KENTSEL DÖNÜŞÜM ANLAŞMALARI NASIL OLMALI? NASIL OLABİLİR?
HTML-код
- Опубликовано: 7 фев 2025
- KENTSEL DÖNÜŞÜM ANLAŞMALARI NASIL OLMALI? NASIL OLABİLİR?
Videoda bahsettiğim araştırma sonuçları:
Ce...
Bu videoyu beğendiyseniz "beğen" tuşuna basmayı ve RUclips kanalıma abone değilseniz, abone olmayı unutmayın 👍🤗
🖱️Abone olmak için:
bit.ly/gayrimen...
💬Discord sohbet kanalımız:
/ discord
📣Telegram "Gayrimenkul Okulu" bilgi kanalımız:
t.me/gayrimenk...
Bu video ile ilk defa kanalıma geldiyseniz; şehir plancısı ve gayrimenkul değerleme uzmanıyım, 2005 yılında İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. yi ortağımla beraber kurduk. SPK ve BDDK lisanslı şirketimde tüm Türkiye'de 200.000'i aşkın gayrimenkul değerleme raporunu iş arkadaşlarımla beraber hazırladık. Türkiye ve Birleşik Krallık'tan değerleme lisansım var. Şehir planlama eğitimimle birlikte mimarlık çift anadal yaptım. Yüksek lisansımı işletme alanında MBA üzerine yaptım. Şimdilerde doktoramı gayrimenkul alanında yapıyorum. 1996 yılından bu yana gayrimenkul piyasasında edindiğim tecrübeleri ve bilgileri hazırladığım videolarla haftanın iki günü kanalımda paylaşıyorum. Ayrıca zaman zaman canlı yayınlar ile birlikte sizlerle gayrimenkul piyasalarını değerlendiriyorum.
Hazırlayan Sunan: Celal Erdoğdu
Takip İçin: / celalerdogdu
Yazılarım: celalerdogdu.com/
Podcast: / celal-erdogdu
İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. www.igd.com.tr Tel: +90 212 2329313
Merhaba, gayrimenkulle ilgili merak edilen konulara ilişkin videolar çekmeye devam ediyorum. Merak ettiklerinizi yorumlarda belirtebilir, sonraki oluşturacağım içerikler için katkı sağlayabilirsiniz. Size özel durumlara göre oluşan özel sorularınıza, zaman yetersizliğinden ötürü yanıt veremiyorum. Sadece rozet sahibi kanal üyelerinin sorularını dikkate alabiliyorum. Rozet sahibi olabilmek için katıl linki: ruclips.net/channel/UCe-HuMx8S5hdyJuGNZVSDgQjoin
kentsel dönüşümden mağdur olan bir kişi olarak önce Müteahhitten değil komşularınızdan korkun. Komşularınız müteahhit usulsüzlük yapmasın diye maliklerden bir iki kişi seçiyor sonra onları yalnız bırakıyor. Allah komşulardan korusun.
Samimi, Güzel Yorumlarınıza tebrik eder başarılar diliyorum izmir den takiptesiniz teşekkürler 🙏🌹💯
Yine ders niteliğinde bir video olmuş. Apartmanca önce komşusunun akrabası inşaat yapıyor diye ona vermekten ise bu video izledikten sonra daha kapsamlı ve faydalı adımlar atacaklarından hemfikirim
hocam çok güzel anlatmışsınız emeklerinize sağlık. bizim evimizin bulunduğu bölgesi risk taşıdığı için tekrar yaptırmak istiyorduk bunun için de vakıfbankta kentsel dönüşüm kredisi var ve evleri bizim gibi risk taşıyanla içinmiş bunu örendiğimizde çok sevindik ve kredimizi çektik evimizi yeniden yaptıracağımız için çok rahatladık belki bizim gibi bilmeyenler içinde yararlı olur umarım. tekrardan sağ olun hocam.
Teşekkürler sayın hocam, başarılar dilerim.
