Although I like many of Juzi's content, I still disagree with this idea (and most audience seem to realize and agree with me too). This BRRR is not something new. The underlying concept is to use extremely high leverage. When you buy one house with 20% down payment, it is 5x leverage. When you buy 9, it is 45x leverage (for Youcai, it is over 100x). High leverage is the winning strategy, only if the market keep going up. But the risk margin is very thin. If the market goes down, or rises a bit slowly, or goes sideway, the consequence of high leverage will be devastating.
我们祈祷他的房客按时交租， 他能每月有5000美元的现金流吧！ When you buy one house with 20% down payment, it is 5x leverage. When you buy 9, it is 45x leverage// 你这个论点也刷新了我的认知， 我学习到了leverage 的新算法。 如果是3%首付的交额外保险的贷款，杠杆是33倍， 如果这样买10个房子， leverage 是330倍， 听起来还真是吓人
而且現在美聯儲在加息，很多美國大公司都準備裁員。這樣會影響房租。有可能每個月從2500租金會降到2000。但是你的貸款，保險，土地稅， H OA，修理費都不會往下走。所以自己手上必須要有很多現金用來應付房租下滑的可能。當然，未來的日子也很難預測。不知道哪一天政府可能推出一個新的措施，因為有太多的無殼蝸牛，這新的措施就叫做租金控制。就是政府規定租金是多少就是多少。通常都是低於市場的。在美國的大城市常常看到租金控制的下場。這也是我擔心的政府政策。雖然德州一直都是共和黨的天下，但是現在越來越多的民主黨人從其他的州搬去德州，總有一天風水輪流轉，會看到社會主義政策在德州。
The landlord pays 3% property tax and pays the salary of all judges, so judges are toward the landlord, not the tenants. CA and MD pay 1% property tax, so the local laws there protect the benefits of the tenants much more than those of the landlords, sometimes, much beyond our imaginations.
德州zoning 非常松，他们有一种 zoning 是unrestricted land 。 It means you can do absolutely whatever the heck you want. So there are no restrictions from the zoning, deed, city or town, easements, home owner or property owner associations, or municipality. zoning 松，新建房就会多，因为审批程序（甚至可能都不需要）容易。
大家好 我是有才哥。任何投资市场如果在上行。加杠杆就是增加利润！如果在下行就要去杠杆稳健一些。至于如何判断上行下行，加杠去杠。就靠投资人经验直觉风控意识去把握了。总之投资有风险 入市需谨慎！
一位我微信群朋友的发帖，我觉得说的很合我的想法，复制粘贴到这里：有才哥6点经验值得深思学习： 1. 对休斯敦政府驱赶客人的信任，2.身临其境地把握市场走向，分三批，投入，把风险降到了最低，3.从dollar tree 产品提价，和美联储大量印钱，推理通货膨胀下的固定资产升值。4. $1500-3000 定金 VS 4-5万升值，对比风险分析 把风险量化 1:10 的赌局 5. 充分利用30-40% 不查收入贷款. 6. 明确选出租房的标准。（学区，价位，质量，交通，建商的信誉等等）
房地产投资，不是蛮干，而是有的放矢，风险控制，从选房开始，资金的使用，选房客，使用什么合同，如何用法律保护自己，等等都是为了降低险，利润最大化。
有才哥下一步就是要加强正规话管理降低风险，增加利润： 比如：如何筛选客人、如何签合同，如何降低维修费用，签合同时，如何保证将来合理增加房租，如何通过reminder，增加和租户的沟通，及时止损，等等。
谢谢有才哥无私的分享，谢谢橘子姐为大家提供的视频，受益匪浅。
感謝分享!有才哥有頭腦膽子又大，這集收穫很多
有才哥咋这么有才呢。谢谢菊子姐给大家的分享，共同致富
胆大心细、有眼光、还乐意分享。感谢有才哥。德州确实是有利房东、有跟蓝州的实地比较感触才会深。
操作幹竿 的方法 很棒 ，要膽大心細 ，不要太貪 ，保守操作，感謝分享 您的經驗。
谢谢菊子姐和有才哥无私的奉献！天时地利人和，重要的是有才哥听了菊子姐，立马有行动，有行动就会有收获！🙏🙏
非常好的一期视频，感谢菊子姐姐和有才哥
菊子姐胆大心细，拥有真正的实干精神和成熟的商业运营能力。有才哥的分享让人大开眼界。 是的，都有风险，关键我们需具有进退的能力。
最后一话说得很对。有才哥并不是身无分文四处凑钱，背后都是资本，有的是退路，大家不用替他着急。
感谢菊子姐和有才哥的信息分享。感觉找到知己似的😊
多謝兩位的無私分享！
