Immobilien an die eigenen Kinder verkaufen - ein Fallbeispiel
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- Опубликовано: 2 окт 2024
- Vermögende Eltern können ihre Immobilien an ihre Kinder verkaufen statt sie zu vererben oder zu verschenken. Dies hat den Ausführungen von Dr. Maximilian Freyenfeld und Prof. Dr. Christoph Juhn zufolge den Steuervorteil, dass die Kinder eine erneute und sogar erhöhte Abschreibung nutzen können. Über die steigenden Zinsen dürfen sich dann auch die Eltern freuen. Denn die Kinder kaufen die Immobilien über ein Darlehen von den Eltern, zahlen dabei aber kaum Steuern.
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Steuerberater Prof. Dr. jur. Christoph Juhn LL.M.
Christoph Juhn ist Professor für Steuerrecht und Steuerberater. Sein Beratungs- und Forschungsschwerpunkt liegt im Unternehmensteuerrecht. Prof. Dr. Juhn studierte Steuerrecht (Bachelor) und Unternehmensteuerrecht (Master) und legte bereits im Alter von 25 Jahren das Steuerberaterexamen ab. Seit 2013 ist er Lehrbeauftragter für Steuerrecht an der FOM Hochschule für Oekonomie und Management, wo er im Jahr 2020 zum Professor berufen wurde. Zusätzlich ist Christoph Juhn seit 2014 ständiger Fachreferent des Steuerberaterverbands Köln (Fortbildung für Steuerberater) und bildet seit 2018 an der Bundesfinanzakademie junge Finanzbeamte fort.
Die Kanzlei JUHN Partner hat sich auf die Gestaltungsberatung für Unternehmen spezialisiert und berät hierbei insbesondere bei Umstrukturierungen, Unternehmensverkäufen und internationalen Steuerfragen. Christoph Juhn und sein Team mit Standorten in Bonn und Köln erstellen für Unternehmen in der Rechtsform der GmbH und GmbH & Co. KG zudem die laufende Finanz-/Lohnbuchhaltung sowie Jahresabschlüsse und Steuererklärungen. Damit erhalten Mandanten „alles aus einer Hand“.
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#Immobilien #Verkauf
![Immobilien vererben, verschenken oder doch verkaufen? [4/5 Tax & the City 4 mit Martin Richter]](http://i.ytimg.com/vi/v1updvywZSs/mqdefault.jpg)
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Der Vollständigkeit halber sollte erwähnt werden, dass der Verkauf von Grundstücken/Immobilien an Verwandte in direkter (!) Linie unter die Ausnahme der Besteuerung nach $3 GrEStG fällt. Es ist somit KEINE GRUNDERWERBSTEUER zu entrichten.
Anders ausgedrückt, René Tiede setzt dem Modell noch ein Sahnehäubchen drauf. Lecker!
Bei den aktuellen Immobilienpreisen und Zinsen wird das aber bei den Kindern nicht +-0 raus kommen, sondern die werden drauflegen müssen. Wo kommt dieses Geld her?
Funktioniert das ganze auch genauso wie im Video dargestellten Fall, wenn die Eltern im Anschluss meine Mieter des gerade an mich verkauften Objektes werden? Oder sieht das Finanzamt da Probleme/Interessenkonflikte wenn die Eltern ihr selbstgenutztes Wohneigentum an mich verkaufen, es im Anschluss regulär mieten und mir zusätzlich noch bei der Finanzierung helfen (reguläres Privat-Darlehen geben).
Das frage ich mich auch @juhn
Wenn ich es richtig verstanden habe dann wohnen die Eltern in der Immobilie selber (bspw. Einfamilienhaus), dies wird gekauft, Finanzierung über privates Darlehen von den Eltern, Eltern werden nach Eigentumsübergang zu Mietern? Falls ja stelle ich mir exakt die gleiche Frage. Kann mir aber vorstellen, dass e in der Form nicht möglich wäre. Wäre allerdings auch für mich sehr wünschenswert :D
@@SH-oh9nt was ist mit der vorweggenommen Erbfolge ?
sollte kein Problem sein, muss nur immer dem Fremdvergleich Stand halten.
Ab welchem Kindesalter funktioniert das denn?
Wie ist es bitte, wenn mir nur Die Hälfte des Hauses gehört, Hälftig im Grundbuch mit Ehepartner.?? Kann ich meine Hälfte an meine Tochter verkaufen?? Es handelt sich hier um eine bisher eigengenutzte Immobilie.
Ein Video über die Ewiv würde mich freuen
Auf keinen Fall ich verkaufe meine Rechte auch nicht bei Kindern
Immobile über 2 Generatioen mit Geschenk vom Staat, tolle Gestaltung
Guten Tag, Sie beschreiben eine interessante Gestaltung.