Yine gayet bilgilendirici bir video olmuş değerli meslektaşım. Kentsel dönüşümü teşvik etmek amaçlı devletin çalışmaları var ancak bunlar genellikle vatandaşları ekonomik anlamda desteklemek amaçlı. Müteahhitler açısından baktığımızda genellikle bodrum ve zemin katlarınıa ticari gayrimenkul yapabilecekleri binaları tercih ediyorlar. Kentsel dönüşümü müteahhitler açısından tercih edilebilir hale getirmek için bence mevcut imar planları notlarında ekonomik ömrünü doldurmuş yapıların bulunduğu parsellerde cüzi yoğunluk artışlarının yapılması gerekir. Tabi ki deprem risklerini göz önünde bulundurarak. Böylelikle kentsel dönüşümle yapılan binaların zemin katlarına ticari gayrimenkul yapılmasa bile hem vatandaş açısından hem de müteaahit açısından karlı bir uygulama yapılmış olur.
açıklamalarınız için teşekkürler
Onlarca avrupa ülkesi gezdim, epey zaman geçirdim.
Oralarda kentsel dönüşüm diye bişey duymadım, ki oralardaki yapılar ülkemizdeki yapılardan bile eski.
Neden ömürlük yapılar yapamıyoruz bence bu konu çözüme kavuşmalı.
Avrupa'da deprem olmadığı için olabilir mi ? İtalya ve Yunanistan dışında hiçbir yerde deprem olmaz bizim imparatorluk zamanından bu yana bir çok şehrimizi depremler yok etmiştir yoksa o Avrupa'daki 150 yıllık binalar sadece sağlam olduğu için ayakta durmuyor
@@rzasarkams8447 sebep deprem diyorsunuz yani, hımm..
@@INSANAZMANI her ürünün bir ekonomik ömrü vardır. Buna kullanılan ham madde, üretim teknikleri üzerine kullanım şartları, bakımlar ve yıpranmaları üzerine koyduğunuzda, o ürünün veya imalatın ekonomik ömrü oluşur. Örneğin herhangi bir ürün satın aldınız diyelim, işte bu ürünün teknik özellikleri üzerinden ne kadar amacına uygun kullanıyorsanız, o ürünün bir gün mü yoksa yıllarca mı fayda sağlayacağı ortaya çıkar. Bu zincirdeki herhangi eksiklik , fayda alımını düşürür.
İstanbul deprem bölgesi
@@elifhevadpal7038 yapılarımız sağlam yani deprem olmasa . Öyle mi?
❤❤❤❤❤❤❤
Tam bir ders niteliğinde, güzel bir anlatım olmuş. Çok teşekkür ederim. Birde şöyle bir isteğim olacak:
Kentsel dönüşüme geçmek için ev sahipleri açısından nereden nasıl başlamalı?
Sonuna kadar Adim adım bir listesini yazabilirmisiniz ?
Birim m² maliyet 7500-10000₺ arasında şu an
Teşekkürler
ne emlakçılara nede komşulara güvenin asla gardınızı bırakmayın.araştırmayı bilgilendirilmeyi bagımsız ,bina dışı profesyonel kişilerden alın gerekirse ücret ödeyerek
Merhaba, Bina bir kişiye aitse ve 5 tane daire çıktıysa o zaman nasıl oluyor sistem ?
hocam selamlar 4 katlı binamız depremden hasar gördü ama kayıtlara gecmedı.denetlenmedı .bina kötü durumda her yeri çatlak.devlet burayı yıkarak yerıne yenısını yapıp bizden biraz para alabilirmi .yoksa hiç müdehale etmezmi.bi akıl verirseniz sevinirim teşekkür ederim
merhaba bizim 3 katlı evimiz var kentsel dönüşüme verecegim eski gecekondu 1 2 3 numara diye ayrılıyor 1ve 2 nonu. enkaz şatışı var tapusu yok sadece enkaz satısını almışlar ben 3 numaranın tapusunu aldım ben yıkıma başvurdum kentsel dönüşümcü yıkımcı gerekli işlemleri yapacak fakat 1 2 3 bir dairede 3 kat oldugundan 1 ve 2 nın tapusu yok benim var ben yıktırırsam 1 ve 2 no benı mahkemeye vere bilirmi verirse ne elde elder yıkımcı 15 gun içinde itiraz ederlerse celp giderse ıtıraz ederler fakat tapuları olmadıgından onlara celp yıkım kagıdı gıtmez dedı çünkü 1 ve 2 tapusu yok sadece satış enkaz var dedi sizce sıkıntı çıkarmı
👏👏👏
Tesekkurler degerli bilgiler icin. Cok onemli bir sorum var: Bulundugum site kentsel donusum kapsamina alinmis ve insaat baslamisti ancak muteahhit bitiremeyince Cevre Bakanligina basvuruldu ve muteahhitin sozlesmesi feshedildi, sozkonusu muteahhit maliklere alacak davasi acmis durumda (bugune kadar insaat alanina yaptigini iddia ettigi yatirim dolayisiyla), onemli sayida malik olarak cok magdur durumdayiz, 8 yildir insaatimiz tamamlanamadi ve biz artik yeni bir muteahhitle anlasarak yola devam etmek istiyoruz. 2/3 cogunlukla yeni muteahhitle anlasip yola devam edebilir miyiz? Cevap yazabilirseniz cok makbul olur, 192 malik cok magdur durumdayiz.
