胡‧說樓市｜嘉湖呎價跌穿$7,000，為何買家仲未衝入市?｜Yahoo Hong Kong
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- Опубликовано: 6 фев 2024
- 話說最近看一些二手成交新聞，發現嘉湖山莊出現一宗呎價跌穿7,000元的成交，之後沙田第一城又有呎價跌穿10,000元的成交，就連太古城都有呎價跌穿12,000元的成交。當業主都宣布投降，但我們卻見不到成交有任何起色。究竟這些價錢算不算已跌至谷底? 我們又應該怎樣解讀這類劈價貨呢?
先看看嘉湖山莊的劈價單位，就是一期樂湖居14座極低層G室，實用面積548呎。雖然報道指單位殘裝，需要花錢大執，但業主最終都由原叫價520萬元，反覆減價至371.8萬元沽出，減幅達到148萬元，平均呎價只有6,784元。
對下手買家來說，如此入貨價看似吸引，因為用按揭角度計算，假設買家借盡上會，他所需要支付首期僅37萬元，餘額連按保上會，每月供款16,568元。即使現時高息4.125厘的環境，還息比例高達70%，也就是說，每月供款中有11,600元用來還息，只有4,900多元償還本金，但如果準買家一直選擇租樓而非買樓，他同樣也需要支付11,000元月租。因此，從自用角度，不買樓便要租樓的前提下，這個價錢並不算過份。
特別是類近呎數、類近樓層的單位，如果回到2022年9月，本港銀行未加息之前，成交價隨便也要575萬元。當時有1.5厘的低息誘因，但卻要捱貴價，不單首期、貸款額高一截，連帶每月供樓支出也較今天高12%。何以當時人人追入市，反而今天樓價跌至此水平，卻無人問津呢? 信心問題是原因之一。
準買家對前景感到悲觀，除了因為息口高企增加供樓負擔外，現今經濟環境下，準買家會擔心銀行會否突然落雨收遮，大幅削減估價。畢竟估價不足帶來的捧差價風險，未必人人承受得起，即使有心儀單位，以前可能會不惜一切追價入市，現在卻充滿戒心。若非業主主動遷就，也未必夠膽承接，樓市因此處於買賣兩閒的局面。
類近個案不單在嘉湖山莊出現，連同沙田第一城、藍籌屋苑之首的太古城，部份成交價之跌幅，也體會到業主處於半投降狀態。沙田第一城27座低層C室、實用面積688呎的三房間隔，就由原本開價1,000萬元，直線減至650萬元成交。
別以為業主開價特別誇張，回到加息前的2022年9月，這個基本上屬於市價，當時平均售價935萬元。今日下手買家以650萬元接手，90%按揭上會，月供大約30,000多元，而當中支付利息約22,300元，與現時在市面租用同一層物業，月租約23,500元，實際上也是相差無幾。
太古城最近出現一宗呎價跌穿12,000元的個案，代理形容劈價貨僅曇花一現，位於怡山閣低層A室，一個實用593呎的單位，原業主開價1,020萬元，減價至700萬元成交。縱然對照其早年買入價250萬元，如今只屬止賺離場，但計及減價力度，也算是大出血劈價足足320萬元。類近單位在2022年未加息前，成交價也要過千萬元水平。
業主劈價出貨無人承接而感到悲觀，但準買家都因為對後市無信心而不敢入市。如此買賣膠著的狀態，縱然一月上半月的成交量，部份屋苑錄得倍數升幅，實情只因基數效應的帶動，根本不能確認樓市已經走出轉角市。
