Ci scusiamo ma nella parte finale del video mancano alcuni minuti in cui c'è la riflessione conclusiva: si tratta di un taglio errato in fase di montaggio e non possiamo sostituire il filmato attualmente online se non eliminando il video e ricaricandolo, causando disagi per chi ne sta fruendo in questo momento. Approfitteremo di questo errore per girare un nuovo video in cui riportiamo quelle informazioni. Buona giornata 🙂
bel video.. poi c'è da aggiungere che non tutti stanno in costiera amalfitana.. io per esempio ho 2 case e 1/3, abito vicino al mare ma non credo che potrei affittare a quelle cifre.. le due case valgono insieme circa 500k e di certo mi conviene venderle e investire..
La situazione cambia decisamente nelle zone di mare dove tutto ruota intorno al mese di agosto. Abito sul litorale, nel sud Italia, il boom delle richieste concentrato a Ferragosto, prima e dopo quasi niente. Se riesci ad affittare per 2 mesi ti consideri fortunato. E le tariffe non sono come in Sardegna o Liguria. Sfido chiunque a coprire tutte le spese di una casa con qualche settimana di entrate!! Bisogna lavorare per mantenere la proprietà invece la regola dice che qualsiasi proprietà dovrebbe automantenersi...con i suoi frutti.
A prescindere da ogni singolo soggiorno (prevalentemente settimanale) qui parliamo di un numero totale di giorni nell' arco dell' anno quando l'immobile è affittato. Puoi offrire alloggi di lusso a prezzi simbolici, sei condizionato dalle ferie obbligate ad agosto per tutti senza possibilità di scelta (chiude l'azienda!) mentre il 15 settembre chiudono anche i stabilimenti balneari nonostante il clima favorevole anche ad ottobre. Penso che questo sistema, tutto italiano, provoca problemi soprattutto alle strutture d'accoglienza che faticano a spalmare su un periodo così breve le spese sostenute per la gestione. Poi tutti a lamentarsi del traffico e dei prezzi esagerati.
@@Valentina-xt1of Su certe cose non possiamo farci niente. Nel video si parla di affitti brevi con piattaforme come Airbnb. Tu hai già messo lì o su Booking i tuoi appartamenti? Gli affitti brevi sono diversi da quelli stagionali. Può bastare avere un app. situato vicino ad un ospedale per avere ospiti ogni giorno che cambiano ogni giorno.
Noi possiamo essere d'accordo che non è la stessa cosa ma la regolamentazione si fa' a livello nazionale senza tenere conto di queste differenze. Mentre i calcoli come nel video, portano a risultati deludenti.
Buonasera Davide, ottimo video, i calcoli finali sono illuminanti. Dovresti però provare a fare dei calcoli relativi alla sublocazione con un regime fiscale che consente di scaricare le spese, considerando inoltre che le pulizie le pagano gli ospiti (lo si nota chiaramente su Airbnb).
Buongiorno Davide,ho trovato interessante il tuo video ma volevo chiederti tue considerazioni nel caso di affitto breve non come gestore professionale con piva ma da privato,senza partita iva.nel caso specifico un appartamento bicamere,da circa 70 mq di cui mutuo gia in corso ma attualmente libero da inquilini,zona comoda per raggiungere Venezia in circa 25 minuti.grazie
Ciao, sostanzialmente cambia poco perché non scarichi i costi e paghi cedolare secca. Gira e rigira, se lo fai tu ti resta in mano la metà. Ho girato un video in cui approfondisco questo aspetto, uscirà nelle prossime settimane: stay tuned. A presto 😊
Ciao, proporrei questo conto alternativo. Una redditività netta al 5,5% mi sembra un po' altina e non tipica degli affitti brevi. La porto al 5% :) Poi ipotizzo di utilizzare un'agenzia che mi gestisce l'immobile, che mi costa il 25% del valore del rendita lorda, quindi si prende un 1,6% dalla redditività netta, che diventa 3,4%. Poi però attenzione, conosco varie persone che si lamentano di danni abbastanza sistematici all'immobile da parte degli ospiti. Quindi tolgo uno 0,4% per manutenzione ordinaria. Inoltre gli immobili deperiscono, a causa dell'invecchiamento, di un 0,8 - 1% annuale. Ecco che la resa netta finale diventa: 2% - 2,2%
Grazie del contributo. In effetti io stimo lo 0,5% del valore dell'immobile tra i costi annuali, quindi di fatto lo 0,4% che dici tu è già compreso nel calcolo. A presto!
Hai ragione. Le persone fanno determinate scelte perché molto semplicemente non sanno farsi i conti e hanno dei Bias che li portano dove la massa va nel determinato periodo.
La massa non fa investimenti immobiliari perché non hanno soldi per farli, mi spiace ma la massa propende a cascare nel tranello di chi ti offre alti rendimenti con poco capitale, sicuri e senza competenze. Faccio investimenti immobiliari da oltre 20 anni ormai conosco bene il trend
@@The_villains_of_Palermo ma perché prendete tutti di riferimento quel periodo in cui c'era una bolla speculativa in atto, poi esplosa, questo significa non essere obbiettivi, non conoscere la materia e non avere capacità di analisi, poi che l'immobiliare in mediana sia volatile è una castroneria assoluta. La volatilità si calcola in un asse temporale, più i prezzi cambiano in breve tempo più è volatile, mica in 20 anni, dai su
Se hai già un immobile l'affitto breve non imprenditoriale è l'unica soluzione, perchè l'affitto a lungo termine ha un rischio insolvenza da parte dell'inquilino altissimo e la legge non è dalla tua parte ma del malfattore. Incredibile ma vero. Chiaramente l'affitto breve ha talmente tante spese che ciò che ti rimane ap netto delle tasse e spese varie è simile a ciò che ricevi da un conto deposito. Unica differenza a lunghissimo termine (20 anni) il valore dell'immobile s'incrementa, mentre nel conto deposito la svalutazione azzera i tuoi risparmi.
