첫번째 경우 전세 세입자가 계약 당시 전세권 설정을 했을 경우 전대차 계약을 통해 집주인의 동의 없이 추가 계약을 진행할 수 있습니다. 다만, 전세권 설정을 하지 않은 전세 세입자가 추가 계약을 진행할 경우는 불법입니다. 두번째 경우 사기라고 표현하기 어렵고 갭투자에 실패한 집주인의 무책임을 세입자가 감당하게 되는 경우입니다. 전세가율 80% 이상일 경우 조심하셔야하고 전세 거래 건수를 확인해서 본인 다음에 전세 세입자가 잘 구해지는 주택인지 확인하시는게 좋습니다. * 전세보증보험 가입 조건을 미리 확인하시고 반드시 전세보증보험을 가입하시는 것을 추천드립니다. 세번째 경우 전세 계약 당시 특약사항에 '임대인이 변경될 경우 임차인의 동의를 얻는다' 또는 '임차인에게 알려야 한다'는 내용을 넣는게 좋습니다. 특히, 전세보증보험을 가입하였다 하더라도 임대인이 바뀔 경우 '전세 세입자 거주중으로 전세 세입자 승계도건의 계약이다' 라는 특약사항이 기제된 매매 계약서를 요구하기 때문에 임대인이 변경될 때 매매 계약서를 요구할 수 있도록 임차인의 동의나 사실을 알려야한다는 내용을 넣으시는게 좋습니다. * 변경된 집주인이 전세 재계약을 요구하여 진행할 경우 집주인이 재계약 당일에 근저당을 잡게 되면 세입자가 확정일자를 재계약 당일에 해도 '우선변제권' 효력은 다음날부터 발생하기 때문에 후순위로 밀려나니 조심하셔야합니다. 네번째 경우 전세 계약서에 특약사항으로 '임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추기 전까지는 선순위근저당권을 설정하지 아니한다' 라는 내용을 넣으셔야 합니다. 전입신고와 확정일자가 아닌 반드시 '대항력'과 '우선변제권'을 기제하셔야합니다. 또한, '임대인은 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야한다' 라는 특약사항을 넣어 계약일과 잔금 및 입주일자 익일 사이에 근저당을 잡지 못하도록 해야합니다. * 계약일에는 등기부등본상에 근저당이 잡혀있지 않다가 계약금을 받고 잔금일 전에 근저당을 잡아버리는 경우가 있습니다. 추가적으로 계약 당시 등기부등본상에 표기되는 않는 임대인의 국세와 지방세 미납과 임금채권이 잡혀있는 상태에서 집이 경매로 넘어갈 경우 근저당이 잡혀있지 않더라도 임대인의 국세, 지방세, 임금채권부터 최우선적으로 처리되기 때문에 가능하다면 집주인에게 최근 전세사기에 대한 우려를 기분 나쁘지 않게 말씀드려 국세 완납증명서와 4대 보험 납부확인서를 요청하는게 좋습니다. * 현재 정부가 임차인이 임대인의 동의없이 국세 완납 여부를 확인할 수 있도록 하는 법안을 통과시키고자 하고 있습니다. 저는 아파트 실거래가는 호갱노노 앱을 자주 이용하고 그외 빌라, 오피스텔 등은 '디스코 - 우리동네 부동산' 사이트를 이용합니다. 저의 짧은 지식을 공유드렸지만 잘못 알고 있는 부분이 있을 수 있기에 수정사항이 있으면 답글로 공유해주시면 감사하겠습니다!
![[이상민 경제 일타 강사] 충격적인 자영업자 손익 명세서-"월 500만원 벌어도 250만원 직장인보다 못하다"-"세금·감가삼각 등 따지면 자영업자 밑지는 장사"](/img/1.gif)
정말 유용한 정보에용 ㅎㅎ 국토부와 콜라보하셨다니 여인천하 찐팬은 행복합니다❤️
내년1월에 신혼집 만기인데 참고할수있게 도와주셔서 감사합니당❤️
첫번째 경우 전세 세입자가 계약 당시 전세권 설정을 했을 경우 전대차 계약을 통해 집주인의 동의 없이 추가 계약을 진행할 수 있습니다. 다만, 전세권 설정을 하지 않은 전세 세입자가 추가 계약을 진행할 경우는 불법입니다.