Müteahhidler için güzel bir video olmuş!
abi mrb öncelikle çok bilgili ve akıllı bir kişisiniz ben amasyada ikametgah ediyor sizin gibi bilgili bir danışman bulamıyorum bunula ilgili nasıl yardımcı olursunuz saygılarımla....
Murat Bey teşekkürler iltifatlarınız için, bildiklerimi paylaşıyorum kanalımda. Bize mail gönderir misiniz size yardımcı olabiliriz. kurumsal@igd.com.tr
Hocam yorumunuz için teşekkürler benim 160mt yerim var içinde 4 daire var mütahitle anlaşman nasıl olur ne istemem gerekiyor burda şimdiden teşekkürler
Anlaşma oldu bina yıkıldı maliyetler yükseldi diyelim Mütahit tekrar para isteyebilir mi
180 metrekarelik bir arsamız var arsamızda Prefabrik tek katlı konut var arsamıza bitişik nizamda komşumuzun 200 metrekare arsası arsa içerisinde 4 katlı 4 tane dairesi var müteahhitler bizim olan 180 metrekarelik yerimize 2 tane daire bir tanesi 2 + 1 bir tanesi 3 + 1 daire olarak bize veriyor bitişik nizamda kim komşumuza 200 metrekare yere 4 tane dairesi olduğu için ona 4 tane 3 artı 1 daire artı 50 milyar para veriyor arsası bizden 30 metrekare fazla olan bir kişiye neden bizden fazla veriyor Yardımcı olursanız sevinirim
Emeğinize sağlık celal bey , bilgilendirmeleriniz çok değerli , kentsel dönüşüm projelerinde kat irtifakı ne kadar zamanda çıkar veya çıkması gerekiyor .
Yasin Bey, irtifak temel sonrası kurulabiliyor.
illere ve hatta ilcelere göre paylasim orani ve videoda bahsi gecen birim fiyatlarini tkip edebilecegimiz bir website ya da benzeri bir platform var mi?
Hocam.biz apartman olarak kendimiz para vererek hakedis usulu muteahhite yaptiricaz.toplam maliyet 100 tl olsun.bu maliyeti arsa payi oranindami ,yoksa burut m2 olarakmi dairelere yansiticaz.?kanunen en dogrusu nasil olur?
Arsa sahiplerinin öncelikle imar, sözleşme,mütaitin sınıf ı nı.bilgilendirilmesi için bir video hazırlarsanız sevinirim. Bilgi eksikliği çok ve herşeyi mütaite bıraktı kları için mağdurluk çok fazla yaşanıyor
Hocam merhabalar, size bir sorum olacaktı cevaplarsanız sevinirim.
3 katlı bir apartmanın 3. Katını aldık fakat kentsel dönüşüme veremiyoruz bir hak sahibi ile anlaşamadığımız için.
