胡‧說樓市｜租務回報追貼定存! 係咩原因令投資者卻步?｜Yahoo Hong Kong
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- Опубликовано: 10 сен 2024
- 《財政預算案》宣讀前，地產界人士不斷施壓，要求政府全面撤辣，中原集團創辦人施永青更把全面撤辣跟政治掛勾，最終也能全部如願。龍年樓市開局未見一帆風順，繼續有蝕讓成交、繼續有劈價貨。當樓價愈跌愈殘，卻偏偏愈來愈多人租樓避市，導致租金逆市上升。「價跌租升」看似不尋常，但更不尋常的是，當租務回報愈高，反而愈不能吸引買家入市，我們該怎樣解讀這現象?
去年年中，我們已跟大家談論過類近議題。去年八月，中小型住宅的租金回報重上三厘水平，是自2017年以後首見，而之後回報率亦繼續上升。來到大半年後的今天，差餉物業估價署資料顯示，當一層45平方米的中小型住宅，最新平均樓價回落至579萬元時，租住同一層住宅的月租卻上升至17,280元，回報率達3.58厘。
價跌租升，會引起用家反思應否重新考慮買樓，因為租樓成本隨時比供樓還要高。當一層樓「供平過租」的時候，既然我們始終也要找一個安樂窩居住，又何苦要交租幫人供樓? 就是類近心態，當上車客有充足資金考慮是否入市。問題是，究竟目前是否已重回「供平過租」的時代?
最容易出現「供平過租」的屋苑集中在細價樓，因為這類銀碼細的單位，往往租值也不菲，所以我們《胡 ‧ 說樓市》編輯部也特意檢視幾個上車屋苑，包括「沙田第一城」、「嘉湖山莊」及「河畔花園」。好像沙田「河畔花園」，最近震出一宗險守300萬元大關的蝕讓成交，原業主本身以457萬元買入，等於跌價157萬元離場，蝕幅達34%。
這個單位面積269呎，假設業主借取90%按揭，手持30萬元首期，以現時息口4.125厘計算，拉到最長30年還款期，每月供款大約13,369元，但如果選擇租樓住，同一層物業現時市值租金12,000元，也就是說，做租客仍然比做業主來得划算一點。除非下半年銀行真的減息，而減息幅度達一厘以上，在租值不變的前提下，這個單位才會出現「供平過租」。
又好像「沙田第一城」早前都震出一宗細單位蝕讓案例，一個304呎的單位，以383萬元售出，較原業主買入價495萬元，跌價112萬元離場，假設新業主同樣借取90%按揭，以現息口計算，月供17,000元，但類近單位市值租金卻只是13,000元，則下半年必須減息最少兩厘，才能出現「供平過租」。
雖然租金升、樓價跌，租務回報率高企，似乎我們仍未見到「供平過租」的現象出現，但如果純粹抽出租金，再跟供樓的利息成本作對比，則即使在現時的高息環境下，有部份屋苑仍然出現「供平過租」的情況。供樓開支可以分拆出利息及本金，利息部份取不回，這跟租金本質異曲同工。以之前「河畔花園」及「沙田第一城」兩個成交為例，業主分別月供13,369元及17,000元，但實情其利息支出分別為9,400元及12,000元，其餘全數償還本金，如此看來，明顯比租樓吸引。
但為何在此前提下，仍然未能令上車客心動? 背後跟氣氛大於一切有關。當大家都覺得樓價愈跌愈有，自然都會抱著遲買愈便宜的心態，也生怕倉促入市，隨時「低吸變高追」，即使明知在高息環境下，部份屋苑仍出現「供平過租」，但仍然沒有信心入市，對於投資者來說，其實都一樣。
