胡‧說樓市｜金管局放寬資產水平按揭，代表好易借錢?｜Yahoo Hong Kong
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- Опубликовано: 7 июл 2024
- 金管局早前再鬆綁逆周期措施，就是撤辣前簽訂的合約，均可跟撤辣後的按揭安排看齊，以後這些業主在申請按揭時，1,000萬元以上物業，最高可借90%按揭，而且不用壓力測試。實情除了這些措施，金管局還有額外兩招微調措施，相對少人討論，包括簡化以「資產水平」計算借款能力的方法，以及計算借款人「供款與入息比率」時，投資物業的租金收入的扣減率由最少三成，回復至最少兩成的參考水平。實質作用又有多大? 今集跟大家探討。 一般我們向銀行申請按揭，銀行都會參考我們提交的入息證明，衡量借款人有否充足入息供樓，但部份人有錢卻無收入，又或者退休人士已難再提交收入證明，卻有充足資產應付供樓開支，銀行則會用「資產水平」作為審批按揭基準。 金管局稱會「簡化」「資產水平」的計算借貸能力方法，但又屬於何種程度的簡化? 首先，我們要了解過去銀行如何把「資產」計算借貸能力? 以前銀行容許用「資產淨值」或者「資產與負債比率」來計算，但新政策則取消後者，只用「資產淨值」來計算，但當中還要通過幾個關卡。第一關，你必須符合「正資產淨值」。所謂「正資產淨值」，是一個很簡單的概念，就是持有的資產淨值，必須等於或高於計劃購入物業的價格。 如果你想購入一層5,000萬元物業，你便必須有5,000萬元的資產，銀行才會考慮用「資產水平」來計算借貸能力，之後按當時的按揭政策計算你能借取的貸款金額。不過，銀行還會扣除你新購入物業的按揭貸款，假設你以為自己真正擁有5,000萬元資產，銀行理應按現時政策批出5,000萬元的60%，也就是最高借貸額為3,000萬元，實際上卻非如此。 因為按照金管局指引，計算資產淨值時，必須先扣除計劃購買物業的首期，以及準備申請的按揭貸款額。 第二關要考慮的，就是什麼是「資產」? 什麼會計入「資產」? 什麼不用計算? 物業本身已是資產，相信沒有人會反對，但如何計算其價值，就值得討論。用剛才例子，假設你持有5,000萬元資產，當中2,000萬元的資產為現契物業的估值，但當銀行計算物業價值時，則只會評估當前市值的50%，換言之，這筆2,000萬元的物業估值，最終只會計入1,000萬元。這意味，即使你的資產市值高達5,000萬元，但以「資產水平」借按揭時，實際上你只有4,000萬元的資產淨值。 另一情景，如果在資產組合中，你持有市值2,000萬元的物業，但仍未清還所有按揭，假設按揭餘額尚有600萬元，銀行又會如何計算? 答案是，銀行會先把物業估值除以二，然後再扣減按揭餘額。
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政府的住房施政令市民痛苦 ! 除了令到 700 多萬市民極度擠迫地住在 7% 土地上, 市民還要支付高昂樓價 ! 10 多年來香港樓價位居世界之顛 ! 年青人收入追得上樓價嗎 ? 香港不是出現了劏房 ! 棺材房 ! 納米樓 ! 呼吸 Plan, 龍床盤嗎 ? 而且 , 政府還浪費大量土地 (請參考 2023.2.11 TVB 新聞透視) , 城市規劃師伍美琴也指出香港多處樓房失策之處 ! 香港年青人怎樣勤奮 , 也無法在港置業安居 ! 不躺平 , 便閙事 ! 香港政府把房地產泡沫吹得這樣大 , 又怕泡沫爆破 ! 迫市民無屋住 ? 住貴屋嗎 ? 政府應該增加私樓供應 , 樓價跌到青年人有能力可以置業安居的時候 , 買賣自然興旺 , 從而帶動一切經濟活動 , 整體經濟就會活起來啦 !
白痴政策，首先幫助唔大，而且將把關政策全部放鬆，只係推多啲人去死，有充足入息先上車合情合理，明明唔夠能力都可以夾上會，受害只有市民同銀行；根本樓市下行調整係必需，數字跌得多只不過呢十年八年升得太瘋狂，香港政府幾時先識認清事實？
感謝努力！！
其實可以認真的去了解一下各銀行 (最才少要了解中銀、匯豐、恒生)對新資產批核指引、對新租金打折指引有無實際跟隨。
現在跟住HKMC 的 新指引，出一條Youtiube 片，照讀一次，效果好似唔太理想。
仲去買樓，佩服！
金管局大L哂呀，中央銀行呀，自己又呀做埋按偈
4:00 50%講成20%
威哥團隊勁❤
其實市道唔明朗、香港亦淪為中國其中一個省市！
賣樓真係要量力而為、最好有一半首期、以免除撻訂危險同日後加息痛苦
香港同新疆同級
千萬不要借錢
膠官樓沽唔到, 推班人去死, 要銀行食風險, 銀行都唔係白痴, 有五千萬full , 重要比千萬利息