Mittlerweile wird fast jede 5. Wohnung in Deutschland möbliert vermietet. Das liegt nicht nur an der Mietpreisbremse, sondern auch an der entsprechenden Nachfrage, gerade an Standorten, an denen internationale Firmen ansässig sind. Über die Grundlagen und Rahmenbedingungen sprechen wir im Video.
Wir haben eine sehr kleine Wohnung in zentraler Lage, die wir jetzt als möblierte Vermietung ummodeln. Danke für die kurz und knackig aufbereiteten Informationen!
Год назад
Sehr gern🙂 Viel Spaß bei der Möblierung und viel Erfolg bei der Vermietung!
@ Ja tatsächlich. Die Vermietung an eine WG. Ggfs. die Risiken, die Vor- und Nachteile ggü. einer "Standard" Vermietung und ob sich die Mietrendite lohnt bzw. wie sich die Maximalrendite erzielen lässt.
spannend, wie funktioniert das aktuell mit möbl. Vermietung? Kann man als Privatperson und Vermieter normale befristete (1-3J.) /unbefristete Staffel/Indexmietverträge nehmen oder welche Gefahr besteht hier dass man da ins Gewerbe abrutscht (was ich nicht möchte) ?! Dank im voraus
Год назад+3
Ein sehr umfangreiches Thema. Bei unbefristeten Staffel-/Indexmietverträgen ist möblierte Vermietung legal u. nicht gewerblich, wenn du die örtlich geltenden Vorschriften für Mietobergrenzen etc. beachtest (angespannte Wohnungsmärkte usw). Möchtest du diese Mietobergrenzen überschreiten, dann musst du befristet möblieren, aber ganz bestimmte Laufzeiten beachten, die auch örtlich jeweils anders sein können (z.B. Berlin mind. 3 Monate, nicht länger als 12). Bei Monteursvermietungen für Tage oder Wochen, AirBnb usw. rutscht du ins Gewerbe ab.
Super. Bester Beitrag zu diesem Thema. Thx. Eine Anmerkung hierzu noch: Ich denke es geht per se nicht um "neue" Möbel sondern um "neu" erstandene Möbel.
9 месяцев назад
Danke fürs tolle Feedback! Freut uns sehr, dass das Video hilfreich war. Ja, es geht um "neu erstandene" Möbel.
@ Heisst, wenn ich vom Vormieter die gebrauchten Möbel für 15.000€ übernehme ist der anfängliche Zeitwert bei der Neuvermietung 15.000€. Heißt aber auch wenn ich mir, wie im Beispiel dargestellt, billige Möbel auf eBay und Konsorten für 250€ zusammenkaufe, dann ist der anfängliche Zeitwert auch NUR 250€ den ich bei der Neuvermietung ansetzen kann. Daher war mir das Beispiel mit "billig" kaufen nicht ganz klar...
9 месяцев назад+1
@@HelloWORLD_Verlag Im Prinzip ist das so. Möbel bei ebay können im Einzelfall ja auch einen höheren "Wert" haben als der Verkäufer verlangt, da gibt es sicherlich einen gewissen "realistischen" Spielraum bei deiner eigenen Bewertung. Bsp: Jmd. möchte unbedingt ganz schnell alles loswerden, du zahlst, 500,- u. holst selbst ab (mit Helfer). Allein die Abholung mit Helfer u. evtl. Fzg.miete könnte ja schon €700,- kosten/wert sein. Und die Möbel könnten bei anderen Verkäufern durchaus 2.500€ kosten. Aber ich würde es realistisch halten. Um im Notfall einen Kaufbeleg zu haben, könnte auch ein Bekannter/Freund die Möbel bei ebay kaufen, abholen u. an dich weiter verkaufen. Aber der muss den Gewinn dann grundsätzlich versteuern u. du musst mehr für die Wohnung zahlen. Im Moment ist es ja (noch) so, dass du den Möbelzuschlag nicht explizit ausweisen musst, insofern kannst du den Wert der Möbel für dich realistisch einschätzen. (Es könnten ja auch Möbel sein, die schon im Familienbesitz waren u. du hast keine Rechnungen mehr)
Klasse Beitrag, welcher schon mal die wesentlichen Fragen geklärt hat. 👍 Eine Frage ist aber bei mir noch offen: Wenn ich keine Ahnung vom aktuellen Wert der Möbel habe, diese auch schon über 7 oder 10 Jahre alt, aber ohne Gebrauchspuren etc. sind, darf ich dann immer noch einen pauschalen Betrag im Mietvertrag festlegen bzw. einfach den Betrag in die Kaltmiete ohne genauere Angaben mit einbeziehen. Einen freien Betrag den ich auf lange Sicht noch für angemessen halte? Oder muss eine Berechnung gem. den genannten Modellen in irgendeiner einer Weise stattfinden. Danke für euer Video!
