Jak si během 12 let pořídit až 25 bytů [PODCAST] Investice do nemovitostí s Davidem Burešem #11
HTML-код
- Опубликовано: 2 окт 2024
- Jak rychle rozšiřovat investiční portfolio jako mladý člověk? A jak efektivně znásobovat hodnotu majetku bez většího množství úspor a bonity? David Bureš radí, jak vám pravidlo 6 let pomůže maximálně využít vložený kapitál a získat zajímavou rentu
AKTUALIZACE - 27/5/2022
To co říká pravidlo 6 let, které dlouhodobě platí a funguje, tak je postavené na situaci, kdy trh standardně roste a úrokové míry jsou standardní. Pokud však dojde k nějakému silnému otřesu, jako je to nyní, kdy úrok je 5,5%, tak se stane jediná věc. Čekám. Neprodávám současné nemovitosti, nenakupuji nové. Nic mě netlačí. Další prodej/nákup si mohu dovolit pouze v případě, že mně situace na trhu hraje do karet. Takže v praxi to nemusí být vždy přesně po 6 letech, ale jedna etapa může být klidně i po 10 letech a další po 5 letech. Ano, budu mít méně nemovitostí, ale vždy musím znát své limity a možnosti. Ale rozhodně mohu časem mít více jak 1 nemovitost.
Současně je potřeba vědět, že pokud se nyní zvýší hypoteční úroky, tak stejně jako to bylo vždy v minulosti, tak během cca 1 roku se tyto nárůsty v nákladech započítají do navýšení nájemného a to se nyní přesně děje. Za poslední rok se již průměrná cena nájemného zvýšila v Praze o 52 Kč za m2 a roste dál. Takže zvýšení úroků mně v čase také nevadí. A teď z aktuální praxe. Pokud bych si před 6 lety koupil byt za 2,5 mil. Kč s 80% hypotékou ve výši 2mil., tak má dnes byt hodnotu 5 až 5,7 mil. Kč. Nájemné je také nyní na vyšší hodnotě i přes propady v Covidu. Myslím, že každý investor je nyní velmi spokojený. Proto berte daný příklad metody 6 let jako ukázku toho, co je možné. A ono se to může podařit, pokud mě bude vše hrát do karet nebo nemusí a udělám otočku jenom 2x, ale to je přeci také super. Hlavní je, že mám hned od počátku nějaký plán. Bez něj totiž neudělám ani jednu takovou otočku.
My rozhodně nikoho netlačíme do zbytečného rizika. Naopak většinu bonitních klientů musíme krotit v jejich rozhodování. Vzhledem k tomu, že v tuto chvíli v Praze obstaráváme několik set nemovitostí za více jak 2,2 miliardy korun, tak můžeme mluvil skutečně z praxe a né pouze z teorie. Trh nemovitostí stejně jako čehokoliv dalšího funguje ve vlnách a člověk musí vždy vědět, co je potřeba udělat v daný moment.
Zanechte prosím komentář, zda se vám video líbilo nebo pokud máte další dotazy. Určitě je rádi zodpovíme.
Pokud máte zájem o nezávaznou konzultaci můžete nás kontaktovat zde:
www.buresapart...
Můžete si rezervovat schůzku přímo v mém kalendáři zde:
outlook.office...
(Otevře se Outlook kalendář)
![Případová studie investičních bytů [PODCAST] Investice do nemovitostí #91](http://i.ytimg.com/vi/pE5Q1EkKD28/mqdefault.jpg)
Jak ziskal investor po 6 letech 600 000 na uctu? Na najmu mesicne ziskal 1,2 mil, na hypotece musel zaplatit splatky minimalne o stejne vysi (pri predpokladu 1,5% uroku: 4 050 000 * 1,45 / 30 * 6) a k tomu jeste vydaje na opravy? At pocitam jak pocitam, rozhodne nemuze byt 600 000 v plusu. Plus dale kdyz mam prijem cca 16 700 mesicne z najmu, do moji bonity pro dalsi hypoteku prece jde jen 40% mych prijmu, ne celych 16 700, tudiz bych pri kazde dalsi hypotece mel vetsi a vetsi problem a kazdy dalsi najem za dalsi byt by mi nijak bonitne nepomahal. Nebo mi neco nedochazi?
.
Сuuhgf
Je potřeba se na to dívat v širším pohledu. Pokud například prodám byt, který jsem držel, tak inkasuji peníze ze zhodnocení nemovitosti a části, kterou jsem tehdy dal z vlastní kapsy a co jsem splatil. Co se týká bonity, tak banka dokáže použít více jak 40%. Pokud to prošlo daňovým přiznáním, tak ta suma do bonity je mnohem vyšší.
Dobrý den, dostal jsem se nejvíc na 9 bytů a skoro jsem se zbláznil z komunikace s nájemníky, fluktuace nájemníků atd. Takže praxe je bohužel úplně, ale úplně jiná... Navíc prodej bytu za "dobrou" cenu netrvá týden, ale měsíce atd
Naprosto souhlasím, že správa dvou a více bytů se již nedá dělat jako hobby, ale musí se to předat na specializovaného správce. Jinak se nikam pořádně nedostanete. To samé i s návazným prodejem. My třeba prodej již obsazených směřujeme na další současné klienty a to je pak velmi rychlé, pokud je dodržena férová tržní cena. Takže pokud to někdo chce celé řešit tak, jak jsem popisoval ve videu, tak to musí být celé na profi úrovni.
