Sehr beeindruckende Analyse von Vonovia. Du bist wirklich auf ALLE Aspekte, inklusive der hohen Risiken durch Regulatoren und auch dem schlechten Image von Vonovia, eingegangen. Ich sehe aber, gerade wegen der Knappheit des Gutes was Vonovia besitzt (Wohnungen bzw. Wohnraum), eher hohe Renditechancen und bin in Vonovia investiert (keine Anlageberatung nur meine persönliche Meinung). Sollte die Infaltion und damit auch die Zinsen wieder fallen, dann könnte der Kurs auch schnell wieder nach oben zischen weil die Börse ja immer die Zukunft spielt.
Selbst wenn die Zinsen auf diesem "hohen" Niveau bleiben... Wenn Vonovia pleite geht, müssten auch alle Privatinvestoren pleite gehen, die einen ähnlich hohen Fremdkapitalanteil haben.
Wieso sollte man nicht auf die offensichtlichen Risiken durch Regulatoren eingehen? Deine Aussage ist so aber nicht ganz richtig. Wohnraum an sich ist kein knappes Gut. Es gibt genug Wohnraum. Nur ist er an manchen Orten knapper als an anderen. Und vonovia besitzt nicht nur Wohnungen in Nachfragemärkten. Nichtsdestotrotz halte ich vonovia trotzdem für ein solides Unternehmen, welches sich zeitnah erholen wird.
@@Nos606 Wo ausser im letzten Dorf ist Wohnraum nicht knapp in DE? Die Frage ist doch nur ob die Verdopplungszeit der Miete unter oder über 5J liegt ...
Das Problem bei börsennotierten Immobilienkonzernen ist immer, dass man es mit einer Black Box zu tun hat und faktisch gar nichts wirklich bewerten kann. So sind z.B. nur die Städtenamen bekannt, wo sich die Immobilien befinden. Aber da gibt es Unterschiede von über 1.000 % vom Preisniveau. (wobei Eisenbahnerwohnungen natürlich eher auf schlechte Lagen im unteren Segment hindeuten); und auch die Durchschnittsmiete von nichtmal 7,5€ /m2 ist für Metropolen, wo Vonovia investiert ist, sehr niedrig. Es ist sehr wenig bekannt über den Sanierungszustand. Früher galten die Vonovia-Immobilien meist als weit überproportional verschimmelt, es hat sich da etwas getan, aber ein Externer kann den Sanierungsstau nicht ansatzweise richtig beurteilen. Also viel taugen diese Vonovia-Immobilien mit ziemlicher Sicherheit nicht. Was jedoch ein eklatanter Managementfehler bei Vonovia war, dass zu Zeiten der Niedrigzinsen oder zumindest kurz nach der russischen Invasion in die Ukraine, als ein signifikanter Zinsniveauanstieg bereits absehbar war, so gut wie keine Forwardzins-Kontrakte abgeschlossen wurden. Solch eklatante Desaster sollten normaler Weise in einer Absetzung des Vorstands münden, aber die treiben ja weiterhin ihr Unwesen. Mir ist es um Lichtjahre lieber, mir bekannte eigene Immobilien zu vermieten, da kann man sehr präzise Analysen machen, kennt die Sanierungskosten und kann vor allem den Verschuldungsgrad und die Zinsbindungsfrist zielgenau steuern. Das ist ja bei einem Aktieninvestment nicht möglich. Mir ist auch der Verschuldungsgrad bei Vonovia von rund 50% deutlich zu niedrig. Der immense Vorteil von Immobilien gegenüber Aktien ist doch der Fremdkapitalhebel. Wenn Vonovia aber zur Hälfte mit EK finanziert ist, dann fällt dieser riesige Vorteil des Immobilienbereichs nahezu völlig flach. In der Vergangenheit war es ja nicht schwer, Millionär zu werden mit Immobilien, aber das geht für Normalos halt nur über FK-Einsätze von 80-110%. Mit Immobilienaktien ist das aber nahezu unmöglich bzw. würde ganz erheblich länger dauern. Darüber hinaus kann man eben auch die Zinsbindungsfrist nach eigenen Vorstellungen festlegen (bei mir z.B. u.a. 25 Jahre zu sehr niedrigen Sätzen) Konkret zu Vonovia ist eine seriöse Aktienkurseinschätzung ohne Insiderinformationen schlicht nicht möglich. Es ist extrem wahrscheinlich, dass die bilanziell ausgewiesenen Immobilienwerte deutlich zu hoch angesetzt sind (die ermitteln die Werte die Werte ja auch nicht mittels Marktpreisen, sondern auf Basis eines theoretischen Verfahrens mit z.T. recht dubiosen Parametern, die insb. in Marktabschwungsphasen dafür bekannt sind, deutlich zu hohe Werte auszuweisen. Unterscheiden muss man auch immer welche Art von NAV bei irgendwelchen oberflächlichen RUclips-Analysen angesetzt werden. In aller Regel nehmen die einfach den EPRA NRV oder NTA anstelle des praxisrelevanten und deutlich niedrigeren EPRA NDV, also dem, was man theoretisch bekäme, wenn man die Gesellschaft zu bilanziellen Werten liquidiert. Wenn jetzt auf dieser Betrachtungsbasis die Immobilien nur die Hälfte der bilanziellen Werte wert wären, dann wäre Vonovia somit bilanziell insolvent bzw. der derzeitige Aktienkurs wäre deutlich überteuert. Es ist ja vor allem auch immer ein riesen Unterschied, was man unter normalen Marktverhältnissen für eine Immobilie bekommt oder was man eben bekommt, wenn der Markt weiss, dass der Verkäufer unter Verkaufsdruck steht. Das hat man ja z.B. bei den offenen Immobilienfonds gesehen, die dann auf einmal schliessen mussten und es quasi keinen Markt mehr gab für ihren Schrott. Und der Markt sieht Vonovias Bonität alles andere als gut. Die Anleihen rentieren weit über Marktdurchschnitt. Da kann sehr schnell eine Lawine ins Rollen kommen: höhere Zinssätze --> mehr Verkaufsdruck --> noch weniger Kaufbereitschaft des Marktes --> noch höhere Zinsen etc. Also da einfach mit irgendwelchen bilanziellen Werten rechnen, ist praxisfern. Also wenn man seröse Anlagen tätigen will, investiert man in eigene Immobilien; ist halt etwas aufwendiger als nur 3 Knöpfe zu drücken wie die Vonovia-Aktienkäufer, lohnt sich dafür aber auch um so mehr. Wenn man die Casino-Mentalität hat, dann kann man darauf zocken, dass Immobiliengesellschaften wie Vonovia nicht insolvent werden und es halt irgendwelche Leute gibt, die den Kurs warum auch immer hochtreiben.
Danke für den ausführlichen Kommentar, kann vieles nachvollziehen und zustimmen. Von außen finde ich Lage und Zustand auch kaum zu beurteilen, was die Miet- und Wertvergleiche auch schwierig macht, wobei Vonovia hier immerhin schon ziemlich günstig ansetzt. Die Überlegungen zum Verschuldungsgrad verstehe ich auch. Will aber nicht wissen, wieviele 80 - 110% Finanzierungen den Leuten in den nächsten Jahren um die Ohren fliegen und die hätten die Situation für Vonovia wohl nur schlimmer gemacht. Ein FK-Hebel ist halt ein zweischneidiges Schwert. Wovon willst du sonst ausgehen, wenn nicht von den bilanziellen Werten? Ich sage ja auch nicht, dass die korrekt sein müssen, sondern hohe Abschläge drohen, aber mir fällt keine andere Basis ein. Du kannst ja auch die QM-Zahl im Besitz nehmen, auch die Rechnung gehe ich ja aber durch (was ist ein QM-Preis, welcher Mietfaktor ist realistisch etc.). Ja, bei 50% Abwertung von den Bilanzwerten wäre Vonovia noch überbewertet, das kann man ja schnell anhand der gezeigten Rechnung durchspielen. Sicherlich wäre das aber auch ein mögliches, aber auch pessimistisches Szenario, nachdem die Werte ja schon um 10% runterkorrigiert wurden. Ist möglich und ein Risiko, aber in meinen Augen keinesfalls ausgemachte Sache. Warum ist der EPRA NDV der praxisrelevante? Jeder Wert hat doch seine Daseinsberechtigung, du wirst doch deine Immobilien auch nicht nur daran bemessen, was du nach einer sofortigen vollständigen Liquidierung übrig hast, sondern auch was du übrig hast, wenn du 10 Jahre oder womöglich 30 Jahre hältst. Als Aktionäre denken wir in unterschiedlichen Szenarien, dazu gehört, anhand des NDVs auch das pessimistischere Szenario mitzudenken, aber auch zu verstehen, dass es nicht das einzige ist. Genauso, wie nicht das einzige Szenario ist, dass alle Bilanzwerte heute nochmal um 50% abgeschrieben werden müssen. Will Vonovia ja gar nicht gut reden und bin selbst nicht investiert, finde das nur etwas zu einseitig auf die negativen Aspekte formuliert. Nochmal: Danke für den ausführlichen und guten Kommentar!
Jeder Kommentar muss halt in erster Linie das eigene Depot rechtfertigen. Saggi hier ist offensichtlich nicht in Vonovia, also muss er sie vor sich selbst schlechtreden, um die FOMO gering zu halten.
Verschuldungsgrad von 50% zu niedrig? Damit bist du bei mir zumindest raus aus dem Spiel. Wer fällt eher um jemand der 50% Schulden hat oder jemand der 80% Schulden hat? 7 Jahre Durchschnittliche Kreditlaufzeit = besser wie die meisten Aktuelle Schuldenrate 1,4% = prima Multiplikator wird von der Spitze bei 28 sich halbieren müssen wenn die Zinsen plusminus 0,5 - 1 % so bleiben, wir keine Rezession und keinen WI III bekommen.
Eisenbahnerwohnungen muss nichts negatives sein. Der Name verleitet natürlich daran zu denken, dass die direkt neben den Gleisen stehen, aber das ist nicht so. Wohne selbst in einer ehemaligen Eisenbahnerwohnungen in einem Top Vorort von Berlin mit entsprechenden Mieten. Prinzipiell hast du was die Black Box aber gerade bei den Großstädten recht.
Vonovia hat regulatorisch bedingt keine Pricing Power bei den Mieten, kein Burggraben oder sonstwas was Qualitätsaktien auszeichnet. Damit wird die zukünftige Entwicklung getrieben von externen Faktoren sein (vor allem Zinsniveau und Politik). Das lässt sich aber leider nicht gut prognostizieren.
Wie gut hat dieser der „Berliner Mietendeckel“ funktioniert? Antwort: Gar nicht. Am 15. April 2021, entschied das Bundesverfassungsgericht, dass er aus Gründen der Gesetzgebungskompetenz mit dem Grundgesetz unvereinbar und das Berliner Gesetz nichtig ist.
Wie der Mietendeckel verkauft wurde fand ich auch schon suspekt. Es wurde so getan, als packe man einfach einen Deckel auf die Mieten und alles wird gut. Dass das Neubau und Investitionen abschreckt, Wohnungen aus dem Miet- in den Eigentumsmarkt überführt, rechtliche Probleme bringt etc. hätte recht offensichtlich sein sollen.
Ich bin gerne in Vonovia investiert, trotz der linken Politik ein D und der Neidgesellschaft. Wohlerzogen von Presse und Umfeld. Die Schulden sind m.E. kein Problem. Vonovia hat sich erst kürzlich zun Marktpreis Kapital beschaffen können, es drohen stand jetzt keine Kreditausfälle. Wohnraum ist ein begrenztes Gut, trotzdem sind die Verlust für leute die nah am ATH eingestiegen sind bedauerlich.
Gute Analyse. Ich bleibe investiert, bis mir jemand schlüssig erklärt wo die Menschen künftig wohnen sollen, wenn praktisch nicht mehr gebaut wird und die Bevölkerung durch gewollte und auch weniger gewollte Zuwanderung in den nächsten Jahren weiter wachsen wird. Derzeit muss man von einem Zuwachs von etwa 1 Mio Menschen p.a. ausgehen. Du lieber Himmel, Wer wenn nicht Vonovia hat die passenden Wohnungen für diese Leute. OK, es gibt Risiken, die wurden in dem Video wunderbar erklärt.
Hab bei Vonovia 251 Stk per Sparplan gekauft. Nachdem ich mir die gründlich angesehen habe bin ich zu dem Schluss gekommen das es n guter Antizyklischer Kauf ist. Die Probleme sind natürlich da aber nicht so riesig das es den starken Kursverlust rechtfertigen würde.
Meine Analyse ist ähnlich ausgefallen. Was für mich noch auf der positiven Seite steht: dass knapp 50% Verschuldung für Immobilien nach einer Phase von 110%-Finanzierungen eher ein sehr vorsichtiges und gut abgesichertes Risiko darstellt. Und dass Vonovia dieses Jahr als einer der wenigen in der Branche die Dividende nicht gestrichen hat.
Meine -zugegeben etwas vereinfachte Sicht: 1. Hohe Inflation lässt klarerweise auch die Mieten kräftig ansteigen. 2. Zuwanderung verstärkt Nachfrage 3. Hohe Zinszahlungen drücken den versteuerbaren Gewinn wunderbar 4. Abschreibungen drücken die Steuerlast nochmals (praktisch sich "arm" rechnen. Fazit: Auf mittlere Frist n ideales Investment
Ich habe für 20€ gekauft. Der hier genannten Risiken bin ich mir wohl bewusst. Letzendlich unterliegt mein Kauf auch der Annahme wieder sinkender Zinsen und tendenziell erwas stärker steigender Mieten. In diesen Fall sollte es mittelfristig auch wieder deutlich nach oben gehen können.
Ein hohes Multiple bei der JNKM und niedrige Quadratmeterpreise zeigen eigentlich, dass das Mietniveau bei Vonovia aktuell eher günstig ist, die Mieter also recht günstig wohnen.
Die Nettokaltmiete bei Vonovia lag 2022 im Schnitt bei 7,49€/m² Das ist sehr günstig. Vor Allem da es sich hierbei größtensteils um Objekte in Städten handelt. Wo bekommt man für solches Geld noch eine Wohnung? Die Mieter sind einfach leider realitätsfern und hören einfach auf das linke Geschwafel in der Politik, welche es übrigens nicht besser machen (siehe ehemalige Staatskonzerne) Verstehe nicht wie man poilitisch die Wohnungskonzerne so verteufeln kann obwohl sie ein großer Hebel in der Wohnungsproblematik sein könnten.
Man muss die Qualität des Wohnraums aber auch berücksichtigen... Bin selber Vonovia Aktionär aber wir müssen uns die Zahlen jetzt auch nicht schöner rechnen als sie sind... Viele Wohnungen von Vonovia sind nunmal alt, relativ runtergekommen und in nicht sonderlich guten Lagen...