10 месяцев назад
Sehr gern, danke für das Lob. Der Möblierungszuschlag hängt vom Zeitwert der Möbel ab, der aber im Mietvertrag nicht betragsgemäß ausgewiesen werden muss. Der Mieter kann allerdings Auskunft über die Zusammensetzung und Berechnung verlangen. Liegt das Obj. in einer Stadt mit Mietpreisbremse?
Was ich an all diesen Beiträgen im Netz so sehr vermisse ist, dass die Kosten für den Kauf einer Wohnung nicht im Preis kalkuliert werden darf. Hinzu kommt, dass das monatliche Hausgeld (umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten) der Vermieter vollständig bezahlen muss, ebenso sollte man die Heizkosten, den verbrauchten Strom, die Kosten des Internet usw. mit dazu berechnen - zum angesetzten Mietpreis. Es wird ja meist nicht alleine dem Mobiliar zugerechnet. Möbliert vermieten soll ja bedeuten, dass man einfach nur mit seinem Koffer und der Zahnbürste gleich in die Wohnung einziehen kann, während man die anderen Kosten nicht vergessen sollte, die man immer schon hat, und auch so diese Kosten nicht ohne sind. Außerdem laufen diese Grundkosten weiter, auch, wenn eine Wohnung leer steht. Es entstehen also Kosten, dem gegenüber keine Mieteinnahmen stehen. Man sollte also getrost die Kirche im Dorf belassen. Will sagen, dass es auch diese Form von möbliertem Wohnen gibt, was aber leichtfertig genug nicht erwähnt wird. Also muss es mit in die Kalkulation einfließen, sprich in den Mietpreis, dann anders berechnet werden. Alleine die Mietehöhe an den Möbeln auszumachen greift denn auch viel zu kurz! Aufpassen sollte man zudem bei den sog. ehemaligen GEZ-Gebühren, die stets der Mieter selber zu zahlen hat, wenn er sich denn beim örtlichen Einwohneramt anmeldet, um ein Konto bei einer deutschen Bank eröffnen zu können, um einen Handy-Vertrag abschließen zu können oder um sich eine herkömmliche Wohnung anzumieten. Ansonsten wird es nämlich kompliziert, und man zahlt dann irgendwann doppelt bei den Rundfunkgebühren. Aufpassen sollte man auch bei vorhandenem Stellplatz für den Mieter. Den sollte man nie separat vermieten, eigentlich sollte man nie an den Wohnungsmieter vermieten. Denn, wenn man Vorsteuer-Abzugsfähig ist, muss man dafür 19 Prozent Umsatzsteuer - für den vermieteten Stellplatz - abführen, was aber dazu führen kann, dass das Finanzamt danach alles, also auch die Mieteinnahmen mit 19 Prozent belegen könnte, und die 7 Prozent somit hinfällig werden könnten. Dann lieber doch grundsätzlich - ohne einen Stellplatz vermieten, denn auch eine kostenlose Überlassung des Stellplatz könnte zu einer höheren Umsatzsteuer von 19 Prozent von der Miete bedeuten!
9 дней назад
Warum sollte man Stpl./Garage nie an Wohnungsmieter vermieten? §4 Nr.12a UStG stellt die Vermietung von Wohnraum von der USt frei. Wenn ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung u. Garage/Stpl. abgeschlossen wird bzw. die Verträge zusammen hängen, ist auch die Vermietung des Stellplatzes von der USt befreit. Funktioniert aber nur bei Vermietung an Wohnungsmieter, sonst Stpl. grundsätzlich USt-pflichtig. Auch die Kleinunternehmerreglung (§19 UStG) sollte hier allerdings erwähnt werden. Bei Umsätzen bis EUR 22.000,- im lfd. Jahr, was bei Stpl. schon relativ viel ist, kann auf USt verzichtet werden.
