ישראל שאלה מצויינת! צריך להבין על אילו ערים אתה מדבר? כי בערי הפריפריה לא כלכלי ליזמים לעשות תמ"א 38 מהסיבה הפשוטה שמחיר למ"ר מכירה שלהם יותר נמוך בפריפריה לעומת המרכז
שור יזמות כן ברור לי שהשיקול הוא שיקול כלכלי, אני מדבר כרגע ספציפית על עפולה...ז"א לפי דבריך שלא נראה שגם בקרוב יעשו למרות שחצי מהעיר מתאימה לנתונים?! בקיצור אם חשבתי על יזמות בתחום הפינוי בינוי/תמ"א 38 לחפש ערים אחרות?
בתחילת השנה נכנס תיקון 3א' חדש הנותן יותר זכויות בנייה מ-2.5 קומות. ברגע שוועדות מקומיות, כמו עפולה לדוגמה, יתחילו ליישם את זה - נראה שהפריפריה מתפתחת מהצד של תמ"א 38
היי שאלה, מדוע לא הכנסת עוד שלבים שיש באמצע התהליך של פינוי בינוי? כמו הודעת דחייה על יום מכירה למיסוי מקרקעין, תיקון הבית המשותף, רישום הערות אזהרה לטובת היזם וכדומה?
אתה צודק לחלוטין שלומי. יש כאן עוד הרבה שלבי ביניים קטנים. המטרה הייתה בסרטון להסביר באופן כללי, לחלוטין אתה צודק על שלבים הנוספים. נשמע שלומי שאתה מכיר את התהליך טוב. מה הקשר שלך לעולם ההתחדשות העירונית?
היי דימה, כדי שפרוייקט ייצא לדרך צריך לפחות 80 אחוז הסכמה של הדיירים. הדיירים שלא חותמים אפשר לקחת אותם לבית משפט... אתה שואל כי אתה בתהליך של פינוי בינוי?
עברו 4 שנים מאז שהעלת את הסרטון😅 לא יודע אם תראה הודעה זו ותוכל לענות. כיצד ניתן לדעת באיזה שלב אנו נמצאים? כפי שידוע לי נבחרה נציגות ידוע לי שהיזם הגיע לביתנו בכדי להחתים. (אך לא שיתפתי פעולה בהתחלה וכעת אני די חושש) מה אפשר לעשות? למי לפנות? תודה על תשובתך מראש.
היי צ'אקי😊 גם אם יעברו 10 שנים עדיין תקבל תשובה... אם תרצה לדעת באיזה שלב הפרויקט, תוכל לפנות למחלקת הנדסה ולברר. אם היזם הגע להחתים זה לא אומר שיש פרויקט הגוף שמאשר את היתר הבנייה הוא מחלקת הנדסה ולכן צריך לבדוק שם. איפה הפרויקט? כמה דיירים?
באיזה שלב צריך לקחת עורך דין?😊.. אצלי התחילו להחתים דיירים ולא הספיקו להחתים אותי... פרויקט ויצמן -הלפרין ראשון לציון... עכשיו אני רואה בפייסבוק הם פרסמו פוסט "יוצאים לדרך" 😮😮😮יצאו בלי לשאול אותי
אי אפשר לבצע פרויקט ללא הסכמה מלאה של כל הדיירים, או החלטת בית משפט. או שהפרסומים באים להלחיץ את אלו שלא חתמו, או שרוצים להראות התקדמות. אתה יודע כמה כבר החתימו? באחוזים
שאלה: האם העורך דין שמייצג בעלי הדירות (שמוכרים זכויותיהם ליזם בתמורה דירה חדשה וכו׳) בפרויקט (38/2) גם מטפל בשאר הדירות החדשות ( ז״א חוזה, הערת אזהרה, רישום בית משותף, רישום בטאבו) שהיזם מוכר? ואם כן מה האחוז הנהוג שמקבל העורך דין מהיזם על הדירות הנמכרות?.
עורך הדין שמייצג את הדיירים לא מייצג את היזם. כלומר, היזם ימכור דירות עם עו"ד מטעמו (כנראה אותו עו"ד שמייצג אותו מול הדיירים). נאמר לך משהו אחר מעורך דינך?
שור יזמות תודה רבה . אתה צודק. מצאתי זה בכתבה בגלובס: ......גובה שכר הטרחה בפינוי בינוי: על פי הפרקטיקה שהתפתחה, עורך דין המייצג את בעלי הדירות מקבל אחוז מסוים מהשווי של דירות התמורה בפרויקט. שימו לב - לא משווי הפרויקט כולו או משווי הדירות החדשות וגם לא משווי הדירות הנוכחי של בעלי הדירות, אלא משוויין הצפוי של הדירות העתידיות שיקבלו בעלי הנכס (על פי הדוח השמאי של הפרויקט). בצורה זו, הפוטנציאל לניגוד עניינים מצטמצם והאינטרס של עורך הדין דומה לאינטרס של בעלי הדירות - ככל שערך דירות התמורה גבוה יותר, כך גם שכר הטרחה של עורך הדין יהיה גבוה יותר.
הדבר הראשון זה לבדוק במחלקת הנדסה האם היזם התחיל תהליך כלשהו. אם לא, אז יכול להיות שהוא קודם מנסה לאסוף חתימות ואז להתחיל תהליך מול העירייה. הדבר כמובן מגדיל את חוסר הוודאות. איפה סבתא גרה? כמה יחידות דיור יש שם?
שור יזמות 👍 תודה. שמעתי בסירטון אחד שהבית משפט חייבו לאשה שסירבה לחתום במאות אלפי שקלים בגלל שהסיבה שבשבילה סירבה לא היה מספיק טובה והיא בעצם גרמה לשכנים נזק כלכלי. יכול להיות שזה אמיתי? אם אני מסרב בגלל שלא נעים לי לצאת מהבית לשנתיים, זה לא מקובל?
