Vidéo très intéressante Merci Sebastien. Petit commentaire tout de même. A partir du moment où les revenus du foyer fiscal dépassent les revenus des locations meublées, et même si ceux-ci dépassent 23.000€ on reste au régime du LMNP avec les avantages du régime du réel simplifié et notamment la déduction des charges et des amortissements. Pour moi le problème de la SCI a l’IS c’est qu’elle ne présente des avantages que si on devient LMP car l’autre effet kiss cool du LMNP au réel c’est qu’en plus des amortissements, déductions et déficits qu’on peut faire, comme en SCI d’ailleurs, si on vend le bien on reste sur la PV des particuliers, ce qui est impossible en SCI, et ça fait une énorme différence. Autre avantage c’est qu’en nom propre réel LMNP on peut sortir l’argent facilement. En SCI on est taxés. Du coup tant que mes revenus personnels dépassent ceux de la location meublée (et j’ai de la marge) à ce stade, je ne vois pas l’interêt de la SCI.
Ce que tu dis est exact, mais la SCI prend du sens pour la transmission de patrimoine alors que c'est beaucoup plus compliqué en LMNP. Il n'y a aucune solution idéale, il faut panacher :)
sebastien ascon en effet à ce stade je suis plus intéressé par le cash-flow et la possibilité de sortir l’argent que par les transmissions-successions mais je viendrai à un moment donné à la SCI c’est sur 😉
Merci Sébastien pour avoir invité Dimitri BOUGEARD, expert en fiscalité. C’est une information extrêmement importante car elle permet d’anticiper des modifications dans sa propre activité locative. J’ai 2 interrogations pour ma part : - a-t-on les mêmes avantages à intégrer ses biens dans une société commerciale, en l’occurence une SAS ? ( dont je viens de vider ses actifs (vente commerces) et que j’envisage de requalifier en terme d’objet) - la limite des 23K€ pour la LCD effectivement entraine le déclenchement des charges sociales sur la base du bénéfice (ou un forfait si on est en déficit) : lorsque l’on a d’autres locations meublées non LCD, est-ce que le bénéfice retenu est le global de toutes les locations (LCD + meublé classique) ou font-ils une extraction du bénéfice de la LCD seule ? MERCI infiniment pour vos réponses ! Et bonne année à tous.
Les autres types de structure ont d'autres avantages et d'autres inconvénients. La SAS par exemple permet d'intégrer d'autres activités, mais les coûts de gestion sont plus importants. Pour le reste, il faut distinguer le chiffre de la LCD et celui du meublé classique quand on est en nom propre. Quand tu passes en société, on prend le cumulé.
Bonjour Sébastien, bonjour Dimitri. Qu’est-ce que l’on entend par service additionnel assujetti à la TVA ? Parce que, si je ne me trompe pas, lorsque l’on fait de la location courte durée, la plupart du temps, on facture les frais de ménage… Est-ce que l’on peut rester dans le système SCI à ce stade là ?
Pour être assujetti à la TVA en LMNP, il faut offrir 3 des services ci-dessous : 1) Petit déjeuner 2) Nettoyage régulier des locaux (entre 2 locataires, ça ne compte pas) 3) Fourniture de linge de maison 4) Réception, même non personnalisée, de la clientèle
Tant qu'on ne fournit pas de prestations de para-hôtellerie (cf réponse de Sébastien), qui plus est dans des conditions similaires à un hôtel, pas de TVA.
Merci de ce retour en chambre d'hotes je donne des petits déjeuners, je donne du linge, je fais le ménage c'est pourquoi je m'interrogeais sur la SCI qui doit être civile. Et puis tant que je ne suis pas bénéficiaire avec les amortissements je ne suis pas sujet au minimum de cotisation du RSI sachant que j'ai déjà ma couverture sociale je ne compte ni me donner salaire si c'est possible et pas de dividende. Tout capitaliser
Bonjour, Vous ne parlez pas de la close de compensation mis en place par certaine mairie dans le plan local d'urbanisme. En effet à Marseille si nous souhaitons faire de la LCD en SCI nous devons faire un changement d'usage du bien qui n'a plus vocation à habitation. La compensation consiste en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation. Les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à ceux faisant l’objet du changement d’usage. Ils doivent faire partie du même groupe d'arrondissements que le local faisant l'objet de la demande de changement d'usage(article 6 de la Réglementation Municipale). Il faut donc acheter un bien qui a un tout autre usage que l'habitation (exemple : un local, un bureau...), effectuer un changement de destination auprès de l'Administration, pour le transformer en "habitation" et équiper ce bien en vue d'en faire un logement décent.
Bonjour, Ce sujet a déjà été traité dans d'autres vidéos et ne concerne pas particulièrement la SCI. De toute manière la compensation n'est pas un problème car les villes qui l'appliquent ne sont pas des villes intéressantes pour investir.
@@sebastienascon merci pour votre réponse je vais essayer de trouver cette vidéo. Par contre Marseille me semble être une ville très intéressante pour investir en location courte durée à des prix plutôt élevés, la mer et beaucoup de tourisme avec un marché immobilier largement sous coté par rapport à sa taille, son nombre d’habitants et sa position géographique… et pourtant elle applique cette close de compensation mais seulement si le bien est détenu par une personne morale et non pas par une personne physique, c’est pourquoi la LMNP en indivision nous semble être la meilleure option dans NOTRE situation, bien sûr j’entends que chaque situation est unique mais je tenais à mettre ce commentaire pour informer les gens car j’ai mis pas mal de temps à trouver cette information
bonjour si un locataire est rentré dans un meublé ( car urgence ) avant la signature du bail , et ensuite le propriétaire se rend compte que les parents du jeune homme ne se portent pas garant , .......................................... Et du fait que rien n'a été signé , est ce que le propriétaire peu lui dire de partir ? merci pour la réponse . Il est installé depuis un mois
Bonjour, j'ai une question, j'ai une sci qui est consideree comme siege social de ma boite d'exploitation (j'ai un bail commercial entre les 2), est il possible de faire du Airbnb avec l'SCI, si oui sous quelle forme ?