Die hiesige Finanzbehörde wollte die Vergünstigung von 7 Prozent Umsatzsteuer für Übernachtungen bei uns aufheben, und für alle Vermietungsformen, dann diese kurzerhand auf 19 Prozent abändern, worin sie auch das „Wohnen auf Zeit“ von mindestens einem Monat und mehr, dem der Nächte-weise gleichsetzte, das als Kurzzeit-Vermietung von weniger als 28 Nächte als „Ferienwohnung“ gilt, weil wir freiwillig den Vorsteuer-Abzug beim Finanzamt begehrt hatten. Dabei hatten wir nicht einmal einen kostenlosen Parkplatz in unseren Angeboten im Netz offeriert gehabt. Alleine die Tatsache, dass wir Stellplätze in einem Mehrfamilienhaus gekauft hatten, unbedeutend auch, dass wir diese separat und zu einem späteren Zeitpunkt gekauft hatten, nachweisbar mit Teilungserklärungen, wollte man nicht gelten lassen. Und in einem anderen Fall dieser Stellplatz später hinzukam, aber wir es in der Nähe hatten, begründete für den Sachbearbeiter, unabhängig von alledem, die Erhöhung auf 19 Prozent - auf die gesamte Vermietung! Nur durch Nachweise, dass alle Stellplätze an ganz unterschiedliche Mieter vermietet waren, und mit der Wohnungsvermietung nichts zu tun haben, konnte die Erhöhung der Umsatzsteuer von 7 auf 19 Prozent abgewendet werden. Wie gesagt, nur weil wir freiwillig, und vorsorglich in Gedanken auf die Prosperität hin, die Vorsteuer abzugsfähig haben wollten. Was viele Host und Vermieter vermutlich wohl auch noch nicht so auf dem Bildschirm haben, die auch freiwillig auf die Ausnahme zu Kleinunternehmern verzichtet haben, noch nicht dies bedenken, gilt doch das RCV zu berücksichtigen, wenn sie von Vermittlungsportalen, wie Airbnb und Boooking & Co., die allesamt aus dem EU-Ausland operieren. Das ganze wird dann eben noch komplizierter mit der Vorsteuer, und unabhängig von der internationalen Steuer-ID, die dann zur Umsatzsteuer mutiert, und dann mit Null, im Ergebnis wird. Dieses Verfahren heißt RCV, Reserve-Charge-Verfahren. Die Service-/Bank-Gebühren und Kommissionen von Airbnb Co., die aus dem EU-Ausland“ vermitteln, gelten als innergemeinschaftlicher Erwerb. Einzutragen in Kennziffer 98 in der Voranmeldung zur Umsatzsteuer und sind zu versteuern. In gleicher Höhe kann dann die Vorsteuer gezogen werden Kennziffer 61. Somit sind die Gebühren neutral verbucht. Also ein Nullsummen-Spiel. Beispiel: 100 Euro netto Kennziffer 98 . Steuer 19 Euro und in der Kennziffer 61 die 19 Euro Vorsteuer aus innergemeinschaftlichen Erwerb Ergebnis 0 Euro Ein Erklärungsversuch hier: Quelle: finanzamt-bw.fv-bwl.de/,Lde/Startseite/Service/Was+bedeutet+Reverse-Charge-Verfahren_ --- Zum besseren Verständnis habe für die 19 Prozent Umsatzsteuer, die ich dennoch bei der KI - zur Quelle des diesbezüglichen Urteils des BFH - nachgefragt. „Das relevante Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 1. März 2016 trägt das Aktenzeichen XI R 11/14[1][4]. In diesem Urteil entschied der BFH, dass bei Hotelübernachtungen nur die unmittelbar der Beherbergung dienenden Leistungen dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7% unterliegen[1][4]. Die Kernpunkte des Urteils sind: 1. Die Einräumung von Parkmöglichkeiten für Hotelgäste gehört nicht zu den ermäßigt besteuerten Leistungen und ist mit dem Regelsteuersatz von 19% zu versteuern[1][4]. 2. Dies gilt auch dann, wenn für die Parkplatznutzung kein gesondertes Entgelt berechnet wird[1][4]. 3. Der BFH begründet seine Entscheidung damit, dass die Parkplatzüberlassung nicht unmittelbar der Vermietung von Wohn- und Schlafräumen dient[3]. 4. Die Parkplatznutzung wird als Verwahrung eines vom Hotelgast mitgeführten Fahrzeugs betrachtet und steht daher in keinem unmittelbaren Zusammenhang zur eigentlichen Beherbergungsleistung[3][7]. Dieses Urteil hat weitreichende Konsequenzen für die Hotellerie, da nun auch bei kostenloser Überlassung von Parkplätzen eine Versteuerung mit 19% erfolgen muss[8].“ Quellen [1] BFH-Urteil: 19% Umsatzsteuer für Hotelparkplatz - IHK Chemnitz www.ihk.de/chemnitz/recht-und-steuern/steuerinformationen-rechnungslegung/steuerrecht/umsatzsteuer/aktuelle-rechtssprechung/bfh-urteil-19-umsatzsteuer-fuer-hotelparkplatz-3455366 [2] BFH-Urteil zur Umsatzsteuer bei Hotelparkplätzen www.landurlaub.m-vp.de/aktuelles/bfh-urteil-zur-umsatzsteuer-bei-hotelparkplaetzen/ [3] Hotelübernachtung mit Parkplatz: 19 Prozent Umsatzsteuer www.cmshs-bloggt.de/steuerrecht/hoteluebernachtung-mit-parkplatz-19-prozent-umsatzsteuer/ [4] Urteil vom 01. März 2016, XI R 11/14 - Bundesfinanzhof www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201610140/ [5] 7 oder 19 Prozent Umsatzsteuer? - Kein ermäßigter Steuersatz für ... kellinghusen.shbb.de/aktuelles/details/7-oder-19-prozent-umsatzsteuer-kein-ermaessigter-steuersatz-fuer-hotelparkplaetze [6] Frühstück und Parkplatzüberlassung durch Hotels | Steuern - Haufe www.haufe.de/steuern/rechtsprechung/fruehstueck-und-parkplatzueberlassung-durch-hotels_166_543326.html [7] Parkraumnutzung bei Übernachtungen: Vielleicht kostenlos, aber ... rsw.beck.de/zeitschriften/bc/news-beitraege/2023/09/06/parkraumnutzung-bei-%C3%BCbernachtungen--vielleicht-kostenlos--aber-nie-steuererm%C3%A4%C3%9Figt [8] Hotelparkplatz selbst bei kostenfreier Überlassung mit 19% zu ... www.dehoga-nrw.de/newsroom/aktuelles/details/hotelparkplatz-selbst-bei-kostenfreier-ueberlassung-mit-19-zu-versteuern
Möbel aus Paletten sind momentan auch sehr in- die gehen fast nie kaputt. Dazu gibt es alte Rosshaarmatratzen- das mögen die Bios sehr !