יש לנו פינו בנוי והם באים בו עלינו ועשים לנו מה שרוצים זה ניקרה עתיד הצפון אני אומר להם שאני מוכן אבל יקבלו מפתחות ויתנו מפתחות ישר לו מוכן לחקות עד שיסימו אני נכה קטע רגל מטופל ברמבם במחלקת אנגלגיה עברתי ניתוחים לו מוכן בגילי בן62 להיות החשב בשכירות אולי אתה תעזר לנו בבקשה יצחק גבאי
שי, סרטון מצויין כמו תמיד. תודה. כמה שאלות: (א)האם רק לאחר ההכרזה על מתחם התחדשות עירונית יש קידום של תב"ע ע"י העירייה? תהליך ההכרזה הוא הליך תכנוני שדורש אישור של ועדה מחוזית וכן הלאה או רק קידום התב"ע לאחר ההכרזה הוא ההליך התכנוני? והאם הם בדרך כלל קורים במקביל? (ב) לאחר שהעירייה הכריזה על מתחם וקידמה תב"ע, האם ליזם שרוצה לבנות בניין אחד במתחם , האם נותר לו רק להחתים דיירים ולהגיש בקשה להיתר? או שנדרש מהיזם גם הליך תכנוני כלשהו של אישור תב"ע נקודתית?
תודה רבה על הפרגון יובל😊 לגבי שאלותייך: א. עקרונית הוועדה המקומית יכולה לקדם תב"ע בכל זמן נתון, אבל היא תעדיף להמתין כי הם מבקשים להכריז על הרבה מתחמים ובפועל לא כולם מאושרים ומוכרזים. לפעמים יש צורך באישור גם של וועדה מחוזית. מה שקורה תחילה - הכרזה על המתחם ואז כתיבת תב"ע. ב. לאחר הכרזת המתחם, כתיבת תב"ע ואישורה כל מה שצריך לבצע זה החתמה של הדיירים ולהוציא היתרי בנייה מתוקף התב"ע הקיימת. ניתן לבצע שינוי תב"ע בכל שלב... אני מבין לפי שאלותייך שאתה מתמקד בתחום היזמות?
שאלה טריקית...😊 בל שאלה נכונה. צריך לראות את התנהלות היזם ולהחליט. אם לצורך העניין הוא יפקיד תב''ע בזמן שהוא מחתים אנשים אז יכול שכן לחתום. אם לא תהיה פעולה מסויימת מצידו אז אולי לא יהיה כדאי. יש לך דירה במתחם של פינוי-בינוי?
קודם כל הסרטון ישן - מלפני 5 שנים ולא מעט השתנה , כמו חלופת שקד, ו 67% הכמה של דיירים בפרוייקט, וחלופת שקד מ6/22 הבנתי שבוועדה מחוזית היזם והדיירים מקבלים 400% יותר + 10% הקצאה משטחי ציבור רק שההליך לוקח יותר זמן. באתר האינטרנט של התמא לא הצלחתי לראות לשונית שכבות נוספות אשמח ליותר
נכון שקיימת חלופת שקד אבל היא מדברת על תמ''א 38 ולא על פינוי-בינוי. בכל מקרה נתת גם רעיון לחדש את הסרטון. תודה רבה על התגובה😎 יש לך דירה בפרויקט של פינוי-בינוי?
@@ShayShor כן אחרי כמה וכמה נסיונות של אנשים שבאו לרחוב ולא היו רציניים הפעם הניחו הודעה בכתב על כל בניין (2 קומות בלבד) - שפרוייקט פינוי בינוי יוצא לדרך ויש תאריך לאסיפת דיירים. כיום יש ליזמים יותר הטבות מהמדינה מה שהופך את הפרוייקט ליותר רווחי
@@Dooni_booni ראשית, אני מאחל המון בהצלחה ואם צריך עזרה נשמח לעזור. יש להיות כי מדובר בשינוי תב"ע שהמדיניות של העירייה להגדיל את הזכויות בצורה משמעותית. בנוסף, יכול להיות שזה יהיה תמ"א 38 תיקון עם התוספת לחוק של סעיף 3א' שנותן עוד זכויות בנייה. תעדכן אחרי אסיפת הדיירים ואם צריך עזרה, אנחנו כאן🤙
שאלה מעולה דניאל! אם נגמר חוזה השכירות של הדייר, אז הוא מתפנה. אם לא נגמר, ישנו פיצוי המוסכם בחוזה השכירות. אם אין פיצוי מוסכם, אז עושים משא ומתן עם בעל הנכס. יש לך כרגע מורן פרויקט בתהליך ביצוע?
היי מנחם, 1. מה הכוונה "בניין שמסומן בתמ"א 38"? הדיירים חתמו? או רק הנתונים היבשים מתאימים לתהליך? יש כבר יזם? תרחיב על כך. 2. מה זה "רשאי לקבל מחיר כרצונו"? הכוונה למכירה הנכס? או לקניית דירה מהיזם/קבלן?
@@ShayShor כלומר אני יודע שבשכונה מסוימת יהיה בעתיד פינוי בינוי, האם להשקיע בדירות שם? והאם בתהליך הפינוי שהיזם רוצה להחתים אותי אני יכול לקבוע מחיר לדירה? שאלה נוספת: איך אני משיג קונים לדירה?
אם אתה יודע שיהיה בבניין פרויקט, השאלה שצריך לשאול היא "האם השכנים יודעים?" אם השכנים יודעים אז הם כבר מעלים את מחירי הנכסים כי יש פוטנציאל. איך מוצאים קונים? מפרסמים את הנכס בכל המדיה. אתה יודע האם השכנים יודעים אודות הפרויקט?