@@sebastienascon Bonjour merci, oui c'est le cas, elle est bien en IS, donc je peux louer le bien en Airbnb en plus qu'il est le siege social d'une entreprise et qu'il percoit deja un loyer pour le siege sociale ?
Bonjour, Est-ce que ça a un intérêt d'acheter les murs d'un local commercial avec une SCI puis de l'exploiter en Airbnb après travaux pour en faire 2 logements meublés ? Ou faut-il louer ensuite l'espace à une SASU qui va l'exploiter en Airbnb....? Merci d'avance
Bonjour, Aucun intérêt. Car si vous arrêtez la LCSD, vous ne pourrez pas louer en location traditionnelle. Vous vous retrouvez donc à financer un appartement que vous ne pouvez pas louer.
@@sebastienascon C'est un local commercial (anciennement un bar). Faire de la location meublée courte durée permet de l'exploiter sans changer la destination. Il n'y a pas de fin d'exploitation à prévoir car son emplacement permettra une location continue. La location traditionnelle ne me semble pas intéressante dans cette situation sachant qu'il faudrait en plus créer un stationnement par logement.
trop dangereux Cela vous oblige à faire de la LCD ad vitam æternam. Et si les règles du jeu changent, vous vous retrouvez en grand difficulté. Idem au moment de vendre : votre population acheteuse devra uniquement faire de la LCD sans aucune solution de repli. Tout miser sur un mode d'exploitation, c'est la catastrophe assurée
Bonjour Sébastien, merci pour cette vidéo très intéressante. En ce qui concerne les frais de ménage, en nom propre on a un crédit d impôt de 50%. Y a-t-il la même chose quand on est en SCI ou on paye plein pot les frais de ménage ? Merci d avance
Bonjour Sebastien Merci pour toutes ces informations tres utiles. Je voudrais savoir si on peut faire de la location courte durée incluant des services para hôteliers en sci a l'IS ? Je voudrais également savoir si j'achète un appartment en SCI à l IS pour faire de la location courte durée (avec ou sans service para hoteliers) est ce qu'il doit être à usage commercial ? Merci : )
Bonjour Sébastien ! Est-il possible de créer une SASU pour lui louer en longue durée ses bien propres en location meublée longue durée par un bail commercial et ensuite que la SASU loue en LCD pour récupérer les bénéfices en fin d'année sous forme de dividendes uniquement ?
bonjour a vous j'ai crée une SCI a l'impôts sur la société, j'ai un appartement et je voudrais savoir si il était possible de le louée sur la plateforme AIRBNB ? bien sur pas toute l'année juste de temps en temps merci ( la localité est sur Paris )
La holding permet plutôt d'optimiser sa trésorerie pour réinvestir, elle ne permet pas "in fine" que les dividendes soient moins imposés. Mais elle permet d'optimiser la fiscalité dans certains cas, comme la transmission par exemple, et sous certaines conditions.
Merci pour cette très très chouette vidéo...mais Sebastien, quand Dimitri dit 40 à 45 % de charges sociales...c'est finalement vaque. Partout est affiché 45%...mais certains investisseurs disent 30 à 35 %...Là Dimitri dit 40 à 45%...Mais qu'est ce qu'il en est au juste...Impossible sur le site de l'Ursaff de trouver l'info non plus...CA a l'air totalement nébuleux...je ne trouve rien permettant de faire le calcul d'un pourcentage précis...Des pistes svp? Merci d'avance. Marc
Bonjour, vous avez raison, c'est vague, car en, fait, c'est variable...Un exemple : pour la cotisation maladie-maternité, le taux est de 0 à 3,15 % pour des revenus pro inférieurs à 16.210 euros, 3,16 % à 6,35 % pour des revenus pro compris entre 16211 et 44.576 euros, de 6,35 % pour des revenus compris entre 44.577 et 202.620 et 6,50 % pour des revenus supérieurs à 202.620. Sachant qu'il y a aussi pèle-mêle des cotisations "indemnités journalières", "CSG-CRDS", 'allocations familiales", "invalidité-décès", etc, avec des taux et des plafonds différents (source : le livre "Les nouvelles règles de la location meublée" de Jean-louis LE BOULC'H).
Question La SCI à L'IS ok mais pourquoi pas dans ce cas un SAS évidemment à l'IS obligatoirement. Qu'est ce qui sera le plus interessant, les écueils de cette solution. cela alourdit il la gestion administrative ? Il me semble qu'au point de vue cotisation, impôts c'est une solution à envisager (l'activité que j'envisage est de la location courte durée type chambre d'hôtes Enfin merci pour l'explication sur la SCI à l'IS très claire
Il n'y a pas de bonne ou mauvaise solution. La SAS est une société commerciale qui permettra aussi de faire des activités...commerciales. Mais ce n'est pas la peine d'avoir uniquement une SAS pour avoir une SAS si la SCI suffit.
Merci beaucoup pour cette video ! Je suis en train de construire des villas pour de la loc courte durée en nom propre (prochain projet en SCI IS). En SCI IS courte durée est il possible de mettre en place une gestion automatisée avec conciergerie ? Merci beaucoup ! Mickael
Bonjour, la sci a l'IS est elle compatible avec le régime du LMNP de tourisme ? Donc abattement de 71% (bien entendu si logement éligible) où est ce le bien est bloqué en Bic réel ? Merci d'avance
Non, ce sont 2 choses différentes. La SCI est soumis à l'IS. Par ailleurs attention, l'abattement de 71% n'est pas forcément une bonne chose. Bien souvent, le régime du réel est plus intéressant.
