DA 10K A 150K ECCO COME HO FATTO - sfruttando la leva finanziaria nell'investimento immobiliare
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- Опубликовано: 8 июл 2020
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Partendo da una corretta pianificazione e con i giusti strumenti possiamo ambire a grandi traguardi.
Costruiamo insieme passo dopo passo il nostro portafoglio finanziario che ci permetterà di Vivere di Dividendi.
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Questi non sono consigli finanziari ed io non sono un consulente finanziario. Non invito nessuno ad effettuare investimenti in questi video o nel mio sito o social network. Le mie sono solo opinioni ed attività personali.
Ma nel frattempo dove vivevj?
il primo immobile che ho acquistato l'ho preso già in ottica di poterlo affittare. nel centro storico della mia città natale gli immobili sono spesso fatti a "torre" ovvero hai una stanza o due per piano. nello specifico quello che ho comprato io ha una stanza per piano per un totale di trestanze fuori terra ed una seminterrata. io l'ho diviso in due in modo tale che ho utilizzato due stanze per me e le altre due le ho affittate.
Puoi spiegare meglio? Sei partito da 10k, hai investito questo capitale iniziale per aprire un mutuo per acquistare casa da mettere a reddito (se ho capito bene vivevi in questa casa e hai affittato una stanza) e, sempre se ho capito bene, questo immobile generava 300 euro. Quindi avevi il tuo stipendio+300 euro.Giusto? Poi non ho capito il secondo passaggio: dopo quanto tempo vai in banca per aprire un secondo mutuo? Considerato che dovevi ricostruire un capitale iniziale.
Fatti due conti. Immagina di prendere un appartamento a 120k, di cui 50k con mutuo ventennale. Affitto di circa 6k annuali meno Imu 700, meno Irpef con cedolare secca 1500, meno 2400 di mutuo. Se tutto va bene (l'inquilino paga e l'appartamento è sempre occupato) avrai netti 1,4k annuali. Ogni 4-5 anni cambierai alcuni elettrodomestici e dopo circa 20 dovrai ristrutturare, senza considerare la facciata, etc. Non ne vale la pena, se ci metti anche le noie delle riunioni condominiali
allora basta cercare un immobile che costi meno o che ti di più rendita ed eventualmente allungare il mutuo facendo in modo che gli affitti siano almeno una volta e mezzo meglio due la rata del mutuo.
scusa.. come si fa a fare un mutuo per la casa (seconda casa ) e invece di coprare casa investi in borsa? perchè la banca farà una perizia per la casa giusto?
Come hai fatto ad aprire il secondo mutuo se avevi impiegato tutto il tuo capitale nel primo e quindi non avevi più il capitale necessario per aprirne un altro? Oppure ho capito male?
Acquistando una casa ,dopo quanto tempo si può metterlo in affitto?
Ciao domenico grazie della condivisione. Volevo chiederti come hai fatto a fare il 3%mensile dei 150 k. Quanto prendevi di affitto? Quante stanze o affitto ad una famiglia? Quanto era la rata del mutuo? In che città è l'appartamento? Oppure intendevi che hai fatto il 3% di 150k.finr anno tolte le spese?! Perché mi sembra davvero tanto il 3% mensile. Mi interessa molto grazie
il 3% non è il rendimento mensile è semplicemente la differenza tra il rendimento dell'investimento ed il costo del finanziamento
Bravissimo bel video buona giornata
grazie marco
Io detengo una seconda casa in Italia ma sinceramente quando mi sono accorto di quanto ho speso di varie imposte (registro, catastale, ipotecaria) più perizie bancarie ecc.. più che un investimento mi sembrava una rimessa. Non so voi come conteggiate queste spese.