The elephant in the room are the costs of modernisation, unpredictable energy costs, and the effective absence of a market given government regulation has turned every screw so far owners are effectively taking all the risk to perform the job description and tasks handed out to them. I'd say it's 50:50 whether the industry is being pushed deliberately into collapse with a following wave of cheap nationalisation, or whether there is still a way out of this madness...
Wenn Du in Deutschland vermietest, dann bist Du immer der Böse. Fakt ist aber auch, dass Vonavia ein großes Potential hat. Viele der Vonovia-Wohnungen könnten noch durch Modernisierung aufgewertet werden und dann würde sich auch der Mietzins erhöhen lassen. Nicht Luxussanierung, sondern Klimasanierung eben. Das ist gut fürs Image und auch gut für Portemonnaie.
Bin in einem Cap 14€ Discounter auf Vonovia investiert - es gibt kaum eine bessere Anlage mit 10% Jahresrendite.Vonovia kann von seinem großen Immobilienbestand gut leben, und ist nicht auf Neubauprojekte angewiesen.Zudem sind Mietsteigerungen vorprogrammiert.
Der Aktienkurs ist auf 2015 Niveau... Also das was Immobilien eigentlich auch wert sind 🤣 jegliche Fakten sind eigentlich völlig sinnlos bei dieser politischen Ideologie.
Perfect analysiert,vielen Dank dafür. 👍 Ich hab mir leider mit der Vonovia ne leicht blutige Nase geholt aber das Thema ist vom Tisch. Die Kurse gerade im Immo Bereich sind hierzulande derart politisch versaut und getrieben dass das keinen Sinn macht in absehbarer Zeit da wieder rein zu gehen. Viel zu viele Unwägbarkeiten die zum Teil nicht mal das Unternehmen selbst beeinflussen kann,deshalb bleib ich da draußen.
Die EU Staaten sind pleite, wenn die Zinsen so bleiben ist in 2 Jahren Italien am Ende. Spanien, Griechenland und Frankreich mal außen vor. Wir entwickeln uns zu Japan, niedrige Zinsen viel Schulden.
Und Amerika auch. Weil hohe Staatsverschuldung. Und dann sind also 80% aller Marktkapitalisierung nicht investierbar. Dann kann ich auch schön mein Geld unter dem Kopfkissen lassen und es über die Inflation entwerten lassen. Das Vertrauen in die Kompetenz der Menschen ist glaub entscheidend! Und ich vertraue darauf!
BörsenBrudi hatte da einige Podcasts zu gemacht. Der Artikel den du geschrieben hast, war gut. Deshalb bin ich letzte Woche ordentlich eingestiegen, nachdem ich davor mit TAG immobilien eher gezockt hatte 😄
Bei mir liegen Vonovia im Depot mit ca 60% Verlust. Ich hatte leider die Ausstiegschance verpaßt (mein Fehler) und mich daher entschlossen, den Posten zu behalten. Letztendlich soll es eine Langfistinvestion sein und in 5-10 Jahren sehen wir weiter. ich sehe da großen Chance einen Teil der Verluste wieder zurückzubekommen.
@@sorrydumodel Unqualifizierter Quatsch. Jeder neue Kauf müsste für sich selbst stehen. Nur weil ich 2% spekuliere heißt das nicht, das ich 4% oder 10% meines NAV auch spekulieren würde.
@@aenorist2431 du siehst es als eine sehr gute langfristige Investition und wenn du momentan 60% Verlust erzielt hast heisst das ja dass die aktuelle Position besser wäre deswegen auch nachkaufen. Wollt ich dir ja nur vorschlagen weiss ja nicht wie du dazu GENAU stehst.
Wo ist jetzt das Rebellische? Die Analyse hat mir gut gefallen, ich habe aber auch vor 2 Wochen eine erste Position eröffnet ;-) Vonovia hat für mich den Vorteil dass sie jederzeit Wohnungen zu überteuerten Preisen an den Staat verkaufen kann. Das kommt den Staat trotzdem günstiger als neu zu bauen oder dauerhaft Hotelzimmer anzumieten. Aber natürlich hoffe ich dass der Konzern einfach auch mal die Verkäufe nutzt um Schulden abzubauen, damit könnte man auch hoffentlich auch den Zinsanstieg etwas kompensieren. Danke für das Video.
Danke, sehr gute Infos. Ich habe bei Immos allgemein Angst vor Sanierungs- und Modernisierungskosten. Stichwort Wärmepumpe. Immobilieneigentümer sind in Deutschland die Dummen. Bin allerdings selbst auch investiert, allerdings TAG Immobilien. 50% im Plus derzeit. Vonovia würde ich für 15.50 Euro kaufen.
Vonovia kommt für mich nicht in Frage. Ich war selbst Mieter von denen und ihr "Produkt" hat mich nicht überzeugt. Mit jeder Nebenkostenabrechnung bin ich brav zum Mietverein gedackelt und fast immer waren Fehler drin. Besonders offensichtlich als sie mal Aufzuginstandhaltung berechnen wollten und ich in dem Gebäude keinen Aufzug hatte. Auch Freunde von mir, die bei Vonovia gemietet haben, sind schnell geflohen und zanken sich über den Mietverein noch immer dem Saftladen. Es tut mir beinahe leid, dass ich deine nüchterne Analyse so persönlich kommentieren muss, aber allein der Name triggert was in mir.
Da bist du nicht alleine. Bei mir haben se den Wohnblock aufgekauft und dann Eigentumswohnungen draus gemacht. Natürlich für die Mieter kaum kaufbar. Aber es gibt noch schlimmere.
Danke für den Erfahrungsbericht! Find's spannend sowas aus erster Hand zu lesen. Finde es auch immer noch schwer abzuschätzen, bis wohin es noch übliche Fehler sind und ab wann es dann systematisches Falschabrechnen wird. Letzteres würde ich jedenfalls ziemlich unwürdig für einen so großen Immobilienkonzern finden.
NK-Abrechnungen sind lt. Verbraucherschützern in ca. 50% der Fälle fehlerhaft ... kann das auch im eigenen Erfahrungsbereich bestätigen (nicht VNA, kleiner Vermieter) ... genau auch mit dem Aufzug ... der im Vordergebäude ist, und nicht bei mir (Rückgebäude) ...
Vonovia steht schon seit vielen Jahren in der Kritik, Wucherabrechnungen zu stellen. Die scheuen auch nicht davor zurück, selbst Hausmeisterfirmen zu gründen, um hohe Innenumsätze zu erzielen, die dann letztlich umgelegt werden. Es werden zwischen den Töchtern und Vonovia Leistungen abgerechnet, die nie erbracht wurden. Darüber gab es auch schon etliche medienwirksame Klagen. Für mich aus ethischen Gründen kein Investment.
@@goonswarm007 Ist mir mit einem Privaten Investor passiert, 2 Wohnhäuser aufgekauft und hat uns alle rausgeekelt (keine chance drin zu bleiben, du musst dir nur dein Leben kaputt) im Grunde wollte er alle Wohnungen leer haben ( nach 2 Jahren jetzt noch immer nicht geschafft ) und dann Kernsanieren... alles nur Schwachsinn.. er verliert Tausende an Euro durch die ganzen leeren Wohnungen. Es ist unmöglich für ihn das Geld wieder reinzuholen nachdem er umgebaut hat und saniert hat.
11:30 Wieso betägt die Unterbewertung nur ein Drittel bei Assets minus Schulen gleich 49 Miliarden zu 15 Milliarden Marktkapitalisierung? Müssten das dann nicht 69% sein?
Die 58 Mrd. Euro Börsenwert machen etwa 92 Mrd. Euro des Immobilienvermögens aus, etwa ein Drittel des Immobilienvermögens ist also "kostenlos". Ist letztendlich auch die Frage, wie rum wir es formulieren wollen. 60 Mrd. Euro sind ein Drittel niedriger als 90 Mrd. Euro. 90 Mrd. wiederum sind 50% höher als 60 Mrd. Euro. Die Frage ist, ob sich die Prozentzahl auf die 90 oder die 60 bezieht, die Logik dahinter ist die gleiche, auch in deiner Berechnungsvariante. Danach folge ich auch deiner Variante, um zu berechnen, was der Kurs aufholen könnte. Da ist es dann sinnvoll, dass es vom Börsenwert ausgeht (woher dann meine 47% Aufholpotenzial nach Abschlag auf das Immobilienvermögen stammen). Das macht es hoffentlich klarer.
@@Aktienrebell naja laut Bundesamt für Statistik sind Immobilien in den Städten weitaus mehr als 30% überteuert. Das ist in der Bilanz nicht berücksichtigt. Meine Glaskugel sagt mir dass Vonovia in spätestens 2 Jahren zerschlagen wird, oder die geben ihre besten Assets für nen Appel undn Ei ab um zu überleben und kommen gerade so durch, das ist die offizielle Strategie momentan. Um alte Kredite zu bedienen verkauft man die besseren Assets. Beides nicht so schöne Szenarios für Aktionäre.
@@Aktienrebell Oder mam sagt, dass die Unterbewertung 30Mrd entspricht, was wiederrum ausgeglichen wäre mit dem dreifachen Aktienkurs. Nicht falsch verstehen. Ich habe zwar Vonovia als 2t größte Einzelaktienposi bei mir, halte aber die 50 Euro derzeit in weiter Ferne. Der Immobilienwert wird klar weiter fallen und Vonovia wird das nur Stück für Stück abschreiben. 20Mrd Abwertung sind nicht unmöglich auch wegen der kommenden Gesetzte. 30Mrd halte ich für Abwegig. Das Geschäftsmodell der Vomovia funktioniert weiterhin und sie sind nivht maßlos überschuldet. Sanierung und damit Verbesserung der Enerhieeffezienz sowie Wärmepumpeb ist ja ohnehin die ganze Zeit geplant und wird umgesetzt. So wird es ggf. halt schneller geschehen und treibt wiederrum die Mieten. Einen Abschlag von 30Mrd zum Buchwert + wertloses Gwschöftsmodell sehe ich nicht. Persönlich habe ich als fairen Wert die Vonovia bei ca 30 Euro. Ich halte die Aktie als langfristige Anlage im Dividendenportfolio und sehe da viel Potential. Aber ich kann die verstejen, die die Fonger weg lassen, weil es halt unbestritten viel Risiko gibt
Anders als am generellen Immobilienmarkt sind bei Vonovia schon sehr, sehr viele schlechte Nachrichten eingepreist. Und ich glaube nicht, dass die Zinsen sehr langfristig hoch bleiben. Ich persönlich würde nicht kaufen, aber finde es definitiv sinnvoller als viele andere Immobilieninvestments.
Die Frage ist welche Zinsen hält vonovia aus? Diese 5% können schon über viele Jahre bleiben, es ist ja eher die Normalität, was wir davor eine Zeit lang hatten war ja nicht normal.
@@NicoYoshimitsu Du vergisst was bei mehreren Jahren mit 5% passiert, dann wird nämlich noch weniger gebaut, und langfristig kann auch ein regulierter Markt Angebot und Nachfrage nicht ausschalten.
@@laciepyu255 das stimmt komplett - auf Dauer muß die Finanzierung mit der Miete verdient werden können - d.h. entweder sinken die Zinsen oder die Mieten steigen (oder beides) - was gut für VNA ist ... oder es wird nur noch mit EK 50-70% gebaut (bei härterem Mietendeckel zB), d.h. viel weniger = mehr Mangel. Das will keiner. mE wird die Inflation dauerhafter sein und auch nachhaltig die Mieten erreichen, und dann ist auch mit 5% Zins gut umzugehen
Danke, für die Analyse und die vielen Facetten darin. Mir sind das alles zu viele Fragezeichen, ich blicke da nicht durch. Deshalb steige ich da nicht ein. Wenn jemand mit Vonovia Gewinn machen wird, dann Glückwunsch für ihn. Ich suche mir lieber ein einfach strukturiertes Unternehmen, ohne die ganzen "wenn und aber".
Hab tatsächlich Sartorius im Podcast mal kurz erwähnt und daraufhin hat sich einer der Managing Director gemeldet, der den Podcast hört, und mir in einem Call sehr sympathisch erklärt, warum das Unternehmen spannender ist als ich es dargestellt hätte. Vllt. kann ich auf dem Kontakt ja mal für eine Analyse aufbauen 😄
Man sollte bei der angeblichen Knappheit auch den Leerstand bei Büroimmobilen denken. Die können doch recht einfach und schnell in Wohnimmobilien umgewandelt werden!?
@@laciepyu255 Gute Frage ... Büros bringen mE deutlich mehr pro qm als Wohnimmos, und meistens ist der Leerstand auch schnell wieder weg im nächsten Aufschwung, also lohnt sich das ggfs. auch nicht - o.k., Home-Office-Trend, aber ist der so nachhaltig ?!?
@@gundel666 das sehen Immobilienentwickler aktuelle allerdings anders 🤣 Leerstand ist teuer, sehr teuer. Gold legt man sich einfach weg aber eine leerstehende Immobilie kann einen schnell ruinieren. Und da wir aktuell angeblich Notstand haben was Wohnraum angeht können Gesetzt in Deutschland bekanntlich schnell umgangen werden. Flächennutzung etc. sind nicht mal Verfassungsinbefriffen daher völlig irrelevant wenn es darum geht. Sowas kann binnen 24 Stunden geändert werden.
Es gibt zur Einschätzungen zum Immobilienmarkt wo der Demographische Wandel mehr einbezogen wird. Mittlerweile versterben die Vor Boomer Jahre (silent Generation). Die Boomer haben sich selber ein Stand aufgebaut und benötigen weniger die Immobilien. Nun sind die Millennials in einen Alter von 27-42 und die Späten Millennials (die mit um die 30) werden langsam Sesshafter und gründen Familien. Viele der Wohnungen sind Sanierungsbedürftig aber nicht nichts Wert. Der Sanierungsmarkt hat noch Potentiale
Ja vielen Dank! Ich bin für mich zu ähnlichen Schlüssen gekommen. Es gibt zwei Dinge auf die ich noch hinzufügen möchte: 1. Wir kennen die Bedingungen nicht, bei denen Kredite über die Bank aufgenommen wurde - hier kann es de facto jederzeit zu einer Kündigung kommen, wenn beispielsweise die Bank auf einer Neubewertung besteht (die Erwähnten - 3% sind nur Show, sonst nichts). 2. Die Anleihen (nicht die Bankkredite) von Vonovia rentieren aktuell mit 5 % bis 6 % je nach Laufzeit - man kann davon ausgehen, dass das der Zins ist, mit dem sich Vonovia refinanzieren muss, wenn es neue Kredite aufnimmt. Auch ein Punkt, an dem man weiterdenken kann.