@UCeBkQ6mSHhrH5OykyqFNfpw Merci pour ce retour rapide ! Sci+ LMNP = 'IS . Donc grâce aux amortissements, pas où peu d'impôt pendant quelques années,mais ensuite plus d'avantages particulier si ce n'est le taux réduit à 15% ... . Pour ce qui est du meublé de tourisme en nom propre au LMNP réel , il faut que toutes les démarches d'expert comptable et compagnie compensent les 71% d'abattement plus simples et moins coûteuses ... Je suis en réflexion sur un bien en station pour de la location courte durée.
@@sebastienascon oui j'entendais que faire du LMNP en sci la faisait passé à l'IS donc perte des possibilités d'avoir les abattement de 50 ou 71% c'est bien cela ?
pas du tout. Le LMNP est une chose. La SCI à l'IS une autre. Faire du LMNP en SCI ne veut rien dire. C'est comme si on disait faire de l'avion en bateau.
bonsoir Sébastien je voulais savoir si j'ai touché un chiffre d'affaire de de celui de comme celui de l'année dernière de 8000 €? je dois payer 17 % de taxe de prélèvement sociaux sur mes pas d'impôts comment ça se passe si je j'ai le fais passer autant que et , si je suis en socité de devrais payer combien sachant que je n'est pas payé impots revenu sur mes revenus locatifs .
Bonjour Sebastien, conseilles-tu tout de même d'investir via une sci et non en nom propre lorsque le but est d'arrêter de travailler pour vivre des revenus issus des locations ?
@@sebastienascon Dans quelle proportion du coup ? Pour chaque achat, comment décides-tu si tu investis en nom propre ou via une SCI ? Merci pour tes éclaircissements :-)
La proportion est propre à chacun en fonction de ce qui est nécessaire pour vivre. Encore une fois, c'est pour ça que tout le monde fait des choses différentes. Il n'y a aucune vérité.
Et finalement une réflexion me vient à l'écoute de votre vidéo...à partir du moment où l'on serait susceptible de basculer sur le paiement de prélévements de SSi (donc au delà de 23000 euros de loyers en LCD)...et ce serait d'ailleurs la même réflexion à partir du moment où l'on basculerait de LMNP à LMP en meublé classique ou colocation, ...donc dans ces deux cas, quel interêt de ne pas aller vers une SCI-IS vue que de toute façon, sauf si je ne m'abuse, les prélévements en sci c'est 15 et 30 de flat tax...donc 45% si on veut se payer en dividendes...Alors que le SSI a lui tout seul c'est déjà environ 45 %...Donc fiscalement on est forcément perdant à ne pas passer en SCI dans ces deux cas non (Loyers LCD superieurs à 23000 ou bascule de LMNP à LMP selon le niveau de loyers là aussi supérieurs à nos revenus et nos autres revenus)? Donc l'idée serait de passer sur des SCI à partir du moment où l'on dépasserait ces plafonds avec nos nouveaux investissements non? Merci encore pour la quallité des contenus...et bonne année
C'est exact, mais il ne faut pas perdre de vue que la SCI peut aussi présenter des inconvénients qui, pour certains investisseurs, sont rédhibitoires : impossibilité de se verser des dividendes pendant plusieurs années, taxation potentiellement plus importantes en cas de revente, etc. C'est donc du cas par cas, et même du sûr-mesure en fonction non seulement de chaque investisseur mais également de chaque investissement.
Quelle structure conseille tu pour garder des droits sociaux si tu n'es plus salarié ? Et dans chaque structure, combien paye t on? Tu fais comment toi?
Bonjour à tous les 2. Que pensez vous des EI, EIRL, SASU, etc....? De la même façon que pour cette vidéo concernant l'essayer pourriez-vous faire une autre vidéo pour chacune des autres structures avec les avantages et les inconvénients? Bonnes fêtes de fin d'année à vous deux.
ce sont d'excellents véhicules pour investir. Il n'y a pas de bonnes ou de mauvaises structures, sinon tout le monde ferait la même chose. Chaque situation est propre et donc nécessite son propre véhicule :)
@@thierrypers1572 de façon générale, je ne suis pas un grand fan des structures commerciales pour investir dans l'immobilier pour des raisons bancaires, mais cela dépend de chaque situation.