疫情投资房产需要对经济、汇率、贷款各个方面的知识了解！最关键是对房子有没有敏感度！危机本身就是危险中存在最大的机会！胆量是第一的！机会就是给有胆识的人准备的！在万物疯长中房子是最好的保值物！咋样选择也是每个人认知的实践！赞👍
疫情期间也是听了橘子姐，买了三套房子。问题是，突然心血来潮搬佛州Tampa了。现在不是特别会远距离管理；）还有就是建议大家，下次投资房尽量买新房。
疫情期间买房了就赚了👍
❤🙏感谢你们的分享受益匪浅
谢谢菊子姐和有才哥的分享！干货满满的
菊子姐就是厉害💕💕🌺🌺👍👍
有才哥厉害，我在2009年是这么做的， 那时候穷啊，敢冒险，现在想的多了
@@菊子说房产 说的对。还是有风险的。如果一场飓风毁了房子，没有deep pocket 撑不过去。逐渐持有加仓比较稳妥。
政府的政策相当的重要
我也是橘子姐的忠实粉丝在疫情之间我也跟有才哥一样的操作，我买了三套
疫情期间买房了的都赚了！感谢菊子🙏
谢谢有才和菊子
机会来了还得胆子大才行👍
是的 机会来的时候哪怕抓住10%也可以😌
我看Cj的房主频道看到他驱逐房客(坐标加州洛市)的艰难,再相比才哥所在州保护房东的政策,出租房屋的风险就小很多...
不是人人都可以这么玩儿的，跟炒股一样，怎么猜到触底爬升的，赌的成分很大，尤其是疫情期间。
太厉害了，点踩的太好了，现在汇率和利率都涨了，真是赚大了
他贷款153万 利息3.5 月供大概需要6800；目前房产总市值233万 地税2.5 每月要5800；保险算500；HOA500；每月比较可信的现金流应该是1500左右。除非市场上出租房源暴增造成租金下跌，否则没看出有什么风险。
保险6套房500？hoa 6套房500？
@@emmaliu 你觉得要应该是多少?
@@taoistruth4184 不需要觉得啊，网上找类似户型都可以查得到的。或者买过美国房产的都知道不可能是这个数。
@@emmaliu 人家硕的一个月不是一年
谢谢菊子姐和有财哥的分享
感謝有才哥！分享
这种情况也就是德州，在纽约州，疫情期间，房东都是血惨。唉，没办法的事情。
Although I like many of Juzi's content, I still disagree with this idea (and most audience seem to realize and agree with me too).
This BRRR is not something new. The underlying concept is to use extremely high leverage. When you buy one house with 20% down payment, it is 5x leverage. When you buy 9, it is 45x leverage (for Youcai, it is over 100x). High leverage is the winning strategy, only if the market keep going up. But the risk margin is very thin. If the market goes down, or rises a bit slowly, or goes sideway, the consequence of high leverage will be devastating.
我们祈祷他的房客按时交租， 他能每月有5000美元的现金流吧！
When you buy one house with 20% down payment, it is 5x leverage. When you buy 9, it is 45x leverage// 你这个论点也刷新了我的认知， 我学习到了leverage 的新算法。 如果是3%首付的交额外保险的贷款，杠杆是33倍， 如果这样买10个房子， leverage 是330倍， 听起来还真是吓人
有才哥买房的时候，也有不同的声音说不要买出租房的，都是当时的判断。回头看，winner洋洋洒洒说的都是成功之道，但对后来者错过时机再学样儿的都会成刻舟求剑。
而且現在美聯儲在加息，很多美國大公司都準備裁員。這樣會影響房租。有可能每個月從2500租金會降到2000。但是你的貸款，保險，土地稅， H OA，修理費都不會往下走。所以自己手上必須要有很多現金用來應付房租下滑的可能。當然，未來的日子也很難預測。不知道哪一天政府可能推出一個新的措施，因為有太多的無殼蝸牛，這新的措施就叫做租金控制。就是政府規定租金是多少就是多少。通常都是低於市場的。在美國的大城市常常看到租金控制的下場。這也是我擔心的政府政策。雖然德州一直都是共和黨的天下，但是現在越來越多的民主黨人從其他的州搬去德州，總有一天風水輪流轉，會看到社會主義政策在德州。
@@hongyiliu6078 问题是也许只是暂时的winner...尤其在现在，大家都去杠杆还来不及呢。
@@hongyiliu6078
两年前我要是说出这种投资打法别人会以为我有病
接下来利息猛增，还买不买房了？如何买、用什么策略？请分享，谢谢
22年我就已经停手了。利息猛增 有着急卖房的，降价特别厉害的，有便宜就去捡。
暂时别买
@@黄有才-u5t有才哥上辈子一定是好人好命！真是老天让你走好运！ 在北达拉斯，第一没有那么便宜的新房。 第二定金也没有那么便宜😅
我朋友的两套，交房时建商每套 多要8 万 。 后来她就没要了。
现在这个操作无法复制。房贷利率高，房价往下走。
是的
你好，菊子，如果有机会可以再采访一下有才哥吗？想知道现在是什么情况，是否有再买入或出手？现在的房价与买价相差多少了？
好
2021 年房地产发展方向给了很多人惊喜。身在其中未必知道它会大涨。
感謝分享！有才哥！太有才了！要喊你師父
The landlord pays 3% property tax and pays the salary of all judges, so judges are toward the landlord, not the tenants.