dipende da cosa ci fai con la seconda casa secondo me. ovvero se la metti a reddito allora puoi fare i conti di quale sia il rendimento atteso considerando tutte le tasse mentre le la usi per le tue vacanze o fine settimana allora si diventa una spesa altissima non tanto per le tasse ma quanto per il capitale immobilizzato inproduttivo
C’è se un giorno vorresti continuare ad investire nell'immobiliare ti consiglio di prendere almeno 3/4 immobili pk dopo i problemi come i coinquilini che nin pagano, la manutenzione ecc diventano una cosa totale di tutti gli immobili , quindi i costi totali ed i guadagni totali si ''spalmano'' ed è meglio
Scusa ma non ho capito una cosa. Quando hai chiesto il mutuo alla banca per l’acquisto dell’immobile come hai fatto ad investire tutti in 150k nel mercato finanziario? Non capisco inoltre come tu abbia potuto investire l’intero capitale ed anche acquistare la casa?! 😅
Ciao Domenico, che tipologia di affitto stai offrendo breve o solito contratto 4+4, 3+2 ecc.? Come ti stai tutelando in caso di morosità (non te la voglio tirare 😂)? Ovviamente, se posso permettermi di chiedere. Potrebbe essere argomento di video se vuoi. Grazie per i video che fai!
all'inizio facevo affitti brevi o annuali ma adesso ho aperto un B&B che gestisce mia sorella quindi io prendo la parte relativa alla locazione degli immobili lei la parte di gestione attività
@@OfficineInvestimenti ok grazie per la risposta
Bravo Domenico, Pugliese come me !
Ciao Domenico, anche io ho fatto come te ! E' vero ,è impegnativo! Infatti mi volevo indirizzare nel fare un piano d accumolo con un ETF a gestione passiva !Come posso fare ? Ti seguo con piacere!
anche il portafoglio da copiare su etoro etoro.tw/2RKlhzk funziona come un piano da accumulo su etf. altrimenti puoi ovviamente crearti un portafoglio di tre o quattro etf e farti il tuo piano di accumulo, però la scelta dei prodotti finanziari da inserire è ovviamente personale
Marco D prova Moneyfarm se non sai nulla.. è meno complicato
ciao Domenico, sono iscritto al canale guardo con interesse i contenuti, una cosa che nessuno nei commenti ti ha scritto che purtroppo che l'audio pessimo.
Si questo è un video molto vecchio fatto in diretta
Ciao Domenico, posso chiederti perché hai scelto di vivere a Torino? Come ti stai trovando? Non era meglio la Puglia? :)
torino la conosco perchè ho fatto l'università qui, mi trovo bene, era la soluzione più vantaggiosa comoda ed economica poi in futuro chissà
Lo immaginavo, anche io ho fatto il Politecnico a Torino e ci sn rimasto qualche anno. Stai andando forte, continua così 👍
Come fai a trovare subito un inquilino? Se non lo trovi rischi di avere solo passivi o sbaglio?
corretto è una parte del rischio di impresa, come dico nel video si tratta di una vera e propria attività imprenditoriale anche se su scala ridotta
Ciao, iscritta!!!
Ovviamente bisogna mettere in conto le insidie che si nascondono nella ricerca e tenuta dell'inquilino
Si, è una attività imprenditoriale al 100% quindi ci sono tutti i rischi connessi
Ma chi ti ha dato 150k con 10k??!!😱 che io sappia ( mi sono informato un po’) le banche richiedono un pagamento del 30 % del valore del mutuo.
Adesso non rilasciano più del 80 %.. qualche anno fa lasciavano anche il 110% ma con tassi d'interesse altissimi. Se non ricordo male è proprio da lì che è nata la crisi bancaria perché la gente non potendo pagare i tassi di interesse perdeva la casa in favore delle banche che sono diventate delle specie di immobiliari ma con appartamenti sfitti
Quando l'ho fatto io era il 20% non credo sia cambiato, è stato fatto in due step quindi prima un immobile ed un mutuo poi il secondo ed il secondo mutuo
Vivere di Dividendi aaa ok allora era un po’ clickbait i 150 k dai 🤭 comunque bel video, fanne altri sull’immmobiliare, sono molto interessanti! A me piacerebbe uno sulle difficoltà del gestire una casa data in affitto.
Pure io ho delle case in affitto e nn so tutte rose e fiori quando un inquilino nn paga x mesi e mesi x sfrattarlo e' un incubo qua in Italia...
