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真的很貼切實際的狀況，也說了很多真話，可惜很多酸酸還活在自己世界裡
我認為這集來賓點多非常多的重點細節首購族最好一定要看好記好台灣房市會這麼亂代銷要負的責任不比建商少
蠻多細節的，很棒的分享，我一直覺得價格大家你情我願，但是銷售人員講的話，跟DM，廣告內容，如果有爭議甚至不實，應該要立法確實明訂相關規定罰則，主要是不能任由銷售人員隨便講，廣告內容隨便下，不確實不準確，或誤導，也都不需要背負任何責任，這樣是不對的。
你碰過嗎？
可以做個字幕嗎
受益良多
滿滿乾貨
都更水很深，"黑心都更2"如是說:第29講「沒有價值」的東西，你想買嗎？如果你走都市更新，你是住戶，走權利變換的程序，事業計畫與權利變換計畫中的共同負擔，就是你的成本，也就是要還給建商的錢，但卻不可以用錢付，只可以用新房子來付，這時候估價師給的每坪售價，就變得很重要，我第一次聽到建商說的價格是65萬，我感覺很奇怪，也可以說這是我的第一個問題。如果你走合建分屋，合建契約書中的採整棟價值分配方式，地主依其佔比可以分得53％，這裏又不講坪數幾坪，這是我的第二個問題。換句話說，如果你走合建分屋的這條路，權利變換的結果跟你無關，有關的地方，只以擇優選項，也就是說，如果權利變換所換算的結果比較好，屋主就可以依照這個比例，重點是依照「預算書」上的數字，也可以說，真實數字與預算數字就是兩個不同的數字，這是我的第三個疑問所在。如果你走都更更新，而且是自組更新會，雖然事業計畫與權利變換並核上有一個共同負擔預算數，又或者說是有一組營造工程費用，這一組的數字有預算與實際支出，真正的盈虧在於實際數字，這才是住戶的真實共同負擔數字，這個實際數字放在建商身上時，這又有什麼貓膩存在呢？這是我的第四個疑問。後來合建分屋的建商提到，找補金額以建設公司所提出房屋與車位價格表為主，後面又有一個新數字95％，這是我的第五個疑問所在。首先我們來講一個預售屋的淺規則，假如我們買了一個30坪的房子，結果建商也給我一個30坪的房子，可以一個公設27％，一個公設40％，請問您選哪一間呢？接著我們問，如果我們一個30坪的房子，結果建商蓋出來的房子差距很大，只有27坪與50坪的房子，請問您怎麼選？假如當初約定一個上下5％的無條件解約條件，請問您解約後，建商需不需要付您利息呢？假設你也選了50坪的房子，這個找補金額該怎麼算呢？所以當初我們在跟買預售屋的時候，為了把風險鎖住，我們就約定了兩個對買屋者最有保障的法條，第一條是超過2％以上不用找補，音為我們對自己的建築面積有信心，第二條是找補金額就跟現在的每坪購買單價一樣，你買80萬，找補就是80萬，退款也是80萬。如果買預售屋的客戶跟建商沒有約定的話，交屋時，將有非常大的風險，第一是面積不確定的大，可能會買不起、住不起、或貸不起，第二是金額不確定，萬一市價往上走，前一個訂金是每坪80萬，後一個找補是每坪100萬，請問您到底是買或不買呢？同樣的這個問題，也會發生在「都市更新」的「找補基準」中，需要思考的問題有四：1. 共同負擔的預算數字與共同負擔的實際數字。2. 估價師所給的每坪單價與代銷公司所給的每坪單價。3. 建商所給的每坪單價與所謂的95折與77折計算出來的單價。4. 兩階段的找補單價，可分配金額內得找補，共同負擔內得找補，超額選配找補，到底是一個階段找補或多個階段找補。5. 