Kannst du Mal ein Video machen indem du erklärst was die einzelnen Werte bedeuten und wie man die berechnet? Mit vielen Bezeichnungen kann ich leider nichts anfangen
ja, nehme ich gern mal auf. Es gibt auch ein älteres Video von mir zu 15/20 Aktienkennzahlen. Hier habe ich mal ein Glossar mit Kurzdefinitionen zusammengeschrieben: strategyinvest.de/glossar-wichtigste-aktienbegriffe/
Ja, nach dem starken Absturz ist ein Turnaround überfällig. Ohne Immobilien bricht dieser Gesellschaft das Fundament weg. Und Vonovia ist nicht das schwächste Glied im Markt, sondern hat Potential . Deshalb unterm Strich 👍
Ich sehe in Vonovia ein solides Grundinvest und den aktuellen Kurs etwas negativ übertrieben an. Somit werde ich die Gelegenheit nutzen etwas nachzukaufen da ich Vonovia als Langfristinvestment sehe.
Interessantes Video!Bin investiert und erfreue mich an der steuerfreien Dividende. An alle Enteignungsfantasten: gab es damals in der DDR nannte sich KWV. Ist keine gute Idee.
NIedrigere Immobilienvermögen durch Zinssteigerungen sind halt auch so ne Sache. Das Haus wird dadurch nicht schlechter, und (wenn es nicht schon sehr alt ist) steht auch noch, wenn der Zinssatz wieder runter geht. So ein "Verlust" ist also wirklich nur für trader interessant, oder eben für so Sachen wie LTV-Covenants. Solange letztere gewahrt bleiben, ist es ein nicht-Problem für das Unternehmen, das ihr NAV mal für ein paar Jahre runter geht.
Top Video. Ich habe hierzu schon ein Video mit Andreas Beck gesehen, der in der Summe auf ein ähnliches Ergebnis kommt, mit ein paar Ergänzungen. Gerade die Knappheit des Gutes - der Wohnungen - ist eigentlich nur temporär so. Die Nachfrage vor allem der Nachkommen der geburtenstarken Jahrgänge und deren Nachkommen haben den Markt angeheizt. Aber das wird aller Voraussicht nach in 2025 vorbei sein oder da wird das Ende dessen eingeläutet. Es gibt bereits jetzt in Hochpreisregionen in der Praxis eklatanten Leerstand. Geht man in den Münchner Süden, hat man teilweise 6 oder 8 Parteienhäuser wo nur noch ein altes Ehepaar drin wohnt. Die Eigentümer verkaufen nicht "weil die Preise schlecht sind" und es aktuell für diese Leute keinen Verkaufsdruck gibt. Wenn aber die Eigentümergeneration verstirbt und das passiert nun sukzessive, dann werden ein Teil davon auf den Markt gespült und die Knappheit könnte sich langsam in Luft auflösen und das wird sich sowohl auf Mieten als auch Kaufpreise auswirken. Von politischen Risiken mal ganz abgesehen. Ich glaube auch dass in diesem Umfeld (Kaufkraftverluste, drohende Rezessionsentwicklung) die Mieten eher fallen als langfristig steigen. Nach meiner Immobilienerfahrung (ich bin weißgott kein Starinvestor, das sind aber Dinge die ich bei vielen Objektentwicklern höre) stehen wir am Rand einer Stagnation vielleicht sogar eines langsamen Rückgangs der Preise / Mieten. Insgesamt bin ich deiner Meinung, die Masse an Risiken, welche sich nicht alle aus der Bilanz ablesen lassen, macht ein langfristiges Investment schwierig - ich denke nicht dass der Kurs jetzt noch groß nachgibt, aber Chancen für einen Turnaround sehe ich langfristig - also >= 10 Jahre - nicht um ehrlich zu sein.
Was haben denn deiner Meinung nach bald leerstehende EFH mit dem Markt für Investmentobjekte zu tun? Es wird sicherlich für die ein oder andere besserverdienende Familie möglich sein, in den großen Städten was zu kaufen, aber der Hauptbedarf dürfte eher im Bereich „quadratisch, praktisch, gut“ liegen…
@@kanzisativa7271 die Rede ist keineswegs von leerstehenden EFH sondern von nahezu leeren 6-8 parteienhäusern. Objekte wo bereits jetzt keine Mieter mehr zu finden sind für das Geld. Die kernaussage ist eigentlich, dass die Wohnungsknappheit - auch in Ballungsräumen - demografisch bedingt evtl. Bereits ihren Zenit erreicht hat. Und dieses Problem sich in den kommenden Jahren entschärft und gerade wenn dann doch wieder mehr gebaut wird, evtl. Ins Gegenteil umgekehrt werden könnte. Ich hab natürlich keine Kristallkugel. Aber ich habe mich mit zweit größeren Objektentwicklern unterhalten und die haben bereits jetzt Probleme sanierte Wohneiheiten und Neubauobjekte schnell zu besetzen.
"Es gibt bereits jetzt in Hochpreisregionen in der Praxis eklatanten Leerstand. Geht man in den Münchner Süden, hat man teilweise 6 oder 8 Parteienhäuser wo nur noch ein altes Ehepaar drin wohnt." Quelle?
Was mir bei dem Argument "die geburtraten gehen zurück" zu kurz kommt, ist die Betrachtung der scheidungsraten. Mag ja sein, dass die geburtsraten zurückgehen (das ist allerdings auch nicht erst seit gestern der Fall). Gleichzeitig leben immer mehr Menschen getrennt. Keine Ahnung, welcher Effekt stärker ist. Aber nur einen der beiden Faktoren zu betrachten halte ich für zu kurz gedacht
Das würde ja bedeuten, dass Immobilienwerte höher sind als in der Bilanz ausgewiesen. Das glaube ich aus den im Video genannten Gründe eben eher nicht, auch die letzten Verkäufe waren unter dem bilanzierten Wert.
Ich komme zu einer anderen Rechnung. Bei einem Vervielfältiger von 15 der Mieten ergäbe sich ein Wert von Vonovia von gut 40 Mrd. Euro. Dem stehen die 43 Mrd. Euro an Schulden gegenüber. Meine Vermutung ist, dass die Lage der Immobilien eher mittelmäßig bis schlecht ist. Daher der durchschnittliche historische Wert. Das ergibt dann aber nur noch einen fairen Wert der Aktie von 12 Euro. Also noch einmal ein Abschlag von 30% auf den aktuellen Kurs. 50 Mrd Euro an Wert bei 43 Mrd Euro an Schulden, da werden wohl auch die Banken irgendwann nervös. Ich halte eine Zerschlagung mit Zwangsverkäufen für das wahrscheinliche Szenario. Alternativ eine große Kapitalerhöhung mit sehr starker Verwässerung. Vonovia ist eine gefährliche Aktie.
Die Rechnung kann ich grundlegend auf jeden Fall nachvollziehen. Würde aber auch noch ins Feld führen, dass Vonovias Mieten eher niedrig sind, daher dann nochmal ein etwas höheres Vielfaches okay wäre (weil jemand die Wohnungen kaufen und teurer vermieten könnte). Faktor 15 halte ich nicht für ausgeschlossen, wobei wir da aktuell in Großstädten, auch in günstigeren Gegenden, nach meinem Wissensstand noch drüber liegen. Aber das zeigt schon, dass in einem solchen (mMn eher pessimistischen Szenario) auch der Kurs noch weiter nachgeben könnte.
@@Aktienrebell Ich würde hier eher mit dem langjährigen statistischen Mittelwert argumentieren. Da sind Werte von 15 für einfache Lagen und 20 für 2ß sehr gute Lagen so der Schnitt. Das letzte Jahrzehnt war eine Ausnahme in der Historie. Durch die absurd niedrigen Zinsen von 1% wurden Kaufpreisfaktoren von 30 bis 50 möglich. Es ist eine Blase entstanden, die sich nun auflöst. Vielleicht über einen Knall, vielleicht auch über eine jahrzehntelange Depression am Immobilienmarkt. Meine Empfehlung: ich würde Vonovia oder auch LEG auf diesem Niveau nicht kaufen.
Ich würde die Betrachtung umdrehen: Ein Multiplikator von 27 (28 für Deutschland) bedeutet eine Rendite vor Kosten und Refi von 3,7%. Abzüglich 2% Afa, 1% Overhead und 2% Refi (wenn man beide Augen zumacht) sind wir schon jetzt bei -1.3% Gewinn p.a. Und wenn man die Refi realistisch mit -4% ansetzt haben wir als Ergebnis schon jetzt einen Verlust von -3.3%. Jedes Jahr. Wie möchte man davon ohne Verzehr der Substanz Dividende zahlen. Geht nicht, das lässt sich auf einem Bierdeckel ausrechnen. In dem Wert steckt immer noch ganz viel unrealistische Hoffnung a la „Wohnungen sind doch ein knappes Gut…“. Das mag sein aber die Zahlen sind so eindeutig, dass man schon total unrealistisch bewerten muss. Ein Großteil der Gewinne waren Luftbuchungen aus Wertsteigerung. Die Substanz sieht man oben, -3.3% p.a. garantiert. Wertsteigerungen wird es da ganz gewiss nicht geben. Die aktuelle Marktkapitalisierung entspricht dem Liquidationswert der Firma (Realer Wert Assets - Schulden = ca. 12-15 Milliarden.)
Finde die Rechnung spannend, aber in der Konsequenz etwas irreführend. Am Ende führt sie bei dir ja aber sogar dazu, dass du sie fair bewertet findest, wenn der Börsenwert gerade (nur) dem Liquidiationswert entspricht. Den Multiplikator finde ich ja auch zu hoch. Der Zins von 4% ist aber noch lange nicht erreicht, Vonovia liegt noch bei 1,5% Zins im Durchschnitt und die Kreditlaufzeit liegt im Durchschnitt bei 7 - 8 Jahren. Es dauert also eine ganze Weile, bis Vonovia da liegt, was du einkalkulierst. Demgegenüber steht auch eine recht niedrige Miete als Basis für den Multiplikator. Wenn die Zinskosten in bspw. 5 Jahren höher stehen, stehen wohl auch recht sicher die Mieten höher. Die 2% AfA sind immerhin auch steuerwirksam und finde ich recht hoch angesetzt, wenn wir gleichzeitig einkalkulieren, dass eine Immobilie instandgehalten wird (was in den anderen 1% inkludiert sein sollte). Aber das sind alles diskutierbare Annahmen. Wohl aber viel wichtiger: Vonovia kauft ja nicht heute zu diesem Vielfachen und finanziert das zu 100%. Nach deiner Logik müsste ja jeder Immobilienbesitzer nun Geld verbrennen / Substanz auflösen, da für ihn neue Zinsen und Bewertungsvielfache gelten. In der Praxis kann jemand (wie Vonovia) vor 5 Jahren zu 2% Zinsen p.a. und einem 20er-Vielfachen gekauft haben, muss in 5 Jahren nachfinanzieren, hat bis dahin aber auch 40% des Kredits getilgt. Weder zahlt er das aktuelle Vielfache, noch steigt der Zins sofort, noch steigt der Zins auf die gesamte Summe. Vonovia hat ca. ein Drittel EK, auch da sehen wir das also. Ändert ja nichts daran, dass so ein Vielfaches zu hoch angesetzt sein kann und sich daraus definitiv Risiken ergeben. Das zeigt die Bierdeckel-Bewertung auch gut und auch, dass es ziemlich sportlich angesetzt ist (wie gesagt, Ist- und Soll-Miete als weiterer wichtiger Faktor), aber daraus darauf zu schließen, dass zwangsläufig Substanz aufgebraucht werden muss (und das dann ja für jeden im Immobilienmarkt gelten würde), sehe ich daraus noch nicht.
@@Aktienrebell: Ist alles diskutierbar, Time will tell…kritisch mit einer starken Abwärtsdynamik wird es aber auf jeden Fall, wenn die ersten größeren Abschreibungen reinkommen. Genau aus dem Grund versucht man seitens des Vorstandes ja auch die Abschläge künstlich klein zu reden, siehe Apollo Deal. In jedem Fall wird die Refi dann teurer. Außerdem kann es im Extremfall sogar sein, dass Kredite fällig gestellt werden können, wenn das LTV nicht mehr stimmt. Ich vermute aus dieser Ecke weht der Wind, deshalb versucht man dies um jeden um jeden Preis zu verhindern. Und dann sind wir wirklich schon in der Pleite-Diskussion. Ich wäre hier sehr, sehr vorsichtig, das ist eine black Box ohne Kenntnis der Loan Agreements und der entsprechenden financial covenants/LTVs. Da kann ganz schnell das Licht ausgehen, wenn man in der Vergangenheit nicht gut verhandelt hat.
@@Aktienrebellsehr guter Beitrag. Du verstehst das Spiel mit den ganzen Einflussfaktoren sehr gut. Immobilienaktien haben mehr Spezialfaktoren als normale Aktien. Der aktuelle Multiplikator ist natürlich zu hoch. Geschuldet der langen Niedrigzinszeit und dem folgenden schnellen Zinsanstieg. Meine Einschätzung Wenn es normal läuft wird es innerhalb von 2 - 4 Jahren auf die 2010er Bewertung = Faktor 14 zurückkommen - wenn der Zins so bleibt. Vielleicht auch schneller. Wie siehst du das auf der Zeitschiene?
Ich sehe das genau wie du bei Vonovia, werde beim Unternehmen einsteigen, wenn der Markt anzeichnen macht wieder zu drehen. Danke für die gute Analyse.
Wenn die Immobilienpreise fallen, dann wird der Bestand von Vonovia neu bewertet. Und Vonvovia muss ihren Kreditgebern versichern, dass die Immobilien noch genug Wert haben, für die Restschulden die noch offen sind.
Die 90 milliarden sehen für mich nach einer starken Überbewertung aus. 60 Milliarden scheinen da sehr viel mehr realistisch am heutigen markt. Und das spiegelt sich auch im aktienwert wieder. 3 milliarden Einnahmen bei 90 Milliarden Immobilien vermögen sieht von der Rendite auch sehr mager aus. Diese 3% Rendite würde bei vollständiger Refinanzierung von 40 Milliarden auf 4% Zinsen darauf hinauslaufen, dass Zinsen und Tilgung bei fast 2,5 Milliarden liegen würden. Der jährliche gewinn würde dann ca 1,4 Milliarden liegen ziemlich wenig für 50 milliarden milchmädchengerechnetes eigenkapital.