Si concordo bisogna tenere a mente tutti questi rischi
Toglietemi una curiosità: in teoria non è possibile fare una fideiussione per coprire questa eventualità? E' la parte che mi ha sempre fatto storcere il naso per quanto riguarda l'ambito immobiliare
Scusami, ma se hai già un mutuo aperto di 150k anche se quel mutuo non lo paghi te perché hai gli inquilini, ma siccome devi ancora finire di pagarlo come è possibile che la banca ti dia un secondo mutuo?
non conta il numero di mutui possono essere 4 o 5 conta la rata totale che paghi in funzione del tuo reddito
@@OfficineInvestimenti beh, con un reddito di 1200 più i 300 euro della casa in affitto, non penso che arrivi a un reddito tale che la banca ti permetta un altro mutuo
@@FunnyRock forse ho capito cosa intendi sì hai ragione ma vedila anche così orientativamente con 1200 puoi avere una rata da 400 mensili con 1500 la tua rata sostenibile diventa 500
Ma che % di mutuo ti hanno concesso? Inoltre, sei riuscito ad estinguerli in anticipo oppure li hai ancora aperti ?
80% del valore stimato della casa, i mutui sono ancora attivi per i prossimi 25 anni non li estinguo in anticipo anzi se avrò modo di fare altro mutuo lo farò. I soldi preferisco investirli attualmente nel mercato finanziario
@@OfficineInvestimenti grazie mille per la risposta innanzitutto. Ma se ne avessi la possibilità, li cercheresti di chiudere prima? Cioè, ogni tot di anni, se ti ritrovi qualcosa da parte, penseresti a darli alla banca e scalare gli anni di mutuo o la rata?
@@MyLittleWorkstation devi vedere di quanto si abbassa il mutuo In relazione ai soldi messi, se per esempio mettendo 10000 euro riesci ad avere 100 euro in meno di mutuo è come se tu facessi un investimento che rende l 1%, bisogna vedere se conviene
Uno dei più bei canali su RUclips, per l’immobiliare non so se possono essere ragionamenti validi anche in epoca covid
da investitore immobiliare ti dico ... l'italia è un territorio buono solo per fare flipping e simili , no affitti o sublocazioni , per quello ci sono stati uniti ed emirati arabi che sono posti piu adatti
@@amirbenomar5207 ma parla in italiano...
mi sembra che il portafoglio Etoro sia decisamente deficitario (bastava comprare un ETF MSCI WOrld per fare meglio. Dove sono questi guadagni? Sono dimostrabili?
aspetta stai mischiando due cose diverse. la leva finanziaria di cui si parla nel video fa riferimento agli investimenti immobiliari, attualmente adibiti a b&b ho fatto i video questa estate quando ero sul posto per verificarlo puoi prenotare ed andarci a dormire 😂
mentre per il portafoglio finanziario a cui ti riferisci su etoro abbiamo fatto una allocazione degli investimenti con tanta cina perchè è un portafoglio di lungo periodo quindi come risultato è difficilmente paragonabile ad un msci world dato che quest'ultimo non ha la cina all'interno. il mercato cinese nel 2021 è sceso a differenza di quello americano e quindi ecco la differenza di risultati. ma cosa succederà nei prossimi anni? nessuno lo sa e quindi si fa una scelta oggi in funzione delle prospettive e della propria propensione al rischio ed obiettivi. per esempio etf di ark invest nel 2021 ha fatto -20% ma questo non vuol dire che noi siamo meglio perchè abbiamo fatto un risultato migliore semplicemente sono due strategie diverse che in un anno specifico ovvimente danno risultati diversi
@@OfficineInvestimenti puoi dirmi tutto quello che vuoi, ma gli unici risultati dimostrabili, se non erro, sono rappresentati dal tuo portafoglio etoro. E mi sembra parli molto chiaramente.
@@paolov74 più che farti dormire nei bb come devo dimostrartelo🤣
Anzi se sei curioso in una live ho fatto vedere anche il portafoglio che gestisco su interactive broker quello ha fatto +50%🤣 ma vale il discorso sopra sono strategie diverse che hanno performato differentemente come giusto che sia
Miglior investimento a parer mio bivani o massimo trivani per affitto a medio lungo termine, rischio spalmato su diversi immobili e se non paga un conduttore hai gli altri che generano reddito. Per quanto riguarda i mutui, stanno concedendo anche il 100%se prima casa, come seconda invece anche il 95, ma occhio allo spread piu alto. Ad ogni modo Domenico eccellente video
grazie samuele, hai ragione sopra 80% bisogna stare attenti ai tassi
Molti complimenti
grazie eugen
Molto interessante, grazie. Posso chiederti dove hai investito in immobili? In Italia? All'estero? In quali città? Hai fatto "flipping" o messo a reddito? Dal video mi sembra di capire che hai messo a reddito. Grazie.