超額選配到底是登記在自主更新會中，還是登記在找補得個人身上。重點是，當你的選擇是合建分屋時，可以確定的是，你絕對看不到實際真正的共同負擔，你只可以看到預算上的共同費用負擔，也許你可以看到估價師表定的每坪售價，但建商告訴你「建商所提出的房屋與車為價值表為準」是「找補金額的計算依據」。我很多眷村的窮朋友就是這樣被掃地出門的，你不要小看小小的2坪，只要差2坪，每坪250萬，就是要繳500萬的找補金額，這就是在台北市；一瞬間要哪些二級貧戶哪裏找500萬，才可以取回10坪的小套房呢？最後只好選擇拿回8坪4000萬的現金(這是權利金的總數)，搬出了台北市，不然為什麼台北市人口越來越少，窮人也越來越不多見的原因。(如果是領補償金，搞不好要再打一個3折，夠恐怖吧？)最後講一個「沒價值的東西」沒人買的故事，主題「登場」了。有一個建築師買到了便宜大樓的頂層，通常頂樓應該是附有一個車位或者是兩個車位的單位，他剛巧買到沒有車位的頂層大樓四拼中的一間，也許是有撿到便宜(或親屬買賣移轉)，所以他把車停在大樓外面的「租用車位」。有一天，他老媽告訴他，這一棟大樓的樓下住戶，有一戶想賣掉車位，看建築師是否要買？建築師說不要，因為該大樓是機械進出停車位，目前停車設備已經用了15年，整個機器耐用為20年，建築師認為「現在」應該是其他住戶替換新停車設備的時間點，也可以說，是大家重新找接盤俠的重要時刻，他不想當哪一個開會討論「停車公設」的「委員代表」或「管理費支付者」。除此之外，「將來」也一定會有四件事情將會循環發生，只是前後順序出現的次數與頻率，分別是：1. 機器壞掉，再也不能修護。2. 不能停車，因為大家都不願意出大錢，購買與安裝新的停車設備。3. 機器修了壞，壞了又修，修了又修不好，導致停又不能停，想開又開不出來。4. 機器砸死人，或壓死人，大家變成罪人，必須出錢賠償受害者。所以建築師，認為這種停車位是沒有價值的東西，未來還可能是麻煩精，所以他寧可麻煩一點，租用外面或購買平面車位，而走走路也有益身體健康，他跟老媽說，這種停車位再便宜都不會買。唯一的可能購買點是，當大家都受不了之後，也終於替換成「全新停車設備」之後，他將再以低價買入，用了15年之後，再甩賣給其他人(時間點很重要)；由其他人去負擔維護保養的費用(重度維護保養費用)，甚至是「替換全新設備的費用」。也就是說，千萬不要買「沒有價值的停車位」；「停車位」是有「等級之分」：(與特殊的買入時間與甩賣時間。)有「大小之分」，有可以「停放兩台小車之分」，「有「好用與不好用之分」，有「能不能開門之分」，有「兩車道進出與單車道進出之分」(獨立機車道之分)，有「機械進出與平面進出之分」，有「機械停放與平面停放之分」，最差的一個等級就是「兩種機械結合的停車位」，這是千萬不能碰的東西(停車位)。(循環車位也算是「不易維護」的特殊設備，商業使用可以，住家也千萬不要碰，畢竟沒有自己的工班與技師。)重點是，今天如果當事人不是「建築師」，搞不好就傻傻地「買進來」，接著就是一直後悔且一直無奈，卻始終賣不掉。筆者認為，賣不掉的房子，或不好用的房子，也算是一種人生的重大負擔(向股票套牢或下市)；畢竟凡是不能用來「週轉」的房子，最後都會變成法拍屋，自然也就不可能變成你第一桶金的「起家厝」；一個讓你「珍愛一生」且「充滿回憶」的家。(小套房的週期最短，只適合超時加班的上班族，一房一廳只適合夫妻小倆口，二房兩廳適合小家庭，只有三房兩廳兩衛的週期最長，讓你的家族從國小到大學，從三代同堂到分租套房，從啃老族到二代宅。)