Io faccio solo lungo periodo con diversi immobili e mi pagano tutti da molti anni, ma vale lo stesso discorso per il finanziario: perché c'è gente che guadagna bene e altri che perdono soldi e non combinano niente?
quella del valore che aumenta a lunghissimo termine potrebbe essere quasi solo apparenza. Infatti di quanto si sono rivalutati gli immobili nel corso del 2022 che in italia l'inflazione è stata in media del 7-8%? Anche dopo tanti anni gli immobili potrebbero essersi solo rivalutati e chi ci guadagna davvero potrebbe essere solo chi ha ereditato una casa e se la rivende monetizzandone il valore, soprattutto se la casa è grande e col ricavato magari ne acquista una più piccola o se investe la somma ottenuta
@@coscater4219 l'inflazione svaluta il potere d'acquisto del denaro, gli immobili sono beni fisici durevoli, hanno dinamiche diverse con l'inflazione, ho fatto un video specifico al riguardo
Ciao Davide, hai fatto un business case gonfiando i costi in maniera quasi faziosa. fino a 3 appartamenti non devi aprire partita iva,perché si opera in regime non imprenditoriale, poi perché dovresti pagare un commercialista 1000 euro? e pagare tutte quelle tasse invece di pagare la cedolare secca? Parlo avendolo fatto come secondo lavoro, i costi sono molto lontani da quelli che stai mostrando .
Ciao, non c'è niente di fazioso: se fosse così conveniente lo farei anche io senza problemi, ho un immobile di proprietà a Torino e volendo avrei i contatti per operare in zone turistiche. Non ci guadagno nulla dal dissuadere le persone anche perché lo scopo didattico è quello di spiegare che non è un investimento finanziario ma un lavoro assimilabile al business. Come tutti i lavori, se ti applichi e riduci i costi aumenti i margini e puoi farlo in primis comprando bene. Ma per comprare bene devi dedicare tanto tempo, appunto devi lavorare. Sui 1000€ al commercialista, che sono il minimo sindacale per aprire anche un bar di 20 metri quadri a mio parere, posso acconsentire se non apri partita iva: cambia relativamente poco in percentuale. La cedolare secca, inoltre, la paghi su quello che incassi quindi non puoi dedurre i costi: nel nostro esempio paghi su 24k circa 5k, quindi ti restano 19k. I costi, appunto, sempre tu li paghi: toglici pure il commercialista, spendi 6k annui. Quindi te ne restano 13. Siamo lì, non cambia tanto eh ;)
Fino a 4 appartamenti per affitti brevi non è considerata attività imprenditoriale , quindi non c'è obbligo di partita iva , per l'attività Airbnb (affittacamere) il limite è 6 camere in 2 appartamenti. Infine per il bed and breakfast il limite è 3-4 camere max .(alcune regioni arrivano a 6) Comunque la sostanza del ragionamento non cambia di molto. Può convenire solo a chi ha ereditato immobili situati in luoghi turistici e che ha comunque un discreto tempo da impiegare a questa attività ( senza sacrificarlo verso altri lavori o interessi). Più interessante forse il discorso di una rendita di affittacamere mensile di alloggi universitari...ma sempre se si ha ereditato (oppure acquistato esempio 30 anni fa con lungimiranza)un immobile nelle vicinanze di importanti facoltà universitarie.
Ma infatti per gli affitti brevi non bisogna andare accanto a immobili da 250 Mila euro. Magari rende alla stessa maniera un immobile in zona stazione che costa 80 Mila perché è comodo per il turista che viene lì 3 GG. Piuttosto che la casa in centro che è più un bene rifugio. Più una casa cista meno rende.
Video molto interessante Davide. Ogni tanto accarezzo l'idea di aprire una mia struttura, magari partendo da un piccolo b&b, come attività di impresa vera e propria e non come investimento. A me l'analisi pare un ottimo punto di partenza, al di là della precisone delle cifre e del profilo fiscale che ognuno di noi poi valuta in base alle proprie esigenze. Grazie!
Ottimo video. Diciamo che i numeri sono un po' generici ma il senso non cambia. Praticamente con il capitale investito ti stai pagando il lavoro. Finanziariamente non sta su. Magari ti va bene perché non sei dipendente, hai flessibilità e non lavori molto, ma finanziariamente non conviene
Mi permetto di commentare in quanto mi occupo di affitti brevi. Il “problema” di questo esempio di business è che l’appartamento è troppo costoso ed il tasso di occupazione è molto basso in quanto la zona è prettamente estiva.
Ciao, grazie del contributo. Ho scritto nelle premesse che il calcolo non è quello di un addetto ai lavori perché è una stima tirata su in 20 minuti. Ti posso assicurare che già al 90% dei non addetti ai lavori questo basta per rendersi conto che non siamo di fronte ad un investimento finanziario ma ad un business. Un caro saluto 😊
Sinceramente o un beb macina bene, ed è un mestiere la gestione, se si delega, la rendita cala ulteriormente e ora con un aumento del 26% dal secondo immobile la forbice si stringe ulteriormente. Io faccio lungo periodo e con un 10% sul canone+ Imu e gestione praticamente passiva, guadagno e mi sbatto poco come persona fisica.
le pulizie vengono addebitate ai clienti pertanto non è corretto imputarle a costo, e anche considerare il reddito come uno stipendio è scorretto perchè sarebbe come considerare il poco tempo che ci si dedica come un lavoro a tempo pieno per cui falsa tutto il ragionamento
Il cliente finale guarda il prezzo: il costo delle pulizie è prezzo anche se Airbnb (Booking no) li scorpora. Il reddito da lavoro è reddito da lavoro perché…lavori 😊 Diverso è se deleghi la gestione e prendi solo i soldi, il che non è oggetto di questo video.
Ciao, potresti darmi un consiglio? 😢 io sono attratta dal conto remunarato bbva... dovevo fare un conto deposito ma i tassi sono crollati e quindi vorrei lasciare lì nella bbva i miei risparmi e poi aprire un conto deposito più alto l'anno prossimo. Ma ho visto tante recensioni di lamentele e addirittura a una persona è stato svuotato il conto. Ci si puo' fidare delle banche online? Mi preoccupa il non avere un appoggio fisico...