Tüm hanelerin kat mülkiyeti tapusu olmakla birlikte:
-1. Kat: %10 arsa paylı dükkan (sahibi:ahmet)
Zemin kat: %20 şer arsa paylı 2 adet dükkan (sahibi: mehmet)
1. Kat: %20 arsa paylı 1 adet daire: (sahibi:zeynep)
2. Kat: %15 arsa paylı daire (sahibi:mehmet)
3. Kat: %15 arsa paylı daire (sahibi: hatice)
Müteahit ile Anlaşma sırasında mehmet yine 2 dükkan ve 1 daire teklifi yapılmasına rağmen %55 arsa payım var diyerek kabul etmiyor. Ekstra hak talep ediyor. Zemin katlarındaki dükkanların m2 toplamının evlerden birinden küçük olduğunu ve %40 arsa payına sahip olduğunu unutmamak gerek.
Bu hususda yapılması gereken nedir?
Ev yapım yılı: 1977
Hasarsızlık raporu var ve Binamız Çok sağlam olduğu halde keyfi olarak yıkılabilir mi? Nervürlü 25 lik demirler var ve kolonlarda bir tık yok.
Benim Mersin merkezde 482 MK içinde 2 Katlı eski ev var yerim 1/1000 nazım ölçek kentsel dönüşüme giriyor kat yüksekliği daha belli değil 5, 8, yada 15 kat olabilir diyorlar 5 kat olursa 8 kat olursa yada 15 kat olursa ortalama bunlardan kaçar daire düşer ortalama birbilgi verirseniz memnun olurum.. Teşekkürler.
Noldu abi sizin iş?
Hocam merhaba binamızı yenilicez ancak şuan binamız sadece konut yeni pilanda ticari artı konut ancak içimizde ticari istemiyenler var bunların kanunen pilanı değiştirme yetkileri imkanları varmı teşekkürle
Hocam merhabalar , nakit para karsiligi dairemi satacagim parami ne sekilde alarak kendimi guvence altina alabilirim ? Yardimci olursaniz sevinirim tesekkurler simdiden
İzi severek iziliyoruz ama kensel dönüşüm süreçindeyiz eşit arsa pay olduğu halde benim arsapayımdan fa çok mütaite ödeme yapılmakdadır yani eşit daire vermiyorlar ne yapmalıyım ?
Size nasıl ulaşabilirim. Toki kentsel dönüşüm uygulaması ile ilgili soru sormak istiyorum. Teşekkürler
Müşterek arsa da yarısı bizden kampanyası nasıl olucak anlatır mısınız
Bir soru hukki sözleşme önçemi yapılmalıdır ?
🥰🥰🥰🥰
Güncel ortalma 1 dairenin maliyeti nedir cevaplarsanız sevinirim.tesekur ederim
10 daire yeeine 14 daireye çıkması ile daire m2 si küçülecektir o sebeple 10 daire halindeki 720 bin ile 14 daireye çılınca yine aynı 720 bin olmaması gerekmez mi? Eğer bir emsal artışı ile sayı artmıyor ise?
.merhaba .Ankara'dan yazıyorum bizim çarşı kentsel dönüşüme girdi çarşıda 44 dükkan var çarşı yıkıldı çarşı yönetimi mütahitle anlaşıldı 3/2 çoğunluğunu aldı ben daha imza atmadım atmamamın sebebi ortada proje daha ortada yok yerim nerde olduğu beli değil mütait bana noterde evrak yollamış 15 günlük süreyi aşmışız bakanlık satışa sunacakmış 180 MK yerim var ne yapmalıyım
Merhaba. Kentsel donusumde muteahhit temel atma aşamasında bıraktı.2 senelik teminat mektubu sona ermeden dava açıldı ve bankaya yazılı muracat edildi..şartlı teminat mektubu(kesinleşmiş mahkeme karari ) yazıyor.mahkeme 3. Yılında avukat teminatın süresi doldu diyor.ne yapabiliriz
10 sene oldu mutayite vereli hala baslamadi
Bizim belediye mütaite bırakmıyor kendi anlaşmaları yapacakmış ve %45 kesinti yapılacakmış. 49 metrekare evim altında ruhsatlı dükkanın var kesinti den sonra kalan rakamı 3 ile çarpacaklarmış üstümüzden yol geçiyor otoban olacak evimiz yani karayolları denk gelicek bu durumda bizim hakkımız nedir?? Ev müstakil
👍
Abi birşey sormak istiyorum. Oturduğumuz bina kentsel dönüşüme girdi . Bu arsa 302 mt2 bizim tarafımızda 174mt2 hissesi olan kişiler var bize muhalif olanın hissesi ise 128 mt2 . Biz bu oranlarla 3/2 yi yakalaya biliyor muyuz? Cevap verirseniz sevinirim
Müteahhitin arsa veya bina sahiplerine verdiği daire fiyatını 720 bin TL olarak ifade ettiniz bu dairenin piyasa satış fiyatı olarak söylüyorsunuz yaptığınız önermelerde de buna göre sonuçlandırıyorsunuz ama normalde bunların maliyetinin hesaplanması gerekmez mi dediğim gibi olursa her türlü müteahhit az ya da cok kazanır
Rahmi Bey maliyet hesabı yaptım, birim fiyatları söyledim, maliyeti 12 aya yaydım, proje finansmanı yaptım. Müteahhit her halukarda kazanır denebilir mi, her zamam kâr olup olamayacağını sizler de kendiniz hesap edebilesin diye bu detayları paylaşıyorum.