租金回報進一步升溫，意味投資者把資金投放在磚頭的誘引增加。以一層中小型住宅租務回報3.58厘推算，雖然對照最安全的定存，現時大致維持4厘水平，磚頭還未達到非買不可的地步，但顯然兩項回報的差距正逐步收窄。
所以投資者都會問，究竟什麼情況才促使資金從定存轉投磚頭呢? 答案就是看到磚頭有升值潛力，因為這是定存所不能發揮的作用，但物業價值是否真的的見底回升? 如果物業價格不斷回落，對投資者來說，等於賺息蝕價，而且買樓還涉及其他額外支出，包括管理費、雜費及物業稅，所以現時中小型住宅的3.58厘回報，也只屬於表面回報，淨回報要再打折扣。
除非息口回落，對投資者來說，定存再無吸引力；又或者對用家來說，供樓成本進一步減輕，供本多過供息的效應，進一步凸顯「供平過租」，以至市場信心慢慢恢復過來，否則即使在價跌租升，租務回報趨升的情況下，似乎磚頭仍足未以打動買家。
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買樓業主首期嘅錢係有機會成本， 放喺定期有四厘幾息。 所以計算供平過租要計埋呢一個數目。 另外買樓收租有丟空期，免租期，租約完收返之後又要再裝修，經紀佣金 又擔心租霸又擔心bbq。 所以租金回報無五六厘唔好滾搞阿叔。
仲要交稅同交管理費呢
在準確啲計算, 買樓 係30萬首期機會成本已經冇咗呢30萬首期嘅定期回報
，而且管理費仲要交差餉地租又要交
， 求神拜佛你講嗰啲比較舊 樓盤唔好夾錢做大維修 ，假設樓市不升不跌 租樓仲係有優勢
短期來講租樓係有優勢，但長遠來講就唔係啦。當1.5萬租一個單位唔計通脹，當你30歲人要活到70歲要租樓40年，你需要720萬，如果計返通脹最少要多一至兩倍。依家4，5百萬買到兩房。醒目識計數都會選擇後生有能力搵錢嘅時候買樓啦，唔通等到人老搵錢能力下降嘅時候仲要諗辦法租樓咩😢😂
@@nickoYKM 做左幾十年野唔通幅身家收D息都唔夠租樓咩
@@scchan2738 又要租樓再加其他恆常開支，做幾十年野你要有嚿大錢可以靠收息Cover生活開支，一係你係高收入人士，一係你嚿大錢收嘅利息有大耳窿咁高嘅息。如果你得，你係個少數成功嘅人士，恭喜你。但普通人做唔到好似你咁，臨老就真係要靠政府養啦，前提要你相信政府一定會養你先。。
@@nickoYKM4，5百萬要比息，總額一定唔係4，5百萬
而你供左既本都有機會成本
@@nickoYKM講到按揭唔洗息咁樣
其實真係好唔明，而家啲地產經紀同埋發展商不停吹奏話買樓收租係一個好投資，就算做六成按揭，業主每個月比嘅利息加埋管理費差餉地租年尾物業稅根本上就係同個租金打和，直頭係零回報，業主仲要自己拎錢去俾本金嗰部份，仲要冒有租霸嘅風險，喺呢個投資選擇，投資者既損失買物業嘅印花稅地產佣金律師費嗰度大概4.5%，買樓本金本身嘅利息收入，同埋將來呢個買樓本金，每個月帶來嘅利息收入！而家啲人根本上就係諗住投機炒一轉，搵人接貨食中間差價
因為大把人唔識計
full pay就叫投資... 要借錢嗰啲叫賭囉...