千萬不要把自己的房子設計成「沒有價值」的房子；這就是預售屋中樣品屋，需要找「知名的平面設計師」來擺設與佈置的原因。(國內知名豪宅立面也都會委請知名的建築師來加以設計，我還跟高松伸與隈研吾一起吃過飯，聽過他們的建築設計簡報)。p.s.就像業界所說的「房不成房」的「+1房」，講的就是不好用的房：無法滿足下床放腳的房，無法滿足放上標準衣櫃的房，放不下標準床型的房，夫妻進出需要跨過對方與吵醒對方的房。p.s.就像柱子應該來撐樑，「大樑小樑不可以在床頭上」的風水概念；更多的是「柱子是包在牆裏面」，只是超出幾公分；印象之中，柱子在房間中間，還多達三大根柱子在店面中間，只有懷生忠孝危老案的設計圖說。
價格願意拉高都有滿意的房子
桌面擺一台機器並不好看,影響畫面
你不要看
滾
請問 我就是要這一戶 問她要不要轉案 請問這句話是什麼意思 聽不太懂
這一集到底要推幾次？我邊開車邊聽其它人的影片，每次都會播到你們影片，到底花多少錢推影片做疲勞轟炸？聽第十七次了！真煩！
沒有字幕
我不話術，只是良性溝通
代銷跟房仲都ㄧ樣啦！ㄧ個是賣新的，ㄧ個是賣舊的，配合賤商在賣的，招數話數ㄧ堆
廢話一堆....
不得不說很多消費者都是被你們教壞了，真的是有被害妄想症，就怕連說真話都被誤解. 其實銷售中心也不會為了賺一點小錢空口說白話，消費者也不是無腦的笨蛋
內容其實都符合現狀阿，有什麼問題，不讓你提個不合理的點來打臉阿。空口說白話就免了。
銷售人員哪像你們說的那麼會花時間演戲啊？瘋子嗎
哈哈 2023年 合遠首綻代銷~，兩年後的你被這群瘋子打臉了xd
@@蘇伊娃 你自己才被你自幾打臉了，神經病
我去案場真的就是這樣其他還有很多話術這集也沒提到🤣
真的很貼切實際的狀況，也說了很多真話，可惜很多酸酸還活在自己世界裡
我認為這集來賓點多非常多的重點細節
首購族最好一定要看好記好
台灣房市會這麼亂
代銷要負的責任不比建商少
蠻多細節的，很棒的分享，我一直覺得價格大家你情我願，但是銷售人員講的話，跟DM，廣告內容，如果有爭議甚至不實，應該要立法確實明訂相關規定罰則，主要是不能任由銷售人員隨便講，廣告內容隨便下，不確實不準確，或誤導，也都不需要背負任何責任，這樣是不對的。
你碰過嗎？
可以做個字幕嗎
受益良多
滿滿乾貨
都更水很深，"黑心都更2"如是說:
第29講
「沒有價值」的東西，你想買嗎？
如果你走都市更新，你是住戶，走權利變換的程序，事業計畫與權利變換計畫中的共同負擔，就是你的成本，也就是要還給建商的錢，但卻不可以用錢付，只可以用新房子來付，這時候估價師給的每坪售價，就變得很重要，我第一次聽到建商說的價格是65萬，我感覺很奇怪，也可以說這是我的第一個問題。
如果你走合建分屋，合建契約書中的採整棟價值分配方式，地主依其佔比可以分得53％，這裏又不講坪數幾坪，這是我的第二個問題。
換句話說，如果你走合建分屋的這條路，權利變換的結果跟你無關，有關的地方，只以擇優選項，也就是說，如果權利變換所換算的結果比較好，屋主就可以依照這個比例，重點是依照「預算書」上的數字，也可以說，真實數字與預算數字就是兩個不同的數字，這是我的第三個疑問所在。
如果你走都更更新，而且是自組更新會，雖然事業計畫與權利變換並核上有一個共同負擔預算數，又或者說是有一組營造工程費用，這一組的數字有預算與實際支出，真正的盈虧在於實際數字，這才是住戶的真實共同負擔數字，這個實際數字放在建商身上時，這又有什麼貓膩存在呢？這是我的第四個疑問。