CA and MD pay 1% property tax, so the local laws there protect the benefits of the tenants much more than those of the landlords, sometimes, much beyond our imaginations.
我了解的是跟红还是蓝有关系， 跟地税没有关系
新泽西也是很高地税，但政策不保护房东
@@shop07024是的，新泽西地税太贵，驱赶房客最少三个月
衷心祝这位哥好运 🍀 但是我认为他的操作风险很高，杠杆拉得太满，万一有空租、维修、或者贷款用的是ARM（可变利率，上浮）那就压力山大了……
时间窗口卡的好。卡位很重要
听到一点是很有风险的，那就是房子是父母的名字，也就是外国人的名字。有才哥应该去了解一下外国人遗产税问题，会让你大跌眼镜。谁也不知道还有没有明天。
感谢提醒。我也做了规避。目前是给爸妈买高额保险。接下来有计划把房产转到公司名下或者做个家庭信托
你第一套房子cashout不查收入吗？
不查收入，又快又省事！
我21年初在達拉斯訂的房，交房前半年建商跳了兩次價，從30萬跳到37萬，還不保證在接下來的半年不跳價。最後放棄了買現房。
德州定新房会按合同价交付的
签约后还能提价哇，我一直以为在哪里都是签约即锁定价格
@@黄有才-u5t 会调价的
@JUZITALK Horse Property and Resident Property, which one is more expensive usually?
只要德州租金不大降，有才哥房子现金流就有保障，这套操作已经很保守了！
因为不知道有财哥的买房方法。2021年我只买了一套房子。利率3%。
你们找什么公司贷的，为什么我信用收入都很好，银行给我最低也是3.25？
美国银行我信誉和收入都好
买一套也赚了👍我还羡慕别人买二十套的呢。知足常乐😄
定金这么低，贷款条件这么松，在英国绝对不可能
杠杆加杠杆，要是美联储去年没有犯错误 加息后，很容易爆啊，不过租金不出问题基本也就是赚到了，不过够惊险的
这位老兄找的什么货款不查收入？。我首付90%都查个底朝天。请推荐一下货款公司
房子今年是攀升的但在山顶位置 现在不停的加息 许多人都套死了
在纽约州，房东被房客折腾得死去活来的。
我想问下一波的机会在哪里？我已经错过了这次几十年才遇到的机会😢
每次机会都不一样， 我觉得下一个快来了，这次应该更猛烈，是在商业地产这边，一般人可能下不去嘴
現正漲多拉回修正了，現金至少交一半，不怕房子跌了 不然投資房要謹慎。
是的
谢谢分享 受益匪浅
好一个对赌思违！（我有同感的想法！行动才有力！🤛🤛
英国最近立法保护租客的利益，新的法律对房东很不利。
我不记得是不是巴非特说的这句话: 人的一生,只需要一次机会, 只要抓住这次机会,就会成功! 很显然才哥抓住了.
我才只抓住了10%的机会😂
如果听说过，曾经的山西土老财，财雄天下。但是即便拥有如此雄厚的资本，很多山西商人预留的“护本银”，也是非常之多。
不会把自身所有银两都拿来流转生财。必须预留足够的预备队，以对付非常情况发生。
更别说只期望靠商业实体本身，产生的现金流去养护商业实体本身。
感谢提醒😄我储备了一些现金以备不时之需
@@黄有才-u5t 所以其实你是资金充足的，并且似乎什么都挺懂，也都考虑到了。只是在说你买六套房的文案里，有的说了，有的没说。同意另外一位朋友说的，橘子姐标题党了。其实就正常全面的说你的投资策略就挺好，也是会有很多人看的，并且从中学习。
@@emmaliu 所以我说了我是稳健保守的
@@黄有才-u5t 这样的标题党说法会误导大家，加杠杆还是要谨慎
@@jingli4810 投资失败就算我误导，赚了钱也就给我点个赞。case by case，我一直说风险全靠自己把握
可以推薦不查收入的lender嗎?