Finde die Milchmädchenrechnungen gut. Meine Rechnung landet ja auch bei 65 Mrd. Euro Immobilienwert (Bilanzwert mit 30%-Abschlag). Abzgl. Nettoverschuldung bleiben 22 Mrd. Euro über, was 47% über Market Cap liegt. Mit deinen 60 Mrd. Euro wären es 17 Mrd. Euro Restwert ggü. 15 Mrd. Euro Market Cap, also minimal unterbewertet. Die 4% Zinsen würden beim aktuellen Zinsniveau allerdings auch Jahre dauern, bis sie tatsächlich im Durchschnitt erreicht werden würden. Dann müsste ja jeder aktuell niedriger verzinste Kredit einmal ausgetauscht worden sein. Wenn das erst in 5 - 10 Jahren der Fall ist, müssen wir auch einkalkulieren, dass die Mieten bis dahin ziemlich sicher höher und nicht mehr bei 3 Mrd. Euro liegen würden. Risiko wäre aber auch, dass die Zinsen noch stärker steigen (bspw. auf 6%) und dann der Durchschnittszins tatsächlich in den nächsten Jahren auf 4% steigt, selbst wenn nicht jeder Kredit neufinanziert wurde. Kann genauso umgekehrt eine Chance sein, wenn man mittelfristig von Zinssenkungen ausgeht.
@@Aktienrebell über die Zinsen kann man langfristig gesehen immer schwer Prognosen machen. Ich habe jetzt selber mit Aktien weniger Erfahrung und mehr mit Immobilien. Das weitere Mietsteigerungen möglich sind ist klar. Aber dadurch dass es in Deutschland was Mietsteigerungen angeht viele Gesetze/Vorraussetzungen gibt, werden die Möglichkeiten Mietsteigerungen durchzuführen möglicherweise überschaubar sein. Dazu muss man vielleicht auch anmerken, dass bei einer hohen Inflation wie wir sie jetzt haben die Preise sehr flexibel nach oben gehen können, während es bei der Mieterhöhung in Großstädten Kappungsgrenzen von 15% auf 3 Jahre gibt und man Mieten nur erhöhen darf wenn der Mietspiegel höher als die bisher verlangte Miete ist. Und bei den Mietspiegeln ist es so dass Mieten von den letzten 6 Jahren einfließen und somit Mieterhöhungen sich verringert und verzögert im Markt bemerkbar machen und diese bis auf Ausnahmen nicht wirklich Nachfrage bedingt sind. Dann gibt es in Deutschland zusätzlich noch die politische Unsicherheit, dass in zukünftigen Jahren teure Zwangssanierungen auf einen zukommen könnten. Und in dem Fall wo die Sanierungen nicht wirtschaftlich sind, dies dann auch auf einen imaginären Kaufpreis negativ mit einkalkuliert werden muss.
Hi Aktienrebell, mein Aktiendepot steht aktuell bei fast 40.000€. Was hältst du von meinen Depot und meiner Strategie. ruclips.net/video/anB1P4_YCrE/видео.html Liebe Grüße
Puh, ca 66% Fremdkapital, Marktsituation, Politische Situation incl. EU. Da würde ich eher in liquidere Immobilien Aktien kaufen und eher in anderen Ländern.
Ja, niedrige Aktienpreise können verführerisch sein, weil sie suggerieren: Hier kann man jetzt etwas günstig kaufen, ein Schnäppchen, nur für kurze Zeit. Bei Vonovia gibt‘s zahlreiche Unwägbarkeiten. Eines aber steht fest: Es gibt viele, viele Unternehmen und ETFs mit einem deutlich geringeren Risiko.
@@laciepyu255 Du gehst also davon aus, dass bei der Vonovia-Aktie das Chance-Risiko-Verhältnis besonders günstig ist. Also musst du mehr wissen und/oder schlauer sein als die anderen Marktteilnehmer - darunter professionelle Analysten -, deren Informationen und Einschätzungen sich im Preis niederschlagen. Na dann herzlichen Glückwunsch. 😉
@@jl6031 Habe bei 16€ gekauft, aktuell nicht. Die Arroganz kannst du dir sparen, denn Aktienbewertungen sind kein Wettbewerb, bei dem einem der aktuelle Kurs Recht gibt, das müssen Anleger wie du anscheinend bei jedem Bärenmarkt auf`s Neue lernen. Die durchschnittliche Analysten-Bewertung ist bei 27,85€, wenn du schon auf die verweisen willst. Weiteres Geunke kannst du dir sparen, wenn du sonst nichts zu bieten hast.
Irgendwie irritiert mich die Angaben zu den Schulden, die liegen doch bei ca. 60 Mrd € (laut onvista bzw. Q1 Bericht 2023 Seite 13). Was stimmt da jetzt? Je nach Abschlag könnte ja ein Margin call drohen …
Meinst du bei Vonovia den Punkt "langfristige Schulden" auf S. 13? Ich beziehe mich im Video meistens auf die Nettoverschuldung, also Verschuldung abzüglich der liquiden oder schnell liquidierbaren Finanzmittel. Daher könnte deshalb ein Unterschied kommen.
@@Aktienrebell ja genau, daher kommt der Unterschied. Da sind noch latenten Steuerverbindlichkeiten von 17 Mrd. € drinnen. Ist das gefährlich oder werden die als konstante "Luftbuchung" von Jahr zu Jahr mitgenommen?
Meiner Meinung nach sollte man mit Immobilien keine Gewinngeschäfte mehr machen. Führen zur Ausbeutung, Ungleichheit und Spekulationenen, welche zur Blasenbildung führen können. Investitionen können chancen für Immobilien sein, aber das kann sich auch umschlagen.
@@bensl3308 Das stimmt einerseits, andererseits woher nimmst Du die Handwerker und billiger wird man auch nicht bauen können (außer man ändert Regeln, sehe ich nicht), d.h. am Ende schießt man auch Geld zu (billige Mieten, die nicht kostendeckend sind). Das Problem ist ein anderes: in D werden v.a. privilegierte Langzeitmieter (die mit den niedrigsten Mieten) durch die Preiserhöhungsdeckel geschützt - also die, die es am wenigsten brauchen, die Neumieter werden hingegen erschlagen von hohen Mieten. Diesen könnte man mit gezielten Zuschüssen helfen. Aber ja: etwas eigener, kommunaler / Landes.Wohnungsbau sollte sein, das stimmt. Interessant, daß man VNA und Konsorten eigentlich erst durch den Verkauf von (halb)staatlichen Wohnungskontingenten erschaffen hat ...
Sehr aufmerksam, hast glaube ich Recht, vermutlich habe ich da unsauber gerundet. Würde die Rechnung zum Glück nicht groß verändern bzw. dadurch, dass der Börsenwert gerade bei 14,5 Mrd. € liegt und nicht bei den 15 Mrd. € von mir, gleicht sich das ziemlich gut aus. Danke für den Hinweis!
@@Aktienrebell Sorry! Ich hatte in einem anderen Video von dir geschrieben und es wurde wieder rausgelöscht... war es YT? Wie auch immer: Du hast in deinem Video sehr gut und sachlich erläutert. Danke dafür! Einerseits werden zu wenige neue Wohnungen und Häuser gebaut - das Ziel der Regierung von 400.000 neue Objekte pro Jahr wird deutlich unterschritten. Und es kommen immer wieder Menschen (zuletzt Ukraine-Flüchtlinge) zu uns, um Schutz zu finden. Das wird kurz- und mittelfristig die Preise und Mieten steigern (können). Auf der anderen Seite gehen die "Babyboomer"-Jahrgänge demnächst in Rente, brauchen keine so großen Wohnungen (mehr) und in - vielleicht - schon 20 Jahren werden wir immer mehr Leerstände sehen - zumindest in den Kleinstädten und auf dem Land.
Wäre ich als Aktionär voll dafür. Wenn enteignet wird, dann kriegen wir immer ein nettes Premium ... also immer her damit, ich verkaufe meine Position gerne mit 600% Gewinn.
Vonovia ist ein Unternehmen was ich zutiefst verachte. Ich würde Vonovia als Staat bei diesem Kurs sofort übernehmen und auf ein auf das allgemeinwohl ausgerichtetes Unternehmen auslegen. Versuchen soviel Privatwirtschaftliche effizenz zu halten aber die fiesen praktiken den Rücken kehren. Es würde dem Mietspiegel im Sinne der Mieter schon viel helfen wenn nur die Renditeerträger aus den Mietpreisen enfallen würden.
Wir haben eine Staatsquote über 50%. Das nennt man dann offiziell Sozialismus. Der Sozialismus hat immer zum Verfall der Immobilien geführt, was im Schnitt nach etwa 60 Jahren zum Zerfall des Sozialismus geführt hat. Ob das hier weiter hilft? Eventuell werden die nächsten Wahlen noch einiges retten können.
Da haben sie ihre eigene Definition von Sozialismus. Demnach die sozialistischen Musterstaaten: Frankreich, Italien,Finnland, Belgien, Österreich und Griechenland. Ganz im Gegenteil dazu: Venezuela mit 11% Staatsquote 😂 Das was sie kritisieren ist der Sozialstaat.
Laut Bundesanzeiger: Bekanntgabe des Bezugspreises und des BezugsverhältnissesWir beziehen uns auf das am 19. Mai 2023 im Bundesanzeiger bekanntgemachte Angebot zum Bezug der aus der vom Vorstand der Vonovia SE (die „Gesellschaft“) mit Zustimmung des Finanzausschusses des Aufsichtsrats beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen aus genehmigtem Kapital stammenden neuen Aktien.Der Vorstand der Gesellschaft hat am 8. Mai 2023 mit Zustimmung des Finanzausschusses des Aufsichtsrats vom 16. Mai 2023 beschlossen, unter Ausnutzung des genehmigten Kapitals nach § 5.1 der Satzung der Gesellschaft (Genehmigtes Kapital 2022) das Grundkapital um bis zu € 40.000.000,00 durch Ausgabe von bis zu 40.000.000 auf den Namen lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital der Gesellschaft von € 1,00 (die „Neuen Aktien“) gegen Sacheinlagen mit Bezugsrecht zu erhöhen. Die Neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2023 voll gewinnanteilsberechtigt.Auf Basis der im Bezugsangebot bekannt gemachten Grundlagen für die Festlegung des Bezugspreises und des Bezugsverhältnisses gilt Folgendes:Der Bezugspreis je Neuer Aktie beträgt € 16,150.
Wie immer klasse recherschiert. Könntest du einmal ein Video zu den Limitationen der Sharp Ratio machen, insbesondere im Zusammenhang mit Optionsstrategien? Solche Strategien sehen mit klassischen Risikokennzahlen gut aus, beinhalten aber ein signifikantes Tail-Risk, da die Rendite nicht normalverteilt ist. Aber auch Aktienrenditen sind nicht normalverteilt.
Die Einführung ist schon fragwürdig. Wie kommst Du denn auf 94 Milliarden wert ? Vonovia hat mindestens 45 Milliarden alleine Nettoschulden....jedes Jahr müssen Anleihen Refinanziert werden von mindestens 4 Milliarden....und das aktuell bei den hohen Zinsen....noch dazu sind die Immos von Vonovia nicht gerade die besten....Fazit....völlig verschuldeter Immobilienkonzern. Die Aktie ist überhaupt nichts wert ....vielleicht 3-5 Euro maximal. Kann nur jeden raten die Finger davon zu lassen.
"noch dazu sind die Immos von Vonovia nicht gerade die besten" Das wird wohl auf ewig erzählt, stimmt trotzdem nicht. Deine "Analyse" ist keinen Pfifferling wert, sorry.
@@ganderson1105 nein habe ich nicht...habe mich schon mit Vonovia vor einiger Zeit beschäftigt....und es ist ein Schrottfirma....da brauch ich mir das nicht anzuschauen.
@@nudossi7363 Mit anderen Worten, du hast dir einfach mal so ein Video zu Vonovia rausgesucht um deine "Analyse" dort zu streuen. Such dir ein Hobby, ist ja traurig.
@@laciepyu255 nein bin darüber zufällig gestolpert....und wie schon geschrieben...kann nur jedem empfehlen...nicht zu kaufen den Schrott....es gibt so viele bessere Aktien, nicht mehr und nicht weniger....
Sehr beeindruckende Analyse von Vonovia. Du bist wirklich auf ALLE Aspekte, inklusive der hohen Risiken durch Regulatoren und auch dem schlechten Image von Vonovia, eingegangen. Ich sehe aber, gerade wegen der Knappheit des Gutes was Vonovia besitzt (Wohnungen bzw. Wohnraum), eher hohe Renditechancen und bin in Vonovia investiert (keine Anlageberatung nur meine persönliche Meinung). Sollte die Infaltion und damit auch die Zinsen wieder fallen, dann könnte der Kurs auch schnell wieder nach oben zischen weil die Börse ja immer die Zukunft spielt.
Danke für Ihre umfassende Anlageberatung! :-)
Selbst wenn die Zinsen auf diesem "hohen" Niveau bleiben... Wenn Vonovia pleite geht, müssten auch alle Privatinvestoren pleite gehen, die einen ähnlich hohen Fremdkapitalanteil haben.
Wieso sollte man nicht auf die offensichtlichen Risiken durch Regulatoren eingehen? Deine Aussage ist so aber nicht ganz richtig. Wohnraum an sich ist kein knappes Gut. Es gibt genug Wohnraum. Nur ist er an manchen Orten knapper als an anderen. Und vonovia besitzt nicht nur Wohnungen in Nachfragemärkten. Nichtsdestotrotz halte ich vonovia trotzdem für ein solides Unternehmen, welches sich zeitnah erholen wird.
@klaus-we3di hau ab, du Scam-Bot.
@@Nos606 Wo ausser im letzten Dorf ist Wohnraum nicht knapp in DE?
Die Frage ist doch nur ob die Verdopplungszeit der Miete unter oder über 5J liegt ...
Das Problem bei börsennotierten Immobilienkonzernen ist immer, dass man es mit einer Black Box zu tun hat und faktisch gar nichts wirklich bewerten kann. So sind z.B. nur die Städtenamen bekannt, wo sich die Immobilien befinden. Aber da gibt es Unterschiede von über 1.000 % vom Preisniveau. (wobei Eisenbahnerwohnungen natürlich eher auf schlechte Lagen im unteren Segment hindeuten); und auch die Durchschnittsmiete von nichtmal 7,5€ /m2 ist für Metropolen, wo Vonovia investiert ist, sehr niedrig. Es ist sehr wenig bekannt über den Sanierungszustand. Früher galten die Vonovia-Immobilien meist als weit überproportional verschimmelt, es hat sich da etwas getan, aber ein Externer kann den Sanierungsstau nicht ansatzweise richtig beurteilen. Also viel taugen diese Vonovia-Immobilien mit ziemlicher Sicherheit nicht.