後來合建分屋的建商提到，找補金額以建設公司所提出房屋與車位價格表為主，後面又有一個新數字95％，這是我的第五個疑問所在。
首先我們來講一個預售屋的淺規則，假如我們買了一個30坪的房子，結果建商也給我一個30坪的房子，可以一個公設27％，一個公設40％，請問您選哪一間呢？
接著我們問，如果我們一個30坪的房子，結果建商蓋出來的房子差距很大，只有27坪與50坪的房子，請問您怎麼選？
假如當初約定一個上下5％的無條件解約條件，請問您解約後，建商需不需要付您利息呢？假設你也選了50坪的房子，這個找補金額該怎麼算呢？
所以當初我們在跟買預售屋的時候，為了把風險鎖住，我們就約定了兩個對買屋者最有保障的法條，第一條是超過2％以上不用找補，音為我們對自己的建築面積有信心，第二條是找補金額就跟現在的每坪購買單價一樣，你買80萬，找補就是80萬，退款也是80萬。
如果買預售屋的客戶跟建商沒有約定的話，交屋時，將有非常大的風險，第一是面積不確定的大，可能會買不起、住不起、或貸不起，第二是金額不確定，萬一市價往上走，前一個訂金是每坪80萬，後一個找補是每坪100萬，請問您到底是買或不買呢？
同樣的這個問題，也會發生在「都市更新」的「找補基準」中，需要思考的問題有四：
1. 共同負擔的預算數字與共同負擔的實際數字。
2. 估價師所給的每坪單價與代銷公司所給的每坪單價。
3. 建商所給的每坪單價與所謂的95折與77折計算出來的單價。
4. 兩階段的找補單價，可分配金額內得找補，共同負擔內得找補，超額選配找補，到底是一個階段找補或多個階段找補。
5. 超額選配到底是登記在自主更新會中，還是登記在找補得個人身上。
重點是，當你的選擇是合建分屋時，可以確定的是，你絕對看不到實際真正的共同負擔，你只可以看到預算上的共同費用負擔，也許你可以看到估價師表定的每坪售價，但建商告訴你「建商所提出的房屋與車為價值表為準」是「找補金額的計算依據」。
我很多眷村的窮朋友就是這樣被掃地出門的，你不要小看小小的2坪，只要差2坪，每坪250萬，就是要繳500萬的找補金額，這就是在台北市；一瞬間要哪些二級貧戶哪裏找500萬，才可以取回10坪的小套房呢？最後只好選擇拿回8坪4000萬的現金(這是權利金的總數)，搬出了台北市，不然為什麼台北市人口越來越少，窮人也越來越不多見的原因。(如果是領補償金，搞不好要再打一個3折，夠恐怖吧？)
最後講一個「沒價值的東西」沒人買的故事，主題「登場」了。
有一個建築師買到了便宜大樓的頂層，通常頂樓應該是附有一個車位或者是兩個車位的單位，他剛巧買到沒有車位的頂層大樓四拼中的一間，也許是有撿到便宜(或親屬買賣移轉)，所以他把車停在大樓外面的「租用車位」。
有一天，他老媽告訴他，這一棟大樓的樓下住戶，有一戶想賣掉車位，看建築師是否要買？
建築師說不要，因為該大樓是機械進出停車位，目前停車設備已經用了15年，整個機器耐用為20年，建築師認為「現在」應該是其他住戶替換新停車設備的時間點，也可以說，是大家重新找接盤俠的重要時刻，他不想當哪一個開會討論「停車公設」的「委員代表」或「管理費支付者」。
除此之外，「將來」也一定會有四件事情將會循環發生，只是前後順序出現的次數與頻率，分別是：
1. 機器壞掉，再也不能修護。
2. 不能停車，因為大家都不願意出大錢，購買與安裝新的停車設備。
3. 機器修了壞，壞了又修，修了又修不好，導致停又不能停，想開又開不出來。
4. 機器砸死人，或壓死人，大家變成罪人，必須出錢賠償受害者。