@@GayrimenkulOkulu Cevabiniz için Teşekkür ederim videoyu 2.kez izlediğimde demek istediğinizi anladim
Kentsel dönüşüme girdi su an çok zor durumdayız bankalar krediyi çok fazla faizle geri ödeme planı çıkarıyor hepimiz emekliyiz zor yaşıyoruz 200 TL on sene sonra 438 TL geri ödemeli maaşlar 2400 emeklinin ayda 3 TL ödememiz mümkün değil çözüm yok caresiziz
peki iki yöntem karışık (hibrit sözleşme ) olabilir mi? 100 Malik var bir kısmı bedel bir kısmı kat karşılığı vermek istiyor.
Merhaba Cenk Bey, elbette bu tip sözleşmeler de yapılır. Ben aslında videoda planlamıştım ancak süre uzayınca izlenmiyor maalesef. Bu sebeple, çekim sırasında çıkardım o kısmı.
Hocam merhaba, 5 daireli apartmanda yazıyoruz. 3 tane mülk sahibi var. Bir komsumuzun 3 dairesi var ve evi kentsel dönüşüme sokmak istiyor ve bir müteahhitle anlasmis bizi sürekli tehdit ediyor. Bina için alınmış bir çürük raporu yok. Biz giriş katta oturuyoruz ve müteahhit bizi kata dükkan yapmak istiyor.Biz de bunu kabul etmiyoruz.Bizim rizamiz olmadan apartmanı yiktirip bulunduğumuz kata dükkan yapılabilir mi.Cok teşekkürler
Son durum nedir acaba ? bizdede yeni başladı 3/2 alınacak gibi. Biz imza atmaskat m2 niz yarıya düşer veya devlet kamolaştırıp satılır deniliyo doğrumu acaba.
@@hasangoksincilaci3154 öncelikle bizim binaya ait hiçbir hasar raporu yok! Yani yersen işi, istiyorum buyurum verin görelim ne kadar hasarlı diye öyle bir rapor yok..bizde süreç başlamadı, ayrıca daha önce konut olan bir evi tüm kat maliklerinin rızası olmadan dükkan yapmak yasal değil. Araştırmalarımdan bunlar çıktı
Dava açarlar, çoğunluk neyse o olur
Çok teşekkürler. Küçükyalı da çok iyi bir konumda 20 dairelik bir apartmanız. 875 m2 arsamız var. Kendimiz bir müteahhide para vererek yaptırsak daha hesaplı olur diye düşünüyorum. acaba K.yalı-Maltepe de m2 birim fiyatı nedir? bu fikrim için sizin düşünceniz ne olabilir.? şimdiden teşekkürler. (bugün 3 ncü video oldu sanırım sonra devam)
Lüks konutun m2 si 3bin ile 3.5bin arasında. Brüt daire m2si ile bu fiyatları çarpıp fiyatı elde edebilirsiniz
@@erendemir3181 Nezaket gösterip cevap verdiğiniz için çok teşekkür ederim. İyi akşamlar
Dairenin fiyatı her sene enflasyon artı 2 puan artar mı? Peki ya alırken dolar ödeyerek aldığımız konutların güncel değerini nasıl hesaplamalıyız?