Ok, ma se utilizzi la "locazione turistica", l'appartamento lo hai ereditato, usi check-in automatizzato e affidi pulizia e lavaggio biancheria a terzi, il rendimento cresce parecchio.
Grazie per il video, stavo proprio per fare un investimento del genere per l'acquisto di una villa a tale scopo. Sorprendentemente i miei calcoli sono molto vicini ai vostri. L'unica cosa che manca da tenere in considerazione, a mio avviso, è la possibilità di usare la leva finanziaria fornita dalle banche per l'acquisto di un immobile.
Grazie del commento, lo abbiamo escluso per semplicità di calcolo. Tuttavia la leva aumenta anche i costi e riduce la redditività rendendo il lavoro ancora più difficile e con margini più bassi.
Una domanda per l'autore la rendita non andrebbe annualizzata? Se supponiamo che le entrate arrivino principalmente tra aprile e fine ottobre? quindi la rendita annualizzata dovrebbe essere maggiore rispetto a quella mostrata nel visdeo maturata in 6 mesi?
Buongiorno,to volevo chiedere..ho un investimento in un portafoglio obbligazionario con Mediolanum dal 2016 , partendo da 200000 euro e continuando ad immettere risparmi fino a raggiungere 460000 euro investiti dopo otto anni il mio portafoglio segna + 11,35 % con un + 52000 euro , non è poco secondo te? Premetto che quando i mercati vanno male si scende anche a 12/13000 euro
Sinceramente è difficile esprimersi in questa sede ma non mi pare un grande rendimento e sono abbastanza sicuro di sapere perché. Le consiglio di seguirci 😊
Bisogna considerare che le pulizie non sono a carico del gestore ma del turista, vi e’ una voce specifica sulle piattaforme e il 90% degli host la utilizza. Se hai solo un alloggio la tassa secca e’ al 21%. Se abbassi la tariffa fuori stagione riempi anche in inverno. Se non vuoi lavorare le agenzie si prendono il 15%. Il guadagno e’ nettamente piu’ alto !
Conosco diversi professionisti e so che le agenzie prendono dal 20 al 30 per cento. In più spesso è sul lordo, come la cedolare secca tra l’altro, non sul netto. Se fai tutto bene e i numeri tornano a te resta la metà, come quasi qualsiasi attività d’impresa 🤓
A Torino ed Alassio prendono il 15%. Le pulizie sono a carico del cliente, se gestisci bene le tariffe riempi 12 mesi l’anno, credo che tutto dipenda da chi gestisce l’affitto se e’ piu’ o meno bravo. Noi gestiamo da 10 anni e i conti sono nettamente piu’ alti. Grazie
forse il foglio excel è un po' semplicistico, comunque il video è un bel video. Devo però fare un'osservazione: pensate a chi gestisce un solo o due soli appartamenti, probabilmente gestisce da normale persona fisica e non da società, e non ha neppure partita iva. Poi, a parte la riflessione che manca, mi sembra di capire che investire in immobili può convenire solo se ci si deve abitare o se si trovano delle "occasioni" con immobili che devono essere assai ristrutturati o ancora, per investimento, solo se si trova qualcuno che ha bisogno di vendere per realizzare del cash ed è disposto a vendere quasi sotto costo, senza contare l'immobilizzazione di capitale rappresentata da un appartamento. Mi sembra di capire che, nonostante le vampiresche patrimoniali vigenti in italia, alla fine conviene privarsi pure di quel 0,2% (a parte il 26% di ritenuta fiscale sui rendimenti) ritenuto ogni anno. A questo punto forse potreste produrre un video dove illustrate ad ampio raggio ciò che è più conveniente fare per chi ha del capitale con esempi di diverse entità di capitale (a parte decidere di affidarsi a voi, che però da altri video mi è sembrato più conveniente quando il capitale è di una certa consistenza, cosa che in italia non è nelle possibilità di moltissimi)?
Grazie per il commento, a breve esce un video che “segue” a questo e fa da comparazione tra affitto turistico, affitto residenziale e investimenti sui mercati finanziari. Di base, non ricordo se l’ho spiegato in questo video, anche senza partita iva le cose non cambiano perché paghi 21% di cedolare secca sul fatturato senza dedurre i costi e, gira e rigira, ti restano in tasca più o meno gli stessi soldi. Qui l’ho solo accennato, in uno dei prossimi video che pubblicheremo ci sarà pure la spiegazione con il calcolo di questa prospettiva che mi avevano spiegato nei commenti. Rispetto all’ultima domanda, se sei interessato ad approfondire scrivici pure a staff@affarimiei.biz così se possiamo ti chiariamo subito i dubbi prima di farlo (spero presto) anche pubblicamente. Buon inizio settimana 😊
Grazie molto interessante il suo video, ma se io ho un bel capitale da parte preferisco investirlo un po in oro e il resto in terreni, immobili da dare in affitto piuttosto che tenerli tutti investiti in banche o fondi d 'investimento.
inserire il costo del mio lavoro complica il ragionamento. io considererei il 25% sul prenotato che le agenzie si prendono per gestire tutto, dagli accessi alle pulizie
Secondo me è fondamentale perché ci aiuta a capire il costo / opportunità che varia da persona a persona e ci fa scindere mentalmente la remunerazione del lavoro da quella del capitale. Le agenzie non le ho controllate perché in questo caso sto stimando che la persona ci lavori attivamente dentro, per questo si stima il costo del lavoro: probabilmente l'agenzia rappresenterebbe una sostituzione quasi totale di quelle ore di lavoro stimate.
sarebbe interessante fare un confronto con investimento in borsa di 247.500 €, con valore medio crescita del 5% lordo. la differenza la fa il costo del lavoro ....
Buongiorno Davide. Sempre molto chiaro nelle spiegazioni. Anche tu menzioni il 7 dei mercati azionari….potresti ascoltare il video Directa con Stefano Bargiacchi e Prof. Scienza e colleghi. Dal 94 al 2024 la rendita media dell obbligazionario ha quasi equiparato l’azionario. Quest’ultimo infatti, causa forti drawdown e il famoso decennio perduto, solamente negli ultimi anni ha battuto l’obblig. Non parliamo di crollo del mercato ma di mancati guadagni che possono protrarsi per oltre 10 anni. I piccoli investitori sono pronti a tale scenario? Forse no e quindi si rifugiano nel mattone. Non so….