@@buresd v tom případě, ale už úplně přestane platit ten váš "vzorec" návratnosti a rentability. Je to všechno fajn když se to říká, ale když si pak máte platit někoho kdo se o to stará a řešit už jen ty hlavní věci, tak to ztrácí smysl. Jak já říkám "papír snese všechno"
@@davidk5220 Naopak, pokud se to řeší efektivně, tak to má dlouhodobě velkou přidanou hodnotu. Neznám moc klientů, kteří by takové akce dokázali při své hlavní práci dělat na koleni. Ale znám lidi, kteří to řeší systematicky za přispění svých poradců či správců majetku a pak se opravdu dostanou na jinou majetkovou úroveň
AKTUALIZACE vzhledem ke změnám na trhu - 27/5/2022
To co říká pravidlo 6 let, které dlouhodobě platí a funguje, tak je postavené na situaci, kdy trh standardně roste a úrokové míry jsou standardní. Pokud však dojde k nějakému silnému otřesu, jako je to nyní, kdy úrok je 5,5%, tak se stane jediná věc. Čekám. Neprodávám současné nemovitosti, nenakupuji nové. Nic mě netlačí. Další prodej/nákup si mohu dovolit pouze v případě, že mně situace na trhu hraje do karet. Takže v praxi to nemusí být vždy přesně po 6 letech, ale jedna etapa může být klidně i po 10 letech a další po 5 letech. Ano, budu mít méně nemovitostí, ale vždy musím znát své limity a možnosti. Ale rozhodně mohu časem mít více jak 1 nemovitost.
Současně je potřeba vědět, že pokud se nyní zvýší hypoteční úroky, tak stejně jako to bylo vždy v minulosti, tak během cca 1 roku se tyto nárůsty v nákladech započítají do navýšení nájemného a to se nyní přesně děje. Za poslední rok se již průměrná cena nájemného zvýšila v Praze o 52 Kč za m2 a roste dál. Takže zvýšení úroků mně v čase také nevadí. A teď z aktuální praxe. Pokud bych si před 6 lety koupil byt za 2,5 mil. Kč s 80% hypotékou ve výši 2mil., tak má dnes byt hodnotu 5 až 5,7 mil. Kč. Nájemné je také nyní na vyšší hodnotě i přes propady v Covidu. Myslím, že každý investor je nyní velmi spokojený. Proto berte daný příklad metody 6 let jako ukázku toho, co je možné. A ono se to může podařit, pokud mě bude vše hrát do karet nebo nemusí a udělám otočku jenom 2x, ale to je přeci také super. Hlavní je, že mám hned od počátku nějaký plán. Bez něj totiž neudělám ani jednu takovou otočku.
My rozhodně nikoho netlačíme do zbytečného rizika. Naopak většinu bonitních klientů musíme krotit v jejich rozhodování. Vzhledem k tomu, že v tuto chvíli v Praze obstaráváme několik set nemovitostí za více jak 2,2 miliardy korun, tak můžeme mluvil skutečně z praxe a né pouze z teorie. Trh nemovitostí stejně jako čehokoliv dalšího funguje ve vlnách a člověk musí vždy vědět, co je potřeba udělat v daný moment.
Jestli se tohle dělá masově, tak se nedivím proč jsme, kde teď jsme. Pokud nastane situace, kdy lidi nebudou mít co jíst, stejně vám nájmy zastropují, nebo něco horšího. Socialismus je sviňa. Hlavní je aby bublina nesplaskla úplně. Člověk s 10 hypotékami se zapotí.
Jestli se tohle dělá masově, tak se nedivím proč jsme, kde teď jsme. Pokud nastane situace, kdy lidi nebudou mít co jíst, stejně vám nájmy zastropují, nebo něco horšího. Socialismus je sviňa. Hlavní je aby bublina nesplaskla úplně. Člověk s 10 hypotékami se zapotí.
Takze vychazime z predpokladu ze nemovitosti jdou pouze nahoru v cene a jeste takovymhle tempem, pocita se ze uroky budou stale extremne nizke a dale ze se nezmeni dane z nemovitosti. No nechtel bych sby se tohle vsechno zmenilo najednou
Díky za otázku. Změny na trhu jsou a vždy budou. Pokud k nějaké změně dojde, tak na to trh postupně reaguje. Takže pokud se zvýší sazby hypoték, během roku se zvýší i výše nájemného. Podobně to reaguje i na vyšší inflaci. Co se týká růstu cen nemovitostí, tak my počítáme s průměry za posledních více jak 20 let. A v tomto období byla doba, kde byl třeba i 20% propad ceny (2008 - 2010). Nebo pak minimální růst kolem 1% v letech 2010 - 2014. Trh nemovitostí je prostě dlouhodobá cesta a to co my řešíme není rozhodně pro spekulanty, ale investory. A toto je výše neznamená, že to bude fungovat vždy a všude, ale pokud v daném čase to bude funkční, tak to můžete využít. Je to jedna z možností, jak zvýšit efektivitu.
