賣農地小心課稅

賣農地大家都以為，不用繳房地合一稅。新竹有個老柯賣農地，他卻補稅再加罰款，要繳140萬的稅金。新竹老柯跟他哥哥，把農地賣給公司，賣給公司哦，他不是賣給自然人。土地增值稅加房地合一稅全部要課稅，為什麼？因為賣給公司跟賣給個人的課稅條件不一樣。發電哥講給你聽。
新竹老柯的這一塊農地他賣什麼價格？他賣800萬元，他哥哥也是賣800萬元，兩個人加起來一起賣1600萬元。但是老柯的房地合一稅要繳100萬元，他的罰款要40萬元。新竹老柯他跟國稅局說，仲介跟代書都跟我說不用繳稅，所以他沒有去申報，可是國稅局還是要罰款。
根據這個裁罰倍數表，你沒有申報房地合一，裁罰所漏稅額一倍，第一次受罰可以減50%，但如果裁罰前繳清本稅，罰款可以再減20%，所以這一次的罰款是你所漏稅額的40%，就是補0.4倍，所以漏100萬，他要繳40萬。
為了個資法保密，國稅局沒有給真實的數字，他給了一個接近的數字。那國稅局這次就算給你看。
為什麼新竹老柯賣這個農地，他要繳100萬的房地合一，然後再補稅罰40萬？因為他賣850萬農地，300萬是他的成本，再加上30萬的一個費用，再加上20萬的稅額，所以要繳他所得稅是500萬，房地所得500萬，因為放5年了，所以稅率是20%，所以要繳100萬的房地合一。
合計起來，老柯房地合一的稅金100萬，罰款40萬，總共140萬。怎麼會這樣子呢？國稅局說了，其實主要有兩點，因為這個是農地。新竹老柯賣這塊是農地，是哥哥送給他的農地，成本是按照土地公告現值計算，只有300萬的成本。第二個，雖然這個新竹老柯持有的時間超過5年，稅率比較低，但是房地合一2.0的稅率還是有20%的稅率，因為是農地，所以沒有辦法入戶籍，所以也沒有辦法申請重購退稅。
發電哥分析一下，新竹老柯這塊農地，他跟哥哥的農地是一起賣的，兩個人的持分是各1/2，這一塊農地原本是登記在老爸爸的名下，然後在民國100年的時候，這個爸爸把土地農地贈與給哥哥取得，後來哥哥在民國107年把1/2的農地的持分轉贈與給老柯，在今年112年，老柯跟他的哥哥講好了，兩個人一起把土地賣掉，所以他順利的就賣給一家農業公司，種木耳跟香菇的。
在賣這塊農地之前，其實新竹老柯有研究過稅的問題，所以老柯在簽完約，收到買方訂金之後，他要去申請農業使用證明，他跟哥哥有去市公所申請農業用地作農業使用證明書，簡稱叫做農用證明。但是老柯向稅務局申報土地增值稅的時候，被稅務局課稅了，這時候老柯他應該要有警覺心，因為農業發展條例有給一個免稅的優惠，是土增稅和房地合一通通都不用繳。
這個概念，大概就是這樣子，農地農用免繳土增稅，既然免繳土增稅，就免繳房地合一稅。但是農地免納房地合一稅有三個要件，缺一不可，國稅局官員有說到，賣農地要免房地合一稅，要三個證明文件，第一個農地，第二個農用證明，第三個土地增值稅不課徵的證明書。
土地增值稅不課徵證明書是稅務局核發的，可是老柯在向稅務局申請不課徵土地增值稅的時候，他去繳稅了，所以他拿不到這個證明書。所以，國稅局官員說，因為老柯繳了這個土地增值稅，那表示他一定拿不到不課稅證明書，所以他三個條件只成兩個條件。
國稅局官員其實有說明，因為老柯賣土地如果是賣給個人，自然人，他的確可以免稅，可是他不小心就賣給公司，沒有注意到這一點。
為什麼老柯賣農地跟哥哥賣農地有這麼大的差別？因為剛剛我不是講了，哥哥的農地是爸爸在民國100年送給他的，所以那時候房地合一還沒開徵，哥哥賣農地算是舊制，也就是只課土地增值稅，但是弟弟呢，弟弟他是新制，老柯是弟弟，在民國107年他的哥哥把這農地送給他，所以已經是新制。新制出來了，他112年把它賣掉，所以他不只要繳土地增值稅之外，他還要繳房地合一稅。
發電哥建議，其實如果早一點規劃要賣掉，應該規劃把這農地在哥哥名下的時候就把它賣掉，老柯就不用繳一大筆的房地合一，然後等到哥哥把農地賣掉之後，再分每年240萬再贈送給老柯，這樣子老柯甚至連贈與稅都不用繳。所以房地合一上路之後，很多人在買賣土地就遇到很多要繳稅的困擾，這可以叫做危機四伏，因為土增稅是過戶之前要繳的，但是房地合一是你所有事情都妥善完畢了，才被國稅局通知你要來繳稅，甚至要罰款，真的啊。
各位如果要賣土地，一定要聯絡發電哥，0909539431，打Line也可以，Line id:977588688，真的大家要小心。