謝謝樓主多年的努力及報導。十分感謝。
買樓收租其實都好多煩嘢，保養維修唔在話下，遇到租霸就更加麻煩。況且樓一樣會隨住樓齡有所折讓，如果整體樓價唔升，投資折舊都係數嚟。
移民已經係一個Option，不論移民大陸/外國，香港已經無咩吸引力。外資撤離令到香港工作機會減少，生活成本又高，移民心態早就值入心中，差在幾時
市場上仲有多租盤、價錢有平有貴、視乎地點。相信兩三年後、更多新樓入伙、放租單位仲多！亦有部份人、移民外國、或去國內工作。唔見得租務市有高回報。
多謝分析🎉 支持
非常清晰❤
租金高企只是暫時性現象 當市場變遷調整趨於穩定 租金自然回落
政府成日響啲私樓旁邊起臨時房屋、插針式公屋同公共屋村，拉低晒私樓群嘅資產價格，見到政府呢啲咁樣嘅城市規劃真係唔敢買
睇落 供平過租 其實不是的 遇著垃圾租客 遇著燒炭 租兩三年之後 租客走咗又要使筆錢 普通裝修.... 仲要考慮買 租客走咗可能兩三個月租唔出 嗰條數除返出嚟 總言之好多時要考慮 唔係咁簡單
定期收息唔洗交稅
收租要交物業稅
租金包括地租、差響及管理費。
現在有錢做定期或者買債卷都好， 買樓太多什費開支，個個月都要交管理費，差餉支出都大，差餉只有升不會降，做小業主有苦自知😢
客觀嘅分析
個樓價再繼續跌, 個租金回報率重要升添. 依家除左AA 會叫你買樓收租外, 只有迷信樓既人先會講得出
銀行高息定存環境續漸變向低息就有誘因逼人去投資落樓及股市吧，重點在美聯儲再次開始減息週期
很有價值的影片
為何不計算管理費
好明顯呢班持貨能力不足啦，支持港樓gogogo，
波叔一出消息，我地成班業主會4-50個單位即時封盤，
諗起班後生個個加得幾萬幾萬咁求我放盤不知幾過引，唔拎多1球黎唔使旨意我放比你
一定要封，等一手清哂先
物業投資者：你去股市求其睇吓新鴻基，恆地嘅每年股息回報有幾多先啦，人哋每年淨收息都六至八厘，仲要唔需要比差餉，地租物業稅，嗰啲雜費，人哋個股價閒閒哋都可以升20%，如果你認為樓市已經見底，同埋人哋撳個掣就已經可以套現，你放賣一層樓，請問要用幾時可以放到呢？
邊有人咁戇居，而家攞錢去買樓投資㗎！
利申：我都係業主同埋有收租物業
樓價不再是只有升， 已沒有投資價值😅
只可以講，如政府鐵定行高地價政策，唔會有大眾所講嘅市場價，即係唔會被周邊城市拉低呎價。
買樓放租要比物業税，差餉地租管理費佣金維修免租期，空置期
但供樓越來會逐漸償還本金，不是單純的一個支出，也有儲蓄成份，這點也不能忽略，但租樓就是純支出。另外若果一個好彩樓價有升值，就能加按套現加槓桿，作其他投資。所以若果有住屋需要，中長期持有，買樓仍是比租樓化算。
現在時期磚頭風險高又難轉身,收租唔夠劈價補償新界西與北樓價不敢想像
🙏👍
❤❤❤
地產希望撤辣是為自己多做生意多收佣金 , 其心可誅
威sir 用9按去比較租金，咁不如用0首期比較. 9按條數响邊個scenario 都唔會成立. 有讀過finance 同econ 會知up 乜
after you deduct interest, tax, mgt fees, then u can hardly get a 3% return..
2:13 雖然有好多人都話買完放租等人幫手供 但如果借6成以上放租比銀行發現銀行好似有權隨時call loan?
好似未計算這兩個屋苑樓齡高的因素，買家未必隨便入市，除非價格超低
3.5% 係gross yield , 扣埋稅同裝修打和啦. 唔升搵你買
買物業交稅交agent律師，放租管理費差晌Agent，執漏$，物業稅加空租期，全部成本。定期即賺。根本投資物業最重要物業升值，幾個月可以幾十萬，呢個先係重頭菜（以前）
依家環境，直接收息喇
😊👏👏👏
將定存收到嘅利息加入成為下期本金嘅部份.....複利(愛因斯坦認為世界第八奇蹟) !....無增長！？
同意, 30年美債係4.3%, 首期就複利30次方, 跟住每期(供款+管理費+差餉+折舊-租金)的差幅又可以複利4%....
如果樓價繼續跌 回報率會再升添。就好似A股港股咁 股價係咁跌咁息率緊係高。
呢個世界只會有人話「租樓等如幫人供樓」，難度個個買樓都係full pay? 買樓咪同樣要畀利息一樣係「為銀行打工」……
其實所有傳媒在報租金回報率時, 應聲明租金係米全包先? 9成9住宅租都係全包架喇, 咁管理費差餉唔洗扣呀? 追近銀行收息? 喂擺明誤導喎, D管理費差餉地租地稅動輒扣掉0.2%回報率喎, 有無人指證我以上所說的唔係呀?
