Generalsanierung UND trotzdem erhöhte Abschreibung nach BFH 28.7.2021 - klappt das?

In dieser Anfrage eines Kollegen, die ich im Video bespreche, sind viele spannende Sachen drin:
verkürzte Restnutzungsdauer bei einem Haus mit erhöhter Abschreibung
die 15 % Grenze und das Thema „wesentliche Verbesserung“.
Der Mandant will sich ein heruntergekommenes Mehrfamilienhaus zum vermieten kaufen.
Es gibt ein Gutachten eines Sachverständigen, das 15 Jahre Nutzungsdauer belegt aufgrund des schlechten Zustands. Das wären 6 2/3 Prozent Abschreibung statt 2 Prozent.
Der Interessent hat nun folgenden Plan: er will den niedrigen AfA- Satz durchsetzen und das Haus komplett sanieren
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. 07 2021 (Az: IX R 25/19) entschieden, dass zur Geltendmachung einer verkürzten Nutzungsdauer nicht zwingend ein Gutachten erforderlich ist. „Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.“
Der BMF hat mit Schreiben vom 22. Februar 2023 ein achtseitiges BMF-Schreiben herausgegeben, das man als verkappten Nichtanwendungserlass bezeichnen kann, weil es viel Geschwurbel enthält und letztendlich nicht klar aussagt, wie man vorzugehen hat.
Zwei Urteile des Finanzgerichts Münster (FG Münster 14.2.2023 (1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F) teilen die Auffassung des Bundesfinanzhofs, aber es sind „leider“ nur Urteile eines Finanzgerichts.
Mit diesen Urteilen wird man kaum ein widerspenstiges Finanzamt zum Durchwinken der verkürzten Nutzungsdauer bekommen, erst recht nicht außerhalb von Nordrhein-Westfalen.
Die nächste Frage ist, was aus der verkürzten Nutzungsdauer wird, nachdem das Objekt massiv renoviert wurde.
Hierzu sagt R 7.4 Abs. 9 Satz 2 EStR: „In den Fällen des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist es aus Vereinfachungsgründen nicht zu beanstanden, wenn die weitere AfA nach dem bisher angewandten Prozentsatz bemessen wird.“
In Satz 4 der Richtlinie heißt es aber „Ist durch die nachträglichen Herstellungsarbeiten ein anderes Wirtschaftsgut entstanden (R 7.3 Abs. 5), ist die weitere AfA nach § 7 Abs. 1 oder 4 Satz 2 EStG und der voraussichtlichen Nutzungsdauer des anderen Wirtschaftsgutes oder nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG zu bemessen.“
Hier müsste man nachweisen, dass diese immer noch unter 50 Jahren ist was nach einer Generalsanierung wahrscheinlich schwierig sein dürfte.
Dann haben wir hier noch das Thema drin der 15 % Grenze.
Kaufpreis ist 1 Mio., davon 500 TEUR Gebäude.
Er will sofort sanieren für ungefähr 500.000. Da braucht man die 15 % nicht großartig prüfen das wären 75.000 liegt er natürlich weit drüber.
Die 500.000 sind also nur abschreibungsfähig und nicht sofort abziehbar.
Nach Abschluss dieser General-Sanierung will er das Dach und die Heizung sanieren. Nun fragt dieser Investor: Zählt das alles zusammen oder kann ich das dann auch nur abschreiben?
Nein, das zählt nicht zusammen. Der Dreijahreszeitraum für die 15 % Grenze wird taggenau ab Besitzübergang gerechnet. Das sind getrennte Maßnahmen und für die Maßnahmen nach Ende der drei Jahre bekommt er dann sehr wohl - wenn nach Ablauf von drei Jahren durchführt - den Sofortabzug, es sei denn es handelt sich um eine „wesentliche Verbesserung“ Siehe dazu BMF 18.7.2003.
Fazit:
erhöhte Abschreibung solange noch nicht saniert ist: sollte durchsetzbar sein, insbesondere mithilfe des Gutachtens
nach erfolgter Sanierung sehe ich schwarz, sofern der zuständige Finanzbeamte nicht völlig in einem Tiefschlaf verfallen ist. Das Finanzamt wird argumentieren, durch die Sanierung sein ein neues Wirtschaftsgut entstanden.
Die Generalsanierung nach dem Kauf erhöht die Abschreibungsbemessungsgrundlage (weil 15% Grenze überschritten) und ist nicht sofort abzugsfähig.
Dach und Heizung nach Abschluss der drei Jahre sind hingegen. sofort abzugsfähig
Hinweis auf BFH IX B 121/19: 15 Prozent-Grenze: Aufwendungen VOR Besitzübergang zählen nicht mit!
▬ Kanzlei ▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬▬
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Alfred Gesierich ist Diplom-Kaufmann und Steuerberater in Gilching im Landkreis Starnberg.
Seit 1998 betreut er mit seinem Team vorwiegend inhabergeführte GmbHs sowie GmbH & Co. KGs.
Außerdem berät er vermögende Familien bei der Gründung von Familiengesellschaften und bei der Nachfolgeplanung.
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[@JustusRed]

Super informatives Video, das tief in die Materie reingeht. Toll, dass Sie sowas hier mit anderen teilen.
Das Video hat deutlich weniger Likes und Views als es verdient hat!

[@StbGesierich]

Danke!