事實上，準買家的擔心也不無原因。因為在部份劈價成交的推動下，銀行估值的跌勢並沒有終止。就以我們追蹤的十個指標屋苑為例，由特首李家超去年宣讀《施政報告》減辣後的翌日至今，銀行已經下調物業估價，這個跌勢並未停止，一季過後的今天，十大屋苑估值全面報跌。
太古城有物業估值跌穿700多萬元，跌至只有600多萬元，而全盛時期是過千萬元。杏花邨沒有如此慘烈，一個最高估到781萬元的單位，跌至《施政報告》翌日的648萬元，現在只是多跌一點至580萬元而已。嘉湖山莊、沙田第一城等也出現300多萬元的估值。
息口是影響樓市的主要因素，但觀乎業主減幅，似乎某程度上也抵銷了息口上升的威力，但準買家仍然不入市，好像也應驗老行尊所說的「寧買當頭起、莫買當頭跌」。樓市確認跌勢時，大家總覺得低處未算低，愈跌愈無信心，愈無信心愈沒人會買，這也解釋為何政府去年宣布減辣後，樓市仍未見起色，如果預算案中，政府真的宣布全面撤辣，情形又會否相同呢? 這值得我們再觀望。
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「寧買當頭起，莫買當頭跌」👍👍炒樓炒股都適用
已經跌咗一兩年，係時機撈底，錯過就走寶
@@YJTXT1314 咁你掃多D, 贏多D啦
@@YJTXT1314 由治及興靠晒你喇😉
但是如何可以避免在高位的轉每位入貨呢，也很重要哦。
明日大嶼必上馬.. 政府用盡方法,借盡錢, 募錢都會填出來的. 強積金 同政府資金 都連在一起. 樓就必起. 因為大陸建樓過剩, 香港要幫大陸 吸收 建築行業, 水泥行業 , 外勞, 等過剩物資.
有信心20000都搶
無信心2000都不要
聽過賣米講過,我手上這包米舊時可以換一層樓(戰時)😅
威哥呢個報道係全年最平. 恭喜你做了燈
熊市期間只睇租售比
講緊1:300仲係世界之癲
香港樓市有排跌
分析得好好，贊👍
黎緊又23條, 樓市一定升爆, 前景一片光明
由治及興
真係爆 血管
幾錢呎唔重要，升先重要，升才會有人買！
唔會 全面撤辣一定死得重快
到時負資產增加 沾貨會更嚴重。
尋到底先出政策重好 。
要比個市場自己調節。
亞威，祝龍年大吉大利，
生意興隆，財源廣進，身體健康🎉🎉🎉🎉
股票跌成咁，樓市點會好😢😢
升又驚高追，低又怕未算最低😅
樓市表現除了息口外尚有經濟前景信心問題菁因素，是否入市要看能力及需要性。
因為個市剩返識計數、意志堅定嘅買家
呢類買家，係理性分析型，唔係地產經紀，隨便吹幾句就會動搖。
現在買樓好可怕血汗錢！看了你們介紹怕買樓也有陷阱！
有冇聽誠哥講山雨欲來，終於來了。
撤辣都無咩起色架啦, 平左少少, 但一二手供應多, 又無宏觀條件升值。炒家回本無期, 住戶一買就身家縮水, 有幾多人敢買...
對習主席有絕對信心，
樓價必定正常化😅
正常樓價=人均收入x 6-10年
即是120-200萬
只要習主席健在，樓價必定正常化。
人人有樓住，千尺是正常😂
由治及興🤣
2千蚊呎都貴！幾廿年樓，又裝修又維修
咪係, 天水圍呢D位,仲要30年樓齡,隔離新盤Yoho West先賣緊萬2萬3, 嘉湖邊可能唔跌到爆,仲有得跌呀
好明顯係政治因素影響啦
仲有排跌
係呀，施永青不朽名句「寧買當頭起，莫買當頭跌」
等埋立咗廿三條，看那時市況如何，才決定買不買？！
全部都係低/極低層
就算減左價, 都唔算合理.
因為用前一兩年高基數比較
反影唔到實際樓宇價值.