这个徒弟已经带出师了
我关注了很久也没敢下手 入手投资房要有胆有眼光还要有运气
买房的门槛在勇气和时机。像疫情期间的涨幅不大会再出现。
没错，百年一遇的机会。我都没想到
以什么名义买的？是primary residence?还是invest property?
第一个是自住，过户后有才哥住进去了， 其余是投资房
很不错的故事！
谢谢！
国内现在还可以做房屋抵押贷款吗？我持续问了四年了，一开始还有银行可以做，但利率将尽10%，这肯定是不划算的。近两三年各个银行都跟我说不可以做了，除非你有business 营业执照，用这些钱去做生意。有才哥能抵押贷款出来钱，还可以这么低的利息，普通人估计做不到。
看了一下有才哥的文章，说国内房屋抵押贷款的利率是3.5。这。。。比我09年贷款买房时的贷款利率都低。。。如果可以这样做，大家都可以有一大笔钱在美国买房了。不需要等时机，白给的钱。有知道怎么做的小伙伴说一说细节，大家一起FIRE。
@@emmaliu 可以的，我看银行主页的永续贷，利息都很低，30年贷款利率是3.6
@@mandy7349 你可以打电话给国内银行问问看，我打了四年了，不过我不知道是不是城市不一样。这么说吧，如果3.5,大家都把钱套出来放在一些定期银行理财产品里都是赚的，一年期的都可以在4.多。这等于是白给钱，不合理。
@@emmaliu 现在R2风险等级以下的理财利息都低了，连5年期定存都不到4了，贷款利息确实降了。我朋友刚买的二手房银行贷款利息快跟公积金贷款利息差不多了都
现在国内大陆小微企业经营贷年利率3.2都有。有的为了贷款注册个体或公司。平时走走流水。再用房子抵押 。银行绝对贷给你
在德州建商會以漲價價格的比例，提出要求上漲房價的要求。
在签订的购房合同上会有这样的条款： 建商會以漲價價格的比例，提出要求上漲房價？
good
房子的地是永久还是有期？
独栋的地是永久归业主的
👍 知道有人两年弄了20套
今天是2O24年1月19号看到这个视频，当年有才哥的投资是正确的吗？就像股票一样是最后的接盘手，站在高高的山岗上。
非常正确，占到了增值、低息两大时代红利，这样的机会一去不复返了
休士頓不優的一點就是地稅高
是啊， 地税能吃掉1/3的毛收入
我在加拿大都看好德州的 Austin 和 Huston
请问2023年房地产是下行还是上行。
我掐指一算， 亚特兰大这块可能在1年内有15%左右的下降调整（过去涨的太多了），之后平稳恢复
什么财富如此分配正常吗？这是鼓励大家去赌博！
怎么能在小红书看到有才哥的视频？
780418741 是他的小红书号
德州的房子真是便宜啊，全新的房子还不到50万，温哥华新房子怎么也要250-350万。
一般人干不了，如同去赌场
谢谢你们，受益匪浅，希望以后联系你们，请教，再次感谢。
德州买新房的定金这么少啊，$1500-$2500 就能锁定一套房子啊。
那段时间是这样，房价涨的时候建商不怕买家走
不知道房子的每个月地税是多少钱？2000的房租扣除地税，能结余多少呢
有才哥说6个房子，每月租金毛收入1.5万美元，5000美元地税，5000美元花费，现金流（剩余）5000美元。如果你继续关心每个房子的情况，你可以直接除以6来算。 但是可能整个视频的重点是暂时有才哥用上贷款杠杆之后他是能以房养房，并且每个月有一些现金流的
有才哥怎么能在没有什么收入的情况下贷到款呢？
而且还是不停的贷款和refinance，不过他可能用的不查收入的贷款。只是不知道利率多高，划不划算。
用上不查收入贷款， 利息会比查收入贷款高出1-2%， 例如现在利息5%， 不查收入就是7%
@@ericfox5474 专业👍
@@emmaliu 我在去年底做了几笔ref，不查收入贷款利率能拿到3.5。现在高了，快六了
@@ericfox5474 这样贷款利率太高。房价上涨时看起来是赚的，风险在于如果房价下跌或事有几套房子同时没有租出去该如何还贷？
德州的新房都好漂亮啊！我们这附近一看好多都是1890年的房子🥲