Bonjour, merci pour la vidéo très intéressante. Je suis un peu perdu je vais faire mon 1er investissement immo pr faire de la LCD. j ai l impression qu au réel très rapidement ( quelques années tout au plus) je n aurais plus assez d amortissements’à déduire pour compenser les revenus. Questions: 1- le micro BiC en meublé tourisme ( abbatement 71%) sera vite plus intéressant que le réel ? Vous confirmez? ( ce qui n est pas grave car on ne paiera « que »sur les 29% restant, ce qui est bien je pense). 2- en SCi à l’IS existe t il ce même abbatement de micro Bic à 71%? Si non, je ne vois pas l intérêt de la location courte durée en SCI , car même 15% d impôts sur les sociétés seront beaucoup plus importants que les charges sociales en LMNP sur les 29% restant ( abbatement de 71%) J espère que vous comprendrez, désolé si je m exprime mal. Merci d avance pour votre aide et bravo pr la vidéo
Bonjour, En effet, au réel, au bout de quelques années, l'activité génère des bénéfices, et donc le résultat devient imposable. Mais on peut facilement aller au delà de 5 ans sans payer d'impôt. 1) Tans que l'activité n'est pas bénéficiaire, le MICRO BIC ne sera jamais plus intéressant 2) Les 15% d'impôt en SCI sont prélevés sur les bénéfices et tant que vous ne réalisez pas de bénéfice, il n'y a aucun impôt. Donc cela reste beaucoup plus intéressant que le MICRO BIC qui vous condamne, quelque soit votre résultat (bénéficiaire ou non) à payer des impôts
Bonjour, merci pour votre retour ! Dans mes calculs ( base pessimiste : (60 E la nuitée x 20 jours) x 11 mois = j arrive à 13 200 E de revenus annuels ( -20% vie conciergerie non déductible en micro bic) Pour un appartement de 60 Ke ( 50Ke amortissable en enlevant 10% de foncier) + 20000 E de travaux = très compliqué de venir’contrer les loyers (sur 5 ans peut-être au max avec amortissement maximum sur durée minimale); Mais une fois les 5 ans passés, la valeur net comptable du bien sera proche de 0 , et lorsque je voudrai vendre l appartement en LMP ( d’ici là j espère bien faire d autres investissements et donc je serai en LmP) je me retrouverai avec une plus value court terme importante : 45% de SSI + TMI soit à la louche plus de 25 Ke de plus value court terme ( d’ailleurs j ai un doute en passant par une conciergerie pas de SSi à 45% mais prélèvements sociaux de seulement 17,2%?) En revanche en micro Bic, certes je vais payer annuellement des impôts sur les 29% de mes revenus locatifs soit environ 1677 Euros d imposition annuel , tjs sur base de revenus de 13300 E loyers - 71% d abbatement = 3990 Euros imposable;) Detail des 1677 E : 439 E d IR ( TMI 11%) + 1238 E de SSI ( estimation 45%: tjs le doute si avec la conciergerie SSI à 45% ou prélèvement sociaux 17,2%; Mais l avantage du micro Bic , à mon sens, c est que je n aurais pas de plus value court terme en micro Bic car pas d amortissement. J espère que vous m aurez suivi🤣 désolé j ai mon cerveau qui fume 🤣🤣 Pour synthétiser, ce que je vais gagner au réel pour seulement quelques années, je vais le perdre lourdement à la revente. Vu ma faible TMI ( à ce jour avec 2 enfants), il me semble plus avantageux de faire des investissements en micro Bic meublé tourisme pour plusieurs biens. Je suis dans l erreur ? Merci d avance Sebastien et désolé pour la longueur du message
3 choses : 1) Ce n'est pas en 5 ans qu'on arrive à une valeur comptable de 0 Un investissement s'amortit sur 20 ou 30 ans (cela dépend des comptables) 2) Si vous pensez à la revente avant d'avoir acheté, vous n'êtes pas dans la bonne stratégie. Il faut alors faire de l'achat-revente et non du locatif. Pourquoi s'embêter à penser revente alors que vous ne savez même pas combien de temps vous allez garder le bien. 3) Il faut affiner votre stratégie et peut-être créer plusieurs activités : une de location et une d'achat-revente :-)
@@sebastienascon merci Sebastien ! Tu as raison. Surtout je me suis détourné de ce qui m interesse vraiment ; la fiscalité en LmP micro Bic classé tourisme , gestion via conciergerie ( avec ou sans carte G, j ai cru comprendre que c est important pr l imposition ?) . Comment sera imposé le résultat positif ( prélèvements 17,2% ou SSi?); Merci et bravo pr les videos!
Je confirme, j'ai tous mes biens en sci mais attention aux revenus foncier max car la loi à changé et vs risquez d'être requalifié en "hôtelier" et être soumis à TVA
@@sebastienascon si justement c'est tombé récemment et au delà de env 35000 sur un sci faisant de la LCD on est retoqué, en même tant il suffit d'en créer une autre 😉
La qualification de para-hôtellerie n'est retenue que si vous fournissez des services annexes, et n'a pas de rapport avec les revenus fonciers, qui ne concernent que les SCI à l'IR (et donc pas la location courte durée).
Merci Sébastien et Dimitri. Toujours instructif de connaitre le fonctionnement d'une SCI IS. Bonne fête de fin d'année.
Avec plaisir et bonnes fêtes à vous.
@@Maki_Itsune Bonsoir, intéressé par l'investissement immobilier en SCI à l'IS, serait-il possible d'échanger avec vous? Cordialement
Les coordonnées de Dimitri sont dans la description en dessous de la vidéo
Superbe vidéo ! Très explicite ! Un grand merci !
Avec plaisir
Bonjour Sébastien, merci pour le vidéo
Avec plaisir
Super vidéo comme d’habitude Sébastien et Dimitri. 👍🏽
avec plaisir
Merci Maitre BOUGEARD !
Un intervant de qualité c'est agréable à voir, merci Dimitri 👍, faut dire aussi qu'il a l'habitude de participer à des vidéos YT sur ce thème 😉
merci pour lui :)
Merci, c'est toujours un plaisir de faire une vidéo avec Sébastien.
Vidéo très intéressante Merci Sebastien. Petit commentaire tout de même. A partir du moment où les revenus du foyer fiscal dépassent les revenus des locations meublées, et même si ceux-ci dépassent 23.000€ on reste au régime du LMNP avec les avantages du régime du réel simplifié et notamment la déduction des charges et des amortissements.
Pour moi le problème de la SCI a l’IS c’est qu’elle ne présente des avantages que si on devient LMP car l’autre effet kiss cool du LMNP au réel c’est qu’en plus des amortissements, déductions et déficits qu’on peut faire, comme en SCI d’ailleurs, si on vend le bien on reste sur la PV des particuliers, ce qui est impossible en SCI, et ça fait une énorme différence.
Autre avantage c’est qu’en nom propre réel LMNP on peut sortir l’argent facilement. En SCI on est taxés.
Du coup tant que mes revenus personnels dépassent ceux de la location meublée (et j’ai de la marge) à ce stade, je ne vois pas l’interêt de la SCI.
Ce que tu dis est exact, mais la SCI prend du sens pour la transmission de patrimoine alors que c'est beaucoup plus compliqué en LMNP.