8 месяцев назад
Gute Idee, danke fürs Teilen. Ich habe mittlerweile auch schon Paletten-Möbel (Tisch, Bett) in Wohnungen gesehen. (Das Video ist auch schon 3 Jahre alt, da haben sich die Trends etwas verändert). Tatsächlich relativ stabil.
Wie hoch ist die Rendite wenn man über euch kauft? Rechnet sich ein Kauf ohne Eigenkapital?
3 года назад+1
Das kommt auf den Standort und das jeweilige Mietverhältnis an. Und auf die von der Bank verlangte Tilgung, d.h. deine Bonität und dein Einkommen. Wir haben z.B. eine Bank, die nur 1,44% Tilgung verlangen. Die verlangen aber ein Nettoeinkommen von mind. 3.000,- (inkl. 75% der Kaltmiete). Wir haben tatsächlich immer mal wieder Objekte, die sich bei 2% Tiglung auch sehr gut ohne Eigenkapital rechnen, wobei aktuell gerade die Zinsen wieder etwas gestiegen sind. In Lagen wie Bremerhaven oä. geht das natürlich immer, aber dort investieren wir nicht. Ob du wirklich ohne Eigenkapital finanzieren solltest, hängt auch vom Einzelfall ab. Melde dich gern mal bei uns unter info@ams-gmbh-online.de, dann können wir mal über deine individuelle Situation sprechen.
Ich habe diese Gender Mist nur 5 Minuten ausgehalten. Wollte gerade einfach ausmachen dachte dann fairneshalber schreib noch mal rein sehe ich bin nicht der Einzige Der diesen Gender Mist boykottiert.😂
@@HPMaggi Es hat die Videos in die Länge gezogen u. das Zuhören ´beschwerlicher´ gemacht. Und auch das Sprechen bei der Aufnahme, der "Fluss" wurde unterbrochen.
Wenn die Gendersprache nicht wäre, würde ich den Kanal abonnieren. Aber das geht leider gar nicht. Fürchterlich anzuhören.
2 года назад+1
Haben wir auch erkannt... und gendern schon seit etlichen Wochen/Monaten nicht mehr. Schau dir gern mal ein aktuelles Video an, evtl. gibt es ja dann doch ein Abo🙂
Witzig , wenn man hier ein Video macht , einen auf Experten tut aber ja nicht haften möchte im Falle eines Falles. Sehr unseriös
Год назад+4
Bei einem kostenlosen Video, das länger online bleibt, ist das doch klar. Wir haben nicht mit jedem Zuschauer einen Verwaltungsvertrag u. kennen auch die Einzelfälle nicht. Dazu kommt, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen sich ständig können ändern können. Und rechtliche Beratungen dürfen im übrigen in Deutschland nur zugelassene RAe leisten.
![12% Mietrendite durch möblierte Vermietung [Folge 9: Budenzauber mit Basti Staffel 2]](http://i.ytimg.com/vi/peMiWZC_C6g/mqdefault.jpg)
Mittlerweile wird fast jede 5. Wohnung in Deutschland möbliert vermietet. Das liegt nicht nur an der Mietpreisbremse, sondern auch an der entsprechenden Nachfrage, gerade an Standorten, an denen internationale Firmen ansässig sind. Über die Grundlagen und Rahmenbedingungen sprechen wir im Video.
Wir haben eine sehr kleine Wohnung in zentraler Lage, die wir jetzt als möblierte Vermietung ummodeln. Danke für die kurz und knackig aufbereiteten Informationen!