Anıl Bey merhaba, enflasyon üzerine artı puan iyimser bir kabul esasında. Gayrimenkul yatırımını döviz bozarak yapsanız da gayrimenkul değer değişimi ülkenin para birimine göre oluyor. Döviz ile karşılaştırma yapılsa da 3.5 sene öncesine göre Türkiye'de konut birim fiyatları yarı yarıua geriledi. Celalerdogdu.com sitemde göstergelerden takip edebilirsiniz.
@@GayrimenkulOkulu teşekkür ederim
4 arsayı toplayarak birleştirip 4 Daire üzerine 15 katlı bina yapmayı düşünüyorlar bunu karşılığında 180 metrekareye 2 tane daire vermeleri ne kadar mantıklı bu konudan bizi bilgilendirirseniz çok memnun olurum
Bu sıralar bende yapıyorum o hesabı. Öncelikle sizi bölgede 100 M2 daire kaça gidiyor onun bir ortalamasını alın. Örneğin 400 bin diyelim. Bina inşaat maliyeti yaklaşık 200-250 bin hesaplanıyor. Bu bir sermaye olduğu için ne kadar karşı olsak ta bir faiz yükü var. 1 yıllık faizi 50 bin lira desek müteahhit 300 bine mal edecek 1 daireyi.400 bine satıyorsa işte kabaca %25-30 kâr edebilir. Arsanın maliyeti bu kârdan çıkacak. 100 binin ne kadarı? Profesyonel bir adamın aylık geliri piyasada 10-15 bin lirayı bulur. Sizin binayı kaç ayda yapar ful bitiş 6 ay diyelim. 6 ayda satış sürsün Yanında da 2 eleman çalıştıriyor diyelim. 1 muhasebe 1 satışçi. Bunlara da aylık 15 bin ödese sigorta maaş. Bir tane de büro, yıllık kirası 15 bin diyelim. Müteahhit bi 180 bin lira hakeder diyelim. Elemanları 180 bin (yıllık), büro masrafı vs 20 bin olsa = 380 bin TL. Yani bunu asgari rakam kabul etmek gerek. Daire başına 100 bin kâr ediyordu. 60 daire 6 milyon lira kâr. Müteahhit tarafının geçimi (işçi gibi düşünelim) 1 yıl bize çalışan gibi hesapladık, hadi iş 2 yıl sürsün. 760 bin lira müteahhit maliyeti. Çık kârdan, 5 milyon 240 bin. Sizin arsa muhtemelen 800-1000 M2 felandır. 180 M2 1/5'i kabul edelim. Kalan Kâr neydi, bölü 5 = 1 milyon 48 bin lira. Yani kârdan size düşen pay. Müteahhit 400 bine satıyordu daireleri. Bu durumda size 2.5 daire düşmeli kabaca.
Bu satış fiyatı üzerinden tabiki. Siz de arsanızı bir sermaye gibi düşünürseniz 2 yıllık bir faiz maliyeti olur. Ama, dairelerin satışı için hem siz hem müteahhit bekleyecek. Yani onunla benzer riski paylaşıyor sayılabilirsiniz gibi çok zorlama bir düşünce olur bu. 300 den saymalı gibi bir fikir oluşabilir kafalarda. Şu sıralar piyasa durgun. Yani o düşüncenin zamanı değil.
Bu işler tamamen hesap kitap işi. Bir çok etken var. Şunla şunu çarpayım da net birşey elde edeyim diye birşey yok ne yazık ki. Hep bir umut 😂
Hocam selamlar;sizin bilgilerinize ihtiyacım var,yol göstermesi bakımından.. önümüzdeki yaz kendi evimi satıp kiraya çıkacağım elimdeki parayla al sat yapmak istiyorum..Bu işte düzenli para kazanabilir miyim önerileriniz nelerdir çok teşekkür ederim
Bazı mütaitlerde durumu kötüye kullanarak katkarşılığı inşaat sözleşmesi adı altında (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ni) imzalatıyorlar.bunun içinde bilgilendirme yaparsanız sevinirim teşekkürederim
Halkımız vermediler. Küçükçekmece Kanarya kentsel dönüşüm projesi. Adı altında. Halkımız vermediler...
👏👏👏👏👏
👍