부동산 가격은 메르님 방식으로 평가하는게 맞는데 현실은 2017년부터 그 가치를 무시하고 호가가 호가를 올리면서 날아가 버렸죠. 강남이나 특급지들은 가치의 영역이 아닌 소위 명품처럼 사치재의 영역으로 가버렸고요.. 부동산 참 어렵습니다. 그래도 이제 본격적으로 인구 줄면 결국 전체적인 방향성은 이 영상대로 가겠죠~
많이 공감합니다. 일자리와 병원이 가까운곳이 당연히 좋겠죠. 좀 깊게 들어가보면 m2 통화량 증가와 집값의 가격상승이 연수익에 빠져있는것 같네요 경제성장률과 함께 자산의 가격도 함께 오르는것도 생각해봐야합니다 그리고 저출산과 건설업을 동시에 생각한다면 이제 자녀가 있는 세대에 특별한 혜택이 주어질걸로 생각되네요 지금의 출산률은 국가재난사태 입니다. 할인이 엄청 많이된 분양가로 장기간 무이자 혜택이라던가 아니면 만기일시상환 형식으로 혜택을 주거나 30평대에 세금을 없애주는 혜택도 생길겁니다. 대도시 위주로 세대원이 적으면 큰 평수에 살수록 세금을 많이 내게 될것 같기도 하구요. 하여간 지금 1.0이라도 복구를 해야된다고 생각합니다
사회가 엿같으니까 자식을 안 낳는것임 말도 안돼는 집값, 엿같은 고용상황 등등 60-80년대는 사회가 점점 발전하니까 사람들이 희맘을 품고 아이를 낳았음 물론 사회가 발전하면 아이를 점점 적게 낳기는 하는데 현상황은 너무나도 적게 나는거고 이렇게까지 적게 나는건 사회발전?+엿같은 상황의 합작 임 우리보다 선진국들도 우리보다는 아이 많이 낳음 노후에는 정말로 대도시에 큰병원 근처에 사는것임 이거 중요함
아파트도 감가상각이 됩니다. 재건축 분담금이 0원 이던 시절에는 헌집 주고 새집 공짜로 받으니까 감가상각이 zero라고 인식할 수 있지만 현재는 다르죠? 현실은 15층 아파트 재건축 하기도 힘들어요 그에 따라 현재 신축과 구축 가격이 벌어지고 있지요? 일본 도쿄를 보세요 감가상각이 되는지 안되는지.. 재건축을 못하면 결국 좁쌀만한 토지지분은 아무런 재산적 가치가 없고요 결국 건물값만 남는건데 건물은 감가상각 그대로 맞습니다. 서울 평균 집값은 안떨어질 수 있죠 신축의 가격은 인플레이션 따라서 계속 올라갈 것이니까 하지만 구축의 가격은 계속 떨어질 겁니다.
이렇게 볼 수도 있음. 서울 아파트 원가를 계산하는 것임. 서울 아파트 분양가는 공사비 + 땅값 + 금융비용+ 수익으로 결정됨. 서울 어지간한 지역 땅값이 최소 평당 3000만원 함. 그렇다면 국평 84m2의 대지지분이 14평. 땅값만 0.3억 x 14평 = 4.2억. 공사비는 최근 워낙 많이 올라서 4억임. 금융비용도 몇천만원 함. 아파트 84m2 원가가 8.5억임. 여기에 시행사 수익 추가하면 대략 10억임. 이건 서울 외곽 비역세권 기준이고. 땅값이 비싼 역세권은 12억이 넘어감. 최근에 서울에 10억 이하로 분양하는 단지가 없음. 즉 서울 아파트 가격이 10억 밑으로 떨어지기 힘듦. 만약 구축 아파트 가격이 10억 떨어지면 공급이 저절로 줄게됨. 하방을 지지하는 효과가 있음. 서울에 10억 아파트는 전국 상위 5% 주택임. 결국 돈 있는 사람만 살 수 있음. 양극화로 비싼 거 더 비싸지고, 싼 건 더 싸지는 현상이 현재 전국적으로 일어나고 있음.