Sehr gern🙂 Viel Spaß bei der Möblierung und viel Erfolg bei der Vermietung!
ja viel erfolg bei Ihrem Betrug!
Super, plausibel und kurz gehalten. Danke für das Video.
Danke auch für dein Feedback, das uns sehr freut. Gibt es Themen, über die du gern mal ein Video von uns sehen würdest?
@ Ja tatsächlich. Die Vermietung an eine WG. Ggfs. die Risiken, die Vor- und Nachteile ggü. einer "Standard" Vermietung und ob sich die Mietrendite lohnt bzw. wie sich die Maximalrendite erzielen lässt.
Bisher bestes Video zum Thema !
Danke für das Lob! Das freut uns echt.
spannend, wie funktioniert das aktuell mit möbl. Vermietung? Kann man als Privatperson und Vermieter normale befristete (1-3J.) /unbefristete Staffel/Indexmietverträge nehmen oder welche Gefahr besteht hier dass man da ins Gewerbe abrutscht (was ich nicht möchte) ?! Dank im voraus
Ein sehr umfangreiches Thema. Bei unbefristeten Staffel-/Indexmietverträgen ist möblierte Vermietung legal u. nicht gewerblich, wenn du die örtlich geltenden Vorschriften für Mietobergrenzen etc. beachtest (angespannte Wohnungsmärkte usw). Möchtest du diese Mietobergrenzen überschreiten, dann musst du befristet möblieren, aber ganz bestimmte Laufzeiten beachten, die auch örtlich jeweils anders sein können (z.B. Berlin mind. 3 Monate, nicht länger als 12). Bei Monteursvermietungen für Tage oder Wochen, AirBnb usw. rutscht du ins Gewerbe ab.
@ super, vielen dank für die rückmeldung, hilft mir sehr diesbezüglich weiter recherchieren zu können :) LG
Sehr gern!
Super. Bester Beitrag zu diesem Thema. Thx. Eine Anmerkung hierzu noch: Ich denke es geht per se nicht um "neue" Möbel sondern um "neu" erstandene Möbel.
Danke fürs tolle Feedback! Freut uns sehr, dass das Video hilfreich war. Ja, es geht um "neu erstandene" Möbel.
@ Heisst, wenn ich vom Vormieter die gebrauchten Möbel für 15.000€ übernehme ist der anfängliche Zeitwert bei der Neuvermietung 15.000€. Heißt aber auch wenn ich mir, wie im Beispiel dargestellt, billige Möbel auf eBay und Konsorten für 250€ zusammenkaufe, dann ist der anfängliche Zeitwert auch NUR 250€ den ich bei der Neuvermietung ansetzen kann. Daher war mir das Beispiel mit "billig" kaufen nicht ganz klar...
@@HelloWORLD_Verlag Im Prinzip ist das so. Möbel bei ebay können im Einzelfall ja auch einen höheren "Wert" haben als der Verkäufer verlangt, da gibt es sicherlich einen gewissen "realistischen" Spielraum bei deiner eigenen Bewertung. Bsp: Jmd. möchte unbedingt ganz schnell alles loswerden, du zahlst, 500,- u. holst selbst ab (mit Helfer). Allein die Abholung mit Helfer u. evtl. Fzg.miete könnte ja schon €700,- kosten/wert sein. Und die Möbel könnten bei anderen Verkäufern durchaus 2.500€ kosten. Aber ich würde es realistisch halten. Um im Notfall einen Kaufbeleg zu haben, könnte auch ein Bekannter/Freund die Möbel bei ebay kaufen, abholen u. an dich weiter verkaufen. Aber der muss den Gewinn dann grundsätzlich versteuern u. du musst mehr für die Wohnung zahlen. Im Moment ist es ja (noch) so, dass du den Möbelzuschlag nicht explizit ausweisen musst, insofern kannst du den Wert der Möbel für dich realistisch einschätzen. (Es könnten ja auch Möbel sein, die schon im Familienbesitz waren u. du hast keine Rechnungen mehr)
@ Danke für die ausführliche Rückmeldung.
Konnte bis ungefähr Minute 8 gucken. Dann ging mir das Gendern derart auf den Zeiger, das ich abbrechen musste.
Same Same. Schade drum
habs leider njr bis zur 6tn Minute durchgehalten
Ich fands im Gegenteil sehr sympathisch 👍
Klasse Beitrag, welcher schon mal die wesentlichen Fragen geklärt hat. 👍
Eine Frage ist aber bei mir noch offen: Wenn ich keine Ahnung vom aktuellen Wert der Möbel habe, diese auch schon über 7 oder 10 Jahre alt, aber ohne Gebrauchspuren etc. sind, darf ich dann immer noch einen pauschalen Betrag im Mietvertrag festlegen bzw. einfach den Betrag in die Kaltmiete ohne genauere Angaben mit einbeziehen. Einen freien Betrag den ich auf lange Sicht noch für angemessen halte? Oder muss eine Berechnung gem. den genannten Modellen in irgendeiner einer Weise stattfinden.