Kann ein Teil eines VK Darlehens oder das ganze später auch geschenkt werden? Gibt es hierfür zeitliche Grenzen? Also zB wie lange es mindestens bestanden haben muss?
Könntet ihr nochmal ein Video zu dem Urteil mit der Besteuerung der Zinsen von 25% machen?
oder zumindest das BFH Urteil verlinken
Aber wenn ich meinen Eltern abkaufe kann ich mir nicht mehr mein Eigenheim leisten, welches ich mir selber bauen wollte. Gibt es da auch eine Lösung?
Die meisten immos sind nicht mehr viel wert nur die Grundstücke und die kannst nicht abschreiben
Guten Tag, wie wäre es möglich einen Kredit für die minderjährigen Kinder zu bekommen? Würde es reichen als Eltern zu bürgen?
Viele Grüße aus Aschaffenburg
Richard
Wie wäre dieser Fall, wenn das Objekt bzw. die Objekte noch nicht vollständig abbezahlt sind jeweils z.B. 30-40% Rest ? Würde man dann einfach die Zahlung anstelle der Eltern an die Bank machen (Anschlussfinanzierung?) oder können die Eltern weiterhin die Rückzahlungen tätigen (Probleme bezüglich Besitzer und Gegenstand bei der Bank?). Wäre es des weitern möglich, dass die Eltern auch einen höheren Zins verlangen (keine Abschreibung), da diese auch steuerlich abschreibbar sein dürften? Viele Grüße!
Gabs es hier bereits eine Antwort?
@@jannikos15 ne leider noch nicht!
Bei mir auch so der Fall
Sobald eine belastete Immobilie verkauft wird, holt sich die Gläubigerin (Bank) sofort ihr Geld. Der Restbetrag wird vom Kaufpreis abgezogen. Die Eltern bekommen den Rest. Haben also quasi damit ihre Schulden bezahlt. Wie eine Bank aber eine neue Finanzierung, wenn offenbar gewünscht, anbieten kann, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Da muss man sich individuell informieren. Dazu kann man keine pauschale Aussage treffen.
Kann das auch für das eigen bewohnte Haus gemacht werden?
Da fehlt dann die Mieteinnahme für die Kinder, da die Eltern sicher nicht noch Miete zahlen wollen.
@ Wie wäre es, wenn man anstatt den Kaufpreis an die Eltern tatsächlich zu zahlen den Kaufpreis mit einem endfälligen Darlehen (Verkäufer-Käufer-Darlehen) begleicht und den Darlehensbetrag dann monatlich um die Mietzahlung reduziert? Das von den Eltern gewährte endfällige Darlehen zehrt sich somit über die Jahre selber auf und die Eltern haben keine tatsächlichen Mietkosten.
Wie kann dieser Vorteil bei einem minderjährigen Kind genutzt werden?
Genauso, außer dass der 25% Kap Steuersatz wegfällt, da minderjährige (abhängige) Kinder "nahestehende Personen" sind.
Da würde § 32d (2) Nr. 1 a) greifen = § 32d (1) fällt weg.
Die "neue" hohe Afa haste aber immer noch.
Hier wird nicht vom Rentenkauf ausgegangen richtig? Da kann man den Zinssatz nicht selbst bestimmen korrekt?
es gab einen Fall - dass die Finanzamt 6,5% zinsen den Eltern aufgelegt hat - die Eltern müssen dann dies als Kapitaleinnahme versteuern. Warum erwähnt dieses Video nichts über den Fall von BFG?
Herr Jung, können die Kinder (minderjährig) die Wohnung auch anmieten und weitervermieten (airbnb etc.)? Oder muss es wirklich Kauf sein…?
Weiß man warum er jetzt einen anderen Nachnamen hat. Es wird ja mehrmals,als darauf hingewiesen…
Gibt es auch ein Video über ein Konstrukt, wenn die Eltern die Immobilie nicht vermieten, sondern selbst darin wohnen?
Das Finanzamt legt aber für die Ratenzahlung einen Zinsanteil mit einem 5,5%-Zinssatz fest! Wie kann ich diesen Zinssatz auf einen marktüblichen Wert reduduzieren?
Der zinsanteil ist doch als einkünfte aus sonstigen einkünften zu versteuern. Wieso wird im video von kapitaleinkünften gesprochen?