@@affarimiei_edu_fin Grazie per la pronta risposta. non sono esperto di matematica finanziaria. Certo quello studio sembra fondato ma andrebbe capito che indici azionari hanno preso.
Il problema di questi soggetti qui, lo dico con dispiacere perché non mi piace parlare male degli altri, è che sembrano esperti e raccontano le cose come se lo fossero ma la natura di quello che dicono non cambia. Su RUclips è pieno di sedicenti guru che hanno approccio da tecnici e paiono dei geni ma, se li senti parlare e rifletti su quello che dicono, purtroppo parlano di cose che non conoscono o, peggio ancora, vivono nel bias della tecnica della quale sono esperti. Questo signore dice come un disco rotto da 20 anni che bisogna investire sui buoni postali il che è vero se il benchmark è farsi fregare dalla banca con una polizza unit linked ma non è assolutamente vero se confrontiamo l'ipotesi con le sterminate altre possibilità. Per fare un esempio, è come se io dicessi che per non morire in un incidente stradale è meglio non guidare a 100 chilometri orari: tutto corretto ma non esiste solo guidare a 100 all'ora, posso anche andare a 40 o camminare a piedi. Cordialità :)
@@affarimiei_edu_fin grazie ancora. Per essere più preciso, è il collega, di cui nn ricordo il nome, ha portato lo studio. Sarebbe bello vedere una reazione alla Mr Rip. Ovviamente sempre nello stile Affari Miei. Buon lavoro!
Ciao, l'unico appunto potrebbe essere la leva del mutuo. Magari qualcuno ha contratto il mutuo al tasso dell'1%, mentre l'investimento finanziario non ha questo vantaggio
Ciao, i dati sono tratti dal gestionale di una persona che gestisce professionalmente un appartamento in Costiera amalfitana e lo fa anche relativamente bene da quello che ho potuto vedere. Usando lo stesso foglio ho provato a stimare il 70% di notti occupate e viene fuori un rendimento leggermente più alto di un paio di migliaia di euro annui: volendo essere precisi, poi, dovresti abbassare il costo per notte che ho stimato che tiene conto appunto dei 180 giorni, sicuramente se aumenti occupazione significa che affitti a prezzo più basso in mesi poco proficui. Insomma, si può ottimizzare ma non è che guadagni il doppio: come ogni business, è compito del titolare fare meglio. Ma, appunto, è un business...un lavoro! Non è un investimento finanziario, il succo del video è questo ;)
Nessun problema, tutto chiaro. Era per dire che non mi sono inventato le cose, ho preso dati reali in un luogo che non è solo turismo balneare. Anche se arrivi al 70% non c'è un cambiamento sostanziale.
Secondo me, magari non cambia molto, la voce delle pulizie dovrebbe essere 1200 ricavo, in quanto le pulizie vengono addebitate al cliente (40€ minimo il costo di pulizie, se spendi 20€ per pulire, porti a casa 20€ netto)
Ciao, secondo me al massimo puoi portarle a zero perché potresti farle pagare al cliente come tanti fanno. Ma alla fine i valori che riporto rappresentano quello che entra all’host, pulizie comprese.
Ammetto subito di essere un completo ignorante in materia sia finanziaria che immobiliare, perciò non arrabbiatevi, sto solo cercando di capirci qualcosa. Ma se la casa messa a reddito non fosse di mia proprietà, bensì affittata e data in subaffitto ai turisti? Ammettiamo di trovare un proprietario che accetti il tipo di attività, in quel caso sarebbe un business più interessante perché l'investimento iniziale sarebbe quasi nullo.
Intanto sono qui da dieci anni e mi occupo di queste cose professionalmente, non nel tempo libero come passatempo per vincere la noia. Un caro saluto 😊
Ci scusiamo ma nella parte finale del video mancano alcuni minuti in cui c'è la riflessione conclusiva: si tratta di un taglio errato in fase di montaggio e non possiamo sostituire il filmato attualmente online se non eliminando il video e ricaricandolo, causando disagi per chi ne sta fruendo in questo momento.
Approfitteremo di questo errore per girare un nuovo video in cui riportiamo quelle informazioni.
Buona giornata 🙂
Mah dipende, attualmente l offerta in alcune zone supera la domanda e non conviene più.
bel video.. poi c'è da aggiungere che non tutti stanno in costiera amalfitana.. io per esempio ho 2 case e 1/3, abito vicino al mare ma non credo che potrei affittare a quelle cifre.. le due case valgono insieme circa 500k e di certo mi conviene venderle e investire..
La situazione cambia decisamente nelle zone di mare dove tutto ruota intorno al mese di agosto. Abito sul litorale, nel sud Italia, il boom delle richieste concentrato a Ferragosto, prima e dopo quasi niente. Se riesci ad affittare per 2 mesi ti consideri fortunato. E le tariffe non sono come in Sardegna o Liguria. Sfido chiunque a coprire tutte le spese di una casa con qualche settimana di entrate!! Bisogna lavorare per mantenere la proprietà invece la regola dice che qualsiasi proprietà dovrebbe automantenersi...con i suoi frutti.
Grazie per il contributo
Valentina, ma ti riferisci agli affitti settimanali o mensili o a quelli brevi di 1 max 3 giorni?
A prescindere da ogni singolo soggiorno (prevalentemente settimanale) qui parliamo di un numero totale di giorni nell' arco dell' anno quando l'immobile è affittato. Puoi offrire alloggi di lusso a prezzi simbolici, sei condizionato dalle ferie obbligate ad agosto per tutti senza possibilità di scelta (chiude l'azienda!) mentre il 15 settembre chiudono anche i stabilimenti balneari nonostante il clima favorevole anche ad ottobre.
Penso che questo sistema, tutto italiano, provoca problemi soprattutto alle strutture d'accoglienza che faticano a spalmare su un periodo così breve le spese sostenute per la gestione. Poi tutti a lamentarsi del traffico e dei prezzi esagerati.