Danke für euer Video!
Sehr gern, danke für das Lob. Der Möblierungszuschlag hängt vom Zeitwert der Möbel ab, der aber im Mietvertrag nicht betragsgemäß ausgewiesen werden muss. Der Mieter kann allerdings Auskunft über die Zusammensetzung und Berechnung verlangen. Liegt das Obj. in einer Stadt mit Mietpreisbremse?
Was ich an all diesen Beiträgen im Netz so sehr vermisse ist, dass die Kosten für den Kauf einer Wohnung nicht im Preis kalkuliert werden darf.
Hinzu kommt, dass das monatliche Hausgeld (umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten) der Vermieter vollständig bezahlen muss, ebenso sollte man die Heizkosten, den verbrauchten Strom, die Kosten des Internet usw. mit dazu berechnen - zum angesetzten Mietpreis.
Es wird ja meist nicht alleine dem Mobiliar zugerechnet.
Möbliert vermieten soll ja bedeuten, dass man einfach nur mit seinem Koffer und der Zahnbürste gleich in die Wohnung einziehen kann, während man die anderen Kosten nicht vergessen sollte, die man immer schon hat, und auch so diese Kosten nicht ohne sind.
Außerdem laufen diese Grundkosten weiter, auch, wenn eine Wohnung leer steht. Es entstehen also Kosten, dem gegenüber keine Mieteinnahmen stehen.
Man sollte also getrost die Kirche im Dorf belassen. Will sagen, dass es auch diese Form von möbliertem Wohnen gibt, was aber leichtfertig genug nicht erwähnt wird. Also muss es mit in die Kalkulation einfließen, sprich in den Mietpreis, dann anders berechnet werden. Alleine die Mietehöhe an den Möbeln auszumachen greift denn auch viel zu kurz!
Aufpassen sollte man zudem bei den sog. ehemaligen GEZ-Gebühren, die stets der Mieter selber zu zahlen hat, wenn er sich denn beim örtlichen Einwohneramt anmeldet, um ein Konto bei einer deutschen Bank eröffnen zu können, um einen Handy-Vertrag abschließen zu können oder um sich eine herkömmliche Wohnung anzumieten. Ansonsten wird es nämlich kompliziert, und man zahlt dann irgendwann doppelt bei den Rundfunkgebühren.
Aufpassen sollte man auch bei vorhandenem Stellplatz für den Mieter. Den sollte man nie separat vermieten, eigentlich sollte man nie an den Wohnungsmieter vermieten. Denn, wenn man Vorsteuer-Abzugsfähig ist, muss man dafür 19 Prozent Umsatzsteuer - für den vermieteten Stellplatz - abführen, was aber dazu führen kann, dass das Finanzamt danach alles, also auch die Mieteinnahmen mit 19 Prozent belegen könnte, und die 7 Prozent somit hinfällig werden könnten. Dann lieber doch grundsätzlich - ohne einen Stellplatz vermieten, denn auch eine kostenlose Überlassung des Stellplatz könnte zu einer höheren Umsatzsteuer von 19 Prozent von der Miete bedeuten!
Warum sollte man Stpl./Garage nie an Wohnungsmieter vermieten? §4 Nr.12a UStG stellt die Vermietung von Wohnraum von der USt frei. Wenn ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung u. Garage/Stpl. abgeschlossen wird bzw. die Verträge zusammen hängen, ist auch die Vermietung des Stellplatzes von der USt befreit. Funktioniert aber nur bei Vermietung an Wohnungsmieter, sonst Stpl. grundsätzlich USt-pflichtig.
Auch die Kleinunternehmerreglung (§19 UStG) sollte hier allerdings erwähnt werden. Bei Umsätzen bis EUR 22.000,- im lfd. Jahr, was bei Stpl. schon relativ viel ist, kann auf USt verzichtet werden.
Die hiesige Finanzbehörde wollte die Vergünstigung von 7 Prozent Umsatzsteuer für Übernachtungen bei uns aufheben, und für alle Vermietungsformen, dann diese kurzerhand auf 19 Prozent abändern, worin sie auch das „Wohnen auf Zeit“ von mindestens einem Monat und mehr, dem der Nächte-weise gleichsetzte, das als Kurzzeit-Vermietung von weniger als 28 Nächte als „Ferienwohnung“ gilt, weil wir freiwillig den Vorsteuer-Abzug beim Finanzamt begehrt hatten. Dabei hatten wir nicht einmal einen kostenlosen Parkplatz in unseren Angeboten im Netz offeriert gehabt.