ho investito semplicemente nella mia città natale quindi a Barletta perchè mi trovavo li quando ho cominciato e poi cmq mi sono reso conto che gestire un immobile fuori zona diventava difficile (a meno che non hai tanti che puoi dare in gestione ad una agenzia per esempio). quindi ho comprato, ristrutturato e messo a rendita, adesso c'è un B&B
@@OfficineInvestimenti ah beh, quindi un immobile abbastanza grande. Anche io ho preso un paio di immobili e su uno ci faccio affitti brevi, l'altro a breve idem. Secondo me l'immobiliare resta un buon investimento. Sicuramente meno complicato delle azioni.
Le azioni non sono complicate se utilizzi gli strumenti corretti per esempio sempre rimanendo sugli immobili tu hai i REIT che ti diversificano tanto il tuo investimento
@@OfficineInvestimenti si, molto interessanti i reit
Buona sera operando nel mercato azionario mi trovo di fronte a commissioni disastrose . ho visto che Etoro ha un bel piano ma non riesco a fidarmi di un Broker cipriota
Dimmi anche te come la vedi non ho messo il punto interrogativo ma la mia era una domanda
premesso che tutto può succedere, cmq Etoro è sotto il controllo degli enti di vigilanza europei FCA, ciprioti Cysec e quelli americani. Quindi non è tanto la sede legale che fa la differenza, anche la nutella (ferrero) ha sede in lussemburgo e non in italia, lo fanno ovviamente per ragioni fiscali ma le regolamentazioni dei mercati finanziari devono seguirle ugualmente
Vivere di Dividendi si sì questo lo so però volevo anche un parere da una persona che lo sta già utilizzando . penso che sarebbe utilissimo visto che non ha commissioni
Degiro
Ciao , sono pugliese come te , come posso contattarti x una consulenza privata ?
ciao scrivimi a viveredidividendi@gmail.com
cmq indebitarsi per investire (sia in generale sia in immobili) e' molto rischioso. Se per caso gli inquilini non pagano, rischi parecchio. In piu' ci sono le tasse, le spese di mantenimento, etc che erodono il rendimento...altro rischio e' che gli immobili in genere in Italia stanno perdendo valore (tranne citta' e zone specifiche) e quindi in caso di rivendita si puo' perdere il valore. Poi magari va tutto bene, ma cmq e' una mossa ad alto rischio :-)
si assolutamente il rapporto rischio rendimento è una costante di qualsiasi investimento o attività imprenditoriale
@@OfficineInvestimenti ma negli investimenti l'approccio deve essere quello del rischio calcolato, ovvero potersi permettere di perdere il capitale... In questo caso il capitale e' della Banca e se qualcosa dovesse andare storto rimarrebbe il debito.
non giudico ma ci sono modi alternativi per investire in immobili senza fare mutui pericolosi in caso di perdita di lavoro ...
Mi sembra un discorso semplicistico che non tiene conto del fatto che devi trovare qualcuno che ti paghi l affitto e della tassazione
scusate ma solo io vedo negli ultimi video un asincrono fra video e audio?!
hai ragione alcuni video hanno avuto dei problemi spero di rimediare presto
Prima del covid19 volevo iniziare a partecipare alle aste giudiziarie, mi ero anche informato sul meccanismo e avevo richiesto il parere a due istituti di credito, uno nel quale ho il conto della ditta e una nel quale ho il mio conto privato, è sempre meglio farsi conoscere da più banche possibili che usarne solo una, e mi hanno confermato che al momento della visione dell'immobile, prima dell'asta ti mettono a disposizione un perito che valuta l'immobile e ti garantiscono fino ad un limite durante l'asta. Ma è arrivato il covid19 e la situazione stabile della attività è mutata, purtroppo, vedremo fra uno o due anni. Però personalmente investirei solo in aste giudiziarie, non pagherei mai il prezzo di un immobile per tutto il suo valore. Se si ha tempo e voglia ne trovi molte di occasioni.