![인구감소 고령화 쇼크 과장된 측면이 있다 f.이철희 서울대학교 경제학부 교수 [신과대화]](http://i.ytimg.com/vi/zl89_RWFf_I/mqdefault.jpg)
![한국 VS 일본🇯🇵, 인구감소로 완전히 달라질 집값 시나리오 [박정호, 명지대 교수 @pjhtv 2부]](http://i.ytimg.com/vi/FTaAzrfwG54/mqdefault.jpg)
한줄 요약: 인구구조가 변하면 아파트 평가 기준이 현재와 달라질 것이며 앞으로 서울과 수도권 그리고 지방 핵심지역에 일자리가 있는 곳, 노령층이 생활하기 편리하고 보건 복지시설 접근성이 좋은 곳이 마지막까지 가치를 유지할 것
요약하자면 강남 망할일은 없다
강남 망하기 전에 한국이 먼저 망함
집값이 저출산&고령화라는 인구 구조 문제에 영향을 받는군요! 앞으로는 젊은 사람보다는 노인분들이 주요 수요층이 되면 학군보다는 병원 등의 인프라가 잘돼있는 곳이 가격이 뜨겠...
가치 유지해도 그리 많지도 않을뿐더러, 거기에 거주가능 소득을 벌 시민이 몇십만?정도 .
이정도 속도면, 진짜 나라 미래가 확정적으로 암울하네요.
수익률로 따지는게 제일 정확함. 이게 만국 공통이고 여기를 전체 세를 주면 얼마 월세를 받을거다를 기대수익을 아파트 매입가격으로 나눠서 수익률을 계산해서 비교하는 수익가치법이 만국공통의 현대화된 표준임.. 그래야 다른 자산군과의 기대수익률과도 비교가능함... .이번에 어디 평당가 얼마니까 나도 얼마 평당 얼마에 팔아야지 이건 진짜 쌍팔년도 후진적인 방식이고 사기당하기 딱 좋음... 아마 수익가치법으로 계산해서 아파트로 벌어들이는 수익율을 환산해보면 아마 형편없이 낮을 거임.. 아마 은행이자율이 더 셀정도 ㅋㅋㅋㅋ 거기다 부동산은 감가자산인데 이래도 되나 싶을 정도일 것임..
부동산이 투자 자산으로 인식되면서 이에 따른 가수요가 부동산가격을 떠받침니다. 부동산이 투자자산으로 가치가 퇴색될때 말씀하신 문제가 부각되겠네요.
1인가구증감률도 꺾이고있는데... 매년 2-3퍼센트씩 늘다가 이젠 1%대에요
그나마 믿고있었던 가구수 증가도 이제 꺾인다는거죠
부동산 가격은 메르님 방식으로 평가하는게 맞는데 현실은 2017년부터 그 가치를 무시하고 호가가 호가를 올리면서 날아가 버렸죠. 강남이나 특급지들은 가치의 영역이 아닌 소위 명품처럼 사치재의 영역으로 가버렸고요.. 부동산 참 어렵습니다. 그래도 이제 본격적으로 인구 줄면 결국 전체적인 방향성은 이 영상대로 가겠죠~
호가에 호가를 마구 올리면
가격도 마구마구 올라가나 ㅎㅎ
집도 수명이있고 수요가 수요가 줄어들며느재개발 재건축 안함
좋은 내용입니다~ 저는 추가로 지구 온난화도 반영해서, 저지대는 마이너스 요소라고 봅니다. 홍수가 너무 자주 일어나고 있어요.
정보메르는... 따봉이야
ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ
주진형 대표님과 유사한 시각인거 같습니다. 저는 매우 공감하는 시각이라 추천 구독 하고 갑니다.
많이 공감합니다. 일자리와 병원이 가까운곳이 당연히 좋겠죠.