Il n'y a aucune solution idéale, il faut panacher :)
sebastien ascon en effet à ce stade je suis plus intéressé par le cash-flow et la possibilité de sortir l’argent que par les transmissions-successions mais je viendrai à un moment donné à la SCI c’est sur 😉
Bien vu ! Tu as vu avec les nouvelles lois, toujours intéressant en LMNP ? et si nous sommes 2 ? SCI c'est mieux non ?
il n'y a pas de bon ou mauvais choix. Chaque cas est particulier
Merci Sébastien pour avoir invité Dimitri BOUGEARD, expert en fiscalité. C’est une information extrêmement importante car elle permet d’anticiper des modifications dans sa propre activité locative. J’ai 2 interrogations pour ma part :
- a-t-on les mêmes avantages à intégrer ses biens dans une société commerciale, en l’occurence une SAS ? ( dont je viens de vider ses actifs (vente commerces) et que j’envisage de requalifier en terme d’objet)
- la limite des 23K€ pour la LCD effectivement entraine le déclenchement des charges sociales sur la base du bénéfice (ou un forfait si on est en déficit) : lorsque l’on a d’autres locations meublées non LCD, est-ce que le bénéfice retenu est le global de toutes les locations (LCD + meublé classique) ou font-ils une extraction du bénéfice de la LCD seule ?
MERCI infiniment pour vos réponses ! Et bonne année à tous.
Les autres types de structure ont d'autres avantages et d'autres inconvénients.
La SAS par exemple permet d'intégrer d'autres activités, mais les coûts de gestion sont plus importants.
Pour le reste, il faut distinguer le chiffre de la LCD et celui du meublé classique quand on est en nom propre.
Quand tu passes en société, on prend le cumulé.
Bonjour Sébastien, bonjour Dimitri. Qu’est-ce que l’on entend par service additionnel assujetti à la TVA ? Parce que, si je ne me trompe pas, lorsque l’on fait de la location courte durée, la plupart du temps, on facture les frais de ménage… Est-ce que l’on peut rester dans le système SCI à ce stade là ?
Pour être assujetti à la TVA en LMNP, il faut offrir 3 des services ci-dessous :
1) Petit déjeuner
2) Nettoyage régulier des locaux (entre 2 locataires, ça ne compte pas)
3) Fourniture de linge de maison
4) Réception, même non personnalisée, de la clientèle
Tant qu'on ne fournit pas de prestations de para-hôtellerie (cf réponse de Sébastien), qui plus est dans des conditions similaires à un hôtel, pas de TVA.
Merci de ce retour en chambre d'hotes je donne des petits déjeuners, je donne du linge, je fais le ménage c'est pourquoi je m'interrogeais sur la SCI qui doit être civile. Et puis tant que je ne suis pas bénéficiaire avec les amortissements je ne suis pas sujet au minimum de cotisation du RSI sachant que j'ai déjà ma couverture sociale je ne compte ni me donner salaire si c'est possible et pas de dividende. Tout capitaliser
Bonne stratégie :)
Bonjour,
Vous ne parlez pas de la close de compensation mis en place par certaine mairie dans le plan local d'urbanisme. En effet à Marseille si nous souhaitons faire de la LCD en SCI nous devons faire un changement d'usage du bien qui n'a plus vocation à habitation. La compensation consiste en la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation. Les locaux proposés en compensation doivent être de qualité et de surface équivalentes à ceux faisant l’objet du changement d’usage.
Ils doivent faire partie du même groupe d'arrondissements que le local faisant l'objet de la demande de changement d'usage(article 6 de la Réglementation Municipale).
Il faut donc acheter un bien qui a un tout autre usage que l'habitation (exemple : un local, un bureau...), effectuer un changement de destination auprès de l'Administration, pour le transformer en "habitation" et équiper ce bien en vue d'en faire un logement décent.
Bonjour,
Ce sujet a déjà été traité dans d'autres vidéos et ne concerne pas particulièrement la SCI.
De toute manière la compensation n'est pas un problème car les villes qui l'appliquent ne sont pas des villes intéressantes pour investir.
@@sebastienascon merci pour votre réponse je vais essayer de trouver cette vidéo. Par contre Marseille me semble être une ville très intéressante pour investir en location courte durée à des prix plutôt élevés, la mer et beaucoup de tourisme avec un marché immobilier largement sous coté par rapport à sa taille, son nombre d’habitants et sa position géographique… et pourtant elle applique cette close de compensation mais seulement si le bien est détenu par une personne morale et non pas par une personne physique, c’est pourquoi la LMNP en indivision nous semble être la meilleure option dans NOTRE situation, bien sûr j’entends que chaque situation est unique mais je tenais à mettre ce commentaire pour informer les gens car j’ai mis pas mal de temps à trouver cette information
La voici : ruclips.net/video/c_kN1ZV04Ao/видео.html
Elle date de 2017 :-)
bonjour si un locataire est rentré dans un meublé ( car urgence ) avant la signature du bail , et ensuite le propriétaire se rend compte que les parents du jeune homme ne se portent pas garant , .......................................... Et du fait que rien n'a été signé , est ce que le propriétaire peu lui dire de partir ? merci pour la réponse . Il est installé depuis un mois
Ca ne peut pas arriver.
On ne remets pas de clefs si tout n'est pas carré : dépôt de garantie, bail signé, garants.
Bonjour, ces informations sont elles toujours d'actualité ? ou est ce que les textes ont encore changé ? Merci
Bonjour,
Cette vidéo est toujours d'actualité
Bonjour, j'ai une question, j'ai une sci qui est consideree comme siege social de ma boite d'exploitation (j'ai un bail commercial entre les 2), est il possible de faire du Airbnb avec l'SCI, si oui sous quelle forme ?
Bonjour,
Il faut que la SCI soit à l'IS
@@sebastienascon Bonjour merci, oui c'est le cas, elle est bien en IS, donc je peux louer le bien en Airbnb en plus qu'il est le siege social d'une entreprise et qu'il percoit deja un loyer pour le siege sociale ?
je n'y vois pas d'incompatibilité
@@sebastienascon Super Merci beaucoup :)
Bonjour Sébastien quand est il alors de la cfe. Doit-on la payer en sci à l'is ? Cordialement Anthony
Il y a une CFE pour toutes les sociétés
Bonjour,
Est-ce que ça a un intérêt d'acheter les murs d'un local commercial avec une SCI puis de l'exploiter en Airbnb après travaux pour en faire 2 logements meublés ? Ou faut-il louer ensuite l'espace à une SASU qui va l'exploiter en Airbnb....?