@@Valentina-xt1of Su certe cose non possiamo farci niente. Nel video si parla di affitti brevi con piattaforme come Airbnb. Tu hai già messo lì o su Booking i tuoi appartamenti? Gli affitti brevi sono diversi da quelli stagionali. Può bastare avere un app. situato vicino ad un ospedale per avere ospiti ogni giorno che cambiano ogni giorno.
Noi possiamo essere d'accordo che non è la stessa cosa ma la regolamentazione si fa' a livello nazionale senza tenere conto di queste differenze. Mentre i calcoli come nel video, portano a risultati deludenti.
Buonasera Davide, ottimo video, i calcoli finali sono illuminanti. Dovresti però provare a fare dei calcoli relativi alla sublocazione con un regime fiscale che consente di scaricare le spese, considerando inoltre che le pulizie le pagano gli ospiti (lo si nota chiaramente su Airbnb).
Questa artività “lavorativa” funziona se hai case di proprietà ( magari ereditate).
Inoltre devi essere fortunato di poter affittare bene e sempre.
Più o meno è ciò che dico nelle conclusioni 😊
Per te forse funziona così, per me no 😅
Buongiorno Davide,ho trovato interessante il tuo video ma volevo chiederti tue considerazioni nel caso di affitto breve non come gestore professionale con piva ma da privato,senza partita iva.nel caso specifico un appartamento bicamere,da circa 70 mq di cui mutuo gia in corso ma attualmente libero da inquilini,zona comoda per raggiungere Venezia in circa 25 minuti.grazie
Ciao, sostanzialmente cambia poco perché non scarichi i costi e paghi cedolare secca. Gira e rigira, se lo fai tu ti resta in mano la metà. Ho girato un video in cui approfondisco questo aspetto, uscirà nelle prossime settimane: stay tuned. A presto 😊
Ciao, proporrei questo conto alternativo. Una redditività netta al 5,5% mi sembra un po' altina e non tipica degli affitti brevi. La porto al 5% :)
Poi ipotizzo di utilizzare un'agenzia che mi gestisce l'immobile, che mi costa il 25% del valore del rendita lorda, quindi si prende un 1,6% dalla redditività netta, che diventa 3,4%.
Poi però attenzione, conosco varie persone che si lamentano di danni abbastanza sistematici all'immobile da parte degli ospiti. Quindi tolgo uno 0,4% per manutenzione ordinaria. Inoltre gli immobili deperiscono, a causa dell'invecchiamento, di un 0,8 - 1% annuale.
Ecco che la resa netta finale diventa: 2% - 2,2%
Grazie del contributo. In effetti io stimo lo 0,5% del valore dell'immobile tra i costi annuali, quindi di fatto lo 0,4% che dici tu è già compreso nel calcolo. A presto!
Può rifare i calcoli considerando di dover affidare la gestione dell'affitto breve a un'agenzia ? Grazie
Hai ragione. Le persone fanno determinate scelte perché molto semplicemente non sanno farsi i conti e hanno dei Bias che li portano dove la massa va nel determinato periodo.
La massa non fa investimenti immobiliari perché non hanno soldi per farli, mi spiace ma la massa propende a cascare nel tranello di chi ti offre alti rendimenti con poco capitale, sicuri e senza competenze. Faccio investimenti immobiliari da oltre 20 anni ormai conosco bene il trend
@@The_villains_of_Palermo ma perché prendete tutti di riferimento quel periodo in cui c'era una bolla speculativa in atto, poi esplosa, questo significa non essere obbiettivi, non conoscere la materia e non avere capacità di analisi, poi che l'immobiliare in mediana sia volatile è una castroneria assoluta. La volatilità si calcola in un asse temporale, più i prezzi cambiano in breve tempo più è volatile, mica in 20 anni, dai su
Bisognerebbe fare un video dove si paragona un classico affitto e air bnb.
Ci potrai accontentare?? Grazie!!
Grazie per lo spunto, vediamo un po’ se l’idea piace e magari si replica 😊
Se hai già un immobile l'affitto breve non imprenditoriale è l'unica soluzione, perchè l'affitto a lungo termine ha un rischio insolvenza da parte dell'inquilino altissimo e la legge non è dalla tua parte ma del malfattore. Incredibile ma vero.
Chiaramente l'affitto breve ha talmente tante spese che ciò che ti rimane ap netto delle tasse e spese varie è simile a ciò che ricevi da un conto deposito. Unica differenza a lunghissimo termine (20 anni) il valore dell'immobile s'incrementa, mentre nel conto deposito la svalutazione azzera i tuoi risparmi.
Grazie per il contributo 😊
Io faccio solo lungo periodo con diversi immobili e mi pagano tutti da molti anni, ma vale lo stesso discorso per il finanziario: perché c'è gente che guadagna bene e altri che perdono soldi e non combinano niente?
@@riqualificoaffittoSe hai più immobili, fai benissimo a fare affitti lunghi, meglio se a canone concordato così l'inquilino paga poco ed è contento
quella del valore che aumenta a lunghissimo termine potrebbe essere quasi solo apparenza. Infatti di quanto si sono rivalutati gli immobili nel corso del 2022 che in italia l'inflazione è stata in media del 7-8%? Anche dopo tanti anni gli immobili potrebbero essersi solo rivalutati e chi ci guadagna davvero potrebbe essere solo chi ha ereditato una casa e se la rivende monetizzandone il valore, soprattutto se la casa è grande e col ricavato magari ne acquista una più piccola o se investe la somma ottenuta
@@coscater4219 l'inflazione svaluta il potere d'acquisto del denaro, gli immobili sono beni fisici durevoli, hanno dinamiche diverse con l'inflazione, ho fatto un video specifico al riguardo
Ciao Davide,
hai fatto un business case gonfiando i costi in maniera quasi faziosa.
fino a 3 appartamenti non devi aprire partita iva,perché si opera in regime non imprenditoriale, poi perché dovresti pagare un commercialista 1000 euro? e pagare tutte quelle tasse invece di pagare la cedolare secca?