좀 깊게 들어가보면 m2 통화량 증가와 집값의 가격상승이 연수익에 빠져있는것 같네요
경제성장률과 함께 자산의 가격도 함께 오르는것도 생각해봐야합니다
그리고 저출산과 건설업을 동시에 생각한다면 이제 자녀가 있는 세대에 특별한 혜택이 주어질걸로 생각되네요
지금의 출산률은 국가재난사태 입니다. 할인이 엄청 많이된 분양가로 장기간 무이자 혜택이라던가 아니면 만기일시상환 형식으로 혜택을 주거나 30평대에 세금을 없애주는 혜택도 생길겁니다. 대도시 위주로 세대원이 적으면 큰 평수에 살수록 세금을 많이 내게 될것 같기도 하구요.
하여간 지금 1.0이라도 복구를 해야된다고 생각합니다
통화량 증가가 무조건 부동산으로 간다는 보장도 이제 사라진것 같습니다. 수익률 계산하여 더 높은곳으로 돈이 몰릴거기에 집값의 가격상승을 배제한것 아닐까요. 지역마다 차이가 심하게 벌어지겠지요
1이 몬 수로 회복돼 부동산 반토막 되면 가능함
좋은 컨텐츠 언제나 감사드립니다.
헐 메르님 블로그만 있는줄 알았는데 유튜브도 있었군요 바로 구독박고 갑니다~!
사회가 엿같으니까 자식을 안 낳는것임
말도 안돼는 집값, 엿같은 고용상황 등등
60-80년대는 사회가 점점 발전하니까 사람들이 희맘을 품고 아이를 낳았음
물론 사회가 발전하면 아이를 점점 적게 낳기는 하는데 현상황은 너무나도 적게 나는거고
이렇게까지 적게 나는건 사회발전?+엿같은 상황의 합작 임
우리보다 선진국들도 우리보다는 아이 많이 낳음
노후에는 정말로 대도시에 큰병원 근처에 사는것임 이거 중요함
아파트도 감가상각이 됩니다. 재건축 분담금이 0원 이던 시절에는 헌집 주고 새집 공짜로 받으니까 감가상각이 zero라고 인식할 수 있지만 현재는 다르죠? 현실은 15층 아파트 재건축 하기도 힘들어요 그에 따라 현재 신축과 구축 가격이 벌어지고 있지요? 일본 도쿄를 보세요 감가상각이 되는지 안되는지.. 재건축을 못하면 결국 좁쌀만한 토지지분은 아무런 재산적 가치가 없고요 결국 건물값만 남는건데 건물은 감가상각 그대로 맞습니다. 서울 평균 집값은 안떨어질 수 있죠 신축의 가격은 인플레이션 따라서 계속 올라갈 것이니까 하지만 구축의 가격은 계속 떨어질 겁니다.
부동산은 자산이다. 자산 가격의 등락에 있어서 인구를 운운하는 거 이제 그만하자. 인구가 멸망수준으로 사라지는 게 아닌 이상 자산 가격은 생각처럼 폭락하지 않는다. 절대.
응 그리 믿어
지금 서울에서 50억 이상으로 거래되는 거 주식으로 치면 자전거래 같이 보임
한줄 요약의 요약 : 서울외 지방은 전부 슬럼화된다. 지방중에서 부산해운대구정도는 살아남을수도있다.
인구가 쭐어드는 게 아니라.... 줄어드는 거임을.....
GDP 는 줄고 GNP는 오르겠죠 철학적 사고가 필요한 시기 입니다.
한줄 요약에 말씀한 지역은 수요가 넘치기에 결국 물가 상승분 이상은 올라줄거라 믿습니다.
결국 수도권 내 일자리,병세권,신도시급 시설이 갖춰진 곳으로 몰리게 됩니다.