德州zoning 非常松，他们有一种 zoning 是unrestricted land 。 It means you can do absolutely whatever the heck you want. So there are no restrictions from the zoning, deed, city or town, easements, home owner or property owner associations, or municipality. zoning 松，新建房就会多，因为审批程序（甚至可能都不需要）容易。
@@菊子说房产 学到了～谢谢菊子姐！如果自己想新建房，有办法估计大概要花多少钱吗？还是只能跟每个construction company 谈？
请问橘子姐， 乔治亚州的法律是有利于房东的吗？
市中心是中性， 郊区相对偏向于房东。 我有个亚特兰大城市的直播， 你看那期视频，最近做的
谢谢分享的真好👍可惜听到的晚了😂
有才哥在小红书的视频号？
780418741 是他的小红书号
请问父母不查收入贷款是怎么操作的呀？父母是有绿卡吗？
有才哥写了篇实操的文章，你看这里他说没说？
www.xiaohongshu.com/discovery/item/630aab5e000000001b024d73?app_platform=ios&app_version=7.53&share_from_user_hidden=true&type=normal&xhsshare=WeixinSession&appuid=5e8faa480000000001002bd7&apptime=1662213645
讲的很好，但不一定适合所有人。适合自己的就学着去做。不适合就听听算了。
没有绿卡。外国人不查收入贷款，拿中国护照银行就可以做。
katy当时确实太多人抢房了 车子排长队 疫情期能抢到的确实就等于brrr了
如果建好之后你没有首付不能过户，只收你定金，不处罚吗？
加拿大是你必须过户，否则告到法庭也罚几十万
@@lili-su9bx 德州不处罚，最多没收定金
请问菊子，加拿大公民去德州买楼花行吗？
是投資貸款利率嗎？或是自住貸款？？
有才第一个是自住房贷款，之后的都是出租房
贷款不查收入，哪家银行？ 我还没碰过
我不知道其他地方，在亚特兰大，华美和美丰银行都直接给客户（甚至是中国的买家）提供贷款（中国境内的收入计算收入。
90多万的房子涨到150万很困难？
买10套首付要100万，就是说25万一个房子的话 首付要40% ? 建议你找更靠谱的lender, 不看W2的 首付 20-25% 就可以了!
40%首付 我有银行一手贷款资源价格很好。20%首付贷款费用贵些。利率高些。
@@黄有才-u5t 少点首付你可以买更多啊 只要有cash flow 就好 看你怎么评估了
@@landyli7813 买六套是我保守了。其实买十套刚刚好。买二十套马甲不够用啊，本金少了，利息多了，风险也变大了
@@黄有才-u5t 最近利息高了那么多 入手的话就等以后refi 了
亚特兰大有没有这种低定金的新房?
亚特兰大新房有一些不给出租，还有现在押金要求的也都提上来了， 我知道是至少5000
新房地税高 appraisal value 会高啊
可以抗税。新房我都抗税成功了 很简单
没有收入，没有2年报税，不查收入贷到款？不可思议，求哪亇公司可以做？
不查收入贷款了解一下。税表，甚至信用分都不看。
@@黄有才-u5t 那隱藏費用一定高,還高利貸,一般人不可行！
@@yiqingtang80 我当时不查收入贷款40%首付，利率3.875，没有手续费
@@黄有才-u5t 请问什么贷款公司，我也想做一个！
@@yiqingtang80 休斯顿的贷款公司 你那不一定能做
有才哥好，很认同你的观点。请问现在的休斯顿的新建平屋（独立屋）有吗？我很有兴趣！谢谢你！
有的。最近新建房也降价了
我在纽约, 确实做不了投资房, 没有现金流
是的，需要天时地利人和都在才能飞起来做成功的
怎么能联系到有才哥
上他的小红书，我在视频标题栏下面放了他小红书的链接
这小红书是文革小组办的？看来大家对文革还是很留恋呀😮
请教怎么从中国弄钱出来的 管制很严 是企业渠道还是亲戚朋友蚂蚁搬家
十几万 二十多万都好弄，每人每年五万外汇额度。你别用满[笑哭R]蚂蚁搬家。快年底了，赶紧用。
这叫"炒楼花"，半个世纪前,香港地产业兴起时,连买菜大妈都这样"炒楼花"。
就是炒楼花吧
美版炒楼花
想问一下有才哥买的都是独立屋吗？
是的，都是新房，都是独栋