היי ניקול, שאלה מצויינת! בעל הנכס שמתפנה עובר לגור בשכירות לאורך כל הפרויקט. לאחר שנגמר הפרויקט, הוא מקבל דירה חדשה עם תוספת של מ"ר נוספים... יש לך דירה בתהליך של פינוי-בינוי?
ראשית הכול מאוד מודה לך על התשובה. אני גם בוועדת הנציגים . בנציגות מתלהבים מהפרויקט ולא שומעים שקיבלנו מינימום ולא רוצים יותר. אני לבד. האם יש מצב בשלב זה להשיג משהו? אולי לפחות לשאר הדיירים שלא חתמו? ואז אפשר להגיע ל-80%. העו"ד שלנו מאוד צתנגד לשינוים ובקשות. לי אישית יש 4 חדרים שזה כ-84 מ"ר ואני לא כ"כך מתלהבת מלקבל עוד רק חדר ביטחון. הרי בבית צריכים להיות חדרי ארונות והחדרים בגודל נורמלי. ואם שטח חדר המדרגות ומעלית נכנס לברוטו של הדירה אז הדירה אפילו תהיה קטנה יותר. במפרט טכני אפילו אין ארונות מטבח - למי ששם לב מוסיפים ידנית בהסכם. חתומים כ-65% מהדיירים. יש גם קבוצת המתנגדים.
בפרויקטים מהסוג הזה תמיד יהיו מתנגדים. כפי שציינת צריך לעבור את המחסום של 80% בכדי להתחיל תהליך. הרעיון שמקבלים דירה חדשה, כבר כאן יש רווח כי מחיר של דירה חדשה יקר יותר ממחיר של הדירה במצבה הנוכחית. תוספת של ממ"ד היא מבחינתי תוספת מבורכת בגלל המצב הבטחוני במדינת ישראל. במצבכם הנוכחי עוד לא סגור כלום כי עוד לא הגיעו ל-80% אפילו ואפשר להתנגד ולבוא במו"מ עם היזם. לדעתי כולם מסתכלים על הדירות החדשות שיקבלו ופחות מעניין אותם כמה תוספת לשטח הרצפה הם יקבלו. בסופו של דבר יש כאן רצון לפרויקט שכולם מרוויחים
שור יזמות. מה לגבי נציגי הבניינים (ועדים) האם זה בריא שיש גם יו"ר נציגים של מס' בניינים שהוא גם דייר או שמספיק שהנציגים מתנהלים מול היזם או המתווך? ואם הוא מתעקש להישאר בתפקידו ע"י האם ליזם זה משנה?
היי שמואל, תמיד תהיה נציגות מטעם הדיירים. שלושה או חמישה דיירים שמייצגים את הדיירים (כמובן בליווי עורך דין) אל מול היזם או הקבלן. הרעיון של וועד מייצג הוא, שלא יצטרכו לפנות לכלל הדיירים בכל החלטה. שמואל אתה (או הבניין שלך) בתהליך של פינוי בינוי?
@@ShayShor כן. הבניינים שלנו עומדת בדרישות של פינוי בינוי והיינו בתהליך עם יזם במשך שנתיים ועכשיו לקראת יזם חדש שהבניינים שבשכונתנו כבר באמצע תהליך איתו. השאלה שלי כך: בחרנו נציגים (7 נציגים), רק הבעיה שאחד מהנציגים הגדיר את עצמו כיו"ר ונבחר ברוב קולות. האם מבחינת היזם תהיה בעיה להתנהל ככה מולנו? כי יוצא שאותו יו"ר נציגים מייצג בניינים שאינם שלו.
@@ShayShorכן, יש שני נציגים מהבניין שלי ואני אחד מהם. רק צריך לנסח חוזה ברור ומפורט בין כל הנציגים, כך שכל נציג בניין אחראי אך ורק על הבניין בו הוא מתגורר. 👍תודה על התשובות הנפלאות♥️
מדברים על כך שכל התכנית תתבטל. כל התמ"א 38 על תיקוניה וגם כמובן תיקון 2. מדברים על כך שבשנת 2022 התכנית תיגמר... אתה לפני רכישת נכס בתמ"א? או שאתה דייר שהגיע יזם להחתיל אותך?
שור יזמות אני דייר גר בבנין שעכשיו הועד בית התעניין ורוצה להראות לנו כמה הצעות ל״פינוי בנוי״. כרגע יש לי תקרות של 3 מטר, יש לי גינה בשימוש שרק אני משתמש בו גם הדירה שלי משופצת אז אם ישאירו לי הדברים האלה (כמובן לא השיפוצים) אני בסדר. אבל אחרת לא מעוניין בתכנית. בדקתי בפורטל הגיאוגרפי ולא ראיתי שום מתחם מסומן על הבנין או על הבנינים מסביב אפילו שאומרים שכמה בנינים בסביבה עוברים התהליך. האם אפשר לראות בפורטל הבנינים שכבר קיבלו היתר בניה ומוכנים לשלב ההריסה בתכנית 38 תיקון 2? וכמה זמן בערך לוקח מזמן החתימה לקבלת היתר בניה ומהיתר בניה להתחלת ההריסה? תודה רבה רבה מראש
אם מדברים רק על הבניין שלך אז זה תמ"א 38 תיקון 2. ראשית ממליץ להזדרז עם הנושא. כמובן, שתבצע מו"מ עם היזם כדי שתרוויח מהנושא. אבל לא לשכוח שהדבר הקשה ביותר זה להשיג את החתימות של הדיירים. הוצאת היתר בנייה ובנייה לא צריך לקחת יותר משלוש שנים (תלוי במספר יחידות הדיור שייבנו במגרש). החלו דיירים כבר לחתום ליזם מסויים?