이렇게 볼 수도 있음. 서울 아파트 원가를 계산하는 것임. 서울 아파트 분양가는 공사비 + 땅값 + 금융비용+ 수익으로 결정됨. 서울 어지간한 지역 땅값이 최소 평당 3000만원 함. 그렇다면 국평 84m2의 대지지분이 14평. 땅값만 0.3억 x 14평 = 4.2억. 공사비는 최근 워낙 많이 올라서 4억임. 금융비용도 몇천만원 함. 아파트 84m2 원가가 8.5억임. 여기에 시행사 수익 추가하면 대략 10억임. 이건 서울 외곽 비역세권 기준이고. 땅값이 비싼 역세권은 12억이 넘어감. 최근에 서울에 10억 이하로 분양하는 단지가 없음. 즉 서울 아파트 가격이 10억 밑으로 떨어지기 힘듦. 만약 구축 아파트 가격이 10억 떨어지면 공급이 저절로 줄게됨. 하방을 지지하는 효과가 있음. 서울에 10억 아파트는 전국 상위 5% 주택임. 결국 돈 있는 사람만 살 수 있음. 양극화로 비싼 거 더 비싸지고, 싼 건 더 싸지는 현상이 현재 전국적으로 일어나고 있음.
@@freely639 주식의 주짜도 모르면서. ㅋㅋ 켈리 공식 공부하고 다시와.
땅값이 하락할 가능성은 없나요?
@@layssaltvinegar6280 땅 값은 일본 대도시도 계속 오름. 서울은 떨어지기 힘들듯. 지방 소멸할 수록 더 서울로 올려고 할거라서. 일본이 그랬음.
ruclips.net/video/7VFTE_JLtAg/видео.htmlsi=GQTzMW1SvdUEGDvI
미국 집 값 더 장난아니지.
그니까 그 토지 가격도 인구구조에 따라 재산정된다고 ㅋㅋㅋㅋ
갓메르 thanks 😊
메르님 좋은컨텐츠 감사합니다 마음같아선 매일매일 보고싶네요 ㅎㅎㅎ 책도 구매했습니다. 한차원 높은 시각에서 세상을 바라보는 듯한 느낌이 들어요 !
혹시 비트코인 반감기, 그리고 전기차 시장에 대한 주제도 언제한번 다뤄주시면 감사하겠습니다
향후 물가 상승을 고려했을때 현재 아파트 가격이 유지 정도 될것으로 예상하시는지요?
집값=f(인구, 가구수, 일자리수, 가수요, 소득)
부동산전망은 함부로 건들면 안되는데....
캐나다처럼 더욱더 광범위한 이민정책을 펼칠듯
결국엔 입지 좋은 서울인것인가...
과연 1인가구가 소형평수에 살까요?? 주변에 은퇴 준비 잘된 사람이 소형평수로 옮긴 경우 보신분 거수?
ㅋㅋ여기가 2070년까지 간다고 생각하는거자체가 웃김 ㅋㅋ
더빙은 직접 하시는 건가요?
한국은 인구500만명이면 충분해
메르님 개인적 의견이라고 봅니다 ㅋ
저도 노인이살기좋은 인프라가 가치를 유지할것이라 생각하고 일산 원시티 매수했습니다
노태우 김대중정부 시절에 건설한 수 많은 아파트들이 베이비부모 은퇴 시점에서 마찬가지로 아파트의 극심한 노후화 및 재개발로 인한 공급 감소효과가 예상됩니다
우리나라 인구 2천만명 정도면 딱 정당하다고 생각합니다
예금이나 하세요
😂
인구가부족하면 수입하면되지
일본이랑 한국이 저출산 해결못한 가장 큰이유가 다문화에 대한 거부감이 너무큼
당장 내일이라도 조선족 중국인 중동 동남아 여기저기서 이민온다고 생각해봐
국민들 난리나고 그정권은 그냥 끝임
아직도 이런 멍청한 소리를
@@youmadme2549 멍청한게 아니라 받아들여야하는 현실임
거부감은 있어도 결국엔 동남아,조선족 위주로 인구가 개편될거임
1빠
죄송한데 저희가 5천만명되기전 3천만명은 언제 몇년도였나요?
1967년에 30.130,983명이 되었네요...
통계청 자료입니다
1970년 인구주택총조사 당시 30,882,386명 이었습니다.