今時今日一定唔會買😅
睇完啲post係時候入市了😂
睇下新樓嘅又咩環境
當年係跌到租同供一樣價先到底～今次都應該要吧！
典型的"通貨緊縮"
希望能盡快度過, 雖然很難
👍🏻👍🏻👍🏻
撤辣只會增加拋售量！😏
按揭利率太高，如自住可找合適的樓入市，如投資還是等😂
努力說好香港,說好樓市。
👏👏👏👍
谷底？有排啦～
開場第一秒 點解後面有個地方咁大煙嘅? 邊到嚟?
應該係流浮山果D廢料回收場
幾錢呎唔重要，升先重要，升才會有人買！
如果樓價跌到供款同租金差唔多，應該可以成為樓價見底第一個信號
如果沒有打算根在此，何需花在此。
嘉湖&2500/呎可能考慮吓！
On Q to rush in the market now, under $1000 a ft I may take a look, HK is too humid and hot
冇錢點衝呀？🤣
😊😊
早n年。已經有港人，香港上班，深圳租屋。近年，要去旅行日本，香港上深圳坐飛機，價$便宜超级多。自己研究吓。
23條係樓市利好消息 😅
又關23条事，十年間升咗兩三倍,三年疫症全世界都窮你估净係香港樓跌咩,香港樓價連續幾年世界第一，跌係好正常,就算乜法都唔立撤銷所以辣招,樓價肯定一樣大插
@@WaiSiu-wz4di 股市就真係净係香港同中國先跌，全世界都升
大家都後悔了 都清醒了
都明白不能胡作亂為
行公義好憐憫度過新一年🙏💖
當然大家都等23條立完再買， 一定，更平
😂醒目呀
幾時立呀
今天通, 下年實行嗎?
正常啦,同區新鴻基新盤Yoho West先賣緊1萬2至1萬3蚊尺, 嘉湖30年樓唔即刻落價落到仆街
樓价升的原因好簡單，就係班友覺得以後會升。就算現在30哩都有人要。
跌市一樣。
唔駛分析咁多。
股票買樓等用分析就做犮到達，乜叔，乜思治，乜聲興就唔駛講股講足20年都未做首富。
靚盤少之又少
DODO姐 : 趺趺趺趺趺!
有請嘉湖林太
等埋23條 仲開心呀
收租回報高過定期未？
有冇5%？
難
香港樓市現在已經進入好像日本過去20年螺旋式下跌循環的超級下跌大周期，無論減幾多息又或者做幾多財政措施都會完全冇用！歸根究底都係地產霸權過去過幾十年對香港已經造成無法挽回嘅傷害。香港嘅資源全部都分配晒去地產有關嘅行業，所以香港人作為已發展嘅地方嚟講人工非常偏低。你去餐廳食嘢大部份錢都去晒租金何來會有好服務？態度好的侍應和新鮮嘅材料呢？你去茶餐廳全部都係萬年凍肉。
而且香港人慣咗响地產賺錢基本上做生意大部份都好冇創意你見到香港啲商場同大陸啲商場比較就知道當中分別。商戶種類更加唔使講，講真地產賺咁多錢好多商家寧願去炒樓都唔會放資源提升質素和競爭力。點樣搞好香港嘅旅遊基建，服務態度等等？你哋睇睇過去10年日本經濟都雖然唔係幾好但係我去年好驚訝地見到日本整體個城市面貌同埋旅遊配套比新冠之前進步咗好多，證明咗人哋真係好有心好長線心態去搞好自己嘅居住和旅遊配套，唔係好似香港人咁懶得提升自己之餘又好冇廉恥淨係識賴港人唔肯留港消費。
你睇睇夜經濟嗰幾條街廟街女人街全部賣假貨又污糟又邋遢店員態度惡劣，油尖旺條條街冷氣機滴水嚴重，政府完全唔理導致市容極差，白白浪費咗個咁好嘅位置和環境嘅特色，我作為一個香港人經過呢幾笪地方我自己都覺得好羞恥，都會問點解呢啲地方咁都可以代表我哋香港人…..香港人過去10幾廿年被地產霸權縱壞咗，令到大部份香港人不務正業不思進取，而家乜都貴，但係又乜都唔識又冇禮貌根本已經完全冇競爭力，亦都失去咗生存嘅本能。所以現在只能無賴等死又或者咁啦求中央放多啲人落嚟去救濟香港囉，繼續發展低端旅遊服務當內地人水魚這些伎倆，香港人最擅長，就好像吸毒一樣永遠斷唔到尾，所以香港的血咁多年基本上已被過高嘅地產成本吸乾，完全沒有翻身嘅機會。
大家耐心等待，香港樓又排跌，D外國勢力走哂，就係股樓的入貨時機😂
準時交租啦😂
過去十多年，樓價升左幾多倍？，依家回返雞碎咁多，香港樓價仍然係世界上最難負擔的…
我好有信心!我等佢跌到2千蚊呎我就大量吸納!