שור יזמות תודה על התשובה. מעריכה מאד. עוד לא קיבלנו ההצעות השונות שהועד בית הכינו. אבקש אותם בהקדם. יש לנו רק 8 דירות בבנין. אם זה יכול לקחת 3 שנים לקבלת היתר בניה אז זה כבר יעבור התאריך של ביטול תמא38 תיקון 2 בשנת 2022. או האם התאריך הזה רק שייך לקבלת חתימות. שאם יש ליזם החתימות לפני 2022 אז יוכל להמשיך עם התכנית. צודק?
התאריך מתייחס לקבלת היתר בנייה. כך שיש עוד זמן להתעסק בזה. אתם גם בניין קטן. לא צריכה להיות בעיה לקבל היתר בנייה בצורה מהירה. כפי שציינתי, הדבר הקשה - להחתים את הדיירים. אם תפעלו מהר, תוכלו ליישם בצורה מהירה...
מה עושים בערים שבהם יש המון בניינים עם כל הנתונים והעירייה פשוט לא עושה תמ"א 38? ז"א אין אפילו בניין אחד בעיר שעושה את זה
ישראל שאלה מצויינת!
צריך להבין על אילו ערים אתה מדבר?
כי בערי הפריפריה לא כלכלי ליזמים לעשות תמ"א 38 מהסיבה הפשוטה שמחיר למ"ר מכירה שלהם יותר נמוך בפריפריה לעומת המרכז
שור יזמות כן ברור לי שהשיקול הוא שיקול כלכלי, אני מדבר כרגע ספציפית על עפולה...ז"א לפי דבריך שלא נראה שגם בקרוב יעשו למרות שחצי מהעיר מתאימה לנתונים?!
בקיצור אם חשבתי על יזמות בתחום הפינוי בינוי/תמ"א 38 לחפש ערים אחרות?
בתחילת השנה נכנס תיקון 3א' חדש הנותן יותר זכויות בנייה מ-2.5 קומות.
ברגע שוועדות מקומיות, כמו עפולה לדוגמה, יתחילו ליישם את זה - נראה שהפריפריה מתפתחת מהצד של תמ"א 38
בדיוק ברחוב שאני גר מתחילים לדבר חזק על פינוי בינוי, לא ידעתי שמדובר בהזדמנות עסקית שכזו. שוב תודה לך שי!
איזה יופי! אז בוודאי כבר מחיר הנכס התייקר לא?
באיזה שלב בתהליך הפרוייקט נמצא?
שור יזמות הפרויקט בשלב החתימות כרגע...
מצויין!
ויש כבר תב"ע מאושרת?
שי היקר - לא רק עזרת לי בפגישה אלא גם אחרי עם הסרטונים! במשא ומתן על עסקה ועזרת לי למצוא שהתב"ע מאושרת! תודה רבה!
איזה כיף לשמוע יואל!
קדימה תן פרטים על העסקה המעניינת...
עכשיו אני מבינה את התהליך! כי על הבניין של ההורים שלי כבר שנים מבטיחים פינוי בינוי
מקווה שבקרוב יתחילו את הפרוייקט!
תמשיכח לעשות נדלן!
כמות נהדרת של מידע. תודה רבה
כמו תמידת מידע חשוב ולעניין עבור משקיעים
תודה רבה אושרי! שמח לשמוע שהמידע עוזר לך.
במסגרת החיפושים שלך יצא לך למצוא נכס בתהליך של פינוי בינוי?
היי שאלה, מדוע לא הכנסת עוד שלבים שיש באמצע התהליך של פינוי בינוי? כמו הודעת דחייה על יום מכירה למיסוי מקרקעין, תיקון הבית המשותף, רישום הערות אזהרה לטובת היזם וכדומה?
אתה צודק לחלוטין שלומי.
יש כאן עוד הרבה שלבי ביניים קטנים.
המטרה הייתה בסרטון להסביר באופן כללי, לחלוטין אתה צודק על שלבים הנוספים.
נשמע שלומי שאתה מכיר את התהליך טוב. מה הקשר שלך לעולם ההתחדשות העירונית?
הסבר מעולה . הטעות של כולם שהם חותמים ליזמים לפני השלבים המוקדמים ולפני תבע מאושרת ואז תקועים איתם לשנים . חברים לא לחתום ליזם לפני תבע
זה מה שקורה לרוב הדיירים.
הבירוקרטיה הכבדה מביאה את היזמים לעשות את זה.
נשמע שאתה מדבר מניסיון עמי, תוכל לשתף את הצופים שילמדו?
מצוין. אם החליטו כבר על פינוי בינוי, יכול להיות שדייר לא ירצה. יש לו סיי בעניין? או שאף אחד כבר לא שואל אותו?
היי דימה,
כדי שפרוייקט ייצא לדרך צריך לפחות 80 אחוז הסכמה של הדיירים.
הדיירים שלא חותמים אפשר לקחת אותם לבית משפט...
אתה שואל כי אתה בתהליך של פינוי בינוי?
שור יזמות האמת שלא. סתם חשבתי אם יש דייר מבוגר נגיד או נכה, אחד כזה שאין לו יכולת לעזוב את הבית למקום אחר מכל סיבה שלא תיהיה.
תודה רבה על התשובה !
שמח לעזור!
תמשיך לעשות נדל"ן!
@@dimazaitsev1960 לא שווה רק אם הבניין מיתפורר לא לשכוח אחרי זה ארנונה כפולה וגם ועד בית 400 שקל
הרבה שוכחים שלאחר הפינוי-בינוי יש עלייה בהוצאה החודשית
אלוף אתה שי. כרגיל אתה מוסיף לנו המון ערך🎉❤.