點解樓價要跌呀? 租金升完對番回報率都無3.5厘, 買黎搏本金升值呀? 依家敢入市作投資的都Short short地
睇到仲有得跌 點買啊
還未計首期利息、STAMP DUTY、佣金、什費...。利申：可以FULL PAID 市區大三房及年收入2.5-3M，仍選擇租屋。😅
曬命呀
有好業主出租的話，租樓煩少好多野，唔洗裝修/維修，業主包辨晒，尤其大維修要夾錢很令人對投資物業很卻步。高息周期用筆錢做定期然後用息去比租，買樓的話如果層樓唔升或者升幅慢，又要夾維修同比管理費，七除八扣未必有賺，煩惱也多
你冇計到嗰一成首期，可以攞去做定期嘅利息。
使乜咁複雜呀, 計下租金回報率多唔多過按息咪得
定存唔需要繳交稅，喺全攞
因為租樓住彈性大好多
撤辣（終極期待）之後呢？ 重有乜野可以期待？
23條大漢入場之後，減埋利息，就係我入市之時，保證一定升呢兩件事發生之後！
仲係2020年前既思維去決定投資港樓？祝君好運
香港仲係咪維持到現時人工水平20-30年? 好大疑問
最絕果樣都未黎，取消港幣統一用人民幣，回收匯率由中央而定
仲有堆雜費未計
香港仲有大把盤租售比超過300，世界標準係1:200~300左右
簡單咁睇 月租 X 300 = 估價
如果你認為今時今日香港買樓係好事，咁其實有唔少盤開始跌到合理水平
買樓對於99%嘅人係絕對大事必須自己好好諗清楚，不過肯定香港樓嘅投資價值就係零
合理？幾時腰斬再講合理2個字 等果10萬層新樓出曬來踐踏式出貨再講宜家樓市腰斬有無可能
乜原因? 咪葵花寶典囉 😮
萬一變成兇宅就真係呢…
早2日仲有網友笑我講租金會同供樓睇齊
買樓冇左剛性需求, 就一定係租樓有剛性需求, 咁租金又點跟樓價跌?
事實都証明左呢幾年租金係升，
而D人睇死樓價會繼續跌, 下半年又一定減息, 咁供樓就愈來愈平。
供樓同租金差距愈來愈時, 黎見底就愈來愈近。
道理都係一樣間單，試諗下我蝕賣比你, 然後用本身供樓相近價錢出去租? 有冇咁on9呀
淨租金回報仲係得3釐，供樓息，首期機會成本4厘樓上
港樓風險高過美債， 但回報仲低過美債、 合理租回報係5厘
呢刻供樓仲係on 9
@@jjj32753 租樓舊錢人地幫你儲? 你供樓舊錢變左舊磚, 那怕舊磚跌多2成, 你都係跑輸通脹, 你呢刻比租係連跑資格都冇
@@jjj32753 仲有你個計法係冇預視下半年減息對租金回報及供樓壓力嘅影響。何況你用港樓同美債比都係錯, 因為你唔買樓舊錢唔會去左買美債或美股, 而係去左租樓。
唔洗移民 鬼有咁多人同你蝕賣咩
我揸住層樓牛成世啦😂
大把人賣、息率預期唔同左，香港前景唔同左、早賣咪輸少d
你的假設好差,無真正 apple to apple , 如首期當定存回報減租樓的實際支出 對比利息同本金支出
香港購物天堂的地位給淘寶和海南島取代了；香港變成金融中心遺址，外資銀行撤出香港，數目由2019年的高峰194間跌至2023年底的179間；集資排名節節下跌，至2023年第3季排名第8，在印度和印尼的後面；香港港口的吞吐量也是不斷下滑，由全球第1跌至2023年底的第10，排名在杰貝阿里港之後﹙聽都沒有聽過喎，在甚麼地方的呢？答案：阿拉伯聯合酋長國﹚；隨著深圳工廠的紛紛倒閉，香港的後勤支援角色也沒有了；港產片和四大天王等都不行了，國產片和韓國片現在稱霸；香港的出生率低，人口老化…全面潰敗喎！香港還可以靠甚麼東山再起呢？要謀發展的話衹好離開了！
長遠回歸大陸香港就係大陸一個省市😢唔會回到從前
你都戇鳩，幾時試過供樓平過租樓