所以建築師，認為這種停車位是沒有價值的東西，未來還可能是麻煩精，所以他寧可麻煩一點，租用外面或購買平面車位，而走走路也有益身體健康，他跟老媽說，這種停車位再便宜都不會買。
唯一的可能購買點是，當大家都受不了之後，也終於替換成「全新停車設備」之後，他將再以低價買入，用了15年之後，再甩賣給其他人(時間點很重要)；由其他人去負擔維護保養的費用(重度維護保養費用)，甚至是「替換全新設備的費用」。
也就是說，千萬不要買「沒有價值的停車位」；
「停車位」是有「等級之分」：(與特殊的買入時間與甩賣時間。)
有「大小之分」，有可以「停放兩台小車之分」，「有「好用與不好用之分」，有「能不能開門之分」，有「兩車道進出與單車道進出之分」(獨立機車道之分)，有「機械進出與平面進出之分」，有「機械停放與平面停放之分」，最差的一個等級就是「兩種機械結合的停車位」，這是千萬不能碰的東西(停車位)。(循環車位也算是「不易維護」的特殊設備，商業使用可以，住家也千萬不要碰，畢竟沒有自己的工班與技師。)
重點是，今天如果當事人不是「建築師」，搞不好就傻傻地「買進來」，接著就是一直後悔且一直無奈，卻始終賣不掉。
筆者認為，賣不掉的房子，或不好用的房子，也算是一種人生的重大負擔(向股票套牢或下市)；畢竟凡是不能用來「週轉」的房子，最後都會變成法拍屋，自然也就不可能變成你第一桶金的「起家厝」；一個讓你「珍愛一生」且「充滿回憶」的家。(小套房的週期最短，只適合超時加班的上班族，一房一廳只適合夫妻小倆口，二房兩廳適合小家庭，只有三房兩廳兩衛的週期最長，讓你的家族從國小到大學，從三代同堂到分租套房，從啃老族到二代宅。)
千萬不要把自己的房子設計成「沒有價值」的房子；這就是預售屋中樣品屋，需要找「知名的平面設計師」來擺設與佈置的原因。(國內知名豪宅立面也都會委請知名的建築師來加以設計，我還跟高松伸與隈研吾一起吃過飯，聽過他們的建築設計簡報)。
p.s.就像業界所說的「房不成房」的「+1房」，講的就是不好用的房：無法滿足下床放腳的房，無法滿足放上標準衣櫃的房，放不下標準床型的房，夫妻進出需要跨過對方與吵醒對方的房。
p.s.就像柱子應該來撐樑，「大樑小樑不可以在床頭上」的風水概念；更多的是「柱子是包在牆裏面」，只是超出幾公分；印象之中，柱子在房間中間，還多達三大根柱子在店面中間，只有懷生忠孝危老案的設計圖說。
價格願意拉高都有滿意的房子
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請問 我就是要這一戶 問她要不要轉案 請問這句話是什麼意思 聽不太懂
這一集到底要推幾次？我邊開車邊聽其它人的影片，每次都會播到你們影片，到底花多少錢推影片做疲勞轟炸？聽第十七次了！真煩！
沒有字幕
我不話術，只是良性溝通
代銷跟房仲都ㄧ樣啦！ㄧ個是賣新的，ㄧ個是賣舊的，配合賤商在賣的，招數話數ㄧ堆
廢話一堆....
不得不說很多消費者都是被你們教壞了，真的是有被害妄想症，就怕連說真話都被誤解. 其實銷售中心也不會為了賺一點小錢空口說白話，消費者也不是無腦的笨蛋
內容其實都符合現狀阿，有什麼問題，不讓你提個不合理的點來打臉阿。空口說白話就免了。
銷售人員哪像你們說的那麼會花時間演戲啊？瘋子嗎
哈哈 2023年 合遠首綻代銷~，兩年後的你被這群瘋子打臉了xd
@@蘇伊娃 你自己才被你自幾打臉了，神經病
我去案場真的就是這樣
其他還有很多話術這集也沒提到🤣