Was jedoch ein eklatanter Managementfehler bei Vonovia war, dass zu Zeiten der Niedrigzinsen oder zumindest kurz nach der russischen Invasion in die Ukraine, als ein signifikanter Zinsniveauanstieg bereits absehbar war, so gut wie keine Forwardzins-Kontrakte abgeschlossen wurden. Solch eklatante Desaster sollten normaler Weise in einer Absetzung des Vorstands münden, aber die treiben ja weiterhin ihr Unwesen.
Mir ist es um Lichtjahre lieber, mir bekannte eigene Immobilien zu vermieten, da kann man sehr präzise Analysen machen, kennt die Sanierungskosten und kann vor allem den Verschuldungsgrad und die Zinsbindungsfrist zielgenau steuern. Das ist ja bei einem Aktieninvestment nicht möglich. Mir ist auch der Verschuldungsgrad bei Vonovia von rund 50% deutlich zu niedrig. Der immense Vorteil von Immobilien gegenüber Aktien ist doch der Fremdkapitalhebel. Wenn Vonovia aber zur Hälfte mit EK finanziert ist, dann fällt dieser riesige Vorteil des Immobilienbereichs nahezu völlig flach. In der Vergangenheit war es ja nicht schwer, Millionär zu werden mit Immobilien, aber das geht für Normalos halt nur über FK-Einsätze von 80-110%. Mit Immobilienaktien ist das aber nahezu unmöglich bzw. würde ganz erheblich länger dauern. Darüber hinaus kann man eben auch die Zinsbindungsfrist nach eigenen Vorstellungen festlegen (bei mir z.B. u.a. 25 Jahre zu sehr niedrigen Sätzen)
Konkret zu Vonovia ist eine seriöse Aktienkurseinschätzung ohne Insiderinformationen schlicht nicht möglich. Es ist extrem wahrscheinlich, dass die bilanziell ausgewiesenen Immobilienwerte deutlich zu hoch angesetzt sind (die ermitteln die Werte die Werte ja auch nicht mittels Marktpreisen, sondern auf Basis eines theoretischen Verfahrens mit z.T. recht dubiosen Parametern, die insb. in Marktabschwungsphasen dafür bekannt sind, deutlich zu hohe Werte auszuweisen. Unterscheiden muss man auch immer welche Art von NAV bei irgendwelchen oberflächlichen RUclips-Analysen angesetzt werden. In aller Regel nehmen die einfach den EPRA NRV oder NTA anstelle des praxisrelevanten und deutlich niedrigeren EPRA NDV, also dem, was man theoretisch bekäme, wenn man die Gesellschaft zu bilanziellen Werten liquidiert. Wenn jetzt auf dieser Betrachtungsbasis die Immobilien nur die Hälfte der bilanziellen Werte wert wären, dann wäre Vonovia somit bilanziell insolvent bzw. der derzeitige Aktienkurs wäre deutlich überteuert. Es ist ja vor allem auch immer ein riesen Unterschied, was man unter normalen Marktverhältnissen für eine Immobilie bekommt oder was man eben bekommt, wenn der Markt weiss, dass der Verkäufer unter Verkaufsdruck steht. Das hat man ja z.B. bei den offenen Immobilienfonds gesehen, die dann auf einmal schliessen mussten und es quasi keinen Markt mehr gab für ihren Schrott. Und der Markt sieht Vonovias Bonität alles andere als gut. Die Anleihen rentieren weit über Marktdurchschnitt. Da kann sehr schnell eine Lawine ins Rollen kommen: höhere Zinssätze --> mehr Verkaufsdruck --> noch weniger Kaufbereitschaft des Marktes --> noch höhere Zinsen etc. Also da einfach mit irgendwelchen bilanziellen Werten rechnen, ist praxisfern.
Also wenn man seröse Anlagen tätigen will, investiert man in eigene Immobilien; ist halt etwas aufwendiger als nur 3 Knöpfe zu drücken wie die Vonovia-Aktienkäufer, lohnt sich dafür aber auch um so mehr. Wenn man die Casino-Mentalität hat, dann kann man darauf zocken, dass Immobiliengesellschaften wie Vonovia nicht insolvent werden und es halt irgendwelche Leute gibt, die den Kurs warum auch immer hochtreiben.
Danke für den ausführlichen Kommentar, kann vieles nachvollziehen und zustimmen. Von außen finde ich Lage und Zustand auch kaum zu beurteilen, was die Miet- und Wertvergleiche auch schwierig macht, wobei Vonovia hier immerhin schon ziemlich günstig ansetzt.
Die Überlegungen zum Verschuldungsgrad verstehe ich auch. Will aber nicht wissen, wieviele 80 - 110% Finanzierungen den Leuten in den nächsten Jahren um die Ohren fliegen und die hätten die Situation für Vonovia wohl nur schlimmer gemacht. Ein FK-Hebel ist halt ein zweischneidiges Schwert.
Wovon willst du sonst ausgehen, wenn nicht von den bilanziellen Werten? Ich sage ja auch nicht, dass die korrekt sein müssen, sondern hohe Abschläge drohen, aber mir fällt keine andere Basis ein. Du kannst ja auch die QM-Zahl im Besitz nehmen, auch die Rechnung gehe ich ja aber durch (was ist ein QM-Preis, welcher Mietfaktor ist realistisch etc.).
Ja, bei 50% Abwertung von den Bilanzwerten wäre Vonovia noch überbewertet, das kann man ja schnell anhand der gezeigten Rechnung durchspielen. Sicherlich wäre das aber auch ein mögliches, aber auch pessimistisches Szenario, nachdem die Werte ja schon um 10% runterkorrigiert wurden. Ist möglich und ein Risiko, aber in meinen Augen keinesfalls ausgemachte Sache.
Warum ist der EPRA NDV der praxisrelevante? Jeder Wert hat doch seine Daseinsberechtigung, du wirst doch deine Immobilien auch nicht nur daran bemessen, was du nach einer sofortigen vollständigen Liquidierung übrig hast, sondern auch was du übrig hast, wenn du 10 Jahre oder womöglich 30 Jahre hältst. Als Aktionäre denken wir in unterschiedlichen Szenarien, dazu gehört, anhand des NDVs auch das pessimistischere Szenario mitzudenken, aber auch zu verstehen, dass es nicht das einzige ist. Genauso, wie nicht das einzige Szenario ist, dass alle Bilanzwerte heute nochmal um 50% abgeschrieben werden müssen.
Will Vonovia ja gar nicht gut reden und bin selbst nicht investiert, finde das nur etwas zu einseitig auf die negativen Aspekte formuliert. Nochmal: Danke für den ausführlichen und guten Kommentar!
Jeder Kommentar muss halt in erster Linie das eigene Depot rechtfertigen.
Saggi hier ist offensichtlich nicht in Vonovia, also muss er sie vor sich selbst schlechtreden, um die FOMO gering zu halten.
Verschuldungsgrad von 50% zu niedrig?
Damit bist du bei mir zumindest raus aus dem Spiel.
Wer fällt eher um jemand der 50% Schulden hat oder jemand der 80% Schulden hat?
7 Jahre Durchschnittliche Kreditlaufzeit = besser wie die meisten
Aktuelle Schuldenrate 1,4% = prima
Multiplikator wird von der Spitze bei 28 sich halbieren müssen wenn die Zinsen plusminus 0,5 - 1 % so bleiben, wir keine Rezession und keinen WI III bekommen.
Eisenbahnerwohnungen muss nichts negatives sein. Der Name verleitet natürlich daran zu denken, dass die direkt neben den Gleisen stehen, aber das ist nicht so. Wohne selbst in einer ehemaligen Eisenbahnerwohnungen in einem Top Vorort von Berlin mit entsprechenden Mieten. Prinzipiell hast du was die Black Box aber gerade bei den Großstädten recht.
Tolles Video! Würde mich über ein Video gleichen Aufbaus über BASF freuen 😅
Vonovia hat regulatorisch bedingt keine Pricing Power bei den Mieten, kein Burggraben oder sonstwas was Qualitätsaktien auszeichnet. Damit wird die zukünftige Entwicklung getrieben von externen Faktoren sein (vor allem Zinsniveau und Politik). Das lässt sich aber leider nicht gut prognostizieren.
Wie gut hat dieser der „Berliner Mietendeckel“ funktioniert?
Antwort: Gar nicht.
Am 15. April 2021, entschied das Bundesverfassungsgericht, dass er aus Gründen der Gesetzgebungskompetenz mit dem Grundgesetz unvereinbar und das Berliner Gesetz nichtig ist.
Wie der Mietendeckel verkauft wurde fand ich auch schon suspekt. Es wurde so getan, als packe man einfach einen Deckel auf die Mieten und alles wird gut. Dass das Neubau und Investitionen abschreckt, Wohnungen aus dem Miet- in den Eigentumsmarkt überführt, rechtliche Probleme bringt etc. hätte recht offensichtlich sein sollen.
top aufgearbeitet, wie immer
Ich bin gerne in Vonovia investiert, trotz der linken Politik ein D und der Neidgesellschaft. Wohlerzogen von Presse und Umfeld. Die Schulden sind m.E. kein Problem. Vonovia hat sich erst kürzlich zun Marktpreis Kapital beschaffen können, es drohen stand jetzt keine Kreditausfälle. Wohnraum ist ein begrenztes Gut, trotzdem sind die Verlust für leute die nah am ATH eingestiegen sind bedauerlich.
Gute Analyse. Ich bleibe investiert, bis mir jemand schlüssig erklärt wo die Menschen künftig wohnen sollen, wenn praktisch nicht mehr gebaut wird und die Bevölkerung durch gewollte und auch weniger gewollte Zuwanderung in den nächsten Jahren weiter wachsen wird. Derzeit muss man von einem Zuwachs von etwa 1 Mio Menschen p.a. ausgehen. Du lieber Himmel, Wer wenn nicht Vonovia hat die passenden Wohnungen für diese Leute. OK, es gibt Risiken, die wurden in dem Video wunderbar erklärt.
Einfach super analysiert, vielen Dank 🙏
Besonders gut fand ich dein Fazit 👍
Hab bei Vonovia 251 Stk per Sparplan gekauft. Nachdem ich mir die gründlich angesehen habe bin ich zu dem Schluss gekommen das es n guter Antizyklischer Kauf ist. Die Probleme sind natürlich da aber nicht so riesig das es den starken Kursverlust rechtfertigen würde.
Meine Analyse ist ähnlich ausgefallen. Was für mich noch auf der positiven Seite steht: dass knapp 50% Verschuldung für Immobilien nach einer Phase von 110%-Finanzierungen eher ein sehr vorsichtiges und gut abgesichertes Risiko darstellt.
Und dass Vonovia dieses Jahr als einer der wenigen in der Branche die Dividende nicht gestrichen hat.
Deine Analdrüse interessiert keinen.
@@un1g Doch, mich.
@@durrer90 Achso... na dann entschuldige ich mich und wünsche dir viel spaß :) .
@@un1g Danke, hatte ich.
Meine -zugegeben etwas vereinfachte Sicht:
1. Hohe Inflation lässt klarerweise auch die Mieten kräftig ansteigen.
2. Zuwanderung verstärkt Nachfrage
3. Hohe Zinszahlungen drücken den versteuerbaren Gewinn wunderbar
4. Abschreibungen drücken die Steuerlast nochmals (praktisch sich "arm" rechnen.
Fazit: Auf mittlere Frist n ideales Investment
Wirklich gut recherchiert. Ich freue mich, dass ich diesen RUclipsr gefunden habe.
Ich habe für 20€ gekauft. Der hier genannten Risiken bin ich mir wohl bewusst. Letzendlich unterliegt mein Kauf auch der Annahme wieder sinkender Zinsen und tendenziell erwas stärker steigender Mieten. In diesen Fall sollte es mittelfristig auch wieder deutlich nach oben gehen können.
Ein hohes Multiple bei der JNKM und niedrige Quadratmeterpreise zeigen eigentlich, dass das Mietniveau bei Vonovia aktuell eher günstig ist, die Mieter also recht günstig wohnen.
Die Nettokaltmiete bei Vonovia lag 2022 im Schnitt bei 7,49€/m²
Das ist sehr günstig. Vor Allem da es sich hierbei größtensteils um Objekte in Städten handelt.
Wo bekommt man für solches Geld noch eine Wohnung?
Die Mieter sind einfach leider realitätsfern und hören einfach auf das linke Geschwafel in der Politik, welche es übrigens nicht besser machen (siehe ehemalige Staatskonzerne)
Verstehe nicht wie man poilitisch die Wohnungskonzerne so verteufeln kann obwohl sie ein großer Hebel in der Wohnungsproblematik sein könnten.
Man muss die Qualität des Wohnraums aber auch berücksichtigen... Bin selber Vonovia Aktionär aber wir müssen uns die Zahlen jetzt auch nicht schöner rechnen als sie sind... Viele Wohnungen von Vonovia sind nunmal alt, relativ runtergekommen und in nicht sonderlich guten Lagen...
The elephant in the room are the costs of modernisation, unpredictable energy costs, and the effective absence of a market given government regulation has turned every screw so far owners are effectively taking all the risk to perform the job description and tasks handed out to them. I'd say it's 50:50 whether the industry is being pushed deliberately into collapse with a following wave of cheap nationalisation, or whether there is still a way out of this madness...
Wenn Du in Deutschland vermietest, dann bist Du immer der Böse. Fakt ist aber auch, dass Vonavia ein großes Potential hat. Viele der Vonovia-Wohnungen könnten noch durch Modernisierung aufgewertet werden und dann würde sich auch der Mietzins erhöhen lassen. Nicht Luxussanierung, sondern Klimasanierung eben. Das ist gut fürs Image und auch gut für Portemonnaie.
Bin in einem Cap 14€ Discounter auf Vonovia investiert - es gibt kaum eine bessere Anlage mit 10% Jahresrendite.Vonovia kann von seinem großen Immobilienbestand gut leben, und ist nicht auf Neubauprojekte angewiesen.Zudem sind Mietsteigerungen vorprogrammiert.
Du meinst die ganzen Sanierungsbedürftigen Dinger die sie bald anpacken müssen?
WKN = ?
@@Anonymos321 ZB KG8DG9
Der Aktienkurs ist auf 2015 Niveau... Also das was Immobilien eigentlich auch wert sind 🤣 jegliche Fakten sind eigentlich völlig sinnlos bei dieser politischen Ideologie.
Perfect analysiert,vielen Dank dafür. 👍 Ich hab mir leider mit der Vonovia ne leicht blutige Nase geholt aber das Thema ist vom Tisch. Die Kurse gerade im Immo Bereich sind hierzulande derart politisch versaut und getrieben dass das keinen Sinn macht in absehbarer Zeit da wieder rein zu gehen. Viel zu viele Unwägbarkeiten die zum Teil nicht mal das Unternehmen selbst beeinflussen kann,deshalb bleib ich da draußen.
