「才不告訴逆咧～我要把你土地賣掉！」下一站法院見！共有人優先購買權和損害賠償（109台上大2169裁）｜十分鐘讀判決-賴川民法EP.1｜SENSE思法人
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- Опубликовано: 2 авг 2021
- #RUclips影片有CC字幕歡迎同學開啟利用！
你有看過 #整段都是精華 的判決解析嗎？
本集由民法小王子賴川層層拆解邏輯概念，
精實的30分鐘，真是不能再少了⋯⋯
「共有人優先購買權和損害賠償」在講什麼呢？
甲、乙、丙三人合買一塊地，甲、乙應有部分為2／3，丙為1／3，
後來甲與乙將這塊地賣給第三人，沒通知丙行使優先購買權，土地就被賣掉了，
丙知道後，向甲與乙聲請損害賠償⋯⋯
大概是這樣的故事。
詳細就看影片吧！
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【十分鐘讀判決】
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#十分鐘讀判決 #週一至週五晚間9點
思法人，真的很用心，這系列值得法律從事者訂閱
謝謝同學😻思法人會更努力讓更多人學法、懂法、思法💪
老師講解得很詳細、很清楚。社會狀況無窮條文有限，如何將案件涵攝進法條裏的確需要個案判斷。英美法講究判例、大陸法依據法條，最高法院應該有統一法律見解的責任。
謝謝老師！這案例除了法律系同學外，對地政系的學生更是有所幫助🥰
謝謝賴川老師，也謝謝思法人💕
有字幕真的超棒的👍
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很感謝這個影片有中文字幕，更方便理解了，謝謝
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這個時間真的很剛好 謝謝老師跟思法人 ！
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超棒的解說，謝謝
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剛看這個大法庭裁定,總覺得有什麼不足之處,經老師指點,真的有矛塞頓開感覺,謝謝
能讓同學有所收穫，是我們的榮幸：）！
謝謝老師，真的是很重要的判決
已訂閱👍👍覺得好用心哦第一次看到這個頻道，資訊欄有影片的概要讓人更好理解😆
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有字幕跟後面統整很讚 謝謝
有你這聲謝謝，團隊辛苦整理值得了～
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講得真好
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感謝老師。已經訂閱了
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good video
三拍我的土地還收46萬怎麼沒還原，錢是繳法院，吐嘈十年了，星展銀行債務人拍賣債權人，23兆美元實際獲利錢呢？
未看先訂閱
Yes merci de l’aide
Merci d'avoir regardé
我法外人聽起來，就是老大和老二，賣了祖厝，但是如果你老三錢不夠買下整個祖厝，雖然有情懷，但依舊還是被賣。
沒錢不能買回是正常。但是這案例是老三有錢也不能買回。
全部出售共有物，實務上地政所審查人員；會審查書面通知書，除非僅出售所有持分，這種情況是否偽造為書面通知書
你突破盲腸了😂
要去地政設定“土建移轉”通知。
甲乙若已經賣完土地，丙可以說未被告知，然後主張優先購買權，使甲乙與A的買賣不成立嗎？
老師回覆：不行，多數共有人與第三人之買賣契約效力無論如何不受影響，這全修班有講過。
購買農地時，都要通知相鄰農地的地主有優先購買權，結果同一塊地號的共有人，可以跳過優先購買權，直接多數處份，這是什麼判例?
我平常是賴老師粉絲。
但這次明顯大法庭是對的。事實這次是剛好三人共有，兩人出賣，所以才會剛好買受人數等同於少數共有人買受。
惟，也就是但，這個BUT,老師你怎麼會覺得大法庭只要考慮這個案件？？？人家寫裁判是要做成祖制，那之後呢？少數共有人N>2，那麼誰對？
所以這個案子大法官就是大法官。而且過了一年了驗證學者也沒人批評。。。
老師你好像只講了批評大法庭意見的看法，可是沒有就丙如何請求契約責任說明，我試著寫了一下擬答。