תודה רבה מארה היקרה על הפרגון החם🙏😊
עברו 4 שנים מאז שהעלת את הסרטון😅 לא יודע אם תראה הודעה זו ותוכל לענות. כיצד ניתן לדעת באיזה שלב אנו נמצאים? כפי שידוע לי נבחרה נציגות ידוע לי שהיזם הגיע לביתנו בכדי להחתים. (אך לא שיתפתי פעולה בהתחלה וכעת אני די חושש) מה אפשר לעשות? למי לפנות? תודה על תשובתך מראש.
היי צ'אקי😊
גם אם יעברו 10 שנים עדיין תקבל תשובה...
אם תרצה לדעת באיזה שלב הפרויקט, תוכל לפנות למחלקת הנדסה ולברר.
אם היזם הגע להחתים זה לא אומר שיש פרויקט
הגוף שמאשר את היתר הבנייה הוא מחלקת הנדסה ולכן צריך לבדוק שם.
איפה הפרויקט? כמה דיירים?
צריך לשים לב כשמגיעים להחתים אתכם! לבדוק באיזה שלב אתם נמצאים בתהליך! סרטון מצויין
איך אפשר לדעת באיזה שלב אנו נמצאים תודה.
כתבתי לך צ'אקי בהודעה השנייה שכתבת...
באיזה שלב צריך לקחת עורך דין?😊.. אצלי התחילו להחתים דיירים ולא הספיקו להחתים אותי... פרויקט ויצמן -הלפרין ראשון לציון... עכשיו אני רואה בפייסבוק הם פרסמו פוסט "יוצאים לדרך" 😮😮😮יצאו בלי לשאול אותי
אי אפשר לבצע פרויקט ללא הסכמה מלאה של כל הדיירים, או החלטת בית משפט.
או שהפרסומים באים להלחיץ את אלו שלא חתמו, או שרוצים להראות התקדמות.
אתה יודע כמה כבר החתימו? באחוזים
@@ShayShor לא, אבל אני אשאל
אחלה. אם לא הסתדרת, דבר איתנו@@yurisamarin8200
שאלה: האם העורך דין שמייצג בעלי הדירות (שמוכרים זכויותיהם ליזם בתמורה דירה חדשה וכו׳) בפרויקט (38/2) גם מטפל בשאר הדירות החדשות ( ז״א חוזה, הערת אזהרה, רישום בית משותף, רישום בטאבו) שהיזם מוכר? ואם כן מה האחוז הנהוג שמקבל העורך דין מהיזם על הדירות הנמכרות?.
עורך הדין שמייצג את הדיירים לא מייצג את היזם. כלומר, היזם ימכור דירות עם עו"ד מטעמו (כנראה אותו עו"ד שמייצג אותו מול הדיירים).
נאמר לך משהו אחר מעורך דינך?
שור יזמות תודה רבה . אתה צודק. מצאתי זה בכתבה בגלובס: ......גובה שכר הטרחה בפינוי בינוי: על פי הפרקטיקה שהתפתחה, עורך דין המייצג את בעלי הדירות מקבל אחוז מסוים מהשווי של דירות התמורה בפרויקט. שימו לב - לא משווי הפרויקט כולו או משווי הדירות החדשות וגם לא משווי הדירות הנוכחי של בעלי הדירות, אלא משוויין הצפוי של הדירות העתידיות שיקבלו בעלי הנכס (על פי הדוח השמאי של הפרויקט). בצורה זו, הפוטנציאל לניגוד עניינים מצטמצם והאינטרס של עורך הדין דומה לאינטרס של בעלי הדירות - ככל שערך דירות התמורה גבוה יותר, כך גם שכר הטרחה של עורך הדין יהיה גבוה יותר.
אני תמיד ממליץ לדיירים לשלם באופן עצמאי לעורך דין כי כך הסבירות לניגוד עניינים קטן מאוד...
שמעתי הרצאה על כמה זה חשוב בתמא שהעורך דין ייצג רק את הדיירים. שלא יהיה לו שום אינטרס אחר. אבל מי צריך לשלם על זה? האם היזם יהיה מוכן לשלם עבור זה?
עקרונית היזם מחוייב לתשלום עורך הדין שמייצג את הדיירים.
אני אישית חושב שהדיירים צריכים לשלם מכיסם את העלויות הללו, כך הייצוג יהיה הכי אמין שיש
כל פעם מנסים להתקשר אלינו היזמים לפרויקט פינוי בינוי של הדירה של סבתא שלי, איך אפשר לוודא באמת שלא מחתימים אותנו סתם אלא שזה עבר את כל האישורים?
הדבר הראשון זה לבדוק במחלקת הנדסה האם היזם התחיל תהליך כלשהו.
אם לא, אז יכול להיות שהוא קודם מנסה לאסוף חתימות ואז להתחיל תהליך מול העירייה. הדבר כמובן מגדיל את חוסר הוודאות.
איפה סבתא גרה? כמה יחידות דיור יש שם?
@@ShayShor
בדקתי מול מחלקת הנדסה של העירייה, והם ענו לי שמשרד השיכון התחיל לבצע תכנון לכל השכונה
זה אומר שכרגע מנסים לאשר מתחם שלם.
כלומר, צריך שיהיה יזם על כל המתחם שיעשה את הכל.
אמרו לך כמה יחידות? צפי לאישור המתחם?
כיום מהו האחוז חתימות שהיזם צריך כדי לפעול בהסכמה? תודה מראש?