Die im Video angenommenen 5 Prozent Mietrendite ergeben sich (vereinfacht) bei einem Verkehrswert, der dem 20fachen der Mieteinnahmen entspricht. In den Großstädten liegen die Werte jedoch häufig beim 30fachen und darüber. Das Darlehen ist damit selbst bei minimaler Tilgung aus dem Mietüberschuss kaum zu bedienen, erst recht nicht bei steigenden Zinsen. Es hätte eine sehr sehr lange Laufzeit; im Erbfall wäre der Restsaldo der Erbschaftsteuer zu unterwerfen. Eine Bank würde das so nie finanzieren, was für die steuerliche Anerkennung (Fremdvergleich) ein Thema sein könnte. Das Ganze klingt schön, ist aber nicht wirklich zu Ende gedacht. Viel besser ist ein AfA-StepUp mittels gewerblich geprägter GmbH & Co KG.
Erklär mir das , bitte
funktioniert nur mit privaten Immobillien sonst ist der Ertrag bei den Eltern zu versteuern
Eine Frage bleibt offen: Was passiert mit der verbrieften Schuld an dem Objekt - Kind1 (neuer Hausbesitzer) ist Schuldner, Eltern Gläubiger. Eltern sterben, Darlehen steht noch bei bspw. 2 Mio und es gibt zwei Erben. Das Restdarlehen läuft dann weiter über Jahre an alle Erben? Vermutlich - sofern das Darlehnen mit dem Tod der Eltern vertraglich festgelegt vergeben/wegfallen würde, dann wären ja 2 Mio als Erbmasse an Kind1 anzurechnen, oder?
Das Restdarlehen wird am besten als enfälliges Darlehen gemacht. Im Testament der Eltern werden dann die übrigen offenen Schulden erlassen. Somit bekommt man das Gebäude cashflowneutral übertragen und sichtert den Kindern eine jährliche Abschreibung von 2% des Immobilienwerts
Kann die Tilgung auch variieren ? Sprich in den ersten Jahren keine/niedrige Tilgung die dann über die Jahre Ansteigt. Gegebenenfalls auch Sondertilgungen.
Beim Verkauf der Immobilie an Kinder über Ratenzahlung bzw. Leibrente, teilt das Finanzamt den Ratenbetrag aber in einen Tilgungsanteil und einen Zinsanteil auf. Den Zinsanteil muss man versteuern und hier legt das Finanzamt einen Zinssatz von 5,5% fest - egal was im Notarvertrag anders vereinbart wurde! Wie kann ich diesen Zinssatz auf einen marktüblichen Wert reduduzieren?
gar nicht?
Kritisch ist hier dass der Kaufpreis dann bei den Eltern hängt, und wieder Erbschaftsteuer anfällt…
Ich denke auch, daß das ein ganz wichtiger Punkt ist, der in den Ausführungen komplett ignoriert wurde. Schade.
@@yxcvmk hallo, dein Beitrag liegt schon ein bisschen zurück aber vielleicht erreicht dich meine Antwort. Grundsätzlich entspricht der Wert der Verbindlichkeiten dem Wert des Hauses und fällt damit beim Tod des Verkäufers an den Erben. Aber man kann ja im Rahmen des Freibetrags „sofort nach dem Verkauf das Kind beschenken und so die Verbindlichkeit verringern. Und nach 10 Jahren kann man das wiederholen. Im Sinne der Abschreibung ist dennoch ein möglichst hoher Verkaufspreis für die Immobilien im Kaufvertrag zu verankern. Der Anteil des Grundstücks würde ich versuchen mit 20% möglichst niedrig zu halten, solange das FA das akzeptiert.
Wie ist es mit der Grunderwerbsteuer? Die fällt doch zusätzlich an, oder?
Total umständlich und aufwendig alles. Einfach frühzeitig schenken/Übertragen und gut ist.
Bei Verwandten in gerader Linie nicht.👍🏻
Das heißt wenn ich bei Verwandten in gerader Linie Immobilien verkaufe, fällt keine GrErwSt an?
@@joel.italia Dabei hast du aber den Nachteil dass die Eltern nicht abgesichert sind und sobald es größere Bestände sind als eine Wohnung ist das mit den Freibeträgen auch schwer.
@@TheAltair236 was meinst du mit nicht abgesichert? Durch den Nießbrauch verbleiben ja Kosten & Nutzen (Mieteinnahmen) bis zum Lebensende bei den Eltern. Des Weiteren steht ja im Vertrag, dass bei besonderen Streitfällen oder wenn das Kind dauerhaft dem Alkohol/Drogen verfällt, dass die Immobilie zurück geht.
Was würde mit dem Darlehen passieren im Todesfall der Eltern?
Die Darlehensforderung wird geerbt
Also wenn 100.000€ Restschuld besteht, dann muss der Erbe ( gleichzeitig der Kreditnehmer), diesen Wert mit einer Erbschaftsteuer bezahlen ? Solange der Freibetrag bereits ausgeschöpft ist ?