Non è detto che non trovi delle occasioni anche senza asta cmq si è sicuramente un valido modo di acquisire
@@OfficineInvestimenti dipende.....a volte in asta ci sono immobili che sono in realta' a prezzo di mercato. Buttarsi sulle aste bisogna farlo se si sa cosa si fa
Non potevi direttamente chiedere un mutuo per investire nei mercati? L'investimento immobiliare in Italia è molto rischioso perchè i proprietari non sono tutelati. Chiedo da persona ignorante quale io sono. Grazie
No, purtroppo è molto improbabile che ti prestino soldi per investire nei mercati o almeno non lo fanno con la facilità con la quale lo concedono per l'acquisto di un immobile
Io mi sono fregato ho fatto il mutuo per la casa dove vivo.
Io non volevo ma mia moglie ecc mi hanno convinto, hai qualche consiglio? 😅
Se hai capienza puoi farne un secondo come investimento
È rischioso devi stare molto attento, in italia se hai un regolare contratto e l'inquilino non paga ci vogliono medialmente 12 mesi per buttarlo fuori se non hai un contratto di affitto ce ne vogliono 24 , senza contare che i soldi non pagati degli affitti sono persi, e la banca i soldi li vuole ogni mese non gliene frega niente se l'inquilino non ti paga l'affitto!!! Cmq non voglio dire che non sia buona idea , voglio solo dire che bisogna stare attentissimi a chi sono gli inquilini!!!
hai pienamente ragione, la mia prima esperienza è stata proprio negativa infatti poi lo svoltato a b&b ed anche se più impegnativo rimane meno rischioso e più redditizio. onestamente non so se affitterei mai ad una famiglio proprio per le ragioni che divevi e per le esperienze avute, ma c'è cmq il mercato dei lavoratori fuori sede o eventualmente degli studenti oppure affitti saltuari. quindi diciamo che impegnandosi un po le solizioni possibili ci sono
Il mio inquilino non paga da dicembre 2019, blocco degli sfratti, andrà via forse giugno 2021 se draghi non farà altra proroga. Intanto il mutuo corre e pure tutte le spese condominiali che ovviamente non paga! Direi che sei stato fortunato
Ma io dico, rispettate o forse avete troppa paura della legge. Con 2 k ne trovi 2 tipi che prima gli spaccano le gambe e macchina…poi la seconda volta 7 gg in ospedale. Vedrai come ti libera l’appartamento. Vi vogliate svegliare?
@@pu4tor nel frattempo hanno prorogato gli sfratti ed è ancora dentro senza pagare nulla! Siamo già arrivati a 20k di debito che non rivedremo mai. PS: non ha macchina da sfasciare, siamo a Venezia 😭
@@pu4tor poi vai tu in galera...
@@Ridestare beh sinceramente con quel che si vede in giro, preferisco andarci io in galera. Per 20 k non ne vale la pena forse, però ci sono persone che pagano il condominio a queste persone, che stanno in affitto e questi ti ridono pure e ti prendono in giro. Preferisco fare io 3 anni di arresti domiciliari, oppure anche in galera ma prima mi tolgo la soddisfazione di vederlo strisciare per terra come un verme, perché parliamo di queste persone.
@@pu4tor bisogna valutare bene.... sicuramente se trovi l inquilino bastardo allora lo prendi in quel posto ma gli avvocati cosa ti dicono.....ti tutelano o ti hanno detto che quei soldi sono persi?... perché anche io ho quel dubbio nel caso affittassi un appartamento
Hai parlato di due portafogli, uno su etoro e l'altro?
Felice che ti sia piaciuto il commento e mi hai messo un cuoricino ma la mia domanda era seria, a parte etoro a quale altro portafoglio ti riferisci? Ovviamente se si può sapere e non è una informazione riservata. Grazie!
ti avrei risposto ma mi mancava il link, eccolo www.viveredidividendi.it/i-miei-investimenti-giugno-2020 ho iniziato a condividere un portafoglio che stavo costruendo per il canale, attualmente è sospeso perchè ho scoperto che con etoro c'era la possibilità di farlo direttamente pubblico e quindi sono passato su quella piattaforma. cmq ho in progetto di portare avanti entrambi perchè voglio aprire posizioni sul mercato aim italia che non c'è su etoro e quindi ve le condivido tramite la condivisone del portafoglio che ti ho linkato
@@OfficineInvestimenti ahahahahaha, scusa e grazie per la risposta. Ho ribattuto con troppo zelo ma pensavo che fosse una cosa che avevi già detto e non volevi rispondere ancora. Scusa ancora, ahahahahahaha!