大西北30年樓 4500蚊呎就有吸引力啦
大西北30年樓齡,最多只可以賣二千蚊呎才有人買呀,好快就會的,呢個係大勢所趨😅
@@ConnieNip 係呀，到時你人工得返3000蚊囉🫢🫢
從來都唔值喱啲價，以前唔值而家更唔值，要再跌7成
普通平民百姓人人有公屋就好，吾使為住咁煩，中產最痛苦，吾上吾落。
舊樓都要3百幾，我去外國住全新house 😂
其實仲繼續用“炒”，“有上升空間”呢個心態去買樓死Q緊，唔只係息口問題，係政治因素，唔好話唔關事，呢個先係最影響經濟，中角鄉港已經攬住等屎
有單CASE, 樓價升左幾多錢,扣反幾多錢比政府. 扣完買的稅, 同賣的稅, 變左虧損?
嘉湖如果去返4k左右會買，等家人朋友返hk有地方住😂😂😂
今年仲有23條，加垃圾徵費同唔俾用塑膠, 有排你跌丫
強烈建議業主strong hold
hold 到香港末日為止
嘉湖實質支持位在$4800 一尺
依家買 嘉湖，30年後就要拆，相等於 比4,5百萬 租樓而已！
望下大陸幾錢呎，隨口就說$4800 一尺
嘉湖地點 又不是銅鑼灣 又不是深圳 去銅鑼灣又遠 去深圳又要車程 唔上唔落 永恆山卡啦 嘉湖只能對比惠州十里銀灘.
@@GgfgHhk你講得啱,嘉湖山莊現在只係值200O元一呎才有人買😅
@@ConnieNip 嘉湖$4800-尺價已經有人接貨 考慮到這些年貨幣發行增量 所以真正支持位是$4600-4800
咁係因為你悲觀，我就睇到由治及興帶來嘅好處😊
以租同買角講得岩既，租同買係差唔多，點解唔買？但另一方面係市面環境差，當我唔論政治，打工仔份工都未必咁穩陣，借8，9成既人工唔低，被人炒左以依家環境未必搵得翻之前人工，另外有舊錢既拎去收息唔好😂
配合宜家香港政治經濟市況，嘉湖只值四千蚊呎。
人均中位數$20000，370萬樓壓測都要$34619，即係要跌多3-4成先叫合理一半人過到壓測買樓。
P.S. 市區鐵路旁公屋大單位(已買)
即係要做麥記都可以供得起？
公屋買家論樓市已經錯晒.