Merci d'avance
Bonjour,
Aucun intérêt.
Car si vous arrêtez la LCSD, vous ne pourrez pas louer en location traditionnelle.
Vous vous retrouvez donc à financer un appartement que vous ne pouvez pas louer.
@@sebastienascon
C'est un local commercial (anciennement un bar). Faire de la location meublée courte durée permet de l'exploiter sans changer la destination. Il n'y a pas de fin d'exploitation à prévoir car son emplacement permettra une location continue.
La location traditionnelle ne me semble pas intéressante dans cette situation sachant qu'il faudrait en plus créer un stationnement par logement.
trop dangereux
Cela vous oblige à faire de la LCD ad vitam æternam.
Et si les règles du jeu changent, vous vous retrouvez en grand difficulté.
Idem au moment de vendre : votre population acheteuse devra uniquement faire de la LCD sans aucune solution de repli.
Tout miser sur un mode d'exploitation, c'est la catastrophe assurée
Et en cas de revente y’a des frais ? Si on veut fermer et vendre la sci ?
Il y a aussi des frais quand on vend en nom propre.
Une SCi ne se vend pas
@@sebastienascon d’accord mais si je décide de vendre mon bien et récupérer mes sous et ferme la sci c’est possible ?
biensûr
Bonjour Sébastien, merci pour cette vidéo très intéressante.
En ce qui concerne les frais de ménage, en nom propre on a un crédit d impôt de 50%.
Y a-t-il la même chose quand on est en SCI ou on paye plein pot les frais de ménage ?
Merci d avance
Bonjour,
Le crédit d'impôt ne concerne que la RP, pas l'investissement locatif
Bonjour Sebastien
Merci pour toutes ces informations tres utiles.
Je voudrais savoir si on peut faire de la location courte durée incluant des services para hôteliers en sci a l'IS ?
Je voudrais également savoir si j'achète un appartment en SCI à l IS pour faire de la location courte durée (avec ou sans service para hoteliers) est ce qu'il doit être à usage commercial ?
Merci : )
Bonjour,
1) Oui, attention alors à l'assujetissement à TVA
2) Non
Merci beaucoup !
Bonjour Sébastien ! Est-il possible de créer une SASU pour lui louer en longue durée ses bien propres en location meublée longue durée par un bail commercial et ensuite que la SASU loue en LCD pour récupérer les bénéfices en fin d'année sous forme de dividendes uniquement ?
Bonjour,
Attention à l'abus de droit.
Parle-en à ton expert comptable
bonjour a vous j'ai crée une SCI a l'impôts sur la société, j'ai un appartement et je voudrais savoir si il était possible de le louée sur la plateforme AIRBNB ? bien sur pas toute l'année juste de temps en temps merci ( la localité est sur Paris )
Bonjour,
C'est possible, moyennant toutes les démarches administratives.
Et surtout, faites attention à la surface de compensation à Paris.
Bonjour Sebastien , une question :
Est il intéressant de créer une holding pour que les dividendes soit moins imposé ?
Merci et bonne année 2020
la holding ne permettra pas d'être moins imposé sur les dividendes
La holding permet plutôt d'optimiser sa trésorerie pour réinvestir, elle ne permet pas "in fine" que les dividendes soient moins imposés. Mais elle permet d'optimiser la fiscalité dans certains cas, comme la transmission par exemple, et sous certaines conditions.
Tres belle vidéo sur ces points techniques. Comment on passe une Sci existante IR à une option IS.?
Ce sont 2 types de structure différentes.
Renseignez-vous auprès de votre expert comptable.
@@sebastienascon ou de votre Avocat :-)
C'est une lettre à envoyer au SIE, mais le changement à des conséquences fiscales importantes, à anticiper soigneusement.
Biensûr Dimitri :-)
@@sebastienascon et faire un contrat commodat entre associés en laissant Sci IR?votre avis?
Merci pour cette très très chouette vidéo...mais Sebastien, quand Dimitri dit 40 à 45 % de charges sociales...c'est finalement vaque. Partout est affiché 45%...mais certains investisseurs disent 30 à 35 %...Là Dimitri dit 40 à 45%...Mais qu'est ce qu'il en est au juste...Impossible sur le site de l'Ursaff de trouver l'info non plus...CA a l'air totalement nébuleux...je ne trouve rien permettant de faire le calcul d'un pourcentage précis...Des pistes svp? Merci d'avance. Marc
Bonjour, vous avez raison, c'est vague, car en, fait, c'est variable...Un exemple : pour la cotisation maladie-maternité, le taux est de 0 à 3,15 % pour des revenus pro inférieurs à 16.210 euros, 3,16 % à 6,35 % pour des revenus pro compris entre 16211 et 44.576 euros, de 6,35 % pour des revenus compris entre 44.577 et 202.620 et 6,50 % pour des revenus supérieurs à 202.620. Sachant qu'il y a aussi pèle-mêle des cotisations "indemnités journalières", "CSG-CRDS", 'allocations familiales", "invalidité-décès", etc, avec des taux et des plafonds différents (source : le livre "Les nouvelles règles de la location meublée" de Jean-louis LE BOULC'H).
Question La SCI à L'IS ok mais pourquoi pas dans ce cas un SAS évidemment à l'IS obligatoirement. Qu'est ce qui sera le plus interessant, les écueils de cette solution. cela alourdit il la gestion administrative ? Il me semble qu'au point de vue cotisation, impôts c'est une solution à envisager (l'activité que j'envisage est de la location courte durée type chambre d'hôtes
Enfin merci pour l'explication sur la SCI à l'IS très claire
Il n'y a pas de bonne ou mauvaise solution.