@@OfficineInvestimenti come mai hai due portafogli separati?
@@quicksilver6090 i diversi broker danno servizi differenti per esempio etoro permette al portafoglio di essere copiato, permette di comprare azioni frazionate e permette di accedere a strumenti risevati agli investitori professionali tutte cose che i broker europei o le banche non permettono di fare. al contrario Fineco (l'altra piattaforma che uso) mi ha tanti più strumenti finanziari ed anche il mercato AIM italia che seguo molto da vicino. quindi inbase a quello che vuoi comprare scegli il broker che preferisci
Ma il mutuo oltre interessi passivi ci sono in pacco di oneri accessori. (Notaio, spese Istruttoria, imposte su seconda casa). È impossibile guadagnare con questo metodo.
E il secondo mutuo ti ammazzano con seconda casa. Se ci aggiubgiamobi costo di manutenzione e gestione e molt o meglio il mercato mobiliare.
I costi certo che ci sono ma sono noti in anticipo quindi tu li valuti prima di comprare per capire se l'investimento è profittevole o meno. In funzione dell'immobile e del costo è possibile guadagnare
Fai anche consulenza personale?
scrivimi a viveredidividendi@gmail.com e ti metto in contatto con davide, che collabora con me sul canale, perchè lui fa le consulenze personalizzate
La scelta è economicamente ottima, sia in termini di tempo che il termine di tipologia di reddito. Gestire gli affitti è stata l'esperienza finanziaria più traumatica che io abbia mai dovuto affrontare.quando non riesci a mandare via chi non paga e ti trovi a dover affrontare spese ingenti per la gestione di questi problemi... Beh... Intendo in Italia chiaramente. Ottimo video👍
Sei Barlettano fantastico
Piacere Domenico Doronzo, io mi chiamo Domenico Doronzo e sono Barlettano
Ho sentito male o hai detto che sei di Barletta?
Si
@@OfficineInvestimenti anch'io.... È un grande piacere... ☺️
Qual è l'altra cosa?
sicuramente continuo sui mercati finanziari che per me sono l'unica rendita passiva e poi una parte la userò per sviluppare nuovi business, viterrò sicuramente aggiornati anzi sto anche pensando di aprire un canale personale per mostravi tutti questi aspetti
Stipendio NORMALE 1200 €!?!?! Se li prendi ogni 2 settimane si.
Ottima mossa l'affitto a breve o a medio termine, aumenti la redditività e eviti problemi di morosità.
sei un imprenditore a tutti gli effetti! Oramai Warren il vecchio ti fa un baffo. 5 pollici in giu'? Non avranno visto il video
magari
Ti fa un baffet
@@alemadd Oppure ti da un buffet.
Mutuo di 150 mila su importo totale rata media 590 affittarlo a più di 590 la vedo dura e il ritorno e poco
Muto 120 mila su 150
Rata media 400
Anticipo 40 mila con annesse spese notaio etc
Cmq hai un ritorno d 100 eu togliendo spese e hai investito 40 mila subito d tasca tuoi affittando nn e il massimo...
Certo se fate un investimento d 100 k la formula vincente e fate che sia qualcun altro a pagarlo al posto vostro
non è l'importo secondo me che fa la differenza ma la scelta dell'immbile e le sue potenzialità. come nel tuo esempio se è un unico immobile indivisibile allora non riesci ad avere un affitto adeguato per sostenere l'investimento ma se fosse già uno con più stanze da affittare per esempio a studenti allora probabilmente i conti cambiano ed è meglio prenderlo con più stanze ppossibili per ammortizzare la cucina tra tutti.
Ciao,anche io vorrei diventare un investitore immobiliare,unico problema:non ho uno stipendio 😭
Secondo te sarebbe possibile ottenere un mutuo ed utilizzare l'immobile che vado ad acquistare come garanzia?
non basta solo l'immobile serve anche un reddito
4 dislike= 4 invidiosi? 😜
😂😂😂😂😂
Machekkaaaatzo dici...
Io l'ho fatto...