양도세신고와 재테크에 필수적인 토지등기부등본 보는 법 / 공유물 분할토지의 취득시기

양도세신고와 재테크에 필수적인 토지 등기부등본 보는 법과 공유물 분할토지의 취득시기에 대해서 알기쉽게 풀어보았습니다.
(동영상 내용)
오늘은 토지 등기부등본에 대해서
알아보고 또 공유물의 경우에
분할를 할 경우 토지의 취득 시기가 어떻게 되는지 알아보도록
하겠습니다
토지 등기부 등본은 등기사항전부증명서..
이 등기부등본의 경우는 말소사항을 포함한 것이다 이런 뜻이고 또 토지
등기부등본은 표제부 갑구
을구로 나누어져 있습니다
표제부는 토지를 표시하는
부분입니다
토지의 표시 번호가 있고
접수한 날자가 있고
또 그 땅이 소재한 지번이 나오고
지목..전인지 답인지 대지인지..
그러면 면적이 나오고
등기원인 및 기타사황이 나옵니다
표시번호는 일어난 사건 순으로
기재를 해 주게 되어 있습니다
이 땅의 경우에는 상세지번은 제가
정보보호를 위해서 다 지웠습니다
지목은 답이고 면적을 보면
당초에 1,524 제곱미터였는데
줄을 긋고 682 제곱미터로 변경 되었습니다
이렇게 바뀐 것은
이 토지의 현황이 1에서 2로 바뀌면서
1은 선을 그어서 말소가 되었다
그래서 표시 번호 1번에 부동산등기법 제 177 초 6
제 1항은 규정에 의하여 2002년 6월 14일 전산이기하였다
종이로 되어있던 그런 등기부등본을
2002년 6월 14일에 전산으로
등록을 하였는데 1524 제곱미터에서
682 제곱미터가 되었는데 그 내용이 무엇인가 보니
2019 년 9 월 10 일에 접수가 되었고 그 내용은
분할로 인하여 답 842 제곱미터를
경상남도 합천군 계산리 몇번지..여기 몇번지는
제가 일부러 정보보호를 위해서 지웠습니다만
즉 1524 제곱미터 중에서 842 제곱미터는
분할을 해서 다른 번지로 만들었다 이런 뜻입니다
그렇게 해서 남은 면적이 682제곱미터라는 얘기입니다
그거는 이때의 이 번지가 그대로 살아있는 것이 되겠죠
그래서 표제부는 그러한 사항들을 설명하는 난이고
갑구라는 것은 것은 소유권에 관한 사항입니다
즉 이 토지가가 누구의 소유였다가 어떻게 변화가 되었는지
하는 그런 사항들을 기재를 해 놓은 것입니다
항목은 순위번호가 나오고.. 이거는 표시번호하고 같은 의미가 되겠죠
등기의 목적
접수한 날짜..등기의..무슨 원인인지 매매 인지 상속 인지
증여인지 그런 것을 이야기하는 것이고
권리자 및 기타사항.. 소유자가 누구인지 또
지분은 어떻게 되는지 그런 것들이 기재된 것입니다
이제 1번란을 먼저 보면 제일 먼저 발생한
소유권에 대한 사황이 되겠죠
등기목적은 소유권 을 보존하기 위한
등기다 이런 뜻이고
접수 날짜는 1965년 4월 29일..그때에 최모씨라는 사람과
이모씨라는 사람이 각각의 지분 2분의 1씩을
최초로 소유를 하였다 이런 뜻입니다 즉 이 토지는
지분소유니까 공유가 되는 것입니다
그래서 이 부동산등기법 제177조6 제1항의 규정에 의하여
2002년 6월 14일
전산이기하였다. 즉 전산으로 등록을 하였다 이런 뜻이 되고
두번째는 1번 최모씨 지분의 전부를
이전을 하였다 이렇게 되어있습니다
최모씨의 지분이라는 거는
여기에 나오는 공유자 최모씨의 지분
1/2을 말합니다
2분의 1 의 지분이 누구한테 갔느냐
최모씨는 여기에 나오는 최모씨가 아니고
여기에서는 상속을 받았기 때문에
자녀인 최모씨가 되겠습니다. 자녀인 최모씨..