Parlo avendolo fatto come secondo lavoro, i costi sono molto lontani da quelli che stai mostrando .
hai ragione, bisognava calcolare di non aprire partita iva. Altra cosa è darlo in gestione ad un property manager.
Ciao, non c'è niente di fazioso: se fosse così conveniente lo farei anche io senza problemi, ho un immobile di proprietà a Torino e volendo avrei i contatti per operare in zone turistiche.
Non ci guadagno nulla dal dissuadere le persone anche perché lo scopo didattico è quello di spiegare che non è un investimento finanziario ma un lavoro assimilabile al business.
Come tutti i lavori, se ti applichi e riduci i costi aumenti i margini e puoi farlo in primis comprando bene. Ma per comprare bene devi dedicare tanto tempo, appunto devi lavorare.
Sui 1000€ al commercialista, che sono il minimo sindacale per aprire anche un bar di 20 metri quadri a mio parere, posso acconsentire se non apri partita iva: cambia relativamente poco in percentuale.
La cedolare secca, inoltre, la paghi su quello che incassi quindi non puoi dedurre i costi: nel nostro esempio paghi su 24k circa 5k, quindi ti restano 19k.
I costi, appunto, sempre tu li paghi: toglici pure il commercialista, spendi 6k annui. Quindi te ne restano 13. Siamo lì, non cambia tanto eh ;)
Fino a 4 appartamenti per affitti brevi non è considerata attività imprenditoriale , quindi non c'è obbligo di partita iva , per l'attività Airbnb (affittacamere) il limite è 6 camere in 2 appartamenti.
Infine per il bed and breakfast il limite è 3-4 camere max .(alcune regioni arrivano a 6)
Comunque la sostanza del ragionamento non cambia di molto. Può convenire solo a chi ha ereditato immobili situati in luoghi turistici e che ha comunque un discreto tempo da impiegare a questa attività ( senza sacrificarlo verso altri lavori o interessi).
Più interessante forse il discorso di una rendita di affittacamere mensile di alloggi universitari...ma sempre se si ha ereditato (oppure acquistato esempio 30 anni fa con lungimiranza)un immobile nelle vicinanze di importanti facoltà universitarie.
Ma infatti per gli affitti brevi non bisogna andare accanto a immobili da 250 Mila euro. Magari rende alla stessa maniera un immobile in zona stazione che costa 80 Mila perché è comodo per il turista che viene lì 3 GG. Piuttosto che la casa in centro che è più un bene rifugio. Più una casa cista meno rende.
Salve, si potrebbe avere una copia del file? Grazie (COME FA CON MOLTO PIACERE PIETRO MICHELANGELI)
Video molto interessante Davide. Ogni tanto accarezzo l'idea di aprire una mia struttura, magari partendo da un piccolo b&b, come attività di impresa vera e propria e non come investimento. A me l'analisi pare un ottimo punto di partenza, al di là della precisone delle cifre e del profilo fiscale che ognuno di noi poi valuta in base alle proprie esigenze. Grazie!
Prego ;)
Ottimo video. Diciamo che i numeri sono un po' generici ma il senso non cambia. Praticamente con il capitale investito ti stai pagando il lavoro. Finanziariamente non sta su. Magari ti va bene perché non sei dipendente, hai flessibilità e non lavori molto, ma finanziariamente non conviene
Esatto, il senso è proprio questo 😊
Mi permetto di commentare in quanto mi occupo di affitti brevi. Il “problema” di questo esempio di business è che l’appartamento è troppo costoso ed il tasso di occupazione è molto basso in quanto la zona è prettamente estiva.
Ciao, grazie del contributo.
Ho scritto nelle premesse che il calcolo non è quello di un addetto ai lavori perché è una stima tirata su in 20 minuti.
Ti posso assicurare che già al 90% dei non addetti ai lavori questo basta per rendersi conto che non siamo di fronte ad un investimento finanziario ma ad un business.
Un caro saluto 😊
Sinceramente o un beb macina bene, ed è un mestiere la gestione, se si delega, la rendita cala ulteriormente e ora con un aumento del 26% dal secondo immobile la forbice si stringe ulteriormente. Io faccio lungo periodo e con un 10% sul canone+ Imu e gestione praticamente passiva, guadagno e mi sbatto poco come persona fisica.
@@riqualificoaffitto in italiano?
@@affarimiei_edu_fin bisognerebbe farla fare agli addetti ai lavori questo tipo di informazione..
tra le spese hai considerato anche l'assicurazione?
No ed è un ulteriore costo fisso 🤓
Più datato è il fabbricato più spese di manutenzione sono. Per non parlare dei danni inevitabili che ti lasciano...
le pulizie vengono addebitate ai clienti pertanto non è corretto imputarle a costo, e anche considerare il reddito come uno stipendio è scorretto perchè sarebbe come considerare il poco tempo che ci si dedica come un lavoro a tempo pieno per cui falsa tutto il ragionamento
Il cliente finale guarda il prezzo: il costo delle pulizie è prezzo anche se Airbnb (Booking no) li scorpora.
Il reddito da lavoro è reddito da lavoro perché…lavori 😊
Diverso è se deleghi la gestione e prendi solo i soldi, il che non è oggetto di questo video.
Ciao, potresti darmi un consiglio? 😢 io sono attratta dal conto remunarato bbva... dovevo fare un conto deposito ma i tassi sono crollati e quindi vorrei lasciare lì nella bbva i miei risparmi e poi aprire un conto deposito più alto l'anno prossimo. Ma ho visto tante recensioni di lamentele e addirittura a una persona è stato svuotato il conto. Ci si puo' fidare delle banche online? Mi preoccupa il non avere un appoggio fisico...
svuotato il conto?
Ok, ma se utilizzi la "locazione turistica", l'appartamento lo hai ereditato, usi check-in automatizzato e affidi pulizia e lavaggio biancheria a terzi, il rendimento cresce parecchio.
Ho spiegato proprio alla fine che non è proprio così
Grazie per il video, stavo proprio per fare un investimento del genere per l'acquisto di una villa a tale scopo. Sorprendentemente i miei calcoli sono molto vicini ai vostri. L'unica cosa che manca da tenere in considerazione, a mio avviso, è la possibilità di usare la leva finanziaria fornita dalle banche per l'acquisto di un immobile.