我支持嘉湖呎價$ 4000
嘉湖山莊新起入伙嘅時候,呎價係600一70O元一呎,當然果個時候交通無咁方便就真嘅
之前購買力用晒啦，有錢佬移民，中産個個高位接晒手
咁你要計埋 首期既機會成本 100 萬 5.3里 無風險利率 16000 減 53000/12 呢條數先係真價
係咪應該租金11000-53000/12 。
@@goodviewable 正解 thanks 供樓果邊仲要外加雜費
跌多60%可以開始考慮下
嘉湖冇車唔洗諗，都係成本
等到$2000 －呎先至買。
樓價分開有兩部份，一係地價、二係樓宇本身結構，以往地價升、建築成本升，形成樓會升。
現在地價跌，息高。因為樓宇結構係會折舊，所以舊樓跌得特別急。
因為仲會再平😢
23條喎，睇定啲先好🥹
這十年升到離譜⋯⋯跌一半啦就正常了
事實證明樓市幾低都會有人唔買樓，無可能100%全民置業。有班成日要求政府推冧個市的檬丙正正係依班人。我從來只見一個地方樓價上升，市民先會欣欣向榮，從未聽過樓價大冧經濟會好。
當依班檬仔仲想香港個市冧係度食花生時，人哋星加坡依4-5年租金已上升1倍，樓價上升超過50%。檬仔慢慢等樓價跌，經濟收縮，節市縮食啦。醒目都走去星加坡😂
5仟1呎可接受。
所以而家咪仲係鬼（貴）囉
樓價會有回升的可能嗎？
我肯定講畀聽,香港嘅樓價不會再有升幅的,會繼續慢慢下降,香港已經成為明日黃花了😢
@@ConnieNip 😔
30年樓，維修保養管理費都唔少。
嘉湖山莊管理費好平，呢個呎數管費只係1千2百幾
@@alices9577嘩!管理費要1200蚊重話平宜,我住緊馬鞍山嘅居屋,面積50O呎,管理費都係六百幾蚊咋😮
當講句嘢都要擔心唸過度過、周街吉鋪、23條毛又嚟緊、樓市明顯供過於求、移民潮未完、膠棺越嚟越低智、全面大碌化、外資撤離⋯⋯雖然以上係我悲觀，只有我睇唔到好處🤣
全面大陸化不用怕，本人上海搬香港工作，上海人的有錢程度不差香港人。本人在加拿大也住過，到處是黑呼呼的人，安全問題，又賺不到錢，稅高到課死你等等，並不比大陸生活舒適，香港是世界上最好的地方。一些變化只能接受，誰讓英國人把香港交回大陸的呢，97年之前怎麼不抗爭。哎，香港人應該接受現實，生活向前看。大陸有很多不好的地方，但有很多好的地方😂
由治及興😂
中國人經歷極端貧窮，甚至沒有私產，進入自由世界，就是極度貪婪，吃相難看，最後跌回原位。我們需要持續和漸進的自由。
全世界好多發達國家中，整體計，先不講大細，平均屋價在250萬港元左右，是一個平衡正常價，大部份人能負擔的水平，香港可能跌到這水平才叫合理，最大問題係而家時代已經改變，年輕人不做接盤俠，老野及投資者平放走佬都冇人要
沙田第一城688呎租到$23500?!
樂湖居2房租到9800， 佢講要11000😢！佢一路都冇計管理費，差餉😅
23500 洗咩租第一城
@@hkgoodbye84433房喎
樓價升的樓先有人想買，而家樓價跌
你以為現在是最底(低)位, 明年極大機會平多30%, 因為睇唔到經濟有什麼起色
樓價跌引起消費意慾下降，跟着經濟蕭條，之後減薪裁員陸續有來，睇下1997至2003的情况，除非真係有鐵飯碗，還哪有勇氣買樓
所以唔係樓市跌就有人買，之前話跌就買既人有幾多依家買左？只會越跌越唔敢買😂
其實因為三個字：郭安發😅
如果樓一定要買，砸鍋賣鐵，祖孫三代，省吃儉用地買，樓市就一定火，價格一定漲，也一定會泡沫破裂。
什麼樣的人就有什麼樣的生活。
5000/呎先諗諗
仲有香港以前係安全, 而家唔再安全la. 咁樓價點升呢!?
同中國接軌 樓價早日大灣區價錢 多謝班政府自支者
2024 仲有兩成要跌. 9月以後先至諗
因為美國來緊3年根本唔會減太多息
5900 炸, 仲有 7000?????
香港樓市泡沫剛剛開始爆破！有排跌
仲有得跌，跌到5000呎左右啦