Posloucha se to dobre, ale zajimalo by me to jestli nekdo tech 25 bytu po 12 letech opravdu mel nebo je to jen nejaka modelova situace vytvorena v PC?
Díky za otázku. Tyto věci jsme před 12 lety takto ještě neřešili, takže zatím máme klienty, kteří mají za sebou o kolo méně a to fungovalo dobře. Musíte však vzít v úvahu, že toto je hlavně při mladé investory. Pokud Vám na počátku bude 45 let, tak to prostě nejde. Všechno pak záleží pouze na přesném dodržování plánu.
Výborné video, držím palce. "Jehla v kupce sena", poklad v džungli internetového šílenství krypto a fake guru. Malá sledovanost :) Nudná disciplína není sexy, ale jako jediná funguje. Doporučuji...
Děkuji za vaší pochvalu. Mějte se fajn.
Co casovy test 10 let? Sel byste do toho i tak?
Určitě. Jde pouze o to, že to trochu sníží efekt těch nárůstů, ale dlouhodobě se to rozhodně vyplácí.
Obcas čtu názory, ze je lepší vlastnit a pronajímat RD než byty. Co vy na to?
Byty mají mnohem více zájemců o pronájem a tím i kratší mezery mezi pronájmy. To se u RD bohužel nedaří. Takže RD nedoporučuji. Výnosnost nájmu z RD na m2 je mnohem menší a přitom náklady na opravy v čase mnohem větší.
Existuje jeste efektivnejsi zpusob jak zvysovat pocet bytu a soucasne lze "vlastnimi silami" uridit pronajmy i na vice nez stovce nemovitosti
Toto byl pohled pouze na jednu z možností, která funguje za určitých podmínek. Souhlasím, že je více cest, jak rozmnožit počet bytů 🙂
Dobry den,zaujimalo by me jaky efektivnejsi způsob mate na mysli.
Je to fakt zajimavy. Vubec me to tak nenapadlo.ja vzdy premyslel o 60%LTV..
Chápu, tady jde o to, že pokud je člověk kreativní, tak dokáže ze svým možností získat podstatně více, pokud to zefektivní. A toto je jedna z cest, jak investovat efektivněji, ale nehodí se pro každého. Takže to berte jako jednu z možností.
@@burespartneri7873 pokud to teda chapu tak tim prodanim a rozdelenim se vyhnu investicni hypotece a dostanu 2 klasicky 80LTV a pouziju prijmy z pronájmu
@@tomaskucera7880 Těch efektů je tam více. Ale mimo jiné i to, co píšete.
@@burespartneri7873 jake efekty? Jak se v tomto pripade počítá Bonita kdyz zatim nemohu pronajimat?
@@tomaskucera7880 Bonita se počítá z prokazatelných příjmů. Ale ty efekty jsou například v tom, že pokud se mě sníží LTV (výše dluhu k hodnotě bytu ) vzhledem k tomu, že část úvěru jsem splatil a hlavně mě vyrostla hodnota bytu, tak se tím prodejem a následnou koupí nového dostanu opět na maximální LTV s malým vlastním podílem vlastních peněz v dané nemovitosti a proto mohu těch nemovitostí mít najednou více.
Děkuji za video, i když za mě je tohle velké zjednodušení reality. S jakým počítáte tempem růstu nájemného? Momentálně jsme v Praze v situaci, kdy výnosy z pronájmu z daleka nepokryjí průběžné náklady. A to ještě nelze počítat, že byt bude v dlouhém období pronajat celých 12 měsíců v roce. Děkuji
Dobrý den, paní Uhrová, děkuji za otázku. V kalkulacích počítáme s dlouhodobým růstem nájmů mezi 4 - 5%. Pro informaci dle statistického úřadu je za 20 let (do konce 2019) průměrný růst nájemného v Praze 5,9% ročně a růst cen nemovitostí 7,9%. V současnosti bude dlouhodobý průměr nájmů malinko nižší, ale růst cen přes 9% ročně. Pokud si však investor kupuje nemovitost, tak neřeší co se děje v jednom daném roce, ale co se děje dlouhodobě. Takže pokud se dívám na situaci dnes, tak souhlasím, že splátku hypotéky nájemné nepokryje, ale za pár let to bude dostačují a následně bude vznikat extra příjem. Jestli tento zlom bude za 3 nebo 6 let bude záležet na situaci na trhu a úrocích. Ale v dlouhodobém horizontu víme, že je to pouze otázkou času. A naši investoři nakupují, aby investovali dlouhodobě.
Koukam že podcast už má kazdej póvl
Díky za pochvalu. Pokud Vás téma nezajímá, není třeba komentovat.
Cesta do pekla 👍
Jak pro koho. Investoři si nestěžují :-) Toto je pouze příklad, které není možné dělat bezhlavě dalších 30 let, ale pouze dle aktuálních možností na trhu.