צריך לפינוי בינוי לפחות 80% חתימות של הדיירים
שור יזמות 👍 תודה. שמעתי בסירטון אחד שהבית משפט חייבו לאשה שסירבה לחתום במאות אלפי שקלים בגלל שהסיבה שבשבילה סירבה לא היה מספיק טובה והיא בעצם גרמה לשכנים נזק כלכלי. יכול להיות שזה אמיתי? אם אני מסרב בגלל שלא נעים לי לצאת מהבית לשנתיים, זה לא מקובל?
צריך סיבה חזקה מאוד ובוודאי שיש מקרים שבית משפט קובע שהדייר הסרבן צריך לפצות כספית את שאר הדיירים.
הרבה פסיקות קיימות בנושא...
תודה רבה על הסרטון היפה הזה! כמה היית אומר שמגיע לעובד מסור על שכנוע וקבלת חתימה של דיירים? (על כל חתימה) חמש מאות? אלף?שלושת אלפים...? תודה.
שי אהלן,
ציינת שהעירייה מגישה למשרד הבינוי בקשה לפינוי בינוי.
היכן ניתן לראות אילו בקשות כל עירייה מתכננת להגיש למשרד הבינוי ?
ניתן לפנות למחלקת הנדסה ולשאול אותם אילו מתחמים בתהליך
יש לנו פינו בנוי והם באים בו עלינו ועשים לנו מה שרוצים זה ניקרה עתיד הצפון אני אומר להם שאני מוכן אבל יקבלו מפתחות ויתנו מפתחות ישר לו מוכן לחקות עד שיסימו אני נכה קטע רגל מטופל ברמבם במחלקת אנגלגיה עברתי ניתוחים לו מוכן בגילי בן62 להיות החשב בשכירות אולי אתה תעזר לנו בבקשה יצחק גבאי
תתקשר ביום ראשון נשמח לעזור
שי, סרטון מצויין כמו תמיד. תודה. כמה שאלות: (א)האם רק לאחר ההכרזה על מתחם התחדשות עירונית יש קידום של תב"ע ע"י העירייה? תהליך ההכרזה הוא הליך תכנוני שדורש אישור של ועדה מחוזית וכן הלאה או רק קידום התב"ע לאחר ההכרזה הוא ההליך התכנוני? והאם הם בדרך כלל קורים במקביל? (ב) לאחר שהעירייה הכריזה על מתחם וקידמה תב"ע, האם ליזם שרוצה לבנות בניין אחד במתחם , האם נותר לו רק להחתים דיירים ולהגיש בקשה להיתר? או שנדרש מהיזם גם הליך תכנוני כלשהו של אישור תב"ע נקודתית?
תודה רבה על הפרגון יובל😊
לגבי שאלותייך:
א. עקרונית הוועדה המקומית יכולה לקדם תב"ע בכל זמן נתון, אבל היא תעדיף להמתין כי הם מבקשים להכריז על הרבה מתחמים ובפועל לא כולם מאושרים ומוכרזים.
לפעמים יש צורך באישור גם של וועדה מחוזית.
מה שקורה תחילה - הכרזה על המתחם ואז כתיבת תב"ע.
ב. לאחר הכרזת המתחם, כתיבת תב"ע ואישורה כל מה שצריך לבצע זה החתמה של הדיירים ולהוציא היתרי בנייה מתוקף התב"ע הקיימת.
ניתן לבצע שינוי תב"ע בכל שלב...
אני מבין לפי שאלותייך שאתה מתמקד בתחום היזמות?
בנאדם שהוא מורה בנפש שלו
תודה רבה תמיר על הפרגון😊
יש לך דירה בתהליך של פינוי בינוי?
מצויין תודה רבה 👍
בשמחה וברצון.
אתה בתהליך של פינוי-בינוי?
כלומר לא לחתום עד שהמקום מוכרז כתב"ע ?
שאלה טריקית...😊 בל שאלה נכונה. צריך לראות את התנהלות היזם ולהחליט.
אם לצורך העניין הוא יפקיד תב''ע בזמן שהוא מחתים אנשים אז יכול שכן לחתום.
אם לא תהיה פעולה מסויימת מצידו אז אולי לא יהיה כדאי.
יש לך דירה במתחם של פינוי-בינוי?
@@ShayShor כן
3 בניינים - 2 קומות בכל בניין - 4 דירות
כפול 3 = 12 דירות
@@Dooni_booni כדי לקיים פרויקט של פינוי-בינוי צריך לפחות 24 יח"ד קיימות
@@ShayShor משכונע שאתה צודק
ויש עוד מתחם ברחוב מקביל שגם אותו מפנים ו 3 דונם ריקים
השאלה הגדולה כמה זמן לוקח להגיש תב"ע
אני מבין שזה לוקח לא מעט זמן
@@Dooni_booni יכול לקחת בין שנתיים לחמש שנים. זה זמן נורמטיבי
קודם כל הסרטון ישן - מלפני 5 שנים ולא מעט השתנה , כמו חלופת שקד, ו 67% הכמה של דיירים בפרוייקט, וחלופת שקד מ6/22
הבנתי שבוועדה מחוזית היזם והדיירים מקבלים 400% יותר + 10% הקצאה משטחי ציבור
רק שההליך לוקח יותר זמן.
באתר האינטרנט של התמא לא הצלחתי לראות לשונית שכבות נוספות
אשמח ליותר
נכון שקיימת חלופת שקד אבל היא מדברת על תמ''א 38 ולא על פינוי-בינוי. בכל מקרה נתת גם רעיון לחדש את הסרטון. תודה רבה על התגובה😎
יש לך דירה בפרויקט של פינוי-בינוי?
@@ShayShor כן
אחרי כמה וכמה נסיונות של אנשים שבאו לרחוב ולא היו רציניים
הפעם הניחו הודעה בכתב על כל בניין (2 קומות בלבד) - שפרוייקט פינוי בינוי יוצא לדרך
ויש תאריך לאסיפת דיירים.