Ｑ：甲乙丙共有土地，甲乙依據土34-1多數決出售土地並移轉所有權於第三人A後，丙得否對甲乙請求契約責任？
1. 否定說(大法庭)
土地法34-1條第4項共有人優先承買權之目的在於簡化、消滅共有關係。甲乙將土地移轉登記給A後，丙已非土地共有人而無受優先承買權規定保護之必要，自不得行使優先承買權進而主張契約責任。
2. 肯定說
土地法34-1條第4項之立法目的除簡化共有關係外，更包括保護共有人對於共有物之主觀價值。若認定土地一經移轉即無本條適用，恐破壞共有人間信賴關係、架空本條之適用範疇，且忽略對共有人主觀價值之保護。本文以為依法條文意係以「共有物出賣時」判斷他共有人是否得主張優先承買權，故縱土地已移轉他共有人仍得主張優先承買權。今甲乙未得優先承買權人丙同意與第三人A成立土地買賣契約，縱土地已移轉而使丙失去共有人身分，丙仍得主張優先承買權，一經主張則甲乙與丙間成立買賣契約，甲乙應對丙負給付不能之契約責任。
老師回覆：
我是賴川。
這一則影片的重點是要帶出迄今學說與實務都忽視的點，也就是多數共有人依土地法34條之1第1項出賣共有物給特定第三人時，為什麼不應因此剝奪少數共有人依同條4項所得主張之優先購買權，其根本理由是為保全共有人對共有物之主觀價值，而未必與簡化或消滅共有關係有關。
以此為出發點，進而指出大法庭本裁定的重大盲點與論述瑕疵。
至於如反對大法庭本裁定之看法，而認為少數共有人不因共有物已移轉給第三人而喪失優先購買權，則少數共有人此時仍有優先購買權，其行使優先購買權後自即與多數共有人成立買賣契約，進而得向多數共有人主張契約責任。
這是優先購買權乃形成權本質使然，算是基本概念。
好的，謝謝老師。
我還是有個小疑問：
老師這個影片講解了在「目的」上大法庭裁定的誤區，這部分我懂了。可是34-1第4項「文義」上確實限於共有人身份才能主張，則丙已非共有人如何能主張優先承買呢？
土地法34-1第4項
「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
也是基於我上面的疑問，我在寫契約責任時認為應該強調「共有人身份的判斷時點」，依照大法庭意見，土地移轉後丙不具備共有人身份而不得主張優先承買（以請求優先承買時判斷是否具共有人身份）。但甲乙與A為買賣契約時丙尚未喪失共有人身份（以買賣契約成立時判斷是否具有共有人身份），應該以買賣契約成立時點判斷丙為共有人而能主張優先承買，比較符合法條文義。
總結一下就是，除了「立法目的」的批評外，「具備共有人身份時點的認定」，是不是也是一個需要討論的點呢？
@@adamlee2387 老師回覆：
你說的問題不就是本則大法庭見解和我的評釋在討論的問題嗎？
大法庭從簡化消滅共有關係出發，進而認定共有物所有權移轉給第三人後，因共有關係已消滅，故少數共有人丙不得行使優先購買權。
我的批評則是認為應從保全共有人之主觀價值出發，甲乙與第三人成立買賣契約時，丙既仍為共有人，其對共有物可能存在特殊的主觀情感價值，故即使共有物所有權已移轉，丙仍得行使優先購買權。最高法院對於共有人丙行使優先購買權時須共有物尚未移轉，是多增加不必要的限制。
至於甲乙和第三人成立買賣契約時丙要是共有人才能主張優先購買權，這是優先購買權的基本要件，全修班課程都有提及喔！
好的，謝謝老師！
還少講了優先購買權不是只有形成權的說法。也有可能是解釋成請求權的。
请问老师，共有人中的25%产权人可以通过要求75%购买其份额起诉分割消灭共有关系吗？
果然又出現恐龍法官!!!
簡單的說....丙的優先購買權
大於甲乙的多數處分權!!!
>
本案判例並不是優先購買權大於多數處份權，而是甲乙兩人利用了多數處份權，侵害了丙的優先購買權。
當甲乙兩人行使多數處份權時，必須要先行詢問丙的購買意願，如果丙同意甲乙兩人的出售價格條件並願意購買，則丙就可以行使優先購買權購買，若不接受出售價格，或無意願購買，則甲乙行使多數處份權售出就沒有侵權問題了。
例如甲乙丙三人共有一間房子，三人均持有1/3權利，甲乙行使多數處份權要將房子以一千萬賣出，先詢問了丙是否願意購買，這時如丙有購買意願，則可以用一千萬的2/3價款購買甲乙兩人持有的權利，如果丙沒有購買的意願或無能力支付售出款項，甲乙自然可以行使多數處份權將房子賣出。
這案子有一個不清楚的地方，就是甲乙兩人售地後有沒有將售地款依照持分給予丙，如果甲乙兩人隱瞞售地，沒有給予丙其持份的款項，其實丙第二項的主張也有可能成立。
@@user-ny8zx8kf3m
如果甲乙兩人隱瞞售地，沒有給予丙其持份的款項，這已經是刑事的不當得利、詐欺罪了!!!