Das übliche also, wenn Aktien billig sind will man sie nicht. ^^
Die EU Staaten sind pleite, wenn die Zinsen so bleiben ist in 2 Jahren Italien am Ende. Spanien, Griechenland und Frankreich mal außen vor. Wir entwickeln uns zu Japan, niedrige Zinsen viel Schulden.
Und Amerika auch. Weil hohe Staatsverschuldung. Und dann sind also 80% aller Marktkapitalisierung nicht investierbar. Dann kann ich auch schön mein Geld unter dem Kopfkissen lassen und es über die Inflation entwerten lassen. Das Vertrauen in die Kompetenz der Menschen ist glaub entscheidend! Und ich vertraue darauf!
BörsenBrudi hatte da einige Podcasts zu gemacht. Der Artikel den du geschrieben hast, war gut. Deshalb bin ich letzte Woche ordentlich eingestiegen, nachdem ich davor mit TAG immobilien eher gezockt hatte 😄
Wenn Vonovia sich bis 2024 absichert, liegt (für mich) auf der Hand was man tun könnte.
Tranchenkauf oder warten.
Bei mir liegen Vonovia im Depot mit ca 60% Verlust. Ich hatte leider die Ausstiegschance verpaßt (mein Fehler) und mich daher entschlossen, den Posten zu behalten. Letztendlich soll es eine Langfistinvestion sein und in 5-10 Jahren sehen wir weiter. ich sehe da großen Chance einen Teil der Verluste wieder zurückzubekommen.
Wenn du drinnen bleiben willst Kauf nach
@@sorrydumodel Unqualifizierter Quatsch. Jeder neue Kauf müsste für sich selbst stehen. Nur weil ich 2% spekuliere heißt das nicht, das ich 4% oder 10% meines NAV auch spekulieren würde.
@@aenorist2431 du siehst es als eine sehr gute langfristige Investition und wenn du momentan 60% Verlust erzielt hast heisst das ja dass die aktuelle Position besser wäre deswegen auch nachkaufen. Wollt ich dir ja nur vorschlagen weiss ja nicht wie du dazu GENAU stehst.
Wo ist jetzt das Rebellische? Die Analyse hat mir gut gefallen, ich habe aber auch vor 2 Wochen eine erste Position eröffnet ;-) Vonovia hat für mich den Vorteil dass sie jederzeit Wohnungen zu überteuerten Preisen an den Staat verkaufen kann. Das kommt den Staat trotzdem günstiger als neu zu bauen oder dauerhaft Hotelzimmer anzumieten.
Aber natürlich hoffe ich dass der Konzern einfach auch mal die Verkäufe nutzt um Schulden abzubauen, damit könnte man auch hoffentlich auch den Zinsanstieg etwas kompensieren. Danke für das Video.
Danke, sehr gute Infos. Ich habe bei Immos allgemein Angst vor Sanierungs- und Modernisierungskosten. Stichwort Wärmepumpe. Immobilieneigentümer sind in Deutschland die Dummen. Bin allerdings selbst auch investiert, allerdings TAG Immobilien. 50% im Plus derzeit. Vonovia würde ich für 15.50 Euro kaufen.
Vonovia kommt für mich nicht in Frage. Ich war selbst Mieter von denen und ihr "Produkt" hat mich nicht überzeugt. Mit jeder Nebenkostenabrechnung bin ich brav zum Mietverein gedackelt und fast immer waren Fehler drin. Besonders offensichtlich als sie mal Aufzuginstandhaltung berechnen wollten und ich in dem Gebäude keinen Aufzug hatte. Auch Freunde von mir, die bei Vonovia gemietet haben, sind schnell geflohen und zanken sich über den Mietverein noch immer dem Saftladen.
Es tut mir beinahe leid, dass ich deine nüchterne Analyse so persönlich kommentieren muss, aber allein der Name triggert was in mir.
Da bist du nicht alleine. Bei mir haben se den Wohnblock aufgekauft und dann Eigentumswohnungen draus gemacht. Natürlich für die Mieter kaum kaufbar. Aber es gibt noch schlimmere.
Danke für den Erfahrungsbericht! Find's spannend sowas aus erster Hand zu lesen. Finde es auch immer noch schwer abzuschätzen, bis wohin es noch übliche Fehler sind und ab wann es dann systematisches Falschabrechnen wird. Letzteres würde ich jedenfalls ziemlich unwürdig für einen so großen Immobilienkonzern finden.
NK-Abrechnungen sind lt. Verbraucherschützern in ca. 50% der Fälle fehlerhaft ... kann das auch im eigenen Erfahrungsbereich bestätigen (nicht VNA, kleiner Vermieter) ... genau auch mit dem Aufzug ... der im Vordergebäude ist, und nicht bei mir (Rückgebäude) ...
Vonovia steht schon seit vielen Jahren in der Kritik, Wucherabrechnungen zu stellen. Die scheuen auch nicht davor zurück, selbst Hausmeisterfirmen zu gründen, um hohe Innenumsätze zu erzielen, die dann letztlich umgelegt werden. Es werden zwischen den Töchtern und Vonovia Leistungen abgerechnet, die nie erbracht wurden. Darüber gab es auch schon etliche medienwirksame Klagen. Für mich aus ethischen Gründen kein Investment.
@@goonswarm007 Ist mir mit einem Privaten Investor passiert, 2 Wohnhäuser aufgekauft und hat uns alle rausgeekelt (keine chance drin zu bleiben, du musst dir nur dein Leben kaputt) im Grunde wollte er alle Wohnungen leer haben ( nach 2 Jahren jetzt noch immer nicht geschafft ) und dann Kernsanieren... alles nur Schwachsinn.. er verliert Tausende an Euro durch die ganzen leeren Wohnungen. Es ist unmöglich für ihn das Geld wieder reinzuholen nachdem er umgebaut hat und saniert hat.
11:30 Wieso betägt die Unterbewertung nur ein Drittel bei Assets minus Schulen gleich 49 Miliarden zu 15 Milliarden Marktkapitalisierung?
Müssten das dann nicht 69% sein?
Die 58 Mrd. Euro Börsenwert machen etwa 92 Mrd. Euro des Immobilienvermögens aus, etwa ein Drittel des Immobilienvermögens ist also "kostenlos".
Ist letztendlich auch die Frage, wie rum wir es formulieren wollen. 60 Mrd. Euro sind ein Drittel niedriger als 90 Mrd. Euro. 90 Mrd. wiederum sind 50% höher als 60 Mrd. Euro. Die Frage ist, ob sich die Prozentzahl auf die 90 oder die 60 bezieht, die Logik dahinter ist die gleiche, auch in deiner Berechnungsvariante.
Danach folge ich auch deiner Variante, um zu berechnen, was der Kurs aufholen könnte. Da ist es dann sinnvoll, dass es vom Börsenwert ausgeht (woher dann meine 47% Aufholpotenzial nach Abschlag auf das Immobilienvermögen stammen). Das macht es hoffentlich klarer.
@@Aktienrebell naja laut Bundesamt für Statistik sind Immobilien in den Städten weitaus mehr als 30% überteuert. Das ist in der Bilanz nicht berücksichtigt. Meine Glaskugel sagt mir dass Vonovia in spätestens 2 Jahren zerschlagen wird, oder die geben ihre besten Assets für nen Appel undn Ei ab um zu überleben und kommen gerade so durch, das ist die offizielle Strategie momentan. Um alte Kredite zu bedienen verkauft man die besseren Assets. Beides nicht so schöne Szenarios für Aktionäre.
@@Aktienrebell Oder mam sagt, dass die Unterbewertung 30Mrd entspricht, was wiederrum ausgeglichen wäre mit dem dreifachen Aktienkurs. Nicht falsch verstehen. Ich habe zwar Vonovia als 2t größte Einzelaktienposi bei mir, halte aber die 50 Euro derzeit in weiter Ferne. Der Immobilienwert wird klar weiter fallen und Vonovia wird das nur Stück für Stück abschreiben. 20Mrd Abwertung sind nicht unmöglich auch wegen der kommenden Gesetzte. 30Mrd halte ich für Abwegig. Das Geschäftsmodell der Vomovia funktioniert weiterhin und sie sind nivht maßlos überschuldet. Sanierung und damit Verbesserung der Enerhieeffezienz sowie Wärmepumpeb ist ja ohnehin die ganze Zeit geplant und wird umgesetzt. So wird es ggf. halt schneller geschehen und treibt wiederrum die Mieten. Einen Abschlag von 30Mrd zum Buchwert + wertloses Gwschöftsmodell sehe ich nicht. Persönlich habe ich als fairen Wert die Vonovia bei ca 30 Euro. Ich halte die Aktie als langfristige Anlage im Dividendenportfolio und sehe da viel Potential. Aber ich kann die verstejen, die die Fonger weg lassen, weil es halt unbestritten viel Risiko gibt
Anders als am generellen Immobilienmarkt sind bei Vonovia schon sehr, sehr viele schlechte Nachrichten eingepreist. Und ich glaube nicht, dass die Zinsen sehr langfristig hoch bleiben. Ich persönlich würde nicht kaufen, aber finde es definitiv sinnvoller als viele andere Immobilieninvestments.
Die Frage ist welche Zinsen hält vonovia aus?
Diese 5% können schon über viele Jahre bleiben, es ist ja eher die Normalität, was wir davor eine Zeit lang hatten war ja nicht normal.
@@NicoYoshimitsu Du vergisst was bei mehreren Jahren mit 5% passiert, dann wird nämlich noch weniger gebaut, und langfristig
kann auch ein regulierter Markt Angebot und Nachfrage nicht ausschalten.
@@laciepyu255 das stimmt komplett - auf Dauer muß die Finanzierung mit der Miete verdient werden können - d.h. entweder sinken die Zinsen oder die Mieten steigen (oder beides) - was gut für VNA ist ... oder es wird nur noch mit EK 50-70% gebaut (bei härterem Mietendeckel zB), d.h. viel weniger = mehr Mangel. Das will keiner. mE wird die Inflation dauerhafter sein und auch nachhaltig die Mieten erreichen, und dann ist auch mit 5% Zins gut umzugehen
Danke, für die Analyse und die vielen Facetten darin.
Mir sind das alles zu viele Fragezeichen, ich blicke da nicht durch.
Deshalb steige ich da nicht ein. Wenn jemand mit Vonovia Gewinn machen wird, dann Glückwunsch für ihn.
Ich suche mir lieber ein einfach strukturiertes Unternehmen, ohne die ganzen "wenn und aber".
ja, ist schon sehr politisch das Ganze, das stimmt
Super Analyse. Könntest du mal ein Video zu Sartorius machen? Finde ich auch sehr interessant.
Hab tatsächlich Sartorius im Podcast mal kurz erwähnt und daraufhin hat sich einer der Managing Director gemeldet, der den Podcast hört, und mir in einem Call sehr sympathisch erklärt, warum das Unternehmen spannender ist als ich es dargestellt hätte. Vllt. kann ich auf dem Kontakt ja mal für eine Analyse aufbauen 😄
Man sollte bei der angeblichen Knappheit auch den Leerstand bei Büroimmobilen denken.
Die können doch recht einfach und schnell in Wohnimmobilien umgewandelt werden!?
Nein, das ist tatsächlich viel aufwändiger als man so denken könnte.
Dafür müssen In Bebauungsplänen, Regionalplänen und Flächenutzungsplänen die Bereiche geändert werden, was mindestens 1 Jahr dauert und aufwendig ist
@@johannesgehrs9888 Sicherlich, doch ist es aufwendiger als vergleichbares Neubauen oder Aufstocken?
@@laciepyu255 Gute Frage ... Büros bringen mE deutlich mehr pro qm als Wohnimmos, und meistens ist der Leerstand auch schnell wieder weg im nächsten Aufschwung, also lohnt sich das ggfs. auch nicht - o.k., Home-Office-Trend, aber ist der so nachhaltig ?!?
@@gundel666 das sehen Immobilienentwickler aktuelle allerdings anders 🤣
Leerstand ist teuer, sehr teuer.
Gold legt man sich einfach weg aber eine leerstehende Immobilie kann einen schnell ruinieren.
Und da wir aktuell angeblich Notstand haben was Wohnraum angeht können Gesetzt in Deutschland bekanntlich schnell umgangen werden.
Flächennutzung etc. sind nicht mal Verfassungsinbefriffen daher völlig irrelevant wenn es darum geht. Sowas kann binnen 24 Stunden geändert werden.
Es gibt zur Einschätzungen zum Immobilienmarkt wo der Demographische Wandel mehr einbezogen wird. Mittlerweile versterben die Vor Boomer Jahre (silent Generation). Die Boomer haben sich selber ein Stand aufgebaut und benötigen weniger die Immobilien. Nun sind die Millennials in einen Alter von 27-42 und die Späten Millennials (die mit um die 30) werden langsam Sesshafter und gründen Familien.
Viele der Wohnungen sind Sanierungsbedürftig aber nicht nichts Wert. Der Sanierungsmarkt hat noch Potentiale
Bei 16€ mit 21.000€ eingestiegen. Grüße aus Dubai
Nicht schlecht!
Keine Kapitalerträge 🎉
Mega! 👍
@@FinanzenimGriff Danke :)
Bist ja ein ganz toller Typ!
Ja vielen Dank! Ich bin für mich zu ähnlichen Schlüssen gekommen. Es gibt zwei Dinge auf die ich noch hinzufügen möchte: 1. Wir kennen die Bedingungen nicht, bei denen Kredite über die Bank aufgenommen wurde - hier kann es de facto jederzeit zu einer Kündigung kommen, wenn beispielsweise die Bank auf einer Neubewertung besteht (die Erwähnten - 3% sind nur Show, sonst nichts). 2. Die Anleihen (nicht die Bankkredite) von Vonovia rentieren aktuell mit 5 % bis 6 % je nach Laufzeit - man kann davon ausgehen, dass das der Zins ist, mit dem sich Vonovia refinanzieren muss, wenn es neue Kredite aufnimmt. Auch ein Punkt, an dem man weiterdenken kann.
Sehr interessante und vielseitige Betrachtung 👍
Kannst du Mal ein Video machen indem du erklärst was die einzelnen Werte bedeuten und wie man die berechnet? Mit vielen Bezeichnungen kann ich leider nichts anfangen
ja, nehme ich gern mal auf. Es gibt auch ein älteres Video von mir zu 15/20 Aktienkennzahlen. Hier habe ich mal ein Glossar mit Kurzdefinitionen zusammengeschrieben: strategyinvest.de/glossar-wichtigste-aktienbegriffe/
@@Aktienrebell ah ok hab ich nicht gesehen da habe ich dir noch nicht gefolgt danke dir
@@Aktienrebell ❤
German‘s Evergrande
Toll, dass es solche Kanäle wie deinen gibt!
