.
Hello!
Ici Guillaume, de l’équipe de Yann.
C’est dans les tuyaux ;)
@@guillaumeteamdarwin965 Excuse moi j'insiste mon ami mais ta réponse n'est pas claire. "Dans les tuyaux" tu veux dire que ça arrive ou qu'en creusant sur google on trouve le tuyaux pour imputer la formation a nos charges??
On y travaille :)
@@guillaumeteamdarwin965 Impeccable. Vivement que ça aboutisse
Youpi matin 😂