@@jiangmax249 謝謝解惑！
只是有些地方説不通，如果賣A與賣丙，甲乙兩人都是獲得同樣金額，甲乙兩人為何不先詢問丙的購買意願？
以前從事房仲，有遇到幾個類似的案例，借此機會請教一下~
（1）甲乙兩位老榮民退伍時共買一間房子，甲退伍後幾年，經人介紹娶妻生子，乙則一直住在那間房子，多年後甲的兒子要結婚買房，甲就想賣了那間房子，於是找乙商量，乙因怕臨老無房可住，接了甲的電話後就避不見面，因為甲急於用錢，多次找乙也找不到，因為甲當年出錢比乙多一些，持分六成左右，所以就自行將房子出售，等乙回來後發現房子以被甲賣出，新屋主要求乙限時搬離，乙憤而提告，主張自己的優先購買權，要甲賠償損失，甲則認為已打過電話給乙，提出了出售房屋想法，是乙避不見面，乙則認為自己電話中有告知甲要回大陸探親，等他回來再談，請問乙的提告能成立嗎？
@@user-ny8zx8kf3m
如果賣A與賣丙，甲乙兩人都是獲得同樣金額，甲乙兩人為何不先詢問丙的購買意願？
甲乙兩人在未先詢問丙的購買意願，且未告知丙、亦未交付價款、那就是甲乙兩人刑事詐欺。但有一種狀況甲乙如果有先告知丙，而丙不願意購買、那甲乙才可行使多數權。並將3分之1價款交付予丙。
你說的案例~重點在兩人持份各多少，甲說當年出錢比乙多、持分六成意即過半。但要有可支持其說法的實證、才能行使多數權。若無可支持其說法的實證、自無行使多數之權利。如果扯不清，依法就認定為平等均分、在這種狀況下只能協議。未能達成協議、則維持現狀~
@@jiangmax249 賣A跟賣丙都是同樣金額,為何不先詢問丙的購買意願??實務上就是經常發生這樣的案例阿,共有人間互有嫌隙不願意讓其他共有人優先購買,寧可讓外人A買到都不願意讓共有人丙取得完整的土地產權這類案件層出不窮,這跟什麼恐不恐龍法官一點關係都沒有,以實務上來說,土34-1的優先購買權只有債權效力,即便丙在移轉後想主張優購也不能追奪,所以依法丙只能向甲乙主張侵權責任...但問題是...丙得先舉證自己因為沒買到共有土地受到什麼損害,這也是土34-1他共有人沒主張優購的一個矛盾處,你要怎麼去算你因為沒有買到而受有損害??所以實務上來說,通常他共有人想反制,就會加告甲乙一條使公務員登載不實罪,因為共有土地在出賣時都得切結優購權人確實不主張優購,登記機關才會給他過關
這個判決出來後感覺會變相鼓勵多數人不通知即出賣 導致34-1先買權形同具文 沒什麼用了 被賤賣也只能哭哭？
陳忠五教授文章出來了，各位同學請去參考一下
怎會丙沒有優先購買權 ?! 明明該土地的共有關係人當中 , 仍有丙的存在事實 !
感覺丙的土地，
在不知不覺的情況下，
被甲乙合謀偷賣了的意思。
然而賣了就賣了，只能告甲乙侵權的意思，
而無法請求返還土地嗎？
那就真是可怕的法律。
完全不是這個意思....這只是在說丙有優先購買權但因為甲乙合謀不願意讓丙優先購買,丙只得主張侵權行為而非契約行為,至於共有土地賣得的價金本來就是依據土地法34-1第三項說明附連帶清償責任的
光憑這句「我要把你的土地賣掉」，我就可以告死你，不只是侵權，偽造關係，偷竊
大法官只是考慮人的爭議，而忽略土地法的立法精神中的土地最有效使用準則，也就是地盡其利的目標，試想一塊土地所有權人越少當然對土地的使用效益越大。
在不動產共有物的移轉上，因最終都要透過地政單位進行所有權登記，應修訂土地登記條例，當地政單位收到共有物出售移轉時，應該在公告期間主動通知其他共有人，就不會有這類的法律爭議浪費司法資源，就因為地政單位行政上的不作為，才導致這類司法訴訟不斷發生。
當然考試還是要參考標準答案寫法才有機會拿高分。
所以政府能做的，就是懶啊！
"公告"並不適用土地所有權移轉,所以地政機關通常辦理過戶3天左右就完成了,再來你知道土34-1代書費少則數萬,多則數十萬的原因為何嗎??就是因為通知他共有人這件事難度非常高,如果有個共有人在非洲,為了保障他共有人的權利,你叫地政機關想辦法寄信去非洲問他共有人要不要優先購買嗎??有些情況下甚至共有人可能因為繼承而有土地的一部分連自己都不知道,那他也是共有人之一,是要地政機關怎麼去查??
法律人，這個爭議已經幾年了，現在還不做決定？這麼簡單的問題花了三十幾分鐘說，大家討厭法院不是沒有道理？上訴幾個月還移送大法庭，三分鐘就可以決定了好不好。大法庭還要三個月做決定。這就是這個世界的法律人在做的，寫了一大推小學生都知道的事情。不能依契約責任請求，不是廢話嗎？本來就沒有契約。
講話好慢 哈哈哈哈
老師希望大家能好好吸收所以會講慢一點，
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@@Senseoflaw 好 還是謝謝你們的分享
可以在精簡一點的說，真的
我看到前十分鐘，我就放棄了，講的太拖🔥
感謝同學的回饋，已有請老師在往後的單元做調整，若有感興趣的主題，也歡迎再來觀看～
謝謝支持並願意留言建議：）
你會不會太誇張呀,不想看就走開好嗎
喜歡賴川老師的十分鐘判決，因為可愛♥
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