La SAS est une société commerciale qui permettra aussi de faire des activités...commerciales.
Mais ce n'est pas la peine d'avoir uniquement une SAS pour avoir une SAS si la SCI suffit.
Merci beaucoup pour cette video !
Je suis en train de construire des villas pour de la loc courte durée en nom propre (prochain projet en SCI IS).
En SCI IS courte durée est il possible de mettre en place une gestion automatisée avec conciergerie ?
Merci beaucoup !
Mickael
Biensûr.
Sinon la location courte durée n'a pas de sens :-)
Bonjour, la sci a l'IS est elle compatible avec le régime du LMNP de tourisme ? Donc abattement de 71% (bien entendu si logement éligible) où est ce le bien est bloqué en Bic réel ? Merci d'avance
Non, ce sont 2 choses différentes.
La SCI est soumis à l'IS.
Par ailleurs attention, l'abattement de 71% n'est pas forcément une bonne chose.
Bien souvent, le régime du réel est plus intéressant.
@UCeBkQ6mSHhrH5OykyqFNfpw Merci pour ce retour rapide ! Sci+ LMNP = 'IS . Donc grâce aux amortissements, pas où peu d'impôt pendant quelques années,mais ensuite plus d'avantages particulier si ce n'est le taux réduit à 15% ... . Pour ce qui est du meublé de tourisme en nom propre au LMNP réel , il faut que toutes les démarches d'expert comptable et compagnie compensent les 71% d'abattement plus simples et moins coûteuses ... Je suis en réflexion sur un bien en station pour de la location courte durée.
Attention, le LMNP, ce n'est pas DU TOUT de l'IS
@@sebastienascon oui j'entendais que faire du LMNP en sci la faisait passé à l'IS donc perte des possibilités d'avoir les abattement de 50 ou 71% c'est bien cela ?
pas du tout.
Le LMNP est une chose. La SCI à l'IS une autre.
Faire du LMNP en SCI ne veut rien dire.
C'est comme si on disait faire de l'avion en bateau.
bonsoir Sébastien je voulais savoir si j'ai touché un chiffre d'affaire de de celui de comme celui de l'année dernière de 8000 €? je dois payer 17 % de taxe de prélèvement sociaux sur mes pas d'impôts comment ça se passe si je j'ai le fais passer autant que et , si je suis en socité de devrais payer combien sachant que je n'est pas payé impots revenu sur mes revenus locatifs .
le montant de l'impôt dépend de votre résultat.
Et c'est votre comptable qui calcule ce résultat.
Je vous invite à le contacter.
Bonjour Sebastien, conseilles-tu tout de même d'investir via une sci et non en nom propre lorsque le but est d'arrêter de travailler pour vivre des revenus issus des locations ?
les 2 :-)
@@sebastienascon Dans quelle proportion du coup ? Pour chaque achat, comment décides-tu si tu investis en nom propre ou via une SCI ? Merci pour tes éclaircissements :-)
La proportion est propre à chacun en fonction de ce qui est nécessaire pour vivre.
Encore une fois, c'est pour ça que tout le monde fait des choses différentes.
Il n'y a aucune vérité.
@@sebastienascon Donc : nom propre pour l'argent nécessaire pour vivre et SCI pour le reste, c'est bien ça ?
Il faut panacher les deux stratégies, je peux vous aider sur ce plan si vous le souhaitez.
Et finalement une réflexion me vient à l'écoute de votre vidéo...à partir du moment où l'on serait susceptible de basculer sur le paiement de prélévements de SSi (donc au delà de 23000 euros de loyers en LCD)...et ce serait d'ailleurs la même réflexion à partir du moment où l'on basculerait de LMNP à LMP en meublé classique ou colocation, ...donc dans ces deux cas, quel interêt de ne pas aller vers une SCI-IS vue que de toute façon, sauf si je ne m'abuse, les prélévements en sci c'est 15 et 30 de flat tax...donc 45% si on veut se payer en dividendes...Alors que le SSI a lui tout seul c'est déjà environ 45 %...Donc fiscalement on est forcément perdant à ne pas passer en SCI dans ces deux cas non (Loyers LCD superieurs à 23000 ou bascule de LMNP à LMP selon le niveau de loyers là aussi supérieurs à nos revenus et nos autres revenus)? Donc l'idée serait de passer sur des SCI à partir du moment où l'on dépasserait ces plafonds avec nos nouveaux investissements non?
Merci encore pour la quallité des contenus...et bonne année
C'est exact, mais il ne faut pas perdre de vue que la SCI peut aussi présenter des inconvénients qui, pour certains investisseurs, sont rédhibitoires : impossibilité de se verser des dividendes pendant plusieurs années, taxation potentiellement plus importantes en cas de revente, etc. C'est donc du cas par cas, et même du sûr-mesure en fonction non seulement de chaque investisseur mais également de chaque investissement.
Quelle structure conseille tu pour garder des droits sociaux si tu n'es plus salarié ? Et dans chaque structure, combien paye t on?
Tu fais comment toi?
J'ai d'autres structures qui m'ouvrent ces droits.
Bonjour à tous les 2.
Que pensez vous des EI, EIRL, SASU, etc....? De la même façon que pour cette vidéo concernant l'essayer pourriez-vous faire une autre vidéo pour chacune des autres structures avec les avantages et les inconvénients? Bonnes fêtes de fin d'année à vous deux.
ce sont d'excellents véhicules pour investir.
Il n'y a pas de bonnes ou de mauvaises structures, sinon tout le monde ferait la même chose.
Chaque situation est propre et donc nécessite son propre véhicule :)
@@sebastienascon ça serait chouette d'autres vidéos sur la SASU et l EI par exemple.