Alleine die Tatsache, dass wir Stellplätze in einem Mehrfamilienhaus gekauft hatten, unbedeutend auch, dass wir diese separat und zu einem späteren Zeitpunkt gekauft hatten, nachweisbar mit Teilungserklärungen, wollte man nicht gelten lassen. Und in einem anderen Fall dieser Stellplatz später hinzukam, aber wir es in der Nähe hatten, begründete für den Sachbearbeiter, unabhängig von alledem, die Erhöhung auf 19 Prozent - auf die gesamte Vermietung!
Nur durch Nachweise, dass alle Stellplätze an ganz unterschiedliche Mieter vermietet waren, und mit der Wohnungsvermietung nichts zu tun haben, konnte die Erhöhung der Umsatzsteuer von 7 auf 19 Prozent abgewendet werden.
Wie gesagt, nur weil wir freiwillig, und vorsorglich in Gedanken auf die Prosperität hin, die Vorsteuer abzugsfähig haben wollten.
Was viele Host und Vermieter vermutlich wohl auch noch nicht so auf dem Bildschirm haben, die auch freiwillig auf die Ausnahme zu Kleinunternehmern verzichtet haben, noch nicht dies bedenken, gilt doch das RCV zu berücksichtigen, wenn sie von Vermittlungsportalen, wie Airbnb und Boooking & Co., die allesamt aus dem EU-Ausland operieren.
Das ganze wird dann eben noch komplizierter mit der Vorsteuer, und unabhängig von der internationalen Steuer-ID, die dann zur Umsatzsteuer mutiert, und dann mit Null, im Ergebnis wird. Dieses Verfahren heißt RCV, Reserve-Charge-Verfahren.
Die Service-/Bank-Gebühren und Kommissionen von Airbnb Co., die aus dem EU-Ausland“ vermitteln, gelten als innergemeinschaftlicher Erwerb. Einzutragen in Kennziffer 98 in der Voranmeldung zur Umsatzsteuer und sind zu versteuern.
In gleicher Höhe kann dann die Vorsteuer gezogen werden Kennziffer 61. Somit sind die Gebühren neutral verbucht. Also ein Nullsummen-Spiel.
Beispiel:
100 Euro netto Kennziffer 98 . Steuer 19 Euro und in der Kennziffer 61 die 19 Euro Vorsteuer aus innergemeinschaftlichen Erwerb
Ergebnis 0 Euro
Ein Erklärungsversuch hier:
Quelle: finanzamt-bw.fv-bwl.de/,Lde/Startseite/Service/Was+bedeutet+Reverse-Charge-Verfahren_
---
Zum besseren Verständnis habe für die 19 Prozent Umsatzsteuer, die ich dennoch bei der KI - zur Quelle des diesbezüglichen Urteils des BFH - nachgefragt.
„Das relevante Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 1. März 2016 trägt das Aktenzeichen XI R 11/14[1][4]. In diesem Urteil entschied der BFH, dass bei Hotelübernachtungen nur die unmittelbar der Beherbergung dienenden Leistungen dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7% unterliegen[1][4].
Die Kernpunkte des Urteils sind:
1. Die Einräumung von Parkmöglichkeiten für Hotelgäste gehört nicht zu den ermäßigt besteuerten Leistungen und ist mit dem Regelsteuersatz von 19% zu versteuern[1][4].
2. Dies gilt auch dann, wenn für die Parkplatznutzung kein gesondertes Entgelt berechnet wird[1][4].
3. Der BFH begründet seine Entscheidung damit, dass die Parkplatzüberlassung nicht unmittelbar der Vermietung von Wohn- und Schlafräumen dient[3].
4. Die Parkplatznutzung wird als Verwahrung eines vom Hotelgast mitgeführten Fahrzeugs betrachtet und steht daher in keinem unmittelbaren Zusammenhang zur eigentlichen Beherbergungsleistung[3][7].