כיום יש ליזמים יותר הטבות מהמדינה מה שהופך את הפרוייקט ליותר רווחי
@@Dooni_booni ראשית, אני מאחל המון בהצלחה ואם צריך עזרה נשמח לעזור.
יש להיות כי מדובר בשינוי תב"ע שהמדיניות של העירייה להגדיל את הזכויות בצורה משמעותית.
בנוסף, יכול להיות שזה יהיה תמ"א 38 תיקון עם התוספת לחוק של סעיף 3א' שנותן עוד זכויות בנייה.
תעדכן אחרי אסיפת הדיירים ואם צריך עזרה, אנחנו כאן🤙
מאחל בהצלחה! איפה הפרויקט? באיזו עיר?
@@ShayShor קרית אתא
ואים מישהו נימצא בסכירות ומה הוא עושה?
שאלה מעולה דניאל!
אם נגמר חוזה השכירות של הדייר, אז הוא מתפנה.
אם לא נגמר, ישנו פיצוי המוסכם בחוזה השכירות. אם אין פיצוי מוסכם, אז עושים משא ומתן עם בעל הנכס.
יש לך כרגע מורן פרויקט בתהליך ביצוע?
1 ?האם כדאי לקנות דירה להשקעה בבניין ששמסומן בתמא 38 או פינוי בינוי
2 ?האם דייר בבניין שמיועד לבניה חדשה רשאי לקבל מחיר כרצונו
היי מנחם,
1. מה הכוונה "בניין שמסומן בתמ"א 38"? הדיירים חתמו? או רק הנתונים היבשים מתאימים לתהליך? יש כבר יזם?
תרחיב על כך.
2. מה זה "רשאי לקבל מחיר כרצונו"? הכוונה למכירה הנכס? או לקניית דירה מהיזם/קבלן?
@@ShayShor כלומר אני יודע שבשכונה מסוימת יהיה בעתיד פינוי בינוי, האם להשקיע בדירות שם?
והאם בתהליך הפינוי שהיזם רוצה להחתים אותי אני יכול לקבוע מחיר לדירה?
שאלה נוספת: איך אני משיג קונים לדירה?
אם אתה יודע שיהיה בבניין פרויקט, השאלה שצריך לשאול היא "האם השכנים יודעים?"
אם השכנים יודעים אז הם כבר מעלים את מחירי הנכסים כי יש פוטנציאל.
איך מוצאים קונים? מפרסמים את הנכס בכל המדיה.
אתה יודע האם השכנים יודעים אודות הפרויקט?
@@ShayShor לא כולם.
אם לא כולם יודעים אז זה כבר מתחיל להיות מעניין.
ומה אתה רוצה לעשות? לחכות לפינוי בינוי או לעשות אקזיט כשהפרויקט יתקדם?
מה קורה במידה ואני שוכר דירה מעמיגור שיש פינוי בינוי?
ברגע שעמיגור הם בעל הנכס ובמידה ופרויקט ייצא לדרך, השוכרים יקבלו דיור חלופי.
באיזו עיר הפרויקט שלך?
@@ShayShor עד מתי הדיור החלופי עד שמסיימים לבנות? ואז מציעים להם לחזור לנכס היקר יותר או לעבור למקום אחר?
היי ניקול,
שאלה מצויינת!
בעל הנכס שמתפנה עובר לגור בשכירות לאורך כל הפרויקט.
לאחר שנגמר הפרויקט, הוא מקבל דירה חדשה עם תוספת של מ"ר נוספים...
יש לך דירה בתהליך של פינוי-בינוי?
ראשית הכול מאוד מודה לך על התשובה. אני גם בוועדת הנציגים .
בנציגות מתלהבים מהפרויקט ולא שומעים שקיבלנו מינימום ולא רוצים יותר. אני לבד. האם יש מצב בשלב זה להשיג משהו? אולי לפחות לשאר הדיירים שלא חתמו? ואז אפשר להגיע ל-80%. העו"ד שלנו מאוד צתנגד לשינוים ובקשות.
לי אישית יש 4 חדרים שזה כ-84 מ"ר ואני לא כ"כך מתלהבת מלקבל עוד רק חדר ביטחון. הרי בבית צריכים להיות חדרי ארונות והחדרים בגודל נורמלי. ואם שטח חדר המדרגות ומעלית נכנס לברוטו של הדירה אז הדירה אפילו תהיה קטנה יותר.
במפרט טכני אפילו אין ארונות מטבח - למי ששם לב מוסיפים ידנית בהסכם.
חתומים כ-65% מהדיירים. יש גם קבוצת המתנגדים.
בפרויקטים מהסוג הזה תמיד יהיו מתנגדים. כפי שציינת צריך לעבור את המחסום של 80% בכדי להתחיל תהליך.
הרעיון שמקבלים דירה חדשה, כבר כאן יש רווח כי מחיר של דירה חדשה יקר יותר ממחיר של הדירה במצבה הנוכחית.
תוספת של ממ"ד היא מבחינתי תוספת מבורכת בגלל המצב הבטחוני במדינת ישראל.
במצבכם הנוכחי עוד לא סגור כלום כי עוד לא הגיעו ל-80% אפילו ואפשר להתנגד ולבוא במו"מ עם היזם.
לדעתי כולם מסתכלים על הדירות החדשות שיקבלו ופחות מעניין אותם כמה תוספת לשטח הרצפה הם יקבלו.