Ja, nach dem starken Absturz ist ein Turnaround überfällig. Ohne Immobilien bricht dieser Gesellschaft das Fundament weg. Und Vonovia ist nicht das schwächste Glied im Markt, sondern hat Potential . Deshalb unterm Strich 👍
Ich sehe in Vonovia ein solides Grundinvest und den aktuellen Kurs etwas negativ übertrieben an. Somit werde ich die Gelegenheit nutzen etwas nachzukaufen da ich Vonovia als Langfristinvestment sehe.
Eine Gute Sparplanaktie (keine Handelsempfehlung)
Ich investiere lieber in US REITS (kein Office natürlich). Dort sehr ich meist geringere Risiken, da weit weniger gehebelt.
so teuer wie deren Wohnungen in Berlin sind, finde ich das ziemlich verdient.
Interessantes Video!Bin investiert und erfreue mich an der steuerfreien Dividende. An alle Enteignungsfantasten: gab es damals in der DDR nannte sich KWV.
Ist keine gute Idee.
Danke!
vielen Dank für die Unterstützung!
Würde mich sehr freuen wenn du mal chinesische Aktien wie Xiaomi, Tencent, usw. bewerten würdest
Freue mich immer wieder über neue Videos von dir und sauge deine Infos auf wie ein schwamm :)
NIedrigere Immobilienvermögen durch Zinssteigerungen sind halt auch so ne Sache.
Das Haus wird dadurch nicht schlechter, und (wenn es nicht schon sehr alt ist) steht auch noch, wenn der Zinssatz wieder runter geht.
So ein "Verlust" ist also wirklich nur für trader interessant, oder eben für so Sachen wie LTV-Covenants.
Solange letztere gewahrt bleiben, ist es ein nicht-Problem für das Unternehmen, das ihr NAV mal für ein paar Jahre runter geht.
Kaufen, wenn die Kanonen donnern?
Erst wenn das Blut in den Straßen fließt.
Top Video. Ich habe hierzu schon ein Video mit Andreas Beck gesehen, der in der Summe auf ein ähnliches Ergebnis kommt, mit ein paar Ergänzungen. Gerade die Knappheit des Gutes - der Wohnungen - ist eigentlich nur temporär so. Die Nachfrage vor allem der Nachkommen der geburtenstarken Jahrgänge und deren Nachkommen haben den Markt angeheizt. Aber das wird aller Voraussicht nach in 2025 vorbei sein oder da wird das Ende dessen eingeläutet. Es gibt bereits jetzt in Hochpreisregionen in der Praxis eklatanten Leerstand. Geht man in den Münchner Süden, hat man teilweise 6 oder 8 Parteienhäuser wo nur noch ein altes Ehepaar drin wohnt. Die Eigentümer verkaufen nicht "weil die Preise schlecht sind" und es aktuell für diese Leute keinen Verkaufsdruck gibt.
Wenn aber die Eigentümergeneration verstirbt und das passiert nun sukzessive, dann werden ein Teil davon auf den Markt gespült und die Knappheit könnte sich langsam in Luft auflösen und das wird sich sowohl auf Mieten als auch Kaufpreise auswirken. Von politischen Risiken mal ganz abgesehen. Ich glaube auch dass in diesem Umfeld (Kaufkraftverluste, drohende Rezessionsentwicklung) die Mieten eher fallen als langfristig steigen. Nach meiner Immobilienerfahrung (ich bin weißgott kein Starinvestor, das sind aber Dinge die ich bei vielen Objektentwicklern höre) stehen wir am Rand einer Stagnation vielleicht sogar eines langsamen Rückgangs der Preise / Mieten.
Insgesamt bin ich deiner Meinung, die Masse an Risiken, welche sich nicht alle aus der Bilanz ablesen lassen, macht ein langfristiges Investment schwierig - ich denke nicht dass der Kurs jetzt noch groß nachgibt, aber Chancen für einen Turnaround sehe ich langfristig - also >= 10 Jahre - nicht um ehrlich zu sein.
Was haben denn deiner Meinung nach bald leerstehende EFH mit dem Markt für Investmentobjekte zu tun? Es wird sicherlich für die ein oder andere besserverdienende Familie möglich sein, in den großen Städten was zu kaufen, aber der Hauptbedarf dürfte eher im Bereich „quadratisch, praktisch, gut“ liegen…
@@kanzisativa7271 die Rede ist keineswegs von leerstehenden EFH sondern von nahezu leeren 6-8 parteienhäusern. Objekte wo bereits jetzt keine Mieter mehr zu finden sind für das Geld. Die kernaussage ist eigentlich, dass die Wohnungsknappheit - auch in Ballungsräumen - demografisch bedingt evtl. Bereits ihren Zenit erreicht hat. Und dieses Problem sich in den kommenden Jahren entschärft und gerade wenn dann doch wieder mehr gebaut wird, evtl. Ins Gegenteil umgekehrt werden könnte. Ich hab natürlich keine Kristallkugel. Aber ich habe mich mit zweit größeren Objektentwicklern unterhalten und die haben bereits jetzt Probleme sanierte Wohneiheiten und Neubauobjekte schnell zu besetzen.
"Es gibt bereits jetzt in Hochpreisregionen in der Praxis eklatanten Leerstand. Geht man in den Münchner Süden, hat man teilweise 6 oder 8 Parteienhäuser wo nur noch ein altes Ehepaar drin wohnt." Quelle?
Was mir bei dem Argument "die geburtraten gehen zurück" zu kurz kommt, ist die Betrachtung der scheidungsraten. Mag ja sein, dass die geburtsraten zurückgehen (das ist allerdings auch nicht erst seit gestern der Fall). Gleichzeitig leben immer mehr Menschen getrennt. Keine Ahnung, welcher Effekt stärker ist. Aber nur einen der beiden Faktoren zu betrachten halte ich für zu kurz gedacht
@@laciepyu255 In Österreich sagen wir zu sowas: "G'schichtl"
Was ist den mit Stillen Reserven? Vonovia müsste über das letzte Jahrzehnt enorme Stille Reserven aufgebaut haben.
Das würde ja bedeuten, dass Immobilienwerte höher sind als in der Bilanz ausgewiesen. Das glaube ich aus den im Video genannten Gründe eben eher nicht, auch die letzten Verkäufe waren unter dem bilanzierten Wert.
Ich komme zu einer anderen Rechnung. Bei einem Vervielfältiger von 15 der Mieten ergäbe sich ein Wert von Vonovia von gut 40 Mrd. Euro. Dem stehen die 43 Mrd. Euro an Schulden gegenüber.
Meine Vermutung ist, dass die Lage der Immobilien eher mittelmäßig bis schlecht ist. Daher der durchschnittliche historische Wert.
Das ergibt dann aber nur noch einen fairen Wert der Aktie von 12 Euro. Also noch einmal ein Abschlag von 30% auf den aktuellen Kurs. 50 Mrd Euro an Wert bei 43 Mrd Euro an Schulden, da werden wohl auch die Banken irgendwann nervös. Ich halte eine Zerschlagung mit Zwangsverkäufen für das wahrscheinliche Szenario. Alternativ eine große Kapitalerhöhung mit sehr starker Verwässerung. Vonovia ist eine gefährliche Aktie.
Oh Fehler. Es muss heißen 50 Mrd Euro an Immobilienwert. Sorry vertippt.
Die Rechnung kann ich grundlegend auf jeden Fall nachvollziehen. Würde aber auch noch ins Feld führen, dass Vonovias Mieten eher niedrig sind, daher dann nochmal ein etwas höheres Vielfaches okay wäre (weil jemand die Wohnungen kaufen und teurer vermieten könnte). Faktor 15 halte ich nicht für ausgeschlossen, wobei wir da aktuell in Großstädten, auch in günstigeren Gegenden, nach meinem Wissensstand noch drüber liegen. Aber das zeigt schon, dass in einem solchen (mMn eher pessimistischen Szenario) auch der Kurs noch weiter nachgeben könnte.
@@Aktienrebell Ich würde hier eher mit dem langjährigen statistischen Mittelwert argumentieren. Da sind Werte von 15 für einfache Lagen und 20 für 2ß sehr gute Lagen so der Schnitt. Das letzte Jahrzehnt war eine Ausnahme in der Historie. Durch die absurd niedrigen Zinsen von 1% wurden Kaufpreisfaktoren von 30 bis 50 möglich. Es ist eine Blase entstanden, die sich nun auflöst. Vielleicht über einen Knall, vielleicht auch über eine jahrzehntelange Depression am Immobilienmarkt. Meine Empfehlung: ich würde Vonovia oder auch LEG auf diesem Niveau nicht kaufen.
@@Neocortex999Jahrzehnte dauert das nicht 2- 4 Jahre max
Wer sich die Details des Appollo Deals anschaut, der kriegt als Aktionär das Würgen.
Ich würde die Betrachtung umdrehen: Ein Multiplikator von 27 (28 für Deutschland) bedeutet eine Rendite vor Kosten und Refi von 3,7%. Abzüglich 2% Afa, 1% Overhead und 2% Refi (wenn man beide Augen zumacht) sind wir schon jetzt bei -1.3% Gewinn p.a. Und wenn man die Refi realistisch mit -4% ansetzt haben wir als Ergebnis schon jetzt einen Verlust von -3.3%. Jedes Jahr. Wie möchte man davon ohne Verzehr der Substanz Dividende zahlen. Geht nicht, das lässt sich auf einem Bierdeckel ausrechnen. In dem Wert steckt immer noch ganz viel unrealistische Hoffnung a la „Wohnungen sind doch ein knappes Gut…“. Das mag sein aber die Zahlen sind so eindeutig, dass man schon total unrealistisch bewerten muss. Ein Großteil der Gewinne waren Luftbuchungen aus Wertsteigerung. Die Substanz sieht man oben, -3.3% p.a. garantiert. Wertsteigerungen wird es da ganz gewiss nicht geben. Die aktuelle Marktkapitalisierung entspricht dem Liquidationswert der Firma (Realer Wert Assets - Schulden = ca. 12-15 Milliarden.)
Finde die Rechnung spannend, aber in der Konsequenz etwas irreführend. Am Ende führt sie bei dir ja aber sogar dazu, dass du sie fair bewertet findest, wenn der Börsenwert gerade (nur) dem Liquidiationswert entspricht.
Den Multiplikator finde ich ja auch zu hoch. Der Zins von 4% ist aber noch lange nicht erreicht, Vonovia liegt noch bei 1,5% Zins im Durchschnitt und die Kreditlaufzeit liegt im Durchschnitt bei 7 - 8 Jahren. Es dauert also eine ganze Weile, bis Vonovia da liegt, was du einkalkulierst. Demgegenüber steht auch eine recht niedrige Miete als Basis für den Multiplikator. Wenn die Zinskosten in bspw. 5 Jahren höher stehen, stehen wohl auch recht sicher die Mieten höher.
Die 2% AfA sind immerhin auch steuerwirksam und finde ich recht hoch angesetzt, wenn wir gleichzeitig einkalkulieren, dass eine Immobilie instandgehalten wird (was in den anderen 1% inkludiert sein sollte). Aber das sind alles diskutierbare Annahmen.
Wohl aber viel wichtiger: Vonovia kauft ja nicht heute zu diesem Vielfachen und finanziert das zu 100%. Nach deiner Logik müsste ja jeder Immobilienbesitzer nun Geld verbrennen / Substanz auflösen, da für ihn neue Zinsen und Bewertungsvielfache gelten. In der Praxis kann jemand (wie Vonovia) vor 5 Jahren zu 2% Zinsen p.a. und einem 20er-Vielfachen gekauft haben, muss in 5 Jahren nachfinanzieren, hat bis dahin aber auch 40% des Kredits getilgt. Weder zahlt er das aktuelle Vielfache, noch steigt der Zins sofort, noch steigt der Zins auf die gesamte Summe. Vonovia hat ca. ein Drittel EK, auch da sehen wir das also. Ändert ja nichts daran, dass so ein Vielfaches zu hoch angesetzt sein kann und sich daraus definitiv Risiken ergeben. Das zeigt die Bierdeckel-Bewertung auch gut und auch, dass es ziemlich sportlich angesetzt ist (wie gesagt, Ist- und Soll-Miete als weiterer wichtiger Faktor), aber daraus darauf zu schließen, dass zwangsläufig Substanz aufgebraucht werden muss (und das dann ja für jeden im Immobilienmarkt gelten würde), sehe ich daraus noch nicht.
@@Aktienrebell: Ist alles diskutierbar, Time will tell…kritisch mit einer starken Abwärtsdynamik wird es aber auf jeden Fall, wenn die ersten größeren Abschreibungen reinkommen. Genau aus dem Grund versucht man seitens des Vorstandes ja auch die Abschläge künstlich klein zu reden, siehe Apollo Deal. In jedem Fall wird die Refi dann teurer. Außerdem kann es im Extremfall sogar sein, dass Kredite fällig gestellt werden können, wenn das LTV nicht mehr stimmt. Ich vermute aus dieser Ecke weht der Wind, deshalb versucht man dies um jeden um jeden Preis zu verhindern. Und dann sind wir wirklich schon in der Pleite-Diskussion. Ich wäre hier sehr, sehr vorsichtig, das ist eine black Box ohne Kenntnis der Loan Agreements und der entsprechenden financial covenants/LTVs. Da kann ganz schnell das Licht ausgehen, wenn man in der Vergangenheit nicht gut verhandelt hat.
@@Aktienrebellsehr guter Beitrag. Du verstehst das Spiel mit den ganzen Einflussfaktoren sehr gut. Immobilienaktien haben mehr Spezialfaktoren als normale Aktien.
Der aktuelle Multiplikator ist natürlich zu hoch. Geschuldet der langen Niedrigzinszeit und dem folgenden schnellen Zinsanstieg.
Meine Einschätzung
Wenn es normal läuft wird es innerhalb von 2 - 4 Jahren auf die 2010er Bewertung = Faktor 14 zurückkommen - wenn der Zins so bleibt. Vielleicht auch schneller. Wie siehst du das auf der Zeitschiene?
Ich sehe das genau wie du bei Vonovia, werde beim Unternehmen einsteigen, wenn der Markt anzeichnen macht wieder zu drehen.
Danke für die gute Analyse.
Danke!
ebenfalls vielen Dank für die Unterstützung!
Wenn die Immobilienpreise fallen, dann wird der Bestand von Vonovia neu bewertet. Und Vonvovia muss ihren Kreditgebern versichern, dass die Immobilien noch genug Wert haben, für die Restschulden die noch offen sind.
Die 90 milliarden sehen für mich nach einer starken Überbewertung aus. 60 Milliarden scheinen da sehr viel mehr realistisch am heutigen markt. Und das spiegelt sich auch im aktienwert wieder.