Dieses Urteil hat weitreichende Konsequenzen für die Hotellerie, da nun auch bei kostenloser Überlassung von Parkplätzen eine Versteuerung mit 19% erfolgen muss[8].“
Quellen
[1] BFH-Urteil: 19% Umsatzsteuer für Hotelparkplatz - IHK Chemnitz www.ihk.de/chemnitz/recht-und-steuern/steuerinformationen-rechnungslegung/steuerrecht/umsatzsteuer/aktuelle-rechtssprechung/bfh-urteil-19-umsatzsteuer-fuer-hotelparkplatz-3455366
[2] BFH-Urteil zur Umsatzsteuer bei Hotelparkplätzen www.landurlaub.m-vp.de/aktuelles/bfh-urteil-zur-umsatzsteuer-bei-hotelparkplaetzen/
[3] Hotelübernachtung mit Parkplatz: 19 Prozent Umsatzsteuer www.cmshs-bloggt.de/steuerrecht/hoteluebernachtung-mit-parkplatz-19-prozent-umsatzsteuer/
[4] Urteil vom 01. März 2016, XI R 11/14 - Bundesfinanzhof www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201610140/
[5] 7 oder 19 Prozent Umsatzsteuer? - Kein ermäßigter Steuersatz für ... kellinghusen.shbb.de/aktuelles/details/7-oder-19-prozent-umsatzsteuer-kein-ermaessigter-steuersatz-fuer-hotelparkplaetze
[6] Frühstück und Parkplatzüberlassung durch Hotels | Steuern - Haufe www.haufe.de/steuern/rechtsprechung/fruehstueck-und-parkplatzueberlassung-durch-hotels_166_543326.html
[7] Parkraumnutzung bei Übernachtungen: Vielleicht kostenlos, aber ... rsw.beck.de/zeitschriften/bc/news-beitraege/2023/09/06/parkraumnutzung-bei-%C3%BCbernachtungen--vielleicht-kostenlos--aber-nie-steuererm%C3%A4%C3%9Figt
[8] Hotelparkplatz selbst bei kostenfreier Überlassung mit 19% zu ... www.dehoga-nrw.de/newsroom/aktuelles/details/hotelparkplatz-selbst-bei-kostenfreier-ueberlassung-mit-19-zu-versteuern
Möbel aus Paletten sind momentan auch sehr in- die gehen fast nie kaputt. Dazu gibt es alte Rosshaarmatratzen- das mögen die Bios sehr !
Gute Idee, danke fürs Teilen. Ich habe mittlerweile auch schon Paletten-Möbel (Tisch, Bett) in Wohnungen gesehen. (Das Video ist auch schon 3 Jahre alt, da haben sich die Trends etwas verändert). Tatsächlich relativ stabil.
Wie hoch ist die Rendite wenn man über euch kauft? Rechnet sich ein Kauf ohne Eigenkapital?
Das kommt auf den Standort und das jeweilige Mietverhältnis an. Und auf die von der Bank verlangte Tilgung, d.h. deine Bonität und dein Einkommen. Wir haben z.B. eine Bank, die nur 1,44% Tilgung verlangen. Die verlangen aber ein Nettoeinkommen von mind. 3.000,- (inkl. 75% der Kaltmiete). Wir haben tatsächlich immer mal wieder Objekte, die sich bei 2% Tiglung auch sehr gut ohne Eigenkapital rechnen, wobei aktuell gerade die Zinsen wieder etwas gestiegen sind. In Lagen wie Bremerhaven oä. geht das natürlich immer, aber dort investieren wir nicht. Ob du wirklich ohne Eigenkapital finanzieren solltest, hängt auch vom Einzelfall ab. Melde dich gern mal bei uns unter info@ams-gmbh-online.de, dann können wir mal über deine individuelle Situation sprechen.
Ihr sprecht nur von Vermieterinnen. Ich bin männlich und will meine Wohnung in Trier vermieten. Gilt das gleiche für mich?
😀 Gut, wenn man in der heutigen Zeit noch weiß, welches Geschlecht man hat! Selbstverständlich sind auch männliche Vermieter gemeint.
Ich habe diese Gender Mist nur 5 Minuten ausgehalten. Wollte gerade einfach ausmachen dachte dann fairneshalber schreib noch mal rein sehe ich bin nicht der Einzige Der diesen Gender Mist boykottiert.😂
Möblierte Wohnung nur mit den stabilen Möbeln meiner Oma ! Lässt sich bei manchen als antik verkaufen.
😀
toller beitrag, bis auf den gendersprech
Danke für das schöne Feedback! Seit 3-4 Monaten gendern wir auch nicht mehr🙂
@ klasse!
@ sehr schade, warum das?
@@HPMaggi Es hat die Videos in die Länge gezogen u. das Zuhören ´beschwerlicher´ gemacht. Und auch das Sprechen bei der Aufnahme, der "Fluss" wurde unterbrochen.
Wenn die Gendersprache nicht wäre, würde ich den Kanal abonnieren. Aber das geht leider gar nicht. Fürchterlich anzuhören.
Haben wir auch erkannt... und gendern schon seit etlichen Wochen/Monaten nicht mehr. Schau dir gern mal ein aktuelles Video an, evtl. gibt es ja dann doch ein Abo🙂
Witzig , wenn man hier ein Video macht , einen auf Experten tut aber ja nicht haften möchte im Falle eines Falles. Sehr unseriös
Bei einem kostenlosen Video, das länger online bleibt, ist das doch klar. Wir haben nicht mit jedem Zuschauer einen Verwaltungsvertrag u. kennen auch die Einzelfälle nicht. Dazu kommt, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen sich ständig können ändern können. Und rechtliche Beratungen dürfen im übrigen in Deutschland nur zugelassene RAe leisten.
Was für ein eingeschränkter Kommentar