두번째 경우 사기라고 표현하기 어렵고 갭투자에 실패한 집주인의 무책임을 세입자가 감당하게 되는 경우입니다.
전세가율 80% 이상일 경우 조심하셔야하고 전세 거래 건수를 확인해서 본인 다음에 전세 세입자가 잘 구해지는 주택인지 확인하시는게 좋습니다.
* 전세보증보험 가입 조건을 미리 확인하시고 반드시 전세보증보험을 가입하시는 것을 추천드립니다.
세번째 경우 전세 계약 당시 특약사항에 '임대인이 변경될 경우 임차인의 동의를 얻는다' 또는 '임차인에게 알려야 한다'는 내용을 넣는게 좋습니다.
특히, 전세보증보험을 가입하였다 하더라도 임대인이 바뀔 경우 '전세 세입자 거주중으로 전세 세입자 승계도건의 계약이다' 라는 특약사항이 기제된 매매 계약서를 요구하기 때문에 임대인이 변경될 때 매매 계약서를 요구할 수 있도록 임차인의 동의나 사실을 알려야한다는 내용을 넣으시는게 좋습니다.
* 변경된 집주인이 전세 재계약을 요구하여 진행할 경우 집주인이 재계약 당일에 근저당을 잡게 되면 세입자가 확정일자를 재계약 당일에 해도 '우선변제권' 효력은 다음날부터 발생하기 때문에 후순위로 밀려나니 조심하셔야합니다.
네번째 경우 전세 계약서에 특약사항으로 '임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추기 전까지는 선순위근저당권을 설정하지 아니한다' 라는 내용을 넣으셔야 합니다. 전입신고와 확정일자가 아닌 반드시 '대항력'과 '우선변제권'을 기제하셔야합니다.
또한, '임대인은 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야한다' 라는 특약사항을 넣어 계약일과 잔금 및 입주일자 익일 사이에 근저당을 잡지 못하도록 해야합니다.
* 계약일에는 등기부등본상에 근저당이 잡혀있지 않다가 계약금을 받고 잔금일 전에 근저당을 잡아버리는 경우가 있습니다.
추가적으로 계약 당시 등기부등본상에 표기되는 않는 임대인의 국세와 지방세 미납과 임금채권이 잡혀있는 상태에서 집이 경매로 넘어갈 경우 근저당이 잡혀있지 않더라도 임대인의 국세, 지방세, 임금채권부터 최우선적으로 처리되기 때문에 가능하다면 집주인에게 최근 전세사기에 대한 우려를 기분 나쁘지 않게 말씀드려 국세 완납증명서와 4대 보험 납부확인서를 요청하는게 좋습니다.
* 현재 정부가 임차인이 임대인의 동의없이 국세 완납 여부를 확인할 수 있도록 하는 법안을 통과시키고자 하고 있습니다.
저는 아파트 실거래가는 호갱노노 앱을 자주 이용하고 그외 빌라, 오피스텔 등은 '디스코 - 우리동네 부동산' 사이트를 이용합니다.
저의 짧은 지식을 공유드렸지만 잘못 알고 있는 부분이 있을 수 있기에 수정사항이 있으면 답글로 공유해주시면 감사하겠습니다!
자동차보험처럼 전세보험도 의무가입이면 좋겠다
공인중개사 협회에 들어가 부동산에 계약할때 2억까지 보증보험을 들어주는 부동산들이 있어요~ 전세보증보험 플러스에 이런 부동산에 계약을 하면 더 꼼꼼히 파악해주기 때문에 부동산도 잘 선택해야 합니다.
대항력 부분은 법이 바뀌어야 맞지 않나
황새댁 살이 넘 빠진거같아요 ㅠㅠㅜ 건강은 괜찮으신거죵...?