Grazie del commento, lo abbiamo escluso per semplicità di calcolo. Tuttavia la leva aumenta anche i costi e riduce la redditività rendendo il lavoro ancora più difficile e con margini più bassi.
Una domanda per l'autore la rendita non andrebbe annualizzata? Se supponiamo che le entrate arrivino principalmente tra aprile e fine ottobre? quindi la rendita annualizzata dovrebbe essere maggiore rispetto a quella mostrata nel visdeo maturata in 6 mesi?
Al di là del tecnicismo, che ci può stare, contano quanti soldi metti e quanti te ne entrano secondo me.
Un caro saluto!
Buongiorno,to volevo chiedere..ho un investimento in un portafoglio obbligazionario con Mediolanum dal 2016 , partendo da 200000 euro e continuando ad immettere risparmi fino a raggiungere 460000 euro investiti dopo otto anni il mio portafoglio segna + 11,35 % con un + 52000 euro , non è poco secondo te?
Premetto che quando i mercati vanno male si scende anche a 12/13000 euro
Sinceramente è difficile esprimersi in questa sede ma non mi pare un grande rendimento e sono abbastanza sicuro di sapere perché. Le consiglio di seguirci 😊
Bisogna considerare che le pulizie non sono a carico del gestore ma del turista, vi e’ una voce specifica sulle piattaforme e il 90% degli host la utilizza.
Se hai solo un alloggio la tassa secca e’ al 21%.
Se abbassi la tariffa fuori stagione riempi anche in inverno.
Se non vuoi lavorare le agenzie si prendono il 15%.
Il guadagno e’ nettamente piu’ alto !
Conosco diversi professionisti e so che le agenzie prendono dal 20 al 30 per cento. In più spesso è sul lordo, come la cedolare secca tra l’altro, non sul netto. Se fai tutto bene e i numeri tornano a te resta la metà, come quasi qualsiasi attività d’impresa 🤓
A Torino ed Alassio prendono il 15%.
Le pulizie sono a carico del cliente, se gestisci bene le tariffe riempi 12 mesi l’anno, credo che tutto dipenda da chi gestisce l’affitto se e’ piu’ o meno bravo. Noi gestiamo da 10 anni e i conti sono nettamente piu’ alti.
Grazie
forse il foglio excel è un po' semplicistico, comunque il video è un bel video. Devo però fare un'osservazione: pensate a chi gestisce un solo o due soli appartamenti, probabilmente gestisce da normale persona fisica e non da società, e non ha neppure partita iva.
Poi, a parte la riflessione che manca, mi sembra di capire che investire in immobili può convenire solo se ci si deve abitare o se si trovano delle "occasioni" con immobili che devono essere assai ristrutturati o ancora, per investimento, solo se si trova qualcuno che ha bisogno di vendere per realizzare del cash ed è disposto a vendere quasi sotto costo, senza contare l'immobilizzazione di capitale rappresentata da un appartamento. Mi sembra di capire che, nonostante le vampiresche patrimoniali vigenti in italia, alla fine conviene privarsi pure di quel 0,2% (a parte il 26% di ritenuta fiscale sui rendimenti) ritenuto ogni anno. A questo punto forse potreste produrre un video dove illustrate ad ampio raggio ciò che è più conveniente fare per chi ha del capitale con esempi di diverse entità di capitale (a parte decidere di affidarsi a voi, che però da altri video mi è sembrato più conveniente quando il capitale è di una certa consistenza, cosa che in italia non è nelle possibilità di moltissimi)?
Grazie per il commento, a breve esce un video che “segue” a questo e fa da comparazione tra affitto turistico, affitto residenziale e investimenti sui mercati finanziari.
Di base, non ricordo se l’ho spiegato in questo video, anche senza partita iva le cose non cambiano perché paghi 21% di cedolare secca sul fatturato senza dedurre i costi e, gira e rigira, ti restano in tasca più o meno gli stessi soldi.
Qui l’ho solo accennato, in uno dei prossimi video che pubblicheremo ci sarà pure la spiegazione con il calcolo di questa prospettiva che mi avevano spiegato nei commenti.
Rispetto all’ultima domanda, se sei interessato ad approfondire scrivici pure a staff@affarimiei.biz così se possiamo ti chiariamo subito i dubbi prima di farlo (spero presto) anche pubblicamente.
Buon inizio settimana 😊
Grazie molto interessante il suo video, ma se io ho un bel capitale da parte preferisco investirlo un po in oro e il resto in terreni, immobili da dare in affitto piuttosto che tenerli tutti investiti in banche o fondi d 'investimento.
Auguri
inserire il costo del mio lavoro complica il ragionamento. io considererei il 25% sul prenotato che le agenzie si prendono per gestire tutto, dagli accessi alle pulizie
Secondo me è fondamentale perché ci aiuta a capire il costo / opportunità che varia da persona a persona e ci fa scindere mentalmente la remunerazione del lavoro da quella del capitale.
Le agenzie non le ho controllate perché in questo caso sto stimando che la persona ci lavori attivamente dentro, per questo si stima il costo del lavoro: probabilmente l'agenzia rappresenterebbe una sostituzione quasi totale di quelle ore di lavoro stimate.
Lasciate stare, se fate tutto in regola ci rimettere .
Un consiglio spassionato
sarebbe interessante fare un confronto con investimento in borsa di 247.500 €, con valore medio crescita del 5% lordo. la differenza la fa il costo del lavoro ....
Uscirà un video simile nelle prossime settimane, grazie per lo spunto 😊
Buongiorno Davide. Sempre molto chiaro nelle spiegazioni. Anche tu menzioni il 7 dei mercati azionari….potresti ascoltare il video Directa con Stefano Bargiacchi e Prof. Scienza e colleghi. Dal 94 al 2024 la rendita media dell obbligazionario ha quasi equiparato l’azionario. Quest’ultimo infatti, causa forti drawdown e il famoso decennio perduto, solamente negli ultimi anni ha battuto l’obblig. Non parliamo di crollo del mercato ma di mancati guadagni che possono protrarsi per oltre 10 anni. I piccoli investitori sono pronti a tale scenario? Forse no e quindi si rifugiano nel mattone. Non so….