그래서 그 접수한 날자를 보면 2018년 7월 6일이 되고
등기원인은 1968년 3월 12일 협의분할로 인한
재산상속.. 이렇게 되어 있습니다
1968년 3월 12일이라는 것은
망자의 사망일자가 되고 그 날짜에 상속을 받았는데 사망한 사람은 여기에
나오는 최모씨고
상속을 받은 사람은 여기에 나오는
최모씨로서 이 사람이 가지고 있던 2분의 1 지분을
그대로 상속으로 이렇게 옮겨 받았다 이런 뜻입니다
그러면 세번째 이 땅에 대해서 어떤 소유권이
변화가 있었는지에 대해서 보면
2번 최모씨의 지분 전부를 이전하였습니다
2번 최모씨라는 것은..여기에..2번이죠
2번의 최모씨 이 사람의 지분
1/2입니다..상속 받았던.. 이 땅이
누구에게로 넘어 갔느냐면 공유자.. 이 공유자라는 것은 여기에 공유자가
아니고
이 땅 지분의 2분의 1을 샀는데 그 사람이 누구냐면
이 이모씨 하고 여기에 나오는
유모씨가 이 1/2의 절반인 1/4씩을
이전을 받았는데 등기원인이 무엇인가 보니
2018년 7월 26일날 매매를 통해서 이모씨와
유모씨가 이 최모 씨의 지분 1/2을 1/4 씩 나누어서 등기이전을
하였다
이런 뜻입니다
4번에 보면 1번 이모씨의 지분 전부가 이전이 됐다
이 1번이라는 것은 여기에 나오는 1번을 의미합니다
이 1번에서 이모씨의 지분은
이 1/2 지분이 되는 거죠
이 사람이 처음에 1965년 4월 29일에
이 땅을 매매를 통해서 아니면 어떤 원인이 있는데 너무 시간적으로 오래
전의 일이기 때문에
원인은 밝히지 않고 이때에
접수를 받아서 등기이전을 하였다는 뜻인데 이 1번의
이모씨의 지분 1/2을
여기에 나오는 4번에
이 사람이 이전을 받았다..
보니까 2016년 4월 6일 협의분할에 의한 상속이다 이렇게
기재가 되어있습니다
즉 여기에 나오는 1번의
이모씨가 사망을 함으로 해서 그 자제인
여기의 이모씨가 상속으로 인해서
1번의 지분 전부를 이전받앗다.. 이렇게 해석이 되는 것입니다
다음의 다섯 번째로 일어난 사건을 보니
3번의 이모씨의 지분 전부하고
3번의 유모씨의 지분의 전부를
이전을 했습니다 이전을 했는데 여기에 3번의
내용이 어떤 내용이었나 하면은 이 모씨의 지분 4분의 1
또 유모씨 의 지분 4분의 1
이 두개를 합하면은 공유자 지분 4분의 2가 되는 거죠
4분의 2를 이모씨.. 여기에 나오는 이모씨라는 것은 바로 4번의
협의 분할에 의한 상속을 받은
이모씨를 의미합니다
이모씨가 3번의
이모씨와 유모씨로부터 각각 4분의 1씩 받아서 4분 2가 되었는데 그
등기 원인을 보니
2019 년 9 월 10일 공유물 분할로 이루어진 이전이다 이렇게 되어
있습니다
그러면 5번에 대한 등기 사항이 매매로 인한 취득의 경우에는
접수 날짜가 취득 일이 되는데 이 공유물 분할의 경우에도
이게 취득일이 되느냐 하면 그것이 아닙니다
공유물 분할 이라는 것은 지분을
각각 1/2씩 가지고 있었다면
1/2 플러스
1/2에서 1이 되는데 이렇게 각각 1/2씩 공유로 소유하고 있던
것을
쪼개어서 이렇게 두개의 필지로 나누어서 각각의 소유를 구분한다는
뜻입니다
그래서 아까 위에서 이렇게 보면은
원래는 1524 제곱미터고
682 제곱미터의 땅과
842 제급미터의 땅으로
분할을 하였다는 뜻입니다 그런데 왜 지분이 1/2씩이었는데 같은
면적으로 나누지 않고
면적이 틀리느냐.. 이런 부분에 대해서는