3 milliarden Einnahmen bei 90 Milliarden Immobilien vermögen sieht von der Rendite auch sehr mager aus. Diese 3% Rendite würde bei vollständiger Refinanzierung von 40 Milliarden auf 4% Zinsen darauf hinauslaufen, dass Zinsen und Tilgung bei fast 2,5 Milliarden liegen würden.
Der jährliche gewinn würde dann ca 1,4 Milliarden liegen ziemlich wenig für 50 milliarden milchmädchengerechnetes eigenkapital.
Finde die Milchmädchenrechnungen gut. Meine Rechnung landet ja auch bei 65 Mrd. Euro Immobilienwert (Bilanzwert mit 30%-Abschlag). Abzgl. Nettoverschuldung bleiben 22 Mrd. Euro über, was 47% über Market Cap liegt. Mit deinen 60 Mrd. Euro wären es 17 Mrd. Euro Restwert ggü. 15 Mrd. Euro Market Cap, also minimal unterbewertet.
Die 4% Zinsen würden beim aktuellen Zinsniveau allerdings auch Jahre dauern, bis sie tatsächlich im Durchschnitt erreicht werden würden. Dann müsste ja jeder aktuell niedriger verzinste Kredit einmal ausgetauscht worden sein. Wenn das erst in 5 - 10 Jahren der Fall ist, müssen wir auch einkalkulieren, dass die Mieten bis dahin ziemlich sicher höher und nicht mehr bei 3 Mrd. Euro liegen würden.
Risiko wäre aber auch, dass die Zinsen noch stärker steigen (bspw. auf 6%) und dann der Durchschnittszins tatsächlich in den nächsten Jahren auf 4% steigt, selbst wenn nicht jeder Kredit neufinanziert wurde. Kann genauso umgekehrt eine Chance sein, wenn man mittelfristig von Zinssenkungen ausgeht.
@@Aktienrebell über die Zinsen kann man langfristig gesehen immer schwer Prognosen machen. Ich habe jetzt selber mit Aktien weniger Erfahrung und mehr mit Immobilien.
Das weitere Mietsteigerungen möglich sind ist klar. Aber dadurch dass es in Deutschland was Mietsteigerungen angeht viele Gesetze/Vorraussetzungen gibt, werden die Möglichkeiten Mietsteigerungen durchzuführen möglicherweise überschaubar sein.
Dazu muss man vielleicht auch anmerken, dass bei einer hohen Inflation wie wir sie jetzt haben die Preise sehr flexibel nach oben gehen können, während es bei der Mieterhöhung in Großstädten Kappungsgrenzen von 15% auf 3 Jahre gibt und man Mieten nur erhöhen darf wenn der Mietspiegel höher als die bisher verlangte Miete ist.
Und bei den Mietspiegeln ist es so dass Mieten von den letzten 6 Jahren einfließen und somit Mieterhöhungen sich verringert und verzögert im Markt bemerkbar machen und diese bis auf Ausnahmen nicht wirklich Nachfrage bedingt sind.
Dann gibt es in Deutschland zusätzlich noch die politische Unsicherheit, dass in zukünftigen Jahren teure Zwangssanierungen auf einen zukommen könnten.
Und in dem Fall wo die Sanierungen nicht wirtschaftlich sind, dies dann auch auf einen imaginären Kaufpreis negativ mit einkalkuliert werden muss.
Hi Aktienrebell, mein Aktiendepot steht aktuell bei fast 40.000€. Was hältst du von meinen Depot und meiner Strategie. ruclips.net/video/anB1P4_YCrE/видео.html Liebe Grüße
Puh, ca 66% Fremdkapital, Marktsituation, Politische Situation incl. EU.
Da würde ich eher in liquidere Immobilien Aktien kaufen und eher in anderen Ländern.
bin auch seit Wochen am Überlegen ob ich in Vonovia investieren soll
In Deutschland in Immobilien zu investieren ist doch Selbstmord. Schau dich im Ausland um.
Ja, niedrige Aktienpreise können verführerisch sein, weil sie suggerieren: Hier kann man jetzt etwas günstig kaufen, ein Schnäppchen, nur für kurze Zeit. Bei Vonovia gibt‘s zahlreiche Unwägbarkeiten. Eines aber steht fest: Es gibt viele, viele Unternehmen und ETFs mit einem deutlich geringeren Risiko.
@@jl6031 Hast du ein paar parat, die ähnlich viel Kurschance bei ähnlich wenig Kursrisiko haben?
@@laciepyu255 Du gehst also davon aus, dass bei der Vonovia-Aktie das Chance-Risiko-Verhältnis besonders günstig ist. Also musst du mehr wissen und/oder schlauer sein als die anderen Marktteilnehmer - darunter professionelle Analysten -, deren Informationen und Einschätzungen sich im Preis niederschlagen. Na dann herzlichen Glückwunsch. 😉
@@jl6031 Habe bei 16€ gekauft, aktuell nicht. Die Arroganz kannst du dir sparen, denn Aktienbewertungen sind kein Wettbewerb, bei dem einem der aktuelle Kurs Recht gibt, das müssen Anleger wie du anscheinend bei jedem Bärenmarkt auf`s Neue lernen. Die durchschnittliche Analysten-Bewertung ist bei 27,85€, wenn du schon auf die verweisen willst. Weiteres Geunke kannst du dir sparen, wenn du sonst nichts zu bieten hast.
Irgendwie irritiert mich die Angaben zu den Schulden, die liegen doch bei ca. 60 Mrd € (laut onvista bzw. Q1 Bericht 2023 Seite 13). Was stimmt da jetzt? Je nach Abschlag könnte ja ein Margin call drohen …
Meinst du bei Vonovia den Punkt "langfristige Schulden" auf S. 13? Ich beziehe mich im Video meistens auf die Nettoverschuldung, also Verschuldung abzüglich der liquiden oder schnell liquidierbaren Finanzmittel. Daher könnte deshalb ein Unterschied kommen.
@@Aktienrebell ja genau, daher kommt der Unterschied. Da sind noch latenten Steuerverbindlichkeiten von 17 Mrd. € drinnen. Ist das gefährlich oder werden die als konstante "Luftbuchung" von Jahr zu Jahr mitgenommen?
Danke schön.
Danke
Super Analyse!
Starke Analyse! Danke
wow, vielen Dank 🎉
Danke! Sehr hilfreich.
Meiner Meinung nach sollte man mit Immobilien keine Gewinngeschäfte mehr machen. Führen zur Ausbeutung, Ungleichheit und Spekulationenen, welche zur Blasenbildung führen können. Investitionen können chancen für Immobilien sein, aber das kann sich auch umschlagen.
Dann wird niemand mehr Geld in die Hand nehmen und bauen. Unternehmertum ist kein Selbstzweck.
Mehr sozialer Wohnungsbau wie früher und das Thema teurer Mieten durch ein Überangebot von Wohnraum ist vom Tisch. Will man aber nicht.
@@bensl3308 Das stimmt einerseits, andererseits woher nimmst Du die Handwerker und billiger wird man auch nicht bauen können (außer man ändert Regeln, sehe ich nicht), d.h. am Ende schießt man auch Geld zu (billige Mieten, die nicht kostendeckend sind).
Das Problem ist ein anderes: in D werden v.a. privilegierte Langzeitmieter (die mit den niedrigsten Mieten) durch die Preiserhöhungsdeckel geschützt - also die, die es am wenigsten brauchen, die Neumieter werden hingegen erschlagen von hohen Mieten. Diesen könnte man mit gezielten Zuschüssen helfen.
Aber ja: etwas eigener, kommunaler / Landes.Wohnungsbau sollte sein, das stimmt.
Interessant, daß man VNA und Konsorten eigentlich erst durch den Verkauf von (halb)staatlichen Wohnungskontingenten erschaffen hat ...
@@michaelb1964 Unternehmer sind nicht die einzigen, die die finanziellen Mittel hätten.
@@Orego1337 Ist korrekt. Wie genau soll es gemacht werden? Was sind Sekundäreffekte?
Wirklich top!
17:13 ; Bei Immobilienvermögen: 92 Mrd. nach Abschlag(30%) 65 Mrd?
92*0,7 = 64,4? oder wurde mit den echten Zahlen gerechnet?
Ansonsten nettes Video
Sehr aufmerksam, hast glaube ich Recht, vermutlich habe ich da unsauber gerundet. Würde die Rechnung zum Glück nicht groß verändern bzw. dadurch, dass der Börsenwert gerade bei 14,5 Mrd. € liegt und nicht bei den 15 Mrd. € von mir, gleicht sich das ziemlich gut aus. Danke für den Hinweis!
Danke 😊
Wird eh wieder gelöscht!
was wird gelöscht?
@@Aktienrebell Sorry! Ich hatte in einem anderen Video von dir geschrieben und es wurde wieder rausgelöscht... war es YT?
Wie auch immer: Du hast in deinem Video sehr gut und sachlich erläutert. Danke dafür!
Einerseits werden zu wenige neue Wohnungen und Häuser gebaut - das Ziel der Regierung von 400.000 neue Objekte pro Jahr wird deutlich unterschritten.
Und es kommen immer wieder Menschen (zuletzt Ukraine-Flüchtlinge) zu uns, um Schutz zu finden. Das wird kurz- und mittelfristig die Preise und Mieten steigern (können).
Auf der anderen Seite gehen die "Babyboomer"-Jahrgänge demnächst in Rente, brauchen keine so großen Wohnungen (mehr) und in - vielleicht - schon 20 Jahren werden wir immer mehr Leerstände sehen - zumindest in den Kleinstädten und auf dem Land.
Bester Zeitpunkt vonovia zu enteignen
Wäre ich als Aktionär voll dafür. Wenn enteignet wird, dann kriegen wir immer ein nettes Premium ... also immer her damit, ich verkaufe meine Position gerne mit 600% Gewinn.
Was seid ihr für Deppen?
Vonovia ist ein Unternehmen was ich zutiefst verachte. Ich würde Vonovia als Staat bei diesem Kurs sofort übernehmen und auf ein auf das allgemeinwohl ausgerichtetes Unternehmen auslegen. Versuchen soviel Privatwirtschaftliche effizenz zu halten aber die fiesen praktiken den Rücken kehren. Es würde dem Mietspiegel im Sinne der Mieter schon viel helfen wenn nur die Renditeerträger aus den Mietpreisen enfallen würden.
Willst du Sozialismus?
Wir haben eine Staatsquote über 50%. Das nennt man dann offiziell Sozialismus. Der Sozialismus hat immer zum Verfall der Immobilien geführt, was im Schnitt nach etwa 60 Jahren zum Zerfall des Sozialismus geführt hat. Ob das hier weiter hilft? Eventuell werden die nächsten Wahlen noch einiges retten können.
Da haben sie ihre eigene Definition von Sozialismus. Demnach die sozialistischen Musterstaaten: Frankreich, Italien,Finnland, Belgien, Österreich und Griechenland. Ganz im Gegenteil dazu: Venezuela mit 11% Staatsquote 😂
Das was sie kritisieren ist der Sozialstaat.
Danke fürs Video :)
Was ist mit den 40. Mio neuen Aktien, war da nicht etwas in diesem Jahr?
Wüsste ich nicht - bisher soll meines Wissens nach eine Kapitalerhöhung vermieden werden. Sonst gern ergänzen!
Laut Bundesanzeiger:
Bekanntgabe des Bezugspreises und des BezugsverhältnissesWir beziehen uns auf das am 19. Mai 2023 im Bundesanzeiger bekanntgemachte Angebot zum Bezug der aus der vom Vorstand der Vonovia SE (die „Gesellschaft“) mit Zustimmung des Finanzausschusses des Aufsichtsrats beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen aus genehmigtem Kapital stammenden neuen Aktien.Der Vorstand der Gesellschaft hat am 8. Mai 2023 mit Zustimmung des Finanzausschusses des Aufsichtsrats vom 16. Mai 2023 beschlossen, unter Ausnutzung des genehmigten Kapitals nach § 5.1 der Satzung der Gesellschaft (Genehmigtes Kapital 2022) das Grundkapital um bis zu € 40.000.000,00 durch Ausgabe von bis zu 40.000.000 auf den Namen lautenden Stückaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital der Gesellschaft von € 1,00 (die „Neuen Aktien“) gegen Sacheinlagen mit Bezugsrecht zu erhöhen. Die Neuen Aktien sind ab dem 1. Januar 2023 voll gewinnanteilsberechtigt.Auf Basis der im Bezugsangebot bekannt gemachten Grundlagen für die Festlegung des Bezugspreises und des Bezugsverhältnisses gilt Folgendes:Der Bezugspreis je Neuer Aktie beträgt € 16,150.
@@Aktienrebell Durch die Aktiendividende wird der Kurs erneut verwässert. Habe auch neue Aktien eingebucht.
Wie immer klasse recherschiert. Könntest du einmal ein Video zu den Limitationen der Sharp Ratio machen, insbesondere im Zusammenhang mit Optionsstrategien?
Solche Strategien sehen mit klassischen Risikokennzahlen gut aus, beinhalten aber ein signifikantes Tail-Risk, da die Rendite nicht normalverteilt ist. Aber auch Aktienrenditen sind nicht normalverteilt.
Die Einführung ist schon fragwürdig. Wie kommst Du denn auf 94 Milliarden wert ? Vonovia hat mindestens 45 Milliarden alleine Nettoschulden....jedes Jahr müssen Anleihen Refinanziert werden von mindestens 4 Milliarden....und das aktuell bei den hohen Zinsen....noch dazu sind die Immos von Vonovia nicht gerade die besten....Fazit....völlig verschuldeter Immobilienkonzern. Die Aktie ist überhaupt nichts wert ....vielleicht 3-5 Euro maximal. Kann nur jeden raten die Finger davon zu lassen.
"noch dazu sind die Immos von Vonovia nicht gerade die besten"
Das wird wohl auf ewig erzählt, stimmt trotzdem nicht.
Deine "Analyse" ist keinen Pfifferling wert, sorry.
Hast du das Video bis zum Ende angeschaut? Er geht doch auf die Verschuldung ein......
@@ganderson1105 nein habe ich nicht...habe mich schon mit Vonovia vor einiger Zeit beschäftigt....und es ist ein Schrottfirma....da brauch ich mir das nicht anzuschauen.
@@nudossi7363 Mit anderen Worten, du hast dir einfach mal so ein Video zu Vonovia rausgesucht um deine "Analyse" dort zu streuen. Such dir ein Hobby, ist ja traurig.
@@laciepyu255 nein bin darüber zufällig gestolpert....und wie schon geschrieben...kann nur jedem empfehlen...nicht zu kaufen den Schrott....es gibt so viele bessere Aktien, nicht mehr und nicht weniger....
Zu gierig .