Per favore, lasciate perdere Scienza. Vi prego, è per il vostro benessere psicologico 😅
@@affarimiei_edu_fin Grazie per la pronta risposta. non sono esperto di matematica finanziaria. Certo quello studio sembra fondato ma andrebbe capito che indici azionari hanno preso.
Il problema di questi soggetti qui, lo dico con dispiacere perché non mi piace parlare male degli altri, è che sembrano esperti e raccontano le cose come se lo fossero ma la natura di quello che dicono non cambia.
Su RUclips è pieno di sedicenti guru che hanno approccio da tecnici e paiono dei geni ma, se li senti parlare e rifletti su quello che dicono, purtroppo parlano di cose che non conoscono o, peggio ancora, vivono nel bias della tecnica della quale sono esperti.
Questo signore dice come un disco rotto da 20 anni che bisogna investire sui buoni postali il che è vero se il benchmark è farsi fregare dalla banca con una polizza unit linked ma non è assolutamente vero se confrontiamo l'ipotesi con le sterminate altre possibilità.
Per fare un esempio, è come se io dicessi che per non morire in un incidente stradale è meglio non guidare a 100 chilometri orari: tutto corretto ma non esiste solo guidare a 100 all'ora, posso anche andare a 40 o camminare a piedi.
Cordialità :)
@@affarimiei_edu_fin grazie ancora. Per essere più preciso, è il collega, di cui nn ricordo il nome, ha portato lo studio. Sarebbe bello vedere una reazione alla Mr Rip. Ovviamente sempre nello stile Affari Miei. Buon lavoro!
Grazie per lo spunto. Un caro saluto!
Ma come ragioni? 20€ l ora minimo per pulizie! Se prendi impresa pulizie. Sennò 15 se assume tu ma ci perdi più tempo. 10 in nero!!
“Si Antó, fai tutt cos annir…amm semp fatt accussì” 🤔
Is it correct? 🤣🤦🏻
Vorrei intanto dire che è stata una bella analisi sugli affitti brevi ma onestamente le conclusioni le trovo un po’ troppo semplicistiche e di parte
Non c’è niente “di parte”, è matematica spiccia 🤓
Ciao, l'unico appunto potrebbe essere la leva del mutuo. Magari qualcuno ha contratto il mutuo al tasso dell'1%, mentre l'investimento finanziario non ha questo vantaggio
Ciao, sicuramente è un fattore ma anche un finanziamento all'1% ha un suo impatto sul piano dei costi ed erode la redditività.
Dovresti a parita di costo dell'appartamento aumentare il tasso di occupazione. Secondo me i risultati cambiano.. Un conto e' il 50% un conto il 75%
Ciao,
i dati sono tratti dal gestionale di una persona che gestisce professionalmente un appartamento in Costiera amalfitana e lo fa anche relativamente bene da quello che ho potuto vedere.
Usando lo stesso foglio ho provato a stimare il 70% di notti occupate e viene fuori un rendimento leggermente più alto di un paio di migliaia di euro annui: volendo essere precisi, poi, dovresti abbassare il costo per notte che ho stimato che tiene conto appunto dei 180 giorni, sicuramente se aumenti occupazione significa che affitti a prezzo più basso in mesi poco proficui.
Insomma, si può ottimizzare ma non è che guadagni il doppio: come ogni business, è compito del titolare fare meglio.
Ma, appunto, è un business...un lavoro! Non è un investimento finanziario, il succo del video è questo ;)
Gli affari si fanno quando compri un immobile, sono le basi di qualsiasi immobiliarista
@@affarimiei_edu_fin non vovevo sminuire il tuo lavoro che anzi e' interessante.
Nessun problema, tutto chiaro. Era per dire che non mi sono inventato le cose, ho preso dati reali in un luogo che non è solo turismo balneare. Anche se arrivi al 70% non c'è un cambiamento sostanziale.
Ho capito che se faccio i soldi con i bitcoin non mi devo comprare una casa😅. Ora mi manca di capire cosa dovrei farci con il capitale
Secondo me, magari non cambia molto, la voce delle pulizie dovrebbe essere 1200 ricavo, in quanto le pulizie vengono addebitate al cliente (40€ minimo il costo di pulizie, se spendi 20€ per pulire, porti a casa 20€ netto)
Ciao, secondo me al massimo puoi portarle a zero perché potresti farle pagare al cliente come tanti fanno. Ma alla fine i valori che riporto rappresentano quello che entra all’host, pulizie comprese.
Ammetto subito di essere un completo ignorante in materia sia finanziaria che immobiliare, perciò non arrabbiatevi, sto solo cercando di capirci qualcosa. Ma se la casa messa a reddito non fosse di mia proprietà, bensì affittata e data in subaffitto ai turisti? Ammettiamo di trovare un proprietario che accetti il tipo di attività, in quel caso sarebbe un business più interessante perché l'investimento iniziale sarebbe quasi nullo.
Se tornano i numeri funziona tutto ;)
Tu magari non sarai il primo che passa, ma ovviamente uno dei tanti che passano......
Intanto sono qui da dieci anni e mi occupo di queste cose professionalmente, non nel tempo libero come passatempo per vincere la noia.
Un caro saluto 😊
Il “problema” è che in borsa non si può fare nero come nei Beb.
Vero, ma siamo sempre nel campo del lavoro: il benchmark non è la borsa ma fare un altro lavoro meno "black oriented" ;)
Questa cifra la guadagni in 6 mesi, dedotti tutti i costi.. un dato positivo è che per 6 mesi non lavori 😊
Se hai già un immobile come nel caso usato come esempio si, è uno dei pochi lati positivi 😊
Fino a 2 casa potresti farlo da non professionista. Senza partita iva paghi il 21% e basta di tasse 😅 cambia un po’
Insomma...parecchie spese non sono deducibili, probabilmente paghi il 21% sul fatturato.
@@affarimiei_edu_fin paghi 21% sul 95% del fatturato (il 5% te lo fanno passare come rimborso spese)