이쪽은 위치가 좋다든지 땅이 더 비옥하다든지
그런 사유가 있을 수 있겠죠
그럴 경우에는 꼭 2분의 1로 나누는 것이 아니라 이렇게 협의에 의해서
나눌 수 있는 것입니다
그래서 살펴보면 3번 이모씨와
3번 유모씨의 지분을 전부 합하니
2/4가 되고 이거는 1/2이니까
이모씨가 원래 가지고 있던 지분 1/2와 또 이모씨의.. 여기의
이모씨는 여기에 있는 이모씨입니다 이모씨가
1/2을 가졌으니까 이게 이제 +1이 되기 때문에 원래의 면적에
대한 소유권을 100% 가진다는 뜻이 아니고
분할된 이 면적에 대해서만 100% 의 권한을 가진다 이런 뜻입니다
그래서 이 경우에 이 공유물분할은
어떤 시점으로해서 공유물이 분할이 되고 2필지가 되면서
각각의 소유가 된 날은 바로 기준일이 이날이 됩니다
이 이모씨가 실제로 이 땅에 대한 소유권을 확보한 날은
2016년 4월 6일이고
이미 확보된 지분 1/2에 대해서 두 사람이 사용의 편의를 위해서 또는
어떠한 사정에 의해서
각자의 소유로 분할하여 나눠 가진 것일 뿐 취득 시기와는 아무런
관계가 없습니다.
취득시기는 이것이 되는 것이죠
1/2이 1로 분필이 되어서 소유가 되는 것은 편의에 의해서 분
필을 한 것일 뿐이기 때문에 이 땅의 취득시기는
협의분할에 의한 상속 이것이 취득시기가 되는 것입니다
6번에 보면은 이 땅을 이모씨가
여기의 1/ 2 원래 의 지분의 1/2이죠
원래 땅넓이는 이거죠 그 다음에 공유물분할을 통해서
2/4를 받음으로 해서 전체를 합하면
1이 되는데 그 공유물분할된 땅 자체는
이 넓이가 되는 것이죠 이것을 여기에 나오는 소유자
이 모씨에게..여기의 이 모씨는
이 이 모씨와는 또 다른 사람이 됩니다
2020 년 9 월 29 일 매매를 원인으로 해서
2020 년 10월 14일에 1000만원에 양도를 하였는데 이 이 모씨는
땅을 양도를 하였기 때문에 인제 양도세 신고를 해야 하는데
전체에 대해서 2016년 4월 6일에
취득을 하였다 이렇게 보셔야됩니다
다음은 을구입니다
을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재를 하게 되어 있습니다
그런데 이 땅에는 이런 소유권 이외의 권리에 대한 것은 해당 사항이 없기
때문에 그냥 공란으로 이렇게 되어 있는데 여기에 기재되는 것은 이 땅을
근저당을
잡혔다거나 은행으로부터 담보부채가 있다거나 그런 사항이 있을 경우에
기재되는 란이 을구입니다
어떤 경우에는 이 땅을 이용해서 각종 은행으로부터 돈을 빌리고 또 갚고
이런 과정에서 이 갑구보다 훨씬 긴 을구를 가진 토지 등기부등본도
많이 있습니다
이 을구만 봐도 이 땅이 사연이 있는 땅인지
그런 사항을 알 수가 있습니다
땅을 사고 팔때는 전세권 저당권이라든지 근저당권이 잡혀 있는
땅을 그냥 샀다가는
나중에 낭패를 보는 수가 있기 때문에 이 부분에 대해서 잘 살펴봐야
합니다
이 소유자가 부도가 났을 경우에 그 건물이나 땅에 잡혀있는
전세권 보전이 되는지 채권의 순위가 어떻게 되는지 이런 것들을 잘
따져봐야 하는 것이 바로 이 을구입니다
오늘은 토지 등기부 등본과 공유물 분할의 토지 취득 시기에 대해서
알아보았습니다
감사합니다

[@띠또띠또-i9f]

세무사님 감사합니다 공유물 분할토지 등기를 어떻게 봐야하는지 알 수 있게 되었습니다 좋은 강의 감사드립니다

[@세무연구소텍스살롱]

도움이 되었다니 다행입니다