@@thierrypers1572 de façon générale, je ne suis pas un grand fan des structures commerciales pour investir dans l'immobilier pour des raisons bancaires, mais cela dépend de chaque situation.
@@Maki_Itsune Au moins la SARL de famille à l'IR pour investir à plusieurs.
Bonjour, merci pour la vidéo très intéressante. Je suis un peu perdu je vais faire mon 1er investissement immo pr faire de la LCD. j ai l impression qu au réel très rapidement ( quelques années tout au plus) je n aurais plus assez d amortissements’à déduire pour compenser les revenus.
Questions:
1- le micro BiC en meublé tourisme ( abbatement 71%) sera vite plus intéressant que le réel ? Vous confirmez? ( ce qui n est pas grave car on ne paiera « que »sur les 29% restant, ce qui est bien je pense).
2- en SCi à l’IS existe t il ce même abbatement de micro Bic à 71%? Si non, je ne vois pas l intérêt de la location courte durée en SCI , car même 15% d impôts sur les sociétés seront beaucoup plus importants que les charges sociales en LMNP sur les 29% restant ( abbatement de 71%)
J espère que vous comprendrez, désolé si je m exprime mal.
Merci d avance pour votre aide et bravo pr la vidéo
Bonjour,
En effet, au réel, au bout de quelques années, l'activité génère des bénéfices, et donc le résultat devient imposable.
Mais on peut facilement aller au delà de 5 ans sans payer d'impôt.
1) Tans que l'activité n'est pas bénéficiaire, le MICRO BIC ne sera jamais plus intéressant
2) Les 15% d'impôt en SCI sont prélevés sur les bénéfices et tant que vous ne réalisez pas de bénéfice, il n'y a aucun impôt. Donc cela reste beaucoup plus intéressant que le MICRO BIC qui vous condamne, quelque soit votre résultat (bénéficiaire ou non) à payer des impôts
Bonjour, merci pour votre retour !
Dans mes calculs ( base pessimiste : (60 E la nuitée x 20 jours) x 11 mois = j arrive à 13 200 E de revenus annuels ( -20% vie conciergerie non déductible en micro bic)
Pour un appartement de 60 Ke ( 50Ke amortissable en enlevant 10% de foncier) + 20000 E de travaux = très compliqué de venir’contrer les loyers (sur 5 ans peut-être au max avec amortissement maximum sur durée minimale);
Mais une fois les 5 ans passés, la valeur net comptable du bien sera proche de 0 , et lorsque je voudrai vendre l appartement en LMP ( d’ici là j espère bien faire d autres investissements et donc je serai en LmP) je me retrouverai avec une plus value court terme importante : 45% de SSI + TMI soit à la louche plus de 25 Ke de plus value court terme ( d’ailleurs j ai un doute en passant par une conciergerie pas de SSi à 45% mais prélèvements sociaux de seulement 17,2%?)
En revanche en micro Bic, certes je vais payer annuellement des impôts sur les 29% de mes revenus locatifs
soit environ 1677 Euros d imposition annuel , tjs sur base de revenus de 13300 E loyers
- 71% d abbatement = 3990 Euros imposable;)
Detail des 1677 E :
439 E d IR ( TMI 11%) + 1238 E de SSI ( estimation 45%: tjs le doute si avec la conciergerie SSI à 45% ou prélèvement sociaux 17,2%;
Mais l avantage du micro Bic , à mon sens, c est que je n aurais pas de plus value court terme en micro Bic car pas d amortissement.
J espère que vous m aurez suivi🤣 désolé j ai mon cerveau qui fume 🤣🤣
Pour synthétiser, ce que je vais gagner au réel pour seulement quelques années, je vais le perdre lourdement à la revente. Vu ma faible TMI ( à ce jour avec 2 enfants), il me semble plus avantageux de faire des investissements en micro Bic meublé tourisme pour plusieurs biens.
Je suis dans l erreur ?
Merci d avance Sebastien et désolé pour la longueur du message
3 choses :
1) Ce n'est pas en 5 ans qu'on arrive à une valeur comptable de 0
Un investissement s'amortit sur 20 ou 30 ans (cela dépend des comptables)
2) Si vous pensez à la revente avant d'avoir acheté, vous n'êtes pas dans la bonne stratégie.
Il faut alors faire de l'achat-revente et non du locatif.
Pourquoi s'embêter à penser revente alors que vous ne savez même pas combien de temps vous allez garder le bien.
3) Il faut affiner votre stratégie et peut-être créer plusieurs activités : une de location et une d'achat-revente :-)
@@sebastienascon merci Sebastien ! Tu as raison. Surtout je me suis détourné de ce qui m interesse vraiment ; la fiscalité en LmP micro Bic classé tourisme , gestion via conciergerie ( avec ou sans carte G, j ai cru comprendre que c est important pr l imposition ?) . Comment sera imposé le résultat positif ( prélèvements 17,2% ou SSi?); Merci et bravo pr les videos!
Je confirme, j'ai tous mes biens en sci mais attention aux revenus foncier max car la loi à changé et vs risquez d'être requalifié en "hôtelier" et être soumis à TVA
Sauf erreur, il n'y a pas de revenus fonciers maximum qui induisent ensuite de la TVA.
@@sebastienascon si justement c'est tombé récemment et au delà de env 35000 sur un sci faisant de la LCD on est retoqué, en même tant il suffit d'en créer une autre 😉
La qualification de para-hôtellerie n'est retenue que si vous fournissez des services annexes, et n'a pas de rapport avec les revenus fonciers, qui ne concernent que les SCI à l'IR (et donc pas la location courte durée).
Avez-vous la source SVP ?
@@sebastienascon Mon comptable
L'expert comptable de Cédric Anicette, l'homme a lunette, ma dit exactement le contraire il y a 3 ans. J'imagine que ça a changé depuis.
Dimitri a de bons arguments
Cette réglementation n'est pas nouvelle et existe depuis de très nombreuses années.