בסופו של דבר יש כאן רצון לפרויקט שכולם מרוויחים
שור יזמות. מה לגבי נציגי הבניינים (ועדים) האם זה בריא שיש גם יו"ר נציגים של מס' בניינים שהוא גם דייר או שמספיק שהנציגים מתנהלים מול היזם או המתווך? ואם הוא מתעקש להישאר בתפקידו ע"י האם ליזם זה משנה?
היי שמואל,
תמיד תהיה נציגות מטעם הדיירים. שלושה או חמישה דיירים שמייצגים את הדיירים (כמובן בליווי עורך דין) אל מול היזם או הקבלן.
הרעיון של וועד מייצג הוא, שלא יצטרכו לפנות לכלל הדיירים בכל החלטה.
שמואל אתה (או הבניין שלך) בתהליך של פינוי בינוי?
@@ShayShor כן. הבניינים שלנו עומדת בדרישות של פינוי בינוי והיינו בתהליך עם יזם במשך שנתיים ועכשיו לקראת יזם חדש שהבניינים שבשכונתנו כבר באמצע תהליך איתו. השאלה שלי כך: בחרנו נציגים (7 נציגים), רק הבעיה שאחד מהנציגים הגדיר את עצמו כיו"ר ונבחר ברוב קולות. האם מבחינת היזם תהיה בעיה להתנהל ככה מולנו? כי יוצא שאותו יו"ר נציגים מייצג בניינים שאינם שלו.
אם בנציגות ישנו ייצוג של הבניין שלך אז מצויין.
יו"ר לא יכול לקבל החלטות לבד. יש צורך באישור של הנציגות גם.
יש נציג מהבניין שלכם בנציגות?
וגם כמובן הדברים צריכים להיות מעוגנים בחוזה שאתם הדיירים חותמים...
@@ShayShorכן, יש שני נציגים מהבניין שלי ואני אחד מהם. רק צריך לנסח חוזה ברור ומפורט בין כל הנציגים, כך שכל נציג בניין אחראי אך ורק על הבניין בו הוא מתגורר.
👍תודה על התשובות הנפלאות♥️
חמישה ביתים. זה 240 דירות אבל 40 דירות זה ק"קל.
קק"ל בדרך כלל בעד שיבצעו פרויקטים מהסוג הזה שמשביח להם את הנכסים.
זו חברה יזמית אחת שמבצעת את הפרויקט?
כשאומרים שתמא 38 כבר יתבטל עוד מעט האם זה כולל תמא 38 תיקון 2? אם כן מתי זה אמור להיבטל? תודה על הסרטון?
מדברים על כך שכל התכנית תתבטל. כל התמ"א 38 על תיקוניה וגם כמובן תיקון 2.
מדברים על כך שבשנת 2022 התכנית תיגמר...
אתה לפני רכישת נכס בתמ"א? או שאתה דייר שהגיע יזם להחתיל אותך?
שור יזמות אני דייר גר בבנין שעכשיו הועד בית התעניין ורוצה להראות לנו כמה הצעות ל״פינוי בנוי״. כרגע יש לי תקרות של 3 מטר, יש לי גינה בשימוש שרק אני משתמש בו גם הדירה שלי משופצת אז אם ישאירו לי הדברים האלה (כמובן לא השיפוצים) אני בסדר. אבל אחרת לא מעוניין בתכנית. בדקתי בפורטל הגיאוגרפי ולא ראיתי שום מתחם מסומן על הבנין או על הבנינים מסביב אפילו שאומרים שכמה בנינים בסביבה עוברים התהליך. האם אפשר לראות בפורטל הבנינים שכבר קיבלו היתר בניה ומוכנים לשלב ההריסה בתכנית 38 תיקון 2? וכמה זמן בערך לוקח מזמן החתימה לקבלת היתר בניה ומהיתר בניה להתחלת ההריסה? תודה רבה רבה מראש
אם מדברים רק על הבניין שלך אז זה תמ"א 38 תיקון 2.
ראשית ממליץ להזדרז עם הנושא.
כמובן, שתבצע מו"מ עם היזם כדי שתרוויח מהנושא.
אבל לא לשכוח שהדבר הקשה ביותר זה להשיג את החתימות של הדיירים.
הוצאת היתר בנייה ובנייה לא צריך לקחת יותר משלוש שנים (תלוי במספר יחידות הדיור שייבנו במגרש).
החלו דיירים כבר לחתום ליזם מסויים?
שור יזמות תודה על התשובה. מעריכה מאד. עוד לא קיבלנו ההצעות השונות שהועד בית הכינו. אבקש אותם בהקדם. יש לנו רק 8 דירות בבנין. אם זה יכול לקחת 3 שנים לקבלת היתר בניה אז זה כבר יעבור התאריך של ביטול תמא38 תיקון 2 בשנת 2022. או האם התאריך הזה רק שייך לקבלת חתימות. שאם יש ליזם החתימות לפני 2022 אז יוכל להמשיך עם התכנית. צודק?
התאריך מתייחס לקבלת היתר בנייה. כך שיש עוד זמן להתעסק בזה.
אתם גם בניין קטן. לא צריכה להיות בעיה לקבל היתר בנייה בצורה מהירה.
כפי שציינתי, הדבר הקשה - להחתים את הדיירים.
אם תפעלו מהר, תוכלו ליישם בצורה מהירה...
לא נותן מה שאמרת
לא ברור מה "לא נותן"?
@@ShayShor עכו.
רמי עדיין לא ברור למה אתה מתכוון.
יש לך שאלה?
@@ShayShor כן איך אני מברר על עכו ....תוכניות וכו..
תוכל לראות את הסרטון - תרגול ידע 2
שם תוכל למצוא מידע אודות תכניות עתידיות.
אתה מחפש לרכוש להשקעה או למגורים בעכו?
תתבייש 🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬🤬
על מה להתבייש אורלי?😱